Đơn phương chấm dứt, hủy bỏ do không thực hiện đúng hợp đồngĐiểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm. Giống nhau: + Hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng đều làm hợp đồng không có giá trị pháp lý (coi như chưa có hợp đồng).
Buổi thảo luận thứ 3: Vấn đề chung hợp đồng (tiếp) Vấn đề 1: Hợp đồng vi phạm quy định hình thức * Tóm tắt Quyết định số 171/2020/DS-GĐT ngày 24/7/2020 Toà án nhân dân cấp cao Tp Hồ Chí Minh - Chủ thể: Ơng Q, bà Thủy – ông Dư, ông Thắng, ông Sĩ - Tranh chấp: Quyền sử dụng đất - Lý do: + 2002, ông Quý, bà Thủy lập hợp đồng giấy viết tay chuyển nhượng đất thuộc số 504 cho ông Sĩ, nhận đủ tiền giao đất cho ông Sĩ quản lý, sử dụng + 2005, ông Lợi cấp giấy chứng nhận sử dụng đất số 504 làm thủ tục chuyển nhượng cho ông Quý, bà Thủy + 2008, ông Quý, bà Thủy cấp chứng nhận quyền sử dụng đất số 504 + 2009, ông Quý, bà Thủy ký hợp đồng giấy viết tay chuyển nhượng đất thuộc số 504 cho ông Dư ông Thắng + 2013, ông Dư ông Thắng lập hợp đồng giấy viết tay chuyển nhượng cho ông Sĩ + 2015, ông Sĩ lập hợp đồng giấy viết tay chuyển nhượng cho ông Dư - Tòa án: + Cấp sơ thẩm: Hủy hợp đồng chuyển nhượng ông Quý, bà Thủy với ông Sĩ, chấp nhận hợp đồng chuyển nhượng ông Quý, bà Thủy với ông Dư ông Thắng + Cấp phúc thẩm: Không công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Quý, bà Thủy với ông Sĩ, Dư, Thắng + Nhân dân tối cao: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng ông Quý, bà Thủy với ông Sĩ, Dư, Thắng * Tóm tắt Quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 Toà án nhân dân cấp cao Đà Nẵng - Chủ thể: Ông Mến bà Nhiễm - ông Cưu bà Lắm - Tranh chấp: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Lý do: Vợ chồng ông Cưu, bà Lắm thỏa thuận chuyển nhượng lơ B cho vợ chồng ơng Mến, bà Nhiễm.Vì khơng có lơ B nên hai bên thống vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm đưa thêm 30.000.000 đồng để lấy lô khu A (giao 20.000.000 đồng trước, có sổ sang tên trước bạ giao tiếp 10.000.000 đồng) Ơng Cưu, bà Lắm u cầu Tịa hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời điểm chưa có đất hợp đồng khơng cơng chứng, chứng thực - Tịa án: + Cấp sơ thẩm: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất + Cấp phúc thẩm: Xác định hợp đồng vô hiệu vi phạm nội dung hình thức 1.1 Đoạn Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực chưa công chứng, chứng thực? Đoạn Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực chưa cơng chứng, chứng thực: “Xét, năm 2008, ông Quý bà Thủy cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên theo quy định điểm b.2 tiểu mục 2.3 mục Phần II Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bến không coi vô hiệu vi phạm điều kiện (a.4) chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp (a.6) hợp đồng chuyển nhượng khơng có cơng chứng, chứng thực quan có thẩm quyền Mặt khác, tồn 674m2 đất bên thống chuyển nhượng cho ông Dư nên không vi phạm điều kiện tách theo Quyết định số 19/2009/QĐ-UB ngày 25/02/2009 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.” 1.2 Đoạn Quyết định số 171 cho thấy Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực? Đoạn Quyết định số 171 cho thấy Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực: “Thực tế cho thấy, bên nhận chuyển nhượng ông Sĩ, ông Dư, ông Thắng nhận đất toán đủ tiền cho ông Quý bà Thủy, bên chưa thực công chứng, chứng thực hợp đồng, vi phạm quy định bắt buộc công chứng, chứng thực Theo quy định khoản Điều 129 Bộ Luật Dân 2015 quy định: “Giao dịch dân xác lập văn vi phạm quy định bắt buộc công chứng, chứng thực mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tòa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch Trong trường hợp này, bên thực việc cơng chứng, chứng thực” 1.3 Việc Tồ án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trường hợp có thuyết phục khơng? Vì sao? Theo nhóm em, việc Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trường hợp hồn tồn thuyết phục bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch mà tun bố hợp đồng vơ hiệu khơng đảm bảo quyền lợi cho đương Đồng thời việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu gây hậu theo khoản Điều 131 BLDS 2015: “Điều 131 Hậu pháp lý giao dịch dân vơ hiệu …4 Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.” Như Tịa xác định bên có lỗi, vi phạm điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nên khơng xác định bên bên có lỗi bên bên khơng có lỗi để phải bồi thường Đoạn Quyết định số 93 cho thấy Toà án áp dụng quy định thời hiệu Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa công chứng, chứng thực? Trong Quyết định số 93, Toà án áp dụng quy định thời hiệu Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa công chứng, chứng thực đoạn:“Như phân tích, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu không vi phạm nội dung, hình thức hợp đồng khơng cơng chứng chứng thực thời hạn hai năm kể từ ngày giao dịch xác lập, ông Cưu, bà Lắm khơng u cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu nên giao dịch có hiệu lực theo Khoản Điều 132 Bộ luật Dân năm 2015” Trong định số 93, việc Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa cơng chứng, chứng thực có thuyết phục khơng? Vì sao? Trong định số 93, việc Tịa án cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 dù chưa công chứng, chứng thực hồn tồn thuyết phục Vì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 không công chứng, chứng thực vi phạm hình thức, đến ngày 18/04/2017 khởi kiện thời hạn năm bị đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định khoản Điều 132 BLDS 2015 Như vậy, vào khoản Điều 132 BLDS 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vợ chồng ông Nhiễm, bà Mến vợ chồng ông Cưu, bà Lắm có hiệu lực Ngồi ra, vào khoản Điều 129 BLDS 2015 giao dịch dân xác lập chưa công chứng, chứng thực “…mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tịa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch đó” Ở đây, hai bên thống giá trị mảnh đất 120.000.000 đồng, vợ chồng ơng Nhiễm, bà Mến giao cho vợ chồng ông Cưu, bà Lắm 110.000.000 đồng Đồng thời, ông Cưu, bà Lắm giao đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông Nhiễm, bà Mến Như vậy, hai bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch, nên giao dịch coi có hiệu lực Đoạn Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa công chứng, chứng thực? Đoạn Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2019 chưa công chứng, chứng thực: “Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 10/08/2009 vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không công chứng, chứng thực vi phạm hình thức” 1.7 Theo BLDS 2015, hệ pháp lý việc hết thời hiệu u cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu hình thức Theo BLDS 2015, thời hiệu yêu cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu hình thức 02 năm quy định điểm đ khoản Điều 132 BLDS 2015 Tuy nhiên hợp đồng vi phạm quy định hình thức vơ hiệu Trường hợp bên khơng u cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu Tịa khơng xem xét, trường hợp bên u cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu thời hạn 02 năm kể từ ngày hợp đồng xác lập trường hợp vi phạm hình thức hợp đồng vơ hiệu q hạn u cầu hợp đồng có hiệu lực Điểm giống định có liên quan đến hình thức khơng công chứng chứng thực hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất Điều xác lập trước BLDS 2015 chưa có hiệu lực Quyết định 171 TA theo hướng cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng viện dẫn điểm b k1 điều 688 để áp dụng điều 129 Quyets định số 93 theo hướng công nhận hợp đồng chuyển nhượng viện dãn điểm d khoản điều 688 để áp dụng điều 132 Vấn đề 2: Đơn phương chấm dứt, hủy bỏ không thực hợp đồng * Tình huống: Ơng Minh ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Cường quyền sử dụng mảnh đất Hợp đồng giao kết hợp pháp ông Minh giao đất cho ông Cường ông Cường không trả tiền cho ông Minh ông Minh nhiều lần nhắc nhở Nay ơng Minh u cầu Tịa án hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng để nhận lại đất * Tóm tắt Bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long - Chủ thể: Công ty trách nhiệm hữu hạn thành viên Đông Phong Cần Thơ (giải thể) – bà Dệt, ông Liêm - Tranh chấp: Hợp đồng mua bán - Lý do: 2012, công ty Đông Phong công ty TNHH-SX-TM Thành Thảo ký kết hợp đồng mua bán xe Khi ký kết hợp đồng, bà Dệt ông Liêm đại diện công ty Thành Thảo ký kết dù hai người đại diện hợp pháp công ty - Tịa án: Hợp đồng mua bán xe bị vơ hiệu 2.1 Điểm giống khác hợp đồng vơ hiệu hủy bỏ hợp đồng có vi phạm - Giống nhau: + Hợp đồng vô hiệu hủy bỏ hợp đồng làm hợp đồng khơng có giá trị pháp lý (coi chưa có hợp đồng) + Bên có lỗi việc hợp đồng bị vơ hiệu hủy bỏ hợp đồng phải bồi thường thiệt hại (khoản Điều 132 khoản Điều 427 BLDS 2015) + Khi hợp đồng vô hiệu bị hủy bỏ bên phải trả lại cho nhận ban đầu Nếu khơng trả vật hồn tịa trả tiền (khoản Điều 131 khoản Điều 427 BLDS 2015) - Khác nhau: Tiêu chí Hợp đồng vơ hiệu Hủy bỏ hợp đồng - Một bên hợp đồng vi phạm điều khoản có hợp đồng bên yêu cầu hủy hợp đồng (Điều 423 BLDS 2015) - Hợp đồng dân vi phạm - Hủy bỏ hợp đồng chậm điều kiện có hiệu lực hợp đồng (Điều Điều kiện thực nghĩa vụ (Điều 424 117 BLDS 2015) chấm dứt BLDS 2015) - Hợp đồng vô hiệu có đối tượng khơng hợp đồng - Hủy bỏ hợp đồng thực (Điều 408 BLDS 2015) có khả thực (Điều 425 BLDS 2015) - Hủy bỏ hợp đồng trường hợp tài sản bị mất, bị hư hỏng (Điều 426 BLDS 2015) - Hợp đồng dân vơ hiệu tồn vi phạm điều cấm pháp luật, trái đạo đức xã hội (Điều 123 BLDS 2015) ; người chưa thành niên, người lực hành vi dân sự, người hạn chế lực hành vi dân xác lập, thực (Điều 128 BLDS 2015) ; giả tạo (Điều 124 BLDS 2015), bị lừa Phạm vi dối, đe dọa (Điều 127 BLDS 2015); - Hợp đồng bị hủy bỏ người xác lập không nhận thức làm chủ hành vi (Điều 128 BLDS 2015); khơng tn thủ quy định hình thức (Điều 129 BLDS 2015) - Hợp đồng vô hiệu phần phần giao dịch vô hiệu khơng ảnh hưởng đến phần cịn lại giao dịch Trách - Khoản Điều 133 BLDS 2015: Bảo vệ - Khoản Điều 423 BLDS nhiệm quyền lợi người thứ ba tình hợp 2015: “Bên hủy bỏ hợp đồng bồi đồng vô hiệu: “Trường hợp giao dịch dân phải thông báo cho bên vô hiệu tài sản đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền, sau chuyển giao giao dịch dân thường khác cho người thứ ba tình người vào việc đăng ký mà xác lập, thực giao dịch giao dịch khơng bị vơ hiệu.” - Hợp đồng vơ hiệu tồn khơng có hiệu lực nên không làm phát sinh quyền nghĩa vụ pháp lý bên Hiệu lực - Hợp đồng vơ hiệu phần phần hợp đồng khơng bị vơ hiệu có hiệu lực, giữ nguyên tiếp tục thực (Điều 130 BLDS 2015) biết việc hủy bỏ, không thông báo mà gây thiệt hại phải bồi thường.” - Theo khoản Điều 427 BLDS 2015: “Hợp đồng có hiệu lực thời điểm giao kết phát sinh yếu tố dẫn đến hủy hợp đồng nên hiệu lực không công nhận” - Các bên thực nghĩa vụ thỏa thuận, trừ thỏa thuận phạt vi - Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, Hậu phạm, bồi thường thiệt hại hồn trả cho nhận (Điều pháp lý thỏa thuận giải tranh 131 BLDS 2015) chấp - Các bên phải hoàn trả cho nhận 2.2 Theo Tồ án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị huỷ bỏ? Theo Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long hợp đồng vô hiệu: “Xét thấy hợp đồng mua bán xe ngày 26/5/2012 nêu vô hiệu theo quy định Điều 122 BLDS 2015 nên khơng có tun hủy hợp đồng không xét yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng ngun đơn bị đơn hợp đồng vơ hiệu không làm phát sinh quyền sinh nghĩa vụ bên giao kết hợp đồng mà phải tuyên hợp đồng vô hiệu xử lý hậu theo Điều 131 BLDS” 2.3 Suy nghĩ anh/chị hướng giải Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long (về huỷ bỏ hay vô hiệu hợp đồng) Theo nhóm em hướng giải Tồ án nhân dân tỉnh Vĩnh Long việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu hợp lý vì: + Thứ nhất: Về chủ thể, hợp đồng ghi bên mua “Trang trí nội thất Thanh Thảo” người đại diện bà Nguyễn Thị Dệt khơng bà Dệt khơng đại diện cho “Trang trí nội thất Thành Thảo” mà thực chất “Cơng ty TNHH-SX-TM Thành Thảo” ơng Trương Hồng Thành làm Giám đốc đại diện (vi phạm điểm b điểu 117 vi phạm tự nguyện hay k3 điều 142 người khơng có quyền đại diện) + Thứ hai: Mặc dù hợp đồng ghi tên đại diện bên mua bà Dệt đứng kí kết hợp đồng lại ơng Trương Văn Liêm không theo quy định pháp luật điểm a khoản Điều 117 BLDS 2015 Từ đó, thấy hợp đồng vi phạm chủ thể nên Tòa án tuyên bố hợp đồng vơ hiệu hồn tồn hợp lý Đồng thời xét lỗi dẫn tới vô hiệu hợp đồng bên giao dịch ngang nhau, bên không phát sinh quyền nghĩa vụ theo hợp đồng mà bên ký việc hoàn trả lại cho nhận có sở 2.4 Nếu hợp đồng bị vơ hiệu có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng khơng? Vì sao? Nếu hợp đồng bị vơ hiệu khơng áp dụng phạt vi phạm hợp đồng Bởi vì: Hợp đồng vơ hiệu khơng làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm giao kết, bên khôi phục lại tình trạng ban đầu đầu hồn trả lại cho nhận (khoản Điều 131 BLDS 2015) Tuy nhiên bên “Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường” (khoản Điều 131 BLDS 2015) việc hợp đồng bị vô hiệu 2.5 Hướng giải Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long câu hỏi suy nghĩ anh/chị hướng giải Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long Hướng giải Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long: Xét hợp đồng mua bán xe ngày 26/5/2012 nêu vô hiệu theo quy định Điều 122 BLDS 2005 nên khơng có tuyên hủy hợp đồng không xét yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng nguyên đơn bị đơn hợp đồng vơ hiệu khơng làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên từ thời điểm giao kết, không ràng buộc trách nhiệm bên giao kết hợp đồng mà phải tuyên hợp đồng vô hiệu xử lý hậu theo Điều 131 BLDS 2005 Lý do: Hợp đồng ghi bên mua “Trang trí nội thất Thanh Thảo”, người đại diện Nguyễn Thị Dệt khơng bà Dệt thực chất khơng đại diện cho Trang trí nội thất Thanh Thảo mà thực chất Công ty TNHH-SX-TM Thành Thảo Trương Hoàng Thành Giám đốc đại diện Bên cạnh đó, Hợp đồng ghi bên mua bà Nguyễn Thị Dệt đứng giao kết lai ông Trương Văn Liêm không quy định pháp luật Theo nhóm, hướng giải Tịa án hợp lý có sở hợp đồng vơ hiệu khơng làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên kể từ thời điểm giao kết xác lập (khoản Điều 137 BLDS 2005) 2.6 Điểm giống khác đơn phương chấm dứt hợp đồng hủy bỏ hợp đồng có vi phạm * Giống - Đều hành vi pháp lý bên hợp đồng làm chấm dứt hợp đồng có điều kiện pháp luật quy định bên có thỏa thuận - Bên hủy bỏ, đơn phương chấm dứt phải thông báo cho bên biết việc hủy bỏ, không thông báo mà gây thiệt hại phải bồi thường - Đều có hậu kết thúc việc thực hợp đồng - Do bên thực - Chỉ bồi thường bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng Đây điều kiện để áp dụng việc hủy bỏ đơn phương chấm dứt hợp đồng * Khác nhau1 Đơn phương chấm dứt hợp đồng Chấm dứt kể từ thời điểm bên nhận thông báo Những j xác lập vân có hiệu lực Căn pháp lý Điều 428 BLDS 2015 - Khi bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng; Các trường hợp - Do hai bên thỏa thuận; - Do pháp luật quy định Hủy bỏ hợp đồng Điều 423 BLDS 2015 - Do chậm thực nghĩa vụ; - Do khơng có khả làm; - Do tài sản bị hư hại, bị hỏng, bị Nguyễn Hương, “Phân biệt hủy bỏ hợp đồng đơn phương chấm dứt hợp đồng”, https://luatvietnam.vn/dan-su/phan-biet-huy-bo-hop-dong-va-don-phuong-cham-dut-hopdong-568-19633-article.html, truy cập ngày 11/10/2021 Điều kiện áp dụng - Một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng bên có thỏa thuận pháp luật có quy định Có nghĩa là, đơn phương chấm dứt hợp đồng dựa thỏa thuận bên theo quy định pháp luật mà không cần xuất phát từ vi phạm hợp đồng - Khơng bắt buộc phải có vi phạm hợp đồng hai bên thỏa thuận pháp luật quy định - Hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên nhận thông báo chấm dứt - Các bên tiếp tục thực nghĩa vụ - Một bên vi phạm hợp đồng điều kiện hủy bỏ mà bên thỏa thuận; - Một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng; - Các trường hợp pháp luật có quy định, như: Chậm thực nghĩa vụ, hợp đồng khơng có khả thực hiện, tài sản bị mất, hư hỏng - Hợp đồng khơng có hiệu lực từ thời điểm giao kết, bên thực nghĩa vụ thỏa Hậu thuận - Hoàn trả cho nhận sau trừ chi phí 2.7 Ơng Minh có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu khơng? Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn cho phép hủy bỏ Căn theo điểm b Khoản Khoản Điều 423 BLDS 2015, khoản Điều 424 : “Điều 423 Hủy bỏ hợp đồng Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng bồi thường thiệt hại trường hợp sau đây: b) Bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng; Vi phạm nghiêm trọng việc không thực nghĩa vụ bên đến mức làm cho bên không đạt mục đích việc giao kết hợp đồng Điều 424 Hủy bỏ hợp đồng chậm thực nghĩa vụ Trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực nghĩa vụ thời hạn hợp lý bên có nghĩa vụ khơng thực bên có quyền hủy bỏ hợp đồng .” Ơng Minh ơng Cường kí kết với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng giao kết hợp pháp, hợp đồng có hiệu lực ràng buộc với ơng Minh ơng Cường Vì đó, ơng Minh có nghĩa vụ giao đất cho ơng Cường, ơng Cường có nghĩa vụ trả tiền cho ông Minh Thế nhưng, thực tế ông Minh giao đất, ông Cường chưa trả tiền ông Minh nhiều lần nhắc nhở Do vậy, ông Cường không thực nghĩa vụ phải trả tiền cho ông Minh → ông Minh quyền hủy bỏ hợp đồng Vấn đề 3: Đứng tên giùm mua bất động sản * Tóm tắt Quyết định số 17/2015/DS-GĐT ngày 19/05/2015 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao - Chủ thể: Bà Tuệ - ơng Bình, bà Vân - Tranh chấp: Địi tài sản - Lý do: Bà Tuệ Việt kiều nhờ ông Bình mua nhà đất 16-B20 Hà Nội vào năm 1992 Tại thời điểm mua ơng Bình khơng có hộ Hà Nội nên ông nhờ bà Vân đứng tên mua, ngày 25/5/2001 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà đứng tên ơng Bình bà Vân Năm 2009, bà Tuệ biết yêu cầu ông Bình trả lại nhà đất cho bà Bà Tuệ u cầu ơng Bình trả nhà đất ơng Bình khơng trả bà khởi kiện u cầu ơng Bình bà Vân phải trả nhà số 16-B20 cho bà - Tòa án: Xác định nhà số 16-B20 bà Tuệ bỏ tiền mua nhờ ông Bình bà Vân đứng tên hộ có Bà Tuệ có đủ điều kiện sở hữu nhà Việt Nam Công nhận cho bà Tuệ quyền sở hữu nhà số 16-B20 xem xét đến cơng sức quản lý giữ gìn nhà cho gia đình ơng Bình sở xác định giá nhà đất theo giá thị trường thời điểm xét xử sơ thẩm, trừ số tiền mua nhà đất bà Tuệ bỏ ra, phần giá trị lại chia đơi cho bà Tuệ ơng Bình 3.1 Việc Tịa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp bà Tuệ bỏ tiền mua nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục khơng? Vì sao? Theo nhóm em, việc Tịa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp bà Tuệ bỏ tiền mua nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ hồn tồn thuyết phục Tịa vào “Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” có nội dung xác nhận nhà bà Tuệ bỏ tiền mua nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ Đồng thời, “Giấy khai nhận tài sản” có nội dung bà Tuệ mua nhà Và biên có chữ ký ơng Bình (đã giám định) Việc ông Tuệ nội dung biên khơng thuyết phục có chi tiết “ơng Bình thừa nhận làm giấy tờ nhà đất…” nên việc ơng Bình khơng biết nội dung khơng có 3.2 Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có đứng tên khơng? Vì sao? Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ không đứng tên nhà Vì thời điểm bà Tuệ mua nhà năm 1992, lúc Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/06/2009 Quốc hội sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà Điều 121 Luật đất đai chưa ban hành Dựa vào nội dung Quyết định ta thấy bà Tuệ sống Nhật Bản, thường xun thăm gia đình, khơng cư trú Việt Nam với thời hạn phép từ tháng trở lên theo quy định khoản Điều 126 Luật nhà 2005 Tiếp đến bà Tuệ không thuộc đối tượng quy định khoản Điều 126 Luật nhà 2005 Điều 121 Luật đất đai 2003 Vậy nên thời điểm năm 1992, bà Tuệ không phép đứng tên nhà 3.3 Ở thời điểm nay, bà Tuệ có đứng tên mua nhà Việt Nam không? Theo án bà Tuệ có “giấy chứng nhận” ngày 12/06/2009 Tổng lãnh quán nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Nhật Bản bà Tuệ có quốc tịch Việt Nam “Giấy miễn thị thực” Qua đó, ta xác định bà Tuệ thuộc trường hợp người Việt Nam định cư nước Định nghĩa khoản Điều Luật Quốc tịch 2014: “Người Việt Nam định cư nước ngồi cơng dân Việt Nam người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài nước ngoài.” Tại khoản Điều Luật Đất Đai 2013 : “Người sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định Luật này, bao gồm người Việt Nam định cư nước theo quy định pháp luật quốc tịch” Người Việt Nam định cư nước có nhu cầu mua, sở hữu nhà Việt Nam áp dụng sách người Việt Nam định cư nước Điều quy định điểm b khoản Điều Luật Nhà 2014: “Điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà người Việt Nam định cư nước ngồi thơng qua hình thức mua, th mua nhà thương mại doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau gọi chung doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại phép bán để tự tổ chức xây dựng nhà theo quy định pháp luật” Dựa vào dẫn chứng Bà Tuệ đứng tên mua nhà Việt Nam thời điểm 3.4 Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ công nhận quyền sở hữu nhà không? Hướng giải Tịa án nhân dân tối cao có tiền lệ chưa? Ngày nay, theo Toà án nhân dân tối cao, bà Tuệ công nhận quyền sở hữu nhà Giải thích: Trong phần Xét thấy Quyết định giám đốc thẩm số 17/2015/DS-GĐT ngày 19/05/2015: “Theo “giấy chứng nhận” ngày 12/06/2009 Tổng lãnh quán nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Nhật Bản bà Tuệ có quốc tịch Việt Nam ngày 18/06/2009 bà Tuệ cấp “Giấy miễn thị thực” để bà Tuệ nhập cảnh Việt Nam nhiều lần đến ngày 18/06/2014, lần nhập cảnh tạm trú không 90 ngày Theo quy định Điều Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/06/2009 Quốc hội sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà Điều 121 Luật đất đai bà Tuệ có đủ điều kiện sở hữu nhà Việt Nam Vì vậy, trường hợp phải công nhận cho bà Tuệ quyền sở hữu nhà 16-B20…” Hướng giải Tòa án tối cao có tiền lệ Cụ thể: Trong vụ việc giải năm 2010, tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét: “ơng Quang thừa nhận số tiền 82.200.000 đồng mà bà Anh dùng để mua nhà, đất bà Yến giao Bà Anh người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Vì vào thời điểm bà Anh mua đất dùm bà Yến, pháp luật Việt Nam không cho phép người Việt Nam định cư nước ngồi, có quốc tịch nước sở hữu nhà Việt Nam không Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đất nước Việt Nam Như vậy, phần nhà đất diện tích 375m2 bà Yến bỏ tiền mua, bà Anh người đứng tên dùm bà Yến (…) Xét thấy thời điểm bên giao dịch vào năm 1998, theo Luật đất đai năm 1993 người Việt Nam định cư nước ngồi có quyền th đất Ngày 1/9/2009, Quốc hội ban hành Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà Điều 121 Luật đất đai Bà Yến cấp giấy xác nhận đăng ký công dân Việt Nam ngày 4/6/2009 Tổng lãnh quán Việt Nam Sydney, bà Yến đủ điều kiện sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định Điều 1, Điều Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà Điều 121 Luật đất đai…”2 3.5 Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch số tiền bà Tuệ bỏ giá trị nhà đất có tranh chấp xử lý nào? Theo Toà án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch số tiền bà Tuệ bỏ giá trị nhà đất có tranh chấp xử lý sau: “Trong trường hợp phải công nhận cho bà Tuệ quyền sở hữu nhà 16-B20 xem xét đến cơng sức quản lý, giữ cho gia đình ơng Bình sở xác định giá nhà đất theo giá trị thị trường thời điểm xét xử sơ thẩm, trừ số tiền mua nhà đất bà Tuệ bỏ ra, phần giá trị cịn lại chia đơi cho bà Tuệ ơng Bình.” → Phần giá trị chênh lệch số tiền bà Tuệ bỏ giá trị nhà đất có tranh chấp chia đơi cho bà Tuệ ơng Bình ơng Bình có cơng quản lý 3.6 Hướng giải Tịa án nhân dân tối cao có Án lệ chưa? Nếu có, nêu Án lệ đó.3 Hướng giải Toà án nhân dân tối cao có Án lệ Cụ thể án lệ số 02/2016/AL Nguồn án lệ: Quyết định giám đốc thẩm số 27/2010/DS-GĐT ngày 08-7-2010 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản” tỉnh Sóc Trăng nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thảnh với bị đơn ông Nguyễn Văn Tám; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Yêm - Khái quát nội dung án lệ: Trường hợp người Việt Nam định cư nước bỏ tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhờ người nước đứng tên giấy tờ đồng thời trông coi, quản lý Khi giải tranh chấp Tồ án: + Phải xem xét tính cơng sức bảo quản, giữ gìn, tơn tạo làm tăng giá trị sử dụng đất cho người đứng tên hộ; Thu Hiền Đào, “Vấn đề buổi thảo luận thứ 2”, https://123docz.net/document/4811612-van-de-4-buoi-thao-luan-thu-2.htm, truy cập ngày 12/10/2021 Đỗ Văn Đại, “Án Lệ 02/2016-Đứng tên giùm nhận chuyển nhượng bất động sản Việt Nam”, https://www.youtube.com/watch?v=wkofkmDwQCY&t=158s, truy cập ngày 12/10/2021 Trương Khoa, “thảo luận hợp đồng lần 3”, https://text.123docz.net/document/5679110thao-luan-hop-dong-lan-3.htm, truy cập ngày 12/10/2021 + Nếu khơng xác định xác cơng sức bỏ cần xác định hai người có cơng sức ngang để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với giá trị mảnh đất ban đầu - Quy định pháp luật liên quan đến án lệ: Điều 137 BLDS 2015 Điều 235 BLDS 2015 3.7 Suy nghĩ anh/chị hướng giải Tòa án nhân dân tối cao Hướng giải Tồ án hợp lý Vì: - Vấn đề thứ nhất: Việc Toà án vào lời khai hai bên đương việc thừa nhận nhà 16-B20 bà Tuệ bỏ tiền mua kết luận giám định chữ viết, chữ ký ông Nguyễn Văn Bình “Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” “Giấy khai nhận tài sản” để công nhận quyền sở hữu nhà cho bà Tuệ hoàn toàn hợp lý - Vấn đề thứ hai: Là việc Tồ án xác nhận cơng sức việc quản lý giữ gìn nhà cửa gia đình ơng Bình Căn vào Điều 224 BLDS 2015 quy định xác lập quyền sở hữu hoa lợi, lợi tức: “Chủ sở hữu, người sử dụng tài sản có quyền sở hữu hoa lợi, lợi tức theo thỏa thuận theo quy định pháp luật, kể từ thời điểm thu hoa lợi, lợi tức đó.” Phần giá trị chênh lệch nhà lúc bà Tuệ bỏ tiền mua giá thị trường hoa lợi, lợi tức phát sinh Chính vậy, Tồ án cần phải chứng minh cơng sức ơng Bình việc quản lý giữ gìn nhà cửa để chia cho ông phần tài sản với công sức bỏ Trong trường hợp khơng xác định xác cơng sức bỏ ơng Bình xác định bà Tuệ ơng Bình có cơng sức ngang Bên cạnh đó, nói đến việc chia giá trị tăng vấn đề đứng tên giùm xác lập giao dịch thầy Đỗ Văn Đại có lời bình: “…một giải pháp công phải chia giá trị tăng thêm cho bên liên quan, để người hưởng thụ hết.” Từ đó, ta thấy hướng giải Toà án nhân dân tối cao hợp tình, hợp lý Vấn đề 4: Tìm kiếm tài liệu Yêu cầu 1: Liệt kê viết liên quan đến pháp luật hợp đồng cơng bố Tạp chí chun ngành Luật từ đầu năm 2018 đến Nguyễn Minh Hằng, “Thẩm quyền giải tranh chấp hợp đồng bên vừa có thỏa thuận trọng tài, vừa có thỏa thuận tịa án”, Tạp chí pháp luật thực tiễn, số 01 năm 2018, tr 35-40 Đoàn Đức Lương, “Nghĩa vụ cung cấp thông tin giao kết hợp đồng bảo hiểm theo pháp luật Việt Nam”, Tạp chí pháp luật thực tiễn, số 01 năm 2018, tr 1-6 Đỗ Văn Đại (2018), Luật hợp đồng Việt Nam - Bản án bình luận án, Nxb Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, Bản án số 93-96 Đoàn Đức Lương + Nguyễn Thị Hồng Trinh, “Ý chí tự ý chí điều kiện có hiệu lực hợp đồng”, Tạp chí pháp luật thực tiễn, số 35 2018, tr 1-10 Hồ Thị Vân Anh, “Bình luận số quy định về chấm dứt hợp đồng BLDS 2015”, Tạp chí pháp luật thực tiễn, số 35 năm 2018, tr 11-25 Trần Văn Nam, “Đơn phương chấm dứt hợp đồng chế tài pháp lí nhìn từ vụ tranh chấp vận chuyển hàng hóa”, Tạp chí pháp luật thực tiễn, số 37 năm 2018, tr 61-68 K Dung, “Tìm hiểu quy định tuyển dụng, sử dụng quản lí cơng chức, viên chức, thực chế độ hợp đồng số loại công việc quan hành nhà nước đơn vị nghiệp cơng theo nghị định số 161/2018/NĐ-CP”, Tạp chí tra, số năm 2019, tr 50 Nguyễn Xuân Bình + Lê Thị Xuân, “Một số lưu ý giải tranh chấp hợp đồng vay tài sản theo quy định BLDS 2015”, Tạp chí Tịa án nhân dân, số năm 2018, tr 28 Phạm Thị Thu Phương, “Giải tranh chấp đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động người sử dụng lao động - số vướng mắc hướng hồn thiện”, Tạp chí Tịa án nhân dân, số 19 năm 2018, tr 33 Nguyễn Thị Hiền Thương, “Một số ý kiến quyền tự hợp đồng theo pháp luật Việt Nam hành”, Tạp chí Tòa án nhân dân, số 11 năm 2019, tr 10 Đỗ Thị Hải Yến, “Quy định pháp luật hành chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất giải pháp hoàn thiện”, Tạp chí Tịa án nhân dân, số 12 năm 2019, tr 11 11 Phạm Văn Lưỡng, “Pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình tổ chức tín dụng”, Tạp chí Tịa án nhân dân, số 15 năm 2019, tr 16 12 Nguyễn Thị Thanh Huyền, “Tính dự liệu trước thiệt hại vấn đề giới hạn trách nhiệm bồi thường thiệt hại pháp luật hợp đồng”, Tạp chí Khoa học pháp lý Việt Nam, số 08 (138) năm 2020, tr 60-72 13 Trần Vang Phủ + Huỳnh Nguyễn Đăng Khoa, “Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại”, Tạp chí Tòa án nhân dân, số 18 năm 2019, tr 19 14 Nguyễn Thanh Truyền, “Giao kết thực hợp đồng điện tử Việt Nam - bất cập định hướng hồn thiện”, Tạp chí sinh viên tạp chí khoa học, số 24 năm 2018, tr 18-33 15 Nguyễn Phan Hoàng Nam, “Pháp luật Việt Nam đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động - hạn chế giải pháp”, Tạp chí sinh viên Khoa học pháp lý Việt Nam, số 15 năm 2019, tr 20-30 16 Nguyễn Thị Hạnh + Vũ Thị Hương, “Bình luận sai sót việc giải vụ án tranh chấp hợp đồng vay tài sản”, Tạp chí nghề luật, số năm 2019, tr 82-90 17 Võ Trung Kiên, “Vướng mắc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng phần vốn góp hồn cảnh thay đổi bản”, Tạp chí Tịa án nhân dân, số 18 năm 2020, tr 7-12 18 Nguyễn Chí Khang, “Một số vướng mắc quy định pháp luật chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai”, Tạp chí nghề luật, số năm 2019, tr 14-20 19 Trương Thế Cận, “Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư”, Tạp chí nghề luật, số năm 2018, tr 36-44 20 Phạm Văn Lợi, “Bàn thời điểm có hiệu lực hợp đồng theo quy định BLDS 2015”, Tạp chí nghề luật, số năm 2018, tr 15-17 21 Đoàn Thị Phương Diệp, “Pháp luật hợp đồng Việt Nam nhìn góc độ so sánh với luật Cộng hịa Pháp”, Tạp chí Nghiên cứu lập Viện nghiên cứu Lập pháp, số 11 (387) năm 2019, tr 56-64 Yêu cầu 2: Cho biết làm để biết viết Thư viện Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh http://library.hcmulaw.edu.vn/ Tạp chí khoa học pháp lý Việt Nam Trường ĐH Luật TP Hồ Chí Minh https://tapchikhplvn.hcmulaw.edu.vn/ Tạp chí Tòa án nhân dân https://tapchitoaan.vn/ Thư viện Trường Đại học Luật Hà Nội http://thuvien.hlu.edu.vn/ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn quy phạm pháp luật Bộ luật dân 2015 (Luật số 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015 Bộ luật dân 2005 (Số 33/2005/QH11) ngày 14/06/2005 B Tài liệu tham khảo Sách Trường đại học Luật TPHCM (2014), Giáo trình Pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng, Nxb Hồng Đức-Hội Luật Gia Việt Nam, tr 274 Lê Minh Hùng (chủ biên), Hình thức hợp đồng, Nxb Hồng Đức 2015; Lê Thị Hồng Vân, Sách tình Pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng, Nxb Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam 2017, Vấn đề 11 12; Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án Bình luận án, Nxb Đại học quốc gia Tp Hồ Chí Minh 2020 (xuất lần thứ tám), Bản án số 9396,114-116, 148-150, 224 Tài liệu từ Internet Nguyễn Hương, “Phân biệt hủy bỏ hợp đồng đơn phương chấm dứt hợp đồng”, https://luatvietnam.vn/dan-su/phan-biet-huy-bo-hop-dong-va-donphuong-cham-dut-hop-dong-568-19633-article.html, truy cập ngày 11/10/2021 Thu Hiền Đào, “Vấn đề buổi thảo luận thứ 2”, https://123docz.net/document/4811612-van-de-4-buoi-thao-luan-thu-2.htm, truy cập ngày 12/10/2021 Đỗ Văn Đại, “Án Lệ 02/2016-Đứng tên giùm nhận chuyển nhượng bất động sản Việt Nam”, https://www.youtube.com/watch? v=wkofkmDwQCY&t=158s, truy cập ngày 12/10/2021 Trương Khoa, “thảo luận hợp đồng lần 3”, https://text.123docz.net/document/5679110-thao-luan-hop-dong-lan-3.htm, truy cập ngày 12/10/2021 ... https://luatvietnam.vn/dan-su/phan-biet-huy-bo-hop-dong-va-donphuong-cham-dut-hop-dong-568-19 633 -article.html, truy cập ngày 11/10/2021 Thu Hiền Đào, “Vấn đề buổi thảo luận thứ 2”, https://123docz.net/document/4811612-van-de-4-buoi-thao-luan-thu-2.htm,... https://www.youtube.com/watch?v=wkofkmDwQCY&t=158s, truy cập ngày 12/10/2021 Trương Khoa, ? ?thảo luận hợp đồng lần 3? ??, https://text.123docz.net/document/5679110thao-luan-hop-dong-lan -3. htm, truy cập ngày 12/10/2021 + Nếu không xác định... bình luận án, Nxb Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, Bản án số 93- 96 Đoàn Đức Lương + Nguyễn Thị Hoàng Trinh, “Ý chí tự ý chí điều kiện có hiệu lực hợp đồng”, Tạp chí pháp luật thực tiễn, số 35