Đang tải... (xem toàn văn)
THẢO LUẬN DÂN SỰ 2 MÔN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI NGOÀI HỢP ĐỒNG. Giảng viên: ThS. Đặng Lê Phương Uyên. Nhóm thực hiện: TM44A1. Trường ĐH Luật TPHCM. Bộ môn: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI NGOÀI HỢP ĐỒNG. BUỔI THỨ 2: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG (TIẾP THEO) VẤN ĐỀ 1: HỢP ĐỒNG VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC VẤN ĐỀ 2: ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT, HỦY BỎ DO KHÔNG THỰC HIỆN ĐÚNG HỢP ĐỒNG VẤN ĐỀ 3: ĐỨNG TÊN GIÙM MUA BẤT ĐỘNG SẢN VẤN ĐỀ 4: TÌM KIẾM TÀI LIỆU
MỤC LỤC DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO VẤN ĐỀ 1: HỢP ĐỒNG VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC Tóm tắt Bản án 11/2019/DS-PT ngày 23/01/2019 Tịa án nhân dân cấp cao Hà Nội Nguyên đơn anh Hoa Văn T khởi kiện ông Hoa Văn S việc tranh chấp hợp đồng tặng cho bất động sản Ông Hoa Văn S (là bố anh T, anh A, chị P) có lập “Giấy phân chia bất động sản nội gia đình” năm 2008 có chữ ký trực tiếp bút mực xanh ba người Tuy nhiên, “Giấy phân chia bất động sản nội gia đình” chưa cơng chứng, chứng thực Anh A anh T xây nhà mảnh đất này, có thỏa thuận từ bố mẹ người Năm 2018, anh T đề nghị phân chia di sản bà Ch (bà Ch vào tháng 5/2018) Ơng S khơng đồng ý với việc phân chia di sản, vụ án chuyển đến Tòa, anh A làm đơn đề nghị Tịa án cơng nhận quyền sử dụng đất theo “Giấy phân chia bất động sản nội gia đình” công nhận quyền sở hữu nhà anh Sau đó, anh T thay đổi yêu cầu khởi kiện anh A Tuy nhiên ông S không đồng ý với yêu cầu trên, không yêu cầu chia lại di sản thừa kế bà Ch Dựa vào lời khai đương sự, Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội định không chấp nhận kháng cáo ông S chị P, chấp nhận yêu cầu anh Hoa Văn A Hoa Văn T Tóm tắt Quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 Tòa án nhân dân cấp cao Đà Nẵng “V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Nguyên đơn: ông Mến bà Nhiễm Bị đơn: ông Cưu bà Lắm Giấy chuyển nhượng đất lập ngày 10/8/2009 thể vợ chồng ông Cưu, bà Lắm trai thống thỏa thuận chuyển nhượng cho vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm lô B Hai bên thực nghĩa vụ thỏa thuận Ngày 17/10/2016, ông Cưu, bà Mến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Như vậy, Tòa xét thấy bên thực thỏa thuận thực tế Về hình thức, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng, chứng thực vi phạm hình thức Tuy nhiên, từ xác lập hợp đồng đến ngày nguyên đơn khởi kiện hai năm, bị đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực theo khoản Điều 132 BLDS 2015 Câu 1.1 Đoạn Bản án 11 cho thấy Giấy phân chia bất động sản chưa công chứng, chứng thực? Đoạn án 11: “Về hình thức: Văn “Giấy phân chia bất động sản nội gia đình” ơng S lập khơng có cơng chứng chứng thực theo quy định Điều 467 Bộ luật dân năm 2005, Điều 459, 502 Bộ luật Dân năm 2015.” Câu 1.2 Đoạn Bản án số 11 cho thấy Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho Giấy phân chia bất động sản dù chưa công chứng, chứng thực Đoạn Bản án số 11 cho thấy Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho Giấy phân chia động sản dù chưa công chứng, chứng thực là: …Văn “Giấy phân chia bất động sản nội gia đình” ơng S lập khơng có cơng chứng chứng thực theo quy định Điều 467 Bộ luật dân 2005, Điều 459, 502 Bộ luật Dân năm 2015 Tuy nhiên, thực tế anh T anh Văn A người tặng cho quyền sử dụng đất xây dựng, sử dụng hai nhà kiên cố từ bà Ch sống… Do giao dịch dân tặng cho bất động sản chất thực đầy đủ: Bên cho giao tài sản, bên nhận nhận tài sản, xây dựng cơng trình kiên cố từ trước có văn nên Tòa án sơ thẩm áp dụng quy định khoản Điều 129 Bộ luật Dân 2015… có cứ, phù hợp với pháp luật hành Câu 1.3 Việc Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho Giấy phân chia bất động sản chưa cơng chứng, chứng thực có thuyết phục khơng? Theo nhóm, việc Tịa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho Giấy phân chia bất động sản chưa công chứng, chứng thực có thuyết phục Mặc dù đa phần giao dịch nhà ln địi hỏi yêu cầu công chứng, chứng thực văn vi phạm điều kiện hình thức Tịa án thường theo hướng cơng nhận hiệu lực giao dịch Bởi lẽ hợp đồng sinh không để bị tuyên bố vô hiệu mà để thực nhằm đem lại lợi ích mà bên mong muốn xác lập hợp đồng.1 Do đó, hợp đồng tặng cho tài sản thể thơng qua Giấy phân chia bất động sản, Tịa án hồn tồn áp dụng Điều 129 BLDS 2015 Bởi lẽ, ông T ông A nhận tài sản – tức quyền sử dụng đất xây dựng, sử dụng nhà kiên cố trước có văn này, đồng thời ơng S, bà Ch người thừa kế lại khơng có phản đối nên Tịa án có để áp dụng điều luật Câu 1.4 Đoạn Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa công chứng, chứng thực? Về yêu cầu phán tố bị đơn: ơng Cưu, bà Lắm có đơn phản tố yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhương quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 cho thời điểm chuyển nhượng chưa có đất hợp đồng không công chứng, chứng thực Như phân tích, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu khơng vi phạm nội dung, hình thức hợp đồng không công chứng, chứng thực thời hạn hai năm kể từ ngày giao dịch xác lập, ông Cưu, bà Lắm không yêu cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu nên giao dịch có hiệu lực theo khoản Điều 132 Bộ luật Dân năm 2015 Câu 1.5 Theo BLDS 2015, hệ pháp lý việc hết thời hiệu u cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu hình thức Giao dịch dân vơ hiệu khơng tn thủ quy định hình thức quy định Điều 129 BLDS 2015 Theo nguyên tắc chung chủ thể tự lựa chọn hình thức giao dịch Chỉ giao dịch pháp luật quy định bắt buộc phải thể văn bản; phải công chứng, chứng thực, đăng ký xin phép mà bên khơng tn thủ quy định bị vơ hiệu; nhiên điều có ngoại lệ quy định rõ khoản khoản Điều 129 BLDS 2015 Đỗ Văn Đại (2018), Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án Bình luận án (Tập 1), Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, tr 876 Trên thực tế có hai loại giao dịch dân vơ hiệu, giao dịch dân vô hiệu tuyệt đối giao dịch dân vô hiệu tương đối Giao dịch dân tuyệt đối bị coi vô hiệu thời hạn u cầu Tịa án tun bố giao dịch vơ hiệu khơng bị hạn chế; cịn giao dịch dân vơ hiệu tương đối khơng đương nhiên vơ hiệu mà trở nên vơ hiệu có đơn u cầu người có quyền, lợi ích liên quan bị Tịa án tun bố vơ hiệu Ta thấy rằng, việc hợp đồng vô hiệu không tuân thủ quy định hình thức thuộc trường hợp vô hiệu tuyệt đối Tuy nhiên theo quy định điểm đ khoản Điều 132 BLDS 2015 thời hiệu u cầu Tịa án tun bố giao dịch vơ hiệu khơng tn thủ quy định hình thức hai năm kể từ ngày giao dịch xác lập Theo quy định khoản Điều “Hết thời hiệu quy định khoản Điều mà khơng có u cầu Tịa án tun bố giao dịch dân vơ hiệu giao dịch dân có hiệu lực” Như vậy, hệ pháp lý việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vơ hiệu hình thức hợp đồng phát sinh hiệu lực Câu 1.6 Đoạn Quyết định số 93 cho thấy Tòa án áp dụng quy định thời hiệu Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 dù chưa công chứng, chứng thực? Tòa án áp dụng quy định thời hiệu Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 dù chưa công chứng, chứng thực, nêu phần nhận định Tịa án: Về hình thức hợp đồng : Đối với giao dịch dân xác lập trước ngày 01/01/2017 , thời hiệu áp dụng theo qui định Bộ luật Dân năm 2015 (điểm d khoản Điều 688 Bộ luật Dân năm 2015 ) Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 10/8/2009 vợ chồng ông Cưu , bà Lắm với vợ chồng ông Mến , bà Nhiễm không công chứng , chứng thực vi phạm hình thức Tuy nhiên , từ xác lập hợp đồng đến ngày nguyên đơn khởi kiện 18/4/2017 , thời hạn hai năm , bị đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định khoản Điều 132 Bộ luật Dân 2015 Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực theo Khoản Điều 132 Bộ luật Dân 2015 Câu 1.7 Trong định số 93, việc Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 dù chưa cơng chứng, chứng thực có thuyết phục khơng? Vì sao? Trong định số 93, việc Tịa án cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 dù chưa công chứng thuyết phục Theo khoản Điều 129 BLDS 2015 giao dịch dân vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực hình thức vơ hiệu trừ trường hợp “Giao dịch dân xác lập văn vi phạm quy định bắt buộc công chứng, chứng thực mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tòa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch Trong trường hợp này, bên thực việc cơng chứng, chứng thực.” Vì thực tế, ơng Cưu, bà Lắm nhận tiền, giao đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Mến, bà Nhiễm; ông Mến, bà Nhiễm nhận đất, làm móng nhà cho người khác thuê Mặc dù viết giấy chuyển nhượng chưa có vị trí lơ đất cụ thể đối tượng hợp đồng bên hướng tới 01 03 lô đất tái định cư mà UBND huyện Đức Phổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Cưu, bà Lắm nên ông Cưu, bà Lắm có quyền chuyển nhượng mà khơng cần ý kiến thành viên gia đình Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm phù hợp với quy định pháp luật nội dung, không vi phạm điều cấm pháp luật Không thể tuyên bố hợp đồng vô hiệu 8 VẤN ĐỀ 2: ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT, HỦY BỎ DO KHÔNG THỰC HIỆN ĐÚNG HỢP ĐỒNG Tóm tắt Bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 V/v Tranh chấp hợp đồng mua bán – Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long Nguyên đơn công ty TNHH MTV Đông Phong Cần Thơ (giải thể), bị đơn bà Nguyễn Thị Dệt Ngày 26/5/2012 bà Dệt có mua xe tơ cơng ty Đông Phong Cần Thơ với tư cách người đại diện cho “Trang trí nội thất Thanh Thảo” Tuy nhiên, công ty TNHH-SX-TM Thành Thảo đại diện theo pháp luật cho “Trang trí nội thất Thanh Thảo”, bà Dệt người đại diện Mặc khác, hợp đồng mua bán xe ô tô ông Liêm thuộc công ty TNHH-SX-TM Thành Thảo ký kết danh nghĩa công ty, bà Dệt ký kết Đồng thời ông Thành việc mua bán xe ô tô xảy ông Liêm tự ý ký kết Vậy nên hợp đồng mua bán xe ô tô công ty Đông Phong Cần Thơ ơng Liêm, bà Dệt bị Tịa án tun vơ hiệu khơng có hủy hợp đồng không áp dụng phạt vi phạm hợp đồng trường hợp Câu 2.1 Điểm giống khác hợp đồng vô hiệu hủy bỏ hợp đồng có vi phạm Giống nhau: Hợp đồng vơ hiệu hủy bỏ hợp đồng có vi phạm dẫn đến kết chấm dứt hợp đồng, làm cho hợp đồng khơng có hiệu lực thi hành Các bên phải hoàn trả cho nhận hợp đồng chấm dứt Trường hợp khơng thể hồn trả vật trị giá tiền để hồn trả Bên có lỗi, bên làm thiệt hại phải bồi thường cho bên cịn lại Khác nhau: Tiêu chí Hợp đồng dân vô hiệu Điều kiện chấm dứt hợp đồng Hợp đồng dân vi phạm điều kiện có hiệu lực hợp đồng Các trường hợp chấm dứt hợp đồng Hợp đồng dân vô hiệu do: - Vi phạm điều cấm luật, trái đạo đức xã hội - Giả tạo - Người chưa thành niên, người lực hành vi dân sự, người có khó khăn nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế lực hành vi dân xác lập - Nhầm lẫn - Lừa dối, đe dọa, cưỡng ép - Người xác lập không nhận thức làm chủ hành vi - Khơng tn thủ quy định hình thức Trách nhiệm thơng báo Hợp đồng khơng đủ điều kiện có hiệu lực đương nhiên vơ hiệu Trách nhiệm bồi thường Bên có lỗi gây thiệt hại có trách nhiệm phải bồi thường (có thể số bên hợp đồng, người thứ ba) Hủy bỏ hợp đồng dân Một bên hợp đồng vi phạm điều khoản có hợp đồng, vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng bên yêu cầu hủy bỏ Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng khơng phải bồi thường bên cịn lại vi phạm hợp đồng - Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo cho bên biết việc hủy bỏ, khơng thơng báo mà gây thiệt hại phải bồi thường - Bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại (một số bên hợp đồng) - Bên u cầu hủy bỏ hợp đồng khơng có lỗi khơng phải bồi thường - Bên vi phạm hợp đồng phải bồi thường phần hợp đồng thực (nếu có thỏa thuận) 10 Câu 2.2 Theo Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vơ hiệu hay bị hủy bỏ? Theo Tịa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long hơp đồng mua bán xe bị vô hiệu, cụ thể: “Xét hợp đồng mua bán xe ngày 26/5/2912 nêu vô hiệu theo quy định điều 122 BLDS nên khơng có tuyên bố hủy hợp đồng không xét yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng” Câu 2.3 Suy nghĩ anh/chị hướng giải Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long (về hủy bỏ hay vô hiệu hợp đồng) Theo nhóm em, hướng giải Tịa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long vơ hiệu hợp đồng mua bán xe ô tô công ty TNHH MTV Đông Phong Cần thơ với ông Trương Văn Liêm hợp lý Cụ thể Tòa án rõ lỗi dẫn đến vô hiệu hiệu đồng bên giao dịch ngang nhau, hợp đồng ghi đại diện bên mua bà Dệt đứng giao dịch ký kết lại ông Liêm không quy định pháp luật Và bà Dệt người đại diện công ty TNHH SX-TM Thành Thảo đứng thực giao dịch, ký kết hợp đồng Vì bên không phát sinh quyền nghĩa vụ theo hợp đồng mà bên ký kết, hoàn trả cho nhận Câu 2.4 Nếu hợp đồng bị vơ hiệu có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng khơng? Vì sao? Theo nhóm em, hợp đồng bị vơ hiệu khơng áp dụng phạt vi phạm hợp đồng theo khoản Điều 418 BLDS 2015: “Phạt vi phạm vi phạm bên hợp đồng, theo bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp khoản tiền cho bên bị vi phạm” Theo tinh thần BLDS 2015, với Luật thương mại, vi phạm hợp đồng áp dụng giai đoạn thực hợp đồng Điều có nghĩa phạt vi phạm hợp đồng áp dụng trường hợp hợp đồng có hiệu lực phải thực Bởi lẽ, hợp đồng vơ hiệu không phát sinh quyền nghĩa vụ bên kể từ thời điểm giao dịch xác lập, mà khơng phát sinh quyền nghĩa vụ áp dụng phạt vi phạm hợp đồng khơng có lợi ích 11 Do đó, hợp đồng khơng có hiệu lực (vơ hiệu) khơng áp dụng quy định phạt vi phạm hợp đồng.2 Câu 2.5 Hướng giải Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long câu hỏi suy nghĩ anh/chị hướng giải Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long Hướng giải Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long câu hỏi Tịa án khơng xét u cầu phạt vi phạm hợp đồng nguyên đơn bị đơn hợp đồng mua bán xe tơ ngày 26/5/2012 công ty Đông Phong Cần Thơ ông Liêm, bà Dệt hợp đồng vơ hiệu Theo nhóm, hướng giải Tịa án có pháp luật hợp lí Bởi Tịa án khơng hủy bỏ hợp đồng mua bán mà tuyên hợp đồng vơ hiệu Theo đó, hợp đồng vơ hiệu khơng làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên từ thời điểm giao kết, không ràng buộc trách nhiệm bên giao kết hợp đồng Mặt khác, theo khoản Điều 427 BLDS 2015 quy định: “Khi hợp đồng bị hủy bỏ hợp đồng khơng có hiệu lực từ thời điểm giao kết, bên thực nghĩa vụ thỏa thuận, trừ thỏa thuận phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại thỏa thuận giải tranh chấp.” Điều cho thấy việc hủy bỏ hợp đồng cho phép áp dụng thỏa thuận phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại hợp đồng vô hiệu khơng Sở dĩ có khác biệt hợp đồng bị vơ hiệu hợp đồng thực hợp đồng thực khơng có vi phạm hợp đồng khơng có vi phạm hợp đồng thỏa thuận phạt vi phạm hợp đồng, bồi thường thiệt hại vi phạm hợp đồng khơng có ý nghĩa Tóm lại, Tịa án tun bố hợp đồng công ty Đông Phong Cần Thơ ông Liêm, bà Dệt hợp đồng vô hiệu nên việc không áp dụng phạt vi phạm hợp đồng hồn tồn có sở, đủ thuyết phục Đỗ Văn Đại (2018), Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án Bình luận Bản án Tập 2, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, tr 599 Đỗ Văn Đại (2018), Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án Bình luận án Tập 2, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, tr 786 12 Câu 2.6 Điểm giống khác đơn phương chấm dứt hợp đồng hủy bỏ hợp dồng có vi phạm Giống nhau: Đều hành vi pháp lý bên hợp đồng làm chấm dứt hợp đồng có điều kiện pháp luật quy định bên có thỏa thuận Bên hủy bỏ, đơn phương chấm dứt phải thông báo cho bên biết việc hủy bỏ, khơng thơng báo mà gây thiệt hại phải bồi thường Đều có hậu kết thúc việc thực hợp đồng Do bên thực Chỉ bồi thường bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng Đây điều kiện để áp dụng việc hủy bỏ đơn phương chấm dứt hợp đồng Khác nhau: Các trường hợp Hủy bỏ hợp đồng (Điều 423 Bộ luật dân 2015) Đơn phương chấm dứt hợp đồng (Điều 428 Bộ luật dân 2015) Bên vi phạm hợp đồng điều kiện hủy bỏ mà bên thỏa thuận Bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng Trường hợp khác luật quy định Khi bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng: Do hai bên thỏa thuận Do pháp luật quy định 13 Điều kiện áp dụng Hậu pháp lý Một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng Một bên vi phạm hợp đồng bên có thỏa thuận điều kiện hủy bỏ mà bên pháp luật có quy định thỏa thuận Có nghĩa là, đơn phương Một bên vi phạm nghiêm trọng chấm dứt hợp đồng dựa nghĩa vụ hợp đồng; thỏa thuận bên Các trường hợp pháp luật có theo quy định pháp quy định, như: Chậm thực luật mà không cần xuất phát nghĩa vụ, hợp đồng khơng có từ vi phạm hợp đồng khả thực hiện, tài sản bị Khơng bắt buộc phải có vi mất, hư hỏng phạm hợp đồng hai bên thỏa thuận pháp luật quy định Hợp đồng hiệu lực từ thời điểm giao kết, bên khơng phải thực nghĩa vụ thỏa thuận Hồn trả cho nhận sau trừ chi phí Hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên nhận thông báo chấm dứt Các bên tiếp tục thực nghĩa vụ Hợp đồng có hiệu lực thời điểm thơng báo chấm dứt Hợp đồng dừng thực chấm dứt hiệu lực hợp đồng Bên thực nghĩa vụ có quyền u cầu bên tốn phần nghĩa vụ thực Câu 2.7 Ơng Minh có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu khơng? Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn cho phép hủy bỏ Theo quy định pháp luật hành, ơng Minh hồn tồn có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu Vì theo quy định điểm b khoản Điều 423 BLDS 2015: “Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng khơng phải bồi thường thiệt hại trường hợp sau đây: b) Bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng” Tại khoản Điều luật có quy định: “Vi phạm nghiêm trọng việc không thực nghĩa vụ bên đến mức làm cho bên khơng đạt mục đích việc giao kết hợp đồng” 14 Như vậy, ta thấy hợp đồng ký kết ông Minh ông Cường hợp pháp , ông Minh giao đất cho ông Cường, nhiên ông Cường lại không trả tiền cho ông Minh nhắc nhở nhiều lần Trong giao dịch dân mục đích ông Cường quyền sử dụng đất đạt được; nhiên cịn mục đích ơng Minh số tiền nhận từ việc chuyển giao chưa đạt Do mà nói ơng Cường vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng; ơng Minh có quyền hủy bỏ u cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng để nhận lại đất 15 VẤN ĐỀ 3: ĐỨNG TÊN GIÙM MUA BẤT ĐỘNG SẢN Tóm tắt Quyết định giám dốc thẩm số 17/2015/DS-GĐT ngày 19/5/2015 Tòa án nhân dân tối cao vụ án kiện đòi tài sản Bà Tuệ sống Nhật Bản có nguyện vọng mua nhà Việt Nam nên bà nhờ ơng Bình đứng tên mua giúp Ơng Bình khơng có hộ Hà Nội nên nhờ bà Vân tìm mua giùm nhà 16-B20 với giá 320 vàng hợp đồng dịch vụ điện nước tổng cộng 356 vàng Khi bà Tuệ giao tiền cho ơng Bình ơng khơng viết giấy biên nhận Khi lại Nhật bà có đồng ý cho ơng Bình để trơng nhà Ơng Bình khơng báo với bà Tuệ việc Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Bình bà Vân Bà Tuệ u cầu ơng sang tên nhà đất cho bà, ơng Bình đồng ý trả nhà đòi bà Tuệ phải chia trả cho ông số tài sản khác coi công ơng Bình trơng nhà Và bà có mua nhà cho ơng Yến Bái Phú Thọ Vì bà Tuệ khởi kiện đòi lại nhà Tòa án cấp sơ thẩm buộc ơng Bình phải trả nhà khơng tính cơng sức quản lí, giữ gìn nhà cho ơng Bình khơng đảm bào quyền lợi cho gia đình ơng Bình Tịa án cấp phúc thẩm cho thời điểm mua nhà bà Tuệ chưa có quyền mua nhà Việt Nam, nên bà Tuệ có quyền địi lại số tiền đưa cho ông Bình bà Tuệ không yêu cầu nên không chấp nhận yêu cầu bà Huệ không khơng đảm bào quyền lợi bà Tuệ Vì hủy toàn án dân phúc thẩm án dân sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử sơ thẩm lại Câu 3.1: Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp bà Tuệ bỏ tiền mua nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục khơng? Vì sao? Việc Tịa án nhân dân tối cao xác định định nhà có tranh chấp bà Tuệ bỏ tiền mua nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ hồn tồn thuyết phục Vì ơng Bình, bà vân có nhận tiền bà Tuệ chứng minh “Giấy cam đoan xác định nhà ở” lập ngày 7/06/2001 “Giấy khai nhận tài sản” ngày 09/8/2001, hai có chữ kí ơng Bình bà Vân Khai nhận ơng Bình 16 Tòa sơ thẩm Giám đốc thẩm mâu thuẫn với nguồn gốc số vàng dùng để mua nhà Bà Vân xác nhận đứng tên hộ hợp đồng mua nhà ơng Bình, bà Tuệ nhờ viết “Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” ngày 28/10/1994 Tại “Biên hòa giải” ngày 5/10/2010 ngày 14/10/2010 ơng Bình thừa nhận nhà bà Tuệ đưa tiền mua bà vân người đứng tên Đồng thời, anh Hải (con ơng Bình) xác nhận bà Tuệ người mua nhà Câu 3.2 Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có đứng tên khơng? Vì sao? Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ đứng tên Vì bà Tuệ mua nhà năm 1992 thời điểm Pháp lệnh nhà năm 1991 có quy định người Việt Nam định cư nước Điều điều quy định người Việt Nam định cư nước ngồi sở hữu nhà Việt Nam với mục đích kinh doanh bà Tuệ lại mua nhà với mục đích để nên khơng phép Câu 3.3 Ở thời điểm nay, bà Tuệ có đứng tên mua nhà Việt Nam không? Ở thời điểm nay, bà Tuệ đứng tên mua nhà Việt Nam Theo khoản Điều văn hợp số 09/VBHN-VPQH đối tượng sở hữu nhà Việt Nam “Người Việt Nam định cư nước ngoài” Theo khoản Điều văn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước; người Việt Nam định cư nước ngồi phải phép nhập cảnh vào Việt Nam; tổ chức, cá nhân nước phải có đủ điều kiện quy định Điều 160 Luật này.” Theo khoản Điều 186 Luật đất đai 2013 quy định “Người Việt Nam định cư nước ngồi thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật nhà có quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam.” Như vậy, để người Việt Nam định cư nước ngồi sở hữu nhà Việt Nam phải quan có thẩm quyền Việt Nam cho phép nhập cảnh vào Việt 17 Nam, cho phép cư trú Việt Nam từ tháng trở lên có quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam Theo khoản Điều Luật đất đai 2013 “Người sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo luật bao gồm:…6 Người Việt Nam định cư nước theo quy định pháp luật quốc tịch” Như vậy, người Việt Nam định cư nước ngồi thơi quốc tịch Việt Nam không phép nhận quyền sử dụng đất Trong định số 19/2015/DS-GĐT cho biết: Theo “giấy chứng nhận” ngày 12/6/2009 Tổng lãnh quán nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Nhật Bản bà Tuệ có quốc tịch Việt Nam Ngày 18/6/2009 bà Tuệ cấp “giấy miễn thị thưc” để bà Tuệ nhập cảnh Việt Nam nhiều lần đến ngày 18/6/2014, lần nhập cảnh tạm trú không 90 ngày Do đó, bà Tuệ có đủ điều kiện đứng tên mua nhà Việt Nam Câu 3.4 Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ có cơng nhận quyền sở hữu nhà khơng? Hướng giải Tòa án nhân dân tối cao có tiền lệ chưa? Theo Tịa án nhân dân tối cao Bà Tuệ công nhận quyền sở hữu nhà Vì vậy, trường hợp phải công nhận cho bà Tuệ quyền sở hữu nhà 16-B20 xem xét đến cơng sức quản lý, gìn giữ nhà cho gia đình ơng Bình sở xác định giá nhà đất theo giá thị trường thời điểm xét xử sơ thẩm, trừ số tiền mua nhà đất bà Tuệ bỏ ra, phần giá trị cịn lại chia đơi cho bà Tuệ ơng Bình Hướng giải Tịa án có tiền lệ Đó án lệ số 02/2016/AL (nguồn án lệ định số 27/2010/DS-GDT ngày 08-7-2010 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản” tỉnh Sóc Trăng nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thảnh với bị đơn ông Nguyễn Văn Tám; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Yêm) 18 Câu 3.5 Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch số tiền bà Tuệ bỏ giá trị nhà đất có tranh chấp xử lý nào? Theo Toà án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch số tiền bà Tuệ bỏ giá trị nhà đất có tranh chấp chia đôi cho bà Tuệ ông Bình bà Tuệ chủ sở hữu ngơi nhà cịn ơng Bình có cơng sức quản lý, giữ gìn ngơi nhà Đoạn văn thể hiện: phần Xét thấy Quyết định giám đốc thẩm số 17/2015/DS-GĐT ngày 19/05/2015: Vì vậy, trường hợp phải cơng nhận cho bà Tuệ quyền sở hữu nhà 16-B20 xem xét đến cơng sức quản lý, giữ gìn nhà chơ gia đình ơng Bình sở xác định giá nhà đất theo giá thị trường thời điểm xét xử sơ thẩm, trừ số tiền mua nhà đất bà Tuệ bỏ ra, phần lại chia đơi cho bà Tuệ ơng Bình… Câu 3.6 Hướng giải Tòa án nhân dân tối cao có Án lệ chưa? Nếu có, nêu Án lệ Hướng giải Tịa án nhân dân tối cao có Án lệ, cụ thể Án lệ số 02/2016 Tóm tắt Án lệ Bà Thảnh khởi kiện yêu cầu ông Tám trả lại cho bà 1.260.000.000 đồng cho bà người trực tiếp giao dịch, trả tiền nhận chuyển nhượng vợ chồng ơng Hêng Tính 7.595,7m đất, bà người Việt Nam định cư nước ngồi nên nhờ ơng Tám (em bà) đứng tên, không bà đồng ý ơng Tám chuyển nhượng tồn diện tích đất cho Cơng ty TNHH Minh Châu để nhận 1.260.000.000 đồng Tuy bà Thảnh người bỏ 21,99 vàng để chuyển nhượng đất (tương đương khoảng 27.047.700 đồng) Nhưng giấy tờ chuyển nhượng đứng tên ông Tám sau nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất, sau chuyển nhượng cho người khác Như vậy, lẽ phải xác định ơng Tám có cơng sức việc bảo quản, giữ gìn, tơn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền (sau trừ tiền gốc tương đương 21,99 vàng bà Thảnh) lợi nhuận chung bà Thảnh ông 19 Tám Đồng thời xác định công sức ông Tám để chia cho ông Tám phần tương ứng với công sức ông đảm bảo quyền lợi đương (Trường hợp khơng xác định xác cơng sức ơng Tám phải xác định bà Thảnh, ơng Tám có công sức ngang để chia) Nội dung án lệ Tuy bà Thảnh người bỏ 21,99 vàng để chuyển nhượng đất (tương đương khoảng 27.047.700 đồng) Nhưng giấy tờ chuyển nhượng đứng tên ông Tám sau nhận chuyển nhượng ơng Tám quản lý đất, sau chuyển nhượng cho người khác Như vậy, lẽ phải xác định ơng Tám có cơng sức việc bảo quản, giữ gìn, tơn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền (sau trừ tiền gốc tương đương 21,99 vàng bà Thảnh) lợi nhuận chung bà Thảnh ông Tám Đồng thời xác định công sức ông Tám để chia cho ông Tám phần tương ứng với công sức ông đảm bảo quyền lợi đương (Trường hợp không xác định xác cơng sức ơng Tám phải xác định bà Thảnh, ơng Tám có cơng sức ngang để chia) Câu 3.7 Suy nghĩ anh/chị hướng giải Tòa án nhân dân tối cao Theo nhóm, hướng giải Tịa án nhân dân tối cao thuyết phục hợp lí Cụ thể, Tòa án chia phần giá trị chênh lệch số tiền mua nhà đất bà Tuệ bỏ với giá trị nhà đất có tranh chấp theo hướng ơng Bình bà Tuệ người nửa Đây giải pháp công Tòa án chia giá trị tăng thêm cho ông Bình bà Tuệ để người thụ hưởng hết phần giá trị Mặc khác, khơng thể xác định phần người nên Tịa án chia đơi phần giá trị gia tăng cho ơng Bình bà Tuệ hồn tồn có sở Hội đồng thẩm phán giải theo hướng phải vào công sức quản lí, giữ gìn nhà cửa ơng Bình cần phải đảm bảo quyền lợi cho bà Tuệ Trong thực tiễn xét xử, hầu hết vụ việc tương tự Tòa án giải theo hướng chia phần gia tăng cho bên nhờ đứng tên giùm bên đứng tên giùm theo phần ngang Tóm lại, hướng giải thỏa đáng, thuyết phục Tịa án, cần trì phát triển vụ việc tương tự 20 VẤN ĐỀ 4: TÌM KIẾM TÀI LIỆU Yêu cầu 1: Liệt kê viết liên quan đến pháp luật hợp đồng cơng bố Tạp chí chun ngành Luật từ năm 2018 đến Tạp chí Nhà nước Pháp luật Nguyễn Võ Linh Giang (2019), “Giải thích hợp đồng theo pháp luật Việt Nam pháp luật Pháp”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, 2019, trang 26 Võ Thị Thanh Linh – Đoàn Thanh Hải (2019), “Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng hợp đồng giao kết từ xa – Giải pháp “quyền rút lui” pháp luật châu Âu kinh nghiệm cho Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, 2019, trang 45 Hoàn Đức Lương - Hà Thị Thúy (2020), “Đánh giá đề xuất diễn giải áp dụng quy định Bộ luật Dân năm 2015 giao kết, thực hiện, sửa đổi, chấm dứt hợp đồng”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, 2020, trang 38-47 Nguyễn Minh Oanh (2019), “Các biện pháp khắc phục vi phạm hợp đồng theo Bộ nguyên tắc luật hợp đồng châu Âu – Giá trị tham khảo cho Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, 2019, trang 36 Phan Vũ (2019), “Hợp đồng thông minh số vấn đề pháp lý đặt ra”, tạp chí Nhà nước Pháp luật, 2019, trang 39 Tạp chí Khoa học pháp lý: Đặng Thái Bình (2019), “Điều kiện áp dụng chế định hợp đồng lợi ích người thứ ba Bộ luật dân Việt Nam – So sánh với pháp luật Nhật bản”, Tạp chí Khoa học pháp lý, Số 08(129)/2019, trang 39-51 Đinh Thị Chiên (2019), “Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động người sử dụng lao động”, Tạp chí Khoa học pháp lý, Số 09(130)/2019, trang 49-60 Đỗ Văn Đại – Lê Ngọc Anh (2019), “Thỏa thuận không cạnh tranh sau chấm dứt hợp đồng lao động – Kinh nghiệm nước cho Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý, Số 09(130)/2019, trang 61-76 21 Nguyễn Hoàng Thái Hy (2020), “Trách nhiệm bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng thay đổi hoàn cảnh theo quy định Cơng ước Vienna năm 1980”, Tạp chí Khoa học pháp lý, Số 05(135)/2020, trang 49-61 Trần Thăng Long (2020), “Giải tranh chấp phát sinh từ hợp đồng đầu tư quốc tế”, Tạp chí Khoa học pháp lý, Số 04(134)/2020, trang 103 Trần Thị Thuận Giang – Lê Tấn Phát (2020), “Hiệu lực hợp đồng theo Công ước Liên hợp quốc hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế: “Khoảng xám” cho xu hướng quay áp dụng pháp luật quốc gia?”, Tạp chí Khoa học pháp lý, Số 05(126)/2019, trang 90-102 Tạp chí Tịa án nhân dân Tưởng Duy Lượng – Lê Thị Hòa (2018), “Bàn số loại hợp đồng thông dung”, Tạp chí Tịa án nhân dân, số 6/2018, trang 1-11 Lê Xuân Hiền – Trương Thị Tố Uyên (2020), “Quy định sửa đổi hợp đồng Điều 421 Bộ luật Dân năm 2015 – số bất cập kiến nghị hồn thiện, Tạp chí Tịa án nhân dân, Số 16/2020, trang 16-21 Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử 1.Trịnh Tuấn Anh (2019), “Hợp đồng vô hiệu nhầm lẫn - thực trạng hướng hồn thiện”, Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử, 2019 Trịnh Tuấn Anh (2020), “Hợp đồng vô hiệu khơng tn thủ quy định hình thức - thực trạng hướng hồn thiện”, Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử, 2020 Nguyễn Quan Hiền (2018), “Giao dịch bảo đảm hợp đồng tín dụng phần 1,2,3”, Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử, 2018 Lê Thị Diễm Phương (2020), “Khái niệm điều kiện loại hợp đồng có điều kiện”, Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử, 2020 Thanh Trà (2018), “Các loại tài sản, hợp đồng đăng ký biện pháp bảo đảm theo u cầu”, Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử, 2018 22 Tạp chí Nghiên cứu lập pháp Tưởng Duy Lượng (2019), “Bảo đảm quyền lợi cho người yếu quan hệ hợp đồng”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Số 21/2019, trang 48-52 Tưởng Duy Lượng (2018), “Những vấn đề cần lưu ý áp dụng Điều 129 Bộ luật Dân giao dịch dân vô hiệu không tuân thủ quy định hình thức”, Số (361)/2018 , tr 42 - 46; 56 Yêu cầu 2: Cho biết làm để biết viết Để biết xem viết trên, lên thư viện tìm đọc Thứ hai, ta truy cập trang web thức Tạp chí khoa học kể Sau đó, nhấn vào tìm kiếm gõ từ khóa năm 2018, cuối dị tìm, lọc viết liên quan đến pháp luật hợp đồng cơng bố tạp chí từ đầu năm 2018 đến https://www.tapchitoaan.vn/ https://tapchitoaan.vn/chuyen-muc/tap-chi-giay http://tapchikhplvn.hcmulaw.edu.vn/ http://www.lapphap.vn/Pages/trangchu.aspx DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 10 Bộ luật Dân 2005 Bộ luật dân 2015 Luật đất đai 2013 Văn hợp số 09/VBHN-VPQH Đỗ Văn Đại (2018), Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án Bình luận án, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam Án lệ số 02/2016 https://www.tapchitoaan.vn/ https://tapchitoaan.vn/chuyen-muc/tap-chi-giay http://tapchikhplvn.hcmulaw.edu.vn/ http://www.lapphap.vn/Pages/trangchu.aspx ... “Xét hợp đồng mua bán xe ngày 26 /5 /29 12 nêu vô hiệu theo quy định điều 122 BLDS nên tun bố hủy hợp đồng khơng xét yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng? ?? Câu 2. 3 Suy nghĩ anh/chị hướng giải Tòa án nhân dân. .. dứt hợp đồng Khác nhau: Các trường hợp Hủy bỏ hợp đồng (Điều 423 Bộ luật dân 20 15) Đơn phương chấm dứt hợp đồng (Điều 428 Bộ luật dân 20 15) Bên vi phạm hợp đồng điều kiện hủy bỏ mà bên thỏa thuận... pháp, Số 21 /20 19, trang 48- 52 Tưởng Duy Lượng (20 18), ? ?Những vấn đề cần lưu ý áp dụng Điều 129 Bộ luật Dân giao dịch dân vô hiệu khơng tn thủ quy định hình thức”, Số (361) /20 18 , tr 42 - 46; 56