Bài viết đề cập đến những vấn đề pháp lý đặt ra từ một tranh chấp điển hình trong thực tiễn xét xử hiện nay giữa các khách hàng với chủ đầu tư dự án bất động sản. Từ yêu cầu khởi kiện của khách hàng, đặt ra những vấn đề cần trao đổi khi xác định quanhệ pháp luật tranh chấp, phạm vi khởi kiện, mức tiền tạm ứng án phí và thẩm quyền xét xử của Tòaán trong mối liên hệ với quyền tự định đoạt của đương sự.
Số 01/2020 - Năm thứ mười lăm BÌNH LUẬ N AÙ N QUYỀN YÊU CẦU TÒA ÁN BẢO VỆ QUYỀN VÀ LỢI ÍCH HỢP PHÁP NHÌN NHẬN TỪ MỘT VỤ ÁN Nguyễn Minh Hằng1 Tóm tắt: Quyền bảo vệ pháp luật công dân ghi nhận Điều 14 Hiến pháp năm 2013: “Ở nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, quyền người, quyền cơng dân trị, dân sự, kinh tế, văn hóa, xã hội cơng nhận, tơn trọng, bảo vệ, bảo đảm theo Hiến pháp pháp luật” Thẩm quyền Tòa án nhân dân tranh chấp, yêu cầu dân sự2 nội dung tố tụng dân sự, xác định quyền hạn Tòa án vụ, việc Theo đó, Nhà nước khơng bảo hộ quyền cá nhân, quan, tổ chức yêu cầu Tịa án bảo vệ lợi ích mà họ cho hợp pháp phát sinh từ quan hệ pháp luật dân sự, khơng phụ thuộc vào việc lợi ích pháp luật điều chỉnh hay chưa, mà bảo đảm hiệu lực phán Tòa án tuyên Quyền tự định đoạt đương tố tụng dân biểu mức độ tự do, dân chủ công dân Cơng dân có quyền nhà nước bảo hộ pháp luật thực bảo hộ thiết chế tư pháp Bài viết đề cập đến vấn đề pháp lý đặt từ tranh chấp điển hình thực tiễn xét xử khách hàng với chủ đầu tư dự án bất động sản Từ yêu cầu khởi kiện khách hàng, đặt vấn đề cần trao đổi xác định quan hệ pháp luật tranh chấp, phạm vi khởi kiện, mức tiền tạm ứng án phí thẩm quyền xét xử Tòa án mối liên hệ với quyền tự định đoạt đương sự3 Từ khóa: Quyền tự định đoạt đương sự, quyền yêu cầu Tịa án bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp, thẩm quyền xét xử Tòa án Nhận bài: 05/12/2019; Hoàn thành biên tập: 12/12/2019; Duyệt đăng: 03/01/2020 Abstract: Citizens’ right to be protected by the law has been recognized in Article 14 of the Constitution 2013: “In the Socialist Republic of Vietnam, human rights and citizens’ rights in the political, civic, economic, cultural and social fields are recognised, respected, protected and guaranteed in accordance with the Constitution and the law” The courts’ jurisdiction over civil disputes and civil requests is one of the basic contents in civil procedures and determines the Courts’ authority over such cases and matters Accordingly, the State shall guarantee not only the rights of individuals, agencies and organizations to request the courts to protect all legitimate interests arising from civil relations, regardless of whether such interests have been adjusted by the law or not, but also guarantees the validity and the enforcement of the courts’ judgements and decisions The involved parties’ right of self-determination in civil procedures is an expression of citizens’ level of freedom and democracy Citizens have the right to be protected by the law and the State shall guarantee such protection by judicial institutions The article addresses the legal issues arising from a typical dispute between customers and a real estate investor in a true court case From the customer’s requests to initiate a lawsuit, it raises issues that need to be discussed in determining the disputed legal relations, the scope of initiation of lawsuits , the amount of the court fee advances and the jurisdiction of the Court in connection with the involved parties’ right of self-determination Keywords: The involved parties’ right of self-determination, the right to request the Courts to protect the legitimate rights and interests, the jurisdiction of the Courts Date of receipt: 05/12/2019; Date of Revision: 12/12/2019; Date of Approval: 03/01/2020 Phó Giáo sư, Tiến sỹ, Trưởng Khoa Đào tạo Luật sư, Học viện Tư pháp Tranh chấp, yêu cầu dân hiểu theo nghĩa rộng bao gồm dân theo nghĩa hẹp, kinh doanh thương mại, lao động, nhân gia đình Nghiên cứu tài trợ Quỹ phát triển khoa học công nghệ Quốc gia (Nafosted) đề tài mã số 500.01-2018.03 HỌC VIỆN TƯ PHÁP Tình tiết kiện Dự án khu đô thị ĐTL dự án bất động sản Tổng công ty đầu tư phát triển nhà đô thị X (sau gọi Tổng công ty X) thuộc Bộ X triển khai 15 năm trước Đến năm 2014, Tổng cơng ty X tìm đối tác đầu tư Công ty cổ phần địa ốc Thăng Long M (sau gọi Công ty M) để sang nhượng lại phần dự án Cuối 2014 đến trước năm 2018, Công ty cổ phần phát triển nhà T (là công ty Công ty M, sau gọi chủ đầu tư) ký kết với khách hàng hợp đồng hợp tác kinh doanh đầu tư xây dựng nhà với tổng số 306 đất (sau gọi dự án) gồm nhiều loại diện tích khác theo mẫu hợp đồng (sau gọi HĐHT) Nội dung hợp đồng thể hiện: Bên khách hàng cam kết thực góp vốn cho Bên chủ đầu tư theo tiến độ phụ lục để đầu tư xây dựng dự án Việc góp vốn để đảm bảo Bên khách hàng nhận lơ đất có vị trí diện tích theo thỏa thuận (phụ lục kèm theo); Sau hồn tất việc thực góp vốn chủ đầu tư thông báo cho Bên khách hàng đến trụ sở làm việc chủ đầu tư để ký phụ lục hợp đồng xây dựng nhà và/ mua bán nhà theo quy định Sau nhà xây dựng hoàn tất, Bên chủ đầu tư hoàn tất thủ tục cấp giấy chủ quyền nhà cho Bên khách hàng Việc góp vốn theo quy định để đảm bảo Bên khách hàng nhận ô đất với giá hợp đồng Riêng giá trị xây nhà chi phí liên quan theo dự tốn Bên chủ đầu tư lập sở giá thị trường thông báo cho Bên khách hàng Tại thời điểm ký kết hợp đồng hợp tác, chủ đầu tư Sở Tài nguyên môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD đất), quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất lô đất đối tượng hợp đồng Theo tiến độ toán cam kết hợp đồng tài liệu cung cấp, khách hàng tốn đủ số tiền góp vốn cho chủ đầu tư Qua lần thu tiền khách hàng, chủ đầu tư phát hành phiếu thu (nếu thu tiền mặt) giấy xác nhận (nếu khách hàng toán thẻ tín dụng hay chuyển khoản qua ngân hàng) Sau đó, chủ đầu tư khách hàng lập biên đối chiếu công nợ tiến hành giao đất cho khách hàng theo biên nghiệm thu bàn giao đất Ngày 17/7/2017, UBND TP H có Cơng văn số 4406/UBND-ĐT việc đồng ý cho chủ đầu tư đầu tư dự án Đến tháng 04/2018, chủ đầu tư nhận công văn số 4364/SXDPTN&TTBĐS ngày 17/4/2018 Sở xây dựng TP H cho phép chủ đầu tư triển khai xây dựng nhà 306 đất thuộc dự án chuyển nhượng cho khách hàng Từ tháng 06/2018 đến thời điểm khách hàng khởi kiện (cuối năm 2019), chủ đầu tư gửi thư mời khách hàng đến văn phịng cơng ty để thực việc ký kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai (sau gọi tắt HĐMBN) Tuy nhiên, chủ đầu tư không minh bạch không hợp tác cung cấp đủ cho khách hàng hồ sơ liên quan đến HĐMBN vẽ kỹ thuật thi cơng bảng dự tốn giá trị xây dựng nhà, sở để xác định giá xây dựng nên khách hàng cho đơn giá xây dựng chủ đầu tư đưa cao, không phù hợp với thực tế thị trường Qua số lần thương lượng hai bên có tiếng nói chung để tiến tới ký kết HĐMBN Chủ đầu tư gửi thông báo tới khách hàng việc chấm dứt hợp đồng hợp tác xây dựng nhà Cho rằng, quyền lợi ích hợp pháp bị xâm phạm tranh chấp, khách hàng khởi kiện chủ đầu tư Tịa án có thẩm quyền u cầu: (1) Tiếp tục thực hợp đồng ký kết chủ đầu tư với khách hàng; (2) Buộc chủ đầu tư phải thực hợp đồng “xây dựng nhà theo mẫu thiết kế nhà phê duyệt, thực nghĩa vụ minh bạch đơn giá, khối lượng xây dựng bên ký kết phụ lục hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai” Từ nội dung tranh chấp này, tồn nhiều cách hiểu vận dụng quy định pháp luật khác liên quan đến việc tư vấn cho khách hàng yêu cầu khởi kiện, thực quyền tự định đoạt đương kinh nghiệm đúc rút luật sư thực kỹ khởi kiện Số 01/2020 - Năm thứ mười lăm Quan điểm bình luận Theo tình tiết vụ án, nội dung tranh chấp bên thống giai đoạn hợp tác góp vốn có điều kiện nhận lơ đất bàn giao đất cho thực hợp đồng, có tranh chấp việc thực xây dựng nhà “đơn giá xây dựng” Khi cá nhân hay quan, tổ chức cho có quyền lợi ích bị xâm phạm quyền tố tụng thực quyền khởi kiện đến Tịa án có thẩm quyền để u cầu thực thi cơng lý Có thể nói, quyền khởi kiện quyền tố tụng quan trọng, sở pháp lý làm phát sinh quan hệ pháp luật tố tụng dân tiền đề cho quyền tố tụng khác 2.1 Xác định quan hệ pháp luật ghi trích yếu quan hệ pháp luật tranh chấp Đối chiếu quy định thẩm quyền theo loại việc Tòa án theo Bộ luật tố tụng dân (BLTTDS) năm 2015 văn hướng dẫn hành, từ yêu cầu đương nội dung tranh chấp tồn luận giải khác việc xác định quan hệ pháp luật tranh chấp: (i) Tranh chấp “minh bạch giá xây dựng” Theo nội dung yêu cầu, đương tranh chấp nghĩa vụ cung cấp thông tin, sở để xác định giá xây dựng thực hợp đồng, khách hàng cần khởi kiện yêu cầu chủ đầu tư thực nghĩa vụ theo thỏa thuận hợp đồng hợp tác Đây tranh chấp “Yêu cầu thực nghĩa vụ” thuộc tranh chấp khác theo thẩm quyền loại việc quy định khoản 14 Điều 26 “những tranh chấp dân thuộc thẩm quyền giải Tòa án” BLTTDS năm 2015 (ii) Tranh chấp buộc thực hợp đồng hợp tác kinh doanh xây dựng nhà Việc ký kết phụ lục hợp đồng HĐMBN thực giao dịch có điều kiện từ việc xác lập hợp đồng hợp tác kinh doanh Theo thỏa thuận hợp đồng “Riêng giá trị xây nhà chi phí liên quan theo dự tốn Bên chủ đầu tư lập sở giá thị trường thông báo cho Bên khách hàng” Với việc yêu cầu thực hợp đồng sở để khách hàng yêu cầu chủ đầu tư phải chứng minh giá thị trường xác lập HĐMBN ở, đồng thời ngun đơn cịn đạt lợi ích mức tạm ứng án phí theo án phí khơng có giá ngạch (iii) Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà hình thành tương lai Khi xác định quan hệ pháp luật tranh chấp, không tên gọi hợp đồng mà vấn đề cốt lõi phải vào chất hợp đồng Mặc dù hợp đồng xác lập bên hợp đồng hợp tác, nhiên chất hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà hình thành tương lai Việc đề xuất yêu cầu khởi kiện khách hàng liên quan đến phạm vi xét xử Tòa án hoạt động xác minh thu thập chứng xây dựng hồ sơ vụ án để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp khách hàng Chúng cho rằng, tư vấn xác định quan hệ pháp luật tranh chấp, luật sư cần lưu ý hai yếu tố để xác định quan hệ pháp luật tranh chấp: là, chất quan hệ pháp luật nội dung xác lập, thực bên tranh chấp; hai là, nội dung yêu cầu khách hàng Trong đó, yêu cầu khởi kiện khách hàng yếu tố để xác định quan hệ pháp luật tranh chấp Bên cạnh đó, luật sư cần vận dụng theo tinh thần hướng dẫn việc ghi trích yếu quan hệ pháp luật tranh chấp Tòa án nhân dân tối cao4: “Cần xác định tranh chấp mà Tòa án thụ lý giải quy định khoản tương ứng điều luật thẩm quyền theo loại việc BLTTDS, để ghi vào phần trích yếu án, định Trong trường hợp khoản tương ứng điều luật thẩm quyền theo loại việc BLTTDS quy định nhóm tranh chấp cần ghi cụ thể tranh chấp giải quyết” Như vậy, mặt luật sư cần bám sát quy định thẩm quyền theo loại việc Tòa án để thể rõ yêu cầu khởi kiện Áp dụng tương tự Nghị số 03/NQ-HĐTP ngày 3/12/2012 hướng dẫn thi hành số quy định Phần thứ “Những quy định chung” Bộ luật tố tụng dân sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung số điều Bộ luật tố tụng dân HỌC VIỆN TƯ PHAÙP khách hàng, mặt khác phải quy định pháp luật nội dung tương ứng với thời điểm xác lập giao dịch, để đánh giá pháp lý yêu cầu khởi kiện khách hàng Tòa án chấp nhận Thứ nhất, tranh chấp minh bạch giá xây dựng Với cách tiếp cận cho “Tranh chấp minh bạch giá xây dựng không thuộc thẩm quyền giải Tòa án theo quy định liệt kê thẩm quyền giải Tòa án” Mặc dù không đồng ý với việc xác định quan hệ pháp luật “tranh chấp minh bạch khối lượng, đơn giá xây dựng” phải hiểu chất, việc minh bạch giá, khối lượng xây dựng nội dung từ thỏa thuận hợp đồng bên xác lập Tuy nhiên, khẳng định yêu cầu không thuộc thẩm quyền giải Tịa án lại khơng xác Theo quy định pháp luật TTDS hành, trường hợp chưa có điều luật để áp dụng Tịa có sở pháp lý để giải vụ việc dân sự5 Quyền tự định đoạt nội dung quan trọng, pháp luật dân Trong pháp luật tố tụng dân sự, quyền cụ thể hóa nội dung cụ thể: đương có quyền định việc khởi kiện, yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải vụ, việc dân Trong trình giải vụ, việc dân sự, đương có quyền chấm dứt, thay đổi yêu cầu thoả thuận với cách tự nguyện, không trái pháp luật đạo đức xã hội6 Khi đương có quyền, lợi ích bị vi phạm, tranh chấp họ lựa chọn hình thức bảo vệ quyền theo hướng khởi kiện, u cầu Tịa án giải hay hình thức bảo vệ quyền khác Tịa án có trách nhiệm phải thụ lý giải theo yêu cầu đương đủ điều kiện khởi kiện Tuy nhiên, dừng lại yêu cầu minh bạch hóa giá xây dựng chưa tồn diện đầy đủ Giá xây dựng phần hợp đồng nên tranh chấp hợp đồng theo quy định khoản Điều 26 BLTTDS năm 2015 Vấn đề quan trọng phía nguyên đơn phải chứng minh u cầu có hợp pháp để Tòa án chấp nhận Thứ hai, tranh chấp buộc thực hợp đồng hợp tác kinh doanh xây dựng nhà Có thể nói, vấn đề mấu chốt việc đánh giá xác định hiệu lực pháp lý hợp đồng hợp tác xác lập chủ đầu tư khách hàng Việc đưa yêu cầu khởi kiện buộc thực hợp đồng phải sở hợp đồng hợp pháp Trường hợp đương không tranh chấp hợp đồng, xem xét yêu cầu Tịa án phải đánh giá điều kiện có hiệu lực hợp đồng hợp tác để xác định yêu cầu đương có hợp pháp hay không Buộc thực nghĩa vụ7, hay buộc thực hợp đồng việc bên bị vi phạm yêu cầu bên vi phạm thực hợp đồng dùng biện pháp khác để hợp đồng thực hiện8 Biện pháp bảo vệ quan hệ hợp đồng, giúp bên đạt lợi ích từ việc giao kết hợp đồng Khi áp dụng biện pháp này, bên yêu cầu không cần phải chứng minh có thiệt hại hệ hiệu lực ràng buộc thực hợp đồng, buộc bên có nghĩa vụ cung cấp lợi ích cho bên có quyền Bên vi phạm nghĩa vụ cần chứng minh lợi ích mà mong đợi chưa bên nghĩa vụ cung cấp Đây vấn đề mà luật sư cần đặc biệt lưu ý tư vấn cho khách hàng yêu cầu khởi kiện Thứ ba, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà hình thành tương lai Căn theo đối tượng hợp đồng từ tình tiết vụ án, có hợp đồng sau: (1) Loại Hợp đồng 1: hợp đồng hợp tác đầu tư xây dựng nhà (Hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng nhà ở) Kết góp vốn phân chia sản phẩm bên khách hàng nhận nhận ô đất có Áp dụng mục “Giải vụ việc dân trường hợp chưa có điều luật để áp dụng” Bộ luật tố tụng dân năm 2015 Điều 19 “Bảo đảm hiệu lực án, định Tòa án” BLTTDS năm 2015 Khoản Điều 11 “các phương thức bảo vệ quyền dân sự” Bộ luật dân năm 2015 Khoản Điều 197 Luật thương mại năm 2005 Soá 01/2020 - Năm thứ mười lăm vị trí diện tích theo thỏa thuận cụ thể phụ lục hợp đồng (2) Loại Hợp đồng 2: hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Hợp đồng hợp tác sở để ký kết phụ lục hợp đồng xây dựng nhà.Hay nói cách khác, Phụ lục hợp đồng xây dựng nhà phần không tách rời hợp đồng hợp tác (3) Loại Hợp đồng 3: hợp đồng hợp tác xác lập thời điểm khác nhau, vậy, luật chuyên ngành điều chỉnh đối tượng hợp đồng có khác tên gọi điều kiện xác lập giao dịch: - HĐHT năm 2014 - Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần: chủ đầu tư nhận đủ số tiền, khách hàng nhận ô đất theo thỏa thuận Với hợp đồng ký trước chủ đầu tư cấp GCNQSDĐ trước ngày Luật kinh doanh bất động sản (Luật KDBĐS) năm 2014 có hiệu lực “Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức trả chậm, trả tiền trước”9 - HĐHT năm 2018: Hợp đồng ký sau thời điểm Luật KDBĐS năm 2014 có hiệu lực10 “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mua bán nhà hình thành tương lai” Về tên gọi quan hệ pháp luật, dựa thẩm quyền loại việc liệt kê BLTTDS từ yêu cầu khởi kiện đương sự, cho tranh chấp hợp đồng thuộc quy định khoản Điều 26 BLTTDS năm 2015 Hợp đồng hợp tác bên xác lập hợp đồng che giấu “hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà hình thành tương lai” Căn theo hợp đồng bên xác lập thấy, hợp đồng theo mẫu, nhiên với thời điểm xác lập hợp đồng khác nhau, tương ứng với thời điểm luật chung luật chuyên ngành sửa đổi, bổ sung từ tên gọi hợp đồng đến điều kiện đánh giá hiệu lực hợp đồng thay đổi thời điểm Đây vấn đề luật sư cần lưu ý xác định quan hệ pháp luật đánh giá tính hợp pháp quan hệ Để thực tốt kỹ tư vấn yêu cầu cho khách hàng đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp họ, địi hỏi luật sư phải thơng hiểu quy định pháp luật nội dung quyền dân chủ thể quan hệ pháp luật 2.2 Đánh giá tính hợp pháp quan hệ hợp đồng Để xác định HĐHT năm 2014 HĐHT năm 2018 có hiệu lực hay khơng, cần đánh giá tổng thể điều kiện, bao gồm: (1) Chủ thể; (2) Nội dung hợp đồng; (3) Ý chí tham gia hợp đồng bên tự nguyện; (4) Hình thức hợp đồng phải tuân thủ quy định pháp luật Lưu ý là, hợp đồng mẫu ký chủ đầu tư với khách hàng khác thời điểm khác luật nội dung điều chỉnh có khác xác định điều kiện có hiệu lực giao dịch: Ví dụ, HĐHT năm 2014, chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện sau: (1) Là pháp nhân theo quy định BLDS luật doanh nghiệp; (2) Có chức kinh doanh bất động sản (3) Dự án nhà quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; (4) Đã thực giải phóng mặt bằng; (5) Có biên bàn giao mốc giới dự án; (6) Đã thông báo cho Sở xây dựng theo điểm e, khoản 3, Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà năm 2005 (Nghị định 71/2010/NĐ-CP)11 HĐHT năm 2018, chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện sau: (1) Là pháp nhân theo quy định BLDS Luật doanh nghiệp; (2) Có chức kinh doanh bất động sản; (3) Đã có hồ sơ Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản (Luật KDBĐS) năm 2006 Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực từ 1/7/2014) 10 Điều 168, Điều 188 Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng Điều 55 Luật KDBĐS năm 2014 11 Văn thơng báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà biết trước 15 ngày, tính đến ngày ký Hợp đồng huy động vốn HỌC VIỆN TƯ PHÁP dự án đầu tư xây dựng nhà phê duyệt theo quy định pháp luật; (4) Dự án đầu tư xây dựng nhà thực xong giải phóng mặt theo tiến độ thực dự án phê duyệt; (5) Đã có biên bàn giao mốc giới dự án; (6) Đã có thơng báo đủ điều kiện huy động vốn Sở Xây dựng nơi có dự án Chủ đầu tư phải có văn kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định điểm a, b, c khoản Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà năm 2015 (Nghị định 99/2015) gửi Sở Xây dựng có văn thơng báo đủ điều kiện huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà Vấn đề đặt là, thời điểm ký hợp đồng chủ đầu tư có GCNQSD đất, chưa đáp ứng đủ điều kiện để ký kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Tuy nhiên, đến thời điểm tranh chấp, chủ đầu tư đáp ứng điều kiện ký kết HĐMBN hình thành tương lai có sở để cơng nhận hợp đồng hay không Việc đánh giá chứng trường hợp có cách tiếp cận khác nhau: Một là, hợp đồng hợp tác kinh doanh vô hiệu thời điểm xác lập hợp đồng hợp tác, đối tượng hợp đồng có vi phạm quy định pháp luật, cụ thể là: HĐHT năm 2014 : thỏa thuận phân chia lợi nhuận sau góp vốn, pháp luật khơng quy định phân chia lợi nhuận có sản phẩm quyền sử dụng đất Vì vậy, quyền sử dụng đất khơng thuộc đối tượng phân chia sản phẩm theo hợp đồng góp vốn Đối với nhà ở, theo điểm d, khoản Điều Nghị định 71/2010 khoản Điều Thông tư 16/201012“trường hợp bên góp vốn phân chia sản phẩm nhà chủ đầu tư phân chia cho tất hình thức huy động vốn tối đa 20% số lượng nhà thương mại dự án thông qua sàn giao dịch bất động sản (chủ đầu tư thực phân chia ba loại nhà nhà biệt thự, nhà riêng lẻ, hộ chung cư phân chia hai loại nhà ở), hợp đồng góp vốn phải nêu rõ số lượng nhà ở, loại nhà ở, diện tích nhà vị trí nhà phân chia cho bên tham gia góp vốn; số lượng nhà thương mại lại dự án sau phân chia, chủ đầu tư phải thực bán, cho thuê, cho thuê mua qua sàn giao dịch bất động sản có đủ điều kiện theo quy định điểm đ điểm e khoản Điều Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.” Trên thực tiễn, chủ đầu tư ký HĐHT phân chia sản phẩm tồn 306 lơ đất Căn quy định pháp luật thời điểm ký hợp đồng thực tiễn ký kết giao dịch, lô đất không đủ điều kiện để tham gia giao dịch, việc phân chia sản phẩm lô đất HĐHT vi phạm quy định pháp luật, thời điểm xác lập HĐHT năm 2014 thuộc trường hợp vô hiệu đối tượng (nội dung) hợp đồng HĐHT năm 2018: Thỏa thuận hợp tác phân chia sản phẩm quyền sử dụng đất thuộc trường hợp vô hiệu, cụ thể:theo điểm a, khoản Điều 19 Nghị định 99/2015: “Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định điểm phân chia lợi nhuận (bằng tiền cổ phiếu) sở tỷ lệ góp vốn theo thỏa thuận hợp đồng; chủ đầu tư khơng áp dụng hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà để phân chia quyền sử dụng đất dự án cho bên huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân để nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà Việc phân chia sản phẩm hợp đồng hợp tác, góp vốn nhà và/ quyền sử dụng đất, trái với quy định pháp luật hành Nếu vào tên gọi hợp đồng, HĐHT 2014 HĐHT 2018 xác định vô hiệu vi phạm quy định pháp luật đối tượng hợp đồng (QSDĐ đối tượng chuyển nhượng, phân chia sản phẩm HĐHT) Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP 12 Số 01/2020 - Năm thứ mười lăm Hai là, HĐHT năm 2014 HĐHT năm 2018 hợp đồng vô hiệu giả tạo nhằm che giấu HĐCNQSDĐ mua bán nhà ở, tài sản khác hình thành tương lai gắn liền với đất Khách hàng có quyền có sở để yêu cầu chủ đầu tư phải thực cam kết theo chất hợp đồng xác lập Tương ứng với việc đánh giá tính hợp pháp hợp đồng, nội dung vụ án có hai cách tiếp cận hiệu lực hợp đồng: Cách tiếp cận thứ nhất: thời điểm ký kết, HĐCNQSD đất vi phạm điều kiện có hiệu lực hợp đồng, thời điểm xảy tranh chấp, bên đủ điều kiện ký kết hợp đồng, hợp đồng khơng bị coi vơ hiệu tồn Theo ngun tắc áp dụng tương tự quy định điểm b, điều 1, mục I Nghị 04/2003 ngày 27/5/2003 Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao “b Nếu ký kết hợp đồng kinh tế bên chưa có đăng ký kinh doanh, trình thực hợp đồng kinh tế bên có phát sinh tranh chấp đến trước thời điểm phát sinh tranh chấp, bên chưa có đăng ký kinh doanh ký hợp đồng có đăng ký kinh doanh để thực công việc bên thỏa thuận thỏa thuận hợp đồng hợp đồng kinh tế khơng bị coi vơ hiệu tồn bộ”, Điều BLDS năm 2015 “1 Trường hợp phát sinh quan hệ thuộc phạm vi điều chỉnh pháp luật dân mà bên khơng có thỏa thuận, pháp luật khơng có quy định khơng có tập qn áp dụng áp dụng quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ dân tương tự Trường hợp áp dụng tương tự pháp luật theo quy định khoản Điều áp dụng nguyên tắc pháp luật dân quy định Điều Bộ luật này, án lệ, lẽ công bằng” Với cách tiếp cận thứ hai: vi phạm điều kiện có hiệu lực hợp đồng, nên HĐCNQSD đất bị coi vô hiệu toàn Cơ sở lập luận xuất phát từ Nghị 04/2003/NQ-HĐTP ban hành nhằm hướng dẫn quy định Pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1999 Tuy nhiên, PLHĐKT hết hiệu lực, văn hướng dẫn thi hành pháp lệnh hết hiệu lực (khoản Điều 154 Luật ban hành văn QPPL 2015) “4 Văn quy phạm pháp luật hết hiệu lực văn quy phạm pháp luật quy định chi tiết thi hành văn đồng thời hết hiệu lực” Do vậy, bên viện dẫn quy định Nghị công nhận hiệu lực hợp đồng Chúng cho rằng, thời điểm ký kết hợp đồng, chủ đầu tư không đủ điều kiện theo quy định pháp luật, đến thời điểm tranh chấp, chủ đầu tư đáp ứng điều kiện chủ thể, thực tiễn giải tranh chấp, quy định BLDS luật chuyên ngành có liên quan, xảy tranh chấp, có sở pháp lý để xác định chủ đầu tư đủ điều kiện lực chủ thể ký hợp đồng Hơn nữa, Nghị 04/2003/NQ-HĐTP “văn hướng dẫn áp dụng số quy định pháp luật việc giải vụ án kinh tế” “văn hướng dẫn chi tiết thi hành PLHĐKT năm 1999” Điều 19 Điều 21 Luật ban hành văn văn quy phạm pháp luật năm 2015 phân biệt Nghị định Chính phủ văn quy phạm pháp luật chi tiết điều, khoản, điểm giao luật, Nghị HĐTP để “hướng dẫn việc áp dụng thống pháp luật xét xử thông qua tổng kết việc áp dụng pháp luật, giám đốc việc xét xử.” Theo quy định Điều 124 BLDS năm 2015:“Khi bên xác lập giao dịch dân cách giả tạo nhằm che giấu giao dịch dân khác giao dịch dân giả tạo vơ hiệu, cịn giao dịch dân bị che giấu có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch vơ hiệu theo quy định Bộ luật luật khác có liên quan” Căn quy định nội dung thoả thuận HĐHT có đủ sở để xác định HĐHT giao dịch giả tạo che giấu HĐCNQSD đất mua bán nhà hình thành tương lai Thời điểm tại, QSD đất dự án đủ điều kiện chuyển nhượng chủ đầu tư đủ điều kiện ký kết HĐMBNO hình thành tương lai theo quy định Điều 188 “Điều kiện thực quyền chuyển nhượng,….góp vốn quyền sử dụng đất”, Điều 194 “Điều HỌC VIỆN TƯ PHÁP kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê” Luật Đất đai năm 2013, khoản Điều “Điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh”; Điều 37 “Nguyên tắc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất”; Điều 54 “Quyền kinh doanh bất động sản hình thành tương lai”; Điều 55 “Điều kiện bất động sản hình hình tương lai đưa vào kinh doanh” Luật KDBĐS năm 2014 Việc công nhận hợp đồng bị che giấu trường hợp có hợp đồng bị che giấu khơng vi phạm điều cấm luật không trái đạo đức xã hội Đây sở để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp khách hàng tham gia giao dịch với chủ đầu tư phù hợp với nguyên tắc quyền xét xử công Hiến pháp pháp luật bảo hộ 2.3 Xác định giá thị trường thoả thuận giá hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Về pháp lý yêu cầu buộc chủ đầu tư phải minh bạch giá xây dựng trước tiên cần có luận giải giá thị trường Theo Luật giá năm 2013, giá thị trường giá hàng hóa, dịch vụ hình thành nhân tố chi phối vận động thị trường định thời điểm, địa điểm định Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá (Ký hiệu: TĐGVN 02) Ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 Bộ trưởng Bộ Tài hướng dẫn: “Giá trị thị trường mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thơng tin, bên tham gia hành động cách có hiểu biết, thận trọng không bị ép buộc.” Đối với yêu cầu minh bạch giá xây dựng khách hàng yêu cầu phù hợp với nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật, tự thỏa thuận sở tôn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên, khơng trái quy định pháp luật Cơ sở yêu cầu minh bạch giá xây dựng điều chỉnh theo quy định Luật Xây dựng năm 2014, Nghị định 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 quản lý chi phí đầu tư xây dựng Nghị định 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2015 quy định chi tiết hợp đồng xây dựng Để có yêu cầu Tòa án chấp nhận, khách hàng tự thu thập chứng chứng minh giá thị trường xây dựng dự án khu vực Việc thu thập chứng chứng minh đơn giá bất hợp lý chủ đầu tư chứng thư thẩm định giá công ty bất động sản, đơn giá vật tư, vật liệu nhân công, địa bàn có tính chất tương tự để đưa phương pháp so sánh Bên cạnh đó, khách hàng lập bảng so sánh giá sở tham khảo khoản Điều 6, Nghị định 20/2017/NĐ-CP ngày 24/02/2017 quy định quản lý thuế doanh nghiệp có giao dịch liên kết, 3, Điều 2, Thơng tư 41/2017/TT-BTC ngày 28/04/2017 Bộ Tài (phương pháp so sánh giá giao dịch liên kết) hướng dẫn thực số điều Nghị định 20/2017/NĐ-CP Đây quy định giao dịch liên kết, quy định BLDS áp dụng tương tự pháp luật, bên viện dẫn quy định để làm pháp lý tham khảo đưa bảng so sánh giá Ngoài ra, khách hàng yêu cầu chủ đầu tư làm đơn đề nghị Tòa án yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin bất động sản, giá trị xây dựng nhà hình thành tương lai theo quy định Điều 58 Luật KDBĐS năm 2014, chủ đầu tư có nghĩa vụ cung cấp thơng tin sau: “1 Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin tiến độ xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước kiểm tra thực tế công trình Bên bán, bên cho th mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế cơng trình” Số 01/2020 - Năm thứ mười lăm 2.4 Xác định nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng án phí theo án phí có giá ngạch hay khơng có giá ngạch Xác định người có nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng án phí, trường hợp người khởi kiện nộp, miễn nộp tiền tạm ứng án phí dự tính số tiền tạm ứng án phí người khởi kiện phải nộp kỹ quan trọng luật sư tiếp xúc, trao đổi với khách hàng Xác định người khởi kiện có nghĩa vụ phải nộp tiền tạm ứng án phí mức tiền tạm ứng án phí luật sư vào nội dung tranh chấp, đối tượng tranh chấp, phạm vi yêu cầu người khởi kiện hướng dẫn Nghị số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý sử dụng án phí, lệ phí Tịa án (Nghị 326/QH) Theo quy định khoản 2, Điều 24 Nghị 326/QH “các loại án phí vụ án dân sự” xác định: vụ án dân khơng có giá ngạch vụ án mà yêu cầu đương số tiền xác định giá trị số tiền cụ thể Vụ án dân có giá ngạch vụ án mà yêu cầu đương số tiền tài sản xác định số tiền cụ thể13 Tùy vào tính chất loại tranh chấp (dân sự, nhân gia đình, kinh doanh- thương mại, lao động) mà mức án phí dân sơ thẩm loại vụ án dân khác Trong vụ án này, tiếp cận án phí có ý kiến cho luật sư cần tư vấn cho khách hàng đưa yêu cầu “chủ đầu tư làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng yêu cầu tiếp tục thực hợp đồng hợp tác đầu tư xây dựng nhà ở” để có áp dụng án phí khơng có giá ngạch Ý kiến khác lại cho rằng, dù có u cầu đương khơng phải số tiền, nhiên để xem xét yêu cầu khởi kiện đương xuất phát từ quan hệ hợp đồng mà quan hệ có đề cập đến giá trị chất vụ án có giá ngạch Chúng tơi cho rằng, để xác định vụ án có giá ngạch hay khơng có giá ngạch luật sư cần vào yêu cầu khởi kiện, phạm vi yêu cầu khởi kiện; tài liệu, chứng kèm theo quan hệ pháp luật tranh chấp việc thực quyền tự định đoạt đương lựa chọn quan hệ pháp luật tranh chấp phạm vi khởi kiện để xác định hoạt động xây dựng hồ sơ vụ án áp dụng biện pháp thu thập chứng Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện Ở vụ án này, phân tích có u cầu buộc thực hợp đồng Tòa án phải xem xét đánh giá tính hợp pháp giao dịch, trình thu thập chứng để xác định vi phạm hợp đồng bên, để xác định chênh lệnh giá xây dựng… Do vậy, không theo “bề mặt” yêu cầu mà phải xác định rõ chất tranh chấp xác định giá trị số tiền cụ thể để tính tạm ứng án phí theo án phí có giá ngạch phù hợp Thực tế trường hợp dễ dàng xác định số tiền tạm ứng án phí cụ thể, tranh chấp tài sản cần xác định giá trị Các sở tính tiền tạm ứng án phí dân sơ thẩm giá tài sản theo quy định ủy ban nhân dân cấp tỉnh; bảng giá Tổ chức thẩm định giá; giá tài sản thị trường địa phương… Cần phải xác định vụ án có giá ngạch từ chất yêu cầu đương Điều liên quan đến việc áp dụng biện pháp thu thập chứng định giá tài sản, xem xét thẩm định chỗ biện pháp thu thập chứng khác tương ứng với việc xem xét yêu cầu khởi kiện đương Có thể nói, quyền tự định đoạt đương tố tụng dân biểu mức độ tự do, dân chủ công dân Tinh thần chung pháp luật Việt Nam bảo vệ tối đa quyền cơng dân họ có quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm yêu cầu Tòa án giải Quyền khởi kiện, yêu cầu công dân phải xuất phát từ công bằng, lẽ phải, từ tinh thần chung pháp luật./ Hiện nay, theo quy định Nghị 326/QH mức án phí vụ án dân khơng có giá ngạch 300.000 đồng 13 ... xây dựng hồ sơ vụ án áp dụng biện pháp thu thập chứng Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện Ở vụ án này, phân tích có u cầu buộc thực hợp đồng Tòa án phải xem xét đánh giá tính hợp pháp giao dịch,... Việc đưa yêu cầu khởi kiện buộc thực hợp đồng phải sở hợp đồng hợp pháp Trường hợp đương không tranh chấp hợp đồng, xem xét yêu cầu Tòa án phải đánh giá điều kiện có hiệu lực hợp đồng hợp tác... quan hệ pháp luật đánh giá tính hợp pháp quan hệ Để thực tốt kỹ tư vấn yêu cầu cho khách hàng đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp họ, địi hỏi luật sư phải thông hiểu quy định pháp luật nội dung quyền