(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận hà đông, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN HỮU ĐẠT ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Tiến Sỹ NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019 download by : skknchat@gmail.com LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu, kết nghiên cứu Luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực Luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn Luận văn rõ nguồn gốc./ Hà Nội, ngày 21 tháng năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Hữu Đạt i download by : skknchat@gmail.com LỜI CẢM ƠN Trong trình thực đề tài, nhận giúp đỡ nhiệt tình đóng góp q báu nhiều tập thể cá nhân để tơi hồn thành Luận văn Trước tiên, xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Tiến Sỹ trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ tơi hồn thành Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Đất đai, Ban Quản lý Đào tạo, Học viện Nông nghiệp Việt Nam tạo điều kiện, giúp đỡ tơi suốt q trình học tập thực Luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình UBND quận Hà Đơng, Phịng Tài ngun Mơi trường, Văn phòng Đăng ký Đất đai Hà Nội, Văn phòng Đăng ký Đất đai Hà Nội - Chi nhánh quận Hà Đông, Chi cục Thống kê quận Hà Đông, UBND phường tạo điều kiện cho thu thập số liệu, thơng tin cần thiết để hồn thành Luận văn Cuối cùng, xin trân trọng cảm ơn người thân gia đình tồn thể bạn học viên lớp bạn bè động viên giúp đỡ tơi q trình học tập, thực Luận văn này./ Hà Nội, ngày 21 tháng năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Hữu Đạt ii download by : skknchat@gmail.com MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.4.1 Đóng góp đề tài 1.4.2 Ý nghĩa khoa học đề tài 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn đề tài Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Một số vấn đề lý luận liên quan đến giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đấ 2.1.1 Tài sản bảo đảm 2.1.2 Giao dịch bảo đảm 2.1.3 Đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 10 2.2 Kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm số nước giới 11 2.2.1 Đăng ký giao dịch đảm bảo Thụy Điển 11 2.2.2 Đăng ký giao dịch bảo đảm Pháp 13 2.2.3 Đăng ký giao dịch đảm bảo Trung Quốc 13 2.3 Đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Việt Nam 14 2.3.1 Cơ sở pháp lý giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 14 iii download by : skknchat@gmail.com 2.3.2 Công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Việt Nam qua thời kỳ 15 2.3.3 Kết thực công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Việt Nam thành phố Hà Nội 22 2.4 Những học thực tiễn thực giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Việt Nam 25 2.5 Nhận xét đánh giá chung 27 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 28 3.1 Địa điểm nghiên cứu 28 3.2 Thời gian nghiên cứu 28 3.3 Đối tượng nghiên cứu 28 3.4 Nội dung nghiên cứu 28 3.4.1 Điều kiện tự nhiêu, kinh tế - xã hội quận Hà Đông 28 3.4.2 Tình hình quản lý, sử dụng biến động đất đai quận Hà Đông 28 3.4.3 Đánh giá kết thực biên pháp bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Hà Đông 28 3.4.4 Một số giải pháp việc thực công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Hà Đông 29 3.5 Phương pháp nghiên cứu 29 3.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 29 3.5.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 29 3.5.3 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 30 3.5.4 Phương pháp xử lý số liệu 30 3.5.5 Phương pháp so sánh 30 Phần Kết thảo luận 31 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông 31 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 31 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 35 4.2 Tình hình quản lý sử sử dụng đất đai quận Hà Đông 37 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 37 iv download by : skknchat@gmail.com 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông 45 4.3 đánh giá công tác giao dịch đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Hà Đông 47 4.3.1 Trình tự, thủ tục đăng ký chấp, xóa chấp, đính biến động chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Hà Đông 47 4.3.2 Kết giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Hà Đông 50 4.3.3 Đánh giá thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác quận Hà Đông 55 4.4 Đánh giá chung tình hình thực giao dịch bảo đảm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất phường nghiên cứu 66 4.4.1 Thuận lợi 66 4.4.2 Khó Khăn 67 4.5 Đề xuất giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 69 4.5.1 Giải pháp sách, pháp luật 69 4.5.2 Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức 70 4.5.3 Đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán 70 4.5.4 Giải pháp tổ chức thực 69 4.5.5 Giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm 72 Phần Kết luận kiến nghị 73 5.1 Kết luận 73 5.2 Kiến nghị 74 Tài liệu tham khảo 75 Phụ lục ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED v download by : skknchat@gmail.com DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa Tiếng Việt BLDS Bộ Luật Dân BTP Bộ Tư pháp CN-TTCN-XD Công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp – xây dựng ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCN Giấy chứng nhận QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu TTLT Thông tư liên tịch TNMT Tài nguyên môi trường UBND Ủy ban nhân dân vi download by : skknchat@gmail.com DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Giá trị, cấu kinh tế quận Hà Đông giai đoạn 2016-2018 35 Bảng 4.2 Kết cấp giấy chứng nhận địa bàn quận Hà Đông giai đoạn 2016-2018 41 Bảng 4.3 Kết giải thủ tục hành đăng ký biến động đất đai địa bàn quận Hà Đông giai đoạn 2016 - 2018 43 Bảng 4.4 Hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông năm 2018 46 Bảng 4.5 Kết chấp quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Hà Đông giai đoạn 2016 - 2018 51 Bảng 4.6 Nội dung chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2016 – 2018 52 Bảng 4.7 Kết xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Hà Đông giai đoạn 2016 – 2018 53 Bảng 4.8 Kết đính biến động chấp quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Hà Đông giai đoạn 2016 – 2018 55 Bảng 4.9 Đánh giá người dân mức vay vốn thủ tục thực chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liềnvới đất địa bàn nghiên cứu 56 Bảng 4.10 Đánh giá người dân thời gian trả kết văn pháp luật hành địa bàn quận Hà Đông 60 Bảng 4.11 Đánh giá cán ngân hàng, quỹ tín dụng mức cho vay, thủ tục chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Hà Đông 62 Bảng 4.12 Đánh giá lực cán địa bàn quận Hà Đông 64 vii download by : skknchat@gmail.com DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ vị trí quận Hà Đơng 31 Hình 4.2 Sơ đồ trình tự thực đăng ký giao dịch bảo đảm 47 viii download by : skknchat@gmail.com TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Hữu Đạt Tên đề tài: Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Hà Đông, thành phố Hà Nội Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Tên sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Hà Đông, thành phố Hà Nội - Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp sử dụng đề tài gồm: (i) Phương pháp chọn điểm nghiên cứu; (ii) Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp; (iii) Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp; (iv) Phương pháp xử lý số liệu; (v) Phương pháp so sánh Kết nghiên cứu kết luận - Quận Hà Đông cách trung tâm thành phố Hà Nội 13 km phía Tây, có diện tích 4.963,77 với 17 đơn vị hành cấp xã Quận có dân số 352.002 người với 44.032 hộ Cơ cấu kinh tế năm 2018 có tỷ trọng ngành nơng nghiệp giảm mạnh cịn 0,1%; CN - TTCN - XD đạt 55,9%; thương mại du lịch dịch vụ đạt 44% Thu nhập bình quân đầu người đạt 74,1 triệu đồng/người/năm - Tình hình quản lý sử dụng đất đai địa bàn quận Hà Đông thực theo quy định pháp luật, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Tính đến tháng 12 năm 2018, tổng số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình cá nhân 40.832 giấy Giai đoạn 2016-2018 địa bàn quận thực giải 16.496 hồ sơ cấp GCNQSDĐ, năm 2018 số lượng hồ sơ 6.076 hồ sơ Theo số liệu thống kê đất đai 2018, tổng diện tích tự nhiên quận Hà Đơng 4.963,77 ha, diện tích đất nông nghiệp 1.292,81 ha; đất phi nông nghiệp 3.023,67 ha; đất chưa sử dụng 647,29 - Trong giai đoạn 2016-2018, địa bàn quận Hà Đông có tổng số 29.348 hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Trong đó, số hồ sơ chấp 16.496 hồ sơ, số hồ sơ đăng ký xóa ix download by : skknchat@gmail.com download by : skknchat@gmail.com 27 - Từ 30% - 70% giá trị quyền SDĐ - Trên 70% giá trị quyền SDĐ 30 30 30 Căn để ngân hàng cho vay - Giá trị nhà đất - Khả toán 62 - Dưới 30% giá trị quyền SDĐ 30 Ngân hàng, quỹ tín dụng cho người dân vay vốn Phiếu điều tra Nội dung TT 100,00 100,00 100,00 3,33 90,00 6,67 100,00 Tỷ lệ (%) Tổng số 10 10 10 10 Phiếu điều tra 100,00 100,00 100,00 10,00 80,00 10,00 100,00 Tỷ lệ (%) Ngân hàng Nông nghiệp PTNT nông thôn Việt Nam – CN Hà Tây 10 10 10 10 Phiếu điều tra 100,00 100,00 100,00 0,00 90,00 10,00 100,00 Tỷ lệ (%) Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Tây quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Hà Đông 10 10 10 10 10 Phiếu điều tra 100,00 100,00 100,00 0,00 100,00 0,00 100,00 Tỷ lệ (%) Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Hà Tây Bảng 4.11 Đánh giá cán ngân hàng, quỹ tín dụng mức cho vay, thủ tục chấp quyền sử dụng đất, Thực tế cho thấy việc người dân vay người cần vốn sản xuất, kinh doanh… Do đó, đến hạn thực nghĩa vụ bảo đảm chấp quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất mà bên chấp không thực thực không nghĩa vụ trả nợ, bên nhận chấp có quyền yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá để thu hồi vốn lãi Vì vậy, việc quy định tài sản chấp quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hộ gia đình, cá nhân đối tượng phải đăng ký Chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai quận Hà Đơng thực phát huy hiệu Các quy định có tác dụng tích cực việc quản lý cơng khai hóa thơng tin giao dịch chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất với Ngân hàng, tổ chức tín dụng Mặt khác, Việc đăng ký chấp bảo đảm thứ tự ưu tiên việc xử lý tài sản bảo đảm Bảo đảm tính pháp lý cho tài sản chấp hạn chế tranh chấp đất đai xảy người sử dụng đất khơng đăng ký khai báo Ngồi ra, người sử dụng đất bảo đảm pháp lý quyền lợi đất Nhìn chung, hệ thống hồ sơ địa chưa hồn thiện, chưa cập nhật đầy đủ thông tin đất q trình biến động Chưa có phần mềm quản lý, theo dõi đồng giao dịch bảo đảm Vì vậy, việc tra cứu cung cấp thơng tin địa cịn chưa đầy đủ Cơ sở vật chất, nơi làm việc, kho lưu trữ hồ sơ chật hẹp chưa đáp ứng yêu cầu cơng việc Bên cạnh đó, nghiệp vụ giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm số cán hạn chế, cần tập huấn, đào tạo thêm 4.3.3.3 Đánh giá cán bộ, công chức, viên chức công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác quận Hà Đơng Theo đánh giá khảo sát trình độ học vấn cán đánh giá cao, có 80,0% cán có trình độ đại học sau đại học Số năm công tác nghề từ 1-5 năm chiếm tỷ lệ lớn chiếm 56,67% Nguồn nhân lực thiếu, chưa đáp ứng hết yêu cầu công việc chiếm 40,0% Nguyên nhân nguồn nhân lực thiếu trình độ chưa cao, đội ngũ cán trẻ, chưa có nhiều kinh nghiệm xử lý công việc chiếm 53,33% Những năm gần quan tâm quận tạo điều kiện địa phương nên đội ngũ cán phần đáp ứng với yêu cầu phát triển quận 63 download by : skknchat@gmail.com Bảng 4.12 Đánh giá lực cán địa bàn quận Hà Đông Cán TT Chỉ tiêu đánh giá (n=30) Sau đại học Trình độ học vấn Số năm công tác nghề Số lượng (người) 16,67 19 63,33 Cao đẳng 13,33 Trung cấp 6,67 1-5 năm 17 56,67 5-10 năm 26,67 10-20 năm 16,67 Đại học Trên 20 năm Tỷ lệ (%) 0,00 Đủ 18 60,00 Thiếu 12 40,00 Nguyên nhân nguồn nhân lực Số lượng 14 46,67 thiếu Trình độ chưa cao 16 53,33 Nguồn nhân lực - Đánh giá sở vật chất nơi làm việc: Trong 30 cán vấn có (chiếm 23,33%) ý kiến cho sở vật chất tốt, 20 (chiếm 66,67%) ý kiến cho sở vật chất mức trung bình (chiếm 10,00%) ý kiến cho sở vật chất không tốt Đánh giá sở vật chất nơi làm việc dựa yếu tố phòng làm việc trang thiết bị tủ đựng tài liệu, bàn ghế, máy vi tính hệ thống tủ lưu giữ bảo quản tài liệu chưa đảm bảo theo quy định gây khó khăn cho công tác quản lý ảnh hưởng tới chất lượng tài liệu lưu giữ Do vậy, sở vật chất nơi làm việc chưa thực đồng đảm bảo phục vụ tốt cho công việc cán - Đánh giá số lượng cán bộ: Trong 30 cán vấn có 12 (chiếm 40,00%) ý kiến cho đủ cán bộ, có 18 (chiếm 60,00%) ý kiến cho thiếu cán để thực - Đánh giá lực giải cơng việc cán bộ: Có ý kiến cho lực giải công việc mức tốt (chiếm 10,00%); có 15 ý kiến cho lực giải công việc mức trung bình (chiếm 50,00%); có 12 ý kiến cho lực giải công việc mức (chiếm 40,00%) 64 download by : skknchat@gmail.com - Đánh giá hiểu biết pháp luật đất đai người sử dụng đất: Trong 30 công chức, viên chức vấn có ý kiến đánh giá hiểu biết tốt vê pháp luật đất đai (chiếm 6,67%); có13 ý kiến cho có hiểu biết bình thường (chiếm 43,33%); có 15 ý kiến đánh giá khơng hiểu hết (chiếm 50,00%) Bảng 4.13 Đánh giá cán công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác quận Hà Đơng TT Tiêu chí đánh giá Số phiếu Tỷ lệ (%) 30 100,00 23,33 Đánh giá sở vật chất nơi làm việc - Tốt - Trung bình 20 66,67 - Khơng tốt 10,00 30 100,00 0,00 Đánh giá số lượng công chức, viên chức thực quyền người sử dụng đất - Thừa - Đủ 12 40,00 - Thiếu 18 60,00 30 100,00 10,00 Đánh giá lực giải công việc cơng chức, viên chức - Tốt - Trung bình 15 50,00 - Kém 12 40,00 30 100,00 6,67 Đánh giá hiểu biết pháp luật đất đai người sử dụng đất - Tốt - Bình thường 13 43,33 - Không hiểu hết 15 50,00 30 100,00 Đánh giá phối hợp Bộ phận tiếp nhận trả kết giải thủ tục hành với ban, ngành có liên quan - Tốt 10 33,33 - Bình thường 18 60,00 - Chưa tốt 6,67 65 download by : skknchat@gmail.com - Đánh giá phối hợp Bộ phận tiếp nhận trả kết giải thủ tục hành với ban, ngành có liên quan: Có 10 ý kiến đánh giá phối hợp Bộ phận tiếp nhận trả kết giải thủ tục hành với ban, ngành có liên quan mức tốt (chiếm 33,33%);có 18 ý kiến đánh giá phối hợp Bộ phận tiếp nhận trả kết giải thủ tục hành với ban, ngành có liên quan mức bình thường(chiếm 60,00%); có ý kiến đánh giá phối hợp Bộ phận tiếp nhận trả kết giải thủ tục hành với ban, ngành có liên quan mức chưa tốt (chiếm 6,67%) 4.4 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM VÀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI PHƯỜNG NGHIÊN CỨU 4.4.1 Thuận lợi Luật Đất đai 2013 khẳng định quyền sử dụng đất giao dịch quyền sử dụng đất thuộc đối tượng đăng ký bắt buộc; thừa nhận giá trị quyền sử dụng đất chế thị trường, phát huy nguồn lực đất đai Việc cải cách công khai thủ tục hành tạo điều kiện cho việc thực đăng ký giao dịch bảo đảm thuận tiện đặc biệt từ Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm đời quy định rõ ràng trách nhiệm thẩm quyền quan đăng ký, thời gian giải thủ tục hành giao dịch bảo đảm, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, nhân đến làm thủ tục đăng ký Vì vậy, số lượng hồ sơ đăng ký chấp ngày có chiều hướng gia tăng Luật Đất đai 2013 điều: Điều 95 “Đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất”, Điều 170 “Nghĩa vụ chung người sử dụng đất”, Điều 188 Luật Đất đai 2013 “Điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất” quy định: đăng ký đất đai bắt buộc người sử dụng đất, bao gồm đăng ký lần đầu đăng ký biến động, thực tổ chức đăng ký đất đai thuộc quan quản lý đất đai, hình thức đăng ký giấy đăng ký điện tử hình thức có giá trị pháp lý Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải đăng ký 66 download by : skknchat@gmail.com biến động trường hợp cấp giấy chứng nhận đăng ký Việc chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm quan đăng ký đất đai ký vào sổ địa Từ năm 2016 đến 2018, phường nghiên cứu có 4.349 hộ gia đình, cá nhân tham gia giao dịch chấp tất thực đăng ký Văn phòng Đăng ký Đất đai Hà Nội Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai Hà Nội chi nhánh quận Hà Đơng Điều chứng tỏ hiểu cơng tác quản lý Nhà nước đất đai ngày rõ rệt Đăng ký chấp Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thực phát huy hiệu Có tác dụng tích cực việc quản lý cơng khai hóa thơng tin giao dịch chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất với Ngân hàng, tổ chức tín dụng Mặt khác, Việc đăng ký chấp bảo đảm thứ tự ưu tiên việc xử lý tài sản bảo đảm Bảo đảm tính pháp lý cho tài sản chấp, hạn chế tranh chấp đất đai xảy người sử dụng đất khơng đăng ký khai báo Ngồi ra, người sử dụng đất bảo đảm pháp lý quyền lợi đất 4.4.2 Khó khăn Hệ thống văn pháp luật hành đăng ký giao dịch bảo đảm phân tán nhiều Văn luật, chưa tập trung, thiếu đồng bộ, như: quy định quyền sử dụng đất Luật đất đai năm 2013 quy định; quy định nhà Luật Nhà quy định; quy định đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất lại quy định BLDS năm 2015 khó thực - Hiện nay, quận Hà Đơng cịn số lượng lớn đất chưa cấp GCN, dẫn đến nhiều hộ gia đình, cá nhân khơng đủ điều kiện đăng ký chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Bên cạnh đó, tài sản gắn liền với đất chưa đăng ký GCN nên hạn chế khoản tiền vay người dân - Việc chứng minh khả tốn cịn phức tạp, làm hạn chế khoản tiền vay người dân - Việc trao đổi thông tin quy chế phối hợp Văn phòng Đăng ký Đất đai Hà Nội chi nhánh quận Hà Đông với ngân hàng quỹ tín dụng, quan tổ chức hành nghề công chứng, quan thi hành án dân sự, Tòa án, Viện 67 download by : skknchat@gmail.com kiểm sát…chưa rõ ràng gây khó khăn giải tranh chấp xử lý tài sản chấp - Trong q trình điều tra có 100% ý kiến cho nên cải cách thủ tục hành Văn phòng Đăng ký đất đai, giảm bớt số khâu khơng cần thiết 93,3% ý kiến hộ gia đình, cá nhân có nguyện vọng muốn ngân hàng cho vay vốn với mức 70% giá trị quyền sử dụng đất Điều cho thấy người dân muốn cơng tác tốt từ hai phía quan đăng ký quan cho vay Việc thực thủ tục vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng cịn thủ tục phiền hà, có nhiều giấy tờ để chứng minh nguồn tài chính, khả toán nên đa phần hộ gia đình, cá nhân khơng có cửa hàng kinh doanh thường không vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng Có hộ gia đình cần vài trăm triệu để làm vốn khơng có vay vốn từ ngân hàng, quỹ tín dụng nên họ đem tồn tài sản nhà đất thơng qua giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất gia đình cầm cố cho cơng ty để vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng Số tiền doanh nghiệp vay từ ngân hàng, quỹ tín dụng thường cao số tiền doanh nghiệp cho hộ dân vay lại thấp nhiều so với tài sản họ đem chấp Có trường hợp doanh nghiệp mượn giấy chứng nhận người dân để vay vốn kinh doanh hình thức ủy quyền Khi doanh nghiệp không trả nợ, hạn ngân hàng phát mại tài sản nhiều hộ gia đình, cá nhân hết toàn tài sản - Lực lượng cán biên chế làm việc Văn phòng Đăng ký Đất đai Hà Nội chi nhánh quận Hà Đơng cịn thiếu, số trường hợp không đảm bảo thời gian trả kết theo quy định Cơ sở vật chất, nơi làm việc, kho lưu trữ hồ sơ chật hẹp chưa đáp ứng yêu cầu công việc Lực lượng biên chế làm việc Văn phòng Phòng mỏng chưa đủ đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai Đối với cán địa phường phương tiện, trang thiết bị cịn thiếu - Bên cạnh đó, nhận thức pháp luật người dân việc đăng ký giao dịch bảo đảm hạn chế Người dân chưa hiểu hết tầm quan trọng việc đăng ký Hơn nữa, Bộ Luật dân không quy định tất giao dịch bảo đảm phải đăng ký Nhưng phát sinh tranh chấp hợp đồng quyền ưu tiên thuộc giao dịch đăng ký 68 download by : skknchat@gmail.com 4.5 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 4.5.1 Giải pháp sách, pháp luật Hệ thống văn pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm cần tập trung, đồng bộ, cụ thể Luật Chính phủ, UBND thành phố cần rà sốt thủ tục hành tổ chức tín dụng cho đơn giản, thuận tiện, cơng khai minh bạch, có sách phù hợp để tất người dân có tài sản chấp có nhu cầu vốn vay vốn từ tổ chức tín dụng Thành phố, Sở Tài ngun Mơi trường, UBND quận cần triển khai đồng giải pháp đổi tổ chức, hoạt động hệ thống quan đăng ký giao dịch bảo đảm Xây dựng kiện tồn mơ hình đăng ký tập trung vào hệ thống UBND quận cần sớm rà soát thủ tục, sách để đẩy nhanh tiến độ cơng tác cấp GCNQSD đất, bổ sung tài sản gắn liền với đất GCNQSD đất, tạo thuận lợi cho người dân đủ điều kiện vay vốn từ Ngân hàng, Quỹ tín dụng vay với số tiền nhiều Đối với ngân hàng, Tổ chức tín dụng cần phối hợp rà sốt thủ tục hành cho đơn giản, thuận tiện, công khai minh bạch Đồng thời xây dựng chế sách từ thủ tục vay vốn đến việc cân đối vốn để đáp ứng kịp thời nhu cầu vay vốn phát triển kinh tế địa bàn quận bên cạnh có sách phù hợp hỗ trợ ưu tiên lãi suất, tăng tỷ trọng dư nợ cho vay… 4.5.2 Giải pháp tổ chức thực - Xây dựng chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm quan có liên quan Hiện nay, chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai quận Hà Đơng quan có liên quan tổ chức hành nghề công chứng, quan thi hành án dân sự, Tòa án, Viện kiểm sát… gặp trở ngại lớn sở pháp lý trình tự, thủ tục thực Để tổ chức hoạt động hệ thống quan đăng ký ngày hồn thiện phát huy vai trị đời sống kinh tế - xã 69 download by : skknchat@gmail.com hội việc xây dựng chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm cần thiết - Xây dựng sở vật chất, nơi làm việc, kho lưu trữ hồ sơ đáp ứng yêu cầu công việc, bổ sung phương tiện, trang thiết bị thiếu - Tổ chức thực cấp GCNQSDĐ tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện đăng ký chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất - Đối với Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai quận Hà Đơng cần thực rà sốt, cải cách thủ tục hành chính, bố trí cán tiếp nhận trả kết có chun mơn nghiệp vụ, có thái độ ứng xử phục vụ, có trách nhiệm cơng việc hướng dẫn trả kết để tạo điều kiện tốt cho người dân đến đăng ký giao dịch bảo đảm thuận lợi, dễ dàng - Đối với Ngân hàng, Tổ chức tín dụng, UBND phường, Văn phịng cơng chứng địa bàn quận cần rà soát mẫu, đơn theo quy định tránh để người dân lại nhiều lần 4.5.3 Đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm giải pháp có ý nghĩa vơ quan trọng mà quan quản lý nhà nước trọng, yếu lực cán đăng ký ảnh hưởng đến hiệu hoạt động hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm Do đó, để khắc phục yếu lực, trình độ cán đăng ký, nhằm tăng cường hiệu hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm Quận Hà Đông cần thường xuyên mở thêm lớp bồi dưỡng nghiệp vụ đăng ký giao dịch bảo đảm; đưa việc giảng dạy pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm vào sở đào tạo Luật, đào tạo cán địa chính, cán làm cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất Trên sở hoạt động tích cực nêu xây dựng đội ngũ cán đăng ký giao dịch bảo đảm có chuyên môn, nghiệp vụ cao Bên cạnh việc tổ chức lớp tập huấn, đào tạo đội ngũ cán đăng ký,thì quan có chức quản lý Nhà nước đăng ký giao dịch bảo đảm cần trọng đến công tác đạo, hướng dẫn nghiệp vụ giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm 70 download by : skknchat@gmail.com Văn phòng đăng ký Đất đai Hà Nội - Chi nhánh văn phòng quận Hà Đông cần cử cán phụ trách riêng hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm 17 phường địa bàn quận Cán có trách nhiệm thường xun cập nhật thơng tin hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm để tập huấn, bổ sung nghiệp vụ cho cán địa phường Bố trí, bổ sung thêm cán có trình độ lực chun mơn, có thái độ phục vụ nhiệt tình phận tiếp nhận trả kết giải thủ tục hành đất đai 4.5.4 Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức Triển khai hoạt động tuyên truyền, phổ biến pháp luật giao dịch bảo đảmvà đăng ký giao dịch bảo đảm, theo hướng ngày mở rộng đối tượng (khơng tổ chức tín dụng, mà cịn doanh nghiệp, cán làm công tác quản lý nhà nước đăng ký giao dịch bảo đảm cá nhân xã hội), đa dạng hình thức (tổ chức Toạ đàm, mở lớp tập huấn, phát hành Số báo chuyên đề, tài liệu hỏi đáp nghiệp vụ, tuyên truyền pháp luật quawebsite đăng ký giao dịch bảo đảm ) cho quận Hà Đơng Quận Hà Đơng cần đa dạng hóa phương thức tuyên truyền, phổ biến pháp luật giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm, mở rộng địa bàn tuyên truyền, phổ biến pháp luật, để nâng cao nhận thức khách hàng vai trò ý nghĩa đăng ký tìm hiểu thơng tin giao dịch bảo đảm, nắm vững trình tự, thủ tục lĩnh vực đặc biệt tuyên truyền để người dân nhận thức vai trò tầm quan trọng việc thực đăng ký giao dịch bảo đảm QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất cho trường hợp đến làm thủ tục Văn phòng Đăng ký Đất đai Hà Nội chi nhánh quận Hà Đông Không ngừng đổi phương thức hoạt động Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức; phát huy tốt tinh thần trách nhiệm, tính chủ động sáng tạo quan chuyên trách phối hợp chặt chẽ, thường xuyên cấp, ngành trình thực nhiệm vụ Tuyên truyền Các sở, ngành địa phương trọng lựa chọn nội dung phù hợp, sát thực với nhóm đối tượng tuyên truyền; hình thức phổ biến phong phú, đa dạng, vận dụng linh hoạt, phù hợp với đối tượng, thời điểm 71 download by : skknchat@gmail.com 4.5.5 Giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm Cùng với giải pháp tập huấn, bồi dưỡng kiến thức pháp luật, đạo hướng dẫn nghiệp vụ, nhằm đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm việc xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm cần thiết nhằm tăng cường mạnh mẽ hiệu củaviệc tổ chức thực công tác đăng ký giao dịch bảo đảm Văn phòng Đăng ký Đất đai Hà Nội chi nhánh quận Hà Đông Phát hiện, xử lý kịp thời hành vi vi phạm pháp luật tổ chức, cá nhân, đặc biệt quan đăng ký, cán đăng ký; mặt khác giải pháp nhằm phát huy tính dân chủ, minh bạch cơng khai trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm quận Hà Đông 72 download by : skknchat@gmail.com PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Quận Hà Đông cách trung tâm thành phố Hà Nội 13 km phía Tây, có diện tích 4.963,77 với 17 đơn vị hành cấp xã Quận có dân số 352.002 người với 44.032 hộ Cơ cấu kinh tế năm 2018 có tỷ trọng ngành nơng nghiệp giảm mạnh 0,1%; CN - TTCN - XD đạt 55,9%; thương mại du lịch dịch vụ đạt 44% Thu nhập bình quân đầu người đạt 74,1 triệu đồng/người/năm Tình hình quản lý sử dụng đất đai địa bàn quận Hà Đông thực theo quy định pháp luật, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Tính đến tháng 12 năm 2018, tổng số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình cá nhân 40.832 giấy Giai đoạn 2016-2018 địa bàn quận thực giải 16.496 hồ sơ cấp GCNQSDĐ, năm 2018 số lượng hồ sơ 6.076 hồ sơ Theo số liệu thống kê đất đai 2018, tổng diện tích tự nhiên quận Hà Đơng 4.963,77 ha, diện tích đất nơng nghiệp 1.292,81 ha; đất phi nông nghiệp 3.023,67 ha; đất chưa sử dụng 647,29 Trong giai đoạn 2016-2018, địa bàn quận Hà Đơng có tổng số 29.348 hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Trong đó, số hồ sơ chấp 16.496 hồ sơ, số hồ sơ đăng ký xóa chấp 11.324 hồ sơ số hồ sơ chỉnh lý biến động chấp 1.528 Kết điều tra, đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất phường Dương Nội, phường Hà Cầu phường Phú La cho thấy 80% số người dân đánh giá thủ tục đăng ký chấp thuận tiện Kết đánh giá cán hiểu biết pháp luật đất đai người sử dụng đất cho thấy, có 13 ý kiến cho người dân hiểu biết bình thường (chiếm 43,33%) 15 ý kiến đánh giá không hiểu biết (chiếm 50,00%) Để khắc phục tồn tại, bất cập nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, cần thực đồng số nhóm giải pháp sau: giải pháp sách, pháp luật; giải pháp xây dựng chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm quan có liên quan; giải pháp tuyên truyền, giáo dục pháp 73 download by : skknchat@gmail.com luật nâng cao nhận thức; giải pháp đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm; giải pháp xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm 5.2 KIẾN NGHỊ Để thực tốt công tác đăng ký giao dịch bảo đảm QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội, tác giả kiến nghị sau: Cần đơn giản hóa thủ tục hành đồng thời bảo đảm đầy đủ tính pháp lý người dân đến làm thủ tục giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Tăng cường công tác tuyên truyền để người dân hiểu không thực cầm cố Quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hiệu cầm đồ rủi ro lớn xảy tranh chấp thiếu sở pháp lý để giải 74 download by : skknchat@gmail.com TÀI LIỆU THAM KHẢO Chính phủ (2010) Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm Hoàng Huy Biểu (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vươngquốc Thái Lan Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Lê Thị Thúy Bình (2016) Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam Luận án tiến sỹ luật học chuyên ngành lý luận lịch sử nhà nước pháp luật Lưu Quốc Thái (2006) Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc Tạp chí Tài ngun Mơi trường(8/2006) Nguyễn Quang Tuyến (2009) Những tiêu chí thị trường bất động sản minh bạch, Tạp chí Luật học (3) tr 106 Nguyễn Thị Dung (2010) đảm bảo minh bạch thị trường bất động sản-Pháp luật số nước giới kinh nghiệm cho Việt Nam Tạp chí Luật học (8) tr 123 Nguyễn Thị Mai (2002) Hướng dẫn hoàn thiện pháp luật đất đai Hội thảoTổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khuvực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai củaVương quốc Thụy điển Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Phạm Phương Nam (2013) Một số ý kiến dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) Tạp chí Tài ngun Mơi trường.(7) tr.165 10 Phịng Tài ngun Mơi trường quận Hà Đơng (2016) Báo cáo tổng kết tình hình sử dụng đất đai năm 2015 11 Phòng Tài nguyên Môi trường quận Hà Đông (2017) Báo cáo tổng kết tình hình sử dụng đất đai năm 2016 12 Phịng Tài nguyên Môi trường quận Hà Đông (2018) Báo cáo tổng kết tình hình sử dụng đất đai năm 2017 13 Phịng Tài ngun Mơi trường quận Hà Đơng (2019) Báo cáo tổng kết tình hình sử dụng đất đai năm 2018 75 download by : skknchat@gmail.com 14 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1980, 1992 sửa đổinăm 2001) Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 15 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1995) Luật Dân năm 1995 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 16 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005) Bộ Luật dân năm 2005 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 17 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013) Luật Đất đai năm 2013 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 18 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015) Bộ Luật dân năm 2015 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 19 Trương Thanh Đức (2011) Chế định giao dịch bảo đảm Bộ luật Dân năm 2005 Hội thảo BLDS năm 2005 Bộ Tư pháp JICA tổ chức 20 UBND quận Hà Đông (2016) Báo cáo kinh tế xã hội năm 2016, định hướng năm 2017 21 UBND quận Hà Đông (2017) Báo cáo kinh tế xã hội năm 2017, định hướng năm 2018 22 UBND quận Hà Đông (2018a) Báo cáo kinh tế xã hội năm 2018, định hướng năm 2019 23 UBND quận Hà Đông (2018b) Báo cáo điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 quận Hà Đông 24 UBND quận Hà Đông (2019) Số liệu thống kê đất đai năm 2018 25 Văn phòng Đăng ký Đất đai Hà Nội (2016) Báo cáo tổng kết tình hình sử dụng đất đai năm 2016 26 Văn phòng Đăng ký Đất đai Hà Nội (2017) Báo cáo tổng kết tình hình sử dụng đất đai năm 2017 27 Văn phòng Đăng ký Đất đai Hà Nội (2018) Báo cáo tổng kết tình hình sử dụng đất đai năm 2018 28 Vũ Thị Hồng Yến (2009) Về mối quan hệ thủ tục công chứng, chứng thực đăng ký hợp đồng chấp tài sản, Tạp chí Luật học.(01) NXB Lao động xã hội, Hà Nội 76 download by : skknchat@gmail.com ... BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI VIỆT NAM 2.3.1 Cơ sở pháp lý giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với. .. nhân khác 2.1.3 Đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với. .. HIỆN GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI VIỆT NAM Việc thực quyền chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất