Hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư theo pháp luật việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN NGỌC TRM HợP TáC KINH DOANH ĐầU TƯ CHUNG CƯ THEO PH¸P LT VIƯT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2021 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUT NGUYN NGC TRM HợP TáC KINH DOANH ĐầU TƯ CHUNG CƯ THEO PHáP LUậT VIệT NAM Chuyờn ngnh: Luật Kinh tế Mã số: 8380101.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA HÀ NỘI - 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học toán tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Nguyễn Ngọc Trâm MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt HÀ NỘI - 2021 HÀ NỘI - 2021 LỜI CAM ĐOAN .3 MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Tổng quan tài liệu tình hình nghiên cứu .3 1.3 Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 1.4.Tính đóng góp đề tài 1.5 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Nội dung, địa điểm phương pháp nghiên cứu .7 2.1 Nội dung nghiên cứu .7 2.2 Phương pháp nghiên cứu 2.3 Địa điểm nghiên cứu .7 Dự kiến kết Kết cấu luận văn CHƯƠNG .9 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP TÁC KINH DOANH VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT HỢP TÁC KINH DOANH ĐẦU TƯ .9 CHUNG CƯ Ở VIỆT NAM 1.1.Lý luận hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư .9 1.1.1.Khái niệm đặc điểm hợp tác kinh doanh .9 1.1.2.Khái niệm đặc điểm hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư 11 1.1.3.Phân loại hình thức hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư .16 1.1.4.Hợp đồng hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư 24 1.1.5.Mục đích ý nghĩa hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư thơng qua hình thức hợp đồng hợp tác đầu tư .33 1.2.Lý luận pháp luật hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư .36 1.2.1.Sự cần thiết khách quan điều chỉnh pháp luật hoạt động hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư thơng qua hình thức hợp đồng hợp tác đầu tư 36 1.2.2.Khái niệm đặc điểm pháp luật hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư thơng qua hình thức hợp đồng hợp tác đầu tư 40 1.2.3.Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư thơng qua hình thức hợp đồng hợp tác đầu tư 42 1.2.4.Các yếu tố tác động, chi phối tới pháp luật hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư thơng qua hình thức hợp đồng hợp tác đầu tư 44 Vốn ngành nghề kinh doanh đặc thù lại kèm với sản phẩm có tính đặc biệt cao giá trị, quy định có liên quan hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư thơng qua hình thức hợp đồng chịu tác động nhiều yếu tố nhằm phù hợp với kinh tế thị trường Cụ thể: .44 KẾT LUẬN CHƯƠNG 47 CHƯƠNG 49 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC THI .49 PHÁP LUẬT VỀ HỢP TÁC KINH DOANH ĐẦU TƯ CHUNG CƯ .49 Ở VIỆT NAM 49 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đồng hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư 49 2.1.1 Nguyên tắc ký kết thực hợp đồng hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư 49 2.1.2 Chủ thể hợp đồng hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư 52 2.1.3 Đối tượng hợp đồng hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư .55 Nhà chung cư phân thành nhiều hạng khác để xác định giá trị nhà chung cư thực quản lý giao dịch thị trường Để đáp ứng tiêu chuẩn phân hạng, sản phẩm cần đáp ứng: (i) xây dựng phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng quan có thẩm quyền phê duyệt; theo Giấy phép xây dựng cấp (đối với trường hợp yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng), (ii) đảm bảo tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nhà chung cư quy chuẩn kỹ thuật quốc gia khác có liên quan; (iii) hồn thành việc đầu tư xây dựng theo quy định pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng pháp luật có liên quan, bàn giao đưa vào sử dụng không vi phạm quy định pháp luật thời điểm nộp hồ sơ đề nghị công nhận hạng, (iv) không thuộc diện bị phá dỡ, không thuộc khu vực có định thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền Hiện nay, theo Thông tư 31/2016/TT-BXD quy định việc phân hạng công nhận hạng nhà chung cư Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành nhà chung cư phân thành 03 hạng: A, B C với tiêu chí rõ ràng cao cấp quy hoạch kiến trúc, hệ thống thiết bị, dịch vụ hạ tầng chất lượng quản lý vận hành [2] 55 2.1.4 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư 57 2.1.5 Hình thức hiệu lực hợp đồng hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư 68 2.2 Thực tiễn thực thi pháp luật hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư thông qua hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh 70 2.2.1 Những kết đạt .70 2.2.2 Những hạn chế, vướng mắc phát sinh thực tế nguyên nhân 73 KẾT LUẬN CHƯƠNG 85 CHƯƠNG 87 YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ 87 NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ HỢP TÁC 87 KINH DOANH ĐẦU TƯ CHUNG CƯ Ở VIỆT NAM 87 3.1 Những yêu cầu đặt việc hoàn thiện pháp luật hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư Việt Nam theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh .87 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư Việt Nam theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh .90 3.2.1 Về hoàn thiện quy định pháp luật hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư Việt Nam theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh 90 3.2.2 Về biện pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư Việt Nam theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh .95 KẾT LUẬN CHƯƠNG 96 KẾT LUẬN 97 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 98 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BCC Hợp tác kinh doanh BĐS Bất động sản BLT Xây dựng - Thuê dịch vụ - Chuyển giao BOO Xây dựng - Sở hữu - Kinh doanh BOT Xây dựng - kinh doanh - chuyển giao BT Xây dựng - chuyển giao BTL Xây dựng - Chuyển giao - Thuê dịch vụ CTCP Công ty cổ phần CTHD Công ty hợp danh CTTN Công ty tư nhân O&M Kinh doanh - Quản lý PPP Đối tác - công tư TNHH Trách nhiệm hữu hạn UBND Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU Đặt vấn đề 1.1 Tính cấp thiết đề tài Chung cư, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại…là đối tượng khơng cịn xa lạ chúng ta, 10 năm trở lại để đáp ứng cho phát triển nhu cầu xã hội Hiện địa bàn thành phố lớn Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Nha Trang … có cơng trình đại xây dựng với lối thiết kế đẹp, sang trọng tiện nghi, kết hợp nhiều mục đích sử dụng khác như: để ở, kinh doanh dịch vụ, trung tâm thương mại … Trong phân khúc thị trường bất động sản phân khúc thị trường nhà chung thị trường phát triển rầm rộ sôi động bậc Thị trường địi hỏi nhà đầu tư phải có nguồn vốn trường đủ mạnh để đảm bảo cho dự án vận hành cách trôi chảy kể từ bắt đầu thực dự án đầu tư, q trình thực hóa ý tưởng đầu tư để tạo sản phẩm nhà chung trình vận hành dự án thị trường Chưa kể, hoạt động kinh doanh nhà chung cư phụ thuộc lớn vào diễn biến thị trường, thị trường trầm lắng hay suy giảm sức mua, nhà chung cư xây dựng xong khơng bán dự án đầu tư bị kéo dài, bị đình trệ Vì vậy, tất yếu khách quan, doanh nghiệp theo xu hướng đại ngày thường có tư tưởng “xích lại gần nhau”; hợp tác với nhằm đối phó với biến động thất thường thị trường Hợp tác kinh doanh tạo điều kiện cho nhà đầu tư không hướng tới mục đích giải vấn đề vốn mà mở rộng hơn, doanh nghiệp tổng hợp hội mạnh lẫn để thực dự án đầu tư có hiệu thúc đẩy kinh tế Từ đó, mơ hình hợp tác kinh doanh chủ đầu tư đời thực tiễn thi hành nhiều năm trở lại Việt Nam Tuy nhiên, hoạt động hợp tác kinh doanh nhằm thực ý tưởng đầu tư chung cư chủ thể đầu tư thực phát huy hiệu bên tôn trọng tối đa cam kết, thỏa thuận hợp đồng, thiện chí hợp tác để hướng tới “đơi bên có lợi”, hoạt động tinh thần thượng tôn pháp luật, tôn trọng quy luật thị trường Ngược lại rủi ro xảy q trình hợp tác mang tính lan rộng, ảnh hưởng tới khách hàng mua nhà chung cư Ở khía cạnh pháp luật, pháp luật đầu tư, pháp luật kinh doanh BĐS điều chỉnh quyền hợp tác kinh doanh chủ thể đầu tư thị trường nói chung thị trường BĐS nói riêng Tuy nhiên, hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư với nhiều tính chất đặc điểm khác biệt, liên quan chặt chẽ tới ràng buộc nhiều khách hàng mua nhà chung cư từ tác động ảnh hưởng hợp tác kinh doanh doanh nghiệp đòi hỏi cần nhiều quy định cụ thể, rõ ràng minh bạch vấn đề Trong trường hợp này, thiếu vắng khoảng trống pháp luật trở thành rào cản cho hợp tác kinh doanh lĩnh vực Hệ xảy điều tránh khỏi: tranh chấp, mâu thuẫn phát sinh từ phía doanh nghiệp phát sinh; quyền lợi ích hợp pháp khách hàng mua nhà chung cư từ dự án hợp tác kinh doanh bị ảnh hưởng, chí bị xâm hại nghiêm trọng tới quyền lợi ích; nguồn mâu thuẫn, tranh chấp, bất đồng mà việc giải sớm chiều… Thiết nghĩ, để nghiên cứu nhằm hồn thiện nâng cao hiệu sách pháp luật hoạt động hợp tác kinh doanh lĩnh vực đầu tư bất động sản mà cụ thể dự án chung cư địa bàn trọng điểm có nhiều tịa nhà cao tầng Hà Nội, Hồ Chí Minh… cần thiết để từ tìm giải pháp nhằm hồn thiện khung pháp lý, tạo mơi trường cho bên có liên quan thực cách đắn theo quy CHƯƠNG YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ HỢP TÁC KINH DOANH ĐẦU TƯ CHUNG CƯ Ở VIỆT NAM 3.1 Những yêu cầu đặt việc hoàn thiện pháp luật hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư Việt Nam theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh Đứng trước hạn chế, bất cập tồn trọng quy định hợp đồng hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư, việc hoàn thiện khung pháp lý hoạt động kinh doanh mang nhiều đặc thù hợp tác kinh doanh chung cư trở nên cấp bách nóng Càng cấp thiết đặt bối cảnh dự án gia tăng hàng loạt tỷ lệ dự án gặp rủi ro tăng cao từ D2 Giảng Võ, Eco Green Giáp Nhị, Hanoi Landmark 51 Eco Lake View, Capital Garden, 60B Nguyễn Huy Tưởng, Hateco Hoàng Mai, Golden Westlake, MHD Trung Văn, … tất có hạn chế bất cập riêng bắt nguồn từ quan hệ liên danh vốn đơn giản quy định lại nhiều phát sinh nhiều phức tạp trình thực hiện, đặc biệt thực dự án có ảnh hưởng lớn chung cư Việc thay đổi khung pháp lý thời điểm đặt muôn vàn thách thức nhà lập pháp, đòi hỏi đổi mà đáp ứng yêu cầu cần thiết kinh tế xã hội Thứ nhất, u cầu hồn thiện mơi trường pháp lý Như phân tích trên, khái niệm liên danh chưa điểm mặt, tên việc xác định chủ thể phép đầu tư kinh doanh bất động sản Từ nhiều góc độ, chủ thể cần điều chỉnh mạnh mẽ pháp luật để nâng cao tính chặt chẽ kết cấu hợp tác trường hợp đặc biệt đầu tư dự án chung cư Đồng thời, hoạch 87 định rõ chế độ chịu trách nhiệm để bên tham gia liên danh có khung tảng quyền nghĩa vụ tham gia vào đầu tư Ngoài tạo để xác định trách nhiệm pháp lý liên danh đầu tư vi phạm quy định pháp luật, làm thi hành chế tài quan Nhà nước có thẩm quyền Đặc biệt cần có yêu cầu cụ thể chủ thể đại diện cho liên danh, chủ thể cần điều kiện chế hoạt động rõ ràng Điều tương tự chế liên danh nhà thầu vốn xuất Luật đấu thầu, Luật xây dựng không nhắc tới Luật đầu tư Luật kinh doanh bất động sản – vốn văn pháp luật yếu xun suốt q trình hoạt động đầu tư dự án Thứ hai, Yêu cầu thể chế hố chủ trương Đảng Nhà nước sách phát triển Vấn đề phát triển Nhà cho người dân trước tình hình thị hóa nhằm tối ưu hóa quỹ đất tốn vơ nan giải đặt thách thức với quan quản lý Nhà nước Trước trực trạng đó, Đảng Nhà nước cần trọng thực công tác dự báo nhu cầu, lập kế hoạch phát triển nhà ở; đưa tiêu phát triển nhà ở, có tiêu bắt buộc phát triển nhà xã hội vào hệ thống tiêu phát triển kinh tế - xã hội 05 (năm) năm hàng năm toàn quốc địa phương; đảm bảo quy định cụ thể trách nhiệm quan, tổ chức, cá nhân có liên quan để bảo đảm kế hoạch phát triển nhà thực đạt mục tiêu đề ra; Đồng thời, nghiên cứu ban hành quy định ưu đãi chế tài cụ thể để bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư người mua nhà ở; quy định rõ nghĩa vụ bên có liên quan nhằm khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà Ngoài ra, cần ban hành quy định cụ thể để đa dạng hóa cấu diện tích hộ, bảo đảm cân đối tỷ lệ hộ có diện tích nhỏ, diện tích trung bình diện tích lớn, tỷ lệ nhà giá thấp, giá trung bình 88 nhà cao cấp dự án phát triển nhà ở; đa dạng hóa hình thức thời hạn sở hữu nhà (sở hữu lâu dài, sở hữu có thời hạn) theo khu vực thời kỳ nhằm đáp ứng nhu cầu người dân yêu cầu quản lý nhà nước; hoàn thiện thể chế thị trường nhà ở, bảo đảm thị trường nhà phát triển lành mạnh, công khai minh bạch; xây dựng tin học hóa hệ thống thơng tin nhà ở; tiếp tục nghiên cứu, hồn thiện mơ hình quản lý sử dụng nhà chung cư, phát huy vai trò cộng đồng dân cư chủ sở hữu, chủ sử dụng quản lý sử dụng, bảo trì nhà nhằm trì nâng cao tuổi thọ cơng trình Thứ ba, u cầu mặt kinh tế - xã hội Việc thay đổi khung pháp lý nhằm thắt chặt hoạt động đầu tư nhằm tạo dự án đầu tư vừa sức nhà đầu tư để tạo sản phẩm chất lượng ưu tiên vừa để phát triển kinh tế vừa đảm bảo an sinh xã hội Tuy nhiên việc thắt chặt phải tiến hành có thời hạn để nhà đầu tư kịp thời thích nghi chuyển dịch cấu thị trường môi trường pháp lý nhằm tập trung nguồn vào dự án đầu tư tầm mang chất lượng đảm bảo hết đảm bảo thực đường lối đạo Đảng Nhà nước việc huy động nguồn lực kinh tế nhiều thành phần Thứ tư, yêu cầu mặt hội nhập Thị trường đầu tư nhà thương mại Việt Nam ghi nhận nguồn vốn đầu tư nước ngồi chảy vào ngày nhiều Dịng vốn không bổ sung nguồn lực phát triển mà đem tới kinh nghiệm, đa dạng phân khúc, đưa thị trường Việt Nam phát triển bền vững đến gần với nước khu vực Mặc dù thời gian gần đây, thực tế nhiều nhà đầu tư nước chờ đợi hội để đầu tư vào Việt Nam Nhóm nhà đầu tư tham gia vào thị trường có chiến lược bảo thủ Mặc dù sở hữu nguồn vốn mạnh mẽ, khoản đầu tư 89 lớn tiến vào với tiến độ từ từ để thăm dò thị trường Mặc dù, sách cởi nút cho nguồn vốn ngoại mang tính mở nhiều nhiên cần thêm sách để thu hút, tránh thất thoát khoản vốn ngoại tầm với phải đồng thời đảm bảo trì tảng thị trường cho nhà đầu tư nội phát triển Thứ năm, yêu cầu tuân thủ nguyên tắc tơn trọng tự ý chí, tự hợp đồng không trái pháp luật đạo đức xã hội Điểm mạnh hợp đồng hợp tác kinh doanh tơn trọng ý chí chủ thể đầu tư, việc nằm khuôn khổ mà pháp luật đạo đức cho phép Đây yêu cầu đơn giản thực lại yêu cầu phức tạp hợp đồng hợp tác kinh doanh Để đảm bảo tính chặt chẽ tăng tính kiểm soát nhà nước tạo hành lang thơng thống cho nhà đầu tư tham gia đầu tư dự án, thu hút nguồn vốn từ nhiều thành phần kinh thực toán nan giản khó khăn quan Nhà nước có thẩm quyền 3.2 Giải pháp hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư Việt Nam theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh 3.2.1 Về hoàn thiện quy định pháp luật hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư Việt Nam theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh Do đòi hỏi cấp bách phải hồn thiện pháp luật cho hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh chặt chẽ hơn, để giảm thiểu rủi ro, pháp luật nên đưa quy định thống nhất, nhằm đảm bảo tính quán quy định pháp luật giúp doanh nghiệp áp dụng luật dễ dàng Trên sở đánh giá thực trạng quy định pháp luật hợp đồng hợp tác kinh doanh thực tiễn thi hành Việt Nam Luận văn xin đưa số giải pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao hiệu hoạt động đầu tư nhà thương mại theo hợp đồng hợp tác kinh doanh sau: 90 Thứ nhất, hoàn thiện nội dung quy định hợp đồng hợp tác kinh doanh Các nhà lập pháp cần bổ sung, hoàn thiện nội dung cần thiết liên quan đến hợp đồng hợp tác kinh doanh mà chưa đề cập trước vấn đề doanh nghiệp hay mắc phải thực hợp đồng hợp tác kinh doanh Đối với quy định mang tính chung chung hình thức cần phải bổ sung văn hướng dẫn thi hành chi tiết, cụ thể để người tham gia ký kết hợp đồng thực cách thuận lợi, hạn chế tranh chấp, bất đồng dễ phát sinh, đặc biệt phần nội dung liên quan tới chủ thể tham gia đầu tư Thậm chí hồn tồn tạo chế định riêng áp dụng với loại dự án đầu tư điều kiện với nhà đầu tư tham gia dự án Bởi lẽ nay, đa dạng dự án đầu tư kinh doanh dựa hợp đồng hợp tác chạy chung tảng thỏa thuận, điều chưa đem lại hiệu dự án có tính phức tạp cao dự án đầu tư chung cư, thiết nghĩ tạo khung khuôn khổ chung cho dự án có tính phức tạp cao giải pháp tốt để giải vấn đề chất lượng chung dự án Ngồi ra, cịn số vấn đề sau: Về vấn đề góp vốn, cần hướng dẫn chi tiết thời hạn góp vốn chế độ phân chia quyền nghĩa vụ trường hợp bên không góp vốn cam kết chậm góp vốn Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần tự bảo vệ quyền lợi việc thỏa thuận thể rõ ràng thỏa thuận hợp đồng Về quy định liên quan tới ban điều phối, cần quy định rõ ràng, cụ thể chức năng, quyền hạn, trách nhiệm quy chế tổ chức ban điều phối Việc ban điều phối mang tính “bù nhìn”, chống đối, khơng tạo chế hiệu quản lý tồn pháp luật chưa có quy chế cứng cho đối tượng Ban điều phối vốn phận tạo lập để đóng vai trị “đầu não” hoạt động quản lý dự án với điều chỉnh 91 sát thiết thực thực tế Ban điều phối sắm vai “người đưa thư” để chuyển thơng tin khơng có thực quyền Bằng chứng hàng loạt tranh chấp đa dạng xuất phát từ liên danh, chưa thấy vai trị hay nội dung có liên quan tới ban điều phối chất tất ban lập giấy tờ để hợp thức hóa hình thức theo quy định pháp luật Vì vậy, cần quy định thắt chặt tiêu chuẩn thành viên ban điều phối với chức năng, nhiệm vụ rõ ràng, ban điều phối cần điều lệ hoạt động quy chế tổ chức phối hợp rõ ràng để làm đầu mối làm việc với bên thứ ba có giao kết với liên danh Thứ hai, bổ sung quy định cấp phép đầu tư xây dựng liên quan đến lĩnh vực kinh doanh nhà thương mại chủ đầu tư liên danh Như phân tích, thuật ngữ “liên danh” quy định rõ ràng văn pháp luật xây dựng, dùng để nhà thầu phối hợp để mang gói thầu có yêu cầu đa dạng Tuy nhiên, thuật ngữ lĩnh vực thầu xây dựng, không đề cập Luật Nhà ở, Luật Đầu tư Riêng thuật ngữ “liên doanh” đề cập văn pháp luật, chưa có tính thống Với quy định hành pháp luật, việc quan nhà nước mang thuật ngữ chuyên ngành Luật Xây dựng chưa xuất quy định đầu tư hay nhà “liên danh” để áp dụng cho việc phê duyệt dự án nhà liên danh nhà đầu tư thiếu tính hợp lý Hậu việc áp dụng sai pháp luật thuật ngữ “liên danh” dẫn đến tình trạng sai pháp lý từ khâu chấp thuận chủ trương dự án, thẩm định lực tài chủ đầu tư, định giao đất, thực dự án, huy động vốn, mua bán … việc giao nhà cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà Thực tiễn cho thấy, có tranh chấp gay gắt chưa có hồi kết thành viên liên danh trường hợp Dự án D2 Giảng Võ 92 Mặt khác, dự án triển khai theo hình thức liên danh, khơng loại trừ việc sở, xí nghiệp nhà nước cổ phần hóa di dời sở chỗ khác giữ đất để góp vào liên danh nhằm mục đích thu lợi thương mại, làm thất thoát ngân sách nhà nước, Bộ Tài điểm danh, khơng tính giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa, giao đất làm dự án nhà khơng thơng qua đấu giá Trong trình thực dự án, dự án chậm trễ lại dễ dàng chuyển giao cho chủ đầu tư khác thông qua việc thay đổi thành viên liên danh, mà không bị ràng buộc quy định, điều kiện thủ tục chuyển nhượng dự án … Với tốc độ tăng trưởng cao nay, có lẽ đến lúc, quan quản lý nhà nước cần nhìn lại việc cấp phép dự án nhà thương mại cho liên danh chủ đầu tư, có phương án giải hợp lý vấn đề phát sinh trước từ dự án cấp cho liên danh chủ đầu tư, đặc biệt phải bảo đảm quyền người mua nhà dự án Thứ ba, Pháp luật phải bảo đảm tồn ổn định bên tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh Lằn ranh mỏng manh lỏng lẻo linh hoạt hợp đồng hợp tác kinh doanh bộc lộ hạn chế từ lâu đến áp dụng vào hợp tác đầu tư dự án có tầm vóc quy mơn lớn, địi hỏi chặt chẽ nhà thương mại điểm thật cho thấy hạn chế rõ ràng nguy hiểm Các doanh nghiệp bất động sản có xu hướng lợi dụng sách phát triển nhà ở, hàng lang thơng thoáng chế hợp tác kinh doanh để vào dự án Thiếu vắng chế quản lý chặt chẽ trách nhiệm kinh doanh, hàng loạt dự án với quy mô khủng trải qua hàng năm trời án ngữ độc bảng quảng cáo Hàng loạt dự án thất bại, hàng loạt dự án có sai phạm, điều minh chứng cho việc cần sửa đổi hợp tác BCC trở thảnh hình thức đầu tư thơng thống chặt chẽ dự án ngành nghề kinh doanh có điều kiện ảnh hưởng tới an sinh – xã hội 93 Thứ tư, chế độ trách nhiệm bên thứ ba với bên Hợp đồng hợp tác kinh doanh nhà đầu tư tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh Các chế định cần bổ sung thêm quy định cụ thể giao dịch liên danh với bên thứ ba; trách nhiệm liên đới bên xảy tranh chấp với bên thứ ba Khi tiến hành đầu tư theo hợp đồng BCC, điểm mạnh không thời gian, công sức thành lập pháp nhân mới, điểm yếu Vì nhà đầu tư dùng tư cách pháp lý độc lập để tiến hành giao dịch với bên thứ ba nhằm phục vụ cho dự án chung mà xảy vấn đề khơng mong muốn nghĩa vụ nhà đầu tư cịn lại khó mà phân định Vấn đề phải bên thỏa thuận thống trình ký kết hợp đồng Tuy nhiên, pháp luật cần có định hướng cụ thể để tạo sở pháp lý giải xảy tranh chấp Ngoài ra, trình kinh doanh có khả liên danh vay nợ bên thứ ba – điều thường tình việc xây dựng nhà thương mại Khi đó, liên danh phải lấy tài sản hợp doanh để toán cho người thứ ba Nếu tài sản hợp doanh không đủ tốn cho người thứ ba thành viên liên danh phải liên đới chịu trách nhiệm trả nợ cho bên thứ ba trả hết nợ Do đó, cần có quy định rõ liên danh chủ đầu tư chịu chế độ trách nhiệm vô hạn để đề cao trách nhiệm thành viên tham gia Bên cạnh đó, việc quy định đảm bảo công trách nhiệm bên Hợp đồng BCC có thành viên góp vốn tiền, tài sản, thành viên góp giá trị tương đương tài sản khác, áp dụng chế độ trách nhiệm hữu hạn thực chất có thành viên góp vốn phải chịu lỗ cịn thành viên khác khơng phải chịu trách nhiệm, lợi bên hưởng 94 Thứ năm, công tác quản lý Hợp đồng BCC Nhà nước Chính tính chất linh hoạt có phần “lỏng lẻo” chế hợp tác qua Hợp đồng BCC, để thu hút đầu tư qua Hợp đồng BCC, Nhà nước cần thắt chặt quy định Hợp đồng BCC để tối ưu hóa cơng tác quản lý liên quan tới Hợp đồng BCC Giống hợp đồng PPP, hợp đồng BCC cần có văn quy phạm pháp luật riêng để làm kim nam hoạt động kinh doanh 3.2.2 Về biện pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư Việt Nam theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh Bên cạnh công tác bổ sung hồn thiện hệ thống pháp luật mang tính lâu dài, Nhà nước cần quan tâm đến xây dựng sách nhà ở, tuyên truyền phát triển dự án BCC giải pháp tức thời sau: - Chỉ đạo rà soát, chấn chỉnh dự án có sai phạm, tăng cường kiểm tra, đạo dự án triển khai - Chỉ đạo văn bản, tuyên truyền công tác pháp luật để nâng cao ý thức doanh nghiệp việc tự chủ xây dựng hợp đồng, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp doanh nghiệp - Tăng cường kiểm tra, giám sát thường xuyên, định kỳ, đột xuất giải dứt điểm sai phạm… Như vậy, trước mắt, pháp luật chưa có điều chỉnh cụ thể, nhà đầu tư phải tự xây dựng biện pháp bảo vệ thân mình, đồng thời nỗ lực bám sát vào sách phát triển nhà Nhà nước để có phương án đầu tư hiệu 95 KẾT LUẬN CHƯƠNG Trước phát triển nhanh chóng dự án bất động sản nhà thương mại hình thức đầu tư thơng qua hợp đồng hợp tác kinh doanh, chế định có Luật đầu tư Nhà Ở chưa đủ để kiểm soát hoạt động dự án Bên cạnh đó, bối cảnh phải cố gắng thu hút nhiều nguồn vốn phục vụ cho mục tiêu phát triển thị trường Nhà cần phát triển để đáp ứng nhu cầu, cơng tác cấp phép cịn nhiều bất cập, Nhà nước cần mau chóng có điều chỉnh phù hợp để đảm bảo hành lang thơng thống hợp đồng BCC mà có chế kiểm soát dự án mang điều kiện đặc thù chung cư thương mại Chính phủ ngành cần đóng vai trị chủ trì sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật xây dựng đầu tư nhà pháp luật kinh doanh bất động sản phù hợp với định hướng chiến lược phát triển nhà tình hình thực tế; nghiên cứu, đề xuất việc sửa đổi, bổ sung hoàn thiện hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn liên quan đến phát triển nhà chung cư; xây dựng chế, sách giải pháp hỗ trợ nhà đầu tư ngồi nước Trước có điều chỉnh phù hợp từ quan lập pháp quốc gia, nhà đầu tư cần tập trung, thận trọng, tự thiết kế nguyên tắc, quy định điều chỉnh quan hệ hợp tác đầu tư kinh doanh công bằng, hiệu quả, quy định rõ ràng quyền nghĩa vụ bên tham gia vào quan hệ hợp tác, đáp ứng tốt nguyên tắc đầu tư để tự bảo vệ q trình phát sinh hoạt động hợp tác đầu tư 96 KẾT LUẬN Hợp đồng hợp tác kinh doanh lĩnh vực đầu tư chung cư thương mại phương án mở nhiều hội đối nhà đầu tư Từ dự án nước thương vụ tỷ liên danh nước ngồi đặc biệt sôi phân khúc trung – cao cấp mà hàng loạt nhà đầu tư cỡ trung liên danh để thực dự án cao cấp cách huy động nguồn lực có sẵn bên tham gia liên danh Tuy nhiên, với loại hình dự án có ảnh hưởng tới an sinh xã hội gồm nhiều điều kiện khắt khe với quy mô đầu tư lớn chung cư thương mại, loại hình hợp tác xuất bất cập định chế hợp tác, chủ thể đầu tư đặc biệt có dấu hiệu nhiều nhà đầu tư lợi dụng kẽ hở để chiếm dự án đất “vàng” Bên cạnh đó, việc bng lỏng quản lý hình thức đầu tư dễ dẫn tới hệ lụy nghiêm trọng, nhiều dự án đắp chiếu cứu vớt cịn nhiều dự án rơi vào tình trạng tương tự chế thơng thống loại hình hợp tác tạo Vì vậy, Nhà nước cần thúc đẩy công tác hồn thiện pháp luật, điều chỉnh chế kiểm sốt ngành đầu tư đặc thù nhằm đảm bảo lợi ích cho nhà đầu tư liên danh, tăng cường quản lý nhà nước để đảm bảo an sinh xã hội 97 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tài liệu tiếng Việt Vũ Bảo Anh (2016), Hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) theo Luật Đầu tư 2005, tr 6-7, Luận văn thạc sỹ luật kinh tế, Viện hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam, Việt Nam Bộ Xây dựng (2016), Thông tư 31/2016/TT-BXD Quy định phân hạng công nhận hạng nhà chung cư ngày 30/12/2016, Hà Nội Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 (2019), Công văn số 11/CV-SĐ 1.01 ngày 21/06/2019, “Thơng báo tình hình Dự án Tòa nhà hỗn hợp đa chung cư cao cấp Vinafor (nay Tòa nhà Tokyo Tower)”, Hà Nội Chính phủ (2015), Nghị định 118/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật đầu tư ngày 12/11/2015, Hà Nội Hội đồng Chính phủ (1977), Nghị định 115-CP Điều lệ đầu tư nước Việt Nam ngày 18/4/1977, Hà Nội Quốc hội (2005), Bộ luật dân số: 33/2005/QH11 ngày 14/06/2005, Hà Nội Quốc hội (2012), Luật Hợp tác xã số: 23/2012/QH13 ngày 20/11/2012, Hà Nội Quốc hội (2013), Luật đấu thầu số: 43/2013/QH13 ngày 26/11/2013, Hà Nội Quốc hội (2014), Luật Nhà số: 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014, Hà Nội 10 Quốc hội (2014), Luật Đầu tư số: 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014, Hà Nội 11 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản số: 66/2014/QH13, Hà Nội 12 Quốc hội (2015), Bộ luật dân số: 91/2015/QH13, Hà Nội 13 Thủ Tướng Chính phủ (2011), Quyết định 2127/QĐ-TTg phê duyệt Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 ngày 30/11/2011, Hà Nội 98 14 Thủ Tướng Chính phủ (2018), Quyết định 27/2018/QĐ-TTg Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam ngày 06/07/2018, Hà Nội 15 Viện ngôn ngữ học (2003), Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, Đà Nẵng II Tài liệu Website 16 Bộ Xây dựng đề xuất cho làm nhà chung cư 25m2, https://vneconomy.vn/bo-xay-dung-de-xuat-cho-lam-nha-chung-cu-25m2-20190919115957053.htm 17 Cơ sở pháp lý để góp vốn quyền sử dụng đất, https://enternews.vn/co-so-nao-de-nha-nuoc-gop-von-bang-quyen-sudung-dat-146255.html 18 Cải tạo chung cư cũ, https://nhandan.com.vn/tranghanoi-quy-hoachdau-tu/cai-tao-chung-cu-cu-614629/ 19 Cấp phép cho liên danh chủ đầu tư, quan quản lý nhầm lẫn? https://www.phapluatplus.vn/bat-dong-san/cap-phep-cho-lien-danhchu-dau-tu-co-quan-quan-ly-dang-nham-lan-d53920.html 20 Cả nước có khoảng 3.000 tồ chung cư, tập trung chủ yếu Hà Nội TPHCM, https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ca-nuoc-co-khoang-3000toa-chung-cu-tap-trung-chu-yeu-o-ha-noi-va-tphcm20190310105551384.htm 21 Chủ Đầu Tư Dự Án Mhd Trung Văn, https://mhd-trungvan.com/chudau-tu-mhd-trung-van/ 22 Chưa hết rắc rối dự án cũ, Videc xin đầu tư dự án mới, https://baodauthau.vn/chua-het-rac-roi-du-an-cu-videc-xin-dau-tu-2-duan-moi-post72385.html 23 Cư dân nhà D2 giảng võ: liệu có “bạc mặt” với nỗi lo pháp lý “sổ hồng” https://diaocxanh24h.vn/tin-tuc/bat-dong-san/cu-dan-nha-d2-giang-volieu-co-bac-mat-voi-noi-lo-phap-ly-so-hong-new-2020/ 99 24 Dự án B5 Cầu Diễn sau 10 năm sao?, https://nhipsongdoanhnghiep.cuocsongantoan.vn/du-an/du-an-b5-caudien-sau-10-nam-gio-ra-sao-3261129.html 25 Dự án Eco Lake View Đại Từ: Dấu hỏi lực chủ đầu tư, https://www.nguoiduatin.vn/du-an-eco-lake-view-dai-tu-dau-hoi-nangluc-chu-dau-tu-a315032.html 26 Dự án Golden Palace từ bãi đỗ xe “biến hóa” thành chung cư cao tầng: Bài học quản lý đất đai, quy hoạch, http://tapchimattran.vn/phong-chong-tham-nhung-lang-phi/du-angolden-palace-tu-bai-do-xe-bien-hoa-thanh-chung-cu-cao-tang-bai-hocquan-ly-dat-dai-quy-hoach-35422.html 27 Dừng cấp số hồng cho người dân dự án D2 Giảng Võ, http://antt.vn/dung-cap-so-hong-cho-nguoi-dan-tai-du-an-d2-giang-vo14335.htm 28 Hợp đồng hợp tác đầu tư bất động sản: Tranh chấp xảy ra, người mua nhà lãnh đủ, https://dautubds.baodautu.vn/hop-dong-hop-tac-dau-tubat-dong-san-tranh-chap-xay-ra-nguoi-mua-nha-lanh-du-d90573.html 29 Khoảng trống pháp lý liên danh đầu tư bất động sản, https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bds-phap-luat/khoang-trong-phaply-khi-lien-danh-dau-tu-bat-dong-san-170265.html 30 Kiến nghị kiểm tra dự án Trũng Kênh, https://thuonghieuvaphapluat.vn/kien-nghi-thanh-kiem-tra-du-an-trungkenh-ky-1-he-lo-thong-tin-bat-thuong-tu-licogi-16-d26131.html 31 Lùm xùm dự án D2 Giảng Võ khiến cư dân bất an, https://tuoitrethudo.com.vn/lum-xum-tai-du-an-d2-giang-vo-khien-cudan-bat-an-92352.html 32 Nhiều khuất tất cần sớm làm rõ, http://hanoimoi.com.vn/ban-in/Xahoi/815614/nhieu-khuat-tat-can-som-lam-ro 100 33 Nhân tố bí ẩn dự án 'chết' Trũng Kênh https://nhadautu.vn/nhanto-bi-an-trong-du-an-chet-trung-kenh-d34143.html 34 Phú Mỹ Hưng âm thầm chi nghìn tỷ thâu tóm dự án Bắc Ninh, Đồng Nai từ đại gia, https://nhadautu.vn/phu-my-hung-am-thamchi-nghin-ty-thau-tom-du-an-o-bac-ninh-dong-nai-tu-cung-mot-dai-giad13207.html 35 Rủi ro từ hợp đồng hợp tác đầu tư bất động sản, https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bds-phap-luat/rui-ro-tu-hop-donghop-tac-dau-tu-bat-dong-san-199377.html 36 Thực trạng hoạt động khởi nghiệp Việt Nam nay, https://doimoisangtao.vn/news/thc-trng-hot-ng-khi-nghip-vit-nam-hin-nay 37 Tiết lộ "động trời" dự án chung cư B5 Cầu Diễn, https://cafeland.vn/tin-tuc/tiet-lo-dong-troi-du-an-chung-cu-b5-caudien-40139.html 38 Tranh chấp tòa nhà 165 Thái Hà Hanel Tổng công ty Sông Hồng trở lại vạch xuất phát, https://tinnhanhchungkhoan.vn/tranhchap-tai-toa-nha-165-thai-ha-giua-hanel-va-tong-cong-ty-song-hongtro-lai-vach-xuat-phat-post241145.html 39 Vai trò doanh nghiệp nhà nước phát triển nhà xã hội Việt Nam giai đoạn 2020-2030, http://www.xaydungdang.org.vn/Home/PrintStory.aspx? distribution=13256&print=true 40 Vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản sụt giảm tạm thời, http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/von-fdi-vao-linh-vuc-batdong-san-sut-giam-chi-la-tam-thoi-323363.html 41 Xây dựng lại nhà tập thể cũ D2 Giảng Võ– Mơ hình cần nhân rộng http://www.gdla.gov.vn/index.php/news/Gia-dat-boi-thuong-ho-tro-vatai-dinh-cu/Xay-dung-lai-nha-tap-the-cu-D2-Giang-Vo-Mo-hinh-cannhan-rong-321.html 101 ... thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn!... nơi khác , Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội; Nguyễn Thị Nga (2013) “Hoàn thiện quyền người sử dụng đất lĩnh vực đầu tư”, Đề tài khoa học cấp Trường, Trường Đại học luật Hà Nội; Ông Đặng Quyết Tiến... học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Ngồi cịn có PGS.TS Nguyễn Thị Nga (2013) “Hoàn thiện quyền người sử dụng đất lĩnh vực đầu tư”, Đề tài khoa học cấp Trường, Trường Đại học luật Hà Nội Đối với viết