Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH LÊ THANH HÀ BẢO LÃNH TRONG BÁN, CHO THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH BẢO LÃNH TRONG BÁN, CHO THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Dân Tố tụng dân Định hướng nghiên cứu Mã số: 8380103 Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Lê Minh Hùng Học viên: Lê Thanh Hà Lớp: Cao học Luật - Khóa 27 TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan luận văn thạc sĩ “Bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam” cơng trình nghiên cứu khoa học thân thực hiện, hướng dẫn tận tình chu đáo PGS.TS Lê Minh Hùng Những tài liệu, số liệu sử dụng luận văn bảo đảm tính khách quan, xác Những kết luận khoa học luận văn chưa cơng bố cơng trình khoa học khác Tác giả Lê Thanh Hà DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Bảo lãnh NOHTTTL Bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai BLDS Bộ luật Dân BLTTDS Bộ luật Tố tụng dân CTCP Công ty cổ phần HUG Korea Housing & Urban Guarantee Corporation LKDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản Luật Các TCTD Luật Các tổ chức tín dụng NOHTTTL Nhà hình thành tương lai NXB Nhà xuất TCTD Tổ chức tín dụng Thơng tư số 07/2015/TT-NHNN Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định bảo lãnh ngân hàng Thông tư số 13/2017/TT-NHNN Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 29/9/2017 sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25 tháng năm 2015 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định bảo lãnh ngân hàng TMCP Thương mại cổ phần TNHH Trách nhiệm hữu hạn MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẢO LÃNH TRONG BÁN, CHO THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái niệm, đặc điểm bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai 1.1.2 Đặc điểm bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai 12 1.2 Chủ thể quan hệ bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai 19 1.2.1 Bên bảo lãnh 20 1.2.2 Bên bảo lãnh 21 1.2.3 Bên nhận bảo lãnh 23 1.3 Các trường hợp bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai 24 KẾT LUẬN CHƯƠNG 29 CHƯƠNG XÁC LẬP, THỰC HIỆN VIỆC BẢO LÃNH VỚI CHỦ ĐẦU TƯ TRONG BÁN, CHO THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 30 2.1 Xác lập bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai 30 2.1.1 Phương thức xác lập bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai 30 2.1.2 Thủ tục cung cấp hồ sơ để ngân hàng cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư 35 2.2 Thực việc bảo lãnh chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai 36 2.2.1 Thực nghĩa vụ bên bảo lãnh chủ đầu tư 37 2.2.2 Thực quyền bên bảo lãnh chủ đầu tư 40 KẾT LUẬN CHƯƠNG 49 CHƯƠNG XÁC LẬP, THỰC HIỆN VIỆC BẢO LÃNH VỚI BÊN MUA, THUÊ MUA TRONG BÁN, CHO THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 50 3.1 Xác lập bảo lãnh bên mua, thuê mua nhà hình thành tương lai 50 3.1.1 Đưa cam kết bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai 50 3.1.2 Thời hạn có hiệu lực cam kết bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai 54 3.2 Thực bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai 57 3.2.1 Điều kiện thực nghĩa vụ bảo lãnh 57 3.2.2 Phạm vi thực nghĩa vụ bảo lãnh 65 3.2.3 Nội dung thực nghĩa vụ bảo lãnh 68 KẾT LUẬN CHƯƠNG 75 KẾT LUẬN 76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Nhà không tài sản có giá trị lớn cá nhân, gia đình mà cịn yếu tố phản ánh phát triển kinh tế, xã hội quốc gia Với quan niệm sống “an cư lạc nghiệp”, nhu cầu nhà mối quan tâm hàng đầu người dân Quyền có chỗ hợp pháp quyền lựa chọn chỗ xem quyền người quy định Điều 22 Hiến pháp 2013 Trong xu đó, hoạt động mua, thuê mua nhà hình thành tương lai vấn đề tất yếu diễn sôi động Thế nhưng, thời gian qua, khơng trường hợp bên mua, th mua nhà hình thành tương lai tốn tiền mua, th mua nhà trước khơng nhận nhà bên bán khơng hồn thành xong việc xây dựng hoàn thành xong nhà khơng đáp ứng u cầu , hồ sơ pháp lý dự án chưa hoàn thiện có hành vi vi phạm pháp luật đến mức khơng thể nghiệm thu bàn giao Vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đời có nhiều quy định mang tính đột phá nhằm bảo vệ quyền lợi bên mua, thuê mua giao dịch nhà hình thành tương lai hướng đến xây dựng thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Một điểm đáng lưu tâm quy định bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Điều 56 Luật Loại hình bảo lãnh hướng dẫn chi tiết Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam bảo lãnh ngân hàng bổ sung, sửa đổi Thông tư số 13/2017/TTNHNN ngày 29/9/2017 sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 07/2015/TTNHNN ngày 25/6/2015 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định bảo lãnh ngân hàng Việc bảo lãnh nói nhằm mục đích bảo đảm cho nghĩa vụ hồn trả khoản tiền mà chủ đầu tư nhận ứng trước bên mua, thuê mua trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo quy định hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai Tuy nhiên, quy định pháp luật tồn số điểm chưa thống dẫn đến nhiều cách hiểu khác thực tiễn áp dụng nhiều bất cập Những bất cập ảnh hưởng xấu cho chủ thể tham gia vào quan hệ bảo lãnh hoạt động quản lý quan nhà nước có thẩm quyền, làm cho chế bảo vệ quyền lợi bên mua, thuê mua nhà hình thành tương lai chưa thực thi hiệu Do đó, góc độ bảo vệ quyền lợi bên mua, thuê mua nhà hình thành tương lai cần thiết phải có nghiên cứu cách tồn diện quy định pháp luật nhằm đưa giải pháp hợp lý liên quan đến quy định bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai chủ đầu tư dự án nhà thương mại Xuất phát từ yêu cầu này, tác giả định chọn đề tài “Bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam” để nghiên cứu thực luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Qua trình khảo sát tình hình nghiên cứu, tác giả nhận thấy, cơng trình nghiên cứu cơng bố trước đây, vấn đề “Bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam” chưa có cơng trình khoa học cấp độ luận văn thạc sĩ nghiên cứu chuyên sâu, tồn diện Tuy nhiên, có số cơng trình đề cập nhiều đến nội dung nghiên cứu kể đến sau: Về giáo trình có Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2017), Giáo trình Pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng, NXB Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam (tái lần thứ 1, có sửa đổi bổ sung) Liên quan đến quy định bảo lãnh, giáo trình trình bày kiến thức tảng bảo lãnh sở biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Tài liệu giúp tác giả nhận diện hai nhóm quan hệ bảo lãnh quan hệ bên bảo lãnh với bên bảo lãnh quan hệ bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh Đây sở để tác giả xác định cấu trúc để nghiên cứu đề tài luận văn Đối với Bình luận khoa học, có số cơng trình nghiên cứu như: - Nguyễn Văn Cừ - Trần Thị Huệ (2017), Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2015, NXB Cơng An nhân dân Cơng trình nghiên cứu có phân tích, bình luận quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân bảo lãnh ghi nhận Bộ luật Dân 2015 Tác phẩm giúp tác giả hiểu tinh thần điều luật sở triển khai vấn đề liên quan đến quy định bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai - Nguyễn Minh Oanh (2018), Bình luận Luật Nhà năm 2014, NXB Lao Động, cơng trình nghiên cứu giúp tác giả hiểu rõ quy định pháp luật nhà ở, đặc biệt nội dung định nghĩa nhà hình thành tương lai, hoạt động mua bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia vào giao dịch liên quan đến nhà hình thành tương lai Đối với sách chuyên khảo có tài liệu liên quan Đỗ Văn Đại (2017), Luật nghĩa vụ bảo đảm thực nghĩa vụ Việt Nam – Bản án bình luận án, NXB Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam (xuất lần thứ 3) Cơng trình nghiên cứu vấn đề chung biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ biện pháp bảo đảm pháp luật hành dạng bình luận án có kết hợp với lý luận, đối chiếu quy định pháp luật nước cổ luật Việt Nam Mặc dù, án đề cập để bình luận khơng có nội dung tranh chấp liên quan đến phạm vi nghiên cứu đề tài cơng trình mang đến tảng sở lý luận bảo lãnh quy định bảo đảm thực nghĩa vụ hình thành tương lai Hiện nay, Luận văn thạc sĩ có Nguyễn Thị Khánh Ngân (2018), Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Tác giả trình bày quy định hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam Bài viết dừng lại việc nghiên cứu tổng quát quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai mà chưa sâu nghiên cứu vấn đề bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Võ Thanh Sử (2010), Pháp luật bảo lãnh ngân hàng tổ chức tín dụng, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Mặc dù, không nghiên cứu quy định bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai tài liệu tham khảo có ý nghĩa với tác giả khía cạnh pháp luật bảo lãnh ngân hàng, phân tích chuyên sâu bảo lãnh mối quan hệ ngân hàng bảo lãnh bên bảo lãnh chủ đầu tư dự án Bên cạnh đó, có số Bài viết tạp chí sau: - Đặng Văn Dân (2018), “Bảo lãnh nhà hình thành tương lai: sở pháp lý triển khai thực Việt Nam”, Tạp chí Ngân hàng, số 24/2018, tr.31-35 Đây số viết nghiên cứu cụ thể bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Điểm bật viết việc phân tích cụ thể bất cập việc triển khai quy định thực tiễn - Bùi Đức Giang (2016), “Pháp luật bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, Số (334)/2016, tr.52-56; hay Bùi Đức Giang (2018), “Pháp luật bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai”, Tạp chí Ngân hàng, số 13/2018, tr 7-10 Tác giả trình bày số vấn đề quy định bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai giá trị pháp lý cam kết bảo lãnh, trình tự thực hiện, hiệu lực, chuyển nhượng bảo lãnh, quyền nghĩa vụ bên bảo lãnh nội dung cam kết bảo lãnh Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu dạng viết tạp chí nên chưa có điều kiện phân tích cách cụ thể chuyên sâu - Châu Thị Khánh Vân (2018), “Bảo vệ quyền lợi người mua, người thuê mua bảo lãnh mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số (359)/2018, tr 50-57 Bài viết phân tích quy định bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai góc độ bảo vệ quyền lợi bên mua, thuê mua nhà Bài viết đưa điểm bất cập đề xuất hướng khắc phục dựa việc phân tích khái quát chủ thể, đối tượng, phạm vi bảo lãnh, quyền nghĩa vụ chủ thể trường hợp chấm dứt bảo lãnh Đây tài liệu tham khảo quý báu tác giả để triển khai luận văn Những công trình khoa học kể tài liệu vơ hữu ích giúp tác giả có thêm nhiều thơng tin kiến thức phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn Thế cơng trình khơng nghiên cứu cụ thể toàn diện bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai theo quy định pháp luật Việt Nam Vì vậy, việc lựa chọn nghiên cứu đề tài “Bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam” làm luận văn thạc sĩ đảm bảo tính so với cơng trình khoa học cơng bố Mục đích nghiên cứu đề tài Trên cở sở tìm hiểu tình hình nghiên cứu nêu trên, luận văn tập trung làm sáng tỏ bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai góc độ lý luận, quy định pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp luật kinh nghiệm pháp luật nước nhằm giải vấn đề sau đây: - Thứ nhất, làm sáng tỏ vấn đề chung bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai theo quy định pháp luật Việt Nam gồm nội dung khái niệm, đặc điểm, chủ thể tham gia quan hệ bảo lãnh trường hợp cần phải bảo lãnh Đề tài nghiên cứu việc xác lập, thực bảo lãnh nhà hình thành tương lai dựa hai nhóm quan hệ quan hệ ngân hàng với chủ đầu tư (bên bảo lãnh bên bảo lãnh) nhóm quan hệ thứ hai ngân hàng với bên mua, thuê mua nhà (bên bảo lãnh bên nhận bảo lãnh) ... bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai - Phương pháp so sánh thực nhằm tìm hiểu, đối chiếu quy định pháp luật bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt. .. NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái niệm, đặc điểm bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai. .. ? ?Pháp luật bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai? ??, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, Số (334)/2016, tr.52-56; hay Bùi Đức Giang (2018), ? ?Pháp luật bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành