Phân tích đầu tư dự án

PowerPoint Presentation Ôn thi môn Phân tích đầu tư (Phần 1) Ôn tập Phân tích đầu tư trong doanh nghiệp Market analysis Determine PQ to get TR max Company analysis Determine Q to get TC min Determine PQ to get Profit max Set up a project and calculate effectiveness results (NPV IRR) Phân tích doanh nghiệp Xác định P và Q để có TC min Phân tích thị trường Xây dựng phương án đầu tư theo quy mô đã lựa chọn và xác định các chỉ tiêu hiệu quả Xác định P và Q để có  max 3 Mục tiêu đầu tư của DN TR.

Ơn thi mơn Phân tích đầu tư (Phần 1) Ơn tập Phân tích đầu tư doanh nghiệp Phân tích thị trường Phân tích doanh nghiệp Company analysis Market analysis Determine Q to get TC Determine P&Q to get TR max Xác định P Q để có TC Determine P&Q to get Profit max Xác định P Q để có Π max Set up a project and calculate effectiveness results (NPV & IRR) Xây dựng phương án đầu tư theo quy mô lựa chọn xác định tiêu hiệu Mục tiêu đầu tư DN • TR → max: – – • FOC: dTC/dQ = MC = 2 SOC: d TC/dQ > Π → max: – – – – • 2 SOC: d TR/dQ < TC → min: – – • FOC: dTR/dQ = MR = (First Order Condition) Π = TR - TC FOC: d Π /dQ = dTR/dQ – dTC/dQ = MR – MC = hay MR = MC 2 SOC: d Π /dQ < Tối đa hoá giá trị cổ phiếu Phân tích thị trường – Phân tích bên ngồi • • • Nhằm xác định dự đốn cung cầu Mục đích xây dựng đường cầu: Q = -aP + b Thuận lợi cho việc thực mục tiêu TR → max Phân tích doanh nghiệp – Phân tích bên • • • Nhằm xác định lực bên doanh nghiệp Mục đích xây dựng hàm chi phí Thuận lợi cho việc thực mục tiêu TC → • Phân tích bên ngồi phân tích bên giúp cho việc xác định quy mô đầu tư để đạt Π max (Bằng cách kết hợp hàm doanh thu chi phí) Vốn, lao động, máy móc thiết bị, ngun Quy mô vật liệu… nguồn lực Hiện trạng đầu vào động đầu tư (gồm bên bên tổ chức) Quy mô đầu Các ràng buộc Các quy định liên quan đến hoạt Quy mô đầu tư Từ nhu cầu thị trường xác định yêu cầu đầu Quy mô thị trường Quy mô đầu tư = { Khả huy động vốn, Quy mô nguồn nhân lực, Quy mơ máy móc thiết bị, Quy mơ nguyên vật liệu… } Lựa chọn quy mô đầu tư tối ưu • • Xác định giá trị P Q để thực mục tiêu đầu tư Xác định hiệu phương án quy mô lựa chọn • Cách tiếp cận dịng tiền chiết khấu dự báo NOI tương lai cách dự báo riêng lẻ, chi tiết cho năm, tìm giá trị tất dòng tiền tương lai cách sử dụng tỷ lệ lợi nhuận mong muốn Tỷ lệ hoàn vốn mong muốn tỷ lệ chiết khấu có tính đến yếu tố rủi ro tài sản •• • • Following is the formula for discounted cash flow approach:   +… + + Where NOI1, NOI2 and NOIn are the net operating income in first, second and nth period, RV is the reversion value (terminal value) and r is the required rate of return RV can be estimated using either the multiple-approach or direct capitalization approach •• • • Sau công thức tổng quát:   +… + + Trong NOI1, NOI2 và NOIn là thu nhập (net operating income) năm 1, 2,…, n SV giá trị lại r tỷ lệ lãi mong muốn Phương pháp chi phí • • Phương pháp chi phí định giá tài sản với chi phí thay thế, tức chi phí phát sinh việc tái tạo tài sản Ví dụ: Đối với BĐS, Giá trị tài sản theo phương pháp với giá trị thị trường đất mà xây dựng cộng với chi phí xây dựng tài sản tương tự với giá Cách tiếp cận có điểm yếu lớn mặt lý thuyết xác định giá trị tài sản hoàn toàn có chi phí sửa chữa bảo trì thấp so với tài sản cũ Ví dụ - Xác định giá trị tài sản bạn theo phương pháp • • Bạn sở hữu tổ hợp 50 hộ giường San Francisco với tổng diện tích 50.000 feet vng Hãy gọi Tài sản Y Tỷ lệ lấp đầy trung bình 90% tiền thuê trung bình hàng tháng 8.000 USD dự kiến tăng 7% năm tương lai gần, tức năm đầu Doanh thu khơng thể thu hồi 6% Chi phí hoạt động hàng tháng 20% doanh thu năm dự kiến tăng theo Chỉ số giá tiêu dùng (CPI), giả sử 3% năm Chi phí bảo hiểm 3% công suất Doanh thu khác năm lên tới 500.000 đô la, dự kiến không đổi năm tới Thuế tài sản 5% thuế thu nhập 20% • • Trong năm ngối, ba tịa nhà chung cư bán phạm vi km vng: Tịa nhà A có tổng diện tích bao phủ tịa nhà 25.000 feet vng, có 30 bán với giá 40 triệu USD; Tịa nhà B có diện tích 70.000 feet vng, 60 định giá 70 triệu USD Tịa nhà C có diện tích 60.000 feet vng, 42 hộ bán với giá 55 triệu USD Giá trị thị trường khu đất 30 triệu USD, 20 triệu USD để xây dựng tòa nhà 10 năm trước Giả sử lạm phát 10 năm qua mức trung bình 2,5% • • Trong năm qua, tài sản tương đương định giá dựa tỷ lệ vốn hóa 10% Giả sử tăng trưởng trung bình NOI 5% cho mục đích phương pháp vốn hóa trực tiếp (thời gian tồn tài sản vĩnh viễn) Tìm giới hạn cho giá trị tài sản dựa phương pháp định giá tài sản phổ biến Tỷ lệ lợi nhuận u cầu có tính đến rủi ro 11% Comparable sales approach • The comparable sales approach is the simplest method even though it is impossible to find a perfectly comparable property The following table shows how the comparable sales approach can be applied to the Property Y: Property Value Area (Square ft) Units Value per Square ft Value per unit A 40000000 25000 30 1600 1333333 B 70000000 70000 60 1000 1166667 C 55000000 60000 42 917 1309524 xxx Average       xxx Property Y area (Square ft)       xxx   Property Y units       Property Y value       xxx   xxx xxx Direct capitalization method • For the purpose of direct capitalization method, we need to first work out the net operating income (NOI) in Year 1: Property Y Gross annual rent revenue Vacancy costs (10%) Effective rent revenue Bad debts (6%) Effective rent income Other income Total income Operating expenses (20% of effective rent) Insurance costs (3% of the gross revenue) Property taxes (5% of total income) NOI USD Direct capitalization method • For the purpose of direct capitalization method, we need to first work out the net operating income (NOI) in Year 1: Property Y Gross annual rent revenue Vacancy costs (10%) Effective rent revenue Bad debts (6%) Effective rent income Other income Total income Operating expenses (20% of effective rent) Insurance costs (3% of the gross revenue) Property taxes (5% of total income) NOI USD 4800000 •  Given a cap rate of 10% determined as the average ratio of the NOI to property value of comparable properties and a growth rate of 5%, the value of the property under the direct capitalization approach works out to USD xxxx million: • = =$xxxxx Discounted cash flow method • In order to apply the discounted cash flow approach, we need to work out future NOI by forecasting each line item in the NOI calculation, find out a terminal value and then discount those future cash flow to time using the required rate of return • The following table shows forecasted NOI: Year Gross annual rent revenue (7% yoy growth) 4800000 5136000 5495520 5880206 Vacancy costs (10%) -480000 -513600 -549552 -588021 Effective rent revenue 4320000 4622400 4945968 5292186 Bad debts (6%) -259200 -277344 -296758 -317531 Effective rent income 4060800 4345056 4649210 4974655 Other income 500000 500000 500000 500000 Total income 4560800 4845056 5149210 5474655 Operating expenses (20% of effective rent) -812160 -869011 -929842 -994931 Insurance costs (3% of the gross revenue) -144000 -154080 -164866 -176406 Property taxes (5% of total income) -228040 -242253 -257460 -273733 NOI 3376600 3579712 3797042 4029585 Reversion value (RV) i.e terminal value       89846520   Net cash flows 3376600 3579712 3797042 4029585 94124925 Discount factor (at 11%) 0.900901 0.81162 0.73119 0.65873 0.593451 3041982 2905375 2776364 2654412 55858562 PV of NOI   reversion PV OfThe NOI and RV value i.e the terminal value is calculated67236695 using  the direct capitalization =     method formula:   Cost approach • The value under the cost approach equals the market value of land plus the construction cost of the building in today’s dollars The market value of land is $30 million, and the current value of the construction cost can be determined by adjusting the historical cost for inflation • • V = L + C = $30 million + $20 million×(1+0.025)10 =$55.60 million • • Xác định giá trị tài sản dùng cho việc đầu tư vào dự án, có hai tài sản đem so sánh: Tài sản thứ dùng để sản xuất đem lại lãi 800 triệu VND/năm 10 năm, giá trị lại 600 triệu VND, sử dụng cho hoạt động dịch vụ cho lãi 500 triệu VND/năm Tài sản thứ hai có lãi năm đầu 300 triệu VND, năm sau dự kiến tăng năm trước 3% Lãi suất r = 10%/năm ... phí năm 4700 USD Phân tích tác động đầu tư đến kinh tế Hai câu hỏi: • • Đầu tư tăng thêm dẫn đến tình trạng gì? Muốn tăng trưởng kinh tế cần đầu tư nào? Phân tích tác động đầu tư đến kinh tế Hai... kinh tế Hai câu hỏi: • • Đầu tư tăng thêm dẫn đến tình trạng gì? → Phân tích theo số nhân đầu tư Muốn tăng trưởng kinh tế cần đầu tư nào? → Phân tích theo ICOR Phân tích tình • • • • • • Hàm... phiếu Phân tích thị trường – Phân tích bên ngồi • • • Nhằm xác định dự đốn cung cầu Mục đích xây dựng đường cầu: Q = -aP + b Thuận lợi cho việc thực mục tiêu TR → max Phân tích doanh nghiệp – Phân