Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản Việt Nam LỜI MỞ ĐẦU Trong thời đại công nghiệp hóa hiện đại hóa như hiện nay TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và có sự quản lý của Nhà nước như ở nước ta
MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT LỜI MỞ ĐẦU NỘI DUNG Phần Cơ sở lý luận thị trường bất động sản Việt Nam 1.1 Một số khái niệm .1 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản 1.2 Phân loại thị trường bất động sản .2 1.3 Những yếu tố hình thành thị trường bất động sản 1.4 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.5 Các tiêu chí phản ánh phát triển thị trường bất động sản Phần Thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 2.1 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam 2.2 Đánh giá chung phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 2.2.1 Kết đạt .7 2.2.2 Những thách thức Phần Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản Việt Nam .11 3.1 Các giải pháp từ phía Nhà nước .11 3.2 Các giải pháp từ phía Bộ, Ngành có liên quan UBND thành phố 16 3.3 Các giải pháp từ phía doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 19 KẾT LUẬN 21 TÀI LIỆU THAM KHẢO .22 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt BĐS TTBĐS Diễn giải Bất động sản Thị trường bất động sản LỜI MỞ ĐẦU Trong thời đại cơng nghiệp hóa - đại hóa TTBĐS phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường, kể với kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có quản lý Nhà nước nước ta Thực đường lối đổi Đảng với trình chuyển đổi kinh tế xã hội, kinh tế nước ta năm qua đạt nhiều thành tựu to lớn Sự đời Luật đất đai năm 1993, 1998, năm 2001 2003, thể chế hoá đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Luật đất đai quy định, Nhà nước giao đất cho tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, quan Nhà nước, tổ chức trị xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Hộ gia đình, cá nhân nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại, thừa kế, chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Những quyền áp dụng hạn chế tổ chức kinh tế nhà nước giao đất có thu tiền cho thuê đất Và Nhà nước quy định quyền sở hữu tài sản, xác lập quyền sở hữu tài sản, nghĩa vụ tôn trọng ranh giới bất động sản, quy định hợp đồng dân mua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà, thuê nhà, quy định hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi cho thuê quyền sử dụng đất Đó quy định giao dịch dân đất đai, nhà cơng trình xây dựng khác, tạo hành lang pháp lý cho việc phát triển thị trường bất động sản TTBĐS hình thành phát triển góp phần xác lập quan hệ kinh tế Nhà nước người sử dụng đất, đổi quản lý đất đai, nâng cao hiệu qủa sử dụng tài nguyên đất, tác động đến tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư vào BĐS, tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường hàng hố, thị trường lao động tạo hội nhà cho tầng lớp nhân dân TTBĐS loại thị trường nhạy cảm, dễ bị biến động có thay đổi kinh tế, trị, sách Để TTBĐS phát triển lành mạnh có kiểm sốt nhà nước can thiệp nhà nước phải phù hợp với quy luật thị trường, có TTBĐS hướng Nhà nước điều khiển phát triển kinh tế xã hội đất nước theo chiến lược định cho tương lai Xuất phát từ thực tế em xin chọn đề tài: “Thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu cho tiểu luận NỘI DUNG Phần Cơ sở lý luận thị trường bất động sản Việt Nam 1.1 Một số khái niệm 1.1.1 Khái niệm bất động sản Hiện nay, hầu hết quốc gia phân chia tài sản quốc gia thành loại: BĐS động sản Tuy nhiên quốc gia khác có khác khái niệm cụ thể BĐS Tuy nhiên, có điểm tương đối thống khái niệm BĐS tài sản gắn liền với đất đai không di dời Theo quy định Điều 107 Bộ Luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, BĐS bao gồm: Đất đai; Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; Các tài sản khác pháp luật qui định Như vậy, BĐS trước hết tài sản khác với tài sản khác khơng di dời Theo cách hiểu này, BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất 1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản TTBĐS nơi hình thành định việc tiếp cận BĐS BĐS sử dụng mục đích TTBĐS đầu mối thực chuyển dịch giá trị hàng hoá BĐS TTBĐS “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan mơi giới, tư vấn… chủ thể thị trường mà vai trị quản lý nhà nước thị trường BĐS có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh TTBĐS TTBĐS “nơi” tiến hành giao dịch BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ hỗ trợ môi giới, tư vấn… Như vậy, có nhiều quan niệm khác thị trường BĐS, góc độ đề tài khoa học, sau tổng hợp kết nghiên cứu, đề xuất số khái niệm TTBĐS sau: TTBĐS trình giao dịch hàng hố BĐS bên có liên quan Là “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan trung gian, mơi giới, tư vấn… liên quan đến BĐS trung gian, môi giới, tư vấn… chủ thể thị trường mà vai trị quản lý nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh TTBĐS 1.2 Phân loại thị trường bất động sản Căn vào hình thái vật chất đối tượng trao đổi: TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp…), thị trường BĐS mặt nhà xưởng công nghiệp…; Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, cửa hàng bán lẻ… Vừa TTBĐS tư liệu sản xuất vừa TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống Căn vào khu vực có BĐS: Khu vực thị: thị trường đất đô thị, thị trường nhà đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng ; Khu vực nông thôn: thị trường đất nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà nông thôn, thị trường đất phi nơng nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phịng làm việc, cửa hàng kinh doanh ), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng ; Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng v.v Căn theo công dụng BĐS: Thị trường Đất đai (nông nghiệp phi nông nghiệp); Thị trường cơng trình thương nghiệp (trụ sở, văn phịng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng…) công trình cơng cộng (giao thơng, thuỷ lợi, y tế, văn hố…); Thị trường cơng trình cơng nghiệp (nhà xưởng, mặt sản xuất, khu công nghiệp, KCX…); Thị trường Nhà (đơ thị nơng thơn); Thị trường cơng trình đặc biệt có hàng hố BĐS BĐS phi vật thể coi tài nguyên khai thác (kinh doanh du lịch, ) di sản văn hoá, di tích lịch sử, Căn theo hoạt động thị trường BĐS (tính chất kinh doanh): Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS; Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất; Thị trường cho thuê BĐS; Thị trường chấp bảo hiểm BĐS; Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS Căn theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường: Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi thị trường BĐS sơ cấp); Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng cơng trình để bán cho th; Thị trường cấp 3: Thị trường bán cho thuê lại công trình mua thuê (Nguồn: tham khảo thêm tư liệu Bộ Tài chính, Tổng hội XD Việt Nam, CIEM) Tổng hợp kết nghiên cứu nhận định nhà khoa học, cho TTBĐS nước ta bao gồm TTBĐS sơ cấp TTBĐS thứ cấp Thị trường sơ cấp hình thành từ nhà nước giao cho thuê đất Chủ thể tham gia thị trường Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu tư người có nhu cầu sử dụng đất Giai đoạn từ sau nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành đầu tư tạo lập BĐS (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu sử dụng, xây dựng sở hạ tầng, công trình kiến trúc,…), sau tiến hành giao dịch hàng hoá BĐS nhà đất mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, bảo hiểm… Giai đoạn gọi thị trường thứ cấp 1.3 Những yếu tố hình thành thị trường bất động sản Nhân tố pháp lý: Hệ thống pháp luật quy định quyền mua, bán, cho thuê, chấp, góp vốn bất động sản, hướng dẫn (quy định) hợp đồng giao dịch dân bất động sản Nhân tố kinh tế xã hội: Sự phát triển kinh tế gia tăng dân: Sự phát triển kinh tế đồng thời gia tăng nhu cầu sử dụng BĐS cho ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đòi hỏi phải chuyển dịch đất sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch Dân số tăng, mặt làm tăng quy mơ gia đình (theo nghĩa có nhiều hệ chung sống), đó, nhu cầu quy mơ, diện tích nhà hộ gia đình tăng Chính trị ổn định: Chính sách kinh tế, kế hoạch sử dụng đất Chính phủ: Trước hết, sách khuyến khích sản xuất theo ngành, lãnh thổ, vùng kinh tế, khu vực kinh tế kéo theo gia tăng sở sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số làm tăng nhu cầu BĐS, thúc đẩy phát triển thị trường Tiếp đến sách phủ nhà ở, đất nói chung sách nhà cho người nghèo, người có thu nhập thấp, đối tượng thuộc diện sách xã hội… Tập quán, tâm lý thị hiếu: Tập quán: Nước ta có 54 dân tộc anh em chung sống Mỗi dân tộc có phong tục, tập quán riêng sử dụng đất đai Tâm lý: Yếu tố tâm lý kinh doanh ln đóng vai trị quan trọng định Thị hiếu: Thị hiếu ảnh hưởng đến TTBĐS hai khía cạnh chủ yếu Một thị hiếu vị trí BĐS (nhất nhà ở, đất ở) Hai thị hiếu kiến trúc, kiểu dáng, kể mốt Trong điều kiện kinh tế phát triển, người hướng nhu cầu có ngơi nhà độc lập, yếu tố ảnh hưởng đến TTBĐS Môi trường quốc tế Sự tác động q trình tồn cầu hóa khơng loại trừ kinh tế Việt Nam nói chung TTBĐS nói riêng Tồn cầu hóa kết chuyển dịch vốn thơng thống động lực chính, động lực TTBĐS 1.4 Đặc điểm thị trường bất động sản Hầu hết quốc gia có kinh tế thị trường, TTBĐS hình thành phát triển qua cấp độ: sơ khởi, tập trung hố, tiền tệ hố tài hố Trong cấp độ phát triển TTBĐS, trình vận động thị trường có chu kỳ dao động tương tự nhiều thị trường hàng hóa khác Chu kỳ dao động TTBĐS gồm có giai đoạn: phồn vinh (sơi động), suy thối (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) phục hồi (nóng dần lên gây sốt) TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc không tập trung, trải rộng khắp vùng miền đất nước TTBĐS chịu chi phối yếu tố pháp luật BĐS tài sản lớn quốc gia, hàng hoá đặc biệt, giao dịch BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết hoạt động kinh tế - xã hội TTBĐS dạng thị trường khơng hồn hảo TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn tài 1.5 Các tiêu chí phản ánh phát triển thị trường bất động sản Khối lượng giao dịch TTBĐS: Trên TTBĐS, lượng hàng hóa đem giao dịch đo lường qua tiêu khối lượng giao dịch TTBĐS (có thể tính số phiên giao dịch khối lượng tiền thu được) Sự đa dạng chủ thể tham gia TTBĐS: Người mua: Là người tiêu thụ trực tiếp hàng hoá BĐS Người bán: Trên TTBĐS, chủ thể tham gia vào bên bán BĐS đa dạng, bao gồm cá nhân doanh nghiệp kinh doanh BĐS Hiệu sử dụng BĐS: BĐS ln gắn liền với đất đai, cố định vị trí, địa điểm khó có khả tăng thêm số lượng, diện tích Sự phát triển khung pháp lý: BĐS muốn trở thành hàng hóa thực giao dịch thị trường phải chịu chi phối điều chỉnh hệ thống pháp luật đất đai BĐS Phần Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam 2.1 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam Năm 2020 năm buồn cho kinh tế Viêt Nam toàn cầu ảnh hưởng nặng nề từ dịch Covid-19, bất động sản ngành nghề gặp nhiều khó khăn Các chuyên gia BĐS chung quan điểm chưa TTBĐS sản lại phải trải qua thời khắc khó khăn, chìm nhiều cung bậc năm 2020 Theo Báo cáo Cục Quản lý nhà TTBĐS- Bộ Xây dựng năm 2020 ảnh hưởng dịch Covid-19 khiến cho nhiều doanh nghiệp địa ốc giữ lại khoảng 50% cán bộ, nhân viên để trì hoạt động Bên cạnh đó, có khoảng 80% sàn giao dịch BĐS phải đóng cửa tạm ngừng hoạt động, không phát sinh giao dịch, nhiều cá nhân môi giới thất nghiệp… Những khó khăn tác động đến hoạt động phận doanh nghiệp BĐS vừa nhỏ từ quý I Điều phản ánh qua tỷ lệ tiêu thụ sản phẩm phân khúc nhà thương mại đạt khoảng 14% - thấp vòng năm qua khoảng 40% so với kỳ năm 2019 Lượng giao dịch thành công giảm 36,6% so với quý IV/2019 14% năm 2019 Đối với văn phòng cho thuê, tỷ lệ văn phòng trống quý I/2020 tăng so với kỳ năm 2019 (văn phòng hạng A trống 10,8%; hạng B trống 5,6%) Từ cuối tháng 4/2020, dịch kiểm soát tốt mang tới nhiều tín hiệu tích cực cho TTBĐS phục hồi Sau thời gian trải qua nhiều biến động, bước qua quý II/2020 TTBĐS có tín hiệu lạc quan Cụ thể, tính riêng tháng cuối quý II/2020, nước có 15 dự án chào bán, tăng nhiều so với dự án quý I trước Lượng tin đăng mức độ quan tâm BĐS hồi phục tích cực nhiều tỉnh thành nước Tổng lượng tin đăng tăng từ 2-11% tùy khu vực, nhu cầu tìm kiếm nhà đất tăng từ 23-45% so với quý I Đặc biệt, quý II vừa qua ghi nhận lượng tin đăng rao bán toàn trang tăng vọt 120% vào đầu tháng sau thời điểm giãn cách xã hội (Theo thống kê từ trang batdongsan.com) Bắt đầu từ nửa cuối năm 2020, tất ông lớn BĐS tung sách bán hàng với nhiều ưu đãi nhằm kích cầu khách hàng Xác định trắng nửa đầu năm 2020, toàn kỳ vọng thị trường 2020 dồn vào nửa cuối năm Hai quý đầu năm 2020, TTBĐS rơi vào “nốt trầm” với khó khăn chung kinh tế, phục hồi ghi nhận kể từ q III q IV tín hiệu lạc quan bộc lộ rõ Cụ thể, tổng lượng sản phẩm nhà bán toàn thị trường quý đạt 73.933 sản phẩm Trong đó, chiếm chủ yếu hộ chung cư với 46.773 27.160 sản phẩm thấp tầng Tỷ lệ hấp thụ đạt 26.299 sản phẩm (35,5%), tăng mạnh so với số 7.641 sản phẩm quý 1/2020 12.640 sản phẩm quý 2/2020 Các sản phẩm chào bán chủ yếu hàng tồn từ quý trước (chiếm khoảng 70%) Tuy nhiên, nguồn cung quý tăng 21% so với quý tăng 23% so với quý 2/2020 Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm quý đạt 43,4%, tăng gần lần so với quý 1,4 lần so với quý 2/2020 Đánh giá TTBĐS Việt Nam nay, suy giảm, nhiều khó khăn điều khó tránh khỏi Trong ngắn hạn, thị trường chưa thể phục hồi hoàn toàn để trở lại thời điểm trước dịch khó Nguồn tiền doanh nghiệp, cá nhân bị cạn kiệt, có tham gia thị trường, đa số xác định đầu tư dài hạn, vậy, ngắn hạn, sức mua thị trường suy giảm đáng kể Nhiều chuyên gia đánh giá TTBĐS năm 2021 giá tăng khoản cao nhờ nhiều xung lực Nhiều đánh giá TTBĐS năm 2021 lạc quan Sau năm gặp khơng sóng gió dịch bệnh, tương lai bất động sản năm 2021 nhiều nhà đầu tư quan tâm năm Theo đó, nhiều buổi hội thảo, tọa đàm BĐS mở chuyên gia hàng đầu lĩnh vực có nhiều nhận định thị trường với nhiều đánh giá lạc quan Cụ thể, “Tọa đàm toàn cảnh TTBĐS 2021, nhận diện xung lực mới”, báo điện tử VnExpress tổ chức ngày 5/1, ơng Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Mơi giới BĐS Việt Nam nhìn nhận năm 2020 đầy khó khăn dấu hiệu lạc quan cuối năm mở nhiều triển vọng cho năm 2021 Theo dự báo ông, kinh tế Việt Nam giữ nhịp đạt tốc độ tăng trưởng theo kế hoạch 6%, dẫn đến nhu cầu mua nhà đầu tư tăng trở lại Theo dự báo ơng Đính, thị trường tăng 10% so với năm 2020 Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng giữ giảm kích thích đầu tư mạnh Chính phủ tiếp tục nỗ lực khắc phục, cởi trói cho doanh nghiệp, vốn FDI đổ vào mạnh Song song đó, Covid-19 ập đến mang lại yếu tố tích cực cho thị trường năm 2021 việc quản lý nhà nước, doanh nghiệp, nhà đầu tư khách hàng rút kinh nghiệm để lĩnh giai đoạn 2.2 Đánh giá chung phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 2.2.1 Kết đạt Năm 2020, càn quét đại dịch Covid19 thực ác mộng TTBĐS Tuy nhiên, nhìn nhận khác đi, đai dịch vừa thách thức vừa hội để phát triển TTBĐS Việt Nam năm 2021 theo đường hơn, ngày sôi động Dưới dự đoán xu hướng đầu tư phát triển TTBĐS Việt Nam 2021, năm mà TTBĐS kỳ vọng khởi sắc sau đại dịch đầy biến động BĐS tích hợp, xu hướng đầu tư phát triển TTBĐS Việt Nam năm 2021: BĐS tích hợp hình thức xây dựng thị thị Đây xu hướng ảnh hưởng lớn đến phát triển TTBĐS Việt Nam năm 2021 nhiều năm “Bất động sản tích hợp” khái niệm dùng để dự án có quy mô lớn, tương đương khu phố, khu khu thị Trong có tích hợp nhiều dự án khác nhà trung tâm mua sắm, trường học, bệnh viện, cơng viên,… BĐS tích hợp hướng đến kiến tạo không gian sống lý tưởng, tiện nghi, nơi mà cư dân tìm thấy thứ cần thiết cho sống mà không cần phải đâu xa Người mua ngày yêu cầu cao vào khơng gian sống, tiện ích sống Khơng cần khơng gian để ở, họ cịn muốn có mơi trường sống thoải mái, tiện nghi nghĩa BĐS tích hợp xu hướng thời đại mới, đáp ứng nhu cầu ngày cao người mua Để dựng xây đô thị đô thị, chủ đầu tư cần quy hoạch tốt dự án, trọng phát triển tiện ích liên quan Những tên đình đám giới phát triển bất động sản Vingroup, Novaland, Thắng Lợi Group… làm tốt bước này, mang lại dự án gây tiếng vang thị trường Xu hướng sống xanh dẫn dắt TTBĐS: Xu hướng có liên quan trực tiếp đến xu hướng phát triển phát triển TTBĐS Việt Nam năm 2021 Như đề cập, người mua nhà ngày khắt khe việc lựa chọn không gian sống Và khơng gian sống xanh, lành yêu cầu hàng đầu người dân Bất động sản xanh đời, gãi chỗ ngứa, phục vụ nhu cầu thị trường Tránh khỏi ô nhiễm không khí đáng báo động, từ giã bối tường bê tông, bất động sản xanh mang lại không gian sống tuyệt vời nghĩa cho cư dân Theo ơng Nguyễn Cơng Thịnh - Phó Vụ trưởng Vụ Khoa học Công nghệ Môi trường, dự án đô thị xanh mang lại cho chủ đầu tư giá cao 4-8% so với dự án thông thường Có thể nói, sống xanh xu định hình lại chạy đua BĐS Những thị xanh tiêu tốn lượng hơn, nâng cao chất lượng sống cho cư dân xu phát triển bền vững tất yếu thời đại BĐS công nghiệp lên ngôi: BĐS công nghiệp xem điểm sáng thị trường 2021 Hiệp định thương mại tự EVFTA có hiệu lực, kinh tế tăng trưởng dương tác động đại dịch, sóng dịch chuyển nhà máy khỏi Trung Quốc Những nhân tố giúp khu cơng nghiệp thu hút dịng vốn đầu tư lớn, kéo theo TTBĐS công nghiệp ngày khởi sắc Bên cạnh đó, logistics - kho bãi hậu cần lĩnh vực đầy triển vọng cho BĐS Theo thống kê, năm qua, tổng diện tích kho bãi tỉnh phía Nam tăng triệu m2 đó, miền Bắc mở rộng thêm 880.000 m2 cho kho vận Nguyên nhân nhu cầu ngày cao cho kho vận, BĐS hậu cần có lẽ đến từ bứt phá thương mại điện tử Với phạm vi sản phẩm phong phú vượt xa nhà bán lẻ truyền thống, công ty thương mại điện tử có tỷ lệ hàng tồn kho cao Đại dịch Covid-19 khiến cho việc quản lý chuỗi cung ứng BĐS hậu cần phát triển Nghe bất hợp lý tính đến nhu cầu bảo quản vaccine loại thiết bị y tế yếu tố thúc đẩy phát triển logistics, kéo theo phát triển BĐS hậu cần, kho bãi Do vậy, nhu cầu phát triển kho vận với BĐS truyền thống yếu tố quan trọng khiến cho BĐS công nghiệp lên ngơi năm 2021 Sau năm 2020 có q nhiều biến động, TTBĐS 2021 có nhiều khởi sắc kỳ vọng phục hồi phát triển sôi động mặc cho ảnh hưởng đại dịch Theo nhiều chuyên gia, phục hồi khởi sắc trở lại theo cách nào, hướng phát TTBĐS sản Việt Nam năm 2021 khơng nằm ngồi xu Không dừng lại năm 2021, xu hướng dự đoán dẫn dắt TTBĐS Việt Nam năm 2.2.2 Những thách thức Cơ hội khơng rủi ro cho nhà đầu tư thách thức để TTBĐS phát triển ổn định nhiều Dù nay, TTBĐS Việt Nam phát triển mạnh mẽ, song xét góc độ hình thành bất động sản thị trường cịn non trẻ Việt Nam Chính hình thành nên hoạt động thị trường cịn thiếu tính chun nghiệp xảy vấn đề giá tăng nhanh chóng khu vực, thị trường nóng lạnh thất thường Nguyên nhân chủ yếu vấn đề hệ thống sách, người tham gia thị trường cịn thiếu hẳn chun nghiệp Trong đó, doanh nghiệp BĐS nước phần lớn lại nhà đầu tư nhỏ lẻ, thiếu vốn, yếu kinh nghiệm, chuyên môn lĩnh vực bất động sản Hệ thống sách, thủ tục đầu tư chưa hồn thiện, cịn nhiều chỗ chưa phù hợp với thơng lệ quốc tế, khơng sát với tình hình thực tế Do đó, nhà đầu tư nước ngồi đầu tư vào thị trường Việt Nam gặp nhiều lúng túng, nhiều thời gian để thích nghi với mơi trường đầu tư Vì vậy, thời gian qua, tiến độ đầu tư dự án thị trường chậm chạp Thị trường phát triển nhanh nguồn lực phục vụ cho TTBĐS lại thiếu trầm trọng người có kinh nghiệm chuyên môn lẫn nguồn lực tư vấn, môi giới Yếu nhiều mặt, thế, vào hoạt động theo chế thị trường, TTBĐS dễ bị ảnh hưởng chịu tác động nguyên nhân bên thị trường dẫn đến thị trường thiếu ổn định biến động Một nguyên nhân xem thách thức TTBĐS Việt Nam thị trường thiếu tính minh bạch, thiếu thơng tin xác Đây ngun nhân sâu xa ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư kinh doanh TTBĐS dễ gặp rủi ro người không tiếp cận với luồng thông tin xác thực thị trường Vấn đề công khai thông tin quy hoạch chưa thực thường xuyên, đầy đủ Không vậy, TTBĐS dần vào nguồn chế thị trường nhiên người tham gia giao dịch thị trường chậm thay đổi thói quen kinh doanh Các hoạt động giao dịch ngầm diễn hàng ngày thị trường Do công tác quản lí cịn lỏng lẻo nên giá BĐS dễ dàng bị thao túng, tình trạng nâng giá ảo ln diễn ra, thông tin thị trường bị nhiễu, không giá trị thực tế BĐS Tiếp đó, cơng tác qui hoạch xây dựng đô thị, sở hạ tầng Việt Nam chưa theo kịp với nhu cầu thực tiễn sau phát triển kinh tế xã hội Hạn chế mặt quy hoạch sở hạn tầng làm giảm sút sức hút đầu tư vào BĐS Việt Nam Phần lớn TTBĐS phát triển cục bộ, tập trung khu vực lân cận trung tâm kinh tế, thành phố lớn địa phương vùng xa chưa nhà đầu tư, kinh doanh BĐS ý đến Hiện nay, thị trường giao dịch BĐS chưa có đường lối phát triển theo hệ thống Giữa thị trường vốn - BĐS chưa có liên thơng hỗ trợ phát triển Tình trạng thiếu vốn đầu tư doanh nghiệp BĐS doanh nghiệp Việt Nam tình trạng chung Vì vậy, tham gia tổ chức tín dụng, ngân hàng vào TTBĐS lại góp thêm lực để thị trường bất động sản phát triển ổn định, nâng cao tính cạnh tranh cho doanh nghiệp BĐS nước Đến thời điểm này, xét TTBĐS, hệ thống luật Việt Nam có Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, có số điều khoản gợi mở, thơng thống để TTBĐS phát triển Tuy nhiên để thị trường phát triển ổn định, thời gian tới hệ thống sách BĐS cần đổi nhiều để hoàn thiện hơn, thơng thống nhằm nâng cao lực thu hút đầu tư doanh nghiệp nước phù hợp với tình hình thực tế 10 Phần Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 3.1 Các giải pháp từ phía Nhà nước Tiếp tục xây dựng hồn thiện hệ thống sách liên quan đến TTBĐS: Để phát triển TTBĐS cần phải sửa đổi đồng đạo luật có liên quan, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS kể Luật Các tổ chức tín dụng Tác động đến TTBĐS bao gồm hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, quy hoạch, xây dựng pháp luật tài chính, nên việc hồn thiện TTBĐS khơng thể dựa vào đạo luật riêng rẽ Do đó, để lành mạnh hóa TTBĐS, ta nên sớm nghiên cứu để thành lập tổ chức nghiên cứu tổng hợp có nhiệm vụ rà sốt tất pháp luật có liên quan, nêu trên, để kiến nghị Quốc hội sửa đổi, bổ sung cách đồng Chính phủ cần sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật BĐS bảo đảm đồng bộ, thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư Hoàn thành hệ thống đăng ký BĐS, cấp Giấy chứng nhận BĐS thống nhất, minh bạch hoá việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất tính tốn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Luật Đất đai 2013 quy định khơng phân biệt trình tự thủ tục tổ chức nước với tổ chức nước, thực trình tự thủ tục Tuy nhiên, cần sớm nghiên cứu sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện Luật Đất đai 2013 Đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai, bảo đảm đồng với q trình đổi sách đất đai, tạo chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh doanh BĐS Hỗ trợ cho nhà đầu tư để đưa nhanh bất động sản cịn đóng băng vào thị trường để tăng cung, đặc biệt nhà đầu tư có lực thực Cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư Điều chỉnh, bổ sung sách giải phóng mặt để tháo gỡ khó khăn đẩy nhanh tiến độ đầu tư dự án nhằm tăng cung hàng hố cho TTBĐS theo hướng: quyền địa phương tổ chức giải phóng mặt Bỏ chế chủ đầu tư thoả thuận với dân gây bình đẳng, khiếu kiện thực đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án Tiếp tục cải cách thủ tục hành liên quan đến giao đất, cho thuê đất nhà đầu tư Tiếp tục hồn thiện chế tài chính, tìm nguồn vốn hỗ trợ cho nhà đầu tư vay với lãi suất ưu đãi dài hạn, hoàn thiện quỹ hỗ trợ đầu tư, cải cách thủ tục cho vay, hỗ trợ dự án đầu tư lĩnh vực phát triển TTBĐS Tăng cung điều tiết khối cầu: Tăng cung cho TTBĐS: Để tăng cung cho TTBĐS, giải pháp trước mắt Chính phủ cần tăng quỹ đất cho phát triển khu đô thị, khu cơng nghiệp, du lịch, dịch vụ, cần hồn thiện công tác quy hoạch chi tiết, xác định rõ quỹ đất tham gia TTBĐS tầm 11 nhìn trung dài hạn Việc quy hoạch phải công khai, minh bạch; cung cấp đầy đủ thông tin cho thị trường Đây sở để nhà đầu tư BĐS tính tốn việc đầu tư Cần tháo gỡ vướng mắc quy trình thủ tục đầu tư xây dựng bản, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ xây dựng cơng trình nhà văn phịng cho th, khu thị mới; cơng trình hạ tầng kỹ thuật xã hội phục vụ dân sinh, có sách hỗ trợ tài cho chủ đầu tư việc nâng cấp khu chung cư hết hạn sử dụng xuống cấp, phát triển nhà có quy mơ, chất lượng giá phù hợp Quỹ đất để phát triển nhà cho thuê nhà xã hội phải triển khai chuẩn bị từ quy hoạch phát triển thị Ngồi quy định dành 20% quỹ đất dự án nhà thương mại có quy mô từ 10ha trở lên pháp luật nhà ở, quy hoạch phát triển đô thị, phải đảm bảo quỹ đất để xây dựng nhà cho thuê nhà xã hội chiếm 10% tổng diện tích đất phát triển thị Đối với dự án đầu tư thị có quy mơ lớn, nên nghiên cứu cho phép tổ chức thành cấp nhà đầu tư khác để thực việc xây dựng hạ tầng tổng thể dự án theo quy hoạch, đồng thời, chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp thực phân khu chức theo quy hoạch tạo sản phẩm cuối cùng, cơng trình nhà cơng trình phục vụ hoạt động kinh tế Tuy nhiên, dù có cấp đầu tư, tiến độ chất lượng dự án đầu tư thuộc người “nhạc trưởng” dự án Nhà nước nắm đầu mối người “nhạc trưởng” với trách nhiệm quyền lợi họ thật rõ ràng nghiêm minh, không buông lỏng quản lý vừa qua diễn nhiều dự án Sử dụng sách thuế phí để điều tiết khối cầu: Thực ra, sách thuế phí có tác dụng điều tiết khối cung lẫn khối cầu mối quan hệ “cung - cầu” Nhưng, tình hình TTBĐS nước ta nay, yêu cầu trước hết sách tài đất đai điều tiết khối cầu; hạn chế tượng đầu nhà đất làm phát sinh “một sức cầu ảo” Nghị Trung ương 7, khóa IX, yêu cầu xây dựng thực sách tài đất đai đồng với sách khác nhằm lành mạnh hóa phát triển thị trường bất động sản, đến sách tài đất đai chậm ban hành Các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội Nhà nước đầu tư nhằm chỉnh trang phát triển đô thị, nâng giá trị quyền sử dụng đất, tạo địa tô cấp sai lớn, người hưởng lợi không chịu nghĩa vụ tài Khi tiến hành quy hoạch, nảy sinh vấn đề có số người hưởng lợi có số người bị thiệt Một số người có nhà hẻm giải tỏa mặt tiền giá đất giá nhà tăng vọt, người mặt tiền phải giải tỏa với giá đền bù dù ngang giá thị trường 12 thời điểm lợi ích khơng người có nhà hẻm nhờ giải tỏa mà mặt tiền Nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà doanh nghiệp kinh doanh BĐS cố tình kéo dài thời gian thực để chờ nhà nước đầu tư công trình giao thơng kết nối cơng trình phúc lợi công cộng khác để hưởng lợi địa tô cấp sai Thực trạng phản ánh bất hợp lý sách hưởng lợi kéo dài, khơng với tinh thần Nghị Trung ương 7, khóa IX, hài hịa mặt lợi ích: Nhà nước, nhà đầu tư người có quyền sử dụng đất Nghị Trung ương 7, khóa IX, định hướng rõ, chậm triển khai, thực hiện: “Ban hành sớm sách tài để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không người sử dụng đất tạo ra, mà thị hóa, Nhà nước đầu tư sở hạ tầng, quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung” Ở nhiều nước giới, người ta sử dụng sách thuế phí để giải bất hợp lý Để chống tượng đầu nhà khu quy hoạch xây dựng nhà ở, phải quy định chặt chẽ tiến độ nội dung xây dựng; dùng sách thuế để buộc nhà đầu tư phải bảo đảm kết cấu hạ tầng công cộng xây dựng hoàn thiện, trước bán nhà cho người mua nhà xây dựng nhà đánh thuế BĐS lũy tiến để chống lại tượng mua nhà đất bỏ hoang khu đô thị, làm chậm tiến độ xây dựng theo quy hoạch Các cơng cụ thuế phí bổ sung thay số cơng cụ quản lý hành Nhà nước nắm quy hoạch giám sát việc xây dựng theo quy hoạch, chế tài vi phạm quy hoạch, chất lượng dự án, tiến độ xây dựng cơng trình Các cơng cụ thuế phí dẫn dắt TTBĐS thị trường tác động đến nhà đầu tư BĐS, dẫn dắt đầu tư Sử dụng cơng cụ đầu tư tài nhằm tạo kênh dẫn thơng thống TTBĐS thị trường vốn Khai thông nguồn vốn cho hoạt động đầu tư vào bất động sản: Hiện nay, nhiều nhà đầu tư BĐS gặp khó khăn thực quy định hạn chế huy động vốn bắt đầu triển khai dự án Nguyên nhân chưa ý xây dựng định chế tạo kết nối TTBĐS thị trường vốn Cần có định chế để khai thông kênh dẫn hai thị trường Phần lớn công ty kinh doanh BĐS thực dự án dựa vào hai nguồn vốn: tiền ứng trước người mua BĐS nguồn tín dụng ngân hàng thương mại Nhưng hai nguồn gặp khó khăn Ngân hàng thương mại nước ta chủ yếu huy động vốn ngắn hạn, TTBĐS lại cần nguồn vốn trung dài hạn Đây mâu thuẫn Vấn đề đặt huy động vốn trung dài hạn, thị trường vốn nước ta cịn q cơng cụ tài tín dụng phi ngân hàng Giải pháp cần khuyến khích phát triển quỹ đầu tư, công ty đầu tư hình thức cơng ty cổ phần để huy động vốn đầu tư công 13 chúng nguồn đầu tư ngồi nước cho TTBĐS Chính định chế đầu tư đóng vai trị trung gian nhà đầu tư không chuyên nghiệp (công chúng, loại quỹ bảo hiểm…) với nhà đầu tư chuyên nghiệp TTBĐS Các định chế đầu tư thu hút dần số công chúng, mà lâu đầu tư riêng rẽ hình thức mua đất khu thị hóa để dành, mua nhà, chí mua hộ chung cư để chờ bán kiếm lời Đây đường để bước “chính quy hóa” phương thức hình thức đầu tư vào TTBĐS phù hợp với lộ trình hội nhập cạnh tranh nước ta Chính định chế đầu tư khai thông nguồn vốn đầu tư cho thị trường sơ cấp thứ cấp, kích thích khối cung khối cầu TTBĐS phát triển lành mạnh Kiểm sốt hoạt động mơi giới TTBĐS: Kiểm soát đăng ký hành nghề: Kiểm soát hoạt động tổ chức, cá nhân đăng ký tham gia dịch vụ tư vấn mơi giới BĐS Chính phủ yêu cầu người làm dịch vụ tư vấn môi giới bắt buộc phải đăng ký hoạt động với quan quản lý Nhà nước cấp giấy phép hoạt động tư vấn mơi giới Kiểm sốt việc thực trách nhiệm tổ chức này: Người tư vấn môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật kết hoạt động tư vấn mơi giới như: tính trung thực thông tin pháp lý BĐS môi giới; độ tin cậy có tính dự báo lợi ích từ kết định giá hình thành giá BĐS giao dịch chịu trách nhiệm kết dịch vụ khác Kiểm soát chất lượng tư vấn mơi giới: Kiểm sốt tính cơng khai thông tin chất lượng dịch vụ tư vấn (những người tư vấn quyền yêu cầu quan quản lý Nhà nước xác nhận thông tin pháp lý BĐS) Cần tổ chức lớp đào tạo ngồi nước mơi giới BĐS, nâng cao trình độ nghiệp vụ đưa cán có nghiệp vụ mơi giới vào cơng ty thương mại dịch vụ môi giới nhà đất cách yêu cầu công ty phải có tiêu chuẩn đầu vào cần thiết, khơng đáp ứng khơng cấp giấy phép hoạt động Kiến nghị khác: Phát triển dịch vụ tư vấn môi giới tổng hợp cho nhu cầu có liên quan đến hoạt động giao dịch BĐS như: dịch vụ cung cấp thơng tin hàng hố BĐS; dịch vụ kiểm tra tư vấn tính pháp lý BĐS; dịch vụ định giá BĐS; dịch vụ toán cho vay chấp BĐS dịch vụ hoàn thiện hồ sơ giao dịch BĐS Những đơn vị dịch vụ thay mặt bên mua bên bán thực đầy đủ thủ tục cần thiết để BĐS giao dịch cách hợp pháp, quan tư vấn phải chịu trách nhiệm trước pháp luật chất lượng tính pháp lý dịch vụ e Đẩy nhanh tiến độ thành lập Sàn giao dịch BĐS chuẩn Đây kế hoạch đề cập Luật 14 Kinh doanh BĐS đời cách năm BĐS thời hoàng kim (năm 2007) Theo Nghị định 153/2007/ NĐ - CP, ngày 1/1/2009 thời điểm kết thúc thời hạn dành cho lộ trình chuyển đổi hoạt động sàn giao dịch cũ sang chuẩn theo quy định pháp luật, cụ thể sàn giao dịch: ngồi việc người quản lý phải có giấy chứng nhận hồn thành khóa đào tạo bồi dưỡng kiến thức quản lý sàn giao dịch cịn phải có tối thiểu hai nhân viên mơi giới, có chứng hai nhân viên định giá BĐS Sàn giao dịch BĐS có diện tích tối thiểu 120m2 Tương tự trung tâm giao dịch BĐS có tối thiểu 50m2, diện tích dành cho hoạt động mơi giới 30m2 Cịn văn phịng mơi giới BĐS diện tích tối thiểu phải 30m2 Một u cầu khác với văn phịng mơi giới việc môi giới phải thông qua hợp đồng Hiện Bộ Xây dựng cho phép Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Sài Gòn Chợ Lớn (Inresco) phối hợp với Công ty TNHH BĐS Phát Hưng thực xây dựng thí điểm “sàn giao dịch BĐS chuẩn” với diện tích 400 m2, đặt TPHCM, dự kiến sàn thực giao dịch thí điểm vào quý II/2008 Với việc thành lập sàn giao dịch chuẩn, trước hết bảo vệ quyền lợi đối tượng này, tránh rơi vào cảnh bị lừa đảo, nhiều người dân có nhu cầu tham gia giao dịch BĐS có thơng tin Cả người bán người mua lợi tham gia giao dịch BĐS qua sàn, người mua tránh “quả lừa” người bán có hội bán hàng sát với giá thị trường Ngồi ra, Nhà nước khơng thất thu thuế giao dịch BĐS, nhờ hạn chế tình trạng kê giá thấp giá giao dịch thực tế Tuy nhiên, để hình thành tập quán thực giao dịch BĐS qua sàn q trình lâu dài, địi hỏi nhiều thời gian sớm chiều Nếu thiếu hỗ trợ quan chức liên quan, chắn xảy tượng “bẻ cò” Các đối tác sau sàn giao dịch hướng dẫn thẩm định giá, quay sang giao dịch ngồi sàn để khỏi phải chịu phí giao dịch Vấn đề ngăn chặn quan công chứng công chứng giao dịch qua sàn Bên cạnh đó, phải có biện pháp ràng buộc trách nhiệm rõ ràng bên, có chủ sàn đặc biệt nhân viên môi giới Quy định rõ thời gian địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho nhà đầu tư bình đẳng dễ dàng tiếp cận dự án phát triển BĐS, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường Hoàn thiện hệ thống quan quản lý: Nhà nước thị trường BĐS, đầu tư vào thị trường BĐS Nhà nước cần xem xét đổi phân công, phân cấp quan mà chức hoạt động có liên quan đến phận cấu thành BĐS, đầu tư BĐS cho quan hệ thống quản lý Nhà nước phải chịu trách nhiệm 15 nội dung theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn Theo đó, khơng có nội dung liên quan đến BĐS, thị trường BĐS dầu tư vào thị trường BĐS mà không quan chịu trách nhiệm Ví dụ thị trường BĐS trở nên q nóng đóng băng phải có quan chịu trách nhiệm để tìm giải pháp khắc phục tình trạng Giữa quan phải có thống thơng tin, thông tin phải cập nhật hàng ngày phải có người quản lý, giám sát Khi có thống thơng tin quan quản lý đưa giải pháp đắn, kịp thời thống Hiện nay, chồng chéo mâu thuẫn quy định Nhà nước hạn chế trình độ nhận thức cán bộ, nên nhiều quan quản lý Nhà nước bị tải việc thi hành chức năng, nhiệm vụ Vì thế, Nhà nước cần sớm có kế hoạch khắc phục tải này, lên hàng đầu vấn đề trang thiết bị cán cho máy hoạt động có hiệu Cần phải có đào tạo kiến thức, hướng dẫn tổ chức thi hành điều khoản luật pháp quy định cho chuyên viên phụ trách dự án Nếu chuyên viên nắm bắt rõ ràng yêu cầu thủ tục hành chính, họ có giải thích rõ ràng hướng dẫn nhà đầu tư việc triển khai dự án Như tiết kiệm thời gian, chi phí cho bên, tránh tượng tiêu cực, đồng thời nâng cao uy tín quan quản lý Nhà nước mắt nhà đầu tư nước 3.2 Các giải pháp từ phía Bộ, Ngành có liên quan UBND thành phố Các giải pháp từ phía Bộ, Ngành có liên quan: Bộ Tài ngun Mơi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch Đầu tư cần thể chủ động xây dựng phát triển TTBĐS, có quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất phải thực nghiêm vùng đô thị vùng quy hoạch để phát triển thị, vùng “nhạy cảm” đem lại giá trị kinh tế cao Tiếp tục mở rộng quyền cho người sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân phép cho tổ chức nước thuê đất Tiếp tục cải cách thủ tục hành liên quan đến đất đai, đặc biệt thủ tục giao đất, cho thuê đất nhà đầu tư Điều chỉnh số nội dung quy định giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đặc biệt thời hạn công bố công khai phương án Tiếp tục hoàn thiện chế tài chính, tìm nguồn vốn hỗ trợ cho nhà đầu tư vay với lãi suất ưu đãi dài hạn, hoàn thiện quỹ hỗ trợ đầu tư, cải cách thủ tục cho vay, hỗ trợ dự án đầu tư lĩnh vực phát triển TTBĐS Bộ Tài nguyên Môi trường cần kết hợp với Tổng Cục Thống kê số quan hữu quan khác tổ chức điều tra nguồn cung, cầu nhà ở, hộ thu nhập Việt Nam để có sở cân đối lại cung cầu đánh giá tiềm 16 TTBĐS Việt nam tương lai, từ đưa sách điều tiết TTBĐS cách hợp lý Hình thành TTBĐS cơng khai minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán: Bộ Tài ngun Mơi trường có trách nhiệm quản lý xây dựng sở thông tin hạ tầng địa đủ độ tin cậy, kết nối với hoạt động tài chính, ngân hàng, tín dụng, tương thích với khu vực giới để đảm bảo hội nhập kinh tế Cần có quan chuyên môn định giá đất (giá quyền sử dụng đất), định giá BĐS khác để chứng khốn hố tài sản BĐS, tạo điều kiện cho việc mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, phát mại thị trường Bộ Tài chủ trì nghiên cứu sửa đổi, bổ sung pháp lệnh thuế nhà đất theo hướng đánh thuế luỹ tiến trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng có nhiều nhà, đất vượt hạn mức quy định, có nhà đất khơng đưa vào khai thác sử dụng nhằm mục đích hạn chế đầu cơ, tăng nguồn thu cho ngân sách, trình phủ quý I; sửa đổi, bổ sung luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất; giảm tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản nhà, đất… Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Xây dựng thành lập tổ công tác đặc biệt TTBĐS để nắm bắt thông tin, tìm kiếm chế, sách quản lý TTBĐS để có báo cáo kịp thời cho Thủ tướng đạo, xử lý Các giải pháp từ phía UBND thành phố: Những giải pháp đồng Nhiệm vụ trước mắt đặt là: Triển khai có hiệu Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà Luật Đầu tư Chủ động kiểm soát thị trường; tăng cường vai trò quản lý nhà nước hoạt động thị trường BĐS địa bàn Hà Nội; thực xử lý xếp quản lý BĐS nhà, đất thuộc tài sản công, BĐS đô thị, BĐS nhà ở; xây dựng chế sách quản lý, cấp phép hoạt động dịch vụ, môi giới, tư vấn đầu tư BĐS địa bàn Nhiệm vụ lâu dài hình thành đồng yếu tố cấu thành thị trường BĐS; hoàn thiện chế, sách mơ hình quản lý phát triển thị trường theo quy định Nhà nước có tính đặc thù thành phố nhằm khuyến khích phát triển thị trường tăng cường quản lý nhà nước thị trường BĐS Các giải pháp cụ thể Đối với BĐS nhà ở, đất thuộc tư nhân, cần có sách thuế phù hợp để khuyến khích người dân tự giác đăng ký giao dịch, chuyển nhượng theo quy định Đối với BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, UBND thành phố tập trung rà sốt tồn quỹ nhà cơng sở quan, đơn vị nghiệp quản lý, sử dụng địa bàn; rà soát quỹ nhà chuyên dùng thuộc sở hữu nhà nước Đối với BĐS công nghiệp, dịch vụ thương mại, kinh doanh sản xuất, UBND thành phố cần ban hành quy định chuyển nhượng dự án xây dựng khách sạn, văn phòng cho thuê; chuyển nhượng cơng 17 trình xây dựng gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất cho thời gian thuê, đất thuê trả tiền thuê hàng năm Đề xuất chế sách khuyến khích thành phần kinh tế đầu tư phát triển khu đô thị đầu tư nhà phục vụ nhu cầu dân cư Thực giãn cầu thành phố lớn biện pháp nâng cao chất lượng quy hoạch thực quy hoạch thành phố vệ tinh xung quanh Nhanh chóng đưa quy hoạch trường đại học, khu công nghiệp, khách sạn, dịch vụ , khỏi thành phố lớn phê duyệt vào thực thi Các địa phương thực rà soát quy hoạch cho phép chuyển mục đích diện tích đất tổ chức sử dụng khơng mục đích, khơng hiệu để đưa vào phát triển TTBĐS Mở rộng đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án đáp ứng yêu cầu nhà văn phịng cho th Có sách hỗ trợ tài cho chủ đầu tư việc nâng cấp khu chung cư hết hạn sử dụng xuống cấp: Hoàn thiện máy tổ chức quản lý đất đai Tạo chế thực thi nghiêm pháp luật cấp, địa phương, thực có hiệu cơng tác tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật Các quan chức nhà nước phải chịu trách nhiệm hoạt động như: đo đạc lập đồ để xác định hồ sơ địa đất danh bạ phải đăng ký bất động sản; theo dõi biến động đăng ký đất đai cập nhật thay đổi; làm thủ tục xác nhận quyền sử dụng đất đai cho người sử dụng đất; giám sát kiểm tra việc sử dụng đất thực quyền theo quy định pháp luật; thẩm định giá đất, tính thuế quản lý vấn đề xây dựng Cần cơng khai hóa địa điểm, quy mơ, tiêu kiến trúc, mật độ xây dựng, chiều cao cơng trình cơng sử dụng cơng trình dự án nội thành, khu phố cổ, phố cũ trục tuyến giao thơng Ngồi ra, UBND TP cần tăng cường phương thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư công trình “khu đất vàng” để chọn chủ đầu tư xứng đáng; đồng thời xét duyệt cách thận trọng lực, khả chủ đầu tư tính khả thi dự án địa điểm đẹp Thiết lập triển khai hiệu danh mục dự án kêu gọi vốn đầu tư BĐS, khơng website mà cần có kế hoạch tiếp thị dự án đến nhà đầu tư có tiềm Để tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư việc lựa chọn hội đầu tư cần có chiến lược quy hoạch, phân tích tiềm dự án kèm theo danh mục dự án đầu tư, sỏ thực chương trình vận động đầu tư Danh mục dự án nên tập trung vào lĩnh vực nhà đầu tư có tiềm lĩnh vực mà UBND thành phố ưu tiên, khuyến khích đầu tư Tăng cường tư vấn, hướng dẫn trợ giúp nhà đầu tư nước triển khai thực Các quan chức quản lý BĐS, quản lý hoạt động đầu tư nước cần quy định rõ ràng, cơng khai, thủ tục hành hướng tới giảm chi phí thời gian cho nhà đầu tư Kiên xử lý trường hợp sách nhiễu, cửa 18 quyền, tham nhũng, vô trách nhiệm cán quan công quyền Điều tạo nên yên tâm cho nhà đầu tư tiến hành đầu tư vào dự án BĐS 3.3 Các giải pháp từ phía doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Hiện nay, quỹ đầu tư nước với nguồn vốn dài nhảy chân vào lĩnh vực BĐS cần phải có liên doanh liên kết hợp tác công ty nước với Bởi gần đây, việc bị hất chân khỏi dự án xây dựng doanh nghiệp nước xảy ngày nhiều Nhận thấy đe dọa này, có doanh nghiệp liên kết với doanh nghiệp khác liên doanh với ngân hàng, doanh nghiệp nước để tồn phát triển Bên cạnh đó, việc thành lập thêm Hiệp hội bất động sản thành phố lĩnh vực BĐS có xu hướng phát triển mạnh Hà Nội, Đà Nẵng, Bình Dương, (TP.HCM có Hiệp hội BĐS TP.HCM với 600 thành viên tham gia hoạt động tính tới thời điểm tại) điều nên làm để hướng tới thị trường BĐS có tổ chức, cạnh tranh lành mạnh, giá ổn định đảm bảo quyền lợi chủ đầu tư lẫn khách hàng Ngoài ra, doanh nghiệp BĐS nước nên biết “sân nhà” chúng ta, với mạnh người mối quan hệ kết hợp tạo lợi cạnh tranh vững mạnh Đồng thời doanh nghiệp cần chuyên nghiệp hóa hoạt động kinh doanh, nhận diện nhu cầu thị trường nhằm nâng cao sức cạnh tranh với cơng ty nước ngồi Ngồi ra, kiên nhẫn đức tính cần thiết cho ngành chạy theo trào lưu doanh nghiệp ngành nghề khác gây cân cho kinh tế nguyên nhân gây khó khăn cho việc hạn chế lạm phát Cũng cần nói thêm rằng, doanh nghiệp nước khơng nên nhìn nhà đầu tư nước ngồi với suy nghĩ họ “cá lớn” nuốt “cá bé”, họ có tiềm lực mạnh vốn, để “gia nhập” vào thị trường Việt Nam họ phải “nhập gia tùy tục”, nghĩa họ cần doanh nghiệp nước để bước vào thị trường này, họ làm từ đầu chí cuối cho dự án, khâu giải phóng mặt bằng, khơng có kinh nghiệm doanh nghiệp Việt Nam, kể khâu nghiên cứu thị trường nữa, họ biết rõ thị hiếu thị trường doanh nghiệp nước Cho nên, doanh nghiệp nhìn nhận doanh nghiệp nước đối tác tiềm tương lai Trong thời gian tới ta nên bớt trông cậy vào nguồn vốn từ ngân hàng mà nghĩ kênh huy động khác như: quỹ đầu tư tín thác BĐS, trái phiếu Đặc biệt quỹ tín thác đầu tư, hiệp hội BĐS doanh nghiệp cần có kiến nghị kịp thời giúp xây dựng chế sách cho phù hợp với xu phát triển Có có thêm kênh huy 19 động từ vốn nhàn rỗi người dân Trong tình hình thị trường BĐS q nóng việc doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần làm đưa giá BĐS với giá trị thật Do giá BĐS Việt Nam đánh giá cao giá trị thực nhiều nên việc giảm giá đảm bảo cho người bán có lãi quan trọng phù hợp với khả toán người tiêu dùng Bởi lẽ giá BĐS cao, vượt ngưỡng khả chi trả người mua dẫn đến việc cầu giảm, tình xấu dẫn đến tình trạng thị trường “đóng băng” Do đó, nhà đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải lựa chọn việc phá sản cơng ty hay việc giảm giá BĐS để kích thích cầu nhà đối tượng thu nhập vừa phải thấp nhằm giữ tồn cho công ty thương trường Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần tung thị trường sản phẩm với giá trị thật, phù hợp với túi tiền đại đa số người tiêu dùng giúp thị trường sôi động trở lại, tránh hậu sau 20 KẾT LUẬN Như tổng thể trung hạn, TTBĐS Việt Nam thị trường có nhiều tiềm phát triển bước hoàn thiện với hoàn thiện thể chế thị trường Việt Nam Về dài hạn, TTBĐS Việt Nam ngày mở rộng, cân đối, đồng có tổ chức hơn, mang tính thị trường cao hơn, phát triển lành mạnh hơn, kết gắn chặt chẽ với thị trường khác phát triển đồng thị trường hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường nước ta, người thận trọng tiếp tục lựa chọn TTBĐS sân chơi quen thuộc cách thức đầu tư an toàn thản Để vậy, vấn đề lành mạnh hóa phát triển TTBĐS nội dung quan trọng q trình hồn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta BĐS hàng hóa đặc biệt TTBĐS loại thị trường phát triển lành mạnh, có phù hợp chức quản lý Nhà nước với quy luật thị trường Bài tiểu luận viết thực trạng giải pháp phát triển TTBĐS Việt Nam Về mặt lý luận, tiểu luận giới thiệu kiến thức BĐS TTBĐS, góp phần tạo tảng kiến thức cho quan tâm vấn đề Về mặt thực tiễn, khóa luận nêu thực trạng tình hình cung cầu, giá TTBĐS nay, mặt tồn nguyên nhân, để người đọc có nhìn đắn tách bạch lý luận thực tiễn Đồng thời, tiểu luận luận đề xuất số giải pháp nhằm giúp thị trường ổn định phát triển minh bạch Tuy nhiên, hạn chế thời gian trải nghiệm thực tế, tiểu luận chưa thể bao quát hết toàn TTBĐS Việt Nam, mà tập trung vào thị trường nhà ở, đất phần TTBĐS thương mại hai thành phố Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh Nhưng em hi vọng giải pháp đưa tiểu luận phần đóng góp cho phát triển TTBĐS Việt Nam, đặc biệt thời điểm mà vấn đề lành mạnh hóa TTBĐS khơng thể chậm trễ 21 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Luật Dân 2005 Luật Đất đai 2013 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Nghị định 181/2004/NĐ - CP, Nghị định 17/2006/ NĐ - CP, Nghị định 90/2006/NĐ - CP, Nghị định 123/2007/NĐ - CP, Nghị định 153/2007/NĐ - CP số văn khác có liên quan Giáo trình thị trường BĐS - NXB Xây Dựng 2006 Giáo trình thị trường BĐS - Trường Đại học Nông nghiệp - NXBGiáo dục 2005 Tạp chí Cộng sản số tháng 4/2008 san/TTBDS/ (Mạng Các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam) Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 22 ... trường bất động sản Nhân tố pháp lý: Hệ thống pháp luật quy định quyền mua, bán, cho thuê, chấp, góp vốn bất động sản, hướng dẫn (quy định) hợp đồng giao dịch dân bất động sản Nhân tố kinh tế... phải sửa đổi đồng đạo luật có liên quan, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS kể Luật Các tổ chức tín dụng Tác động đến TTBĐS bao gồm hệ thống pháp luật liên quan đến đất... NXBGiáo dục 2005 Tạp chí Cộng sản số tháng 4/2008 san/TTBDS/ (Mạng Các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam) Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh