ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐỀ TÀI PHÂN KHÚC NHÀ Ở (THUÊ MUA, MUA TRẢ CHẬM, TRẢ DẦN, ĐẦU TƯ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI) Giảng viên PGS TS GVCC Doãn Hồng Nhung Học phần Pháp luật về thị trường bất động sản Mã môn học BSL1009 Thời gian, địa điểm Khoa Luật ĐHQGHN Nhóm sinh viên Nhóm Hà Nội 2022 MỤC LỤC I Những vấn đề chung về phân khúc bất động sản 4 1 1 Khái niệm phân khúc bất động sản 4 1 2 Phân loại phân khúc bất động sản 4 II Pháp luật thuê mua, mua trả chậm, trả dần, đầu tư nhà ở h.
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐỀ TÀI: PHÂN KHÚC NHÀ Ở (THUÊ MUA, MUA TRẢ CHẬM, TRẢ DẦN, ĐẦU TƯ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI) Giảng viên : PGS TS GVCC Doãn Hồng Nhung Học phần : Pháp luật thị trường bất động sản Mã môn học : BSL1009 Thời gian, địa điểm : Khoa Luật - ĐHQGHN Nhóm sinh viên : Nhóm Hà Nội - 2022 MỤC LỤC I Những vấn đề chung phân khúc bất động sản 1.1 Khái niệm phân khúc bất động sản 1.2 Phân loại phân khúc bất động sản II Pháp luật thuê mua, mua trả chậm, trả dần, đầu tư nhà hình thành tương lai 2.1 Pháp luật thuê mua nhà .6 2.1.1 Khái niệm thuê mua: 2.1.2 Khái niệm thuê mua nhà 2.1.3 Quy định pháp luật thuê mua nhà 2.1.4 Ưu nhược điểm hình thức thuê mua nhà xã hội .11 2.2 Pháp luật nhà mua trả chậm, trả dần 12 2.2.1 Thực trạng mua nhà theo hình thức trả chậm, trả dần Việt Nam 12 2.2.2 Quy định pháp luật nhà mua trả chậm, trả dần .13 2.2.3 Một số bất cập nhà mua trả chậm, trả dần .16 2.3 Pháp luật đầu tư nhà hình thành tương lai 20 2.3.1 Khái niệm nhà hình thành tương lai 20 2.3.2 Nhà xã hội hình thành tương lai nhà thương mại hình thành tương lai 21 2.3.3 Kinh doanh bất động sản hình thành tương lai .23 2.3.4 Nhà hình thành tương lai chấp điều kiện chấp nhà hình thành tương lai 26 2.3.5 Thực trạng thi hành pháp luật bất cập hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai Việt Nam 28 III Phân khúc bất động sản số nước phát triển giới học kinh nghiệm cho Việt Nam 32 3.1 Phân khúc bất động sản Trung Quốc 32 3.2 Phân khúc bất động sản Singapore .33 3.3 Phân khúc bất động sản Hàn Quốc .35 IV Kết luận 37 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 41 I Những vấn đề chung phân khúc bất động sản 1.1 Khái niệm phân khúc bất động sản Khái niệm phân khúc thị trường thuật ngữ ngành quảng cáo tiếp thị đề cập đến việc tập hợp người mua tiềm thành nhóm người Những người mua có nhu cầu giống có phản hồi giống thị trường Phân khúc thị trường nhiều đơn vị quảng cáo cơng ty nhắm mục tiêu để tiếp cận quảng cáo bán hàng cho nhóm người phân khúc Những phân khúc thị trường khác phân chia nhiều yếu tố kể đến như: địa vị xã hội, giới tính, lứa tuổi, nhu cầu, thu nhập, v.v Thông thường phân loại phân khúc thị trường cơng ty, doanh nghiệp thường phân loại có mục tiêu phân khúc Với phân khúc chứa đối tượng khác cơng ty, doanh nghiệp có phương án tiếp thị bán hàng khác Có doanh nghiệp chọn lựa nhiều phân khúc để tiếp cận, có doanh nghiệp họ chọn phân khúc để phát triển Từ trên, ta có cách hiểu phân khúc bất động sản sau: Phân khúc bất động sản tức phân chia khách hàng có nhu cầu bất động sản thành nhóm khách hàng khác Các cơng ty bất động sản dùng để tiếp thị sản phẩm đến với loại phân khúc khách hàng 1.2 Phân loại phân khúc bất động sản Trên thị trường bất động sản người ta thường chia rõ ràng gồm phân khúc sau1: Phân khúc nhà xã hội: Phân khúc nhà xã hội đời chủ yếu để đáp ứng khách hàng có thu nhập thấp tài họ có giới hạn Mục tiêu phân khúc bất nhà xã hội hướng đến người thu nhập thấp xã hội họ cần hỗ trợ tài để mua nhà Loại bất động sản chủ yếu https://timnhabienhoa.com/phan-khuc-bat-dong-san-la-gi/ chung cư thường hỗ trợ vay tài có gói 30.000 tỷ đồng Ước chừng có giá từ 500 triệu đồng đến tỷ đồng Ví dụ: chung cư Đại Thanh, chung cư HH2 Linh Đàm, Phân khúc bất động sản tầm trung: Phân khúc bất động sản tầm trung phân khúc giá dành cho nhiều đối tượng thị trường tiếp cận Với giá trị mức vừa phải dự án sản phẩm thị trường dự án hộ ven đô, đất nhà ven đô thị Ở phân khúc bất động sản tầm trung có nhiều dự án so với thị trường giá rẻ khách hàng có nhiều lựa chọn Mật độ bất động sản rộng hơn, có nhiều dự án tâm thành phố khu vực trọng điểm Mức giá tầm trung thị trường Việt Nam dao động từ tỷ đến tỷ đồng Phân khúc thị trường bất động sản tầm trung đánh giá nhiều tiềm dư lượng Bởi khách hàng có thu nhập tầm trung Việt Nam ngày tăng cao, người có khả tiếp cận phân khúc ngày nhiều Ví dụ: hộ chung cư Sun Square, hộ chung cư Central Point… Phân khúc bất động sản cao cấp: Dạng phân phúc bất động sản cao cấp lại tâm điểm thị trường mở so với người nước Phân khúc chủ yếu dự án khu đô thị dự án chung cư thuộc vị trí đắc địa, có tiện ích cao cấp đáng ứng Phân khúc thị trường bất động sản cao cấp phân khúc bất động sản kén chọn người mua dành cho số người Việt Chủ yếu sơi động thị trường Việt dành cho chuyên gia khách hàng nước Các dự án có giá dao động khoảng từ – 20 tỷ đồng Ví dụ: Căn hộ chung cư Vinhomes Gardenia, hộ chung cư Royal City, Phân khúc bất động sản siêu cao cấp: Phân khúc thị trường bất động sản siêu cao cấp chủ yếu biệt thự nghỉ dưỡng, biệt thự đơn lập, biệt thự liền kề, biệt thự song lập, shophouse, penthouse, hộ duplex, v.v hộ có view đẹp kèm vị trí độc tôn Giá sản phẩm thường 20 tỷ đồng Phân khúc bất động sản siêu cao cấp đa phần khách hàng thượng lưu, người thành đạt, doanh nghiệp thu hẹp số lượng khách hàng Họ chọn lựa dự án để đầu tư hay để chủ yếu quan tâm đến giá trị họ nhân được, thương hiệu, khơng gian, an ninh, tiện ích, dịch vụ, Ví dụ: Biệt thự The Botanica - Vinhomes Gardenia, Căn hộ Duplex The Arcadia - Vinhomes Gardenia, biệt thự nghỉ dưỡng Vinpearl Phú Quốc, II Pháp luật thuê mua, mua trả chậm, trả dần, đầu tư nhà hình thành tương lai 2.1 Pháp luật thuê mua nhà 2.1.1 Khái niệm thuê mua: Thuê mua: Thuê mua loại hợp đồng, theo người cho thuê, chuyển giao tài sản cho người thuê, để người sử dụng trước định mua hay không mua hẳn tài sản lúc hết hạn thuê Hợp đồng thuê mua kết hợp hợp đồng thuê hợp đồng mua bán Trong khoa học pháp lí nước, hợp đồng thuê mua xếp vào nhóm hợp đồng thuê coi loại hợp đồng thuê có điều kiện đặc thù liên quan đến số phận pháp lí tài sản sau hết thời hạn thuê Riêng tính chất mua bán hợp đồng thuê mua khẳng định, người thuê định mua hết hạn thuê: hợp đồng thuê mua trường hợp làm phát sinh nghĩa vụ người bán, đặc biệt nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu người mua tài sản mua bảo đảm chất lượng tài sản mua Thuê mua biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ trường hợp người thuê định mua tài sản Thông thường, hợp đồng thuê mua có đối tượng tài sản có thời hạn khấu hao nhiều ngang với thời hạn thuê tổng số tiền thuê nhiều ngang với giá trị tài sản Hợp đồng mua tài sản thực hết hạn thuê, nghĩa sau người thuê trả đủ số tiền thuê cho toàn thời hạn thuê Nếu người thuê trả đủ tiền thuê khơng mua người cho th việc lấy lại tài sản vốn thuộc sở hữu mình; người th khơng trả đủ tiền th người cho th đơn phương đình thực hợp đồng thuê lấy lại tài sản thuê; người thuê trả đủ tiền thuê định mua tài sản gần tồn nghĩa vụ trả tiền mua người thuê thực xong 2.1.2 Khái niệm thuê mua nhà Nhà trở thành loại hàng hóa, tài sản đặc biệt đưa vào lưu thông thị trường Nhà xây dựng đất với nhà gắn liền với đất Bởi đất đai có tính chất cố định vị trí địa lý, khơng thể di chuyển nên nhà di chuyển cố định vị trí địa lý Dựa vào đặc tính tự nhiên mà pháp luật hành coi nhà ở, cơng trình xây dựng bất động sản Theo điều 3, Luật Kinh doanh Bất động sản: “1 Kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi … Thuê mua nhà, cơng trình xây dựng thỏa thuận bên, theo bên th mua tốn trước cho bên cho thuê mua khoản tiền sử dụng nhà, cơng trình xây dựng đó; số tiền cịn lại tính thành tiền th; sau tốn đủ số tiền th mua bên th mua trở thành chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng đó.” Như nhà đối tượng hoạt động thuê mua nhà Đây sản phẩm hoạt động tạo lập, đầu tư cá cá nhân, doanh nghiệp tổng công ty kinh doanh nhà, công ty xây dựng, chủ đầu tư nước hoạt động lĩnh vực xây dựng Nhà đối tượng hoạt động thuê mua nhà nhà xây dựng hoàn chỉnh, tồn hình thức nhà xây dựng xong phần tơ nhà hoàn thiện xong phần nội thất, trang trí nhà hình thành tương lai Theo điều 3, Luật nhà 2014 (sửa đổi bổ sung năm 2020): “17 Thuê mua nhà việc người thuê mua toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị nhà thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện tốn trước tốn khơng q 50% giá trị nhà thuê mua; số tiền lại tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua thời hạn định; sau hết hạn thuê mua nhà trả hết số tiền cịn lại người th mua có quyền sở hữu nhà đó.” Nghĩa là, giả sử bạn muốn mua hộ có giá tỷ theo hình thức th mua nhà theo quy định bạn đóng tối thiểu 20% giá trị hộ tương đương 200 triệu, tối đa 50% giá trị hộ tương đương 500 triệu Số tiền lại bạn trả dần cho chủ đầu tư hàng tháng tùy theo số năm mà bạn đăng ký, tối thiểu năm 2.1.3 Quy định pháp luật thuê mua nhà a Điều kiện thuê mua nhà xã hội Cơ sở pháp lý: Điều 49, 50, 51 Luật nhà năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) Điều kiện nhà ở: - Chưa có nhà thuộc sở hữu mình, chưa mua thuê mua nhà xã hội, chưa hưởng sách hỗ trợ nhà ở, đất hình thức nơi sinh sống, học tập; - Trường hợp có nhà thuộc sở hữu diện tích nhà bình quân đầu người hộ gia đình thấp mức diện tích nhà tối thiểu, cụ thể 10 m2 sàn/người Điều kiện nơi cư trú: - Phải có đăng ký thường trú tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà xã hội; - Trường hợp khơng có đăng ký thường trú phải có đăng ký tạm trú từ năm trở lên tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà xã hội Điều kiện thu nhập: Phải thuộc diện nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên đối tượng sau: - Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo khu vực đô thị theo quy định Thủ tướng Chính phủ; - NLĐ làm việc doanh nghiệp ngồi khu cơng nghiệp; - Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quan, đơn vị thuộc công an nhân dân quân đội nhân dân; - Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định pháp luật cán bộ, công chức, viên chức Lưu ý: Không yêu cầu đáp ứng điều kiện thu nhập đối tượng sau: - Người có cơng với cách mạng theo quy định pháp luật ưu đãi người có cơng với cách mạng; - Các đối tượng trả lại nhà công vụ mà không thuộc diện bị thu hồi nhà có hành vi vi phạm quy định pháp luật chưa có nhà nơi sinh sống sau trả lại nhà cơng vụ; - Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất phải giải tỏa, phá dỡ nhà theo quy định pháp luật mà chưa Nhà nước bồi thường nhà ở, đất b Nguyên tắc cho thuê mua nhà xã hội Cơ sở pháp lý: Điều 62 Luật nhà năm 2014 “1 Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà xã hội phải quy định Luật này; thời gian, đối tượng quy định khoản Điều 50 Luật thuê thuê mua mua nhà xã hội; học sinh trường dân tộc nội trú cơng lập khơng phải trả tiền thuê nhà dịch vụ trình sử dụng Thời hạn hợp đồng thuê nhà xã hội tối thiểu 05 năm; thời hạn toán tiền thuê mua nhà xã hội tối thiểu 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà Bên thuê, thuê mua nhà xã hội không bán, cho thuê lại, cho mượn nhà thời gian thuê, thuê mua; bên th, th mua khơng cịn nhu cầu th, th mua nhà chấm dứt hợp đồng phải trả lại nhà Bên thuê mua, bên mua nhà xã hội không bán lại nhà thời hạn tối thiểu 05 năm, kể từ thời điểm toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua tốn hết tiền mua, th mua nhà mà có nhu cầu bán nhà bán lại cho đơn vị quản lý nhà xã hội bán cho đối tượng thuộc diện mua nhà xã hội đơn vị không mua với giá bán tối đa giá bán nhà xã hội loại địa điểm, thời điểm bán nộp thuế thu nhập cá nhân Bên mua, bên thuê mua nhà xã hội bán lại nhà theo chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định Chính phủ nộp thuế thu nhập theo quy định pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện mua nhà xã hội quy định Luật bán với giá tối đa giá bán nhà xã hội loại địa điểm, thời điểm bán nộp thuế thu nhập cá nhân Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà thuê mua, mua nhà xã hội bán lại nhà theo chế thị trường cho đối tượng có nhu 2.3.5 Thực trạng thi hành pháp luật bất cập việc thực thi pháp luật nhà hình thành tương lai Việt Nam Mua bán nhà hình thành tương lai lĩnh vực mẻ nước ta, luật hóa thực tiễn áp dụng vào sống nhiều điểm sơ hở để doanh nghiệp “lách luật” trục lợi từ khách hàng, người dân thiếu thông tin từ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp, lợi ích trước mắt mà đầu tư bất chấp quy định pháp luật để giao dịch, tạo điều kiện cho chủ đầu tư đầu cơ, tạo giá ảo, tạo nên sốt giá để thu thêm tiền người mua lợi dụng việc huy động vốn thu nhiều khách hàng đến thời hạn chậm bàn giao nhà, sử dụng tiền ứng trước vào mục đích khác sau đó, bỏ trốn gây nhiều hệ lụy cho người dân, làm đóng băng thị trường bất động sản ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế đất nước Vì vậy, vấn đề cần nghiên cứu cách khoa học lý luận thực tiễn để có nhìn tổng qt hơn, thấu đáo việc ban hành sách luật pháp để điều chỉnh chi tiết hơn, dự liệu tình phát sinh thực tế xác vừa tạo động lực cho doanh nghiệp phát triển, đồng thời đảm bảo lợi ích người dân, nhà nước tạo môi trường ổn định để phát triển thị trường a Thực trạng thi hành pháp luật bất cập hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai Việt Nam Thứ nhất, bất cập hợp đồng góp vốn có phân chia nhà hình thức ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Tuy Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định cụ thể mua bán nhà hình thành tương lai thực thơng qua hợp đồng mua bán nhiên để huy động vốn cách nhanh chóng nhà đầu tư áp dụng hợp đồng góp vốn Hợp đồng góp vốn trường hợp hiểu dạng hợp đồng mà chủ đầu tư dự án phát triển nhà thương mại ký kết với cá nhân, tổ chức có thỏa thuận bên góp vốn phân chia nhà Có thể nói hợp đồng góp vốn hình thức lách 28 luật tiềm tàng nhiều rủi ro hợp đồng góp vốn vi phạm điều kiện huy động vốn làm tăng khả người mua khơng có nhà thực tế, hợp đồng góp vốn khiến giá nhà tăng nhanh chóng,… Thứ hai, vấn đề hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai Một thực tế phổ biến mua nhà/căn hộ chung cư hợp đồng mua bán (hợp đồng mẫu) chủ đầu tư soạn thảo với điều khoản có lợi cho đẩy người mua vào phải chấp nhận Mặt khác, nhiều hợp đồng không quy định đầy đủ chặt chẽ điều khoản; quyền nghĩa vụ người góp vốn, mua nhà; khơng quy định điều khoản phạt hợp đồng, tiến độ xây dựng cơng trình thời hạn giao nhà… dẫn đến tình trạng, tranh chấp xảy ra, người mua bắt lỗi chủ đầu tư hợp đồng q nhiều lỗ hổng có lợi cho chủ đầu tư việc thực nghĩa vụ trách nhiệm Thứ ba, bất cập quản lý thông tin mua bán nhà nhà hình thành tương lai Theo quy định Nghị định số 71 chủ đầu tư quyền huy động vốn hình thức mua bán nhà thương mại hình thành tương lai sau xây dựng xong phần móng nhà Tuy nhiên, thị trường có nhiều dự án tiến hành giải phóng mặt bằng, chí chưa giải phóng mặt bằng, chào bán từ vài năm trở lại Chỉ cần vào trang web bất động sản, nhà đầu tư dễ dàng tìm mua hàng loạt dự án Thứ tư, bất cập chế bảo vệ quyền lợi ích đáng người mua nhà Khi thực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, số doanh nghiệp kinh doanh nhà có xu hướng xâm phạm lợi ích người mua nhà pháp luật lại chưa có chế phù hợp để ngăn chặn Khi xảy trường hợp doanh nghiệp kinh doanh nhà vi phạm hợp đồng dường khơng bị xử lý xử lý không triệt để, không kịp thời làm cho quyền lợi người mua nhà bị thiệt thòi Các vi phạm phổ biến chiếm dụng vốn khách hàng dự án đầu tư chậm trễ, không đầu tư; doanh nghiệp bất động sản đơn phương hủy 29 hợp đồng (do giá bất động sản tăng cao gấp nhiều lần so với thời điểm ký hợp đồng); doanh nghiệp tự ý tăng giá bán bất động sản; chậm giao nhà;… b Thực trạng thi hành pháp luật bất cập thuê, thuê mua nhà hình thành tương lai Việt Nam Hiện nay, hoạt động thuê, thuê mua nhà hình thành tương lai chưa có hành lang pháp lý chặt chẽ Hơn nữa, vấn đề cốt yếu tâm lý người Việt nặng sở hữu nhà thuê nhà để lâu dài Bên cạnh đó, thực dự án xây dựng nhà cho thuê doanh nghiệp cần phải có nguồn vốn hùng hậu, vốn vay, vay với lãi suất cực rẻ dự án phải chờ thời gian lâu thu lại vốn Nếu doanh nghiệp thực dự án mà dùng vốn vay nguy lỗ chắn Vì vậy, thị trường bất động sản phân khúc nhà cho thuê, thuê mua ảm đạm c Thực trạng thi hành pháp luật bất cập bảo lãnh nhà hình thành tương lai Việt Nam Thứ nhất, quyền lợi khách hàng gặp rủi ro Mặc dù việc bảo lãnh nhà hình thành tương lai kỳ vọng tác động tích cực tới thị trường, khách hàng chủ đầu tư đón nhận Thế nhưng, đến thời điểm này, quy định bảo lãnh dự án nhà hình thành tương lai khiến nhiều người băn khoăn Cụ thể, ngân hàng thương mại tham gia bảo lãnh chủ yếu để thu phí khơng phải quyền lợi khách hàng Vì thế, chủ đầu tư bắt tay với ngân hàng, quyền lợi khách hàng khó đảm bảo Thứ hai, tiềm ẩn nguy tăng giá bán phải chịu thêm phí bảo lãnh Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định bảo lãnh ngân hàng Các chuyên gia bất động sản cho rằng, quy định tiến bộ, giúp bảo vệ tuyệt đối người mua nhà, có nhiều ý kiến lo lắng, quy định mang 30 tính cào bằng, gây khó khăn cho chủ đầu tư, làm tăng giá thành sản phẩm người gánh chịu cuối khách hàng d Thực trạng thi hành pháp luật bất cập hoạt động chấp nhà hình thành tương lai Việt Nam Quy định chấp dự án, nhà hình thành tương lai Dự thảo Luật nhà sửa đổi góp phần quan trọng việc huy động vốn phát triển nhà Tuy nhiên, với quy định đối tượng chủ đầu tư người mua có quyền chấp nhà hình thành tương lao dẫn đến tình trạng hai đối tượng chấp nhà dự án xây dựng, dù có quy định, trước bán chủ đầu tư phải giải chấp Bởi vì, người mua khó biết chủ đầu tư giải chấp nhà bán cho hay chưa, điều kiện nhà tham gia giao dịch lại khơng bắt buộc có quy định văn giải chấp văn chứng minh nhà hình thành tương lai mua bán chưa chấp III Phân khúc bất động sản số nước phát triển giới học kinh nghiệm cho Việt Nam 3.1 Phân khúc bất động sản Trung Quốc Thứ nhất, cung cấp đa dạng loại hình nhà phù hợp với khả kinh tế (phân khúc nhà phù hợp, đa dạng) Nhà thích hợp với kinh tế loại nhà gần thương phẩm gia đình thu nhập thấp vừa mua, Chính phủ khống chế giá cả, thực giá đạo Chính phủ Đồng thời quan tâm thúc đẩy nhu cầu tiêu dùng nhà ở, nới rộng đối tượng cung ứng tiêu chuẩn mua nhà Chính sách đổi hình thức cung cấp nhà đa dạng Trung Quốc thực khơi phục thuộc tính hàng hóa nhà - mặt hàng tiêu dùng quan trọng, chấm dứt chế độ phân phối nhà vật bước tiền tệ hóa phân phối nhà ở, tác động tích cực tới chế thành lập giá nhà hợp lí, phân bố lại thu nhập đem lại 31 công cho người dân đô thị việc thuê nhà hay mua nhà ở, cuối góp phần phát triển hệ thống tài nhà dài hạn Thứ hai, sách kiện tồn hệ thống thị trường nhà - phát triển thị trường cho thuê nhà Khi bắt đầu thực sách này, nhiều thành phố có thị trường cho thuê nhà ở, đa số thị trường khơng cơng khai, chưa quản lí hữu hiệu thị trường cho thuê nhà thuế cho thuê nhà cao Sau đó, phủ Trung Quốc tiến hành nhiều biện pháp cải cách đồng từ việc nâng cao giá cho thuê nhà đến việc tăng tốc độ bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, cho phép thị trường cấp nhà hoạt động, giảm thuế cho thuê nhà ở, ưu đãi thuế cho đơn vị thuê mua, khiến cho việc lưu thông nhà thị trường giao dịch thị trường phát triển, thị trường cho thuê nhà thực trở thành nơi thu hút vốn đầu tư dân cư nhà kinh doanh phát triển bất động sản tham gia xây dựng nhà ở, góp phần quan trọng việc hồn thiện cơng thị trường hệ thống thị trường nhà ở, thúc đẩy dân cư tiêu dùng nhà phát triển kinh tế quốc dân Wang Menghui, Bộ trưởng Bộ Nhà Phát triển Đô thị - Nông thôn cho biết Trung Quốc muốn cung cấp 2,4 triệu nhà cho thuê giá rẻ vào năm 2022 Theo ông, nhu cầu thực tế nhà Trung Quốc tương đối cao 3.2 Phân khúc bất động sản Singapore Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, chấp nhận sở hữu tư nhân Đất đai Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn gần 90%, số lại thuộc sở hữu tư nhân, việc sở hữu phải tuân thủ Quy hoạch sử dụng đất mà Nhà nước phê duyệt Người nước quyền sở hữu hộ biệt thự kèm theo với đất Chế độ sử dụng đất phổ biến hợp đồng thuê Nhà nước thời hạn định 32 Chính phủ Singapore trọng xây dựng chiến lược quản lý phát triển đất đai, lập quy hoạch sử dụng nhà đất dài hạn Phương thức quy hoạch Singapore Bằng biện pháp, Chính phủ tập trung cho chương trình phát triển nhà cộng đồng loại nhà nhà nước xây dựng cung cấp giá rẻ kèm theo số điều kiện, đặc biệt thiết lập chế tài cấu tổ chức hợp lý tích cực cho chương trình phát triển bất động sản - nhà Chính phủ giao nhiệm vụ phát triển nhà cho quan đầu mối Uỷ ban phát triển nhà HDB thành lập từ năm 1960, đến có khoảng 8.000 nhân viên HDB "đặc sản" quy hoạch thị Singapore, loại hình nhà cao tầng bình dân giải dứt điểm tình trạng thiếu nhà quốc đảo Dù loại nhà bình dân, khu HDB quy hoạch đẹp mắt đại Chính phủ Singapore thường xuyên tài trợ cho hoạt động Uỷ ban phát triển nhà với nhiều giải pháp thiết thực Kế hoạch phát triển nhà cho dân chúng Singapore đánh giá thành công giới Thành cơng chương trình phát triển nhà cộng đồng Singapore chứng minh cho đắn chủ trương, sách vai trị quan trọng Chính phủ dành cho việc chăm lo nhà cho dân chúng Từ thực tiễn Singapore, rút học chế tổ chức quản lý, biện pháp thực hiện, chiến lược mục tiêu nhà hệ thống quản lý bất động sản nhà Việt Nam sau: Thứ nhất, bước chuẩn bị cho công tác tái định cư mà HDB thực tiến hành điều tra cẩn thận hộ gia đình trước triển khai việc tái định cư, lưu ý chi tiết số thành viên gia đình, kể cái; nguồn thu nhập; nghề nghiệp, nơi làm việc, tình trạng pháp lý bất động sản, Các đơn vị tổ chức khác quan, nhà thờ, sở công nghiệp - thương mại, Việc điều tra tỷ mỉ, thận trọng tạo chứng chắn cho việc hỗ trợ tái định cư xác, cơng 33 Thứ hai, điều kiện để thực tái định cư hộ HDB cung cấp Cơ quan quản lý đất Singapore SLA bảo lãnh làm thủ tục giới thiệu hộ thuộc diện tái định cư mua thuê nhà Trung tâm phát triển nhà HDB với điều khoản ưu đãi thủ tục mua thuê, miễn chấp, Chính sách cung cấp nhà cơng HDB có phân biệt trường hợp cụ thể, ưu tiên cơng dân Singapore Nếu không sử dụng nhà HDB cung cấp nhà nước hỗ trợ thêm tiền khoảng 1.200 đôla Singapore Thứ ba, cung ứng nhiều loại nhà để đáp ứng nhu cầu đa dạng người dân: HDB chủ yếu cung cấp hộ nhà cao tầng Thứ tư, để hạn chế tình trạng mua bán lại đầu cơ, Chính phủ quy định mua nhà HDB phải năm bán sau 10 năm kể từ bán thứ mua nhà thứ hai HDB 3.3 Phân khúc bất động sản Hàn Quốc Tại Hàn Quốc, giá nhà đất tăng cao vào năm 1980 đe dọa đến vấn đề xã hội trị, tính nguyên vẹn quốc gia Theo ước tính, riêng lãi có từ việc tăng giá nhà đất năm 1989 nhiều 35% tổng thu nhập tất người lao động thị kiếm năm Mặt khác, giá nhà đất tăng làm cho chi phí đền bù đất đai để xây dựng sở hạ tầng tăng, đưa đến chi phí xây dựng sở hạ tầng tốn 1970 -1972 chi phí khoảng 90 -100 triệu Won/km, năm 1993 chi phí lên tới 27.000 triệu Won/km, tạo nên bất ổn đe dọa lợi ích tính bền vững tăng trưởng kinh tế Khủng hoảng bất động sản vào cuối năm 1980 Hàn Quốc vô nghiêm trọng, đặc biệt lạm phát giá nhà đất mức q cao, khơng kiểm sốt được, tăng trưởng kinh tế bị giảm phúc lợi công dân bị ảnh hưởng Cuối năm 80 kỷ trước, xung đột bạo động xảy liên tục Mặc dù mức lương tăng nhanh, công nhân nhận thấy thu nhập họ không bắt kịp giá nhà 34 tiền thu nhà gia tăng Chính quyền nhận thấy, khơng giải đắn vấn đề phân phối cải xã hội cơng khơng làm xáo trộn trị xã hội mà cịn cản trở phát triển kinh tế Chính phủ đề biện pháp nhằm giảm đáng kể lợi nhuận tạo từ đầu bất động sản Chính phủ vạch sách chủ yếu tập trung vào việc phạt hộ giữ đất nhiều hay giữ đất mà khơng có nhu cầu sử dụng Các biện pháp cấm đầu ổn định giá đất từ năm 1978 thực cách tăng thuế lãi vốn từ việc bán đất sở hữu đất nhàn rỗi Chính phủ đưa thuế sở hữu đất tồn diện, luỹ tiến theo quy mơ đất, gia tăng gánh nặng thuế lên vai người sở hữu đất quy mơ lớn, sau ban hành thuế đánh vào đất nhàn rỗi với mục đích đầu Đó công cụ quan trọng để giảm đầu đất Đồng thời, Chính phủ quy định mức trần diện tích đất thổ cư đô thị/hộ, buộc chủ đất sang nhượng đất dư thừa, thuế dư thừa mức đến 11% giá trị đất Ngồi ra, đưa lệ phí đầu tư đánh vào đất phát sinh lợi nhuận nhờ có đầu tư Nhà nước vào sở hạ tầng dịch vụ Chính sách giao dịch cung - cầu BĐS: Chính phủ thực sách kiểm soát đầu nhằm điều tiết cung – cầu BĐS hiệu Hàn Quốc thực đánh thuế sở hữu BĐS dư thừa (từ 660 m đất trở lên chịu mức thuế – 11%/ năm (Đ.V.Ân, 2011) Ngồi ra, Hàn Quốc cịn áp dụng việc đánh thuế ngồi thuế chuyển quyền sở hữu thơng thường giao dịch BĐS thời gian ngắn Chính sách đất đai: Công tác quy hoạch theo cấp: quốc gia, cấp tỉnh, vùng thủ đô; cấp huyện, vùng đô thị thực từ tổng thể tới chi tiết; kỳ quy hoạch cấp có thời gian khác nhau: cấp quốc gia, cấp tỉnh 20 năm, cấp vùng đô thị 10 năm, sau năm tiến hành rà soát để điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu phát triển thị trường Chính sách nhà đối tượng xã hội: Từ năm 1970, Chính phủ xây dựng hệ thống nhà xã hội cách đầu tư vốn vào Công ty 35 Nhà Hàn Quốc (KNHC) – tổ chức cung cấp nhà xã hội lớn Hàn Quốc Chính phủ đầu tư số vốn định vào KNHC, đồng thời thiết lập cách thức tổ chức hiệu phát triển nhà cho gia đình có thu nhập thấp; KNHC tiến hành đồng thời xây dựng nhà diện tích nhỏ, để điều tiết cho người có mức thu nhập thấp Ngồi ra, phủ Hàn Quốc ban hành nhiều sách hỗ trợ vốn, đảm bảo mục tiêu tất người dân có nhà ở, trọng đến tầng lớp xã hội Chính sách thuế: Thuế đất dựa sở giá trị đất mục đích sử dụng đất mang lại Mức thuế suất quốc gia thuế địa phương có khác biệt Mức thuế suất đất sử dụng mục đích kinh doanh khơng mục đích kinh doanh theo biểu thuế địa phương 0,2 - 0,4% 0,2 - 0,5%, theo biểu thuế quốc gia thuế suất 0,5 - 0,7% 0,75 – 2% Cơ sở tính thuế Thuế suất Giá trị tiêu chuẩn nhà, Biểu thuế địa phương: 0,15-0,5%/ (ngưỡng tính thuế 900 triệu Won) Biểu thuế quốc gia: 0,5-1%/ Thuế suất đánh 50% (nếu bán lại trước năm), 40% (nếu bán lại từ – năm) theo mức lợi nhuận 70% (với BĐS không đăng ký) Hàn Quốc áp dụng thuế suất 50% 60% lợi nhuận cá nhân sở hữu từ nhà trở lên IV Kết luận Thị trường Bất động sản nhà nước năm 2019 cho thấy sụt giảm mạnh mẽ nguồn cung lượng giao dịch: - Lượng cung năm 2019 đạt 107.284 sản phẩm, đạt 61,5% so với năm 2018 - Lượng giao dịch đạt 72.828 sản phẩm, đạt 64,7% so với năm 2018 36 Cụ thể, Hà Nội, Năm 2019, Hà Nội có 58 Dự án có sản phẩm đủ điều kiện bán hàng thị trường, so với năm 2018: giảm 3.019 (69 Dự án, 29.828 sản phẩm) (Nguồn: Sở xây dựng Hà Nội) Thị trường Bất động sản nhà nước năm 2020: - Lượng sản phẩm chào bán toàn thị trường đạt 128.902 sản phẩm Lượng sản phẩm chào bán toàn thị trường đạt 128.902 sản phẩm - Lượng giao dịch đạt 74.035 sản phẩm Cụ thể Hà Nội, năm 2020, Theo số liệu từ Sở Xây dựng TP Hà Nội, năm 2020 phê duyệt 45 Dự án có sản phẩm đủ điều kiện bán hàng thị trường, đạt 66,9% so với năm 2019 (Nguồn: Sở xây dựng Hà Nội) Đại dịch Covid – 19 có tác động lớn tới kính tế giới Việt nam nói chung thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng Tuy nhiên, cần phải khẳng định bên cạnh tác động dịch, tồn nhiều nguyên nhân ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường bất động sản Có thể kể đến sách pháp luật, quản lý nhà nước, v.v… Việc gây khó khăn q trình cấp phép, thủ tục chồng chéo, rườm rà dẫn tới thiếu hụt nguồn cung bất động sản, đặc biệt phân khúc bất động sản bình dân Giá bất động sản tăng nhiều nguyên nhân, việc nguồn cung bị thiếu hụt nhân tố ảnh hưởng không nhỏ Đặc biệt nhà đầu tư đón đầu dự án sân bay, khu công nghiệp, khu nghỉ dưỡng, v.v khiến giá bất động sản khu vực nhảy vọt tăng mạnh 37 Lượng giao dịch sụt giảm bắt nguồn từ lượng cung sụt giảm, giá bất động sản tăng cao, tâm lý lo sợ nhà đầu tư, số dự án “ma”, dự án không phù hợp với quy định pháp luật hình thành ngày nhiều, cơng cụ nhà nước lại khó giúp nhà đầu tư kiểm chứng Mặc dù đại dịch Covid có tác động lớn tới thị trường bất động sản, nhiên với đề án phát triền vùng ven, thực số thành phố vệ tinh, lực cung mạnh để thúc đẩy tạo cú hích, đợt sóng điểm hấp dẫn giới đầu tư Cũng từ phân tích trên, nhìn nhận rằng, cần có nhiều biện pháp để cải thiện thúc đẩy phân khúc nhà Cụ thể: Thứ nhất, chuyên gia bất động sản cho rằng, để thị trường thực có sức hút giảm thiểu gánh nặng cho khách hàng doanh nghiệp nên có biện pháp tích cực nâng cao cơng tác nghiên cứu thị trường để lựa chọn thị trường mục tiêu loại hình dự án nhà phù hợp Tránh tình trạng nhiều doanh nghiệp chạy theo tâm lý “bầy đàn” vào phân khúc thị trường gây nên tình trạng thừa cung phân khúc Thứ hai, ngăn vốn chảy vào chung cư cao cấp, biệt thự Tại buổi làm việc với Bộ Xây dựng, Thủ tướng Phạm Minh Chính cho thị trường bất động sản chưa thực kiểm sốt, chưa có chiến lược cụ thể, chưa gắn với chiến lược phát triển nhà cách hài hòa, hợp lý Dòng tiền chủ yếu hướng vào phân khúc bất động sản dành cho người giàu, phân khúc nhà cho người thu nhập thấp thiếu Các khu chung cư cũ chiếm nguồn lực lớn xã hội chưa có chế hiệu quả, phù hợp để cải tạo, xây dựng lại, giải phóng nguồn lực Chưa thực tốt quy định dành 20% quỹ đất dự án để phát triển nhà xã hội Công tác quản lý nhà nước địa phương nhiều bất cập; 38 trình tự, thủ tục hành cịn nhiều vướng mắc, cản trở trình phát triển Vì vậy, cần thiết phải điều tiết quản lý nhà nước, chế thuế, tránh tình trạng dịng vốn chảy vào chung cư cao cấp, biệt thự, mua để không sử dụng, đối tượng thu nhập thấp thiếu nhà Đồng thời, chiến lược phát triển bất động sản phải gắn với công tiến xã hội Cùng với đó, phải nhanh chóng thiết kế sách mua, thuê mua nhà có thời hạn Thứ ba, tăng nguồn cung để giảm giá nhà, giảm bớt chi phí đầu vào cho dự án nhà ở, đặc biệt nhà giá rẻ cách chọn vật liệu xây dựng tốt, an toàn rẻ (ví dụ cơng nghệ 3D…) áp dụng phương pháp xây dựng đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án sớm đưa sản phẩm thị trường với giá hợp lý Liên kết với ngân hàng để người mua nhà vay vốn ngân hàng với thời hạn trả góp 15 – 20 năm Đặc biệt người có thu nhập thấp, việc liên kết chặt chẽ với ngân hàng, doanh nghiệp nên xem xét xây dựng dự án nhà giá rẻ chất lượng… 39 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai năm 2013 Luật nhà năm 2014 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Bộ luật dân năm 2015 Nghị định 99/2015 NĐ - CP Chính phủ: Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà Doãn Hồng Nhung (2019), Sách chuyên khảo Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam, Nhà xuất Tư pháp Kim Nhung (2021), nguyên tắc cho thuê, mua bán nhà xã hội, Cơ quan Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam, truy cập 23h30 ngày 8/3/2022 Link viết: https://laodong.vn/bat-dong-san/6-nguyen-tac-cho-thue-mua-bannha-o-xa-hoi-936480.ldo Lê Minh Trường (2021), Thuê mua gì? Quy định thuê mua nhà xã hội, Công ty Luật TNHH Minh Khuê, truy cập 9h ngày 9/3/2022 Link viết: https://luatminhkhue.vn/thue-mua-la-gi -khai-niem-thue-mua-duochieu-nhu-the-nao .aspx Nguyễn Thị Mai (2021), Điều kiện thuê, thuê mua, mua, bán nhà xã hội, Công ty Luật TNHH Minh Khuê, truy cập 23h ngày 10/3/2022 Link viết: https://luatminhkhue.vn/dieu-kien-duoc-thue thue-mua mua bannha-o-xa-hoi-theo-quy-dinh-moi-nhat-cua-luat.aspx 10 Đinh Thùy Dung (2021), Quy định mua nhà theo hình thức trả chậm, trả dần Việt Nam, Công ty Luật TNHH Dương Gia – DG Law Firm, truy cập 22h ngày 10/3/2022 40 Link viết: https://luatduonggia.vn/mot-so-van-de-ve-mua-nha-o-theo-hinh-thuctra-cham-tra-dan-o-viet-nam-trong-nhung-nam-2005-tro-lai-day/ 11 Đường Linh, Nhà mua trả chậm, trả dần có chấp không, Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam, truy cập 7h ngày 2/4/2022 Link viết: https://www.htc-law.com/tu-van-phap-luat-dan-su/nha-mua-tra- cham-tra-dan-co-duoc-the-chap-khong,1321.html 12 Quy định pháp luật nhà hình thành tương lai (2021), Sở thư pháp Thừa Thiên Huế, Truy cập 10h ngày 30/3/2022 Link viết: https://stp.thuathienhue.gov.vn/?gd=12&cn=82&tc=6265 13 Diệu An (2022), Định hướng Trung Quốc thị trường bất động sản, Báo điện tử Pháp luật Việt Nam, truy cập 21h ngày 29/3/2022 Link viết: https://baophapluat.vn/bds/dinh-huong-moi-cua-trung-quoc-ve-thitruong-bat-dong-san-post433748.html 14 Lê Thủy Tiên (2022), Kinh nghiệm quản lý thị trường bất động sản số quốc gia Châu Á, Công ty Luật TNHH Minh Khuê, truy cập 23h ngày 31/3/2022 Link viết: https://luatminhkhue.vn/kinh-nghiem-qua-ly-thi-truong-bat-dongsan-o-mot-so-quoc-gia-chau-a.aspx 15 Nguyễn Thanh Lân (2017), Kinh nghiệm số nước sách phát triển thị trường bất động sản học cho Việt Nam, Viện Kinh tế Xây dựng - Bộ xây dựng, truy cập 23h15 ngày 31/3/2022 Link viết: http://kinhtexaydung.gov.vn/nghiep-vu/kinh-nghiem-mot-so-nuocve-chinh-sach-phat-trien-thi-truong-bat-dong-san-va-bai-hoc-cho-viet-nam.htm 16 Trần Tuấn (2022), Nghịch lý nhà xã hội: Nơi trầy trật bán, chỗ mua phải thêm trăm triệu, Báo Lao Động, truy cập 22h ngày 30/4/2022 Link viết: https://laodong.vn/bat-dong-san/nghich-ly-nha-o-xa-hoi-noi-tray-tratban-cho-mua-phai-them-ca-tram-trieu-1017829.ldo 41 17 Phạm Hoàng Anh (2015), Pháp luật nhà hình thành tương lai Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, truy cập 23h ngày 9/5/2022 Link viết: https://thegioiluat.vn/bai-viet-hoc-thuat/phap-luat-ve-nha-o-hinhthanh-trong-tuong-lai-tai-viet-nam-626/ 42 ... cập nhà mua trả chậm, trả dần .16 2.3 Pháp luật đầu tư nhà hình thành tư? ?ng lai 20 2.3.1 Khái niệm nhà hình thành tư? ?ng lai 20 2.3.2 Nhà xã hội hình thành tư? ?ng lai nhà thương mại hình. .. hình thành tư? ?ng lai Nhà hình thành tư? ?ng lai nhà trình đầu tư xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng 2.3.2 Nhà xã hội hình thành tư? ?ng lai nhà thương mại hình thành tư? ?ng lai a Nhà xã hội hình. .. chung phân khúc bất động sản 1.1 Khái niệm phân khúc bất động sản 1.2 Phân loại phân khúc bất động sản II Pháp luật thuê mua, mua trả chậm, trả dần, đầu tư nhà hình thành tư? ?ng