Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống
1
/ 20 trang
THÔNG TIN TÀI LIỆU
Thông tin cơ bản
Định dạng
Số trang
20
Dung lượng
1,75 MB
Nội dung
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU SỬA ĐỔI, BỔ SUNG CÁC QUY ĐỊNH LIÊN QUAN ĐẾN DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT NHẰM ĐẢM BẢO TÍNH THỐNG NHẤT VÀ HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT Hà Nội, tháng 09 năm 2016 ĐẶT VẤN ĐỀ Trong nhiều năm qua, môi trường kinh doanh Việt Nam chưa đánh giá môi trường tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư kinh doanh tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế với nhiều lý Trong đó, quy định pháp lý cịn nhiều chồng chéo, thiếu thống tương thích lý Chủ trương sửa đổi số quy định pháp luật liên quan đến hoạt động đầu tư kinh doanh nhằm cải thiện môi trường kinh doanh chủ trương đắn phù hợp bối cảnh dòng vốn đầu tư ngày đa dạng môi trường đầu tư cạnh tranh Nhưng để thực việc sửa đổi thách thức đáng kể nguồn lực, phương pháp luận tâm trị để lựa chọn, xác định vấn đề cần sửa mục tiêu sửa đổi Nhận thức vấn đề này, Báo cáo nghiên cứu Đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến dự án đầu tư có sử dụng đất Nhóm chuyên gia Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương CIEM phối hợp Dự án Quản trị nhà nước nhằm tăng trưởng toàn diện thuộc Cơ quan phát triển quốc tế Hoa Kỳ USAID GIG lựa chọn nghiên cứu phân tích số nội dung liên quan đến hình thành thực dự án đầu tư có sử dụng đất từ góc độ tiếp cận thị trường, tiếp cận thị trường nhằm tạo môi trường kinh doanh hiệu cho doanh nghiệp sở tảng pháp lý minh bạch thống Kết khảo sát, làm việc, trao đổi với quan nhà nước có liên quan số địa phương doanh nghiệp cho thấy nhiều vấn đề mặt quy định pháp luật chồng chéo, mâu thuẫn, không thống khoảng trống pháp luật gây nên vướng mắc, khó khăn cho khơng doanh nghiệp, nhà đầu tư quy mô khác mà cho quan giải thủ tục hành theo quy định Nhóm chuyên gia thực nghiên cứu sử dụng phương pháp sơ đồ hố quy trình, thủ tục hành chính, bao gồm theo quy định pháp luật thực tiễn Phương pháp giúp cho việc xem xét có tính hệ thống quy định pháp luật chuyên ngành khác Đồng thời, phương pháp giúp cho việc đánh giá kiến nghị sửa đổi, bổ sung có khả phù hợp với hệ thống pháp luật chuyên ngành, không gây nên chồng chéo, mâu thuẫn mới; bảo đảm không phá vỡ nguyên tắc thống đồng pháp luật; không ảnh hưởng đến đối tượng điều chỉnh khác hệ thống luật chuyên ngành Bên cạnh việc áp dụng phương pháp sơ đồ hóa, đề xuất xây dựng sở xem xét vấn đề pháp lý quy định Hiến pháp 2013 Luật ban hành văn quy phạm pháp luật 2015 để nhằm bảo đảm tính hợp hiến, tính thống đồng hệ thống pháp luật Các ý kiến nêu Đề xuất khơng phản ánh quan điểm Nhóm chun gia vấn đề bất cập kiến nghị mà ý kiến nhiều quan nhà nước, chuyên gia, luật sư doanh nghiệp thông qua khảo sát địa phương, hội thảo, thảo luận nhóm Đề xuất bao gồm tài liệu sau: Bản đề xuất sửa đổi số nội dung Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Bảo vệ Môi trường Phụ lục 1_Bản kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định cụ thể Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung số điều luật đầu tư, kinh doanh Phụ lục 2_Sơ đồ trình tự thủ tục hành liên quan đến hoạt động đầu tư gắn với nhu cầu sử dụng đất doanh nghiệp Phụ lục 3_Bảng tổng hợp rà soát luật kiến nghị sửa đổi, bổ sung Nghiên cứu nhóm CIEM / GIG - Đề xuất sửa đổi quy định đầu tư, kinh doanh NHỮNG BẤT CẬP VÀ ĐỀ XUẤT SỬA ĐỔI I CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN THỦ TỤC QUYẾT ĐỊNH CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ ĐỐI VỚI DỰ ÁN ĐƯỢC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT KHÔNG QUA ĐẤU GIÁ, ĐẤU THẦU Thủ tục định chủ trương đầu tư thủ tục ghi nhận thức Luật Đầu tư 2014 (Mục 2) Trên thực tế, định chủ trương đầu tư thực nhiều cấp có thẩm quyền từ trung ương tới địa phương Một số quy định pháp luật có quy định chủ trương đầu tư nhiều hình thức khác nhau, như: giới thiệu địa điểm đầu tư, chủ trương đầu tư xây dựng nhà ở… Mặc dù, quy định ban hành địa phương tiến hành thực việc định chủ trương đầu tư hình thức khác từ trước Luật Đầu tư 2014 có hiệu lực, việc thực thi thủ tục thực tế có nhiều vấn đề cần phải hồn thiện, chỉnh sửa để tạo thống khung pháp lý, thuận lợi cho nhà đầu tư, dự án giao đất, cho thuê đất không qua đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất Chồng chéo thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư quy định Luật Đầu tư Luật Nhà Điều 170 Điều 17 Luật Nhà quy định số dự án đầu tư xây dựng thuộc trường hợp phải thực thủ tục chấp thuận đầu tư Uỷ ban nhân dân tỉnh: a Dự án đầu tư xây dựng cải tạo cơng trình nhà độc lập cụm cơng trình nhà ở; b Dự án đầu tư xây dựng khu nhà có hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội đồng khu vực nông thôn; c Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất dự án để xây dựng nhà ở; d Dự án đầu tư xây dựng cơng trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh Đối với dự án khác, hồ sơ, trình tự, thủ tục thẩm quyền định chủ trương đầu tư thực theo quy định Luật Đầu tư Luật Đầu tư cơng Trong đó, Luật Đầu tư Điều 32 Điều 33 quy định thủ tục định chủ trương đầu tư Uỷ ban Nhân dân tỉnh đối với: (i) dự án Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; (ii) dự án sử dụng công nghệ thuộc danh mục công nghệ hạn chế chuyển giao theo quy định pháp luật chuyển giao cơng nghệ Theo quy định trên, tiêu chí phân loại dự án đầu tư Luật Đầu tư Luật Nhà khác nên thực tế dẫn đến chồng chéo,không thống quan nhà nước nhà đầu tư không xác định phải áp dụng theo luật Ví dụ nhà đầu tư thực dự án đầu tư xây dựng cơng trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh phải áp dụng quy định Luật Nhà Tuy nhiên, dự án lại Nhà nước giao đất, cho th đất khơng thơng qua đấu giá, đấu thầu doanh nghiệp quan nhà nước lúng túng phải thực thủ tục theo Luật Nhà hay Luật Đầu tư trích dẫn Do đó, thực tế, Nhà đầu tư phải thực quy trình định chủ trương đầu tư hai (02) lần: (01) Nghiên cứu nhóm CIEM / GIG - Đề xuất sửa đổi quy định đầu tư, kinh doanh theo Luật Đầu tư; (01) theo Luật Nhà Vấn đề quan phê duyệt hai thủ tục hành nhau: Uỷ ban Nhân dân Tỉnh Thủ tướng Chính phủ Do đó, cần xác định rõ có cần thiết phải thực hai thủ tục hay không? Trên thực tế thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở, số địa phương yêu cầu Nhà đầu tư thực thủ tục định chủ trương đầu tư lần số địa phương khác yêu cầu Nhà đầu tư phải thực quy trình thủ tục hai lần theo quy định Luật Đầu tư Luật Nhà Việc gây nên thực trạng áp dụng pháp luật khơng thống tồn quốc Đề xuất: Đề nghị sửa đổi Điều 170 Luật Nhà để giải vấn đề theo hướng bãi bỏ thủ tục chấp thuận dự án đầu tư xây dựng nhà theo Luật Nhà ở, thống áp dụng việc xin chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư Đối với thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư, Luật Nhà văn hướng dẫn Luật chưa quy định trình tự, thủ tục thực thủ tục Do vậy, thống áp dụng việc điều chỉnh dự án theo Luật Đầu tư Xin xem Phụ lục kèm theo Thủ tục giới thiệu địa điểm xây dựng khơng tương thích Luật Xây dựng, Luật Nhà Luật Đầu tư Theo quy định Điều 46 Luật Xây dựng, quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm giới thiệu địa điểm đầu tư xây dựng cho nhà đầu tư có yêu cầu Tuy nhiên Luật Xây dựng văn hướng dẫn thi hành khơng quy định trình tự thực giới thiệu địa điểm đầu tư xây dựng Luật Đầu tư Điều 33 quy định hồ sơ thực thủ tục định chủ trương đầu tư yêu cầu Nhà đầu tư phải nộp ”Đề xuất dự án đầu tư có nội dung địa điểm đầu tư” Như vậy, nhà đầu tư phải có địa điểm đầu tư trước thực thủ tục định chủ trương đầu tư Luật Nhà Điều Nghị định 99/2015/NĐ-CP, hồ sơ thực thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư yêu cầu phải có ”Quyết định phê duyệt quy hoạch kèm theo vẽ quy hoạch chi tiết khu vực có dự án quan có thẩm quyền phê duyệt; nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà địa phương phê duyệt có liên quan đến việc triển khai thực dự án cần chấp thuận chủ trương đầu tư” Như vậy, dự án theo Luật Nhà ở, Nhà đầu tư phải thực thủ tục giới thiệu địa điểm trước thực thủ tục định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà Cả ba luật, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư Luật Nhà ở, không thống thời điểm giới thiệu địa điểm đầu tư cho nhà đầu tư – trước hay sau Nhà đầu tư nhận chấp thuận chủ trương đầu tư Trên thực tế, có địa phương thực thủ tục cho nhà đầu tư trước thủ tục định chủ trương đầu tư, có địa phương lại thực sau có định chủ trương đầu tư, có địa phương lồng ghép thủ tục giới thiệu địa điểm thực dự án vào thủ tục xin định chủ trương đầu tư Vấn đề gây nên việc áp dụng pháp luật không thống toàn quốc Đề xuất: Sửa đổi Điều 46 Luật Xây dựng theo hướng thống với quy định Điều 33, Luật Đầu tư Quyết định giới thiệu địa điểm nội dung Quyết định chủ trương đầu tư Xin xem Phụ lục kèm theo Nghiên cứu nhóm CIEM / GIG - Đề xuất sửa đổi quy định đầu tư, kinh doanh Thời điểm cấp giấy phép quy hoạch không quy định rõ ràng Luật Xây dựng, Luật Đầu tư Luật Nhà Ở Khoản Điều 33 Luật Đầu tư quy định trình thực hiện, quan quản lý quy hoạch cung cấp thông tin quy hoạch để làm sở thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư Tuy nhiên, pháp luật hành khơng có quy định điều chỉnh trường hợp khu đất đầu tư chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng việc thực thủ tục hành (TTHC) để cấp Giấy phép quy hoạch thực nào? (i) Giấy phép quy hoạch cấp cho nhà đầu tư với chấp thuận chủ trương đầu tư; hay (ii) Nhà đầu tư phải thực thủ tục xin cấp Giấy phép quy hoạch trước thực thủ tục định chủ trương đầu tư? Luật Xây dựng khơng có quy định cụ thể vấn đề Tuy nhiên, Điều 32 Nghị định 44/2015/NĐ-CP Điều Nghị định 59/2015/NĐ-CP lại quy định dự án đầu tư xây dựng cơng trình tập trung, riêng lẻ khu vực chưa có quy hoạch chi tiết phê duyệt có quy hoạch cần điều chỉnh ranh giới số tiêu sử dụng đất; dự án đầu tư xây dựng cơng trình dân dụng, cơng trình cơng nghiệp khu vực chưa có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng, nhà đầu tư phải thực TTHC để cấp Giấy phép quy hoạch Giấy phép quy hoạch sở để lập Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Tương tự Luật Xây dựng, Luật Nhà không quy định cụ thể vấn đề Điều Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định dự án có quy mơ sử dụng đất từ 100 trở lên có quy mơ 100 có số lượng nhà từ 2.500 trở lên phải làm thủ tục gửi Bộ Xây dựng thẩm định để trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư Trong hồ sơ (Điều 10, NĐ 99/2015) yêu cầu Nhà đầu tư phải có ’’Quyết định phê duyệt quy hoạch kèm theo vẽ quy hoạch chi tiết khu vực có dự án quan có thẩm quyền phê duyệt; nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà địa phương phê duyệt có liên quan đến việc triển khai thực dự án cần chấp thuận chủ trương đầu tư’’ Yêu cầu gây khó khăn Nhà đầu tư trường hợp khu đất chưa có quy hoạch chung phê duyệt Ngồi ra, để có tài liệu Nhà đầu tư phải thực nhiều TTHC phức tạp bao gồm: Giấy phép quy hoạch, Phê duyệt nhiệm vụ, Phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết trước thực TTHC định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà Bộ Xây dựng chủ trì Như vậy, quy định pháp luật Luật Xây dựng, Luật Đầu tư Luật Nhà không thống thời điểm cấp Giấy phép quy hoạch cho nhà đầu tư – trước hay thời điểm với chấp thuận chủ trương đầu tư Thực tế, nhiều địa phương yêu cầu Nhà đầu tư thực thủ tục cấp giấy phép quy hoạch theo quy định Luật Xây dựng Một số địa phương cấp giấy phép quy hoạch cho Nhà đầu tư với việc thực thủ tục thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư Điều gây nên việc áp dụng pháp luật không thống nước Đề xuất: Sửa đổi Điều 46 Luật Xây dựng theo hướng thống với quy định Điều 33 Luật Đầu tư Gộp thủ tục cấp giấy phép quy hoạch với thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư Theo đó, quan có thẩm quyền định chủ trương đầu tư xem xét cấp giấy phép quy hoạch đồng thời với Quyết định chủ trương đầu tư cho Nhà đầu tư Do đó, định cho phép quy hoạch nội dung Quyết định chủ trương đầu tư Xin xem đề xuất sửa đổi Điều 46 Luật Xây dựng Phụ lục kèm theo Nghiên cứu nhóm CIEM / GIG - Đề xuất sửa đổi quy định đầu tư, kinh doanh Thủ tục xác định nhu cầu sử dụng đất không thống thời điểm thẩm định hồ sơ đầu tư hồ sơ xác định nhu cầu sử dụng đất Theo Luật Đầu tư, trường hợp nhà đầu tư có đề xuất giao đất, cho thuê đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai Nghị định 43/2014/NĐ-CP (Điều 14 khoản 4), Nghị định 118/2015/NĐ-CP (Điều 30 khoản điểm b) quy định thời điểm thẩm định nhu cầu sử dụng đất thời điểm thẩm định hồ sơ đầu tư Tuy nhiên, Điều 7, khoản Thông tư 30/2014/TT/BTNMT quy định văn thẩm định nhu cầu sử dụng đất lại quy định văn thẩm định lập sở hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Quy định hiểu việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất tiến hành giai đoạn thực việc giao đất, cho thuê đất Ngoài thời gian thẩm định quan tiếp nhận hồ sơ giải TTHC quy định không thống pháp luật đầu tư pháp luật đất đai Thời gian thẩm định theo quy định hướng dẫn Luật Đầu tư 15 ngày quy định hướng dẫn Luật Đất đai 30 ngày Cả hai quan quan đăng ký đầu tư quan tài ngun mơi trường có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ giải TTHC Trên thực tế, đa số địa phương thực thủ tục xác định nhu cầu sử dụng đất thủ tục điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng thời điểm giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Vì thời điểm này, quan có thẩm quyền có đầy đủ thơng tin dự án nhà đầu tư để xác định cách xác nhu cầu sử dụng đất Nhà đầu tư Tuy nhiên, có địa phương, tuỳ dự án, Nhà đầu tư phải tiến hành thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất cách thức khơng thức trước thực thủ tục xin định chủ trương đầu tư Mặt khác, chưa có văn hướng dẫn cụ thể hồ sơ, trình tự thực thủ tục nên yêu cầu hồ sơ, trình tự, thời gian thực khác địa phương, gây khó khăn lúng túng cho nhà đầu tư, cán công chức thực thi nhiệm vụ Đề xuất: Sửa đổi Điều 33 Luật Đầu tư để thống thời điểm Thủ tục xác định nhu cầu sử dụng đất thủ tục điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng thực đồng thời thời điểm giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Khi thực thủ tục định chủ trương đầu tư, quan tài nguyên môi trường cho ý kiến phù hợp với quy hoạch, mục đích sử dụng, tiêu sử dụng đất theo quy định Khoản 4, Điều 33 Luật Đầu tư Xin xem đề xuất sửa đổi Điều 33 Luật Đầu tư Phụ lục kèm theo Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư Thủ tướng Chính phủ số dự án bị trùng lặp với thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ đồ án quy hoạch đô thị Theo quy định Điều 44 Luật Quy hoạch Đô thị, dự án sau thuộc thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ đồ án quy hoạch đô thị Thủ tướng Chính phủ: a) Quy hoạch chung thành phố trực thuộc trung ương, quy hoạch chung thành phố thuộc tỉnh đô thị loại I, quy hoạch chung thị có quy mơ dân số dự báo tương đương với đô thị loại III trở lên thị có phạm vi quy hoạch liên quan đến địa giới hành hai tỉnh trở lên; Nghiên cứu nhóm CIEM / GIG - Đề xuất sửa đổi quy định đầu tư, kinh doanh b) Quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật thành phố trực thuộc trung ương đô thị loại đặc biệt; c) Quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết khu vực có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trị, kinh tế - xã hội, văn hoá, lịch sử, quốc gia theo quy định Chính phủ; d) Các quy hoạch khác Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Xây dựng tổ chức lập Sau Thủ tướng Chính phủ phê duyệt nhiệm vụ đồ án quy hoạch, dự án tiếp tục phải thực thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư Thủ tướng Chính phủ với quy trình tương tự quy trình phê duyệt nhiệm vụ đồ án quy hoạch Theo quy định Điều 31 Luật Đầu tư, Thủ tướng Chính phủ có thẩm quyền phê duyệt dự án đầu tư sau đây: “1 Dự án không phân biệt nguồn vốn thuộc trường hợp sau: a) Di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên miền núi, từ 20.000 người trở lên vùng khác; b) Xây dựng kinh doanh cảng hàng không; vận tải hàng không; c) Xây dựng kinh doanh cảng biển quốc gia; d) Thăm dò, khai thác, chế biến dầu khí; đ) Hoạt động kinh doanh cá cược, đặt cược, casino; e) Sản xuất thuốc điếu; g) Phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu chức khu kinh tế; h) Xây dựng kinh doanh sân gôn; Dự án không thuộc trường hợp quy định khoản Điều có quy mơ vốn đầu tư từ 5.000 tỷ đồng trở lên; Dự án nhà đầu tư nước lĩnh vực kinh doanh vận tải biển, kinh doanh dịch vụ viễn thơng có hạ tầng mạng, trồng rừng, xuất bản, báo chí, thành lập tổ chức khoa học công nghệ, doanh nghiệp khoa học cơng nghệ 100% vốn nước ngồi; Dự án khác thuộc thẩm quyền định chủ trương đầu tư định đầu tư Thủ tướng Chính phủ theo quy định pháp luật.” Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà (khoản Điều 9) “• Dự án có quy mơ sử dụng đất từ 100 trở lên có quy mơ 100 có số lượng nhà từ 2.500 trở lên (bao gồm nhà biệt thự, nhà riêng lẻ, hộ chung cư) khu vực thị; • Dự án có quy mơ sử dụng đất từ 50 trở lên có quy mơ 50 có số lượng nhà từ 2.500 trở lên khu vực đô thị; • Dự án khơng phân biệt quy mơ diện tích đất, số lượng nhà thuộc địa giới hành nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương.” Những quy định nêu cho thấy, cho dù Thủ tướng phê duyệt quy hoạch xây dựng, phát triển ngành lại tiếp tục xem xét chuẩn thuận dự án cụ thể có quy hoạch Quy định dẫn đến việc Thủ tướng phải thực thủ tục hai (02) lần Thủ tục theo quy trình Thủ tướng phê duyệt thường nhiều thời gian dẫn đến nhiều dự án nhà đầu tư phải ngừng kế hoạch đầu tư chờ đợi khoảng thời gian dài Nghiên cứu nhóm CIEM / GIG - Đề xuất sửa đổi quy định đầu tư, kinh doanh Đề xuất: Đề xuất bãi bỏ thủ tục xin định chủ trương Thủ tướng Chính phủ dự án phù hợp với quy hoạch Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Xin xem đề xuất sửa đổi Điều 31 Luật Đầu tư Phụ lục kèm theo Thủ tục đánh giá tác động môi trường không thống Luật Đầu tư Luật Bảo vệ Môi trường Theo quy định Điều 25 khoản điểm a Luật Bảo vệ Môi trường, định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường để cấp có thẩm quyền định chủ trương đầu tư dự án Nhà đầu đầu tư phải thực thủ tục xin phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường trước thực thủ tục xin định chủ trương đầu tư Tuy nhiên, thủ tục định chủ trương đầu tư Luật Đầu tư không yêu cầu nhà đầu tư phải nộp định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường Như hai quy định xung đột Qua khảo sát thực tế, thủ tục xin phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường phức tạp tốn Do vậy, chưa nhận chấp thuận chủ trương đầu tư mà thực thủ tục đánh giá tác động mơi trường tạo chi phí tuân thủ tốn cho nhà đầu tư rủi ro cho nhà đầu tư dự án không chấp thuận chủ trương đầu tư Ngoài ra, giai đoạn sơ khởi này, dự án chưa có quy hoạch chi tiết 1/500, thơng tin dự án chưa cụ thể để thực phương án thiết kế, tính tốn xác nên lập báo cáo đánh giá tác động môi trường giai đoạn khơng có nhiều ý nghĩa Để bảo đảm chất lượng báo cáo đánh giá tác động môi trường, số địa phương yêu cầu phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường sau có định chủ trương đầu tư Đề xuất: Phân chia phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường (“ĐTM’’) thành hai loại: Đánh giá tác động môi trường (ĐTM) sơ ĐTM chi tiết ĐTM sơ thực giai đoạn nghiên cứu lập dự án đầu tư ĐTM chi tiết thực sau có định chủ trương đầu tư Đối tượng phải thực ĐTM hai bước (ĐTM sơ ĐTM chi tiết) dự án đầu tư thuộc thẩm quyền định chủ trương đầu tư Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ có khả tiềm ẩn khả ảnh hưởng nghiêm trọng đến mơi trường Do đó, cần sửa đổi số điều Luật Bảo vệ môi trường Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Bảo vệ môi trường theo Phụ lục kèm theo II LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ THEO HÌNH THỨC ĐẤU GIÁ, ĐẤU THẦU, CHỈ ĐỊNH NHÀ ĐẦU TƯ Mâu thuẫn điều kiện chủ đầu tư phải đáp ứng Luật Kinh doanh bất động sản Luật Đất đai thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất Về điều kiện chủ đầu tư phải đáp ứng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu chủ đầu tư tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định 20 tỷ đồng Pháp luật đất đai (Điều 14, Nghị định 43/2014 hướng dẫn Luật Đất đai) yêu cầu chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu để thực dự án không thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20 héc ta; không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên Như vậy, mức vốn chủ đầu tư phải đáp ứng theo quy định Luật Đất đai Luật Kinh doanh bất động sản có khơng tương thích Nghiên cứu nhóm CIEM / GIG - Đề xuất sửa đổi quy định đầu tư, kinh doanh Theo khảo sát thực tế, không tương thích quy định Luật Kinh doanh bất động sản Luật Đất đai mức vốn chủ đầu tư phải đáp ứng trường hợp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng công trình nhà ở, cơng trình kinh doanh bất động sản Sự khơng tương thích dẫn đến: (i) Các quan Nhà nước có thẩm quyền chủ đầu tư lúng túng việc lựa chọn quy định pháp luật để thực hiện; (ii) Thực trạng thực không thống địa phương; (iii) Xu hướng chung yêu cầu chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện cao Đề xuất: Thống áp dụng điều kiện mức vốn pháp định theo quy định Luật Kinh doanh Bất động sản việc đấu giá quyền sử dụng đất cho dự án có mục tiêu kinh doanh bất động sản Quy định mức vốn tối thiểu dự án có cơng trình khơng thuộc phạm vi Luật Kinh doanh bất động sản Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Đất đai theo Phụ lục kèm theo Việc lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá đất, đấu thầu dự án có gắn liền với quyền sử dụng đất, định chủ trương đầu tư quy định luật không thống Luật Đầu tư quy định UBND cấp tỉnh định chủ trương đầu tư dự án không thông qua đấu giá đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư Luật Đất đai quy định rõ trường hợp đấu giá, không đấu giá đất Pháp luật đầu tư quy định trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư Tuy nhiên, Luật Đấu thầu chưa quy định rõ đấu thầu loại đất (đã chưa giải phóng mặt bằng), Luật Đất đai chưa quy định rõ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật đấu thầu có phải đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai không? Điều dẫn đến lúng túng địa phương việc áp dụng quy phạm pháp luật dự án đầu tư có sử dụng đất Do khơng thống quy định pháp luật việc định chủ trương đầu tư, đấu giá, đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư nên có tình trạng khơng thực đấu giá, đầu thầu dự án đầu tư có gắn liền với quyền sử dụng đất mà thay vào thực thơng qua chế cấp chủ trương đầu tư Đề xuất: Luật Đấu thầu cần quy định loại đất đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, Luật Đất đai cần quy định rõ đầu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật đấu thầu có cần đấu giá theo pháp luật đất đai khơng ? Do đó, cần sửa đổi Luật Đấu thầu Luật Đất đai để xác định rõ trường hợp Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Đấu thầu Luật Đất đai Phụ lục III GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT Quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước bị hạn chế trường hợp nhận chuyển nhượng đất Theo quy định Điều khoản Luật Doanh nghiệp, “doanh nghiệp Việt Nam doanh nghiệp thành lập đăng ký thành lập theo pháp luật Việt Nam có trụ sở Việt Nam” Như vậy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi doanh nghiệp Việt Nam Tuy nhiên, Điều khoản 27 Luật Đất đai loại trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước khỏi khái niệm “tổ chức kinh tế”, theo đó: “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh Nghiên cứu nhóm CIEM / GIG - Đề xuất sửa đổi quy định đầu tư, kinh doanh nghiệp, hợp tác xã tổ chức kinh tế khác theo quy định pháp luật dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi” Do đó, số quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước bị hạn chế so với tổ chức kinh tế, có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu đô thị để thực dự án đầu tư Với quy định pháp luật đất đai hành, điều kiện quỹ đất để Nhà nước giao, cho thuê ngày thu hẹp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế -xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng, khả tiếp cận quỹ đất nhà đầu tư nước bị hạn chế, đặc biệt dự án không nằm danh mục dự án Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội lợi quốc gia, cơng cộng du lịch sinh thái, bất động sản nghỉ dưỡng; nông nghiệp công nghệ cao Hạn chế quyền tiếp cận đất đai đồng nghĩa với việc hạn chế quyền tự kinh doanh doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Doanh nghiệp muốn thực dự án đầu tư khơng có quỹ đất để thực Điều dẫn đến tâm lý tiêu cực doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi việc cho họ khơng đối xử bình đẳng với doanh nghiệp Việt Nam Đề xuất: Sửa đổi Luật Đất đai theo hướng mở rộng quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tiếp cận đất đai hai hình thức: (1) cho phép nhà đầu tư nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để thực dự án đầu tư; (2) mở rộng diện nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế -xã hội lợi ích quốc gia, công cộng Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Đất đai Phụ lục Khơng tương thích chế độ sử dụng đất khu công nghiệp Luật Đất đai Luật Đầu tư Luật Đất đai u cầu việc xây dựng khu nhà ở, cơng trình công cộng phục vụ đời sống người lao động làm việc khu công nghiệp, khu chế xuất phải đặt bên ngồi khu cơng nghiệp, khu chế xuất (Điều 149) Luật Đầu tư quy định cho phép địa phương gặp khó khăn bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở, cơng trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc khu công nghiệp điều chỉnh quy hoạch khu công nghiệp để dành phần diện tích đất phát triển nhà ở, cơng trình, dịch vụ, tiện ích cơng cộng (Điều 21) Tuy nhiên, quy định Luật Đầu tư không xác định rõ phần diện tích để phát triển nhà nằm hay ngồi khu cơng nghiệp Thực tế, địa phương lúng túng quy hoạch phần diện tích phát triển nhà ở, cơng trình cơng cộng phục vụ cho người lao động Để an toàn, nhiều địa phương điều chỉnh quy hoạch đưa diện tích đất ngồi khu cơng nghiệp để phù hợp với Luật Đất đai Đề xuất: Quy định rõ pháp luật đầu tư việc điều chỉnh quy hoạch đưa diện tích đất phát triển nhà ở, cơng trình cơng cộng phục vụ cho người lao động nằm ngồi khu công nghiệp Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Đầu tư Phụ lục Khơng tương thích quyền cho thuê tài sản Luật Đất đai Bộ luật Dân Nghiên cứu nhóm CIEM / GIG - Đề xuất sửa đổi quy định đầu tư, kinh doanh Điều 175 Luật Đất đai chưa quy định quyền cho thuê lại tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm Điều không thống với quy định quyền cho thuê tài sản quy định Bộ luật Dân Về vấn đề này, có nhiều quan điểm cho rằng, Luật Đất đai khơng quy định quyền không cấm tổ chức, cá nhân thực quyền cho thuê tài sản trường hợp Tuy nhiên, Điều 19, Nghị định số 102/2014/NĐ-CP Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai với quy định: “Phạt tiền từ 10-20 triệu đồng tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp cơng lập có hành vi tự ý cho thuê tài sản gắn liền với đất Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm” “tuýt còi” doanh nghiệp việc cho thuê tài sản đất trả tiền thuê đất hàng năm.Các giao dịch cho thuê tài sản diện tích đất trả tiền thuê đất hàng năm bị ngừng trệ, nguồn cung nguồn cầu thị trường tương đối lớn Đề xuất: Bổ sung quy định quyền cho thuê tài sản diện tích đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm vào Luật Đất đai để bảo đảm quyền tài sản tổ chức, cá nhân tính thống hệ thống pháp luật Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Đất đai Phụ lục Hạn chế quyền người sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai Điều 174 Luật Đất đai hành quy định người sử dụng đất có quyền chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam Như vậy, việc chấp tài sản gắn liền với đất ngân hàng nước chưa phép Quy định hạn chế phát triển kinh tế thông qua hoạt động mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh giao dịch mua bán nợ xấu thị trường Về quy định không cho phép chấp tài sản gắn liền với đất ngân hàng nước Trên thực tế, nhiều dự án đầu tư có quy mơ lớn đòi hỏi phải tiếp cận vốn từ nhiều nguồn khác nhau, nguồn vốn nước hạn chế, dẫn đến chủ đầu tư có đất, cơng trình xây dựng đất với giá trị lớn không chấp vay vốn ngân hàng nước để tiếp tục đầu tư mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh tháo gỡ tình trạng khó khăn doanh nghiệp Nhiều nhà đầu tư nước muốn mua lại nợ xấu doanh nghiệp Việt Nam thực việc mua bán khơng có giải pháp chấp tài sản gắn liền với đất hiệu nhằm khôi phục hoạt động sản xuất kinh doanh cho doanh nghiệp sau hoàn thành thủ tục mua bán Đề xuất: Cần thiết phải mở rộng quyền nhà đầu tư nước, nhà đầu tư nước việc chấp tài sản đất ngân hàng nước để thu hút nguồn vốn đầu tư phát triển kinh tế tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư Tuy nhiên vấn đề phức tạp, trước mắt pháp luật đất đai cần quy định giao cho Thủ tướng Chính phủ định trường hợp cụ thể việc người sử dụng đất chấp tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng đất ngân hàng nước Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Đất đai Phụ lục Xung đột Luật Đầu tư Luật Đất đai việc chấm dứt hoạt động dự án đầu tư Theo quy định Điều 48 Luật Đầu tư, dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động trường hợp: sau 12 tháng mà nhà đầu tư khơng thực khơng có khả thực dự án theo tiến độ đăng ký với quan đăng ký đầu tư không thuộc trường hợp Nghiên cứu nhóm CIEM / GIG - Đề xuất sửa đổi quy định đầu tư, kinh doanh 10 giãn tiến độ thực dự án (Điều 48 khoản điểm g) Dự án chấm dứt đồng nghĩa với việc, nhà đầu tư bị thu hồi đất Tuy nhiên, Điều 64 Luật Đất đai quy định trường hợp thu hồi đất, theo đó, khoản điểm i quy định trường hợp thu hồi: Đất Nhà nước giao, cho thuê để thực dự án đầu tư mà không sử dụng thời hạn 12 tháng liên tục tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi dự án đầu tư kể từ nhận bàn giao đất thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng chủ đầu tư gia hạn sử dụng 24 tháng phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thời gian chậm tiến độ thực dự án thời gian này; hết thời hạn gia hạn mà chủ đầu tư chưa đưa đất vào sử dụng Nhà nước thu hồi đất mà khơng bồi thường đất tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp bất khả kháng Như vậy, Luật Đầu tư Luật Đất đai có xung đột quy định việc chấm dứt dự án thu hồi đất Luật Đầu tư quy định chấm dứt dự án sau 12 tháng mà nhà đầu tư khơng thực khơng có khả thực Luật Đất đai cho phép gia hạn sử dụng đất 24 tháng nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thời gian chậm tiến độ thực dự án Ngoài ra, liên quan đến việc xử lý tài sản gắn liền với đất, pháp luật đầu tư pháp luật đất đai quy định khơng tương thích Pháp luật đầu tư quy định nhà đầu tư tự lý tài sản dự án chấm dứt hoạt động Nếu không tự lý quan định thu hồi đất tổ chức lý tài sản gắn liền với đất (Điều 48 Luật Đầu tư) Pháp luật đất đai quy định chủ đầu tư gia hạn thêm 24 tháng, hết thời hạn mà Nhà đầu tư không đưa đất vào sử dụng Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường đất tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp bất khả kháng theo quy định Điều 64 Luật Đất đai Như vậy, thời điểm chấm dứt hoạt động dự án thời điểm xử lý vi phạm đất đai nhà đầu tư không thống theo quy định Luật Đầu tư Luật Đất đai Do xung đột quy định Luật Đầu tư Luật Đất đai liên quan đến việc chấm dứt dự án nên địa phương lúng túng việc lựa chọn giải pháp để thực Nhiều dự án ban hành định chấm dứt hoạt động vi phạm thời hạn triển khai dự án theo Luật Đầu tư khơng thể thu hồi đất vướng quy định Luật Đất đai cho phép nhà đầu tư gia hạn thời gian sử dụng đất thêm 24 tháng Nhiều dự án đưa định chấm dứt dự án theo Luật Đầu tư sợ vi phạm quy định Luật Đất đai Việc lý tài sản đất diện tích đất bị thu hồi gặp khó khăn thời điểm Nhà nước quyền lý quy định Luật Đầu tư Luật Đất đai khơng tương thích Đề xuất: Thống quy định chấm dứt dự án Luật Đầu tư theo Luật Đất đai để tăng hội triển khai dự án cho Nhà đầu tư Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Đầu tư Phụ lục Miễn giảm tiền thuê đất – không tương thích Luật Đầu tư Luật Đất đai Theo quy định pháp luật đầu tư, dự án thuộc ngành nghề ưu đãi đầu tư địa bàn ưu đãi đầu tư miễn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất (Điều 15) Tuy nhiên, pháp luật đất đai quy định, trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để thực dự án xây dựng kinh doanh nhà có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai trường hợp khơng Nghiên cứu nhóm CIEM / GIG - Đề xuất sửa đổi quy định đầu tư, kinh doanh 11 miễn không giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Các trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khác có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai trường hợp Nhà nước cho thuê đất hàng năm loại đất có mục đích sử dụng tương ứng Như vậy, doanh nghiệp miễn giảm tiền thuê đất có quyền nghĩa vụ trường hợp Nhà nước cho thuê đất hàng năm, vậy, chấp quyền sử dụng đất ngân hàng để vay vốn Quy định hạn chế quyền tiếp cận nguồn vốn doanh nghiệp, đặc biệt bối cảnh nhiều doanh nghiệp tìm phương án để tháo gỡ khó khăn, ổn định hoạt động sản xuất kinh doanh Đề xuất: Để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp thực dự án đầu tư thuộc ngành nghề ưu đãi đầu tư, địa bàn ưu đãi đầu tư, Nhà nước miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thông qua quy định cho phép doanh nghiệp thực quyền người sử dụng đất (như chấp quyền sử dụng đất ngân hàng để vay vốn) Mặt khác, tạo công doanh nghiệp giao đất, thuê đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; doanh nghiệp kinh doanh nhà ở; doanh nghiệp đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao với dự án xã hội hóa thuộc địa bàn ưu đãi đầu tư, ngành nghề ưu đãi đầu tư Nhà nước miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Đất đai Phụ lục Quy định ký quỹ - khơng tương thích Luật Đầu tư Luật Đất đai Các quy định hướng dẫn Luật Đầu tư quy định hướng dẫn Luật Đất đai quy định hình thức bảo đảm dự án đầu tư ký quỹ Trong đó, phạm vi dự án phải ký quỹ theo quy định quy định khác nhau: Các quy định hướng dẫn Luật Đất đai phân loại ký quỹ theo loại dự án, quy định hướng dẫn Luật Đầu tư phân loại ký quỹ theo nguồn gốc đất dự án dẫn đến phát sinh nhiều khó khăn q trình thực Sự khơng tương thích quy định phạm vi dự án phải ký quỹ Luật Đầu tư Luật Đất đai gây khó khăn lúng túng cho quan có thẩm quyền việc xác định yêu cầu ký quỹ số tiền ký quỹ Nhà đầu tư Ngoài ra, việc quy định hình thức bảo đảm đầu tư ký quỹ làm giảm tính linh hoạt hiệu biện pháp bảo đảm đầu tư Đề xuất: Bổ sung thêm hình thức bảo đảm dự án đầu tư bảo lãnh cho Nhà đầu tư Sửa lại phạm vi dự án áp dụng việc ký quỹ bảo lãnh theo quy định pháp luật đầu tư Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Đất đai Phụ lục IV XÂY DỰNG Bất hợp lý việc phân quyền thẩm định thiết kế sở Theo điểm a, Khoản 5, Điều 10, Nghị định 59/2015/NĐ-CP, Cơ quan chuyên môn xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, Bộ quản lý cơng trình xây dựng chun ngành chủ trì tổ chức thẩm định thiết kế sở dự án đầu tư xây dựng cơng trình cấp đặc biệt, cấp I (nhà > 20 tầng >20,000 m2 sàn) Quy định bất cập chủ đầu tư phải trình nộp hồ sơ cho Bộ Xây dựng thẩm định, trước đây, Sở Xây dựng địa phương thực việc quản lý nhà nước xây dựng cách hiệu quả., Nghiên cứu nhóm CIEM / GIG - Đề xuất sửa đổi quy định đầu tư, kinh doanh 12 Quy định yêu cầu dự án đầu tư xây dựng cơng trình cấp đặc biệt, cấp I (nhà > 20 tầng > 20,000 m2 sàn) phải thực thẩm định thiết kế sở Bộ Xây dựng gây lãng phí nguồn lực lớn cho quan quản lý Nhà nước chủ đầu tư Trên thực tế, chi phí phát sinh cho chủ đầu tư quan quản lý nhà nước lớn Thiệt hại trường hợp này, người tiêu dùng sản phẩm cuối người phải gánh chịu tất chi phí chủ đầu tư chuyển vào giá thành sản phẩm Đề xuất: Cần phân quyền quản lý thiết kế sở cho địa phương để tiết kiệm thời gian chi phí cho doanh nghiệp nguồn lực Nhà nước trình thực thủ tục hành Xin xem đề xuất sửa đổi Phụ lục Sự cần thiết việc thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định Luật Xây dựng Luật Xây dựng, Điều 82, Khoản quy định cơng trình xây dựng sử dụng vốn khác, sau: a) Cơ quan chuyên môn xây dựng theo phân cấp chủ trì thẩm định thiết kế kỹ thuật trường hợp thiết kế ba bước, thiết kế vẽ thi công trường hợp thiết kế hai bước cơng trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp I, cơng trình cơng cộng, cơng trình xây dựng có ảnh hưởng lớn đến cảnh quan, mơi trường an tồn cộng đồng Phần thiết kế cơng nghệ (nếu có), dự tốn xây dựng quan chuyên môn trực thuộc người định đầu tư thẩm định; b) Cơ quan chuyên môn trực thuộc người định đầu tư thẩm định thiết kế kỹ thuật, thiết kế vẽ thi cơng dự tốn xây dựng cơng trình xây dựng cịn lại; Nghị định 59/2015/NĐ-CP, Điều 26, Khoản 1.a quy định: Cơ quan chuyên môn xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, Bộ quản lý cơng trình xây dựng chun ngành theo quy định Điều 76 Nghị định chủ trì tổ chức thẩm định thiết kế kỹ thuật (trường hợp thiết kế ba bước), thiết kế vẽ thi công (trường hợp thiết kế hai bước) cơng trình cấp đặc biệt, cấp 1, cơng trình theo tuyến qua hai tỉnh trở lên cơng trình Thủ tướng Chính phủ giao Theo quy định hành nêu trên, có ba bất hợp lý thủ tục cơng trình cấp I: i Cơ quan chuyên môn xây dựng (Cục quản lý hoạt động xây dựng) thuộc Bộ Xây dựng phải chủ trì thẩm định thiết kế xây dựng sau thiết kế sở tất cơng trình cấp nước Như trình bày thủ tục thẩm định thiết kế sở, việc không khả thi ii Sau thẩm định, chủ đầu tư phải nộp kết thẩm định thiết kế xây dựng cho quan chuyên môn xây dựng cấp tỉnh để cấp giấy phép xây dựng Như vậy, mặt thẩm quyền, quan chuyên môn xây dựng cấp tỉnh hồn tồn đảm nhiệm việc thẩm định thiết kế xây dựng sau thiết kế sở cơng trình cấp I họ quan cấp Giấy phép Xây dựng sau tra, giám sát q trình xây dựng cơng trình iii Khoản Điều 30 Nghị định 59/2015/NĐ-CP rõ quan chuyên môn không đủ điều kiện thẩm định, quan chuyên môn yêu cầu chủ đầu tư lựa chọn trực tiếp tổ chức, cá nhân có lực phù hợp đăng ký công khai Nghiên cứu nhóm CIEM / GIG - Đề xuất sửa đổi quy định đầu tư, kinh doanh 13 thông tin lực hoạt động xây dựng Trang thông tin điện tử Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng để chủ đầu tư ký kết hợp đồng thẩm tra phục vụ công tác thẩm định Theo khảo sát thành phố lớn TPHCM, Hà Nội Đà Nẵng, việc thẩm tra phần lớn chủ đầu tư ký kết với đơn vị thẩm tra độc lập theo Nghị định 59/2015/NĐ-CP này, Cơ quan, tổ chức, cá nhân thẩm tra…chịu trách nhiệm trước pháp luật kết thẩm tra thực Với quy định i) liệu việc thẩm định Cơ quan Nhà nước có thực cần thiết cơng trình sử dụng vốn khác mà thiết kế sở Cơ quan Nhà nước thẩm định thiết kế xây dựng sau thiết kế sở đơn vị tư vấn thẩm tra Bộ Xây dựng công nhận tổ chức thẩm tra? ii) việc thẩm định cần thiết, có cần quan chuyên môn xây dựng thuộc cấp Bộ thực cơng trình cấp I mà việc thẩm định thực dựa kết thẩm tra tổ chức, cá nhân thứ ba? Quy định tập trung quyền thẩm định thiết kế xây dựng Bộ Xây dựng quan quản lý Nhà nước Trung ương gây hệ luỵ (i) Lãng phí nguồn lực Nhà đầu tư quan quản lý Nhà nước việc thực TTHC; (ii) Quá trình thực TTHC bị trì trệ, thời gian thực TTHC kéo dài làm giảm hội đầu tư kinh doanh thiệt hại kinh tế cho Nhà đầu tư; (iii) Tạo tâm lý tập trung quyền lực Đề xuất: Phân quyền thẩm định thiết kế xây dựng cho quan quản lý Nhà nước địa phương Tăng tính chịu trách nhiệm tổ chức, cá nhân tiến hành thẩm định thông qua việc công nhận kết thẩm định tổ chức trường hợp Cụ thể hóa hồ sơ cấp phép xây dựng nhằm tạo điều kiện cho Cơ quan Nhà nước cấp phép xây dựng không thực thẩm định Thiết kế xây dựng sau thiết kế sở Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Xây dựng Phụ lục Trùng lặp nội dung phê duyệt giấy phép xây dựng với quy hoạch chi tiết xây dựng Luật Xây dựng Theo quy định Điều 91 Luật Xây dựng: Giấy phép xây dựng cấp cơng trình xây dựng có quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế kỹ thuật cơng trình quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định phê duyệt Nội dung giấy phép xây dựng (Điều 90 – Luật Xây dựng) lần thể lại nội dung có quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế kỹ thuật cơng trình mà khơng có thêm thơng tin bổ sung điều kiện pháp lý cho Cơ quan quản lý nhà nước Nhà đầu tư so với kết thủ tục hành thẩm duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế kỹ thuật cơng trình Trùng lặp lãng phí nguồn lực để thực cấp Giấy phép xây dựng cho dự án cơng trình xây dựng có quy hoạch chi tiết 1/500 duyệt, thiết kế kỹ thuật cơng trình xây dựng (thiết kế sở, thiết kế kỹ thuật) quan quản lý xây dựng thẩm định phê duyệt Đề xuất: Miễn cấp giấy phép xây dựng cho cơng trình xây dựng có quy hoạch chi tiết 1/500 quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thẩm định thiết kế sở theo quy định Luật Xây dựng Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Xây dựng Phụ lục Nghiên cứu nhóm CIEM / GIG - Đề xuất sửa đổi quy định đầu tư, kinh doanh 14 Thời gian thực thủ tục hành kéo dài Luật Xây dựng 2014 khơng có quy định cải thiện thời gian thực TTHC cấp giấy phép xây dựng so với quy định trước Theo khảo sát môi trường kinh doanh Ngân hàng giới, năm 2015, số cấp phép xây dựng Việt Nam khơng có cải thiện, thời gian cấp phép xây dựng kéo dài thêm 52 ngày, kéo dài thành viên ASEAN Thời gian cho TTHC cấp GPXD thực tế doanh nghiệp năm 2015 82 ngày, so với trước (năm 2014) có 30 ngày Theo Điều 102, Luật Xây dựng, thời gian để quan có thẩm quyền xem xét hồ sơ để cấp giấy 30 ngày Tuy nhiên đến thời hạn cấp giấy phép mà quan cấp phép thấy cần phải xem xét thêm kéo dài thêm 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định Như vậy, Nhà đầu tư phải chờ đến 40 ngày để có giấy phép xây dựng kể từ ngày nộp hồ sơ đầy đủ cho quan cấp phép Thủ tục thực kéo dài làm giảm hội đầu tư kinh doanh nhà đầu tư tăng chi phí tuân thủ dự án Đề xuất: Bỏ quy định việc thẩm định thiết kế xây dựng sau Thiết kế sở cơng trình cấp I quan chuyên môn xây dựng rút ngắn thời gian cấp Giấy phép xây dựng Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Xây dựng Phụ lục V CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN, DỰ ÁN NHÀ Ở, DỰ ÁN ĐẤT ĐAI Điều kiện chuyển nhượng dự án ngặt nghèo làm giảm hội triển khai dự án Các doanh nghiệp có nhu cầu chuyển nhượng dự án hầu hết tình trạng thiếu nguồn tài nên khơng thể đền bù giải phóng mặt triển khai việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật lại phải đáp ứng điều kiện (Điều 49 Luật KDBĐS) i Phần dự án chuyển nhượng phải hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt phải xây dựng xong cơng trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi dự án phê duyệt; ii Phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Điều kiện chuyển nhượng dự án theo đánh giá quan Nhà nước, doanh nghiệp, giới nghiên cứu, hành nghề Luật sư tương đối khó khăn, làm giảm hội chuyển nhượng dự án cho đối tác có khả triển khai tiếp dự án, gây thiệt hại cho địa phương người dân Đề xuất: Giảm điều kiện chuyển nhượng dự án để tăng hội đưa dự án tiếp tục vào giai đoạn triển khai hoạt động Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản Phụ lục http://www.doingbusiness.org/data/exploreeconomies/vietnam#dealing-with-construction-permits Nghiên cứu nhóm CIEM / GIG - Đề xuất sửa đổi quy định đầu tư, kinh doanh 15 Chồng chéo thủ tục xin phép chuyển nhượng dự án bất động sản Luật Đầu tư Luật Kinh doanh Bất động sản Điều 51 Luật Kinh doanh Bất động sản quy định thủ tục chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản, theo nhà đầu tư phải xin Quyết định cho phép chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh Nhưng theo quy định Điều 45 Luật Đầu tư, nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng phần toàn dự án cho nhà đầu tư khác đáp ứng đủ điều kiện Điều 37 khoản Nghị định 118/2015/NĐ-CP quy định cụ thể thủ tục thay đổi nhà đầu tư dự án đầu tư hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng kí đầu tư thuộc diện định chủ trương đầu tư Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh Theo đó, thay đổi nhà đầu tư, nhà đầu tư phải điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư theo thủ tục điều chỉnh định chủ trương đầu tư UBND cấp tỉnh Như vậy, để thực chuyển nhượng dự án thực tế, Nhà đầu tư thực thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định Luật Đầu tư trước tiên UBND cấp tỉnh tham vấn ý kiến quan tham mưu quan quản lý địa phương Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Kế hoạch Đầu tư, Cục thuế trước định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư cho Nhà đầu tư Tiếp đến, Nhà đầu tư tiếp tục thực thủ tục xin định phê duyệt chuyển nhượng phần toàn dự án bất động sản UBND tỉnh Trong thủ tục này, UBND cấp tỉnh lại lần tham vấn ý kiến quan tham mưu quan quản lý nhà nước thủ tục ban đầu (Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, Cục thuế) trước định ban hành định phê chuyển việc chuyển nhượng dự án cho Nhà đầu tư Sự chồng chéo này: (i) gây lãng phí, kéo dài thời gian rủi ro cho nhà đầu tư trình thực thủ tục; (ii) lãng phí nguồn lực Nhà nước việc quản lý thực thủ tục hành Ngồi ra, quy định chồng chéo Luật Đầu tư Luật KDBĐS dẫn đến tình trạng thực không thống địa phương Một số địa phương để tạo điều kiện thuận lợi cho Nhà Đầu tư, yêu cầu Nhà đầu tư thực thủ tục lần theo Luật Đầu tư quan quản lý đầu tư quan đầu mối tiếp nhận giải TTHC Tuy nhiên, nhiều địa phương yêu cầu Nhà đầu tư thực thủ tục hai lần theo quy định hai Luật Đề xuất: Bãi bỏ thủ tục xin định cho phép chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản thực thống theo quy định Luật Đầu tư Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản Phụ lục Thời hạn thực thủ tục quy định không rõ ràng Luật KDBĐS Luật Đầu tư Luật KDBĐS, Luật Đầu tư không quy định: (i) thời hạn quan tham vấn ý kiến (“Cơ quan phối hợp”) phải có ý kiến trả lời cho quan tiếp nhận hồ sơ; (ii) phương án xử lý quan tiếp nhận xử lý hồ sơ trường hợp quan phối hợp không gửi văn trả lời Thời hạn thực thủ tục không rõ ràng dẫn đến: (i) Sự tuỳ tiện quan có thẩm quyền q trình thực thủ tục; (ii) Thời gian thực thủ tục Nghiên cứu nhóm CIEM / GIG - Đề xuất sửa đổi quy định đầu tư, kinh doanh 16 Nhà đầu tư thực tế bị kéo dài so với quy định Luật quan tiếp nhận hồ sơ phải đợi ý kiến trả lời quan phối hợp Đề xuất: Quy định rõ thời hạn quan tham vấn ý kiến phải gửi ý kiến trả lời cho quan có thẩm quyền phương án giải trường hợp không nhận ý kiến trả lời quan tham vấn ý kiến thời hạn luật định Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản Phụ lục Xung đột phạm vi quyền chuyển nhượng dự án bất động sản Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà Luật Đất đai Quyền chuyển nhượng dự án thực tất loại dự án (Điều 45 Luật Đầu tư, Điều 25 Luật Nhà ở, Điều 51 Luật Kinh doanh Bất động sản) Trong đó, Luật đất đai lại quy định phạm vi chuyển nhượng dự án hẹp - theo loại dự án đầu tư cụ thể Luật Đất đai cho phép chuyển nhượng dự án gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất, việc chuyển nhượng dự án dừng lại dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà dự án xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê, dự án lại Luật Đất đai chưa có quy định cụ thể Ngồi ra, theo quy định pháp luật xây dựng dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ phải lấy ý kiến ngành (mặc dù Chính phủ quy định điều kiện) gây khó khăn cho địa phương doanh nghiệp Quy định giới hạn chuyển nhượng dự án theo dự án cụ thể Luật Đất đai hạn chế hội chuyển nhượng dự án Nhà đầu tư Trong nhiều trường hợp nhà đầu tư muốn chuyển nhượng dự án để tăng nguồn vốn đầu tư cho dự án bảo đảm điều kiện có Giấy chứng nhận thời gian cấp Giấy chứng nhận Cũng theo quy định Luật Đất đai, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng chuyển giao tồn mà khơng chuyển giao phần gây lúng túng việc thi hành quan nhà nước lẫn nhà đầu tư Bởi lẽ, khái niệm dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng không định nghĩa cụ thể bao gồm nhiều loại dự án sau: i ii iii Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng cho khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao; Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng nhà ở; Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng cho sân bay, bến cảng… Đề xuất: Xem xét điều chỉnh bổ sung pháp luật đất đai cho phù hợp với pháp luật đầu tư điều kiện phạm vi chuyển nhượng dự án Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Đất đai Phụ lục Thiếu vắng quy định trình tự, thủ tục, hồ sơ thực việc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng không thuộc phạm vi điều chỉnh Luật Đầu tư Điều 170 Luật Nhà 2014 quy định: - Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà để phục vụ tái định cư, nhà xã hội, nhà công vụ vốn đầu tư cơng việc định chủ trương đầu tư Nghiên cứu nhóm CIEM / GIG - Đề xuất sửa đổi quy định đầu tư, kinh doanh 17 - dự án thực theo quy định Luật Đầu tư công Đối với dự án xây dựng nhà khác thuộc diện định chủ trương đầu tư theo quy định Luật Đầu tư thực theo quy định Luật Đầu tư Đối với dự án không thuộc diện định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư phải thực chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định Chính phủ Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở, Chương III, Mục 1, Điều 9, Khoản 5, Khoản quy định số trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà Uỷ ban nhân dân tỉnh định không thuộc phạm vi điều chỉnh Luật Đầu tư Tuy nhiên, Luật Nhà 2014 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà khơng có quy định cụ thể thủ tục trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng nhà Uỷ ban nhân dân tỉnh định không thuộc phạm vi điều chỉnh Luật Đầu tư Mặc dù Luật Nhà quy định dẫn chiếu đến Luật Đầu tư Luật Đầu tư lại không quy định trình tự, thủ tục, hồ sơ thực việc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng nên dẫn đến địa phương lúng túng thực thủ tục nào, có địa phương áp dụng thủ tục theo Luật Đầu tư để thực cho nhà đầu tư, có địa phương từ chối việc thực thủ tục cho nhà đầu tư Đề xuất: Ngoại trừ dự án theo Luật Đầu tư công, tất dự án lại thực thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Đầu tư Phụ lục VI MỘT SỐ ĐỀ XUẤT SỬA ĐỔI CÁC QUY ĐỊNH HƯỚNG DẪN THỰC THI PHÁP LUẬT Quy trình thực thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất kéo dài không quy định rõ thời hạn văn quy phạm pháp luật Theo quy định Chương II, Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, ba phần tư (¾) quy trình thủ tục hành thủ tục nội quan có thẩm quyền Các thủ tục nội chia thành nhiều bước nhỏ (15 bước) với nhiều quy trình lặp lại Ngồi ra, thời hạn thực thủ tục hành khơng quy định Luật Nhà Thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất kéo dài, trùng lắp, không quy định rõ thời hạn việc phát sinh thêm thủ tục đăng ký làm chủ đầu tư cho dự án dẫn đến (i) lãng phí thời gian nguồn lực quan Nhà nước thực thủ tục chủ đầu tư; (ii) Sự tuỳ tiện quan thực thủ tục hành Đề xuất: Quy định rút gọn quy trình thực thủ tục nội quan nhà nước có thẩm quyền thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất thời hạn thực thủ tục hành Một số thủ tục hành phát sinh thêm cho chủ đầu tư Theo quy định Điểm b, Khoản 1, Điều 18, Nghị định 99/2015/NĐ-CP "nếu có nhiều nhà đầu tư có đủ điều kiện theo quy định Điều 21 Luật Nhà đăng ký tham gia làm chủ đầu tư Thời gian quy trình đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thực theo quy định pháp luật đấu thầu" Nghiên cứu nhóm CIEM / GIG - Đề xuất sửa đổi quy định đầu tư, kinh doanh 18 Quy định làm phát sinh thủ tục đăng ký tham gia làm chủ đầu tư cho dự án Trong trường hợp này, xuất trùng lắp tài liệu (về hồ sơ pháp lý, chứng minh lực tài chính…) hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư cho dự án hồ sơ dự thầu Đề xuất: Chủ đầu tư thực thủ tục đăng ký tham gia làm chủ đầu tư, thủ tục đấu thầu quan có Nhà nước thẩm quyền thực Do đó, đề nghị sửa lại Nghị định 99/2015/NĐ-CP VII ĐỀ XUẤT QUY TRÌNH THỰC HIỆN THỦ TỤC HÀNH CHÍNH THỐNG NHẤT Các thủ tục hành nhà đầu tư phải thực dự án đầu tư có sử dụng đất quy định rải rác Luật: Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đấu thầu… nhiều văn hướng dẫn thi hành Luật, gây nhiều khó khăn, lúng túng cho nhà đầu tư quan có thẩm quyền hành trình tìm kiếm thực thi quy định pháp luật Đây nguyên nhân dẫn đến việc thi hành thủ tục không thống địa phương Hệ luỵ vấn đề tỉnh tiến hành hoạt động đầu tư, nhà đầu tư phải nghiên cứu, tìm hiểu quy trình thực thủ tục ban đầu; phải thực lặp lặp lại quy trình, thủ tục giống chồng chéo quy định pháp luật Để khắc phục thực trạng nêu trên, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư cán công chức trình thực thi nhiệm vụ, cần xây dựng quy định pháp luật thống quy trình thực dự án đầu tư có sử dụng đất Luật Đầu tư Xin xem quy trình đề xuất Phụ lục _ Nhóm chun gia rà sốt nghiên cứu CIEM USAID GIG: Nguyễn Đình Cung, Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương Nguyễn Minh Thảo, Trưởng Ban, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương Nguyễn Mạnh Hiển, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường Nguyễn Hưng Quang, Giám đốc Công ty Luật NHQuang Phạm Ngọc Linh, Giám đốc Công ty tư vấn MCG Trần Thị Thanh Huyền, luật sư Công ty Luật NHQuang Phùng Thị Thanh Xuân, chuyên gia Công ty tư vấn MCG Phan Thị Thái Hà, Cán chương trình, Dự án USAID GIG Nghiên cứu nhóm CIEM / GIG - Đề xuất sửa đổi quy định đầu tư, kinh doanh 19