Thành phố Hồ Chí Minh được biết đến là thành phố có số dân đông đảo nhất Việt Nam với gần 9 triệu người, tính đến ngày 142019 (Nguồn: Tổng điều tra dân số). Mật độ dân số càng cao sẽ càng kéo theo nhiều vấn đề cần được giải quyết. Trong số đó, giải quyết nhu cầu về nhà ở là một trong những vấn đề cần được chú trọng. Nguyên nhân là vì giải quyết được điều này cũng đồng nghĩa với việc đã góp phần ổn định xã hội, đây cũng là tiền đề cho quá trình xây dựng và phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Hiện nay, thu nhập của người dân Việt Nam nói chung và của thành phố Hồ Chí Minh nói riêng đang ngày càng gia tăng, cùng với đó là nhu cầu về chất lượng cuộc sống cũng càng được nâng cao. Người dân thành phố Hồ Chí Minh phần lớn là người nhập cư đến sinh sống và làm việc, vì vậy đối với đa số dân nhập cư, giải pháp tối ưu nhất chính là thuê nhà ở. Tuy nhiên, trên địa bàn thành phố hiện này vẫn chưa có quá nhiều khu nhà trọ có khả năng đáp ứng đầy đủ những nhu cầu thiết yếu trong sinh hoạt hằng ngày của cư dân, đặc biệt là khu vực Thủ Đức – một khu vực đầy tiềm năng phát triển trong tương lai. Vì những lẽ đó, nhóm chúng tôi quyết định thành lập dự án xây dựng và kinh doanh dịch vụ cho thuê nhà trọ tiện nghi tại khu vực Thủ Đức với mong muốn góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân, mang về lợi nhuận và góp phần ổn định, phát triển kinh tế xã hội trong khu vực.
Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05 QTDA_D01 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH TIỂU LUẬN MÔN QUẢN TRỊ DỰ ÁN ĐỀ TÀI: DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ TRỌ Lớp học phần: Nhóm thực hiện: Giảng viên hướng dẫn: Tp Hồ Chí Minh, 02 tháng 11 năm 2022 Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05 QTDA_D01 DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHĨM Stt Họ tên Công việc Mssv Đánh Chữ giá ký - Phần II, mục - Quản trị rủi ro mục 3.2 - Tổng hợp chỉnh sửa Word - Phần I., mục - Quản trị rủi ro mục 3.1 - Tổng hợp chỉnh sửa Word - Phần tài (Phần 3, mục 2) 100% - Phần tài ( Phần 3, mục 2) 100% - Phần III, mục I - Tổng hợp Word - Nhóm trưởng - Phần II, mục 100% - Phần III mục I 100% - Phần 3.2 - Tóm tắt giới thiệu dự án 100% 100% 100% 100% Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05 QTDA_D01 MỤC LỤC DANH MỤC HÌNH DANH MỤC BẢNG LỜI MỞ ĐẦU NỘI DUNG PHẦN I SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ Căn pháp lý Căn thực tiễn: Tóm tắt dự án: 10 PHẦN II PHÂN TÍCH NỘI DUNG CHÍNH CỦA DỰ ÁN 12 Nghiên cứu phân tích thị trường dự án: 12 Nghiên cứu công nghệ kỹ thuật dự án: 18 PHẦN III QUẢN TRỊ CÁC HỢP ĐỒNG DỰ ÁN 34 Quản trị nhân sự: 34 Quản trị thời gian, tiến độ chi phí 40 Quản trị rủi ro: 44 KẾT LUẬN 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO 51 LỜI CẢM ƠN 52 Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05 QTDA_D01 DANH MỤC HÌNH Hình Đại điểm xây dựng dự án 19 Hình Vị Trí xây dựng 19 Hình Bản vẽ xây dựng 20 DANH MỤC BẢNG Bảng Mơ hình SWOT 18 Bảng Số tiền đầu tư 22 Bảng Doanh thu dự tính 23 Bảng Chi phí dự tính 23 Bảng Các thông tin chung 23 Bảng Tổng số vốn đầu tư cố định 24 Bảng Nguồn tài trợ cho dự án 24 Bảng Nguyên giá tài sản cố định khấu hao 25 Bảng Tổng chi phí đầu tư 25 Bảng 10 Lịch vay trả nợ 26 Bảng 11 Lịch khấu hao 26 Bảng 12 Bảng doanh thu 27 Bảng 13 Bảng chi phí hoạt động 27 Bảng 14 Giá vốn hàng bán 28 Bảng 15 Kết kinh doanh 28 Bảng 16 Nhu cầu vốn lưu động 29 Bảng 17 Dòng tiền dự án 30 Bảng 18 dòng tiền theo quan điểm thẩm định 31 Bảng 19 Đánh giá khả trả nợ 31 Bảng 20 Chỉ số đánh giá dự án 31 Bảng 21 Lãi suất chiết khấu 32 Bảng 22 Thời gian hoàn vốn 32 Bảng 23 Độ nhạy cảm chiều 33 Bảng 24 Cơ cấu xây dựng, tổ chức dự án 35 Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05 QTDA_D01 Bảng 25 Sơ đồ PERT cải tiến 36 Bảng 26 Sơ đồ phân bố nguồn nhân 36 Bảng 27 Số lượng nhân viên 40 Bảng 28 Rủi ro trình hoạt động 46 Bảng 29 Rủi ro trình khai thác 49 Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05 QTDA_D01 LỜI MỞ ĐẦU Thành phố Hồ Chí Minh biết đến thành phố có số dân đơng đảo Việt Nam với gần triệu người, tính đến ngày 1/4/2019 (Nguồn: Tổng điều tra dân số) Mật độ dân số cao kéo theo nhiều vấn đề cần giải Trong số đó, giải nhu cầu nhà vấn đề cần trọng Nguyên nhân giải điều đồng nghĩa với việc góp phần ổn định xã hội, tiền đề cho trình xây dựng phát triển kinh tế - xã hội đất nước Hiện nay, thu nhập người dân Việt Nam nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng ngày gia tăng, với nhu cầu chất lượng sống nâng cao Người dân thành phố Hồ Chí Minh phần lớn người nhập cư đến sinh sống làm việc, đa số dân nhập cư, giải pháp tối ưu thuê nhà Tuy nhiên, địa bàn thành phố chưa có nhiều khu nhà trọ có khả đáp ứng đầy đủ nhu cầu thiết yếu sinh hoạt ngày cư dân, đặc biệt khu vực Thủ Đức – khu vực đầy tiềm phát triển tương lai Vì lẽ đó, nhóm chúng tơi định thành lập dự án xây dựng kinh doanh dịch vụ cho thuê nhà trọ tiện nghi khu vực Thủ Đức với mong muốn góp phần giải nhu cầu nhà cho người dân, mang lợi nhuận góp phần ổn định, phát triển kinh tế - xã hội khu vực Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05 QTDA_D01 NỘI DUNG PHẦN I SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ Căn pháp lý 1.1 Căn pháp lý để tiến hành xây dựng kinh doanh nhà trọ bao gồm: - Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ban hành ngày 26/11/2003 văn hướng dẫn bổ sung thực - Luật Nhà năm 2005 - Luật đầu tư số 59/2005/QH11 ban hành ngày 29/11/2005 văn hướng dẫn bổ sung, thực - Luật sửa đổi, bổ sung Luật Nhà năm 2009 - Quyết định 2127/QĐ-TTg phê duyệt định hướng phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 - Quyết định 17/2006/QĐ-BXD quy định điều kiện tối thiểu nhà cho người lao động thuê để - Thông tư 13/2009/TT-BXD hướng dẫn việc cho thuê, quản lý vận hành nhà sinh viên nhà công nhân khu công nghiệp - Thông tư 10/2009/TT-BXD hướng dẫn quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà sinh viên, nhà công nhân khu công nghiệp nhà thu nhập thấp - Thông tư 15/2009/TT-BXD hướng dẫn phương pháp xác định giá cho thuê nhà sinh viên, nhà cơng nhân, nhà cho người có thu nhập thấp giá bán, giá thuê mua nhà cho người có thu nhập thấp thuộc dự án thành phần kinh tế tham gia đầu tư - Thông tư 36/2009/TT-BXD hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua quản lý sử dụng nhà cho người có thu nhập thấp khu vực thị - Căn nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình - Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05 QTDA_D01 - Thơng tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26 tháng năm 2010 Bộ Xây dựng hướng dẫn lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình Theo số quy định hành, Nhà nước khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà để bán (trả tiền lần trả góp), cho thuê, cho thuê mua người có thu nhập thấp khu vực đô thị (sau gọi chung nhà thu nhập thấp) theo phương thức xã hội hóa Chủ đầu tư dự án nhà thu nhập thấp hưởng ưu đãi đất đai, thuế, tín dụng ưu đãi khác theo quy định như: - Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phạm vi dự án - Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng mức cao (thuế suất 0%) - Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp năm, kể từ có thu nhập chịu thuế giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp năm áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% suốt thời gian hoạt động 1.2 Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ nguồn: - Vay vốn tín dụng ưu đãi bù lãi suất theo quy định - Vay từ Quỹ phát triển nhà địa phương nguồn vốn vay ưu đãi khác (nếu có) - Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ phần toàn lãi vay (tùy theo khả ngân sách địa phương) - Được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà tiến khoa học kỹ thuật thi công, xây lắp nhằm giảm giá thành xây dựng công trình; áp dụng hình thức tự thực có đủ lực theo quy định pháp luật định thầu hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp mua sắm thiết bị - Được Nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngồi hàng rào dự án (giao thơng, cấp điện, cấp thoát nước) Căn thực tiễn: Việt Nam đất nước đông dân số với 95 triệu dân kinh tế nước ta ngày phát triển theo xu hướng hội nhập quốc tế nhu cầu người lao động ngày gia tăng, dẫn đến người lao động vùng nơng thơn có xu hướng di chuyển đến khu thị, khu cơng nghiệp để tìm việc làm Khi đến họ cần có chỗ lâu dài để thuận tiện cho công việc 2.1 Lợi đầu tư kinh doanh phòng trọ cho thuê: Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05 QTDA_D01 Với nhu cầu thuê nhà trọ lớn từ nguồn sinh viên, người lao động khu vực thành phố lớn, tập trung đông dân tỉ lệ dân tỉnh lẻ nhập cư cao, chí từ 70-80% đa phần chọn trọ chưa đủ điều kiện mua nhà riêng Chính thế, kinh doanh nhà trọ nay, chủ cho thuê trọ có số lợi ích cụ thể như: Có tiềm sinh lời kinh doanh lâu dài: Mơ hình kinh doanh nhà trọ giúp người đầu tư có thu tiền th phịng, nhà trọ lại vừa trig giúp gia tăng giá trị bất động sản xây dựng nhà trọ Chính nên phương thức đầu tư kinh doanh sinh lời đa lợi ích từ tương lai Đa dạng hóa mơ hình kinh doanh phịng trọ từ truyền thống: Do lượng khách hàng với nhu cầu thuê trọ đa dạng từ sinh viên tới người làm hay hộ gia đình, mơ hình xây dựng lựa chọn phịng trọ, nhà trọ có thay đổi dựa mức thu nhập điều kiện nhu cầu sinh hoạt nhà trọ khác Vì vậy, xem thị trường tiềm việc đa dạng hóa ý tưởng kinh doanh hiệu quả, tăng thu hút phù hợp mối đầu tư tìm kiếm thêm đối tượng khách hàng từ giá rẻ tới bình dân cao cấp homestay hay ký túc đại Có nguồn thu nhập ổn định: Kinh doanh nhà trọ hình thức mang lại thu nhập ổn định kinh doanh người chủ cho thuê trọ Bởi với số tiền doanh thu ổn định kỳ có phương thức tính tốn kinh doanh nhà trọ hiệu người cho th vừa tăng thu nhập kỳ lại vừa ln thu hút khách thuê hiệu liên tục Phát triển ý tưởng kinh doanh phịng trọ, có chiến lược riêng mở rộng quy mơ giúp tăng doanh thu nhanh chóng, giúp chủ trọ đổi đời, có hội làm giàu lớn 2.2 Mơ hình nhà trọ giá trung bình: Mơ hình kinh doanh nhà trọ giá trung bình phù hợp với người làm hay hộ gia đình có mức thu nhập trung bình, thường dân văn phịng số nhóm sinh viên có điều kiện chưa đủ để mua nhà mà muốn có không gian tiện nghi, đảm bảo Về chất lượng, đương nhiên mơ hình nhà trọ có giá ổn đỉnh đáp ứng nhu cầu trung bình, khơng cao khơng q thấp Theo điều tra, nhóm mơ hình tăng có xu hướng tăng cao nhanh cho chất lượng sống ngày tăng lên Những mơ hình kinh doanh nhà trọ tầm trung thường có đặc trưng sau: Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05 QTDA_D01 Vị trí địa lý: Thường khu vực trung tâm sát trung tâm, có văn hóa, an ninh, kinh tế hạ tầng phát triển Nhóm khách hàng: Đối tượng khách hàng thường người có thu nhập bình qn 10-20 triệu/ tháng, thường dân văn phịng Diện tích: Diện tích phịng trọ thường dao động 20-50m2 với hầu hết đầy đủ trang bị nội thất bản: điều hịa, nóng lạnh, bếp, gác xép, bàn ghế, ti vi, sân phơi, giường, tủ quần áo hay tủ đồ, máy giặt… Giá thuê: thông thường mức giá thuê giao động từ -6 triệu/ tháng 2.3 Việc thiết kế xây dựng nhà trọ cao tầng mang lại cho người đầu tư lợi ích sau: Giúp chủ đầu tư tận dụng tối đa quỹ đất Tăng diện tích theo chiều cao, số lượng phòng lớn tăng khả thu hồi vốn nhanh Tăng hội kinh doanh thêm nhiều dịch vụ khác, số lượng phòng lớn đồng nghĩa với việc số lượng người sinh sống khu trọ lớn Đây hội để chủ đầu tư kinh doanh thêm số dịch vụ khác quán cafe, quầy tạp hoá, dịch vụ giặt ủi… Thiết kế xây dựng nhà trọ cao tầng giúp giảm chi phí quản lý Chi phí đầu tư khơng q lớn mức lợi nhuận thu cao nhiều so với khu phòng trọ thơng thường Tóm tắt dự án: 3.1 Tên dự án: Dự án xây khu nhà trọ tiện nghi Big City House 3.2 Chủ dự án: Nhóm 5_D01 3.3 Đặc điểm đầu tư: đầu tư xây dựng kinh doanh dịch vụ cho thuê nhà trọ Thủ Đức 3.4 Mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu: Giải vấn đề nhà cho người người có nhu cầu, cho thuê nhà ngắn hạn dài hạn Đem lại lợi nhuận từ nguồn bất động sản có Sản lượng sản xuất: Khu trọ có hầm giữ xe, tầng lầu, tầng gồm 10 phịng trọ 3.5 Cơng suất thiết kế: Năm 1: 60% Năm 2: 40% (so với tổng cơng trình) 3.6 Nguồn nguyên liệu: nhập nước 10 Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05 QTDA_D01 Có ý thức giữ gìn vệ sinh phịng nơi cơng cộng, rác thải nước thải phải đổ nơi quy định Không viết, vẽ, gián giấy bôi bẩn lên tường Thực đầy đủ quy định an toàn sử dụng điện phòng chống cháy nổ, tiết kiệm điện nước sinh hoạt Cung cấp giấy tờ tùy thân để đăng ký tạm trú theo quy định Không tự động chuyển nhượng chỗ ở, muốn chuyển phịng phải báo trước 06 ngày cho người quản lý Nghiêm cấm hành vi sau mặt khu trọ: - Tổ chức uống rượu bia; cờ bạc; đá gà tham gia tệ nạn xã hội khác - Tàng trữ sử dụng loại chất kích thích, gây nghiện - Chứa chấp tội phạm, thiết bị gây cháy nổ, hàng cấm… - Tàng trữ hàng hố gây bốc mùi hơi, ô nhiễm môi trường - Tụ tập gây gổ đánh - Gây trật tự, ồn (hát karaoke ) 10 Thực nghiêm túc Nghị định, Thông tư, Chỉ thị Chính phủ việc khai thác sử dụng Internet toàn mặt khu trọ 11 Tích cực hưởng ứng phong trào văn hố xây dựng nếp sống văn minh thị 1.2.3 Số lượng nhân viên: Lương Vị trí Số lượng Đảm nhiệm (triệu đồng/người/tháng) +Quy trình ký hợp đồng cho thuê quy định cụ thể Nhân viên quản lý hợp đồng +Quy trình thu tiền thuê +Quy trình thu tiền dịch vụ +Quy trình lý hợp đồng Nhân viên quản +Quy trình quản lý sử dụng phòng 38 Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05 QTDA_D01 lý quy trình +Quy trình đánh giá thoả mãn khách hàng khách hàng +Quy trình xử lý giải khiếu nại khách hàng +Quy trình an tồn, an ninh khách hàng +Quy trình quản lý tài sản khách hàng +Quy trình quản lý vệ sinh khách hàng +Quy trình quản lý thiết bị, dịch vụ tồ nhà +Quy trình tuần tra phận bảo vệ +Quy trình huấn luyện an tồn phịng cháy chữa cháy Nhân viên quản lý an ninh +Quy trình kiểm sốt tài sản, hàng hố +Quy trình kiểm sốt khách tham quan, nhân viên +Quy trình giữ xe ( ô tô, gắn máy, xe đạp) +Quy trình sữa chữa, bảo trì tồ nhà Nhân viên quản lý quy trình vận hành kỹ thuật +Quy trình bảo trì cơng trình xây dựng +Quy trình bảo dưỡng thang máy, máy điều hoà, 39 Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05 QTDA_D01 +Vệ sinh khu vực nhà Nhân viên dọn vệ sinh chung +Xử lý rác thải nhà +Các quy định quản lý nhà trọ Bảng 27 Số lượng nhân viên 1.2.4 Yêu cầu: Đối với nhân viên quản lý khách hàng, nhân viên quản lý hợp đồng : trẻ trung, nhiệt tình, nhanh nhẹn, vui vẻ, hịa đồng, có khả thuyết phục khách hàng; thật trung thực, biết kế toán Đối với nhân viên bảo vệ an ninh, vận hành kỹ thuật, vệ sinh chung: phải thật trung thực có sức khỏe tốt 1.2.5 Chính sách quản lý nhân sự: - Nhân viên đãi ngộ chế độ bao ăn uống ngày - Nhân viên phải đến cửa hàng - Nhân viên quản lý khách hàng, nhân viên quản lý hợp đồng đào tạo kỹ thử việc tuần - Mỗi nhân viên nhận mức lương cụ thể sau: Nhân viên quản lý hợp đồng: Lương cố định triệu Cộng với tiền thưởng 500 tìm kiếm nguồn khách hàng thuê nhà trọ thuyết phục khách hàng thuê dài hạn từ năm trờ lên Nhân viên quản lý khách hàng: Lương cố định triệu Cộng với tiền thưởng tháng 200 ngàn khách hàng hài lòng có phản hồi tốt Nhân viên quản lý an ninh: Lương cố định triệu Nhân viên vận hành kỹ thuật: Lương cố định triệu Nhân viên thu dọn vệ sinh: Lương tháng triệu Quản trị thời gian, tiến độ chi phí 2.1 Quản trị tiến độ, thời gian Khi nghe cụm từ “quản lý tiến độ”, chắn người nghĩ công việc liên quan đến xếp thời gian cho phù hợp thúc đẩy nhân viên hoàn thành deadline Tuy nhiên, quản lý tiến độ cịn có vai trị nhiều Nó khơng quản lý thời gian mà cịn quản lý nguồn 40 Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05 QTDA_D01 tài ngun, tài đảm nhiệm chức báo cáo Khi quản lý tiến độ dự án, doanh nghiệp lập kế hoạch xếp nguồn lực phù hợp cho công việc cần thực Ví dụ, cần thêm nguồn lực cho nhiệm vụ tới, doanh nghiệp định nên mở rộng quy mô nhân hay thuê nhân lực từ bên ngồi để làm cơng việc ngắn hạn Một lợi ích lớn việc quản lý tiến độ, thời gian dự án dự án xây dựng chung cư cho dân trung bình với mức thu nhập tầm triệu đảm bảo tính xác tài Khi thời gian quản lý hiệu quả, số tính tốn xác, vấn đề liên quan đến tài tốn hóa đơn hay tiền lương xử lý kịp thời, tạo ổn định dòng tiền đảm bảo hoạt động diễn bình thường Quản lý tiến độ dự án góp phần khơng nhỏ việc theo dõi phân tích hiệu suất hàng năm doanh nghiệp Những thông tin tổng thời gian triển khai, tình hình hồn thành kịp deadline hay thời gian cần thêm để hoàn thành nhiệm vụ liệu quan trọng nhằm đánh giá tính hiệu việc quản lý phát triển doanh nghiệp Dựa vào đó, doanh nghiệp có phương án nhằm điều chỉnh cách thức quản lý xây dựng kế hoạch Để quản lý án xây dựng chung cư cho dân trung bình tầm triệu, doanh nghiệp sử dụng phần mềm Excel Đây phần mềm co tính khoa học hiệu cao Excel linh hoạt sử dụng dễ dàng để ghi lại thời gian bạn dành cho dự án nhiệm vụ riêng lẻ Theo TechRepublic - ấn phẩm thương mại trực tuyến cộng đồng xã hội dành cho chuyên gia CNTT - bạn cần tạo năm cột: Ngày, Hoạt động, Thời gian bắt đầu, Thời gian kết thúc Giờ làm việc Tuy nhiên, bạn thêm cột khác phù hợp với dự án bạn đảm nhận Phương pháp quản lý excel dễ dàng, thực cơng cụ hồn tồn miễn phí Tuy nhiên, nhược điểm lớn quản lý dự án Excel khơng có độ tin cậy độ xác không cao Theo dõi tiến độ dự án cung cấp cho công ty liệu liên quan đến hiệu suất làm việc cá nhân dùng liệu để cải thiện suất làm việc người Các liệu giúp giải vấn đề sau: - Thiếu sót kỹ năng: Những thành viên thiếu sót kỹ cần thiết cho cơng việc? Liệu thiếu sót có làm cản trở việc hồn thành cơng việc? Bạn làm để giúp họ cải thiện kỹ này? 41 Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05 QTDA_D01 - Nhóm làm việc hiệu quả: Làm để biết xác liệu báo cáo có với nhóm thể hiện? Những liệu đánh giá có sát với thực tế? - Nhóm làm việc động: Các thành viên nhóm có hỗ trợ tốt cho nhau? Liệu có thành viên khiến nhóm bị chậm tiến độ? 2.2 Quản trị chi phí Hiện tại, Cơng ty sử dụng cơng thức sau để tính tốn số theo dõi: - Phần trăm chi phí sử dụng = Chi phí thực tế sử dụng ÷ Chi phí theo kế hoạch cho nhiệm vụ - Chi phí hồn thành (CTC) = Chi phí theo kế hoạch – Chi phí thực tế sử dụng - EAC = Chi phí cịn lại + Chi phí thực tế sử dụng - Chênh lệch chi phí dự kiến = Chi phí theo kế hoạch – EAC Dự kiến chênh lệch chi phí hiển thị nhiệm vụ Nếu EAC lớn chi phí theo kế hoạch, nghĩa nhiệm vụ dự kiến nhiều chi phí so với kế hoạch ban đầu Do đó, chi phí nhiệm vụ có xu hướng vượt ngân sách Nếu EAC chi phí theo kế hoạch, nghĩa nhiệm vụ dự kiến chi phí so với kế hoạch ban đầu Do đó, chi phí nhiệm vụ có xu hướng ngân sách Cụ thể, theo Nghị định 68/2019/NĐ-CP ngày 14/8/2019, trường hợp dự án phê duyệt triển khai thực trước ngày 01/10/2019 việc quản lý chi phí đầu tư xây dựng dự án (bao gồm điều chỉnh tổng mức đầu tư, gói thầu triển khai Dự án) thực theo quy định khoản Điều 36 Nghị định 68/2019/NĐ-CP; người định đầu tư xem xét, định việc cập nhật định mức, đơn giá làm sở xác định dự tốn xây dựng cơng trình, dự tốn gói thầu giá gói thầu Như Quản lý chi phí đóng vai trị quan trọng thành công dự án: - Đảm bảo cho hiệu tiến độ thực dự án - Kiểm soát tốt, nhanh chóng, kịp thời chi phí để xác định mức chênh lệch so với kế hoạch ban đầu đề - Nhờ có cơng tác quản lý chi phí dự án mà ngăn ngừa thay đổi không phép, không so với kế hoạch Đối với dự án dự án xây dựng chung cư cho dân trung bình tầm triệu, quản trị chi phí gồm mảng/lĩnh vực sau: 42 Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05 QTDA_D01 - Quản trị chi phí đất: Là chi phí để mua miếng đất xây dựng chung cư - Quản trị chi phí xây dựng: Là chi phí để xây dựng cơng trình tiện ích đất, chi phí trả cho nhà thầu xây dựng có giá chung, gồm: chi phí thi cơng cọc, thi cơng móng, hầm, thi cơng phần thân, thi cơng hồn thiện bên ngồi chung cư, thi cơng bên hộ chung cư - Chi phí chuyên gia: Bao gồm Chi phí nghiên cứu thị trường, Chi phí làm thủ tục pháp lý Chi phí thiết kế - Chi phí quản lý: Bao gồm Chi phí quản lý cho phận trực tiếp triển khai dự án Chi phí quản lý cho đơn vị hỗ trợ - Chi phí Sale – Marketing: Bao gồm chi phí Marketing chi phí trả cho đơn vị bán Dự án chung cư Chi phí chiếm từ 6-7% Doanh thu - Chi phí Sale – Marketing: Bao gồm chi phí Marketing chi phí trả cho đơn vị bán Dự án chung cư Chi phí chiếm từ 6-7% Doanh thu Tổng hợp lại, dự án xây dựng chung cư cho dân trung bình khá, thu nhập tầm triệu chun gia, Chi phí quản lý, Sale-Marketing, Tài chiếm khoảng 15-20% giá thành Dự án chung cư Đây số không nhỏ, nhiều người cố tình vơ tình khơng nhìn nhận Chi phí đề cập đến chi phí cấu thành nên giá thành sản phẩm, mà tập trung vào Chi phí đất Chi phí xây dựng Quản trị chi phí cho dự án xây dưng chung cư cho dân trung bình gồm tổng hợp lĩnh vực quản trị nêu trên, phạm trù chi phí quản trị lại có đặc thù riêng cần có phương pháp quản trị cho phù hợp Để xây dựng vào hoạt động chung cư cho dân thu nhập tầm triệu cần quản trị tốt lĩnh vực chi phí nêu Sự quản trị cần bao quát, kịp thời đảm bảo tính chặt chẽ, cẩn thận Quản trị chặt chẽ, toàn diện giúp giảm thất tài chính, sử dụng chi phí cho phù hợp với người dân có thu nhập tầm triệu, phù hợp với khả kinh tế, tài đối tượng chủ sở hữu Hiều tầm quan trọng Quản lý chi phí dự án khó đánh giá xác kết thơng tin chi phí mang lại cho dự án Thơng tin kết luận dự án có vấn đề báo cáo chi phí tiến độ thực đặt tách rời Ví dụ: dự án theo kế hoạch thực 50% chi phí 50% thời gian, nhiên theo thực tế dự án dùng có 45% chi phí để thực 50% thời gian đề Nếu nhìn theo liệu phân tích ta đưa Tuy nhiên phân tích kỹ thơng số khối lượng kết qủa thu được: dự án dùng 50% 43 Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05 QTDA_D01 thời gian tiêu hao 45% chi phí khối lượng đạt có 40% Như dự án khơng chậm tiến độ mà cịn vượt chi phí cho phép Như vậy, để kiểm sốt chi phí cơng trình xây dựng việc hiểu tầm quan trọng việc quản lý chi phí điều vô cần thiết, giúp cho việc đầu tư xây dựng chi trả chi phí đưọc phù hợp, mang tính khả thi, hiệu hướng, kiểm sốt tốt nguồn lực bên bên ngoài, nắm bắt thời đồng thời tránh tốn nhiều mặt Quản trị rủi ro: 3.1 Nhận diện rủi ro Rủi ro trình hoạt động: Phân tích rủi ro Rủi ro cơng -Thời gian hồn thành Tuần suất Tác hại xuất xảy Thấp Thấp Giải pháp giảm thiểu rủi ro -Tìm hiểu kĩ lưỡng thông tin tác chuẩn bị thủ tục pháp lý bị trì loại giấy tờ có liên quan, thủ tục, giấy tờ hoãn, làm chậm trễ tiến tham khảo, nhờ hỗ trợ, tư vấn pháp lý trước độ kế hoạch so với từ đơn vị có kiến thức bước vào dự kiến kinh nghiệm vấn đề trình xây -Số liệu thiết dựng kế cơng trình -Cẩn thận xem xét kịp thời giấy phép xây dựng giấy tờ để chắn chắn không đồng nhất, làm tốn thời có số liệu khơng đồng gian chi phí để xử lí với chỉnh sửa số liệu loại Rủi ro vấn -Trong trình thi Trung bình Cao -Thật cẩn thận tìm hiểu kĩ đề an tồn lao cơng cơng trình, trước kí kết hợp đồng động xảy tai nạn với nhà thầu thi công công người lao động, giám trình sát cơng trình -u cầu nhà thầu thi cơng phải hộ gia đình báo cáo phương án an toàn quanh khu vực cụ thể cho hạng mục, thẩm định kĩ phương án đó, kiểm tra công tác thực biện 44 Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05 QTDA_D01 pháp an tồn q trình thi cơng, đình cơng việc thấy có nguy xảy vấn đề an toàn lao động Rủi ro chi -Phát sinh thêm chi phí Cao Cao -Khảo sát giá nguyên vật liệu phí nguyên vật nguyên vật liệu xây thị trường trước liệu xây dựng dưng suốt định lựa chọn nhà cung cấp Lựa trình dài thi cơng chọn nhà cung cấp uy tín, kí kết nhiều nguyên nhân: vật hợp đồng rõ ràng hai bên để giá gia tăng, nhà cung tránh việc bị ép giá cấp ép giá, -Tìm hiểu kĩ biến động thị trường để từ có kế hoạch dự trù chi phí có vấn đề phát sinh Rủi ro tiến -Tiến độ dự án bị Trung bình Trung bình độ thực chậm so với kế dự án -Kí kết hợp đồng rõ ràng với bên liên quan để tránh rủi ro hoạch nhiều nguyên nhân khác nhau: nguyên vật liệu không cung cấp đầy đủ, không đủ nhân công, thời tiết xấu vấn đề khác phát sinh q trình thi cơng xây dựng, Rủi ro phía -Bên thi cơng khơng đủ Thấp Trung bình thi cơng cơng khả trình độ, trình -Tìm hiểu, khảo sát, kí kết hợp đồng với đơn vị thi công khiến kết xây dựng cơng trình có uy tín cơng trình không giống -Giám sát, quản lý chặt chẽ 45 Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05 QTDA_D01 với thiết kế ban đầu trình thi cơng, phát vấn Xảy tình trạng bịn đề kịp thời ngăn chặn xử rót nguồn ngun vật lí liệu đầu vào, gây ảnh hưởng đến chất lượng công trình Rủi ro vốn -Thiếu hụt vốn đầu tư Trung bình đầu tư Trung bình -Thỏa thuận cụ thể với nhà đầu nhiều chi phí phát tư hợp đồng quyền lợi sinh không nằm nghĩa vụ bên, dự tính phía có điều khoản ràng chủ đầu tư rút vốn, buộc biện pháp xử lí tình trạng thu hồi vốn đầu tư, rút khỏi dự án, Bảng 28 Rủi ro trình hoạt động Rủi ro trình khai thác 3.2 Nhận diện rủi Phân tích rủi ro ro Tần suất Tác hại xuất xảy - Do chủ đầu tư chưa Trung bình Rủi ro nhà xây xong khơng hình dung làm đạt yêu cầu Trung bình Biện pháp giảm thiểu rủi ro -Tìm hiểu tham khảo ý kiến người có chun mơn để theo thiết kế xây hiểu rõ thiết kế dựng -Khảo sát kỹ mặt bằng, vị trí xây dựng để tránh rủi ro ngồi ý - Trong q trình thi muốn thấp cơng, lý chủ quan khiến nhà thầu khơng xây dựng thiết kế có phát ính thực tế ngồi ý muốn 46 Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05 QTDA_D01 - Khơng gian, diện tích, Rủi ro nhà xây xong khơng cấu trúc phòng trọ Thấp Thấp phù hợp với không phù hợp với nhu cầu, mong muốn người thuê -phân tích rõ khách hàng mục tiêu để dễ dàng nắm bắt tâm lý người thuê Rủi ro chất - Do chất lượng thi công không đảm bảo làm nhà lượng nhà trọ khách hàng Thấp Trung bình -Giám sát q trình thi cơng chặt chẽ trọ mau xuống cấp -Khảo sát thị trường thật kỹ -Thường xuyên kiểm tra tu sửa phòng trọ kịp thời - Thói quen sử dụng cách bảo dưỡng phịng khơng tốt khiến trọ bị hư hại - Phát sinh chi phí sửa chữa Thậm chí, chi phí ngang giá cho thuê trước Rủi ro vấn - Người xung quanh Trung bình đề mơi trọ người thuê trọ xung sống thiếu ý thức gây quanh tiếng ồn, ảnh hưởng đến (hàng xóm, người xung quanh trường tiếng ồn, ) Cao -Có nội quy phịng trọ chặt chẽ có biện pháp nhắc nhở phù hợp - Rác thải xả bữa bãi, khơng có ý thức giữ gìn vệ sinh chung Rủi ro trong - Trong q trình cho phịng cháy th, người cho thuê chữa cháy Thấp Cao -Tuân thủ biện pháp phịng cháy chữa cháy phù hợp khơng tn theo yêu với yêu cầu quan nhà cầu phòng cháy chữa nước 47 Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05 QTDA_D01 Các rủi khách cháy gây hỏa hoạn -Nhắc nhở người thuê tuân thủ khu phịng trọ ro - Tình hình an ninh trật quan tự quanh khu vực không Thấp Trung bình thống mát tốt phát sinh - Xây dựng phòng trọ cao - Khảo sát, cập nhật thơng tin kịp thời, đầy đủ để dự tính trước - Xung quanh khu trọ rủi ro có khả xảy để kịp thường xẩy ngập lụt xử lý - Phương tiện di chuyển khó khăn như: khơng có bus, đường xá xuống cấp , Rủi ro khơng - Khơng tìm khách lấy lại hàng cho thuê trọ ban Thấp Trung bình - Ký kết hợp đồng thuê nhà trọ đầu vốn - Yêu cầu đặt cọc tiền thuê nhà với điều kiện ràng buộc thời gian trả tiền thuê nhà - Khách trọ nợ tiền trọ - Tìm hiểu vị trí xây dựng phù - Khó khăn việc hợp để khách hàng dễ dàng biết khả nợ cho ngân hàng Rủi ro thiếu - Do chủ trọ khơng có kinh nghiệm kinh nghiệm quản lý, quản lý đên Thấp Thấp - Học hỏi kinh nghiệm lý người có kinh dẫn đến tình trạng chộm nghiệm cắp , - Liên kết với công an khu vực để giải tình trạng an - Mất trận tự khu trọ ninh trật tự - Khách th trọ khơng - Có quy định thu tiền cọc trả tiền phòng tiền 48 Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05 QTDA_D01 Rủi ro bị mất - Có nhiều nhọ trọ ký Trung bình thị phần khách túc xá xung quanh khu hàng Cao - Thu thập, cập nhật thông tin từ quan chức địa vực thi công xây dựng bàn quận, mối quan hệ quen phòng trọ biết - Nâng cao chất lượng phịng trọ - Chính sách nhà nước tạo điểm khác biệt để có hỗ trợ phịng trọ cho tăng cạnh tranh, thu hút khách người có thu nhập thấp hàng biến - Giá điện nước tăng cao Trung bình động giá thuê làm tăng số tiền cho thuê hàng tháng, khách phịng trọ Rủi ro Trung bình - Có biện pháp tăng giá phù hợp nên tăng để tăng khả thích ứng người th phịng trọ thiếu khả thuê chi trả Rủi ro nhà xây -Do chủ đầu tư chưa Trung bình xong khơng hình dung muốn Trung bình -Tìm hiểu tham khảo ý kiến người có chun mơn để ý thiết kế xây dựng hiểu rõ thiết kế, dự -Do trình thi kiến khảo sát kỹ địa bàn xây công bên thầu không dựng để tránh biến cố xảy xây dựng dự kiến thiết kế chủ quan có số vấn đề thực tế phát sinh dự kiến Bảng 29 Rủi ro trình khai thác 49 Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05 QTDA_D01 KẾT LUẬN Việt Nam trình phát triển kinh tế, xã hội theo xu hướng hội nhập với kinh tế giới Song song với q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, khơng thể khơng kể đến q trình quan trọng vừa tiền đề kết phát triển kinh tế quốc gia, xây dựng sở hạ tầng Nếu khu vực làm tốt điều thu hút nhà đầu tư, người lao động tập trung đến làm việc sinh sống, góp phần tăng trưởng kinh tế khu vực Trong hàng loạt vấn đề phát sinh giải vấn đề nhà cho dân nhập cư đến Tp.HCM việc làm vô cần thiết Chính lẽ đó, nhóm chúng em bàn bạc lên kế hoạch dự án xây dựng khu nhà trọ tiện nghi Thủ Đức cảm thấy dự án mang tính khả thi cao Với phân tích đánh giá trên, nhóm chúng tơi tin dự án khơng có khả sinh lợi cho nhà đầu tư mà giải vấn đề kinh tế, xã hội, giúp xây dựng phát triển đất nước ngày tiến văn minh Xin chân thành cảm ơn thầy bạn theo dõi dự án Trong trình lập kế hoạch cho dự án, khơng tránh khỏi sai sót Hi vọng thầy bạn đóng góp ý kiến để dự án hoàn thiện 50 Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05 QTDA_D01 TÀI LIỆU THAM KHẢO Giang, T P (2010) Thẩm định quản trị dự án đầu tư Thuc, T T (2020) Tài liệu học tập môn quản trị dự án Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh (n.d.) From Các loại chi phí dự án chung cư: http://mkland.vn/cac-loai-chi-phi-cua-mot-duan-chung-cu.html?fbclid=IwAR06P_6j-rBe9sWN6B2xLWDaqPVkAqIAL5hK2Q7OGAQFyybBajwxwVHgMQ ACH (2017, 07 28) From Giảm chi phí xây dựng cho chung cư: http://ach.vn/vn/tintuc/d4179/Giam-chi-phi-xay-dung-cho-chungcu?fbclid=IwAR2XoH34TH76TnKEsR03HDvHSjSi3c4G4odK36PpVs7vaFK5Wt57wKDIcJg BASE RESOURCES (2020, 03 07) From Kỹ quản lý tiền dự án: https://resources.base.vn/productivity/6-ky-nang-quan-ly-tien-do-du-an548?fbclid=IwAR0nuUWjaKUYVP-ZWuqg9ms0DQHFtjt0GcU_GFw7GDN5mhcsIsEsNSF0aeE Thời pháp luật góp ý (n.d.) From Hướng dẫn việc quản lý chi phí đầu tư xây dựng: https://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-su-phap-luat-binh-luan-gop-y/28463/huong-dan-ve-viecquan-ly-chi-phi-dau-tu-xay-dung?fbclid=IwAR3EfiBnNBsInsVa79vgQOyST4IaglhabZFVVvsuc9kGlHPGK9LKuLAJqk 51 Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05 QTDA_D01 LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình nghiên cứu hoàn thiện đề tài: “Dự án xây dựng nhà trọ”, nhóm chúng em nhận giúp đỡ Thầy Cơ giáo Với lịng chân thành, chúng em bày tỏ lòng biết ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Khoa Quản trị kinh doanh- Trường Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh tham gia quản lý, giảng dạy giúp đỡ Đặc biệt, xin kính gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Thầy Trần Dục Thức trực tiếp hướng dẫn chúng em hồn thiện đề tài Trong q trình học tập tìm hiểu mơn Quản trị dự án nói chung đề tài “Xây dựng nhà trọ” nói riêng, chúng em nhận quan tâm giúp đỡ, hướng dẫn nhiệt tình tâm huyết Thầy Có lẽ, kiến thức vơ hạn mà tiếp nhận kiến thức thân người ln tồn hạn chế định Do q trình hồn thành tiểu luận khơng tránh khỏi thiếu sót Kính mong nhận góp ý từ Thầy để tiểu luận chúng em hoàn thiện Lời cuối cùng, chúng em kính chúc Thầy Sức khỏe, Thành cơng Hạnh phúc Chúng em xin chân thành cảm ơn Thầy 52 ... 52 Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05 QTDA_ D01 DANH MỤC HÌNH Hình Đại điểm xây dựng dự án 19 Hình Vị Trí xây dựng 19 Hình Bản vẽ xây dựng ... 18 Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05 QTDA_ D01 Hình Đại điểm xây dựng dự án Hình Vị Trí xây dựng Vị trí giao thơng thuận lợi, gần chợ, trường học, xí nghiệp thuận tiện cho việc làm học 19 Dự án xây. .. chi phí đầu tư xây dựng cơng trình Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05 QTDA_ D01 - Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26 tháng năm 2010 Bộ Xây dựng hướng dẫn lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình