Hạn chế của việc định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư Từ lý thuyết đến thực tiễn

BÀI THI MÔN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Hình thức thi: Tiểu luận

Mã đề thi: Thời gian:

Tên tiểu luận môn học:

Hạn chế của việc định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư- Từ lý thuyết đến thực tiễn

Hà Nội, Ngày

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan bản tiểu luận này do tôi độc lập nghiên cứu

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lí do chọn đề tài

Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, định giá tài sản nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng là môn khoa học mà giúp nghiên cứu, bổ sung các kiến thức về bất động sản, thị trường bất động sản, giá bất động sản, định giá bấtđộng sản, các phương pháp định giá cơ bản, nguyên tắc xác định giá bất động sản Đó là sự ước tính về giá trị của bất động sản bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định

Thẩm định giá bất động sản là một hoạt động cần thiết trong đời sống hiện nay vì bất động sản có giá trị rất lớn trong tổng tài sản quốc gia Các phương pháp thẩm định giá tài sản bao gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư,… Mỗi phương pháp đều có những hạn chế nhất định Trong khuôn khổ phạm vi cho phép của một bài tiểu luận, em lựa chọn đề tài cho mình là: “Hạn chế của việc định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư- Từ lý thuyết đến thực tiễn”

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Tổng quan về bất động sản và thẩm định giá

- Hệ thống lý thuyết về thẩm định giá theo phương pháp thặng dư

- Xây dựng tình huống và giải quyết tình huống theo phương pháp thặng

dư, từ đó giải thích các hạn chế trong tình huống

3 Phương pháp nghiên cứu

- Tra cứu, tổng hợp nguồn thông tin, phân tích giải quyết vấn đề- Tính toán theo phương pháp thặng dư

4 Kết cấu của đề tài

Phần 1: Tổng quan về bất động sản và thẩm định giá Phần 2: Lý thuyết chung về phương pháp thặng dư

Phần 3: Hạn chế của việc định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư

PHẦN 1

TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1 Bất động sản

1.1.1 Khái niệm

Bất động sản là các tài sản (TS) bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các TS gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các TS khác gắn liền với đất đai; các TS khác do pháp luật quy định

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản

Có 6 đặc điểm nổi bật sau:

- Cố định về vị trí

- Tính bền vững - Tính khan hiếm

- Tính khác biệt

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau

- Có giá trị lớn 1.2 Thẩm định giá

1.2.3 Quy trình thẩm định giá bất động sản

Quy trình thẩm định giá BĐS gồm 6 bước:

Bước 1: Xác định vấn đề Bước 4: Phân tích thông tin Bước 2: Lập kế hoạch Bước 5: Xác định giá trị tài sản Bước 3: Thu thập thông tin Bước 6: Lập báo cáo

PHẦN 2

LÝ THUYẾT LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ2.1 Khái niệm

Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư.

Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa trênphần đóng góp của nó vào dự án phát triển bất động sản theo hướng tốt nhất vàhiệu quả nhất

2.2 Cơ sở lý luận

Phương pháp thặng dư đòi hỏi phải quán triệt đầy đủ cả 5 nguyên tắc định giá.Phương pháp thặng dư dựa chủ yếu trên nguyên tắc đóng góp Theo nguyên tắcnày giá trị của một bất động sản được xác định dựa vào sự hiện diện hay thiếuvắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu Tứclà, giá trị hiện tại của bất động sản (giá trị chưa được phát triển) chính là giá trịcòn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí đểtạo ra sự phát triển đó

( Chi phí phát triển gồm: Chi phí tháo dỡ, san lấp mặt bằng; Chi phí khảo sát,thiết kế, thi công; Chi phí lãi vay, Lợi nhuận nhà đầu tư đòi hỏi)

2.3 Các bước tiến hành định giá

Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả

nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính vàmang lại giá trị cao nhất cho dự án

Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển (doanh thu của sự phát triển theo

hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất)

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm:

- Chi phí quy hoạch

- Chi phí giải phóng mặt bằng- Chi phí khảo sát thiết kế

- Chi phí đầu tư hạ tầng- kĩ thuật= Smảnh đất * đơn giá hạ tầng- kĩ thuật

- Chi phí xây dựng chung cư = Số tầng* S1 tầng* đơn giá xây dựng nhà

- Chi phí xây dựng nhà độc lập = Số nhà * S1 nhà * đơn giá xây dựng nhà

- Chi phí lãi vay trong quá trình xây dựng (chi phí tài trợ, chi phí lãi vay

trong quá trình phát triển) Thông thường bằng chi phí bỏ ra trước thuếnhân lãi suất Ngân hàng gắn liền với chu kỳ đầu tư

- Lợi nhuận phát triển- Các chi phí khác…

Bước 4: Xác định giá trị còn lại (giá trị thặng dư cho đất) = tổng giá trị phát triển

- tổng chi phí phát triển

Bước 5: Xác định giá trị bất động sản mục tiêu

2.4 Các công thức

2.4.1 Xác định doanh thu thuần

 Tổng diện tích đất được phép sử dụng = tỷ lệ đất được phép xây dựng *tổng diện tích đất

 Số nhà được xây dựng = tổng diện tích đất được phép xây dựng / diện tíchđất

 Tổng giá trị phát triển = số nhà được xây dựng * giá bán ước tính

 Chi phí bán nhà = chi phí pháp lí + chi phí quảng cáo, môi giới + thuếchuyển quyền sử dụng bất động sản

 Thu thuần = tổng giá trị phát triển – chi phí bán nhà

 Lợi nhuận phát triển = số nhà *lợi nhuận yêu cầu đối với hoạt động xâydựng

 Tổng chi phí phát triển = chi phí khảo sát, thiết kế + chi phí đầu tư hạtâng + chi phí xây nhà + chi phí lãi vay trong quá trình phát triển + lợinhuận phát triển

2.4.3 Giá trị thặng dư

Giá trị thặng dư = doanh thu thuần – tổng chi phí phát triển

2.4.4 Giá trị ước tính của bất động sản mục tiêu: Gọi giá trị của đất trống là X

Chi phí pháp lí để công ty có quyền sử dụng đất = tỉ lệ chi phí cho việc mua đấtước tính so với giá đất * X (1)

 Chi phí cấp vốn khi đầu tư vào đất trống = lãi suất vay * (X+ Chi phíquản lí để công ty có quyền sử dụng đất) (2)

 Tổng chi phí đầu tư vào đất = X + (1) + (2)

 Lợi nhuận yêu cầu =tỷ suất lợi nhuận yêu cầu*tổng chi phí đầu tư vào đất

 Giá trị đầu tư vào đất trống = tổng chi phí đầu tư vào đất + lợi nhuận yêucầu

 Giá trị ước tính của đất trống: giá tị thặng dư / giá trị đầu tư vào đất trống

2.5 Ưu điểm/ nhược điểm của phương pháp thặng dư 2.5.1 Ưu điểm

- Được sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển- Là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá trị khi thực hiện đấu thầu- Mô phỏng cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào bất động

sản Nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiềncho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản

2.5.2 Nhược điểm

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

2.6 Điều kiện áp dụng của phương pháp thặng dư

- Phù hợp khi định giá bất động sản có yêu cầu về sự phát triển không phức

tạp Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạtđược độ tin cậy cao

- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai

để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro,

phân tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện tính toán hiện đạikhi đánh giá các phương án phát triển bất động sản

Là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh bấtđộng sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng pháttriển và các cơ hội đầu tư vào bất động sản, Được những người mua nhàriêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hoá thì sẽlàm cho ngôi nhà có giá trị cao hơn so với chi phí bỏ ra

Yêu cầu: Anh (chị) hãy tư vấn cho công ty về mức giá bỏ thầu Biết rằng: Thời gian xây dựng và bán nhà là 1 năm

 Giá bán ước tính 3,000 trđ/ căn nhà Chi phí bán bất động sản:

- Chi phí pháp lý: 210 trđ

- Chi phí quảng cáo và môi giới: 160 trđ

- Thuế chuyển quyền sử dụng bất động sản: 380 trđ

 Chi phí phát triển bất động sản:

- Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 0.2 trđ/m2

- Chi phí khảo sát, thiết kế: 500 trđ- Chi phí xây dựng nhà : 5 trđ/m2

 Chi phí mua đất và các chi phí trong quá trình phát triển được vay ngânhàng với lãi suất 10%/ năm Trong đó chi phí xây dựng nhà được tài trợthành 2 lần bằng nhau, lần 2 cách lần 1 là 6 tháng

 Chi phí cho việc mua đất ước tính bằng 2% giá đất

 Lợi nhuận yêu cầu đối với hoạt động xây dựng là 115 trđ/ nhà

 Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu là 15% trên số vốn đầu tư cho việc mua và giữlô đất

3.1.2 Giải quyết với phương pháp thặng dư

Bước 1: Việc xây dựng các ngôi nhà độc lập để bán là tốt nhất và hiệu quả nhất

cho bất động sản mục tiêu.

Bước 2: Xác định doanh thu thuần:

+ Tổng diện tích đất được phép xây dựng = 60% * 10,000 = 6,000+ Số nhà được xây dựng = 6,000/120 = 50 nhà.

+ Tổng giá trị phát triển = 50 * 3,000 = 150,000 trđ.+ Chi phí bán nhà = 210 + 160 + 380 = 750 trđ.+ Thu thuần = 150,000 – 750 = 149,250 trđ.

Bước 3: Xác định tổng chi phí phát triển:

+ Chi phí khảo sát, thiết kế: 500 trđ.

+ Chi phí đầu tư hạ tầng = 0.2 * 10.000 = 2,000 trđ.+ Chi phí xây nhà = 50 * 240 *5 = 60,000 trđ.+ Chi phí lãi vay trong quá trình phát triển:

= 10%* (500+ 2,000+ 60,000/2+ 60,000/2*0.5) = 4,750 trđ.+ Lợi nhuận phát triển = 50 * 115 = 5,750 trđ.

=> Tổng chi phí phát triển = 73,000 trđ.

Bước 4: Giá trị thặng dư = 149,250 – 73,000 = 76,250 trđ.Bước 5: Gọi giá trị của đất trống là X.

+ Chi phí pháp lí để công ty có quyền sử dụng đất là 0.02X.

+ Chi phí cấp vốn khi đầu tư vào đất trống: 10% * (X+0.02X) = 0.102X.+ Tổng chi phí đầu tư vào đất = X + 0.02X + 0,102X = 1.122X.

+ Lợi nhuận yêu cầu: 15%* 1.122X = 0.1683X

+ Giá trị đầu tư vào đất trống: 1.122X + 0.1683X = 1.2903X.

+ Giá trị ước tính của đất trống: 76,250 = 1.2903X => X = 59,094.78 trđ.

Vậy giá trị ước tính của bất động sản mục tiêu là 59,094.78 triệu đồng, tương đương 5,9 triệu đồng/m2

3.2 Giải thích hạn chế của tình huống trên

Khó khăn cho việc xác định đâu là dự án được sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất.Xây nhà ở, xây chung cư, cho thuê, xây khách sạn, mở sân golf hay là mở nhàhàng,… Việc này đòi hỏi phải thật có kinh nghiệm thì mới đưa ra để định giá giátrị của khu đất, mảnh đất đó Và ở ví dụ trên là việc Công ty kinh doanh bấtđộng sản Capitallands xây các ngôi nhà độc lập để bán là SDTNVHQN

Chi phí và giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi tùy theo các điềukiện thị trường Ví dụ, khi tỷ lệ lạm phát tăng cao hơn dự tính, đồng tiền mất giádẫn đến lãi suất tiền vay có thể tăng do lãi suất tiền gửi ngân hàng tăng để thuhút người dân đi gửi tiền Bên cạnh đó, giá nguyên vật liệu, giá thuê nhân côngxây dựng có thể tăng lên, thì có thể dẫn đến tổng mức đầu tư bị “đội” lên quánhiều so với lúc lập dự án, điều này làm ảnh hưởng đến tiến độ dự án, tình trạngtrễ tiến độ sẽ xuất hiện trong một thời gian ngắn hoặc dài Mà hạn chế củaphương pháp thặng dư là khi thẩm định giá không tính đến giá trị thời gian củatiền, thì khi dự án bị chậm tiến độ như vậy, năm nay thẩm định giá bất động sảnnhưng đến năm sau mới làm thì lúc đó việc thẩm định giá không còn ý nghĩanữa

Đặc biệt khi tình hình dịch Covid-19 diễn ra đang rất phức tạp ở nước ta, các chiphí về sự phát triển phức tạp, như: máy móc mới, phức tạp; chi phí tố tụng, chiphí đền bù, sẽ càng làm mất thêm nhiều thời gian để hoàn thành dự án Thờigian càng kéo dài, thì việc thẩm định giá bất động sản ở thời điểm hiện tại càngsai số lớn sau này Giá bán của căn nhà sẽ giảm nếu như nhu cầu của người dângiảm, khi mà dịch Covid-19 tác động làm cho thu nhập của người dân giảm đi,dẫn đến nhu cầu chi tiêu lớn của họ cũng sẽ giảm sút Và từ đó, lợi nhuận mà

công ty thu được từ xây dựng nhà ở để bán sẽ bị giảm đi Nên những việc mìnhthẩm định giá cho mảnh đất đó sẽ không còn ý nghĩa nữa.

Cơ sở thông tin dữ liệu còn hạn chế, chưa đầy đủ và thật sự chính xác, với cácthông tin được tìm kiếm trên internet, đòi hỏi thẩm định viên phải xác nhận lạibằng cách đi khảo sát thực tế vì có thể thông tin hôm qua không còn thật sựchính xác với hôm nay.

Phương pháp thặng dư không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền Việc ướctính giá trị của bất động sản mục tiêu là 59,094.78 triệu đồng, nhưng đến tậnnăm sau mình mới bắt đầu thực hiện dự án thì khi đó giá trị của đồng tiền bịgiảm sút, việc ước tính đó gây ra bất lợi cho công ty, ảnh hưởng đến lợi nhuậnmà việc đầu tư vào mảnh đất mang lại

KẾT LUẬN

Bài tiểu luận đã hoàn thành các mục tiêu đề ra

Thứ nhất, bài luận đã nêu lên tổng quan bất động sản bao gồm khái niệm, đặcđiểm và thẩm định giá: khái niệm, nguyên tắc, quy trình thẩm định giá Thứ hai,tiểu luận đã đưa ra một bài toán kinh tế được áp dụng theo phương pháp thặngdư để có được kết quả chính xác về giá trị mục tiêu của bất động sản đề cập đếntrong bài Qua việc giải bài toán định giá tài sản nêu trên, tác giả đã phân tích,cũng như giải thích, bàn luận về hạn chế của phương pháp thặng dư trong thẩmđịnh giá bất động sản

Như vậy, có thể thấy thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học đánh giá giátrị của hàng hóa và dịch vụ Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyênnghiệp rất cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường do các nhàchuyên môn được đào tạo có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thựccao trong nghề nghiệp thực hiện Trong khi thẩm định giá bằng các phươngpháp nói chung và phương pháp thặng dư nói riêng, cần đảm bảo điều kiện ápdụng của phương pháp đó nhằm mang có được kết quả thẩm định chính xácnhất, mang lại lợi nhuận cao nhất cho nhà đầu tư

DANH MỤC THAM KHẢO

1 Nhà xuất bản Tài chính, Hà Nội, 2018, Giáo trình “Định Giá Tài Sản”.2 Học viện Tài chính, Hà Nội, 2012, Hệ thống Câu hỏi và Bài tập “Định

Giá Tài Sản”.

3 Slide bài giảng môn “Định Giá Tài Sản” trên lớp.