II. Pháp luật thuê mua, mua trả chậm, trả dần, đầu tư nhà ở hình thành trong
2.3 Pháp luật về đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai
2.3.4 Nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp và điều kiện thế
nhà ở hình thành trong tương lai
Chủ đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó. Cụ thể:
Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 quy định thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
“1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho th mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.
Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu ro trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.
2. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó”.
Điều 148 Luật Nhà ở năm 2014 quy định điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:
“1. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:
a) Trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b) Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngồi điều kiện quy định tại điểm a khoản này, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại điểm a khoản này;
c) Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.
Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và khơng thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.
2. Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện theo quy định tại Luật này; các trường hợp thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định tại Luật này thì khơng có giá trị pháp lý”.
2.3.5 Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong việc thực thi pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam
Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là lĩnh vực còn khá mới mẻ ở nước ta, mặc dù đã được luật hóa nhưng thực tiễn áp dụng đi vào cuộc sống còn nhiều điểm sơ hở để doanh nghiệp “lách luật” trục lợi từ khách hàng, người dân do thiếu thông tin từ cơ quan quản lý nhà nước, nhất là của doanh nghiệp, vì lợi ích trước mắt mà đầu tư bất chấp quy định của pháp luật để giao dịch, tạo điều kiện cho chủ đầu tư đầu cơ, tạo giá ảo, tạo nên những cơn sốt giá để thu thêm tiền của người mua hoặc lợi dụng việc huy động vốn đã thu của nhiều khách hàng nhưng đến thời hạn thì chậm bàn giao nhà, sử dụng tiền ứng trước vào mục đích khác sau đó, bỏ trốn gây rất nhiều hệ lụy cho người dân, làm đóng băng thị trường bất động sản ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế của đất nước. Vì vậy, vấn đề này cần được nghiên cứu một cách khoa học cả về lý luận và thực tiễn để có cái nhìn tổng quát hơn, thấu đáo hơn trong việc ban hành chính sách và luật pháp để điều chỉnh chi tiết hơn, dự liệu được những tình huống phát sinh trong thực tế chính xác hơn vừa tạo động lực cho doanh nghiệp phát triển, đồng thời đảm bảo lợi ích của người dân, của nhà nước tạo ra môi trường ổn định để phát triển thị trường này.
a. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam
Thứ nhất, bất cập về hợp đồng góp vốn có phân chia nhà ở dưới hình thức ký
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có những quy định cụ thể về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện thông qua hợp đồng mua bán tuy nhiên để huy động vốn một cách nhanh chóng các nhà đầu tư vẫn áp dụng hợp đồng góp vốn. Hợp đồng góp vốn trong trường hợp này được hiểu là các dạng hợp đồng mà chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại ký kết với cá nhân, tổ chức trong đó có thỏa thuận bên góp vốn được phân chia nhà ở. Có thể nói hợp đồng góp vốn là một hình thức lách
luật tiềm tàng nhiều rủi ro bởi hợp đồng góp vốn vi phạm điều kiện huy động vốn làm tăng khả năng người mua khơng có nhà trên thực tế, hợp đồng góp vốn khiến giá nhà tăng nhanh chóng,…
Thứ hai, vấn đề hợp đồng mẫu trong mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai. Một thực tế phổ biến khi mua nhà/căn hộ chung cư là các hợp đồng mua bán này (hợp đồng mẫu) đều được chủ đầu tư soạn thảo với những điều khoản có lợi nhất cho mình và đẩy người mua vào thế phải chấp nhận. Mặt khác, nhiều hợp đồng không quy định đầy đủ và chặt chẽ về các điều khoản; quyền và nghĩa vụ của người góp vốn, mua nhà; khơng quy định điều khoản phạt hợp đồng, tiến độ xây dựng cơng trình và thời hạn giao nhà… dẫn đến tình trạng, khi tranh chấp xảy ra, người mua khơng thể bắt lỗi chủ đầu tư vì hợp đồng quá nhiều lỗ hổng có lợi cho chủ đầu tư trong việc thực hiện nghĩa vụ và trách nhiệm của mình.
Thứ ba, bất cập về quản lý thơng tin về mua bán nhà ở nhà hình thành trong
tương lai. Theo quy định tại Nghị định số 71 thì chủ đầu tư chỉ được quyền huy động vốn dưới hình thức mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai sau khi đã xây dựng xong phần móng nhà ở. Tuy nhiên, trên thị trường đã có rất nhiều dự án đang tiến hành giải phóng mặt bằng, thậm chí chưa giải phóng mặt bằng, được chào bán từ vài năm trở lại đây. Chỉ cần vào các trang web bất động sản, nhà đầu tư có thể dễ dàng tìm mua hàng loạt dự án này.
Thứ tư, bất cập về cơ chế bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người mua
nhà. Khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, một số doanh nghiệp kinh doanh nhà ở có xu hướng xâm phạm lợi ích của người mua nhà nhưng pháp luật lại chưa có cơ chế phù hợp để ngăn chặn. Khi xảy ra trường hợp doanh nghiệp kinh doanh nhà ở vi phạm hợp đồng thì dường như khơng bị xử lý hoặc xử lý không triệt để, không kịp thời làm cho quyền lợi của người mua nhà ln bị thiệt thịi. Các vi phạm phổ biến là chiếm dụng vốn của khách hàng do dự án đầu tư chậm trễ, hoặc không đầu tư; doanh nghiệp bất động sản đơn phương hủy
hợp đồng (do giá bất động sản tăng quá cao gấp nhiều lần so với thời điểm ký hợp đồng); doanh nghiệp tự ý tăng giá bán bất động sản; chậm giao nhà;…
b. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong thuê, và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam
Hiện nay, hoạt động thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai chưa có được một hành lang pháp lý chặt chẽ. Hơn nữa, vấn đề cốt yếu là tâm lý của người Việt hiện vẫn nặng về sở hữu nhà chứ không phải là thuê nhà để ở lâu dài. Bên cạnh đó, nếu thực hiện những dự án xây dựng nhà cho th thì doanh nghiệp cần phải có nguồn vốn hùng hậu, khơng phải vốn đi vay, hoặc đi vay nhưng với lãi suất cực rẻ bởi những dự án như thế này phải chờ thời gian rất lâu mới thu lại vốn. Nếu doanh nghiệp nào thực hiện những dự án như thế này mà dùng vốn đi vay thì nguy cơ lỗ là chắc chắn. Vì vậy, trên thị trường bất động sản hiện nay phân khúc nhà ở cho thuê, thuê mua hiện còn khá ảm đạm.
c. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam
Thứ nhất, quyền lợi của khách hàng vẫn có thể gặp rủi ro. Mặc dù việc bảo
lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được kỳ vọng sẽ tác động tích cực tới thị trường, được cả khách hàng và chủ đầu tư đón nhận. Thế nhưng, đến thời điểm này, quy định về bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai vẫn khiến nhiều người băn khoăn. Cụ thể, các ngân hàng thương mại hiện nay tham gia bảo lãnh chủ yếu để thu phí chứ khơng phải vì quyền lợi của khách hàng. Vì thế, nếu chủ đầu tư bắt tay với ngân hàng, thì quyền lợi khách hàng vì thế khó được đảm bảo.
Thứ hai, tiềm ẩn nguy cơ tăng giá bán do phải chịu thêm phí bảo lãnh. Ngân
hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng. Các chuyên gia bất động sản cho rằng, đây là quy định tiến bộ, sẽ giúp bảo vệ tuyệt đối người mua nhà, nhưng có nhiều ý kiến lo lắng, quy định này mang
tính cào bằng, gây khó khăn cho các chủ đầu tư, cũng như làm tăng giá thành sản phẩm và người gánh chịu cuối cùng vẫn là khách hàng.
d. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong hoạt động thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam
Quy định về thế chấp dự án, nhà ở hình thành trong tương lai tại Dự thảo Luật nhà ở sửa đổi sẽ góp phần quan trọng trong việc huy động vốn trong phát triển nhà ở. Tuy nhiên, với quy định cả 2 đối tượng là chủ đầu tư và người mua cùng có quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lao có thể dẫn đến tình trạng cả hai đối tượng cùng thế chấp một nhà ở trong dự án xây dựng, dù đã có quy định, trước khi bán chủ đầu tư phải giải chấp. Bởi vì, người mua khó có thể biết được chủ đầu tư đã giải chấp đối với nhà ở bán cho mình hay chưa, nhất là khi điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch lại khơng bắt buộc có quy định về văn bản giải chấp hoặc văn bản chứng minh nhà ở hình thành trong tương lai được mua bán là chưa được thế chấp.