khg-khuyen-nghi-mua-voi-gia-muc-tieu-27-200-dong-cp_20211118152233

[Việt Nam] Bất Động Sản 17 Tháng 11, 2021 CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land Mua vào (HOSE: KHG) (Báo cáo lần đầu) TP 27,200VND (+41.7%) Vị tầm cao Cơng ty TNHH Chứng khốn Mirae Asset Việt Nam Trần Tuấn Long, long.tt@miraeasset.com.vn Quan điểm đầu tư Động lực đến từ hoạt động môi giới bất động sản  Đứng đầu khu vực miền Nam với 20% thị phần, cao đối thủ cạnh tranh Đất Xanh miền Nam, Danh Khơi, Đơng tây Land … với gần 4,000 nhân viên (tăng 15% so với đầu năm) 30 chi nhánh (so với 16 chi nhánh đầu năm)  KHG đối tác cho nhiều dự án lớn miền Nam Vinhomes Central Park, Vinhomes Grand Park, Sunshine Diamond River, dự án chủ đầu tư lớn GS, Masterise Homes, Keppel Land… Riêng thị phần môi giới sơ cấp thành phố Hồ Chí Minh năm 2020 đạt gần 30%, cao so với đối thủ cạnh tranh Các dự án bất động sản triển khai tạo thêm sức bật cho tương lai  KHG triển khai dự án bất động sản miền Nam, chủ yếu khu vực vùng ven Nhà Bè, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An thành phố du lịch Phú Quốc Dự kiến dự án bắt đầu ghi nhận doanh thu từ năm 2023 đến 2026 năm  Đáng ý dự án La Partenza từ khách hàng đăng ký giữ chỗ chuyển tiền giữ chỗ đạt 60% tổng số hộ với mức giá thị trường tăng lên 40tr/m2 KHG dự kiến bàn giao La Partenza cuối năm 2023 – 2024 bắt đầu thu dịng tiền từ  Bên cạnh đó, KHG tham gia hợp tác phát triển phân phối độc quyền dự án T&T bao gồm dự án T&T City Millennia (tại Long Hậu, Cần Giuộc, Long An), T&T Phố Nối, T&T DC Complex (Hoàng Mai, Hà Nội) Các dự án theo đánh giá có tiềm nằm vụ trí đẹp, giá bán hợp lý pháp lý đầy đủ Định giá Khuyến nghị Mua vào với giá mục tiêu 27,200 đồng / cổ phiếu  Chúng khuyến nghị Mua vào cho cổ phiếu KHG với giá mục tiêu 27,200 đồng Chúng đánh giá KHG mức rẻ so với giá trị thật thị trường nhờ vào a) kết kinh doanh quý tốt dự báo; b) tình hình triển khai dự án bất động sản khả quan quỹ đất phát triển 800 ha; c) mảng môi giới hứa hẹn khởi sắc nhu cầu bất động sản tăng cao trở lại sau dịch bệnh Các số Giá (17/11/2021,VND) 19,200 LNST (21F, tỷ đồng) 413 Kỳ vọng thị trường (21F, tỷ đồng) - Tăng trưởng EPS (21F, %) 333.4 Thay đổi giá cổ phiếu 1M 18.1 12.0 3,356 175 Tỷ lệ tự chuyển nhượng (%) 21.5 Tỷ lệ sổ hữu NĐTNN(%) 0.0 P/E (21F, x) 11.6 Beta (12M) P/E thị trường (x) 17.0 Cao 52 tuần (VND) 13,050 1,466 Thấp 52 tuần (VND) 23,700 VN-Index (%) Tuyệt đối Tương đối Vốn hóa (tỷ đồng) SL cổ phiếu (triệu) - Các tiêu tài định giá 6M - 12M - Năm () Doanh thu (tỷ đồng) LN hoạt động (tỷ đồng) Biên LN hoạt động (%) LNST (tỷ đồng) EPS (VND) ROE (%) P/E (x) P/B (x) 12/31/2018 - Nguồn: Bloomberg, Mirae Asset Vietnam dự phóng 12/31/2019 12/31/2020 137 303 (10) 99 (7.3) 32.8 10 97 85 709 6.4 - 12/31/2021 12/31/2022 1,420 4,736 517 1,743 36.4% 36.8% 413 1,394 2,364 4,372 8.8% 22.8% 11.6 6.3 1.9 1.4 12/31/2023 8,110 2,632 32.4% 2,102 3,211 25.6% 8.5 2.2 17/11/2021 CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land M Ụ C L Ụ C LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ Thành cơng mảng mơi giới đến từ sách hợp lý Mở rộng quỹ đất để tạo đà tăng trưởng cho tương lai Tình hình tài khả quan so với doanh nghiệp ngành ĐỊNH GIÁ VÀ KHUYẾN NGHỊ 11 Mirae Asset Vietnam Research 17/11/2021 CTCP Bất động sản Khải Hồn Land LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ Thành cơng mảng mơi giới đến từ sách hợp lý Hiện nay, Khải Hồn có 30 chi nhánh nước, với gần 4,000 nhân viên dự kiến không ngừng gia tăng quy mô từ thời điểm năm Tính năm 2020, thị phần mảng môi giới sơ cấp Khải Hoàn chiếm gần 30% thị trường thành phố Hồ Chí Minh, với 7,000 giao dịch Doanh thu từ mảng KHG ấn tượng đạt 511 tỷ đồng tháng đầu năm (tăng 70% so với năm 2020) Đặc biệt riêng quý doanh thu từ mảng đạt 208 tỷ đồng thành phố Hồ Chí Minh phải chịu giãn cách xã hội Hình 1: Doanh thu từ dịch vụ môi giới KHG (tỷ đồng) 511.7 302.9 171.1 136.6 2018 2019 2020 tháng 2021 Nguồn: Khải Hồn, Mirae Asset Vietnam Research tổng hợp Hình Số lượng giao dịch theo năm Hình Thị phần môi giới sơ cấp TP HCM 7,028 20% 6,009 4,922 3,250 3,526 3,990 2,600 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Nguồn: Khải Hoàn, Mirae Asset Vietnam Research tổng hợp 2020 Khải Hoàn ERA Rever Southern Winland Salereal Seareal DKDA Cenland PropertyX Khác Nguồn: Khải Hoàn, Mirae Asset Vietnam Research tổng hợp Mirae Asset Vietnam Research 17/11/2021 CTCP Bất động sản Khải Hồn Land Những thành tựu có nhờ vào a) Chính sách chia hoa hồng cao linh hoạt so với công ty khác khoảng 30%, qua xây dựng đội ngũ kinh doanh chuyên nghiệp, cạnh tranh thúc đẩy doanh số; b) đẩy mạnh việc bán hàng qua hình thức trực tuyến vốn phát triển từ trước dịch nên phận bán hàng khơng bị động có nhu cầu Nhờ mà KHG ln ln có thị phần áp đảo nhiều dự án lớn thành phố Vinhomes Central Park, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Golden River , Infiniti, Sunshine Diamond River … Hình 4: Thị phần phân phối sơ cấp số dự án lớn Nguồn: Khải Hoàn, Mirae Asset Vietnam Research tổng hợp Ngay trước dịch Covid xảy ra, Khải Hồn cơng ty đầu việc tiếp cận khách hàng tiềm nhiều hình thức trực tuyến livestream tảng kỹ thuật số Youtube hay Zoom, sử dụng app riêng để giao dịch … Khi dịch bệnh xảy Khải Hồn khơng bị động mà cịn cắt giảm nhiều chi phí bán hàng chuyển kiện sang hình thức trực tuyến chạy chương trình quảng cáo mạng xã hội Facebook, Zalo … Nhờ mà chi phí bán hàng công ty mức thấp: 7% thấp nhiều so với đối thủ cạnh tranh khác sàn Đất Xanh Services (DXS) Danh Khôi (NRC) Với mạnh sẵn có đó, chúng tơi dự đốn tình hình dịch bệnh cịn diễn biến phức tạp, cơng ty có tảng trực tuyến tốt phá so với công ty cạnh tranh ngành Theo ước tính chúng tơi, nguồn cung sản phẩm hộ thành phố Hồ Chí Minh thời gian tới sẽ tăng khoảng 10 – 15% năm tới, nhu cầu nhà tăng cao cộng thêm vướng mắc pháp lý dần gỡ bỏ (chỉ riêng quý năm dự kiến có khoảng 10,000 hộ chào bán, tháng trước cộng lại) Do với vị dẫn đầu thị phần môi giới sơ cấp nay, chúng tơi ước tính Khải Hoàn ghi nhận 1,400 tỷ doanh thu năm 2021, 4,700 tỷ năm 2022 khoảng 8,000 tỷ năm 2023 từ hoạt động môi giới bất động sản Mirae Asset Vietnam Research 17/11/2021 CTCP Bất động sản Khải Hồn Land Hình 5: Nguồn cung chào bán thành phố Hồ Chí Minh 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2019 2019 2019 2019 2020 2020 2020 2020 2021 2021 2021 2021 Nguồn: CBRE, Mirae Asset Vietnam Research tổng hợp dự phóng Mở rộng quỹ đất để tạo đà tăng trưởng cho tương lai Hiện nay, Khải Hồn có dự án với tổng diện tích lên đến 800 TP Hồ Chí Minh, Vũng Tàu, Phú Quốc Long An Các dự án nằm vị trí thuận lợi có nhiều dư địa phát triển tăng giá, Helios Coastal City nằm trung tâm Phú Quốc, hay La Partenza nằm trục trường khu Nam thành phố Các dự án q trình hồn thiện hồ sơ, có dự án La Partenza dự kiến hồn tất pháp lý tháng 11 Bảng 1: Các dự án kế hoạch KHG Tên dự án Vị trí Diện tích (ha) Số lượng Pháp lý 155 biệt thự Helios Coastal City Bãi Ông Lang, xã Cửa Dương, Phú Quốc, 343 shophouse 51,84 Tỉnh Kiên Giang 74 resort; 600 sản phẩm Đã phê duyệt quy hoạch 1/500, dự kiến tháng 11/2021 hoàn tất phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 cao tầng Pháp lý hoàn thiện 90% Đường Lê Văn La Partenza Lương, xã Nhơn Đức, 1,9 1.296 hộ huyện Nhà Bè Khu đô thị Đảo Gò Găng đảo Đã nộp hồ sơ, chờ cấp phép xây dựng Dự kiến tháng 11/2021 hoàn tất 170 Đang lên kế hoạch Đang phê duyệt đồ án quy Mirae Asset Vietnam Research 17/11/2021 CTCP Bất động sản Khải Hồn Land Gị Găng - Long Long Sơn, TP.Vũng hoạch 1/2000 năm 2021, Sơn (02 phân Tàu, tỉnh Bà Rịa - dự kiến năm 2022 xong khu) Vũng Tàu Khu đô thị Xã Đức Hịa Thượng, thơng minh Đức Huyện Đức Hịa, tỉnh Hòa Thượng Long An nhiệm vụ quy hoạch 1/500 Đồ án 1/2000, trình phê 600 Đang lên kế hoạch duyệt Dự kiến năm 2022 xong nhiệm vụ quy hoạch 1/2000, 1/500 Nguồn: Khải Hoàn, Mirae Research Vietnam tổng hợp  Trong số này, dự án La Partenza Nhà Bè vốn triển khai từ năm 2019 dự án đáng ý Đến nay, Khải Hoàn nhận từ khách hàng đăng ký giữ chỗ chuyển tiền giữ chỗ đạt 60% tổng số hộ với mức giá thị trường 40tr/m2 dự kiến bàn giao La Partenza cuối năm 2023 – 2024 Đây dự án có vị trí chiến lược nằm trục giao thơng khu Nam Sài Gòn, kết nối với Cần Giờ, Long Thành với cao tốc Bến Lức – Long Thành Khu vực Nam Sài Gịn nói chung khu Cần Giờ tập thành phố tập trung phát triển, thành cơng dự án góp phấn tạo dựng uy tín thương hiệu cho sản phẩm Khải Hồn tương lai Hình Vị trí dự án La Partenza Hình Phối cảnh dự án La Partenza Nguồn: Khải Hoàn, Mirae Asset Vietnam Research tổng hợp  Nguồn: Khải Hoàn, Mirae Asset Vietnam Research tổng hợp Dự án Helios Coastal City Khải Hoàn Phú Quốc có vốn đầu tư 8.700 tỷ đồng, hoàn thiện pháp lý Dự án dự kiến trở thành khu du lịch nghỉ dưỡng với 1.172 sản phẩm gồm biệt thự, shophouse, nhà phố, khách sạn Đặc biệt, dự án thiết kế với nhiều không gian xanh, sản phẩm xếp để hướng biển Với tiềm phát triển du lịch lớn Phú Quốc, kỳ vọng dự án tạo điểm nhấn cho KHG trì đà tăng trưởng Mirae Asset Vietnam Research 17/11/2021 CTCP Bất động sản Khải Hồn Land Hình 8: Phối cảnh dự án Helios Coastal City Nguồn: Khải Hoàn, Mirae Asset Vietnam Research tổng hợp  Dự án Khu đô thị Gị Găng Vũng Tàu Khu thị thơng minh Đức Hòa Thượng Long An phê duyệt quy hoạch 1/2000 Cả hai dự án khu đô thị với sản phẩm shophouse, biệt thự, nhà phố Dự án Gò Găng dự kiến bắt đầu bàn giao từ năm 2025 bao gồm sản phẩm khu đô thị nghỉ dưỡng kết hợp kinh tế biển Gò Găng tương lai đô thị vệ tinh quy hoạch đầu tư phát triển toàn diện khu vực miền Nam với nhiều tên tuổi lớn phát triển đô thị giới Hình 9: Vị trí đảo Gị Găng Nguồn: Mirae Asset Vietnam Research tổng hợp Mirae Asset Vietnam Research 17/11/2021 CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land Bảng 2: Kế hoạch triển khai dự án KHG Tên dự án 2021 2022 2023 2024 2025 2026 La Partenza Helios Gò Găng (Giai đoạn 1) Đức Hòa Thượng Nguồn: Khải Hồn, Mirae Research Vietnam tổng hợp Bên cạnh đó, Khải Hoàn đầu tư vào số dự án T&T T&T City Millennia, T&T Phố Nối, T&T DC Complex, T&T Millennia dự kiến mang lại dòng tiền cho KHG quý quý năm 2022 Sắp tới Khải Hoàn huy động vốn qua việc chào bán 144 triệu cổ phiếu để mua lại phần sản phẩm đủ điều kiện mở bán dự án này, dự kiến thu 2.304 tỷ đồng Bảng 3: Các dự án KHG tham gia phát triển chung với T&T Tên dự án Vị trí Diện tích (ha) Kế hoạch bán hàng Thời gian ghi nhận Doanh thu dự kiến Giai đoạn 1: 32,5 từ Quý 4/2021 – Quý 1/2022 T&T City Xã Long Hậu, huyện Cần Millennia Giuộc, tỉnh Long An 267 Giai đoạn 1: 32,5 từ Quý 4/2021 – Quý 1/2022 Giai đoạn 2: 36 từ Quý 2/2022 – Quý 4/2022 Phần lại: 2022- Giai đoạn 2: 36 từ Quý 2/2022 – Quý 4/2022 Phần lại: 2022-2025 2025 T&T DC Complex T&T Phố Nối 120 Định Công, P Định Cơng, Q Hồng Mai, Hà Nội Huyện n Mỹ huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên 0.8 5.3 Quý 4.2021 – Quý 1.2022 Quý 4.2021 – Quý 1.2022 Quý 4.2021 – Quý 2.2022 Quý 4.2021 – Quý 2.2022 Nguồn: Khải Hoàn, Mirae Research Vietnam tổng hợp Ngoài ra, Khải Hồn cịn tham gia phát triển phân phối nhiều dự án khác T&T, dự kiến doanh thu ghi nhận tiếp tục từ 2023 năm Mirae Asset Vietnam Research 17/11/2021 CTCP Bất động sản Khải Hồn Land Tình hình tài khả quan so với nhiều doanh nghiệp ngành Hiện tại, Khải Hồn cơng ty mạnh mơi giới bất động sản nên nợ vay mức thấp Cụ thể: tổng nợ ngắn hạn dài hạn năm 2019 năm 2020 đạt 138 612 tỷ đồng (chiếm 1.3% 15.2% tổng tài sản) Tính đến q 3, tồn khoản vay KHG đến từ phát hành trái phiếu để đặt cọc cho dự án KHG tham gia phân phối hợp tác phát triển Nhìn chung số nợ vay tổng tài sản nợ vay vốn chủ quý theo đánh giá không lớn, mức trung bình ngành Bảng 4: So sánh nợ vay so với công ty ngành KHG NRC CRE HPX DXS NLG KDH Trung bình Nợ vay / Tổng tài sản 14.38 6.25 40.43 48.41 7.74 13.89 19.31 22.67 Nợ vay / Vốn chủ sở hữu 19.83 8.68 94.35 129.46 14.66 28.93 28.6 50.78 Nguồn: Khải Hoàn, Mirae Research Vietnam tổng hợp Đáng ý, chi phí bán hàng chi phí quản lý Khải Hồn lại mức thấp so với đối thủ cạnh tranh Có thể thấy, chiến lược trọng chia sẻ hoa hồng cao thay lương hàng tháng cho thấy hiệu nhân viên tuyển dụng có lực, chuyên nghiệp, khả chịu tiêu doanh số lớn gắn với đa dạng không ngừng gia tăng sản phẩm giỏ hàng Công ty, nhờ tiết kiệm chi phí hoạt động trả lương cho cơng ty Hình 10: So sánh khả sinh lời so với công ty bất động sản khác ROA ROE KDH NLG DXS HPX CRE NRC KHG Nguồn: Khải Hoàn, Mirae Asset Vietnam Research tổng hợp Mirae Asset Vietnam Research 17/11/2021 CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land Tuy vậy, số khả sinh lời Khải Hoàn lại so với trung bình ngành: ROE ROA đạt 2.18% 1.61% Chúng cho điều Khải Hồn vừa qua có gia tăng vay nợ để triển khai dự án bất động sản riêng mình, để mua sỉ lại sản phẩm hồn thiện cơng ty T&T, nên số chưa phản ánh thực trạng tài cảu Khải Hồn Hình 11: So sánh tỷ lệ chi phí bán hàng so với cơng ty bất động sản khác 30 25 20 15 10 Chi phí bán hàng / Doanh thu KHG NRC CRE Chi phí quản lý / Doanh thu HPX DXS NLG KDH Nguồn: Khải Hoàn, Mirae Asset Vietnam Research tổng hợp Mirae Asset Vietnam Research 10 17/11/2021 CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land ĐỊNH GIÁ VÀ KHUYẾN NGHỊ Chúng đánh giá cao tiềm ngành môi giới bất động sản bối cảnh thị trường có nhiều yếu tố tích cực Các dự án bất động sản miền Nam phủ gấp rút tháo gỡ vướng mắc pháp lý tạo hội thuận lợi cho ngành môi giới cho dự án phát triển KHG Chúng kỳ vọng giai đoạn 2022, Khải Hoàn thành công với dự án La Partenza mà theo ghi nhận tăng giá 10-15% so với đợt mở bán Các dự án khác Khải Hồn Helios hay Gị Găng tiềm triển khai gần vị trí trung tâm Phú Quốc Vũng Tàu Do đó, đánh giá KHG doanh nghiệp bất động sản giàu tiềm tương lai, khuyến nghị Mua vào với giá mục tiêu cho 12 tháng 27,200 đồng / cổ phiếu (lợi nhuận kỳ vọng 41.7%) Hình 12: Dự phóng doanh thu lợi nhuận KHG đến 2023 8,110 4,736 2,102 1,420 171 16 137 10 303 97 2018 2019 2020 Doanh thu 1,394 413 2021 2022 2023 Lợi nhuận sau thuế Nguồn: Khải Hoàn, Mirae Asset Vietnam Research tổng hợp Mirae Asset Vietnam Research 11 17/11/2021 CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land Chúng kết hợp sử dụng phương pháp so sánh P/E P/B với phương pháp chiết khấu dòng tiền FCFF cơng ty Khải Hồn lấy hoạt động cung cấp dịch vụ môi giới làm hoạt động cốt lõi Với phương pháp so sánh P/E P/B, sử dụng hệ số công ty ngành tương đồng Danh Khôi (NRC), Thế Kỷ (CRE), Đất Xanh Services (DXS) Bảng 5: Định giá theo phương pháp so sánh Tên EV / Doanh thu EV / EBITDA P/E P/B DXS NRC CRE 3.98 20.02 1.61 8.96 -65.67 13.33 11.60 13.97 8.03 11.2 2.80 2.50 2.71 2.67 Trung vị 1,296 14,781 26,989 EPS 12 tháng (VND) Giá trị sổ sách (VND) Mức giá mục tiêu Bảng 6: Định giá theo phương pháp chiết khấu dòng tiền (tỷ đồng) 2021 OCF (+) chi phí lãi vay * (1-Tax) (-) CAPEX FCFF Hệ số chiết khấu Giá trị chiết khấu Giá trị doanh nghiệp (-) Nợ ròng Giá trị vốn chủ Số lượng cổ phiếu (triệu) Giá trị cổ phiếu (đồng) 2022 845 34 (426) 453 1.00 453 5,957 (2,763) 8,720 318.8 27,352 2023 1,710 52 (237) 1,526 1.12 1,709 Giá trị cuối 597 57 (406) 249 1.25 311 2,489 1.40 3,485 Bảng 7: Giá trị hợp lý cổ phiếu KHG Phương pháp So sánh DCF (FCFF) Giá trị hợp lý 26,989 27,352 Mức giá mục tiêu Tỷ lệ 50% 50% Giá trị 13,676 13,495 27,171 Mirae Asset Vietnam Research 12 17/11/2021 CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land CTCP Bất động sản Khải Hồn Land (KHG VN) Báo cáo kết HĐKD (tóm tắt) (Tỷ đồng) Bảng cân đối kế tốn (tóm tắt) 2020 2021 2022 2023 (Tỷ đồng) 2021 2022 2023 Tài sản ngắn hạn 838 4,433 6,462 6,991 Tiền tương đương tiền 162 3,279 5,296 5,741 Phải thu ngắn hạn 675 988 995 1,054 - 165 171 195 Khác Tài sản dài hạn 1,532 1,494 2,177 5,405 1,316 783 872 991 216 496 215 1,090 215 4,199 215 Doanh thu 303 1,420 4,736 8,110 Giá vốn hàng bán (160) (823) (2,842) (5,272) 143 597 1,895 2,839 Lãi từ hoạt động tài 46 45 66 106 Lỗ từ hoạt động tài Chi phí bán hàng (24) (21) (42) (43) (65) (95) (72) (162) Chi phí quản lý doanh nghiệp (22) (41) (57) (79) Đầu tư liên kết liên doanh Lợi nhuận hoạt động Lãi/ Lỗ khác 121 517 (0) 1,743 (1) 2,632 (3) Tài sản cố định hữu hình Tài sản dài hạn khác Lợi nhuận gộp 2020 Tồn kho Lợi nhuận trước thuế 121 516 1,742 2,628 Tổng tài sản 2,371 5,927 8,639 12,396 Thuế TNDN (24) (103) (348) (526) Nợ ngắn hạn 391 889 2,207 4,076 Lợi nhuận từ hoạt động thường xuyên - - - - Phải trả ngắn hạn 104 549 1,324 2,725 Lợi nhuận khác - - - - Vay nợ ngắn hạn 151 201 709 851 97 97 413 413 1,394 1,394 2,102 2,102 Nợ ngắn hạn khác Nợ dài hạn 136 222 138 326 174 326 500 112 Nợ vay dài hạn 210 315 315 101 Nợ dài hạn khác Tổng nợ 12 612 11 1,215 11 2,533 11 4,188 Vốn chủ sở hữu 1,758 4,712 6,106 8,208 Vốn góp chủ sở hữu 1,600 3,188 3,188 6,548 - 953 953 953 158 - 571 - 1,965 - 708 - 1,758 4,712 6,106 8,208 2020 2021 2022 2023 Lợi nhuận sau thuế Lợi nhuận cổ đông công ty mẹ Lợi nhuận cổ đông thiểu số Lợi nhuận sau thuế Cổ đông công ty mẹ - - - - 97 97 413 413 1,394 1,394 2,102 2,102 Cổ đông thiểu số - - - - EBITDA 142 701 2,030 3,059 FCF (Dòng tiền tự do) 176 386 1,421 134 EBITDA Margin (%) Biên lợi nhuận hoạt động (%) 46.7% 40.0% 49.3% 36.4% 42.9% 36.8% 37.7% 32.4% Lợi nhuận giữ lại Lợi nhuận cổ đơng khơng kiểm sốt Biên lợi nhuận ròng (%) 31.9% 29.1% 29.4% 25.9% Vốn chủ sở hữu 2021 2022 2023 Báo cáo lưu chuyển tiền tệ (tóm tắt) (Tỷ đồng) Các số 2020 LCTT từ hoạt động kinh doanh 192 845 1,710 597 LNTT Khấu hao 121 516 142 1,742 221 2,628 356 Khấu trừ Cổ phiếu quỹ P/E (x) - 21.1 6.3 8.5 P/CF (x) P/B (x) - 22.6 1.9 6.1 1.4 133.8 2.2 - - - - 1.4 8.5 2.3 4.4 20 - 220 (165) (96) (6) (178) (25) EPS (W) CFPS (W) 709 1,097 1,296 1,210 4,372 4,459 3,211 204 Tăng giám phải trả 117 446 775 1,401 BPS (W) 10,988 14,781 19,153 12,536 Tăng giảm chi phí trả trước (10) (0) (0) DPS (W) - - - - - (212) (578) (3,060) 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% (56) (103) (0) (348) (526) Lợi suất cổ tức (%) Tăng trưởng doanh thu 0.0% 121.7% 0.0% 368.8% 0.0% 233.5% 0.0% 71.2% LCTT hoạt động đầu tư (800) (424) (201) (80) Tăng trưởng EBITDA (%) 817.6% 394.8% 189.6% 50.7% Tăng giảm Tài sản cố định Tăng giảm Tài sản vơ hình (800) - (424) - (201) - (80) - Tăng trưởng LN HĐKD (%) Tăng trưởng EPS (%) 744.9% 734.1% 326.3% 82.8% 237.4% 237.4% 50.9% -26.6% Tăng giảm Đầu tư dài hạn khác - - - Vòng quay phải thu (x) 0.5 1.7 4.8 7.9 Tăng giảm Tài sản dài hạn khác - - - - Vòng quay tồn kho (x) - 10.0 17.0 28.8 Tăng giảm phải thu Tăng giảm tồn kho Tăng giám xây dựng dở dang Thuế TNDN Khác LCTT hoạt động tài EV/EBITDA (x) Tỷ lệ lợi nhuận trả cổ tức (%) 751 2,697 507 (72) Vòng quay phải trả (x) 578.8 1,787.8 2,150.5 1,845.6 Tăng giảm nợ phải trả - 156 507 (72) ROA (%) 4.1% 7.0% 16.1% 17.0% Phát hành cổ phiếu Cổ tức trả - 2,541 - - 3,360 (3,360) ROE (%) ROIC (%) 5.5% 4.6% 8.8% 7.9% 22.8% 19.5% 25.6% 23.0% Khác 351 - - - Nợ/ Vốn chủ sỡ hữu (%) 34.8% 25.8% 41.5% 51.0% LCTT kỳ Số dư đầu kỳ 143 19 3,118 162 2,017 3,279 445 5,296 Tỷ lệ toán hành (%) Nợ vay/ Vốn chủ sở hữu (%) 2.1 20.5% 5.0 11.0% 2.9 16.8% 1.7 11.6% Số dư cuối kỳ 162 3,279 5,296 5,741 Khả toán lãi vay (x) 6.9 13.3 27.8 37.7 Nguồn: BCTC Công ty, Mirae Asset Vietnam dự phóng Mirae Asset Vietnam Research 13 17/11/2021 CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land APPENDIX Important Disclosures & Disclaimers 2-Year Rating and Target Price History Company (Code) CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land Date Rating 17/11/2021 Mua vào Target Price 27,200 Stock Ratings Industry Ratings Buy : Relative performance of 20% or greater Overweight : Fundamentals are favorable or improving Trading Buy : Relative performance of 10% or greater, but with volatility Neutral : Fundamentals are steady without any material changes Hold : Relative performance of -10% and 10% Underweight : Fundamentals are unfavorable or worsening Sell : Relative performance of -10% Ratings and Target Price History (Share price (─), Target price (▬), Not covered (■), Buy (▲), Trading Buy (■), Hold (●), Sell (◆)) * Our investment rating is a guide to the relative return of the stock versus the market over the next 12 months * Although it is not part of the official ratings at Mirae Asset Vietnam Co., Ltd., we may call a trading opportunity in case there is a technical or short-term material development * The target price was determined by the research analyst through valuation methods discussed in this report, in part based on the analyst’s estimate of future earnings * The achievement of the target price may be impeded by risks related to the subject securities and companies, as well as general market and economic conditions Disclosures As of the publication date, Mirae Asset Vietnam and/or its affiliates not have any special interest with the subject company and not own 1% or more of the subject company's shares outstanding Analyst Certification The research analysts who prepared this report (the “Analysts”) are registered with the Korea Financial Investment Association and are subject to Korean securities regulations They are neither registered as research analysts in any other jurisdiction nor subject to the laws or regulations thereof Each Analyst responsible for the preparation of this report certifies that (i) all views expressed in this report accurately reflect the personal views of the Analyst about any and all of the issuers and securities named in this report and (ii) no part of the compensation of the Analyst was, is, or will be directly or indirectly related to the specific recommendations or views contained in this report Mirae Asset Vietnam Co., Ltd (“Mirae Asset Vietnam”) policy prohibits its Analysts and members of their households from owning securities of any company in the Analyst’s area of coverage, and the Analysts not serve as an officer, director or advisory board member of the subject companies Except as otherwise specified herein, the Analysts have not received any compensation or any other benefits from the subject companies in the past 12 months and have not been promised the same in connection with this report Like all employees of Mirae Asset Vietnam, the Analysts receive compensation that is determined by overall firm profitability, which includes revenues from, among other business units, the institutional equities, investment banking, proprietary trading and private client division At the time of publication of this report, the Analysts not know or have reason to know of any actual, material conflict of interest of the Analyst or Mirae Asset Vietnam except as otherwise stated herein Disclaimers This report was prepared by Mirae Asset Vietnam, a broker-dealer registered in the Republic of Korea and a member of the Korea Exchange Information and opinions contained herein have been compiled in good faith and from sources believed to be reliable, but such information has not been independently verified and Mirae Asset Vietnam makes no guarantee, representation or warranty, express or implied, as to the fairness, accuracy, completeness or correctness of the information and opinions contained herein or of any translation into English from the Korean language In case of an English translation of a report prepared in the Korean language, the original Korean language report may have been made available to investors in advance of this report The intended recipients of this report are sophisticated institutional investors who have substantial knowledge of the local business environment, its common practices, laws and accounting principles and no person whose receipt or use of this report would violate any laws or regulations or subject Mirae Asset Vietnam or any of its affiliates to registration or licensing requirements in any jurisdiction shall receive or make any use hereof This report is for general information purposes only and it is not and shall not be construed as an offer or a solicitation of an offer to effect transactions in any securities or other financial instruments The report does not constitute investment advice to any person and such person shall not be treated as a client of Mirae Asset Vietnam by virtue of receiving this report This report does not take into account the particular investment objectives, financial situations, or needs of individual clients The report is not to be relied upon in substitution for the exercise of independent judgment Information and opinions contained herein are as of the date hereof and are subject to change without notice The price and value of the investments referred to in this report and the income from them may depreciate or appreciate, and investors may incur losses on investments Past performance is not a guide to future performance Future returns are not guaranteed, and a loss of original capital may occur Mirae Asset Vietnam, its affiliates and their directors, officers, employees and agents not accept any liability for any loss arising out of the use hereof Mirae Asset Vietnam may have issued other reports that are inconsistent with, and reach different conclusions from, the opinions presented in this report The reports may reflect different assumptions, views and analytical methods of the analysts who prepared them Mirae Asset Vietnam may make investment decisions that are inconsistent with the opinions and views expressed in this research report Mirae Asset Vietnam, its affiliates and their directors, officers, Mirae Asset Vietnam Research 14 17/11/2021 CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land employees and agents may have long or short positions in any of the subject securities at any time and may make a purchase or sale, or offer to make a purchase or sale, of any such securities or other financial instruments from time to time in the open market or otherwise, in each case either as principals or agents Mirae Asset Vietnam and its affiliates may have had, or may be expecting to enter into, business relationships with the subject companies to provide investment banking, market-making or other financial services as are permitted under applicable laws and regulations No part of this document may be copied or reproduced in any manner or form or redistributed or published, in whole or in part, without the prior written consent of Mirae Asset Vietnam For further information regarding company-specific information as it pertains to the representations and disclosures in this Appendix 1, please contact compliance@miraeasset.us.com or +1 (212) 407-1000 Distribution United Kingdom: This report is being distributed by Mirae Asset Securities (UK) Ltd in the United Kingdom only to (i) investment professionals falling within Article 19(5) of the Financial Services and Markets Act 2000 (Financial Promotion) Order 2005 (the “Order”), and (ii) high net worth companies and other persons to whom it may lawfully be communicated, falling within Article 49(2)(A) to (E) of the Order (all such persons together being referred to as “Relevant Persons”) This report is directed only at Relevant Persons Any person who is not a Relevant Person should not act or rely on this report or any of its contents United States: Mirae Asset Vietnam is not a registered broker-dealer in the United States and, therefore, is not subject to U.S rules regarding the preparation of research reports and the independence of research analysts This report is distributed in the U.S by Mirae Asset Securities (USA) Inc., a member of FINRA/SIPC, to “major U.S institutional investors” in reliance on the exemption from registration provided by Rule 15a-6(b)(4) under the U.S Securities Exchange Act of 1934, as amended All U.S persons that receive this document by their acceptance hereof represent and warrant that they are a major U.S institutional investor and have not received this report under any express or implied understanding that they will direct commission income to Mirae Asset Vietnam or its affiliates Any U.S recipient of this document wishing to effect a transaction in any securities discussed herein should contact and place orders with Mirae Asset Securities (USA) Inc Mirae Asset Securities (USA) Inc accepts responsibility for the contents of this report in the U.S., subject to the terms hereof, to the extent that it is delivered to a U.S person other than a major U.S institutional investor Under no circumstances should any recipient of this research report effect any transaction to buy or sell securities or related financial instruments through Mirae Asset Vietnam The securities described in this report may not have been registered under the U.S Securities Act of 1933, as amended, and, in such case, may not be offered or sold in the U.S or to U.S persons absent registration or an applicable exemption from the registration requirements Hong Kong: This report is distributed in Hong Kong by Mirae Asset Securities (HK) Limited, which is regulated by the Hong Kong Securities and Futures Commission The contents of this report have not been reviewed by any regulatory authority in Hong Kong This report is for distribution only to professional investors within the meaning of Part I of Schedule to the Securities and Futures Ordinance of Hong Kong (Cap 571, Laws of Hong Kong) and any rules made thereunder and may not be redistributed in whole or in part in Hong Kong to any person All Other Jurisdictions: Customers in all other countries who wish to effect a transaction in any securities referenced in this report should contact Mirae Asset Vietnam or its affiliates only if distribution to or use by such customer of this report would not violate applicable laws and regulations and not subject Mirae Asset Vietnam and its affiliates to any registration or licensing requirement within such jurisdiction Mirae Asset Vietnam Research 15 17/11/2021 CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land Mirae Asset Vietnam International Network Mirae Asset Securities Co., Ltd (Seoul) One-Asia Equity Sales Team Mirae Asset Center Building 26 Eulji-ro 5-gil, Jung-gu, Seoul 04539 Korea Tel: 82-2-3774-2124 Mirae Asset Securities (HK) Ltd Units 8501, 8507-8508, 85/F International Commerce Centre Austin Road West Kowloon Hong Kong Tel: 852-2845-6332 Mirae Asset Securities (USA) Inc 810 Seventh Avenue, 37th Floor New York, NY 10019 USA Mirae Asset Wealth Management (USA) Inc 555 S Flower Street, Suite 4410, Los Angeles, California 90071 USA Mirae Asset Securities (UK) Ltd 41st Floor, Tower 42 25 Old Broad Street, London EC2N 1HQ United Kingdom Tel: 44-20-7982-8000 Mirae Asset Wealth Management (Brazil) CCTVM Rua Funchal, 418, 18th Floor, E-Tower Building Vila Olimpia Sao Paulo - SP 04551-060 Brazil Tel: 55-11-2789-2100 Tel: 1-212-407-1000 Tel: 1-213-262-3807 PT Mirae Asset Sekuritas Indonesia Equity Tower Building Lt 50 Sudirman Central Business District Jl Jend Sudirman, Kav 52-53 Jakarta Selatan 12190 Indonesia Tel: 62-21-515-3281 Mirae Asset Securities (Singapore) Pte Ltd Battery Road, #11-01 Singapore 049909 Republic of Singapore Mirae Asset Securities (Vietnam) LLC 7F, Saigon Royal Building 91 Pasteur St District 1, Ben Nghe Ward, Ho Chi Minh City Vietnam Tel: 65-6671-9845 Tel: 84-8-3911-0633 (ext.110) Mirae Asset Securities Mongolia UTsK LLC Mirae Asset Investment Advisory (Beijing) Co., Ltd Beijing Representative Office #406, Blue Sky Tower, Peace Avenue 17 Khoroo, Sukhbaatar District Ulaanbaatar 14240 Mongolia 2401B, 24th Floor, East Tower, Twin Towers B12 Jianguomenwai Avenue, Chaoyang District Beijing 100022 China 2401A, 24th Floor, East Tower, Twin Towers B12 Jianguomenwai Avenue, Chaoyang District Beijing 100022 China Tel: 976-7011-0806 Tel: 86-10-6567-9699 Tel: 86-10-6567-9699 (ext 3300) Shanghai Representative Office Ho Chi Minh Representative Office Mirae Asset Capital Markets (India) Private Limited 38T31, 38F, Shanghai World Financial Center 100 Century Avenue, Pudong New Area Shanghai 200120 China 7F, Saigon Royal Building 91 Pasteur St District 1, Ben Nghe Ward, Ho Chi Minh City Vietnam Unit No 506, 5th Floor, Windsor Bldg., Off CST Road, Kalina, Santacruz (East), Mumbai – 400098 India Tel: 86-21-5013-6392 Tel: 84-8-3910-7715 Tel: 91-22-62661336 Mirae Asset Vietnam Research 16