1. Tóm tắt ƯuNhược điểm và điều kiện áp dụng của các phương pháp định giá bất động sản. 2. Tại sao nói phương pháp so sánh trực tiếp phù hợp hơn khi định giá bất động sản có tính chất cư trú ? Phương pháp định giá bất động sản nào cho giá trị thực của bất động sản hợp lý hơn
Trang 1BÀI KIỂM TRA THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN
Đề bài
1 Tóm tắt Ưu/Nhược điểm và điều kiện áp dụng của các phương pháp định giá bất động sản
2 Tại sao nói phương pháp so sánh trực tiếp phù hợp hơn khi định giá bất động sản có tính chất cư trú ?
3 Phương pháp định giá bất động sản nào cho giá trị thực của bất động sản hợp lý hơn ?
Bài làm Câu 1:
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính giá trị của bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp
Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng các phương pháp định giá bất động sản:
1.1.Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên yêu cầu tuân thủ nguyên tắc thay thế: người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu người đó tốn ít tiền hơn mà vẫn có được bất động sản tương đương để thay thế
- Theo nguyên tắc này, giá trị bất động sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với những giá trị của bất động sản tương đương có thể so sánh được
Ưu điểm:
-Không có công thức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị
-Có cơ sở vững chắc để khách quan và cơ quan pháp lý công nhận
-Là đầu vào của các phương pháp khác
-Phương pháp này có ưu thế khi có máy tính
Nhược điểm:
-Phải có giao dịch về các bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực Nếu có ít bất động sản so sánh đáp ứng được yêu cầu thì kết quả sẽ có độ chính xác kém -Các thông tin chứng cớ thường mang tính chất lịch sử Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu Khi đó tính chính xác sẽ thấp
-Thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường
Trang 2 Điều kiện áp dụng:
-Thông tin phải phù hợp, đầy đủ, tin cậy và kiểm tra được
-Thị trường phải ổn định
-Trên thực tế, nó thường dùng để định giá: các bất động sản có tính đồng nhất như các căn hộ, chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các mảnh đất trống
-Để giảm bớt định kiến và tính chủ quan khi điều chỉnh các yếu tố, thẩm định viên nên sử dụng phương pháp thống kê, phân tích xác suất và sử dụng máy tính, nhằm rút ra kết luận trên cơ sở phân tích luật số lớn
1.2.Phương pháp đầu tư
-Phương pháp đầu tư dựa trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai
-Theo nguyên tắc, về mặt lý thuyết giá trị thị trường hiện hành của một bất động sản ngang bằng với giá trị hiện tại của các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ bất động sản
-Trên thực tế, có nhiều trường hợp có thể biết trước các khoản thu nhập do bất động sản mang lại Trong những trường khác, có thể dự báo bằng cách dựa vào thu nhập của các bất động sản tương tự Vì vậy, có thể vận dụng kỹ thuật dự toán vốn
và đánh giá hiệu quả để xác định giá trị bất động sản
Ưu điểm:
-Xét về lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư
-Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương pháp đơn giản -Có thể đạt được độ chính xác cao khi việc dự báo các khoản thu nhập đạt được độ tin cậy cần thiết
Hạn chế:
-Khi phân tích thương vụ tương tự, cần điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê ở tương lai,
-Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập trong tương lai
-Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán Khi đó, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố chủ quan
Điều kiện áp dụng:
-Phù hợp khi định giá bất động sản có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý
-Với bất động sản có thu nhập không đều thì có thể sử dụng một dạng tương tự là DCF
-Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư
Trang 31.3.Phương pháp chi phí
-Có nhiều bất động sản được thiết kế và sử dụng cho những mục đích riêng biệt như: nhà thờ, bệnh viện, trường học… Trên thị trường rất hiếm khi xảy ra hiện tượng mua, bán các bất động sản này Các khoản thu nhập bằng tiền do chúng ta tạo ra có thể là rất ít hoặc rất khó định lượng
-Theo nguyên tắc thay thế: giá trị bất động sản mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một bất động sản giống như vậy và coi đây như một vật thay thế
Ưu điểm:
-Được sử dụng khi không có bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác không thể
sử dụng được
-Thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt
-Nếu thẩm định viên có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thái quá
Hạn chế:
-Vẫn phải dựa vào thị trường, cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh cũng đúng với phương pháp này
-Chi phí nói chung là không bằng với giá trị Phương pháp chi phí sử dụng cách cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng giá trị của toàn bộ
-Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện -Đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo
về kỹ thuật xây dựng
Điều kiện áp dụng
-Định giá các loại bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt, có rất ít chứng cớ thị trường để so sánh
-Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác
-Thích hợp khi tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu
-Thích hợp khi người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi cần thiết để tạo ra giá trị
-Thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác
1.4.Phương pháp thặng dư
-Nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo
-Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, tỷ suất sinh lời của mỗi ngành phản ánh chi
Trang 4phí cơ hội hợp lý của giá vốn trên thị trường Lợi nhuận trung bình của mỗi ngành được coi là một bộ phận hợp lý cấu thành giá trị tài sản
-Giá trị của bất động sản mục tiêu, khi đó xác định bằng cách trừ lùi: là số còn lại sau khi đã xác định được giá trị thị trường và chi phí cơ hội thị trường cho dự án đầu tư vào bất động sản
Ưu điểm:
-Sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển
-Thích hợp để đưa ra mức giá dự thầu
-Thích hợp để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản
Nhược điểm:
-Chi phí và giá bán thay đổi theo điều kiện thị trường
-Kết quả nhạy cảm với các tham số về chi phí và giá bán
-Không tính đến giá trị thời gian của tiền
Điều kiện áp dụng:
-Phù hợp khi định giá bất động sản có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao
-Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội SDTNHQN
-Cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác xuất với sự trợ giúp của các phương tiện tính toán hiện đại khi đánh giá các phương pháp phát triển bất động sản
Câu 2:
Phương pháp thường được sử dụng cho định giá đất như địa điểm bỏ trống Đây là phương pháp phổ biến để định gía đất khi có các cuộc mua bán những mảnh đất tương tự mảnh đất mục tiêu trên thị trường Áp dụng phương pháp này việc bán các mảnh đất tương tự được phân tích, so sánh và điều chỉnh để cung cấp các chỉ
số giá trị đối với địa điểm cần định giá Khi số liệu hiện tại trên thị trường địa phương không có sẵn, người định giá có thể mở rộng tìm kiếm số liệu ở những vùng lân cận, điều này rất cần thiết để điều chỉnh các điều kiện thị trường Quyết định sử dụng những thông tin của khu vực lân cận cần phải dựa trên cơ sở có nhiều
sự chấp nhận của thị trường về các điều chỉnh
Các mảnh đất có kích thước khác nhau sẽ có giá đơn vị khác nhau bởi vì kích thước tối ưu của mảnh đất phụ thuộc vào sử dụng của nó Giá đơn vị cũng thay đổi theo thời điểm bán và vị trí đất
Trang 5Điều chỉnh giá bán có thể chỉ đơn giản để nhận thức về sự tốt hơn hoặc kém hơn của BĐS
Câu 3:
Phương pháp so sánh trực tiếp cho giá trị thực hợp lý hơn Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã bán trên thị trường của các bất động sản có nhiều đặc điểm tương đồng với nhau để ước tính giá trị thực của tài sản, phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng rộng rãi và phổ biến hơn