Tổng quan nghiên cứu
Công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm trong cho vay tại ngân hàng là một yếu tố thiết yếu, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của ngân hàng Nghiên cứu về định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt Nam đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an toàn và hiệu quả trong các giao dịch tín dụng.
Trong bài viết "Nam'", tác giả Ngô Thị Phương Thảo đã phân tích thực trạng thẩm định giá trong tín dụng của các ngân hàng thương mại, đồng thời đề xuất các giải pháp nhằm giảm thiểu rủi ro tín dụng Việc thẩm định giá bất động sản đã đóng góp tích cực vào kết quả kinh doanh của ngân hàng, giúp tăng trưởng tín dụng về tốc độ và chất lượng, đồng thời đảm bảo khả năng thanh khoản Tuy nhiên, tỷ lệ nợ khó đòi có đảm bảo bằng bất động sản vẫn cao, chủ yếu do tính thanh khoản của tài sản thấp Điều này cho thấy sự thiếu hụt trong cơ chế thống nhất về yêu cầu tài sản bảo đảm trước khi định giá, phản ánh các vấn đề chung của toàn hệ thống ngân hàng thương mại mà chưa phân tích sâu vào từng nhóm khách hàng cụ thể.
Trong luận văn của Bùi Quốc Lộc về việc hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Dầu Khí toàn cầu - chi nhánh Hoàn Kiếm, tác giả đã nêu rõ những điểm mấu chốt trong quy trình thẩm định giá, bao gồm việc xác minh thông tin hồ sơ khách hàng và lập kế hoạch thẩm định giá Quy trình này hiện còn nhiều lỗ hổng về thời gian và phương pháp kiểm định thông tin, dẫn đến sai sót và kết quả định giá không chính xác Tác giả đã đề xuất các giải pháp nhằm cải thiện quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm.
3 thiện công tác thẩm định giá giá trị BĐS tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Dầu Khí toàn cầu.
Các ngân hàng thường áp dụng hai phương pháp thẩm định giá là phương pháp so sánh thị trường và phương pháp chi phí, dẫn đến việc định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) chưa chính xác Tác giả Võ Ngọc Luân đã chỉ ra rằng các ngân hàng cần thiết lập cơ sở thống nhất cho từng loại tài sản bảo đảm, phù hợp với thực tế cho vay Việc kết hợp các phương pháp thẩm định để nâng cao hiệu quả là rất quan trọng Khi sử dụng phương pháp so sánh, chuyên viên cần chọn thông tin cụ thể và xác minh từ địa phương nơi bất động sản (BĐS) tọa lạc Đối với thẩm định giá trong tương lai, cán bộ thẩm định nên căn cứ vào thị trường BĐS thực tế thay vì hạch toán hay giá quyết toán công trình.
Tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng, tác giả Nguyễn Hữu Hoàng Anh đã chỉ ra hai lỗ hổng lớn trong công tác thẩm định giá bất động sản Thứ nhất, chuyên viên thẩm định gặp khó khăn trong việc thu thập dữ liệu liên quan đến bất động sản, dẫn đến việc tổng hợp thông tin mất nhiều thời gian và ảnh hưởng đến tiến độ thẩm định Thứ hai, thông tin chủ yếu được thu thập qua miệng, không được xác minh từ các nguồn đáng tin cậy, gây ra rủi ro về độ chính xác Hơn nữa, mặc dù các chuyên viên được đào tạo tại Agribank và AMC, nhưng vẫn chưa đủ kinh nghiệm chuyên môn để thực hiện hiệu quả công tác thẩm định giá.
Định giá của các chuyên viên tại Agribank hiện chưa phù hợp với các hoạt động cụ thể trong ngân hàng và thiếu sự nhạy bén trước những biến động của thị trường.
Dựa trên các nghiên cứu đã xem xét, tôi đã rút ra nhiều bài học cho khóa luận của mình, tập trung vào việc phát triển lý luận về thẩm định giá tài sản bảo đảm - bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại Nghiên cứu sẽ cung cấp nền tảng để phân tích và đánh giá thực trạng thẩm định giá tại phòng giao dịch Minh Khai, chi nhánh Hai Bà Trưng, đồng thời đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thẩm định giá tài sản bảo đảm tại phòng giao dịch này và Ngân hàng Quân đội nói chung.
Tính mới của đề tài
Đề tài đã hệ thống hóa một cách khoa học cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản, tạo nền tảng vững chắc cho việc nghiên cứu thực tiễn công tác thẩm định giá trong hoạt động cho vay tại đơn vị nghiên cứu một cách logic.
Hiện nay, chưa có nghiên cứu nào về việc sử dụng thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm cho hoạt động cho vay tại phòng giao dịch Minh Khai Điều này cho thấy sự cần thiết phải khám phá và phát triển đề tài này trong bối cảnh thực tiễn hiện tại.
Nghiên cứu đề tài này là cần thiết cho phòng giao dịch Minh Khai thuộc chi nhánh Hai Bà Trưng, nhằm xem xét và cải thiện hoạt động thẩm định giá Điều này giúp khắc phục những thiếu sót hiện có, từ đó nâng cao hiệu quả cho vay tại phòng giao dịch trong tương lai.
Trình bày những kết quả nghiên cứu chính của KLTN
Bài nghiên cứu đã phản ánh rõ được các quy trình cụ thể, chi tiết của MBBank
Quản lý trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) hiện còn nhiều hạn chế, với phương pháp định giá phụ thuộc quá nhiều vào thị trường và thông tin chưa được kiểm định đầy đủ Quy trình phê duyệt giá trị tài sản chỉ dừng lại ở thời điểm định giá mà chưa xem xét giá trị tương lai Để nâng cao chất lượng cho vay tín dụng, cần thiết phải thực hiện quy trình “tái thẩm định” một cách chặt chẽ, cụ thể và chi tiết theo yêu cầu của ngân hàng, nhằm bảo vệ lợi ích và quản lý tính thanh khoản của tài sản Tác giả cũng đề xuất các biện pháp và hướng đi mới để hoàn thiện công tác thẩm định giá TSBĐ trong cho vay cá nhân tại ngân hàng quân đội.
Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống cơ sở lý thuyết về định giá BĐS bảo đảm phục vụ hoạt động cho vay tại NHTM.
Phân tích và đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội (MB) là một nhiệm vụ quan trọng nhằm nâng cao hiệu quả quản lý rủi ro và tối ưu hóa quy trình cho vay Việc thẩm định giá chính xác không chỉ giúp ngân hàng đảm bảo lợi ích tài chính mà còn tạo niềm tin cho khách hàng Các yếu tố như phương pháp thẩm định, năng lực của đội ngũ thẩm định viên và quy trình thực hiện cần được xem xét kỹ lưỡng để cải thiện chất lượng dịch vụ.
Phòng giao dịch Minh Khai chi nhánh Hai Bà Trưng.
Bài viết này nêu rõ những vấn đề và hạn chế trong quy trình và phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm tại MBBank, phòng giao dịch Minh Khai, chi nhánh Hai Bà Trưng.
- Đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS tại MBBank - Phòng giao dịch Minh Khai chi nhánh Hai Bà Trưng.
Câu hỏi nghiên cứu
Công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm, đặc biệt là bất động sản, trong hoạt động cho vay khách hàng cá nhân của ngân hàng thương mại (NHTM) bao gồm các nội dung cơ bản như xác định giá trị thị trường của tài sản, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, và đánh giá tính hợp pháp của tài sản Ngoài ra, quy trình thẩm định cần tuân thủ các quy định pháp luật và tiêu chuẩn nghề nghiệp nhằm đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong việc định giá, từ đó giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay.
Hiện nay, công tác thẩm định tài sản bảo đảm - bất động sản (BĐS) trong cho vay khách hàng cá nhân tại phòng giao dịch Minh Khai đang diễn ra với nhiều thách thức và cơ hội Ưu điểm của quy trình thẩm định này bao gồm việc đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong việc định giá tài sản, giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng tồn tại một số khuyết điểm như thời gian thẩm định còn kéo dài và thiếu sự đồng bộ trong các tiêu chí đánh giá Việc cải thiện những vấn đề này sẽ góp phần nâng cao hiệu quả công tác thẩm định và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng.
- Phòng giao dịch cần phải làm gì để hoàn thiện công tác thẩm định tài sản bảo
TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM - BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Tổng quan về Tài sản bảo đảm phục vụ cho vay
1.1.1 Bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại a Khái niệm
Bảo đảm tiền vay là quy trình mà tổ chức tín dụng thực hiện các biện pháp nhằm giảm thiểu rủi ro, tạo dựng nền tảng kinh tế và pháp lý để có thể thu hồi các khoản nợ đã cho khách hàng vay.
(Điều 2.1, nghị định số 85/2002/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng)
Mục đích chính của việc bảo đảm tiền vay là giảm thiểu rủi ro cho tổ chức tín dụng (TCTD) Để đạt được điều này, TCTD áp dụng các hình thức bảo đảm phù hợp cho từng đối tượng khách hàng và thiết lập biện pháp xử lý các bảo đảm nhằm hạn chế tổn thất khi xảy ra rủi ro tín dụng Các hình thức bảo đảm tiền vay rất đa dạng và cần được lựa chọn cẩn thận để phù hợp với từng trường hợp cụ thể.
- Biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản:
+ Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay.
+ Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.
+ Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay.
- Biện pháp bảo đảm tiền vay trong trường hợp cho vay không có bảo đảm bằng tài sản
+ Tổ chức tín dụng chủ động lựa chọn khách hàng vay để cho vay không có bảo đảm bằng tài sản.
+ Tổ chức tín dụng nhà nước được cho vay không có bảo đảm bằng tài sản theo chỉ định của Chính phủ.
+ Tổ chức tín dụng cho cá nhân hộ gia đình nghèo vay có bảo lãnh bằng tín chấp của tổ chức đoàn thể chính trị xã hội.
1.1.2 Khái niệm tài sản bảo đảm phục vụ hoạt động cho vay
Tài sản bảo đảm có ba hình thức chính: vật hiện hữu, giấy tờ có giá trị và quyền tài sản.
- Tài sản bảo đảm là vật như phương tiện giao thông, kim khí đá quý, máy móc thiết bị, nguyên nhiên vật liệu, hàng hóa.
Tài sản bảo đảm bao gồm các giấy tờ có giá trị như trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, thương phiếu, tín phiếu và các giấy tờ khác có thể quy đổi ra tiền.
Tài sản bảo đảm bao gồm các quyền tài sản như quyền tác giả, quyền sở hữu công nghệ, quyền nhận bảo hiểm, quyền góp vốn kinh doanh, quyền khai thác tài nguyên và nhiều quyền tài sản khác.
Thế chấp tài sản là hành động mà một bên (bên thế chấp) sử dụng tài sản của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ mà không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp Tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp giữ, nhưng các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản này Tài sản thế chấp bao gồm nhiều loại hình khác nhau.
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản hoặc động sản có vật phụ, các vật phụ này cũng sẽ được coi là tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên liên quan.
Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản hoặc động sản kèm theo vật phụ, vật phụ gắn liền với tài sản đó sẽ được coi là tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác.
Trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, nếu tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của bên thế chấp, thì tài sản này cũng sẽ được coi là tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên.
Khi tài sản thế chấp được bảo hiểm, bên nhận thế chấp cần thông báo cho tổ chức bảo hiểm về việc tài sản đó đang được sử dụng làm thế chấp Trong trường hợp xảy ra sự kiện bảo hiểm, tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp.
* Nội dung thẩm định TSBĐ lần đầu
Khi lập hồ hơ sơ cho vay, NHTM thường xem xét thẩm định TSBĐ theo các khía cạnh sau:
+ Tính vững chắc về pháp lý
+ Thẩm định giá và xác định tỷ lệ cho vay tối đa
+ Khả năng chuyển nhượng / Khả năng rủi ro của tài sản / Khả năng quản lý tài sản của ngân hàng
+ Những vướng mắc có khả năng xảy ra nếu xử lý tài sản và biện pháp phòng ngừa.
Nội dung tái thẩm định tài sản bảo đảm (TSBĐ) được thực hiện định kỳ hàng quý, 6 tháng hoặc đột xuất Cán bộ thẩm định tiến hành tái thẩm định nhằm mục đích đánh giá lại giá trị và tình trạng của tài sản bảo đảm.
- Kiểm tra thực trạng của tài sản bảo đảm so với các thời điểm thẩm định trước đó
- Thẩm định lại giá trị tài sản tại thời điểm đó
Đánh giá việc tuân thủ các quy định liên quan đến bảo quản và sử dụng tài sản bảo đảm là rất quan trọng Điều này giúp kịp thời phát hiện và đề xuất các thay đổi cần thiết trong biện pháp quản lý tài sản, đảm bảo sự an toàn và hiệu quả trong quá trình bảo quản.
- Đối với tài sản hình thành trong tương lai, thực hiện giám sát kiểm tra quá trình hình thành tài sản bảo đảm.
1.1.3 Vai trò của tài sản bảo đảm tiền vay
Bảo đảm tiền vay không chỉ là nguồn thu nợ mà còn ảnh hưởng đến nghĩa vụ trả nợ, giúp ngăn chặn tình trạng lạm dụng và sử dụng vốn thiếu tính toán của khách hàng Vai trò của bảo đảm tiền vay rất quan trọng trong việc hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên trong quan hệ tín dụng ngân hàng Các bên trong hợp đồng tín dụng có quyền thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo đảm và các điều khoản trong giao dịch bảo đảm, điều này tạo ra cơ sở pháp lý quan trọng để giải quyết tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên Theo Điều 5 Nghị định 178/1999/NĐ-CP, Nhà nước bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan trong các giao dịch này.
Trong việc bảo đảm tiền vay, các bên có 10 quyền và lợi ích hợp pháp, với nguyên tắc không cho phép tổ chức hay cá nhân nào can thiệp trái pháp luật vào quá trình này Điều này giúp hạn chế tranh chấp, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động cho vay vốn của các tổ chức tín dụng (TCTD) và góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội.
Ngân hàng thương mại thường cho vay với giá trị khoản vay nhỏ hơn giá trị tài sản cầm cố, giúp người vay cân nhắc kỹ lưỡng trước khi vay, từ đó nâng cao hiệu quả đầu tư Việc này cũng đảm bảo rằng người vay tuân thủ các cam kết trong hợp đồng, tránh rủi ro bị ngân hàng phát mãi tài sản Ngược lại, nếu ngân hàng cho vay với số tiền lớn hơn giá trị tài sản bảo đảm, người vay có thể thấy rằng việc không trả nợ sẽ có lợi hơn, dẫn đến rủi ro cho ngân hàng.
Bất động sản làm tài sản bảo đảm phục vụ hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại
1.2.1 Khái quát chung về bất động sản
Theo Điều 174 Bộ Luật Dân sự, bất động sản được định nghĩa là các tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai, nhà ở và các công trình gắn liền với đất đai, có tính ổn định lâu dài.
1.2.2 Đặc điểm của bất động sản làm tài sản đảm bảo phục vụ hoạt động cho vay
Bất động sản (BĐS) có những đặc tính riêng biệt so với các tài sản khác, tạo nên giá trị độc đáo cho nó Đầu tiên, BĐS là tài sản gắn liền với đất đai, không thể di dời, và vì vậy luôn có vị trí cố định Giá trị và lợi ích của BĐS phụ thuộc vào vị trí cụ thể, chịu ảnh hưởng rõ rệt từ các yếu tố vùng và khu vực Do đó, các tổ chức tài chính cần đánh giá tác động của vị trí, bao gồm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và môi trường, khi định giá bất động sản.
BĐS cũng là một tài sản đặc biệt mang tính cá biệt Sự khác biệt của BĐS trước
Khi định giá bất động sản, cần chú ý đến 11 hướng về cảnh quan và ngoại cảnh, đồng thời xem xét tính dị biệt của từng cá thể Việc đánh giá không thể dập khuôn giữa các bất động sản mà phải dựa trên những yếu tố riêng biệt của từng tài sản.
Bất động sản (BĐS) chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các BĐS liền kề và có tác động lớn đến các hoạt động kinh tế xã hội Chẳng hạn, khi nhà nước triển khai các công trình như mở rộng đường hoặc xây cầu vượt, các BĐS xung quanh khu vực đó sẽ được hưởng lợi tích cực về vị trí và cơ hội kinh doanh.
Bất động sản không chỉ là tài sản có giá trị lớn mà còn có thời gian tồn tại lâu dài, được đánh giá qua cả tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế.
1.2.3 Điều kiện để bất động sản làm tài sản bảo đảm phục vụ hoạt động cho vay
Trong Khoản 8 Điều 7 Luật doanh nghiệp 2014, để trở thành tài sản đảm bảo, tài sản phải đáp ứng ba điều kiện, đó là:
+ Phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên đảm bảo (trừ các trường hợp ngoại lệ).
+ Là tài sản không cấm giao dịch.
+ Là tài sản xác định được.
Tuy nhiên, việc xác định thời điểm đảm bảo cả ba điều kiện không được nêu rõ.
Khi thực hiện hợp đồng, bên đảm bảo và bên nhận đảm bảo có thể thống nhất về những thời điểm quan trọng mà chỉ cần đáp ứng ba điều kiện cần thiết, mà không nhất thiết phải thỏa mãn tất cả các thời điểm.
Mặt khác, theo Thông tư ra đời ngày 19/05/2013 của ngân hàng nhà nước này, để trở thành tài sản đảm bảo cần đáp ứng các điều kiện sau:
+ Thuộc quyền sở hữu hoặc quản lý, sử dụng của khách hàng.
+ Tài sản không thuộc nhóm cấm trao đổi, cầm cố thế chấp
+ Không thuộc diện tranh chấp.
Công tác thẩm định giá BĐS làm tài sản bảo đảm phục vụ cho vay
* Thẩm định giá bất động sản:
Theo Điều 4 - Pháp lệnh giá số 40, thẩm định giá là quá trình đánh giá giá trị tài sản dựa trên thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế Điều này có nghĩa là thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản, phù hợp với giá thị trường, nhằm phục vụ cho các mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Thẩm định giá bất động sản là quá trình đánh giá giá trị của tài sản liên quan đến đất đai, bao gồm cả nhà ở và công trình xây dựng Bất động sản có hai khía cạnh chính: khía cạnh vật chất, bao gồm các tài sản hữu hình như đất đai và công trình, và khía cạnh pháp lý, liên quan đến quyền lợi như quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê và quyền thừa kế.
* Công tác thẩm định giá:
Thẩm định giá bất động sản là hoạt động của các tổ chức chuyên nghiệp thực hiện đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản gắn liền với đất đai Quy trình này được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo tính minh bạch, khách quan và bảo mật thông tin cho chủ sở hữu tài sản Vai trò của công tác thẩm định giá bất động sản rất quan trọng, góp phần định hình thị trường và hỗ trợ các quyết định đầu tư hiệu quả.
Việt Nam đang hội nhập kinh tế nhanh chóng và đạt được nhiều thành tựu lớn, khiến việc thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản, trở nên quan trọng hơn bao giờ hết Nhận thức đúng đắn về giá trị bất động sản không chỉ giúp minh bạch thị trường mà còn thúc đẩy sự phát triển của thị trường tài sản trong nước và quốc tế Mục đích của việc thẩm định giá ảnh hưởng trực tiếp đến cách sử dụng tài sản, phản ánh lợi ích mà tài sản đó mang lại cho chủ sở hữu.
Trong mỗi công việc hay giao dịch, 13 thế được xác định rõ ràng Đặc biệt, trong lĩnh vực ngân hàng thương mại, việc định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng, giúp xác định giá trị tài sản phục vụ cho cầm cố, thế chấp và định giá hợp đồng bảo hiểm tài sản.
Quá trình xác định giá trị thực của bất động sản (BĐS) là rất quan trọng cho các hoạt động kinh tế, giúp thúc đẩy BĐS tham gia vào giao dịch, giải quyết mâu thuẫn về giá cả, từ đó làm lành mạnh hóa thị trường và giảm thiểu tranh chấp giá giữa các bên liên quan.
1.3.2 Các nguyên tắc định giá bất động sản phục vụ cho vay tại NHTM
Một là: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và tối ưu
Nguyên tắc này cho phép sử dụng tài sản một cách hợp pháp nhằm tạo ra lợi nhuận ròng hoặc giá trị hiện tại thuần lớn nhất tại thời điểm định giá tài sản.
Hai là: Nguyên tắc cung cầu
Giá tài sản được xác định bởi sự tương tác giữa cung và cầu trên thị trường tại thời điểm định giá Trong đó, giá có xu hướng tăng khi cầu cao và giảm khi cung nhiều.
Khi định giá tài sản, việc xem xét các yếu tố cung và cầu trên thị trường là rất quan trọng Cần phải phân tích và đánh giá toàn diện tác động của những yếu tố này đến giá trị của tài sản.
Ba là: Nguyên tắc sự thay thế
Giá trị của tài sản được định giá thường gắn liền với giá trị của các tài sản thay thế Một người mua thận trọng sẽ không chi trả nhiều hơn cho một tài sản tương tự có thể thay thế trên thị trường mở.
Nguyên tắc định giá tài sản cho rằng trong trường hợp có hai tài sản có tính hữu ích tương đương, tài sản nào có mức giá chào bán thấp hơn sẽ được ưu tiên bán trước.
Bốn là: Nguyên tắc dự kiến các lợi ích có được của tài sản trong tương lai
Khi ước tính giá trị tài sản, cần chú trọng đến triển vọng tương lai thay vì chỉ dựa vào quá khứ Định giá tài sản là quá trình dự đoán lợi ích có thể mang lại trong tương lai.
Quyền sở hữu tài sản trong tương lai có thể tạo ra 14 lợi ích đáng kể Những dự đoán và kế hoạch của người mua hoặc chủ sở hữu sẽ tác động trực tiếp đến giá trị của tài sản.
Năm là: Nguyên tắc cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển của nó
Giá bán của một vị trí đất đai không nhất thiết là mảnh đất ở vị trí liền kề cũng phải có một giá trị như vậy.
Khi thực hiện công việc định giá tài sản, người định giá cần xem xét sự cân bằng trong việc sử dụng đất và phát triển cộng đồng xã hội, đồng thời phải tuân thủ các chính sách quy hoạch và nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả.
Nguyên tắc sự hài hoà của các yếu tố là yếu tố quan trọng trong bất động sản, trong đó giá tối đa được xác định khi có sự đồng nhất hợp lý về kinh tế và xã hội trong khu vực Điều này bao gồm sự hài hoà giữa các thể chế, luật lệ và lợi ích kinh tế của các bên liên quan, cũng như sự phù hợp với tâm lý tiêu dùng.
1.3.3 Các phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay tại NHTM
Khái quát chung về tình hình hoạt động kinh doanh của MBBank - Phòng
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của ngân hàng Quân đội
Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội (MBBank) là một doanh nghiệp thuộc Quân đội Nhân dân Việt Nam, trực thuộc Bộ Quốc phòng Ngân hàng hiện có các cổ đông chính như Vietcombank, Viettel và Tổng Công ty Trực thăng Việt Nam Ngoài việc cung cấp dịch vụ ngân hàng, MBBank còn tham gia vào các tổ chức dịch vụ môi giới chứng khoán và quản lý quỹ Hiện tại, MBBank đã phát triển mạng lưới với hơn 100 phòng giao dịch và 180 điểm giao dịch trên 48 tỉnh thành phố Việt Nam, cùng với các phòng giao dịch tại Campuchia và Lào.
Ngân hàng Quân Đội, một trong những ngân hàng thương mại cổ phần được thành lập sớm, đã khẳng định vị thế vững chắc trong hệ thống ngân hàng Việt Nam Dưới sự lãnh đạo của Bộ Quốc phòng, MB Bank hiện nằm trong top 6 ngân hàng hàng đầu về tổng tài sản Trong những năm qua, ngân hàng đã đạt được nhiều thành công đáng ngưỡng mộ, thể hiện sự phát triển mạnh mẽ và ổn định.
• Năm 2005 đạt danh hiệu Anh hùng lao động
• Năm 2009 đạt danh hiệu huân chương lao động hạng Ba
• Năm 2013 đạt danh hiệu Ngân hàng nội địa tốt nhất Việt Nam 2013
• Năm 2014 đạt huân chương lao động Hạng Nhất
28 hàng Quân đội - chi nhánh Hai Bà Trưng ngày 21/7/2008 Chi nhánh Minh Khai trước kia nay chuyển thành PGD Minh Khai trực thuộc chi nhánh Hai Bà Trưng.
Từ những ngày đầu thành lập, MBBank Minh Khai đã kiên định với mục tiêu trở thành người bạn đáng tin cậy của khách hàng, nơi họ gửi gắm niềm tin và ước mơ Sau 5 năm hoạt động, phòng giao dịch đã phát triển đội ngũ gần 60 cán bộ, nhân viên trẻ trung, năng động và có trình độ chuyên môn cao, với 100% nhân viên đạt trình độ đại học và trên đại học.
Phòng giao dịch đã đạt được nhiều thành tựu trong kinh doanh và hoạt động xã hội, được Hội đồng thi đua Ngân hàng Quân Đội trao tặng nhiều phần thưởng, bao gồm Phòng giao dịch Xuất sắc năm 2008, Phòng giao dịch tốt biểu dương năm 2009 và 2017, cùng với Phòng giao dịch Xuất sắc năm 2018 và Phòng giao dịch tốt biểu dương Kỳ 1 năm 2019 Đặc biệt, nhân kỷ niệm 5 năm thành lập Ngân hàng MB Minh Khai, ngân hàng đã vinh dự nhận Bằng khen từ UBND thành phố Hà Nội và Thống đốc Ngân hàng Nhà Nước nhờ thành tích xuất sắc trong suốt 5 năm hoạt động.
Ban giám đốc : Gồm 1 giám đốc và 3 phó phòng:
Hình 2.1: Cơ cấu tổ chức ban lãnh đạo phòng giao dịch
(Nguồn: Phòng tổ chức nhân sự- Ngân hàng TMCP Quân Đội)
Các phòng ban : Có 5 phòng ban với các chức năng thực hiện khác nhau:
Phòng ngân quỹ đảm nhận chức năng thu chi tiền mặt và ngân phiếu thanh toán dựa trên chứng từ kế toán Bên cạnh đó, phòng còn thực hiện việc điều chuyển tiền và quản lý các tài sản thế chấp một cách hiệu quả.
Phòng hành chính chịu trách nhiệm quản lý bộ phận nhân sự và hành chính, mua sắm trang thiết bị cho ngân hàng, cũng như quản lý tài sản chung của cơ quan Ngoài ra, phòng còn thực hiện kiểm tra và kiểm soát nội bộ để đảm bảo hoạt động hiệu quả.
- Phòng kinh doanh: Có nhiệm vụ huy động, bán các sản phẩm tín dụng của ngân hàng.
Phòng hỗ trợ có vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ đội kinh doanh phòng QHKH, bao gồm việc rà soát giấy tờ, ký và lưu trữ hồ sơ khách hàng sau khi hoàn tất quy trình giải ngân.
- Phòng kế toán: Trả lương cho cán bộ nhân viên, thanh toán các khoản chi phí công tác đi lại cho cán bộ chuyên viên tại phòng giao dịch.
2.1.3 Tổng quan kết quả kinh doanh MB Bank - Phòng giao dịch Minh Khai a Công tác huy động vốn
Trong những năm qua, Phòng giao dịch MB Minh Khai đã chú trọng đến việc huy động vốn với mục tiêu "huy động để cho vay" Để đáp ứng nhu cầu cho vay ngày càng cao, ngân hàng cần tăng cường hoạt động huy động vốn, mở rộng và phát triển đa dạng các hình thức, biện pháp, cũng như các kênh huy động từ nhiều nguồn trong các thành phần kinh tế xã hội.
Biểu đồ 4.1 cho thấy kết quả huy động vốn của phòng giao dịch MB Minh Khai, với tổng vốn huy động liên tục gia tăng qua các năm.
Tổng số vốn huy động trong năm 2017 đạt 387 tỷ đồng, và tăng lên 635 tỷ đồng vào năm 2018, tương ứng với mức tăng 64,1% (248 tỷ đồng) Mặc dù thị trường lãi suất huy động có nhiều biến động phức tạp trong năm 2019, nhưng việc triển khai các sản phẩm huy động vốn như tiết kiệm thông minh và kì phiếu dự thưởng đã thu hút được nguồn vốn từ người dân Đồng thời, công tác giới thiệu sản phẩm và chính sách chăm sóc khách hàng thường xuyên cũng góp phần vào sự thành công này.
Giá vàng tăng cao không ổn định và sự biến động lớn của tỷ giá USD ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu gửi tiền tiết kiệm của người dân Nhận thức được tầm quan trọng của công tác huy động vốn đối với sự phát triển của phòng giao dịch và hệ thống Ngân hàng TMCP Quân Đội, phòng giao dịch Minh Khai luôn chú trọng phát triển các lợi thế cạnh tranh Để thu hút khách hàng, phòng giao dịch áp dụng nhiều phương thức tiếp cận, bao gồm việc tặng quà tri ân cho khách hàng giao dịch với khối lượng lớn, mở rộng các dịch vụ tiện ích và cung cấp dịch vụ giao thẻ tận nhà.
Biểu đồ 2.1: Tổng vốn huy động của Phòng giao dịch MB Minh Khai 2017-2019 Đơn vị: Tỷ đồng
0 long vốn huy động □ Iỗng vốn hnỵ động, 2019 951
(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh 2017-2019 tại phòng giao dịch MBBankMinh Khai)
31 b Công tác sử dụng vốn
Biểu đồ 2.2: Tổng dư nợ cho vay tại Phòng giao dịch MB Minh Khai 2017-2019 Đơn vị: Tỷ đồng
(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh 2017-2019 tại phòng giao dịch MBBank Minh Khai)
Năm 2017, dư nợ của phòng giao dịch đạt 1233 tỷ đồng, và đến năm 2018, con số này tăng lên 1633 tỷ đồng, tương đương mức tăng 32,4% Tuy nhiên, trong năm 2019, tổng dư nợ cho vay chỉ tăng nhẹ lên 1857 tỷ đồng, với tỷ lệ tăng 13,7%, cho thấy sự giảm sút so với năm trước Nguyên nhân của sự suy giảm này là do lãi suất tăng cao, làm giảm khả năng hoàn trả và gây khó khăn trong việc thu hồi nợ.
Phòng giao dịch Minh Khai của MBBank cung cấp nhiều loại hình cho vay đa dạng, đáp ứng nhu cầu và mong muốn của khách hàng Ngoài các sản phẩm đặc trưng, phòng giao dịch còn hỗ trợ cho vay tiêu dùng, cho vay mua xe hơi và cho vay định cư du học, mang lại sự tiện lợi cho người sử dụng dịch vụ.
Phòng giao dịch MB Minh Khai đã thành công trong việc huy động vốn, giúp kiểm soát nguồn vốn hiệu quả cho hoạt động kinh doanh Hoạt động cho vay tại đây được thực hiện theo phương châm an toàn và hiệu quả, đảm bảo khả năng sinh lời cao đồng thời duy trì thanh khoản cho ngân hàng.
Phòng giao dịch đã cố gắng trong việc sử dụng vốn và đạt được kết quả đáng khích lệ qua bảng sau:
Bảng 2.1: Cơ cấu dư nợ cho vay tại phòng giao dịch MB Minh Khai 2017-2019 Đơn vị: Tỷ đồng
Số tiền Số tiền Số tiền
(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh 2017-2019 tại MBBank phòng giao dịch Minh Khai)
Kinh doanh ngoại tệ và
Trong giai đoạn 2017-2019, hoạt động cho vay chủ yếu diễn ra bằng VNĐ, với tỷ trọng cho vay nội tệ luôn chiếm hơn 98% tổng dư nợ Ngược lại, tỷ lệ cho vay bằng ngoại tệ rất nhỏ và không đáng kể.
Thực trạng công tác thẩm định giá TSBĐ - bất động sản trong cho vay tại
MBBank - Phòng giao dịch Minh Khai thuộc chi nhánh Hai Bà Trưng thông qua ví dụ cụ thể
2.2.1 Cơ sở pháp lý và các quy định tại Ngân hàng Quân Đội để phục vụ công tác thẩm định giá bất động sản tại MB phòng giao dịch Minh Khai chi nhánh Hai Bà
Trưng a Hệ thống các văn bản, quy định về thẩm định giá bất động sản hiện hành
Hình thức thẩm định giá Đặc điểm Quy trình
+ Thông tư số 06/2014/TT-BTC về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 13, ban hành ngày 07 tháng 01 năm 2014.
Các quy định về thẩm định giá tài sản yêu cầu cụ thể về việc thành lập và hoạt động của Hội đồng thẩm định giá, cũng như các thủ tục giấy tờ liên quan Những nguyên tắc này đảm bảo giá trị của tài sản bảo đảm và thúc đẩy quá trình luân chuyển vốn sản xuất kinh doanh của chủ sở hữu Đối với hoạt động định giá tại Ngân hàng Quân đội, nội dung và yêu cầu cụ thể cần được tuân thủ để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả của quá trình định giá.
- Tất cả TSBĐ sẽ phải được định giá theo đúng nội quy của MB từng thời kỳ (thời điểm, phân luồng, nội dung, phương thức, ).
- Hoạt động định giá TSBĐ tuân thủ đầy đủ các nguyên tắc sau:
Việc định giá bất động sản không phụ thuộc vào yếu tố khách hàng hoặc mối quan hệ tín dụng của họ với ngân hàng MB, bao gồm xếp hạng tín dụng, giá trị phương án cấp tín dụng, cũng như tình trạng và lịch sử quan hệ tín dụng.
+ Nguyên tắc khách quan: Việc định giá BĐS phải căn cứ vào bản chất, hiện trạng của BĐS, quy định pháp luật và MB từng thời kỳ.
Nguyên tắc thận trọng trong định giá bất động sản yêu cầu đánh giá khả năng thu hồi toàn bộ nghĩa vụ của khách hàng, được đảm bảo bởi tài sản mà khách hàng đã thế chấp với ngân hàng MB.
+ Nguyên tắc thống nhất: Giá trị BĐS có thể bao gồm hoa hồng, lợi tức, lợi thế và quyền tài sản phát sinh từ BĐS đó.
Việc thẩm định giá bất động sản được thực hiện dựa trên nguyên tắc thanh tra và khảo sát trực tiếp tài sản Quá trình này bao gồm việc tìm hiểu, phân tích và đánh giá một cách toàn diện các khía cạnh của bất động sản, với các yếu tố không giới hạn.
+ Xác định giá trị định giá BĐS + Cơ sở hoặc mức giá tham chiếu để xác định giá trị BĐS + Tính pháp lý của BĐS
+ Tính khả mại của BĐS + Yếu tố hạn chế quyền sở hữu, sử dụng, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, của BĐS.
Các yếu tố tiềm ẩn rủi ro đối với bất động sản cần được xem xét kỹ lưỡng, bao gồm biến động kinh tế và chính sách quản lý Dự báo xu hướng giá trị bất động sản trong ít nhất một năm tới có thể sẽ chịu ảnh hưởng từ các yếu tố này, đòi hỏi các nhà đầu tư cần thận trọng trong quyết định của mình Ngoài ra, quy định về phân luồng định giá tài sản bảo đảm của khách hàng tại Ngân hàng Quân đội cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị và tính thanh khoản của bất động sản.
Ngân hàng Quân đội áp dụng ba phương pháp thẩm định giá khác nhau để tối ưu hóa hiệu quả công tác thẩm định giá bất động sản, đồng thời giảm thiểu thời gian và chi phí Việc lựa chọn phương pháp thẩm định phù hợp còn phụ thuộc vào giá trị của từng tài sản bảo đảm.
Bảng 2.4 Các luồng thẩm định giá tại MB Bank Đơn vị kinh doanh tự thẩm định giá
Cán bộ Ngân hàng cần dựa vào hợp đồng mua bán nhà đất của khách hàng để xác định lại giá trị bất động sản, đồng thời yêu cầu hóa đơn chứng từ chứng minh quyền sở hữu đất của khách hàng.
Chuyên viên quan hệ khách hàng cá nhân sẽ sử dụng kết quả thẩm định giá từ đơn vị kinh doanh để lập báo cáo, sau đó gửi đánh giá lên giám đốc phòng giao dịch để xem xét và phê duyệt Đơn vị kinh doanh chịu trách nhiệm hoàn toàn về các đề xuất trong báo cáo thẩm định giá Việc định giá tài sản bảo đảm được thực hiện thông qua công ty MBAMC.
Nghiệp vụ TĐG MBAMC nhằm hỗ trợ Ngân hàng tách bạch giữa khâu thẩm định và cho vay, đảm bảo tính an toàn cho hệ thống
Chuyên viên phòng quan hệ khách hàng cá nhân sẽ chuyển hồ sơ đã được xác minh đầy đủ của khách hàng tới MBAMC để xử lý tài sản Trước khi giải ngân, cần có chứng thư định giá từ MBAMC để thực hiện công tác thẩm định giá.
Công ty định giá độc lập được Ngân hàng TMCP
Quân đội chấp thuận sử dụng dịch vụ định giá
Tài sản định giá trong trường hợp này có thể là bất cứ tài sản nào của khách hàng nhằm mục đích chính xác, khách quan.
Chuyên viên quan hệ khách hàng thu thập và chuyển hồ sơ của khách hàng đến công ty TĐG trung gian để hỗ trợ định giá, nhưng khách hàng cần lưu ý rằng sẽ phải trả một khoản phí cao.
STT Cấp phê duyệt phương án
Loại TSBĐ Giá trị TSBĐ/
Giá trị phương án Đơn vị định giá lần đầu
Từ Giám đốc Phòng giao dịch trở xuống
Tất cả Tất cả Đơn vị kinh doanh MBAMC Công ty định giá độc lập
^2 Cao hơn Giám đốc Phòng giao dịch Đối với bất động sản
