Hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư theo pháp luật việt nam

ĐẠI HỌC QUỎC GIA HÁ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN NGỌC TRÂM HỢP TÁC KINH DOANH ĐẦU TƯ CHUNG cư THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tê Mã số: 8380101.05 LUẬN VĂN THẠC sĩ LUẬT HỌC Ngưòi hướng dân khoa học: PGS.TS NGUYEN THỊ NGA HÀ NỘI - 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công hố hất kỳ cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài chỉnh theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi có thê bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Nguyễn Ngọc Trâm MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÈ HỢP TÁC KINH DOANH VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT HỢP TÁC KINH • • • DOANH ĐẦU TU CHUNG cu Ở VIỆT NAM 1.1 Lý luận hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư 1.1.1 Khái niệm đặc điểm hợp tác kinh doanh 1.1.2 Khái niệm đặc điểm hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư 11 1.1.3 Phân loại hình thức hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư 16 1.1.4 Hợp đồng họp tác kinh doanh đầu tư chung cư 24 1.1.5 Mục đích ý nghĩa họp tác kinh doanh đầu tư chung cư thơng qua hình thức hợp đồng hợp tác đầu tư 33 1.2 Lý luận pháp luật họp tác kinh doanh đầu tư chung cư 36 1.2.1 Sự cần thiết khách quan điều chỉnh pháp luật hoạt động họp tác kinh doanh đầu tư chung cư thơng qua hình thức hợp đồng hợp tác đầu tư 36 1.2.2 Khái niệm đặc điểm pháp luật hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư thơng qua hình thức họp đồng hợp tác đầu tư 40 1.2.3 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư thơng qua hình thức hợp đồng hợp tác đầu tư 42 1.2.4 Các yếu tố tác động, chi phối tới pháp luật hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư thơng qua hình thức hợp đồng hợp tác đầu tư 44 KẾT LUẬN CHƯƠNG 47 CHUÔNG 2: THỤC PHÁP LUẬT • TRẠNG • • VÀ THỤC • TIỄN THỤC • THI PHÁP LUẬT VỀ HỢP TÁC KINH DOANH ĐẦU TƯ CHUNG Cư Ở VIỆT NAM 49 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đồng họp tác kinh doanh đầu tu’ chung cư 49 2.1.1 Nguyên tắc ký kết thực họp đồng hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư 49 2.1.2 Chủ thể họp đồng hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư 52 2.1.3 Đối tượng họp đồng hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư 55 2.1.4 Quyền nghĩa vụ bên họp đồng họp tác kinh doanh đầu tư chung cư 57 2.1.5 Hình thức hiệu lực hợp đồng hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư 69 2.2 Thực tiễn thực thi pháp luật họp tác kinh doanh đầu tư chung cư thơng qua hình thức họp đồng họp tác kinh doanh 70 2.2.1 Những kết đạt 70 2.2.2 Những hạn chế, vướng mắc phát sinh thực tế nguyên nhân 73 KẾT LUẬN CHƯƠNG 86 CHƯONG 3: YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THựC THI PHÁP LUẬT VỀ HỢP TÁC KINH DOANH ĐÀU TU CHUNG cu Ở VIỆT NAM 87 3.1 Những yêu cầu đặt việc hoàn thiện pháp luật họp tác kinh doanh đầu tư chung cư Việt Nam theo hình thức họp đồng họp tác kinh doanh 87 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu quă thực thi pháp luật họp tác kỉnh doanh đầu tư chung cư Việt Nam theo hình thức họp đồng họp tác kinh doanh 90 3.2.1 hoàn thiện quy định pháp luật hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư Việt Nam theo hình thức hợp đồng họp tác kinh doanh 90 kinh doanh đâu tư chung cư Việt Nam theo hình thức họp đồng họp tác kinh doanh 95 KẾT LUẬN CHƯƠNG 96 KẾT LUẬN 97 DANH MỤC • TÀI LIỆU • THAM KHẢO 98 DANH MỤC CÁC TÙ VIẾT TẮT BCC Hợp tác kinh doanh BĐS Bất động sản BLT Xây dựng - Thuê dịch vụ - Chuyển giao BOO Xây dựng - Sở hữu - Kinh doanh BOT Xây dựng - kinh doanh - chuyển giao BT Xây dựng - chuyển giao BTL Xây dựng - Chuyển giao - Thuê dịch vụ CTCP Công ty cổ phần CTHD Công ty họp danh CTTN Công ty tư nhân O&M Kinh doanh - Quản lý ppp Đổi tác - cơng tư TNHH Trách nhiêm • hữu han • UBND ủy ban nhân dân MỞ ĐÀU Đặt vân đê 1.1 Tính cấp thiết đề tài Chung cư, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại đối tượng khơng cịn xa lạ chúng ta, 10 năm trở lại đế đáp ứng cho phát triển nhu cầu xã hội Hiện địa bàn thành phố lớn Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nằng, Nha Trang có cơng trình đại xây dựng với lối thiết kế đẹp, sang trọng tiện nghi, kết hợp nhiều mục đích sử dụng khác như: để ở, kinh doanh dịch vụ, trung tâm thương mại Trong phân khúc thị trường bất động sản phân khúc thị trường nhà chung thị trường phát triển rầm rộ sôi động bậc Thị trường đòi hỏi nhà đầu tư phải có nguồn vốn trường đù mạnh để đảm bảo cho dự án vận hành cách trôi chảy kể từ bắt đầu thực dự án đầu tư, trình thực hóa ý tưởng đàu tư để tạo sản phẩm nhà chung trình vận hành dự án thị trường Chưa kể, hoạt động kinh doanh nhà chung cư phụ thuộc lớn vào diễn biến thị trường, thị trường trầm lắng hay suy giảm sức mua, nhà chung cư xây dựng xong khơng bán dự án đầu tư bị kéo dài, bị đình trệ Vì vậy, tất yếu khách quan, doanh nghiệp theo xu hướng đại ngày thường có tư tưởng “xích lại gần nhau”; hợp tác với nhằm đối phó với biến động thất thường thị trường Hợp tác kinh doanh tạo điều kiện cho nhà đầu tư khơng hướng tới mục đích giải vấn đề vốn mà mở rộng hơn, doanh nghiệp tồng họp hội mạnh lẫn để thực dự án đầu tư có hiệu thúc đẩy kinh tế Từ đó, mơ hình hợp tác kinh doanh chủ đầu tư đời thực tiễn thi hành nhiều năm trở lại Việt Nam Tuy nhiên, hoạt động hợp tác kinh doanh nhăm thực ý tưởng đâu tư chung cư chủ thề đầu tư thực phát huy hiệu bên tôn trọng tối đa cam kết, thỏa thuận hợp đồng, thiện chí hợp tác để hướng tới “đơi bên có lợi”, hoạt động tinh thần thượng tôn pháp luật, tôn trọng quy luật thị trường Ngược lại thi rủi ro có the xảy q trình hợp tác mang tính lan rộng, ảnh hưởng tới khách hàng mua nhà chung cư Ớ khía cạnh pháp luật, pháp luật đầu tư, pháp luật kinh doanh BĐS điều chỉnh quyền họp tác kinh doanh chủ thể đầu tư thị trường nói chung thị trường BĐS nói riêng Tuy nhiên, hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư với nhiều tính chất đặc điểm khác biệt, liên quan chặt chẽ tới ràng buộc cùa nhiều khách hàng mua nhà chung cư từ tác động ảnh hưởng hợp tác kinh doanh doanh nghiệp địi hởi cần nhiều quy định cụ thể, rõ ràng minh bạch vấn đề Trong trường hợp này, thiếu vắng khoảng trống pháp luật trở thành rào cho hợp tác kinh doanh lĩnh vực Hệ xảy điều tránh khởi: tranh chấp, mâu thuẫn phát sinh từ phía doanh nghiệp phát sinh; quyền lợi ích hợp pháp khách hàng mua nhà chung cư từ dự án hợp tác kinh doanh bị ảnh hưởng, chí bị xâm hại nghiêm trọng tới quyền lợi ích; nguồn mâu thuẫn, tranh chấp, bất đồng mà việc giải khơng phải sớm chiều Thiết nghĩ, để nghiên cứu nhằm hoàn thiện nâng cao hiệu sách pháp luật hoạt động hợp tác kinh doanh lĩnh vực đầu tư bất động sản mà cụ thể dự án chung cư địa bàn trọng điểm có nhiều tịa nhà cao tầng Hà Nội, Hồ Chí Minh cần thiết để từ tìm giải pháp nham hoàn thiện khung pháp lý, tạo mơi trường cho bên có liên quan thực cách đắn theo quy định pháp luật mà có tính linh động chủ thể tham gia hoạt động Đó sở để pháp luật ban hành nhanh chóng vào đời sống, dễ dàng triển khai, tháo gỡ vướng mắc, lấp đầy “khoảng trống pháp lý” tồn có văn điều chỉnh Từ lý trên, học viên lựa chọn nghiên cứu đề tài “Hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư theo pháp luật Việt Nam" làm đề tài luận văn tốt nghiệp thạc sĩ 1.2 Tổng quan tài liệu tình hình nghiên cứu Hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư vấn đề quan tâm nước ta thực trạng sử dụng nhà chung cư, cao ốc phổ biến vòng 10 (mười) năm trở lại Hiện nay, nghiên cứu hoạt động họp tác kinh doanh đầu tư chung cư quan tâm nhà khoa học, kể đến như: Ờ cấp độ nghiên cứu thạc sĩ, có luận văn “Hợp đồng họp tác kinh doanh theo pháp luật Việt Nam", cùa tác giả Đặng Thị Hồng năm 2014; luận văn “Hợp đồng liên doanh theo pháp luật nước pháp luật Việt Nam" tác giả Nguyễn Thị Ngọc Bích năm 2012; luận văn “Quy định Pháp luật kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước Việt Nam" tác giả Lê Lưu Hương năm 2012 Nguyễn Quang Tuyến (2003), “Địa vị pháp lý người sử dụng đẩt giao dịch dân sự, thương mại đẩt đai”, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Ngồi cịn có PGS.TS Nguyễn Thị Nga (2013) “Hoàn thiện quyền người sử dụng đẩt lĩnh vực đầu tứ", Đề tài khoa học cấp Trường, Trường Đại học luật Hà Nội Đối với viết đăng tạp chí, kể tên số viết tiêu biểu viết “7?íỉz ro từ hợp đồng hợp tác đầu tư bất động sản" tác giả Ninh Việt năm 2018, viết “Hà Nội: Liên danh "què" làm xiếc dự án nghìn tỷ?" tác giả Phong Trần năm 2019, viết “Rủi ro lớn đến từ liên danh đâu tư" Phong Trân năm 2017, đêu đăng Tạp chí điện tử Bất động sản Hiệp hội bất động sản Việt Nam Bài viết “Khoảng trống pháp lỷ liên danh đầu tư hất động sản" Luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn Luật sư thành phố Hồ Chí Minh (www.bds.tinnhanhchungkhoan.vn); “Góp vốn giá trị QSDĐ - Sự không thống quy định pháp luật" đồng tác giả Ls Phạm Minh Hồng, Lê Thị Khánh Trang, Văn phịng luật sư Trí & cộng sự; truy cập ngày 8/5/2013 trang điện tử: www.trilawoffice.com.vn; “Trình tự thủ tục giao dịch QSDĐ tài sản gắn liền với đẩt theo quy định dự thảo LDĐ sửa đổi" tác giả Ninh Thị Hiền đăng tạp chí Khoa học Pháp lý số 01/2013; “Những giải pháp chủ yếu góp phần tạo lập vốn kinh doanh công ty cổ phần vật liệu xây dựng Châu Thành", Luận văn tốt nghiệp, Trường Đại học Quản lý Kinh doanh Hà Nội, 2013; Peru, Hernando de Soto (2006), Sự bỉ ẩn vốn - Vì chủ nghĩa tư thành công phương Tây thất bại nơi khác, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội; Nguyễn Thị Nga (2013) “Hoàn thiện quyền người sử dụng đất lĩnh vực đầu tư", Đe tài khoa học cấp Trường, Trường Đại học luật Hà Nội; Ông Đặng Quyết Tiến - Cục trưởng Cục Tài doanh nghiệp - Bộ Tài (2019) trả lời vấn Báo Kiểm tốn việc góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh; Ơng Ngơ Vĩnh Bạch Dương (2019), Trưởng phịng Luật Kinh tế, Viện Nhà nước Pháp luật (3.2019) - Cơ sở pháp lỷ đê góp vốn quyền sử dụng đất [17] Bằng nghiên cứu, tồng hợp, chắt lọc thông tin quý báu từ nghiên cứu trên, tác giả nhận giá trị khoa học thực tiễn quý báu hiểu chất hình thức đầu tư họp đồng họp tác kinh doanh, nắm tính phức tạp dự án đầu tư chung cư thương mại để góp phần làm luận văn trở nên thực tiền hơn, đáp ứng yêu cầu cấp thiết đề tài CHƯ ƠNG YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QƯẲ THỤC THI PHÁP LUẬT VÈ HỢP TÁC KINH DOANH ĐÀU TU CHUNG cư Ở VIỆT NAM 3.1 Những yêu cầu đặt đối vói việc hoàn thiện pháp luật hợp tác kinh doanh đầu tu chung cu Việt Nam theo hình thức hợp đồng hợp tác kỉnh doanh Đứng trước hạn chế, bất cập tồn trọng quy định hợp đồng họp tác kinh doanh đầu tư chung cư, việc hoàn thiện khung pháp lý hoạt động kinh doanh mang nhiều đặc thù hợp tác kinh doanh chung cư trở nên cấp bách nóng Càng cấp thiết bới đặt bối cảnh dự án gia tăng hàng loạt tỷ lệ dự án gặp rủi ro tăng cao từ D2 Giảng Võ, Eco Green Giáp Nhị, Hanoi Landmark 51 Eco Lake View, Capital Garden, 60B Nguyễn Huy Tưởng, Hateco Hoàng Mai, Golden Westlake, MHD Trung Văn, tất cá có hạn chế bất cập riêng bắt nguồn từ quan hệ liên danh vốn đơn giản quy định lại nhiều phát sinh nhiều phức tạp trình thực hiện, đặc biệt thực dự án có ảnh hưởng lớn chung cư Việc thay đổi khung pháp lý thời điểm đặt muôn vàn thách thức nhà lập pháp, đòi hòi đồi mà đáp ứng yêu cầu cần thiết kinh tế xã hội Thứ nhất, yêu cầu hồn thiện mơi trường pháp lý Như phân tích trên, khái niệm liên danh chưa điểm mặt, tên việc xác định chủ thề phép đầu tư kinh doanh bất động sản Từ nhiều góc độ, chủ thể cần điều chỉnh mạnh mẽ pháp luật để nâng cao tính chặt chẽ kết cấu hợp tác trường hợp đặc biệt đầu tư dự án chung cư Đồng thời, hoạch 87 định rõ chê độ chịu trách nhiệm đê bên tham gia liên danh có • • • • • 4^2 • • khung tảng quyền nghĩa vụ tham gia vào đầu tư Ngoài tạo để xác định trách nhiệm pháp lý liên danh đầu tư vi phạm quy định pháp luật, làm cử thi hành chế tài quan Nhà nước có thẩm quyền Đặc biệt cần có yêu cầu cụ thể chủ thể đại diện cho liên danh, chủ thể cần điều kiện chế hoạt động rõ ràng Điều tương tự chế liên danh nhà thầu vốn xuất Luật đấu thầu, Luật xây dựng không nhắc tới Luật đầu tư Luật kinh doanh bất động sản - vốn văn pháp luật yếu xuyên suốt trình hoạt động đầu tư dự án Thứ hai, Yêu cầu thê chế hoá chủ trương Đảng Nhà nước sách phát triển Vấn đề phát triển Nhà cho người dân trước tình hình thị hóa nhằm tối ưu hóa quỹ đất tốn vơ nan giải đặt thách thức với quan quản lý Nhà nước Trước trực trạng đó, Đảng Nhà nước cần trọng thực công tác dự báo nhu cầu, lập kế hoạch phát triển nhà ở; đưa tiêu phát triền nhà ở, có tiêu bắt buộc phát triển nhà xã hội vào hệ thống tiêu phát triển kinh tế - xã hội 05 (năm) năm hàng năm toàn quốc địa phương; đảm bảo quy định cụ thể trách nhiệm quan, tổ chức, cá nhân có liên quan để bảo đảm kế hoạch phát triển nhà thực đạt mục tiêu đề ra; Đồng thời, nghiên cứu ban hành quy định ưu đãi chế tài cụ thể để bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư người mua nhà ở; quy định rõ nghĩa vụ bên có liên quan nhằm khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà Ngoài ra, cần ban hành quy định cụ thể để đa dạng hỏa cấu diện tích hộ, bảo đảm cân đối tỷ lệ hộ có diện tích nhỏ, diện tích trung bình diện tích lớn, tỷ lệ nhà giá thấp, giá trung bình 88 nhà cao câp dự án phát triên nhà ở; đa dạng hóa hình thức thời hạn sở hữu nhà (sở hữu lâu dài, sở hữu có thời hạn) theo tùng khu vực thời kỳ nhằm đáp ứng nhu cầu người dân yêu cầu quản lý nhà nước; hoàn thiện thể chế thị trường nhà ở, bảo đảm thị trường nhà phát triển lành mạnh, công khai minh bạch; xây dựng tin học hóa hệ thống thơng tin nhà ở; tiếp tục nghiên cứu, hồn thiện mơ hình quản lý sử dụng nhà chung cư, phát huy vai trò cộng đồng dân cư chủ sở hữu, chủ sử dụng quản lý sử dụng, bảo trì nhà nhằm trì nâng cao tuối thọ cơng trình Thứ ba, yêu cầu mặt kinh tế - xã hội Việc thay đổi khung pháp lý nhằm thắt chặt hoạt động đàu tư nhằm tạo dự án đầu tư vừa sức nhà đầu tư để tạo sản phẩm chất lượng ưu tiên vừa để phát triển kinh tế vừa đảm bảo an sinh xã hội Tuy nhiên việc thắt chặt phải tiến hành có thời hạn để nhà đầu tư kịp thời thích nghi chuyến dịch cấu thị trường môi trường pháp lý nhằm tập trung nguồn vào dự án đầu tư tầm mang chất lượng đảm bảo hết đảm bảo thực đường lối đạo Đảng Nhà nước việc huy động nguồn lực kinh tế nhiều thành phần Thứ tư, yêu cầu mặt hội nhập Thị trường đầu tư nhà thương mại Việt Nam ghi nhận nguồn vốn đầu tư nước chảy vào ngày nhiều Dịng vốn khơng bổ sung nguồn lực phát triển mà đem tới kinh nghiệm, đa dạng phân khúc, đưa thị trường Việt Nam phát triển bền vũng đến gần với nước khu vực Mặc dù thời gian gần đây, thực tế nhiều nhà đầu tư nước chờ đợi hội để đầu tư vào Việt Nam Nhóm nhà đầu tư tham gia vào thị trường có chiến lược bảo thủ Mặc dù sở hữu nguồn vốn mạnh mẽ, khoản đầu 89 tư lớn tiên vào với tiên độ từ từ đê thăm dò thị trường Mặc dù, sách cởi nút cho nguồn vốn ngoại mang tính mở nhiều nhiên cần thêm sách để thu hút, tránh thất khoản vốn ngoại tầm với phải đồng thời đảm bảo trì tảng thị trường cho nhà đầu tư nội phát triển Thứ năm, yêu cầu tuân thủ nguyên tắc tôn trọng tự ý chí, tự họp đồng khơng trái pháp luật đạo đức xã hội Điểm mạnh hợp đồng hợp tác kinh doanh tơn trọng ý chí chủ thể đầu tư, việc nằm khn khổ mà pháp luật đạo đức cho phép Đây yêu cầu đơn giản thực lại yêu cầu phức tạp hợp đồng hợp tác kinh doanh Để đảm bảo tính chặt chẽ tăng tính kiểm sốt nhà nước tạo hành lang thơng thống cho nhà đầu tư tham gia đầu tư dự án, thu hút nguồn vốn từ nhiều thành phần kinh thực tốn nan giản khó khăn quan Nhà nước có thấm quyền 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp tác kỉnh doanh đầu tư chung CU' Việt Nam theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh 3.2.1 hoàn thiện quy định pháp luật hợp tác kinh doanh đầu tư chung CU' Việt Nam theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh Do địi hỏi cấp bách phải hồn thiện pháp luật cho hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh chặt chẽ hơn, đề giám thiểu rủi ro, pháp luật nên đưa quy định thống nhất, nhằm đàm bào tính quán quy định pháp luật giúp doanh nghiệp áp dụng luật dễ dàng Trên sở đánh giá thực trạng quy định pháp luật hợp đồng hợp tác kinh doanh thực tiễn thi hành Việt Nam Luận văn xin đưa số giải pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao hiệu hoạt động đầu tư nhà thương mại theo hợp đồng hợp tác kinh doanh sau: 90 Thứ nhất, hoàn thiện nội dung quy định hợp đồng hợp tác kinh doanh Các nhà lập pháp cân bơ sung, hồn thiện nội dung cân thiêt liên quan đến hợp đồng họp tác kinh doanh mà chưa đề cập trước vấn đề doanh nghiệp hay mắc phải thực hợp đồng họp tác kinh doanh Đối với quy định cịn mang tính chung chung hình thức cần phải bổ sung văn bàn hướng dần thi hành chi tiết, cụ thể để người tham gia ký kết họp đồng thực cách thuận lợi, hạn chế tranh chấp, bất đồng dễ phát sinh, đặc biệt phần nội dung liên quan tới chủ thể tham gia đầu tư Thậm chí hồn tồn tạo chế định riêng áp dụng với loại dự án đầu tư điều kiện với nhà đầu tư tham gia dự án Bởi lẽ nay, đa dạng dự án đầu tư kinh doanh dựa hợp đồng hợp tác chạy chung tảng thỏa thuận, điều chưa đem lại hiệu dự án có tính phức tạp cao dự án đầu tư chung cư, thiết nghĩ tạo khung khuôn khổ chung cho dự án có tính phức tạp cao giải pháp tốt để giải vấn đề chất lượng chung dự án Ngồi ra, cịn số vấn đề sau: vấn đề góp vốn, cần hướng dẫn chi tiết thời hạn góp vốn chế độ phân chia quyền nghĩa vụ trường hợp bên khơng góp vốn cam kết chậm góp vốn Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần tự bảo vệ quyền lợi việc thỏa thuận thể rõ ràng thỏa thuận họp đồng quy định liên quan tới ban điều phối, cần quy định rõ ràng, cụ thể chức năng, quyền hạn, trách nhiệm quy chế tổ chức ban điều phối Việc ban điều phối mang tính “bù nhìn”, chống đối, không tạo chế hiệu quản lý vần tồn pháp luật chưa có quy chế cứng cho đối tượng Ban điều phối vốn phận tạo lập để đóng vai trị “đầu não” hoạt động quản lý dự án với điều chỉnh 91 sát thiêt thực thực tê Ban điêu phôi săm vai “người đưa thư” để chuyển thơng tin khơng có thực quyền Bằng chứng hàng loạt tranh chấp đa dạng xuất phát từ liên danh, chưa thấy vai trò hay nội dung có liên quan tới ban điều phối chất tất ban lập giấy tờ để hợp thức hóa hình thức theo quy định pháp luật Vì vậy, cần quy định thắt chặt tiêu chuẩn thành viên ban điều phối với chức năng, nhiệm vụ rõ ràng, ban điều phối cần điều lệ hoạt động quy chế tổ chức phối hợp rõ ràng để làm đầu mối làm việc với bên thứ ba có giao kết với liên danh Thứ hai, bổ sung quy định cap phép đầu tư xây dựng liên quan đến lình vực kinh doanh nhà thương mại chủ đầu tư liên danh Như phân tích, thuật ngữ “liên danh” quy định rõ ràng văn pháp luật xây dựng, dùng để nhà thầu phối hợp đe mang gói thầu có yêu cầu đa dạng Tuy nhiên, thuật ngữ lĩnh vực thầu xây dựng, không đề cập Luật Nhà ờ, Luật Đầu tư Riêng thuật ngữ “liên doanh” đề cập văn pháp luật, chưa có tính thống Với quy định hành pháp luật, việc quan nhà nước mang thuật ngữ chuyên ngành Luật Xây dựng chưa xuất quy định đầu tư hay nhà “liên danh” để áp dụng cho việc phê duyệt dự án nhà liên danh nhà đầu tư thiếu tính hợp lý Hậu việc áp dụng sai pháp luật thuật ngừ “liên danh” dần đến tình trạng sai pháp lý từ khâu chấp thuận chủ trương dự án, thẩm định lực tài chủ đầu tư, định giao đất, thực dự án, huy động vốn, mua bán việc giao nhà cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà Thực tiễn cho thấy, có tranh chấp gay gắt chưa có hồi kết thành viên liên danh trường họp Dự án D2 Giảng Võ 92 Mặt khác, dự án triến khai theo hình thức liên danh, không loại trừ việc sở, xí nghiệp nhà nước cổ phàn hóa di dời sở chồ khác giữ đất để góp vào liên danh nhằm mục đích thu lợi thương mại, làm thất thoát ngân sách nhà nước, Bộ Tài điểm danh, khơng tính giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa, giao đất làm dự án nhà không thông qua đấu giá Trong trình thực dự án, dự án chậm trễ lại dễ dàng chuyển giao cho chủ đầu tư khác thông qua việc thay đổi thành viên liên danh, mà không bị ràng buộc quy định, điều kiện thủ tục chuyển nhượng dự án Với tốc độ tăng trưởng cao nay, có lẽ đến lúc, quan quản lý nhà nước cần nhìn lại việc cấp phép dự án nhà thương mại cho liên danh chủ đầu tư, có phương án giải hợp lý vấn đề phát sinh trước từ dự án cấp cho liên danh chủ đầu tư, đặc biệt phải bảo đảm quyền người mua nhà dự án Thứ ba, Pháp luật phải bảo đảm tồn ôn định bên tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh Lằn ranh mỏng manh lỏng lẻo linh hoạt hợp đồng hợp tác kinh doanh bộc lộ hạn chế từ lâu đến áp dụng vào hợp tác đầu tư dự án có tầm vóc quy mơn lớn, đòi hỏi chặt chẽ nhà thương mại điểm thật cho thấy hạn chế rõ ràng nguy hiểm Các doanh nghiệp bất động sản có xu hướng lợi dụng sách phát triển nhà ở, hàng lang thơng thống chế hợp tác kinh doanh để vào dự án Thiếu vắng chế quản lý chặt chẽ trách nhiệm kinh doanh, hàng loạt dự án với quy mô khủng trải qua hàng năm trời án ngữ độc bảng quảng cáo Hàng loạt dự án thất bại, hàng loạt dự án có sai phạm, điều minh chứng cho việc cần sửa đổi hợp tác BCC trở thảnh hình thức đầu tư thơng thống chặt chẽ dự án ngành nghề kinh doanh có điều kiện ảnh hưởng tới an sinh - xã hội 93 Thứ tư, chê độ trách nhiệm bên thứ ba với bên Hợp đông họp tác kinh doanh nhà đầu tư tham gia họp đồng họp tác kinh doanh Các chế định cần bổ sung thêm quy định cụ thể giao dịch liên danh với bên thử ba; trách nhiệm liên đới bên xảy tranh chấp với bên thứ ba Khi tiến hành đầu tư theo hợp đồng BCC, điểm mạnh không thời gian, công sức thành lập pháp nhân mới, điểm yếu Vì nhà đầu tư dùng tư cách pháp lý độc lập đề tiến hành giao dịch với bên thứ ba nhằm phục vụ cho dự án chung mà xảy vấn đề khơng mong muốn nghĩa vụ nhà đầu tư cịn lại khó mà phân định được, vấn đề phái bên thỏa thuận thống trình ký kết họp đồng Tuy nhiên, pháp luật cần có định hướng cụ thể để tạo sở pháp lý giải xảy tranh chấp Ngồi ra, q trình kinh doanh có khả liên danh vay nợ bên thứ ba - điều thường tình việc xây dựng nhà thương mại Khi đó, liên danh phải lấy tài sản hợp doanh để toán cho người thứ ba Neu tài sản hợp doanh khơng đủ tốn cho người thứ ba thành viên liên danh phải liên đới chịu trách nhiệm trả nợ cho bên thứ ba trả hết nợ Do đó, cần có quy định rõ liên danh chủ đầu tư chịu chế độ trách nhiệm vô hạn để đề cao trách nhiệm thành viên tham gia Bên cạnh đó, việc quy định đảm bảo công trách nhiệm bên Hợp đồng BCC có thành viên góp vốn tiền, tài sản, thành viên góp giá trị tương đương tài sản khác, áp dụng chế độ trách nhiệm hữu hạn thực chất có thành viên góp vốn phải chịu lỗ cịn thành viên khác chịu trách nhiệm, lợi bên hưởng 94 Thứ năm, vê công tác quản lý Hợp đông BCC Nhà nước Chính tính chất linh hoạt có phần “lỏng lẻo” chế hợp tác qua Hợp đồng BCC, để thu hút đầu tư qua Hợp đồng BCC, Nhà nước cần thắt chặt quy định Họp đồng BCC để tối ưu hóa cơng tác quản lý liên quan tới Hợp đồng BCC Giống họp đồng ppp, họp đồng BCC cần có văn quy phạm pháp luật riêng để làm kim nam hoạt động kinh doanh 3.2.2 biện pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư Việt Nam theo hình thức hợp đồng hợp tác kỉnh doanh Bên cạnh cơng tác bổ sung hồn thiện hệ thống pháp luật mang tính lâu dài, Nhà nước cần quan tâm đến xây dựng sách nhà ở, tuyên truyền phát triển dự án BCC giải pháp tức thời sau: - Chỉ đạo rà sốt, chấn chỉnh dự án có sai phạm, tăng cường kiểm tra, đạo dự án triển khai - Chỉ đạo văn bản, tuyên truyền công tác pháp luật để nâng cao ý thức doanh nghiệp việc tự chủ xây dựng hợp đồng, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cùa doanh nghiệp - Tăng cường kiểm tra, giám sát thường xuyên, định kỳ, đột xuất giải dứt điểm sai phạm Như vậy, trước mắt, pháp luật chưa có điều chỉnh cụ thể, nhà đầu tư phải tự xây dựng biện pháp bảo vệ thân mình, đồng thời nồ lực bám sát vào sách phát triển nhà Nhà nước để có phương án đầu tư hiệu 95 KẾT LUẬN CHUÔNG Trước phát triển nhanh chóng nhũng dự án bất động sản nhà thương mại hình thức đầu tư thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh, chế định có Luật đầu tư Nhà Ở chưa đủ để kiểm soát hoạt động dự án Bên cạnh đó, bối cành phải cố gắng thu hút nhiều nguồn vốn phục vụ cho mục tiêu phát triển thị trường Nhà cần phát triển để đáp ứng nhu cầu, công tác cấp phép nhiều bất cập, Nhà nước cần mau chóng có điều chỉnh phù hợp đế đảm bảo hành lang thơng thống hợp đồng BCC mà có chế kiểm sốt dự án mang điều kiện đặc thù chung cư thương mại Chính phủ ngành cần đóng vai trị chủ trì sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật xây dựng đầu tư nhà pháp luật kinh doanh bất động sản phù hợp với định hướng chiến lược phát triển nhà tinh hình thực tế; nghiên cứu, đề xuất việc sửa đổi, bổ sung hoàn thiện hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn liên quan đến phát triển nhà chung cư; xây dựng chế, sách giải pháp hồ trợ nhà đầu tư ngồi nước Trước có điều chỉnh phù hợp từ quan lập pháp quốc gia, nhà đầu tư cần tập trung, thận trọng, tự thiết kế nguyên tắc, quy định điều chỉnh quan hệ hợp tác đầu tư kinh doanh công bằng, hiệu quả, quy định rõ ràng quyền nghĩa vụ bên tham gia vào quan hệ hợp tác, đáp ứng tốt nguyên tắc đầu tư đề tự bảo vệ q trình phát sinh hoạt động hợp tác đầu tư 96 KÊT LUẬN Hợp đông hợp tác kinh doanh lĩnh vực đâu tư chung cư thương mại phương án mở nhiều hội đối nhà đầu tư Từ dự án nước thương vụ tỷ đô liên danh nước ngồi đặc biệt sơi phân khúc trung - cao cấp mà hàng loạt nhà đầu tư cỡ trung liên danh để thực dự án cao cấp cách huy động nguồn lực có sằn cùa bên tham gia liên danh Tuy nhiên, với loại hình dự án có ảnh hưởng tới an sinh xã hội gồm nhiều điều kiện khắt khe với quy mô đầu tư lớn chung cư thương mại, loại hình hợp tác xuất bất cập định chế hợp tác, chủ thể đầu tư đặc biệt có dấu hiệu nhiều nhà đầu tư lợi dụng kẽ hở để chiếm dự án đất “vàng” Bên cạnh đó, việc bng lỏng quản lý hình thức đầu tư dễ dẫn tới hệ lụy nghiêm trọng, nhiều dự án đắp chiếu cứu vớt cịn nhiều dự án rơi vào tình trạng tương tự chế thơng thống loại hình hợp tác tạo Vì vậy, Nhà nước cần thúc cơng tác hồn thiện pháp luật, điều chỉnh chế kiểm soát ngành đầu tư đặc thù nhàm đảm bảo lợi ích cho nhà đầu tư liên danh, tăng cường quản lý nhà nước đế đảm bảo an sinh xã hội 97 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO • • rr y • • A 19 a _ > 7• A J I Tài liệu tiêng Việt Vũ Bảo Anh (2016), Hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) theo Luật Đầu tư 2005, tr 6-7, Luận văn thạc sỳ luật kinh tế, Viện hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam, Việt Nam Bộ Xây dựng (2016), Thông tư 3Ỉ/2016/TT-BXD Quy định phân hạng công nhận hạng nhà chung cư ngày 30/12/2016, Hà Nội Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 (2019), Công văn số 11/CV-SĐ 1.01 ngày 21/06/2019, “Thơng bảo tình hình Dự án Tịa nhà hỗn hợp đa chung cư cao cấp Vinafor (nay Tịa nhà Tokyo Tower) ”, Hà Nội Chính phủ (2015), Nghị định 118/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật đầu tư ngày 12/11/2015, Hà Nội Hội đồng Chính phủ (1977), Nghị định 115-CP Điều lệ đầu tư nước Việt Nam ngày 18/4/1977, Hà Nội Quốc hội (2005), Bộ luật dân số: 33/2005/QH11 ngày 14/06/2005, Hà Nội Quốc hội (2012), Luật Hợp tác xã số: 23/2012/QH13 ngày 20/11/2012, Hà Nội Quốc hội (2013), Luật đẩu thầu số: 43/2013/QH13 ngày 26/11/2013, Hà Nội Quốc hội (2014), Luật Nhà sổ: 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014, Hà Nội 10 Quốc hội (2014), Luật Đầu tư số: 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014, Hà Nội 11 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản sổ: 66/2014/QH13, Hà Nội 12 Quốc hội (2015), Bộ luật dân sổ: 91/2015/QHỈ3, Hà Nội 13 Thủ Tướng Chính phủ (2011), Quyết định 2127/QĐ-TTg phê duyệt Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 ngày 30/11/2011, Hà Nội 98 14 Thủ Tướng Chính phủ (2018), Quyêt định 27/2018/QĐ-TTg vê Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam ngày 06/07/2018, Hà Nội 15 Viện ngôn ngữ học (2003), Từ điên tiếng Việt, Nxb Đà Nằng, Đà Nằng II Tài liệu Website 16 Bộ Xây dựng đề xuất cho làm nhà chung cư 25m2, https://vneconomy.vn/bo-xay-dung-de-xuat-cho-lam-nha-chung-cu-25- m2-20190919115957053.htm 17 Cơ sở pháp lý để góp vốn quyền sử dụng đất, https://entemews.vn/co-so-nao-de-nha-nuoc-gop-von-bang-quyen-sudung-dat-146255.html 18 Cải tạo chung cư cũ, https://nhandan.com.vn/tranghanoi-quy-hoachdau-tu/cai-tao-chung-cu-cu-614629/ 19 Cấp phép cho liên danh chủ đầu tư, quan quản lý nhầm lẫn? https://www.phapluatplus.vn/bat-dong-san/cap-phep-cho-lien-danh- chu-dau-tu-co-quan-quan-ly-dang-nham-lan-d53920.html 20 Cả nước có khoảng 3.000 chung cư, tập trung chủ yếu Hà Nội TPHCM, https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ca-nuoc-co-khoang-3000toa-chung-cu-tap-trung-chu-yeu-o-ha-noi-va-tphcm20190310105551384.htm 21 Chủ Đầu Tư Dự An Mhd Trung Văn, https://mhd-trungvan.com/chudau-tu-mhd-trung-van/ 22 Chưa hết rắc rối dự án cũ, Videc xỉn đầu tư dự án mới, https://baodauthau.vn/chua-het-rac-roi-du-an-cu-videc-xin-dau-tu-2-duan-moi-post72385 html 23 Cư dãn nhà D2 giáng võ: liệu có "bạc mặt” với nỗi lo pháp lý "sơ hồng” https://diaocxanh24h.vn/tin-tuc/bat-dong-san/cu-dan-nha-d2-giang-volieu-co-bac-mat-voi-noi-lo-phap-ly-so-hong-new-2020/ 99 24 Dự án B5 cầu Diễn sau 10 năm sao?, https://nhipsongdoanhnghiep.cuocsongantoan.vn/du-an/du-an-b5-cau- dien-sau-10-nam-gio-ra-sao-3261129.html 25 Dịt án Eco Lake View Đại Từ: Dấu hỏi lực chủ đầu tư, https://www.nguoiduatin.vn/du-an-eco-lake-view-dai-tu-dau-hoi-nangluc-chu-dau-tu-a315032.html 26 Dự án Golden Palace từ bãi đỗ xe “biến hỏa ” thành chung cư cao tầng: Bài học quản lý đất đai, quy hoạch, http://tapchimattran.vn/phong-chong-tham-nhung-lang-phi/du-angolden-palace-tu-bai-do-xe-bien-hoa-thanh-chung-cu-cao-tang-bai-hoc- quan-ly-dat-dai-quy-hoach-35422.html 27 Dùng cấp số hồng cho người dân dự án D2 Giảng Võ, http://antt.vn/dung-cap-so-hong-cho-nguoi-dan-tai-du-an-d2-giang-vo14335.htm 28 Hợp đồng hợp tác đầu tư bất động sản: Tranh chấp xảy ra, người mua nhà lãnh đủ, https://dautubds.baodautu.vn/hop-dong-hop-tac-dau-tu- bat-dong-san-tranh-chap-xay-ra-nguoi-mua-nha-lanh-du-d90573.html 29 Khoảng trống pháp lý liên danh đầu tư bất động sản, https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bds-phap-luat/khoang-trong-phaply-khi-lien-danh-dau-tu-bat-dong-san-170265.html 30 Kiến nghị kiểm tra dự án Trũng Kênh, https://thuonghieuvaphapluat.vn/kien-nghi-thanh-kiem-tra-du-an-trungkenh-ky-1 -he-lo-thong-tin-bat-thuong-tu-licogi-16-d26131 html 31 Lùm xùm dự án D2 Giảng Võ khiến cư dân bất an, https://tuoitrethudo.com.vn/lum-xum-tai-du-an-d2-giang-vo-khien-cudan-bat-an-92352.html 32 Nhiều khuat tất cần sớm làm rõ, http://hanoimoi.com.vn/ban-in/Xa- hoi/815614/nhieu-khuat-tat-can-som-lam-ro 100 33 Nhãn tơ bí ân dự án 'chêt' Trũng Kênh https://nhadautu.vn/nhan- to-bi-an-trong-du-an-chet-trung-kenh-d34143.html 34 Phủ Mỹ Hung âm thầm chi nghìn tỳ thâu tóm dir án Bắc Ninh, Đồng Nai từ đại gia, https://nhadautu.vn/phu-my-hung-am-tham- chi-nghin-ty-thau-tom-du-an-o-bac-ninh-dong-nai-tu-cung-mot-dai-giadl3207.html 35 Rủi ro từ hợp đồng họp tác đầu tư bất động sản, https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bds-phap-luat/rui-ro-tu-hop-dong- hop-tac-dau-tu-bat-dong-san-199377.html 36 Thực trạng hoạt động khởi nghiệp Việt Nam nay, https://doimoisangtao.vn/news/thc-tmg-hot-ng-khi-nghip-vit-nam-hin-nay 37 Tiết lộ "động trời" dự án chung cư B5 cầu Diễn, https://cafeland.vn/tin-tuc/tiet-lo-dong-troi-du-an-chung-cu-b5-cau- dien-40139.html 38 Tranh chấp tòa nhà 165 Thái Hà Hanel Tông công ty Sông Hồng trở lại vạch xuất phát, https://tinnhanhchungkhoan.vn/tranh- chap-tai-toa-nha-165-thai-ha-giua-hanel-va-tong-cong-ty-song-hongtro-lai-vach-xuat-phat-post241145 html 39 Vai trò doanh nghiệp nhà nước phát triển nhà xã hội Việt Nam giai đoạn 2020-2030, http://www xaydungdang.org vn/Home/PrintStory.aspx?distribution=l 3256&print=true 40 Vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản sụt giảm chi tạm thời, http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/von-fdi-vao-linh-vuc-bat- dong-san-sut-giam-chi-la-tam-thoi-323363.html 41 Xây dựng lại nhà tập thể cũ D2 Giảng Võ- Mỏ hình cần nhân rộng http://www.gdla.gov.vn/index.php/news/Gia-dat-boi-thuong-ho-tro-vatai-dinh-cu/Xay-dung-lai-nha-tap-the-cu-D2-Giang-Vo-Mo-hinh-cannhan-rong-321 html 101 ... họp tác kinh doanh đầu tư chung cư Việt Nam CHƯƠNG nhũng ván đè lý luận vè hợp tác kinh doanh • • LÝ LUẬN PHÁP LUẬT HỢP TÁC KINH DOANH ĐÀU TU CHUNG Cư Ở VIỆT NAM 1.1 Lý luận họp tác kinh doanh đầu. .. họp tác kinh doanh 90 3.2.1 hoàn thiện quy định pháp luật hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư Việt Nam theo hình thức hợp đồng họp tác kinh doanh 90 kinh doanh đâu tư chung cư Việt. .. thức hợp tác có hợp tác kinh doanh thành lập tô chức kinh tế hợp tác kinh doanh không thành lập tô chức kinh tế (hợp tác kinh doanh theo hợp đồng) Hoạt động hợp tác kinh doanh đầu tư chung cư tiến