8. Kết cấu khóa luận
1.3.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá BĐS trong hoạt
động cho
vay của NHTM
a. Nhân tố bên trong
- Trình độ của đội ngũ cán bộ thẩm định giá:
Trong quá trình thẩm định giá, cán bộ thẩm định luôn đóng vai trò quan trọng. Họ chính là những người trực tiếp tiến hành hoạt động thẩm định giá BĐS. Thẩm định giá đòi hỏi cán bộ thẩm định không những phải có kiến thức sâu về nghiệp vụ, am hiểu các lĩnh vực cho vay, đầu tư của ngân hàng mà hiểu biết các vấn đề liên quan như thuế, môi trường, thị trường, khoa học công nghệ,,, Do vậy, phần nào hiệu quả của công tác thẩm định giá thuộc vào chất lượng của nhân tố con người. Sự hiểu biết toàn bộ những kiến thức khoa học, kinh tế, xã hội mà người thẩm định có được thông qua đào tạo hay tự bồi dưỡng kiến thức mà có. Kinh nghiệm, kỹ năng là những gì tích luỹ thông qua hoạt động thực tiễn, năng lực là khả năng nắm bắt, xử lý công việc trên cơ sở các tri thức kiến thức đã được tích luỹ. Tính kỉ luật cao, phẩm chất đạo đức tốt là điều kiện để đảm bảo cho chất lượng thẩm định. Ngược lại, chuyên viên thẩm định không có kỷ luật, đạo đức không tốt sẽ gây ra những hậu quả nghiêm trọng về sau, ảnh hưởng đến chính ngân hàng và chính bản thân khách hàng.
Để đạt được chất lượng tốt trong công tác thẩm định giá, yêu cầu quan trọng đầu tiên đối với các cán bộ thẩm định là phải nắm vững chuyên môn nghề nghiệp, phải nắm
25
vững các văn bản pháp luật, các chế độ chính sách do Nhà nước quy định đối với các lĩnh vực: doanh nghiệp, xây dựng cơ bản, tài chính kế toán...
Như vậy, cán bộ thẩm định là một trong những nhân tố quyết định chất lượng thẩm định giá. Do vậy, muốn hoàn thiện tốt công tác thẩm định giá BĐS, trước hết bản thân trình độ kiến thức, năng lực đạo đức của các cán bộ thẩm định phải được nâng cao.
- Cơ sở vật chất phục vụ quá trình thẩm định giá:
Hiện nay, khoa học kỹ thuật và công nghệ hiện đại đã được sử dụng để phục vụ tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội. Đặc biệt là công nghệ thông tin đã được ứng dụng trong ngành ngân hàng làm tăng khả năng thu nhập, xử lý và lưu trữ thông tin một cách hiệu quả hơn và giúp cho chuyên viên ngân hàng tra cứu thông tin khách hàng một cách dễ dàng. Trên cơ sở đó cung cấp thông tin cho việc thẩm định giá BĐS một cách có hiệu quả hơn. Hiện nay có rất nhiều phần mềm chuyên dùng cho doanh nghiệp nói chung và cho công tác thẩm định nói riêng được thuận tiện hơn. Các chuyên viên có thể sắp xếp, lưu trữ một khối lượng thông tin khá lớn để rút ngắn thời gian, các chỉ tiêu cần tính toán đã được cài đặt, chỉ cần nạp số liệu và máy sẽ cho các chỉ tiêu như: NPV, IRR, PI....Nhưng nếu máy hoặc các chương trình có sự cố thì sẽ cho kết quả thẩm định không chính xác, đòi hỏi các cán bộ phải xem xét lại các kết quả thẩm định để cho một kết luận chính xác.
- Các quy định, điều luật về TĐG BĐS của NHTM cũng là một nhân tố ảnh hưởng lớn đến công tác thẩm định giá tại các NHTM.
b. Nhân tố bên ngoài
- Những quy định pháp lý của Nhà nước về hoạt động thẩm định giá BĐS: Để xác định được giá trị BĐS một cách đúng đắn đòi hỏi chuyên viên TĐG phải nắm rõ
được những quy định pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từng giao dịch cụ
thể có
thể liên quan đến BĐS cần thẩm định. Để có được những thông tin chính xác và tin cậy
26
- Thị trường .giao dịch BĐS tại thời điểm thẩm định có tác động rất lớn đến việc kết hợp với các phương pháp được sử dụng trong quá trình TĐS của chuyên viên ngân
hàng. Công tác thẩm định giá cũng chịu ảnh hưởng của mặt bằng chung thị trường BĐS
tại thời điểm thẩm định.
- Nhân tố khách hàng: Mỗi khách hàng sẽ có những nhu cầu khác nhau, tâm lý tiêu dùng, tập quán dân cư cũng ảnh hưởng một cách đáng kể. Ví dụ tâm lý không muốn
ở nhà đất, muốn ở chung cư để có những tiện nghi cuộc sống tốt hơn, giá trị BĐS với
người này có thể cao nhưng đối với người khác thì chưa chắc. Chính vì thế đòi hỏi chuyên viên có sự am hiểu về tập quán dân dư và cũng biết cách phân tích tâm lý
27
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM - BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI (MB) - PHÒNG GIAO DỊCH MINH KHAI THUỘC CHI NHÁNH HAI BÀ TRƯNG
2.1. Khái quát chung về tình hình hoạt động kinh doanh của MBBank - Phòng giao
dịch Minh Khai
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của ngân hàng Quân đội
Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội (tên giao dịch tiếng Anh là Military Commercial Joint Stock Bank), hay gọi tắt là Ngân hàng Quân đội, hay viết tắt là ngân hàng TMCP Quân đội hoặc MBBank, là một doanh nghiệp của Quân đội Nhân dân Việt Nam trực thuộc Bộ Quốc phòng. Các cổ đông chính hiện tại của Ngân hàng Quân đội là Vietcombank, Viettel, và Tổng Công ty Trực thăng Việt Nam. Bên cạnh việc cung cấp dịch vụ ngân hàng, Ngân hàng Quân đội còn là thành viên các tổ chức dịch vụ môi giới về chứng khoán, quản lý quỹ,.. .Hiện nay MBBank đã có mạng lưới khắp quốc gia Việt Nam với hơn 100 phòng giao dịch và 180 điểm giao dịch dọc khắp 48 tỉnh thành phố. Tại nước ngoài, hiện tại MBBank có phòng giao dịch tại Campuchia và Lào.
Là một trong những ngân hàng được thành lập sớm so với các ngân hàng thương mại cổ phần khác. Với chức năng kinh doanh ngân hàng thì Ngân hàng Quân Đội ngày càng khẳng định được vị thế của mình ở hệ thống ngân hàng Việt Nam. Dưới sự lãnh đạo của Bộ Quốc phòng MB Bank là một trong 6 ngân hàng thuộc top đầu về nắm giữ tổng tài sản. Trong những năm qua ngân hàng không ngừng đạt được nhiều thành công đáng ngưỡng mộ:
• Năm 2005 đạt danh hiệu Anh hùng lao động
• Năm 2009 đạt danh hiệu huân chương lao động hạng Ba
• Năm 2013 đạt danh hiệu Ngân hàng nội địa tốt nhất Việt Nam 2013
28
hàng Quân đội - chi nhánh Hai Bà Trưng ngày 21/7/2008. Chi nhánh Minh Khai trước kia nay chuyển thành PGD Minh Khai trực thuộc chi nhánh Hai Bà Trưng.
Ngay từ những buổi đầu thành lập, MBBank Minh Khai luôn kiên trì với khát vọng chung của Ngân hàng Quân Đội là trở thành một người bạn vững vàng tin cậy, nơi mọi người trao gửi niềm tin và ước mơ của mình. Qua 5 năm hoạt động, phòng giao dịch đã xây dựng được một tập thể cán bộ, nhân viên gần 60 người, một đội ngũ nhân sự trẻ, khỏe, năng động, có trình độ chuyên môn cao, dám nghĩ, dám làm, 100% trình độ đại học và trên đại học.
Với những thành tựu trong kinh doanh và các hoạt động xã hội khác, phòng giao dịch vinh dự được hội đồng thi đua Ngân hàng Quân Đội trao tặng các phần thưởng: Phòng giao dịch Xuất sắc năm 2008; Phòng giao dịch tốt biểu dương năm 2009, 2017; Phòng giao dịch Xuất sắc năm 2018; Phòng giao dịch tốt biểu dương Kỳ 1 năm 2019. Đặc biệt, nhân dịp kỷ niệm 5 năm thành lập Ngân hàng MB Minh Khai, MB Minh Khai vinh dự nhận Bằng khen của UBND thành phố Hà Nội và Thống đốc Ngân hàng Nhà Nước vì có thành tích xuất sắc trong suốt 5 năm hoạt động.
2.1.2. Cơ cấu tổ chức
Ban giám đốc : Gồm 1 giám đốc và 3 phó phòng:
Hình 2.1: Cơ cấu tổ chức ban lãnh đạo phòng giao dịch
29
Các phòng ban : Có 5 phòng ban với các chức năng thực hiện khác nhau: - Phòng ngân quỹ: Với chức năng thu - chi tiền mặt ngân phiếu thanh toán trên
chứng từ kế toán chuyển sang, ngoài ra còn thực hiện công tác điều chuyển tiền quản lý
các tài sản thế chấp.
- Phòng hành chính: Quản lý bộ phận nhân sự và hành chính, mua sắm trang thiết bị cho ngân hàng, quản lý tài sản chung của cơ quan. Bên cạnh đó kiểm tra và kiểm soát
nội bộ.
- Phòng kinh doanh: Có nhiệm vụ huy động, bán các sản phẩm tín dụng của ngân hàng.
- Phòng hỗ trợ: Có nhiệm vụ hỗ trợ đội kinh doanphòng QHKH trong việc rà soát giấy tờ, ký, lưu trữ hồ sơ khách hàng sau khi thực hiện giải ngân.
- Phòng kế toán: Trả lương cho cán bộ nhân viên, thanh toán các khoản chi phí công tác đi lại cho cán bộ chuyên viên tại phòng giao dịch.
2.1.3. Tổng quan kết quả kinh doanh MB Bank - Phòng giao dịch Minh Khai a. Công tác huy động vốn
Trong những năm qua, Phòng giao dịch MB Minh Khai rất quan tâm đến công tác huy động vốn với định hướng “huy động để cho vay”. Để nâng cao và đáp ứng nhu cầu cho vay thì ngân hàng sẽ phải tăng cường hoạt động huy động vốn, làm phong phú hóa nguồn vốn bằng việc mở rộng, phát triển các hình thức, biện pháp, các kênh huy động vốn từ mọi nguồn ở các thành phần kinh tế xã hội.
Qua biểu đồ 4.1 về kết quả huy động vốn của phòng giao dịch MB Minh Khai, ta có thể thấy tổng vốn huy động đã không ngừng tăng qua các năm.
Năm 2017 tổng số vốn huy động đạt 387 tỷ đồng. Đến năm 2018, số vốn huy động đạt 635 tỷ đồng, tăng 248 tỷ đồng hay tăng 64,1% so với năm 2017. Đến năm 2019, tình hình thị trường lãi suất huy động có nhiều diễn biến phức tạp tuy nhiên với việc triển khai nhiều sản phẩm huy động vốn như tiết kiệm thông minh, kì phiếu dự thưởng,.. .đã thu hút được nguồn vốn trong dân cư. Bên cạnh đó, công tác giới thiệu sản phẩm, quan tâm khách hàng luôn, có chính sách thường xuyên đối với các khách hàng có nguồn tiền
30 với năm 2018.
Giá vàng tăng cao không ổn định và sự biến động lớn của tỷ giá USD tác động trực
tiếp đến mong muốn gửi tiền tiết kiệm của dân cư. Do luôn ý thức được vai trò của công tác huy động vốn đối với riêng sự phát triển của phòng giao dịch và của cả hệ thống Ngân hàng TMCP Quân Đội nên phòng giao dịch Minh Khai luôn ý thức phát triển các lợi thế của mình, sử dụng các cách thức tiếp cận khách hàng thích hợp như tặng quà tri ân khách hàng tới giao dịch nhiều với khối lượng nhiều, mở rộng thêm các dịch vụ tiện ích cho khách hàng, giao thẻ tận nhà khách hàng,...
Biểu đồ 2.1: Tổng vốn huy động của Phòng giao dịch MB Minh Khai 2017-2019
Đơn vị: Tỷ đồng IOOO BOO 600 400 200 0
long vốn huy động □ Iỗng vốn hnỵ
động, 2019 951
(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh 2017-2019 tại phòng giao dịch MBBank Minh Khai)
Cho vay Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Chênh lệch 31 b. Công tác sử dụng vốn
Biểu đồ 2.2: Tổng dư nợ cho vay tại Phòng giao dịch MB Minh Khai 2017-2019
Đơn vị: Tỷ đồng
(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh 2017-2019 tại phòng giao dịch MBBank Minh Khai)
Năm 2017, dư nợ của phòng giao dịch đạt 1233 tỷ đồng. Đến năm 2018, dư nợ của phòng giao dịch tăng 400 tỷ đồng lên 1633 tỷ đồng, tương đương với mức tăng 32,4%. Tổng dư nợ cho vay năm 2019 tăng nhẹ lên mức 1857 tỷ đồng tương đương 13,7%. Mức tăng đã giảm so với năm 2018. Việc giảm sút này là do lãi suất tăng quá cao, nên khả năng hoàn trả còn bị giảm sút, việc thu hồi nợ còn khó khăn hơn.
Các loại hình cho vay của phòng giao dịch cũng ngày càng trở nên đa dạng và đáp ứng được nhu cầu, mong muốn của khách hàng. Ngoài các sản phẩm đặc trưng của MBBank, phòng giao dịch Minh Khai còn thực hiện các hoạt động công tác hỗ trợ giúp đỡ cho vay tiêu dùng, cho vay mua xe hơi, cho vay định cư du học,...
Do làm tốt công tác huy động vốn, phòng giao dịch MB Minh Khai đã làm chủ được nguồn vốn trong hoạt động kinh doanh. Và hoạt động cho vay của phòng giao dịch Minh Khai được điều chỉnh theo đúng phương châm là an toàn cao và hiệu quả nhằm vừa đảm bảo khả năng sinh lời, vừa đảm bảo khả năng thanh khoản cho ngân hàng.
32
Phòng giao dịch đã cố gắng trong việc sử dụng vốn và đạt được kết quả đáng khích lệ qua bảng sau:
Bảng 2.1: Cơ cấu dư nợ cho vay tại phòng giao dịch MB Minh Khai 2017-2019
Số tiền Số tiền Số tiền Giá trị năm 2018-2017 (+/-) Giá trị năm 2019- 2018 Giá trị năm 2019-2017 (+/-) Tổng dư nợ 1233 1633 1857 +400 +224 +624 Phân theo thời gian
Ngắn hạn 400 772 790 +372 +18 +390 Trung hạn 695 678 936 -17 +258 -241 Dài hạn 138 183 131 +45 -52 -7
Phân theo loại tiền
Nội tệ 1217 1611 1820 +394 +209 +603 Ngoại tệ quy đổi (USD) 16 22 37 +6 +15 +21
(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh 2017-2019 tại MBBank phòng giao dịch Minh Khai)
Chỉ tiêu
Năm 2017
Năm 2018 Năm 2019 Chênh lệch Số tiền (+/-) % Số tiền (+/-) % Thanh 874.643 1.182.721 1.045.543 +308.078 +35 -137.178 -11,6 toán -VNĐ 874.643 1.170.168 1.029.831 +308.078 +35 -140.337 -12 -USD 0 12.553 15.712 +12.553 +3.159 +25 Kinh doanh ngoại tệ và 136 104 237 -32 -23,5 +133 +128 33
Xét cơ cấu dư nợ phân theo loại tiền thì chủ yếu là hoạt động cho vay bằng VNĐ, tỷ trọng cho vay nội tệ trong cả 3 năm (2017-2019) đều chiếm hơn 98% so với tổng dư nợ. Tỷ trọng cho vay bằng ngoại tệ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ không đáng kể.
Xét cơ cấu dư nợ phân loại theo thời hạn thì tỷ trọng nợ dài hạn luôn chiếm tỷ trọng thấp hơn so với nợ ngắn hạn và trung hạn. Phần trăm cho vay trung hạn trên tổng dư nợ cho vay giảm mạnh từ 695 tỷ đồng tương đương 56,4% năm 2017 xuống 41,5% năm 2018 còn 678 tỷ đồng. Sau đó tăng mạnh trở lại vào năm 2019 đạt mức 936 tỷ đồng. Ngược lại, dư nợ cho vay dài hạn lại tăng 32,6% từ mức 138 tỷ đồng năm 2017 lên 183 tỷ đồng vào năm 2018. Nhưng sang năm 2019 mức cho vay dài hạn giảm 52 tỷ đồng tương đương 28,4% xuống còn 131 tỷ đồng.
Biểu đồ 2.3: Cơ cấu dư nợ cho vay phân theo thời hạn của phòng giao dịch MB Minh Khai (2017-2019) Đơn vị: Tỷ đồng Dư nợ dài Dư nợ dài hạn, 2,1 S3 Dư nợ dài hạn, 1,138 Dư nợ hạn, 2, 678trung Dư nợ trung hạn, 3, 936 □ư nợ trung hạn, 1, 695 Dư nợ ngắn han, 1, 400 Dừ nơ πα: hạn Dư nợ ngắn hạn, 2, 772 Dư nợ ngẳr hạn, 3, 790
Donotrungian Dư nợ dài hạn
(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh 2017-2019 tại phòng giao dịch MBBank Minh Khai)
c. Hoạt động kinh doanh khác
Qua bảng 2.2 ta thấy giao dịch thanh toán với kinh doanh ngoại tệ và vàng của Phòng giao dịch MB Minh Khai tăng không đều qua các năm.
Năm 2018 dịch vụ thanh toán của phòng giao dịch đạt 1.182.721 triệu đồng, tăng 34
308.078 triệu đồng so với năm 2017 tương đương 35%. Nhưng đến năm 2019 hoạt động này đã giảm 11,6% (tương đương 137.178 triệu đồng) xuống còn 1.045.543 triệu đồng. Và chủ yếu được thanh toán bằng VNĐ.
Thực hiện hoạt động kinh doanh ngoại tệ và vàng theo đúng chức năng, nhiệm vụ, tích cực đẩy mạnh hoạt động mua bán ngoại tệ kinh doanh, luôn tuân thủ đúng các quy tắc về kinh doanh ngoại tệ của NHNN. Doanh số mua bán kinh doanh ngoại tệ và