1. Tóm tắt ƯuNhược điểm và điều kiện áp dụng của các phương pháp định giá bất động sản. 2. Tại sao nói phương pháp so sánh trực tiếp phù hợp hơn khi định giá bất động sản có tính chất cư trú ? Phương pháp định giá bất động sản nào cho giá trị thực của bất động sản hợp lý hơn
BÀI KIỂM TRA THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Đề Tóm tắt Ưu/Nhược điểm điều kiện áp dụng phương pháp định giá bất động sản Tại nói phương pháp so sánh trực tiếp phù hợp định giá bất động sản có tính chất cư trú ? Phương pháp định giá bất động sản cho giá trị thực bất động sản hợp lý ? Bài làm Câu 1: Thẩm định giá bất động sản ước tính giá trị bất động sản cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích xác định rõ điều kiện thị trường định với phương pháp phù hợp Ưu, nhược điểm điều kiện áp dụng phương pháp định giá bất động sản: 1.1.Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp so sánh trực tiếp xây dựng chủ yếu dựa yêu cầu tuân thủ nguyên tắc thay thế: người mua thận trọng không bỏ số tiền người tốn tiền mà có bất động sản tương đương để thay - Theo nguyên tắc này, giá trị bất động sản mục tiêu coi hoàn toàn ngang với giá trị bất động sản tương đương so sánh Ưu điểm: -Khơng có cơng thức hay mơ hình cố định, mà dựa vào diện giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu giá trị -Có sở vững để khách quan quan pháp lý công nhận -Là đầu vào phương pháp khác -Phương pháp có ưu có máy tính Nhược điểm: -Phải có giao dịch bất động sản tương tự khu vực Nếu có bất động sản so sánh đáp ứng yêu cầu kết có độ xác -Các thơng tin chứng cớ thường mang tính chất lịch sử Nếu thị trường biến động, thơng tin nhanh chóng trở nên lạc hậu Khi tính xác thấp -Thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm kiến thức thị trường Điều kiện áp dụng: -Thông tin phải phù hợp, đầy đủ, tin cậy kiểm tra -Thị trường phải ổn định -Trên thực tế, thường dùng để định giá: bất động sản có tính đồng hộ, chung cư, dãy nhà xây dựng kiểu, mảnh đất trống -Để giảm bớt định kiến tính chủ quan điều chỉnh yếu tố, thẩm định viên nên sử dụng phương pháp thống kê, phân tích xác suất sử dụng máy tính, nhằm rút kết luận sở phân tích luật số lớn 1.2.Phương pháp đầu tư -Phương pháp đầu tư dựa nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai -Theo nguyên tắc, mặt lý thuyết giá trị thị trường hành bất động sản ngang với giá trị khoản thu nhập tương lai nhận từ bất động sản -Trên thực tế, có nhiều trường hợp biết trước khoản thu nhập bất động sản mang lại Trong trường khác, dự báo cách dựa vào thu nhập bất động sản tương tự Vì vậy, vận dụng kỹ thuật dự tốn vốn đánh giá hiệu để xác định giá trị bất động sản Ưu điểm: -Xét lý thuyết, phương pháp có sở lý luận chặt chẽ nhất, tiếp cận cách trực tiếp lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư -Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung phương pháp đơn giản -Có thể đạt độ xác cao việc dự báo khoản thu nhập đạt độ tin cậy cần thiết Hạn chế: -Khi phân tích thương vụ tương tự, cần điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, thay đổi tiền cho thuê tương lai, -Trong nhiều trường hợp thiếu sở dự báo khoản thu nhập tương lai -Kết định giá có độ nhạy lớn trước thay đổi tham số tính tốn Khi đó, kết chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan Điều kiện áp dụng: -Phù hợp định giá bất động sản có khả mang lại khoản thu nhập ổn định dự báo trước cách hợp lý -Với bất động sản có thu nhập khơng sử dụng dạng tương tự DCF -Thường áp dụng để tư vấn cho định lựa chọn phương án đầu tư 1.3.Phương pháp chi phí -Có nhiều bất động sản thiết kế sử dụng cho mục đích riêng biệt như: nhà thờ, bệnh viện, trường học… Trên thị trường xảy tượng mua, bán bất động sản Các khoản thu nhập tiền tạo rất khó định lượng -Theo nguyên tắc thay thế: giá trị bất động sản mục tiêu tương đương với chi phí làm bất động sản giống coi vật thay Ưu điểm: -Được sử dụng khơng có chứng thị trường thích hợp để so sánh Trong số tình huống, cứu cánh cuối phương pháp khác khơng thể sử dụng -Thích hợp định giá bất động sản dùng cho giao dịch mục đích riêng biệt -Nếu thẩm định viên có chun mơn cao, nhiều kinh nghiệm làm việc cách khách quan hạn chế sai sót cung cầu có biểu thái Hạn chế: -Vẫn phải dựa vào thị trường, hạn chế phương pháp so sánh với phương pháp -Chi phí nói chung khơng với giá trị Phương pháp chi phí sử dụng cách cộng tới, song tổng nhiều phận chưa giá trị toàn -Việc ước tính số khoản giảm giá trở nên chủ quan khó thực -Địi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm đặc biệt phải thành thạo kỹ thuật xây dựng Điều kiện áp dụng -Định giá loại bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt, có chứng cớ thị trường để so sánh -Định giá để xác định mức bồi thường xây dựng hợp đồng bảo hiểm dạng bồi thường khác -Thích hợp tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu -Thích hợp người ta tin tưởng chi phí yếu tố khoản chi cần thiết để tạo giá trị -Thường dùng có tính chất bổ sung kiểm tra phương pháp khác 1.4.Phương pháp thặng dư -Ngun tắc đóng góp giữ vai trị chủ đạo -Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, tỷ suất sinh lời ngành phản ánh chi phí hội hợp lý giá vốn thị trường Lợi nhuận trung bình ngành coi phận hợp lý cấu thành giá trị tài sản -Giá trị bất động sản mục tiêu, xác định cách trừ lùi: số lại sau xác định giá trị thị trường chi phí hội thị trường cho dự án đầu tư vào bất động sản Ưu điểm: -Sử dụng để đánh giá bất động sản có tiềm phát triển -Thích hợp để đưa mức giá dự thầu -Thích hợp để tư vấn chi phí xây dựng tối đa tiền cho thuê tối thiểu cần đạt thực dự án phát triển bất động sản Nhược điểm: -Chi phí giá bán thay đổi theo điều kiện thị trường -Kết nhạy cảm với tham số chi phí giá bán -Khơng tính đến giá trị thời gian tiền Điều kiện áp dụng: -Phù hợp định giá bất động sản có u cầu phát triển khơng phức tạp Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê chi phí đạt độ tin cậy cao -Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm phát triển mở rộng đất đai để xác định hội SDTNHQN -Cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác xuất với trợ giúp phương tiện tính toán đại đánh giá phương pháp phát triển bất động sản Câu 2: Phương pháp thường sử dụng cho định giá đất địa điểm bỏ trống Đây phương pháp phổ biến để định gía đất có mua bán mảnh đất tương tự mảnh đất mục tiêu thị trường Áp dụng phương pháp việc bán mảnh đất tương tự phân tích, so sánh điều chỉnh để cung cấp số giá trị địa điểm cần định giá Khi số liệu thị trường địa phương khơng có sẵn, người định giá mở rộng tìm kiếm số liệu vùng lân cận, điều cần thiết để điều chỉnh điều kiện thị trường Quyết định sử dụng thông tin khu vực lân cận cần phải dựa sở có nhiều chấp nhận thị trường điều chỉnh Các mảnh đất có kích thước khác có giá đơn vị khác kích thước tối ưu mảnh đất phụ thuộc vào sử dụng Giá đơn vị thay đổi theo thời điểm bán vị trí đất Điều chỉnh giá bán đơn giản để nhận thức tốt BĐS Câu 3: Phương pháp so sánh trực tiếp cho giá trị thực hợp lý Phương pháp dựa sở giá bán thị trường bất động sản có nhiều đặc điểm tương đồng với để ước tính giá trị thực tài sản, phương pháp so sánh trực tiếp sử dụng rộng rãi phổ biến ... nhập bất động sản mang lại Trong trường khác, dự báo cách dựa vào thu nhập bất động sản tương tự Vì vậy, vận dụng kỹ thuật dự toán vốn đánh giá hiệu để xác định giá trị bất động sản Ưu điểm: ... Điều kiện áp dụng: -Phù hợp định giá bất động sản có khả mang lại khoản thu nhập ổn định dự báo trước cách hợp lý -Với bất động sản có thu nhập khơng sử dụng dạng tương tự DCF -Thường áp dụng. .. bất động sản Nhược điểm: -Chi phí giá bán thay đổi theo điều kiện thị trường -Kết nhạy cảm với tham số chi phí giá bán -Khơng tính đến giá trị thời gian tiền Điều kiện áp dụng: -Phù hợp định