học kinh nghiệm cho Việt Nam
3.1 Phân khúc bất động sản ở Trung Quốc
Thứ nhất, cung cấp đa dạng loại hình nhà ở phù hợp với khả năng kinh tế
(phân khúc nhà ở phù hợp, đa dạng). Nhà ở thích hợp với kinh tế là một loại nhà gần như thương phẩm để cho các gia đình thu nhập thấp và vừa mua, nhưng Chính phủ khống chế giá cả, thực hiện giá chỉ đạo của Chính phủ. Đồng thời quan tâm thúc đẩy nhu cầu tiêu dùng nhà ở, nới rộng đối tượng cung ứng và tiêu chuẩn mua nhà ở. Chính sách đổi mới hình thức cung cấp nhà ở đa dạng của Trung Quốc đã thực sự khơi phục thuộc tính hàng hóa nhà ở - một mặt hàng tiêu dùng quan trọng, chấm dứt chế độ phân phối nhà ở hiện vật từng bước tiền tệ hóa phân phối nhà ở, tác động tích cực tới cơ chế thành lập giá nhà ở hợp lí, phân bố lại thu nhập đem lại
sự cơng bằng cho người dân đô thị trong việc thuê nhà hay mua nhà ở, và cuối cùng là góp phần phát triển hệ thống tài chính nhà ở dài hạn.
Thứ hai, chính sách kiện tồn hệ thống thị trường nhà ở - phát triển thị
trường cho thuê nhà ở. Khi mới bắt đầu thực hiện chính sách này, nhiều thành phố cũng đã có thị trường cho thuê nhà ở, nhưng đa số là thị trường không công khai, chưa được sự quản lí hữu hiệu đối với thị trường cho thuê nhà ở và thuế cho thuê nhà ở khá cao. Sau đó, chính phủ Trung Quốc đã tiến hành nhiều biện pháp cải cách đồng bộ từ việc nâng cao giá cho thuê nhà ở đến việc tăng tốc độ bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, cho phép thị trường cấp 2 về nhà ở hoạt động, giảm thuế cho thuê nhà ở, ưu đãi thuế cho các đơn vị thuê hoặc mua,.... khiến cho việc lưu thông nhà ở trên thị trường và giao dịch trên thị trường phát triển, thị trường cho thuê nhà ở thực sự trở thành nơi thu hút vốn đầu tư của dân cư và các nhà ở kinh doanh phát triển bất động sản tham gia và xây dựng nhà ở, góp phần quan trọng đối với việc hồn thiện cơng năng thị trường và hệ thống thị trường nhà ở, thúc đẩy dân cư tiêu dùng nhà ở và phát triển nền kinh tế quốc dân.
Wang Menghui, Bộ trưởng Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn cho biết Trung Quốc muốn cung cấp 2,4 triệu căn nhà cho thuê giá rẻ vào năm 2022. Theo ông, nhu cầu thực tế về nhà ở tại Trung Quốc là tương đối cao.
3.2 Phân khúc bất động sản ở Singapore
Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân. Đất đai do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất gần 90%, số còn lại thuộc sở hữu tư nhân, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ Quy hoạch sử dụng đất mà Nhà nước đã phê duyệt. Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc biệt thự kèm theo với đất ở. Chế độ sử dụng đất phổ biến là hợp đồng thuê của Nhà nước trong thời hạn nhất định.
Chính phủ Singapore đã chú trọng xây dựng chiến lược quản lý phát triển đất đai, lập quy hoạch sử dụng nhà đất dài hạn. Phương thức quy hoạch của Singapore rất bài bản. Bằng mọi biện pháp, Chính phủ đã tập trung cho chương trình phát triển nhà ở cộng đồng loại nhà do nhà nước xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện, đặc biệt là thiết lập cơ chế tài chính và cơ cấu tổ chức hợp lý và tích cực cho chương trình phát triển bất động sản - nhà ở. Chính phủ giao nhiệm vụ phát triển nhà ở cho một cơ quan đầu mối là Uỷ ban phát triển nhà ở HDB được thành lập từ năm 1960, đến nay đã có khoảng 8.000 nhân viên. HDB là "đặc sản" của quy hoạch đơ thị Singapore, là loại hình nhà ở cao tầng bình dân đã giải quyết dứt điểm tình trạng thiếu nhà ở tại quốc đảo này. Dù là loại nhà ở bình dân, những khu HDB càng mới càng được quy hoạch đẹp mắt và hiện đại hơn.
Chính phủ Singapore đã thường xuyên tài trợ cho các hoạt động của Uỷ ban phát triển nhà ở với nhiều giải pháp thiết thực. Kế hoạch phát triển nhà ở cho dân chúng Singapore được đánh giá là thành công nhất trên thế giới. Thành cơng của chương trình phát triển nhà ở cộng đồng của Singapore đã chứng minh cho sự đúng đắn của các chủ trương, chính sách và vai trị quan trọng của Chính phủ dành cho việc chăm lo nhà ở cho dân chúng.
Từ thực tiễn của Singapore, chúng ta có thể rút ra những bài học về cơ chế tổ chức quản lý, các biện pháp thực hiện, chiến lược mục tiêu nhà ở và hệ thống quản lý bất động sản nhà ở của Việt Nam như sau:
Thứ nhất, các bước chuẩn bị cho công tác tái định cư mà HDB thực hiện là
tiến hành điều tra cẩn thận về hộ gia đình trước khi triển khai việc tái định cư, trong đó lưu ý các chi tiết về số thành viên trong gia đình, kể cả con cái; nguồn thu nhập; nghề nghiệp, nơi làm việc, tình trạng pháp lý của bất động sản,... Các đơn vị tổ chức khác như cơ quan, nhà thờ, cơ sở công nghiệp - thương mại,... Việc điều tra tỷ mỉ, thận trọng sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc hỗ trợ tái định cư chính xác, công bằng.
Thứ hai, điều kiện để thực hiện tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp.
Cơ quan quản lý đất Singapore SLA bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu các hộ thuộc diện tái định cư được mua hoặc thuê nhà của Trung tâm phát triển nhà HDB với điều khoản ưu đãi về thủ tục mua hoặc thuê, miễn thế chấp,.. Chính sách cung cấp nhà ở cơng của HDB có phân biệt các trường hợp cụ thể, trong đó ưu tiên cơng dân Singapore. Nếu khơng sử dụng nhà ở do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm tiền khoảng 1.200 đôla Singapore.
Thứ ba, cung ứng nhiều loại nhà ở để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người
dân: HDB chủ yếu cung cấp các căn hộ trong các toà nhà cao tầng.
Thứ tư, để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, Chính phủ quy định
khi mua nhà của HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm kể từ khi bán căn thứ nhất mới được mua căn nhà thứ hai của HDB.
3.3 Phân khúc bất động sản ở Hàn Quốc
Tại Hàn Quốc, giá nhà đất đã tăng cao vào những năm 1980 đe dọa đến những vấn đề xã hội và chính trị, tính nguyên vẹn của quốc gia. Theo ước tính, chỉ riêng lãi có được từ việc tăng giá nhà đất năm 1989 đã nhiều hơn 35% tổng thu nhập của tất cả người lao động đô thị kiếm được trong năm đó. Mặt khác, giá nhà đất tăng làm cho chi phí đền bù đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng tăng, đưa đến chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng tốn kém như 1970 -1972 chi phí chỉ khoảng 90 -100 triệu Won/km, thì năm 1993 chi phí đã lên tới 27.000 triệu Won/km, tạo nên sự bất ổn đe dọa các lợi ích và tính bền vững của tăng trưởng kinh tế.
Khủng hoảng bất động sản vào cuối những năm 1980 ở Hàn Quốc vô cùng nghiêm trọng, đặc biệt vì lạm phát giá nhà đất ở mức quá cao, nếu khơng kiểm sốt được, thì tăng trưởng kinh tế bị giảm và phúc lợi công dân bị ảnh hưởng. Cuối những năm 80 thế kỷ trước, xung đột bạo động xảy ra liên tục. Mặc dù mức lương
tiền thu nhà gia tăng. Chính quyền nhận thấy, nếu không giải quyết đúng đắn vấn đề phân phối của cải xã hội cơng bằng thì khơng những chỉ làm xáo trộn nền chính trị xã hội mà cịn cản trở phát triển kinh tế. Chính phủ đã đề ra các biện pháp nhằm giảm đáng kể những lợi nhuận tạo ra từ đầu cơ bất động sản.
Chính phủ đã vạch ra chính sách mới chủ yếu tập trung vào việc phạt những hộ giữ đất quá nhiều hay giữ đất mà khơng có nhu cầu sử dụng. Các biện pháp cấm đầu cơ và ổn định giá đất từ năm 1978 được thực hiện bằng cách tăng thuế đối với lãi vốn từ việc bán đất và sở hữu đất nhàn rỗi. Chính phủ đưa ra thuế sở hữu đất toàn diện, luỹ tiến theo quy mô đất, gia tăng gánh nặng thuế lên vai người sở hữu đất quy mơ lớn, sau đó ban hành thuế đánh vào đất nhàn rỗi với mục đích đầu cơ. Đó là cơng cụ quan trọng để giảm đầu cơ đất. Đồng thời, Chính phủ quy định mức trần diện tích đối với đất thổ cư đô thị/hộ, buộc chủ đất sang nhượng đất dư thừa, thuế dư thừa ở mức đến 11% giá trị đất. Ngồi ra, đưa ra lệ phí đầu tư đánh vào đất phát sinh lợi nhuận nhờ có đầu tư của Nhà nước vào cơ sở hạ tầng và dịch vụ.
Chính sách về giao dịch cung - cầu BĐS: Chính phủ thực hiện chính sách
kiểm sốt đầu cơ nhằm điều tiết cung – cầu BĐS khá hiệu quả. Hàn Quốc thực hiện đánh thuế sở hữu BĐS dư thừa (từ 660 m2 đất ở trở lên chịu mức thuế 7 – 11%/ năm (Đ.V.Ân, 2011). Ngoài ra, Hàn Quốc cịn áp dụng việc đánh thuế ngồi thuế chuyển quyền sở hữu thông thường nếu giao dịch BĐS trong một thời gian q ngắn.
Chính sách về đất đai: Cơng tác quy hoạch hiện theo các cấp: quốc gia, cấp tỉnh, vùng thủ đô; cấp huyện, vùng đô thị cơ bản và được thực hiện từ tổng thể tới chi tiết; kỳ quy hoạch đối với mỗi cấp sẽ có thời gian khác nhau: cấp quốc gia, cấp tỉnh là 20 năm, cấp vùng đô thị cơ bản là 10 năm, sau 5 năm sẽ tiến hành rà soát để điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu phát triển và thị trường.
Chính sách về nhà ở đối với các đối tượng xã hội: Từ những năm 1970, Chính phủ đã xây dựng hệ thống nhà ở xã hội bằng cách đầu tư vốn vào Công ty
Nhà ở Hàn Quốc (KNHC) – một tổ chức cung cấp nhà ở xã hội lớn nhất Hàn Quốc. Chính phủ đã đầu tư một số vốn nhất định vào KNHC, đồng thời thiết lập cách thức tổ chức hiệu quả về phát triển nhà ở cho các gia đình có thu nhập thấp; KNHC cũng tiến hành đồng thời xây dựng nhà ở diện tích nhỏ, để điều tiết cho những người có mức thu nhập thấp nhất. Ngồi ra, chính phủ Hàn Quốc đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ vốn, đảm bảo mục tiêu tất cả mọi người dân đều có nhà ở, chú trọng đến mọi tầng lớp xã hội.
Chính sách về thuế: Thuế đất dựa trên cơ sở giá trị thửa đất do mục đích sử
dụng đất mang lại. Mức thuế suất giữa quốc gia và thuế địa phương có sự khác biệt. Mức thuế suất đối với đất sử dụng mục đích kinh doanh và khơng mục đích kinh doanh theo biểu thuế địa phương là 0,2 - 0,4% và 0,2 - 0,5%, theo biểu thuế quốc gia thuế suất là 0,5 - 0,7% và 0,75 – 2%
Cơ sở tính thuế Thuế suất
Giá trị tiêu chuẩn của căn nhà, (ngưỡng tính thuế 900 triệu Won)
Biểu thuế địa phương: 0,15-0,5%/ căn Biểu thuế quốc gia: 0,5-1%/ căn
Thuế suất đánh là 50% (nếu bán lại trước 1 năm), 40% (nếu bán lại từ 1 – 2 năm) theo mức lợi nhuận và 70% (với BĐS không đăng ký). Hàn Quốc áp dụng thuế suất là 50% và 60% lợi nhuận đối với cá nhân sở hữu từ 2 và 3 nhà ở trở lên.