QUY ĐỊNH QUẢN LÝ QUY HOẠCH PHÂN KHU XÂY DỰNG THỊ TRẤN PHỐ CHÂU, HUYỆN HƯƠNG SƠN, TỶ LỆ 1/2000

ỦY BAN NHÂN DÂN HUYỆN HƯƠNG SƠN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Số: 1280/QĐ-UBND Hương Sơn, ngày 22 tháng năm 2018 Độc lập - Tự - Hạnh phúc QUYẾT ĐỊNH Ban hành Quy định quản lý Quy hoạch phân khu xây dựng thị trấn Phố Châu, huyện Hương Sơn, tỷ lệ 1/2000 ỦY BAN NHÂN DÂN HUYỆN Căn Luật Tổ chức quyền địa phương ngày 19/6/2015; Căn Luật Xây dựng ngày 18/6/2014; Căn Luật Quy hoạch đô thị ngày 17/6/2009; Căn Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015 Chính phủ quy định chi tiết số nội dung quy hoạch xây dựng; Nghị định số 37/2010/NĐCP ngày 07/4/2010 Chính phủ lập, thẩm định, phê duyệt quản lý quy hoạch đô thị; Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 Chính phủ quản lý khơng gian kiến trúc, cảnh quan đô thị; Nghị định số 39/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 Chính phủ quản lý khơng gian ngầm đô thị; Căn Thông tư số 19/2010/TT-BXD ngày 22/10/2010 Bộ Xây dựng việc hướng dẫn lập Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị; Căn Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 Bộ Xây dựng ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia quy hoạch xây dựng; Căn Quyết định số 554/QĐ-UBND ngày 13/02/2018 Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Tĩnh việc phê duyệt Quy hoạch phân khu xây dựng thị trấn Phố Châu, huyện Hương Sơn, tỷ lệ 1/2000; Căn Văn số 818/SXD-KTQH7 ngày 18/4/2018 Sở Xây dựng Hà Tĩnh việc góp ý Quy định quản lý Quy hoạch phân khu xây dựng thị trấn Phố Châu, huyện Hương Sơn, tỷ lệ 1/2000; ý kiến góp ý UBND thị trấn Phố Châu (tại Văn số 33a/UBND ngày 19/4/2018), UBND xã Sơn Trung (tại Văn số 15/UBND ngày 18/4/2018), UBND xã Sơn Phú (tại Văn số 11/UBND ngày 15/4/2018); Xét đề nghị Trưởng Phòng Kinh tế Hạ tầng Văn số 35/BCKTHT ngày 18/5/2018, QUYẾT ĐỊNH: Điều Ban hành kèm theo Quyết định “Quy định quản lý Quy hoạch phân khu xây dựng thị trấn Phố Châu, huyện Hương Sơn, tỷ lệ 1/2000” Điều Phòng Kinh tế Hạ tầng, Ủy ban nhân dân thị trấn Phố Châu, xã Sơn Trung, xã Sơn Phú có trách nhiệm quản lý tổ chức thực theo Quy hoạch phân khu xây dựng thị trấn Phố Châu, huyện Hương Sơn, tỷ lệ 1/2000 phê duyệt nội dung “Quy định quản lý Quy hoạch phân khu xây dựng thị trấn Phố Châu, huyện Hương Sơn, tỷ lệ 1/2000” ban hành kèm theo Quyết định Điều Quyết định có hiệu lực kể từ ngày ban hành Chánh Văn phòng HĐND-UBND huyện, Trưởng phòng Kinh tế Hạ tầng, Chủ tịch UBND xã Sơn Trung, Sơn Phú thị trấn Phố Châu, Thủ trưởng quan, đơn vị liên quan chịu trách nhiệm thi hành định này./ Nơi nhận: - Như điều 3; - TTr.HU, TTr.HĐND huyện (để B/c); - Chủ tịch, PCT UBND huyện; - Đài TT-TH huyện; - Cổng thông tin điện tử huyện; - Lưu: VT, KTHT TM ỦY BAN NHÂN DÂN CHỦ TỊCH (Đã ký) Nguyễn Quang Thọ UỶ BAN NHÂN DÂN HUYỆN HƯƠNG SƠN CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc QUY ĐỊNH QUẢN LÝ QUY HOẠCH PHÂN KHU XÂY DỰNG THỊ TRẤN PHỐ CHÂU, HUYỆN HƯƠNG SƠN, TỶ LỆ 1/2000 (Ban hành kèm theo Quyết định số 1280/QĐ-UBND ngày 22/5/2018 UBND huyện Hương Sơn) Hương Sơn, tháng 5/2018 CHƯƠNG I - QUY ĐỊNH CHUNG Điều Phạm vi, đối tượng áp dụng: - Quy định áp dụng tất tổ chức, cá nhân thực việc quản lý đầu tư xây dựng, khai thác sử dụng cơng trình phạm vi ranh giới thuộc Đồ án quy hoạch phân khu thị trấn Phố Châu, tỷ lệ 1/2.000 UBND tỉnh phê duyệt Quyết định số 554/QĐ-UBND ngày 13/02/2018; - Quy định nội dung Đồ án quy hoạch phân khu thị trấn Phố Châu để lập nhiệm vụ đồ án quy hoạch chi tiết đô thị, thiết kế đô thị, quy hoạch chuyên ngành phạm vi quy hoạch phân khu duyệt; - Quy định nội dung Đồ án quy hoạch phân khu thị trấn Phố Châu sở để quan quản lý đầu tư xây dựng có liên quan theo quyền hạn trách nhiệm giao, quản lý hướng dẫn việc triển khai dự án thành phần, thỏa thuận giải pháp kiến trúc, quy hoạch cho cơng trình xây dựng khu vực theo quy hoạch quy định Pháp luật; - Ngoài quy định Quy định này, việc quản lý xây dựng khu vực phải tuân theo quy định pháp luật khác Nhà nước có liên quan Điều Giải thích từ ngữ: - Đô thị: Là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao chủ yếu hoạt động lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, trung tâm trị, hành chính, kinh tế, văn hố chun ngành, có vai trị thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội quốc gia vùng lãnh thổ, địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành thành phố; nội thị, ngoại thị thị xã; thị trấn - Khu đô thị: Là khu vực xây dựng hay nhiều khu chức đô thị, giới hạn ranh giới tự nhiên, ranh giới nhân tạo đường thị Khu đô thị bao gồm: đơn vị ở; cơng trình dịch vụ cho thân khu thị đó; có cơng trình dịch vụ chung tồn thị cấp vùng - Kiến trúc đô thị: Là tổ hợp vật thể thị, bao gồm cơng trình kiến trúc, kỹ thuật, nghệ thuật, quảng cáo mà tồn tại, hình ảnh, kiểu dáng chúng chi phối ảnh hưởng trực tiếp đến cảnh quan đô thị - Không gian đô thị: Là không gian bao gồm vật thể kiến trúc đô thị, xanh, mặt nước đô thị có ảnh hưởng trực tiếp đến cảnh quan thị - Cảnh quan đô thị: Là không gian cụ thể có nhiều hướng quan sát thị không gian trước tổ hợp kiến trúc, quảng trường, đường phố, hè, đường bộ, công viên, thảm thực vật, vườn cây, vườn hoa, đồi, núi, gò đất, đảo, cù lao, triền đất tự nhiên, dải đất ven bờ biển, mặt hồ, mặt sông, kênh, rạch đô thị không gian sử dụng chung thuộc đô thị - Quy hoạch đô thị: Là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan thị, hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật, cơng trình hạ tầng xã hội nhà để tạo lập mơi trường sống thích hợp cho người dân sống đô thị, thể thông qua đồ án quy hoạch đô thị - Quy hoạch phân khu: Là việc phân chia xác định chức năng, tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị khu đất, mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật, cơng trình hạ tầng xã hội khu vực đô thị nhằm cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung - Chỉ tiêu sử dụng đất: Chỉ tiêu để quản lý phát triển không gian, kiến trúc xác định cụ thể cho khu vực hay lô đất bao gồm mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao xây dựng tối đa, tối thiểu cơng trình - Chiều cao cơng trình: Chiều cao tính từ cao độ mặt đất đặt cơng trình theo quy hoạch duyệt tới điểm cao tòa nhà, kể mái tum mái dốc; cơng trình có cao độ mặt đất khác nhau, chiều cao tính từ cao độ mặt đất thấp theo quy hoạch duyệt (các thiết bị kỹ thuật mái: Cột ăng ten, cột thu sét, thiết bị sử dụng lượng mặt trời, bể nước kim loại … khơng tính vào chiều cao nhà) - Cơng trình xây dựng: Sản phẩm tạo thành sức lao động người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào cơng trình, liên kết định vị với đất, bao gồm phần mặt đất, phần mặt đất, phần mặt nước, phần mặt nước, xây dựng theo thiết kế - Cơng trình phép xây dựng: Các cơng trình phù hợp quy hoạch xây dựng sau có cấp giấy phép xây dựng quan có thẩm quyến cấp theo quy định Pháp luật - Hệ số sử dụng đất: Là tỷ lệ tổng diện tích sàn tồn cơng trình (khơng bao gồm diện tích sàn tầng hầm mái) tổng diện tích lơ đất - Mái đua: Mái che vươn từ cơng trình, nằm phần khơng gian vỉa hè ngồi giới xây dựng cơng trình - Mật độ xây dựng: Tỷ lệ hình chiếu mái phận nhô cơng trình diện tích khn viên đất Mật độ xây dựng (net-tơ) tỷ lệ diện tích chiếm đất cơng trình kiến trúc xây dựng tổng diện tích lơ đất (khơng bao gồm diện tích chiếm đất cơng trình như: tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngồi trời (trừ sân tenis sân thể thao xây dựng cố định chiếm khối tích khơng gian mặt đất), bể cảnh…) Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) khu vực thị tỷ lệ diện tích chiếm đất cơng trình kiến trúc tổng diện tích tồn khu đất (diện tích tồn khu đất bao gồm sân đường, khu xanh, không gian mở khu vực không xây dựng công trình khu đất đó) - Nhà, tịa nhà: Cơng trình xây dựng có chức bảo vệ, che chắn cho người vật chứa bên trong; thông thường bao che phần toàn xây dựng vị trí cố định - Số tầng nhà, tầng cao: Số tầng tòa nhà bao gồm toàn tầng mặt đất (kể tầng kỹ thuật, tầng áp mái, mái tum) tầng nửa hầm - Tầng hầm: Tầng mà nửa chiều cao nằm cao độ mặt đất đặt cơng trình theo quy hoạch duyệt - Tầng nửa hầm: Tầng mà nửa chiều cao nằm ngang cao độ mặt đất đặt cơng trình theo quy hoạch duyệt - Tầng kỹ thuật: Tầng bố trí thiết bị kỹ thuật tịa nhà, tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng áp mái tầng thuộc phần tòa nhà - Tầng áp mái: Tầng nằm bên khơng gian mái dốc mà tồn phần mặt đứng tạo bề mặt mái nghiêng mái gấp, tường đứng (nếu có) khơng cao q mặt sàn 1,5 m - Thời hạn hiệu lực quy hoạch đô thị: Khoảng thời gian tính từ đồ án quy hoạch thị phê duyệt đến có định điều chỉnh huỷ bỏ Điều Mục tiêu: - Quy định nhằm quản lý, thực theo Đồ án quy hoạch phân khu duyệt, kiểm soát việc xây dựng, chỉnh trang, phát triển đô thị phạm vị ranh giới quy hoạch; quy định cụ thể trách nhiệm quản lý quy hoạch, kiến trúc, xây dựng Ủy ban nhân dân thị trấn Phố Châu quan chuyên môn huyện; tổ chức cá nhân có hoạt động liên quan đến quy hoạch, không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị - Làm để quản lý đầu tư xây dựng, cấp giấy phép xây dựng cơng trình xây dựng cải tạo chỉnh trang đô thị; để xác định việc lập nhiệm vụ quy hoạch, thiết kế quy hoạch khu chức đô thị (tỷ lệ 1/500) Điều Những nguyên tắc chung quản lý quy hoạch, kiến trúc: - Tất việc xây dựng, sử dụng cơng trình nhà riêng lẻ phạm vi quy hoạch phải quản lý đồng không gian, kiến trúc, cảnh quan, bảo đảm hoạt động chức hiệu quả, mỹ quan, an tồn, hài hịa với tổng thể thị xung quanh - Những khu vực chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thiết kế đô thị riêng, Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị riêng xây dựng kế hoạch triển khai lập quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị, quy chế riêng Trong ưu tiên khu vực có yêu cầu quản lý, phát triển; khu vực trung tâm thị trấn; khu vực trung tâm đô thị; trục đường lớn có tính chất đặc biệt, quan trọng - Những cơng trình hữu xây dựng phù hợp với quy định pháp luật trước ban hành Quy chế phép tồn Khi tiến hành xây dựng cải tạo, sửa chữa có thay đổi kiến trúc mặt ngồi cơng trình, quy mơ diện tích phải tn thủ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy hoạch xây dựng quy định Điều Phạm vi ranh giới, tính chất: Phạm vi ranh giới lập quy hoạch phân khu xây dựng thị trấn Phố Châu, huyện Hương Sơn bao gồm tồn bố diện tích thị trấn Phố Châu, phần diện tích xã Sơn Trung, Sơn Phú; giới hạn cụ thể sau: - Phía Bắc giáp: Sơng Ngàn Phố đường Quy hoạch N1; - Phía Nam Giáp: Đồi núi thấp dân cư khối 14 & 15 thị trấn Phố Châu; - Phía Đơng Giáp: Đường Quy hoạch D5; - Phía Tây Giáp: Sơng Ngàn Phố đường Quy hoạch D3 Tính chất - Là thị huyện lỵ, trung tâm trị, hành chính, kinh tế, văn hóa, xã hội huyện Hương Sơn; - Là trung tâm dịch vụ xuất nhập hành lang Đông Tây (Quốc lộ 8) tỉnh Hà Tĩnh điểm dừng chân phục vụ du lịch khu vực Điều Quy mô đất đai tiêu chung: Tổng diện tích đất phạm vi ranh giới quy hoạch 506,28ha; cụ thể quản lý theo bảng tổng hợp sử dụng đất sau: Bảng tổng hợp quy hoạch sử dụng đất: Đất dân dụng Diện tích (ha) 324,54 Đất 246,16 48,62 - Đất cũ cải tạo, chỉnh trang 181,58 35,86 50 - 70 1-3 - Đất 64,58 12,76 60 - 75 1-3 1.2 Đất công cộng đơn vị 12,75 2,52 30 - 40 1-5 1.3 Đất xanh đơn vị 5,27 1,04 1.4 Đất giao thông nội 60,36 11,92 II Đất khu dân dụng 181,74 35,90 2.1 Đất quan văn phòng cho thuê 10,14 2,00 40 - 55 2-5 2.2 Đất dịch vụ thương mại 21,91 4,33 40 - 55 2-9 2.3 Đất hỗn hợp 35,24 6,96 40 - 55 2-9 2.4 Đất giáo dục đào tạo (trường cấp 3) 2,88 0,57 30 - 40 1-5 2.5 Đất trung tâm y tế ( bệnh viện đa khoa) 1,54 0,30 30 - 40 1-5 2.6 Đất mặt nước ( khe suối, mương TNM) 8,41 1,66 2.7 Đất xanh đô thị - cảnh quan 29,55 5,84 2.8 Đất dự phòng phát triển 25,69 5,07 2.9 Đất tơn giáo, tín ngưỡng 1,20 0.24 2.10 Đất giao thông đối ngoại 41,96 8,29 3,22 0,64 506,28 100.0 Loại đất TT I 1.1 2.11 Đất htkt đầu mối ( bến xe, xăng) Tổng cộng Tỷ lệ (%) Mật độ XD (%) Tầng cao ( tầng) 64,10 1 CHƯƠNG II - QUẢN LÝ QUY HOẠCH, KHÔNG GIAN ĐÔ THỊ Điều Quy định quản lý kiểm sốt phát triển khơng gian khu chức chính: Phân khu kiểm sốt phát triển Quy hoạch phân khu xây dựng thị trấn Phố Châu chia thành khu vực để kiểm soát phát triển - Phân khu A: Là khu trung tâm hữu, bao gồm cơng trình hành chính, văn hóa, đất hỗn hợp cũ cải tạo, chỉnh trang, xen dắm kết hợp thương mại dịch vụ bố trí phía Tây Bắc khu vực, diện tích 141,37 - Phân khu B: Là trung tâm văn hóa, giáo dục đào tạo, khu cũ cải tạo, chỉnh trang, xen dắm, khu thương mại dịch vụ du lịch, bố trí phía Tây Nam khu vực, diện tích 169,06 - Phân khu C: Là khu cải tạo chỉnh trang kết hợp thương mại dịch vụ bố trí phía Đơng Bắc khu vực, diện tích 93,26 - Phân khu D: Là khu sinh thái, cải tạo chỉnh trang kết hợp thương mại dịch vụ bố trí phía Đơng Nam khu vực, diện tích 95,94 Quy định quản lý kiểm soát phát triển a) Khu trung tâm hành chính: Giữ nguyên trạng để phù hợp cho giai đoạn nay, chỉnh trang cải tạo theo hướng đại, bền vững, mật độ xây dựng 40 - 55%; tầng cao - tầng b) Khu trung tâm văn hóa giáo dục đào tạo: Bố trí phía Tây Nam khu vực, gồm cơng trình Trung tâm văn hóa - Thể dục thể thao huyện, trường THCS, THPT tạo thành quần thể hợp nhất, mật độ xây dựng 30 - 40%; tầng cao - tầng c) Khu thương mại dịch vụ: Bố trí chủ yếu dọc đường Hồ Chí Minh Quốc lộ 8, điểm nhấn khu vực xung quanh nút giao đường, bố trí cơng trình cao tầng, cơng trình kiến trúc đại, hình khối đơn giản, kết hợp thương mại dịch vụ tạo điểm nhấn cho toàn khu vực, mật độ xây dựng 40 - 55%; tầng cao - tầng d) Khu công viên, xanh - thể dục thể thao: Bố trí khu cơng viên trung tâm nằm phía Đơng Bắc khu vực, phục vụ vui chơi, giải trí, nghỉ ngơi Các khu xanh - thể dục thể thao bố trí xen kẽ khu chức năng, mật độ xây dựng 10%; tầng cao - tầng e) Đất ở: Đất trạng chỉnh trang, đất bố trí xen kẽ với đất cơng cộng, bám trục đường Hồ Chí Minh trục đường nhánh - Tổng diện tích đất cũ cải tạo, chỉnh trang, xen dắm 181,58 ha, mật độ xây dựng 50 – 70%; tầng cao - tầng - Tổng diện tích đất 64,58 ha, mật độ xây dựng 60 – 75%; tầng cao -5 tầng Điều Quy định kiểm soát khu vực đặc biệt: Nguyên tắc chung: Bảo vệ hệ thống xanh sinh thái ven Sông Ngàn Phố, Hồ Bàu Ngãi, Kênh Bàu E hệ thống xanh khu vực cụm dân cư hiễn hữu, cụ thể sau: - Các dự án cơng trình xây dựng cần tơn trọng, giữ gìn, bảo vệ phát huy đặc trưng khu vực có địa hình, đặc thù - Nghiêm cấm xây dựng hành lang thoát lũ; - Tất cơng trình xây dựng phải đảm bảo khoảng lùi so với Sông, kênh, mặt nước tự nhiên…; - Hạn chế tối đa việc san lấp ao, kênh rạch, mặt nước tự nhiên vào mục đích xây dựng khu chức nhà khác; - Bảo vệ thảm thực vật có sẵn ven Sông, Hồ, Kênh, mặt nước tự nhiên,… Đối với khu vực có cảnh quan địa hình sơng, nước: - Phương án quy hoạch, xây dựng tuân thủ quy định pháp luật hành quản lý sông, hồ; cần hạn chế tới mức thấp việc san lấp sông, hồ, hạn chế thay đổi thu hẹp dịng chảy; - Khu vực ven sơng, hồ cần bố trí cơng trình có mật độ xây dựng thấp so với khu vực lân cận Công trình ven sơng, hồ cần có khoảng lùi thích hợp tầng cao xây dựng từ thấp đến cao theo hướng từ bờ sơng, hài hịa với khơng gian, cảnh quan chung khu vực - Các cơng trình ven sơng, hồ có xây dựng hàng rào cần thiết kế hàng rào có độ rỗng tối thiểu 50% để tạo tầm nhìn thống đến cảnh quan mặt nước Quy định khu vực có địa hình đồi dốc: - Các dự án cơng trình xây dựng cần tơn trọng, giữ gìn, bảo vệ phát huy đặc trưng, khai thác yếu tố cảnh quan khu vực có địa hình đồi dốc - Tổ chức khơng gian kiến trúc đô thị xung quanh khu vực cần hạn chế cơng trình cao tầng che chắn tầm nhìn đến cảnh quan đồi Chiều cao xây dựng cơng trình phù hợp phát huy đặc trưng địa hình Điều Quy định quản lý khu vực thị cũ hữu: Định hướng phát triển: Phát triển khu vực đô thị cũ hữu theo hướng hạn chế gia tăng dân số, bước bổ sung sở hạ tầng kỹ thuật xã hội; cải tạo chỉnh trang để có đồng kiến trúc, cảnh quan thị Khuyến khích dự án cải tạo chỉnh trang đô thị, tạo thêm khơng gian mở, cơng trình dịch vụ thị, tăng thêm chỗ đậu xe; hạn chế dự án khoét lõm quy mô nhỏ, hẻm nhỏ, thiếu kết nối đồng với không gian đô thị hữu Về tổ chức không gian đô thị: - Tổ chức lại hệ thống giao thông, hạn chế mở rộng tuyến đường hữu, trừ trục chính; đại hóa sở hạ tầng kỹ thuật thị, bước ngầm hóa đường dây kỹ thuật (cáp điện, thông tin liên lạc) - Tập trung cải tạo, chỉnh trang đô thị, đặc biệt khu dân cư hữu xuống cấp, kênh rạch ô nhiễm Khu vực cần bảo tồn di sản kiến trúc, lịch sử, cảnh quan, cần rà soát, giữ nguyên cơng trình, biệt thự có kiến trúc đặc thù có giá trị - Di dời sở sản xuất ô nhiễm đô thị - Ưu tiên sử dụng quỹ đất cơng để xây dựng cơng trình phúc lợi cơng cộng văn hóa, giáo dục phổ thơng, dịch vụ y tế công cộng công viên xanh, thể dục thể thao Về kiến trúc đô thị, cảnh quan: - Tổ chức kiến trúc đô thị hài hòa phong cách kiến trúc, chiều cao, khoảng lùi, chi tiết, màu sắc, chất liệu công trình nhà riêng lẻ tuyến phố - Khuyến khích việc nhập đất nhỏ thành lô đất lớn hợp khối công trình kiến trúc có quy mơ nhỏ để tổ chức mặt kiến trúc chung đô thị khang trang - Phát triển hồn thiện hệ thống cơng viên, xanh trục đường Khuyến khích dự án tăng khoảng lùi tạo hành lang hoa viên không gian cho cộng đồng Điều 10 Quy định quản lý khu vực xây dựng mới: Định hướng phát triển: Theo nguyên tắc tập trung đầu tư xây dựng khu vực đô thị có quy mơ lớn, đại, đồng hạ tầng xã hội hạ tầng kỹ thuật đô thị Về tổ chức không gian đô thị: - Tập trung phát triển xây dựng hệ thống giao thông đường bao gồm đường đường trục chính, đường phân khu làm sở cho việc phát triển khu vực đô thị - Bảo đảm quy hoạch hạ tầng kỹ thuật xã hội đồng Cơng trình hạ tầng kỹ thuật phải bảo đảm ngầm hóa - Cơng trình hạ tầng xã hội dự án đầu tư phát triển nhà khu đô thị phải triển khai đồng Về kiến trúc, cảnh quan đô thị - Tăng cường quản lý chất lượng cơng trình kiến trúc cơng cộng, kiến trúc cao tầng kiến trúc khu vực trung tâm thị trấn, trung tâm đô thị mới, kiến trúc khu - Bảo đảm dự án đầu tư phát triển nhà khu đô thị phải xây dựng cách hài hòa, đồng theo kiến trúc duyệt Tạo cảnh quan khu vực cửa ngõ đô thị, trục đường lớn, trục đường thị, - Phát triển hồn thiện hệ thống cơng viên theo quy hoạch; khuyến khích dự án tăng khoảng lùi tạo quảng trường, hoa viên không gian cho cộng đồng - Khu vực dự trữ phát triển theo gồm quỹ đất: Đất dự trữ phát triển khu dân cư, dự trữ xây dựng cơng trình cơng cộng cấp đô thị, công viên xanh, dục thể thao cấp thị; Các cơng trình giao thơng, hạ tầng kỹ thuật đầu mối - Đât quốc phòng, an ninh xác định theo định Chính phủ xây dựng khu vực phòng thủ (do Bộ Quốc phịng Bộ Cơng an quản lý) Quản lý quy hoạch không gian khu vực dự trữ phát triển: Các khu vực dự trữ phát triển phải giữ nguyên trạng sử dụng đất tình trạng xây dựng Nghiêm cấm hành vi phát triển hoạt động xây dựng quỹ đất dự trữ phát triển có quy hoạch phân khu quy hoạch chi tiết duyệt Quản lý quy hoạch khơng gian đât qc phịng, an ninh: Các cơng trình xây dựng phạm vi quỹ đất quốc phòng, an ninh cần tuần thủ mật độ xây dựng tầng cao quy định chung khu vực theo quy chuẩn, quy định hành (ngoại trừ khu vực an ninh quốc phịng mang tính chiến lược đặc biệt đốí với an ninh quốc gia khu vực) 11 CHƯƠNG III - QUẢN LÝ ĐỐI VỚI CƠNG TRÌNH KIẾN TRÚC Điều 13 Đối với cơng trình công cộng: Quy định chung - Kiến trúc cơng trình cơng cộng phải tn thủ quy chuẩn, tiêu chuân xây dựng, tiêu chuân ngành quy định hành - Các tiêu quy hoạch xây dựng cơng trình cần phù hợp với đồ án quy hoạch phân khu; - Đơi với cơng trình cơng cộng hữu: + Đối với cơng trình có, cơng trình xây dựng, q trình cải tạo chỉnh trang sau cần có biện pháp chuyển đổi theo định hướng quy hoạch kiến trúc khu vực phân khu + Đối với cơng trình xây dựng tiếp tục sử dụng theo thiết kế phê duyệt, công trình khơng phù hợp với ngun tắc thị cần có biện pháp điều chỉnh, cải tạo chỉnh trang để đảm bảo kiến trúc, cảnh quan mơi trường thị + Đối với cơng trình thuộc diện giải phóng mặt cần thực giải tỏa theo quy hoạch, nghiêm cấm hoạt động cơi nới, cải tạo mở rộng làm ảnh hưởng đến công tác đền bù, giải phóng mặt - Đối với cơng trình cơng cộng xây mới: + Các cơng trình xây dựng phải tuân thủ quy hoạch chi tiết duyệt, hồ sơ thiết kế đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật hành có biện pháp thi công không làm ảnh hưởng tới hoạt động, mơi trường thị + Kiến trúc cơng trình xây dựng phải phản ánh chức cơng trình, bền vững dài hạn phù hợp với môi trường cảnh quan khu vực theo giai đoạn phát triển Giới hạn xây dựng từ giới đường đỏ: Loại Cơng trình cơng cộng Mật độ xây dựng tối đa (%) Tầng cao tối đa Hệ số sử dụng đất tối đa Trung tâm công cộng 55 2,0 Khu vui chơi 40 2,0 Trung tâm hội nghị, khách sạn 55 2,0 Cơng trình giáo dục 40 4-5 1,6-2,0 Bệnh viện 40 2,0 12 Điều 14 Đối với cơng trình thương mại, dịch vụ, văn phịng: Quy định chức cơng trình: Các chức cơng trình phức hợp cần đám bảo tn thủ pháp lý quy hoạch duyệt, có thê kết hợp cơng trình phức hợp bao gồm: hộ ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, dịch vụ, rạp chiếu phim, cửa hàng dịch vụ, nhà hàng Quy định kiến trúc, cảnh quan: - Kiến trúc cơng trình cần thiết kế hài hịa với khơng gian trục đường chính, mặt đứng hướng phải nghiên cứu đồng Hình thức kiến trúc cơng trình cần đa dạng, khuyến khích theo phong cách kiến trúc đại, phù hợp với đặc điểm khí hậu, tập quán sinh hoạt nếp sống văn minh đô thị - Tầng hầm: Ram dốc lối vào tầng hầm lùi so với ranh lộ giới tối thiểu 3m để đảm bảo an toàn vào - Khuyến khích tổ chức thảm cỏ, vườn hoa, hồ nước, tiểu cảnh, xanh trang trí sân vườn, xanh theo tường rào, sân thượng, cơng trình thương mại tiện ích thị nhỏ khn viên ghế đá, thùng rác, vịi nước rửa tay, bảng hướng dẫn thông tin, mái che lối sân vườn công cộng Quy định tiêu quy hoạch: Mật độ xây dựng, tầng cao tối đa hệ số sử dụng đất tối đa cho kiểu nhà sau Loại Mật độ xây dựng tối đa (%) Tầng cao tối đa Hệ số sử dụng đất tối đa Cơng trình phức hợp TMDV, văn phòng 55 4,95 Giới hạn xây dựng từ giới đường đỏ: - Quy định phạm vi hạn chế xây dựng, chiều cao cơng trình theo loại đường quy định quy hoạch phân khu 1/2000 duyệt quy định cụ thể theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 cấp thẩm quyền phê duyệt - Để hình thành khơng gian đường phố với hoạt động đô thị sôi động, thân thiện với người, cần giới hạn giới xây dựng cơng trình thương mại tiếp giáp với đường cách giới đường đỏ 5m (lớn 10m) Khi xây dựng cao tầng cần lùi giới xây dựng thêm 5m Thiết kế phạm vi giới hạn xây dựng cơng trình: Phạm vi giới hạn cơng trình xây dựng khu thương mại văn phịng khoảng trống sử dụng liên hồn với hè đường Phải có thiết kế đồng với đường giao thơng, bố trí trồng cao Không gian khoảng lùi tường: - Không gian khoảng lùi mặt tường cơng trình dọc hai bên đường cần phải đảm bảo để hình thành cảnh quan có tính liên tục Cần phải tạo thống đồng tiến hành thi công mặt đường giống hay trồng thảm cỏ giống nhau… 13 - Không gian dành cho người tuyến đường trục khu vực hay đường trục nối với khu cần xây dựng cho có tính đồng không gian khoảng lùi tường phần đường giúp người dễ sử dụng Hướng cơng trình kiến trúc: Các cơng trình kiến trúc bố trí song song với đường đồng mức Tuy nhiên, dọc ven hai bên đường trục khu vực đường trục nối với khu cân nhắc yếu tố hình thành cảnh quan ven đường, bố trí cơng trình kiến trúc song song với đường Cây xanh: - Không gian mở tiếp giáp với công viên hay đường xanh: Trong không gian mở, phần tiếp giáp với công viên hay đường, xanh cần xây dựng khơng gian có thống với khơng gian tổng thể - Phủ xanh mặt tường, sân thượng: Phần sân thượng hay mặt tường nên phủ xanh, để thúc đẩy việc phủ xanh sân thượng, trường hợp phủ xanh 30% diện tích sân thượng hay mặt tường cơng trình thương mại hay văn phịng tăng hệ số sử dụng đất lên 10% Điều 15 Đối với cơng trình nhà ở: Quy định chung a) Mục đích: Quy định thiết kế đô thị dựa quan điểm tạo đồng cho tồn thể thị, nhằm mục đích tạo thống chức lẫn cảnh quan cho địa hình, xanh, thiết kế kiến trúc…, từ đảm bảo mơi trường sống thoải mái b) Bố trí sử dụng đất: - Số hộ sinh sống: Toàn số hộ sinh sống khu khơng giữ ngun, nhiên tăng giảm khoảng 10% - Kiểu nhà: Trong khu phố phải xây dựng nhà với kiểu dáng đa dạng, tỷ lệ diện tích lơ đất diện tích sàn cho hộ theo kiểu nhà với tổng số hộ tính theo kiểu nhà xây dựng phải tuân theo quy định - Đấu nối đường với nhà ở: Nhà bố trí quay mặt đường nội Nhà kết hợp dịch vụ quay mặt đường trục khu vực - Nguyên tắc xây dựng nhà dọc theo đường trục: Nếu bố trí nhà (nhà chung cư, hỗn hợp thương mại nhà ở) vị trí nhìn đường trục khu vực bố trí đường nội phía đối diện song song với đường trục này, để vào nhà từ đường nội bộ, khơng vào nhà từ đường trục c) Bố trí cơng trình kiến trúc: - Hình dáng lơ đất xây dựng: Tổng diện tích lơ đất xây dựng cho nhà đơn lập, nhà song lập, nhà liền kề, nhà kết hợp dịch vụ thiết lập theo đây: 14 Kiểu nhà Diện tích lơ đất bình qn (m2) Nhà đơn lập (cỡ lớn) 500 Nhà đơn lập 300 Nhà song lập 250 Nhà liền kề 120 - 160 Nhà kết hợp dịch vụ 200 - Mật độ xây dựng, chiều cao cơng trình, hệ số sử dụng đất: Dự kiến kiểu nhà xây dựng để thiết lập mật độ xây dựng tối đa, tầng cao tối đa hệ số sử dụng đất tối đa cho kiểu nhà Kiểu nhà Mật độ xây dựng tối đa (%) Tầng cao tối đa (tầng) Hệ số sử dụng đất tối đa Nhà đơn lập (cỡ lớn) 40 0.6 Nhà đơn lập 50 0.8 Nhà song lập 50 0.8 Nhà liền kề 60 1.6 Nhà kết hợp dịch vụ 60 1.6 - Chỉ giới xây dựng: Được xác định theo quy hoạch phân khu duyệt (khoảng lùi từ - 5m) theo đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 cấp thẩm quyền phê duyệt (đối với nhà theo dự án) - Thiết kế phạm vi giới hạn xây dựng công trình: Phạm vi giới hạn cơng trình xây dựng khu chung cư khoảng trống sử dụng liên hoàn với hè đường; phải thiết kế đồng với đường giao thơng, bố trí trồng cao - Hướng cơng trình kiến trúc: Các cơng trình kiến trúc bố trí song song với đường đồng mức Tuy nhiên, trường hợp dọc ven hai bên đường trục phụ đường nội cân nhắc việc hình thành cảnh quan ven đường, bố trí cơng trình kiến trúc song song với đường d) Cây xanh: Sẽ quy định tỷ lệ phủ xanh tối thiểu lơ đất xây dựng - Bố trí trồng cây: + Nhà kiểu đơn lập phải trồng tối thiểu cao từ 3m trở lên lô đất xây dựng Ngồi ra, khơng gian khoảng lùi tường dọc hai bên đường phải trồng tối thiểu cao từ 3m trở lên + Đối với nhà liên kề phải trồng lơ đất xây dựng bố trí dọc theo đường + Các loại cao trồng dọc hai bên đường phải giống chủng loại 15 + Ở góc phố hay đoạn cuối ngã giao hình chữ T cần phải bố trí trồng cao có đặc trưng hoa hay hình dáng - Địa hình sân vườn: Trong sân vườn nên tạo đất nhấp nhô Độ nhấp nhô vừa phải với độ dốc thoải từ 1:3 trở xuống, chiều cao đỉnh nhấp nhơ từ 1m trở xuống cho trồng và không làm cản trở tầm nhìn - Hình dạng mái nhà: Hình dạng mái nhà cơng trình thống khu Hướng mái nhà cần dốc theo địa hình để tạo cảnh quan đẹp Ngoài ra, phạm vi đảm bảo tầm nhìn thiết kế mái nhà e) Độ vươn Bancon ô văng Chiều rộng lộ giới L (m) L