Đang tải... (xem toàn văn)
Mục lụcLời nói đầu3I. Lý luận chung về định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư41. Tổng quan về định giá bất động sản41.1. Giá trị bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản41.2. Định giá bất động sản42. Định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư42.1. Phương pháp thặng dư42.2. Các bước tiến hành định giá BĐS theo phương pháp thặng dư52.3. Điều kiện áp dụng62.4. Ưu điểm, hạn chế của phương pháp thặng dư6II. Vận dụng phương pháp thặng để định giá bất động sản61. Tình huống 1 và cách giải quyết với phương pháp thặng dư61.1. Tình huống 161.2. Giải quyết tình huống 2 định giá BĐS theo phương pháp thặng dư72. Tình huống 2 và cách giải quyết với phương pháp thặng dư82.1. Tình huống 282.2. Giải quyết tình huống 2 định giá BĐS theo phương pháp thặng dư9III. Những hạn chế của định giá BĐS theo phương pháp thặng dư ở tình huống trên và đề xuất giải pháp101. Hạn chế102. Đề xuất giải pháp11Kết luận12
Tên tiểu luận: Hạn chế việc định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư - từ lý thuyết đến thực tiễn Lời cam đoan Tôi xin cam đoan tiểu luận độc lập nghiên cứu 2 Mục lục Lời nói đầu .3 I Lý luận chung định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư Tổng quan định giá bất động sản 1.1 Giá trị bất động sản yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản .4 1.2 Định giá bất động sản Định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư 2.1 Phương pháp thặng dư .4 2.2 Các bước tiến hành định giá BĐS theo phương pháp thặng dư 2.3 Điều kiện áp dụng 2.4 Ưu điểm, hạn chế phương pháp thặng dư II Vận dụng phương pháp thặng để định giá bất động sản Tình cách giải với phương pháp thặng dư 1.1 Tình 1.2 Giải tình định giá BĐS theo phương pháp thặng dư Tình cách giải với phương pháp thặng dư 2.1 Tình 2.2 Giải tình định giá BĐS theo phương pháp thặng dư III Những hạn chế định giá BĐS theo phương pháp thặng dư tình đề xuất giải pháp 10 Hạn chế 10 Đề xuất giải pháp 11 Kết luận 12 Tài liệu tham khảo .13 Lời nói đầu “Bất động sản tài sản không di dời được” bao gồm: đất đai; nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định Thẩm định giá bất động sản q trình ước tính giá trị quyền sở hữu bất động sản đơn vị tiền tệ Mục đích trình xác định rõ mức tiền bất động sản cho giao dịch thị trường với phương pháp phù hợp Trong kinh tế thị trường định giá tài sản nói chung thẩm định giá BĐS nói riêng môn khoa học mà giúp nghiên cứu, bổ sung kiến thức bất động sản, thị trường bất động sản, giá bất động sản, định giá bất động sản, phương pháp định giá bản, nguyên tắc xác định giá bất động sản Giá bất động sản yếu tố không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, cịn bị tác động yếu tố tâm lý, xã hội Định giá bất động sản ước tính mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ định giá tài sản thơng thường khác Do đó, muốn định giá bất động sản người ta phải vào số nguyên tắc phương pháp Lựa chọn phương pháp khâu vô quan trọng quy trình định giá, phương pháp định giá lựa chọn việc áp dụng phương pháp thể có ảnh hưởng lớn đến giá trị định giá bất động sản Có nhiều phương pháp để xác định giá bất động sản Trước nghiên cứu, để xác định phương pháp định giá bất động sản phù hợp, áp dụng ta phải nắm vững nội dung ưu điểm hạn chế phương pháp Trong đó, ta nên ý tới hạn chế để có hướng khắc phục kịp thời tránh định giá sai làm chênh lệch nhiều so với giá trị thực tế bất động sản Từ em chọn đề tài “Hạn chế việc định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư - từ lý thuyết đến thực tiễn” 4 I Lý luận chung định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư Tổng quan định giá bất động sản 1.1 Giá trị bất động sản yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản Giá trị bất động sản biểu tiền lợi ích mà bất động sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Những yếu tổ ảnh hưởng tới giá trị bất động sản: Các yếu tố mang tính kinh tế tạo đặc tính khách quan bất động sản: cung cầu; Các yếu tố mang tính vật chất thể thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có bất động sản đó: tính hữu dựng cao gía trị lớn; Các yếu tố tình trạng pháp lý quy định quyền chủ thể việc khai thắc thuộc tính bất động sản qua trình sử dụng; tập quán dân cư; tâm ký tiêu dùng… 1.2 Định giá bất động sản Thẩm định giá bất động sản: số tiền ước tính giá trị quyền sở hữu bất động sản: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình vật kiếm trúc gắn liền với đất mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá cho mục đích xác định rõ điều kiện thị trường định với phương pháp phù hợp quy định tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thông lệ quốc tế (điều pháp lệnh số 40 quy định) Nguyên tắc định giá bất động sản: Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu nhất, Nguyên tắc thay thế, nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tương lai, ngun tắc đóng góp, ngun tắc cung câu Cơ sở giá trị định giá bất động sản: Giá trị thị trường, giá trị phi thị trường cách tiếp cận bản: Tiếp cận giá bán, tiếp cận chi phí, tiếp cận thu nhập Các phương pháp thẩm định giá tài sản bao gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư), phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư… Định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư 2.1 Phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư dạng đặc biệt phương pháp đầu tư Phương pháp thặng dư đòi hỏi phải quán triệt đầy đủ nguyên tắc định giá 5 Phương pháp thặng dư dựa chủ yếu nguyên tắc đóng góp Theo nguyên tắc giá trị bất động sản xác định dựa vào diện hay thiếu vắng làm cho giá trị tổng tài sản tăng lên hay giảm Tức là, giá trị bất động sản (giá trị chưa phát triển) giá trị cịn lại sau lấy giá trị ước tính phát triển trừ tất chi phí để tạo phát triển Phương pháp thặng dư phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa phần đóng góp vào dự án phát triển bất động sản theo hướng tốt hiệu 2.2 Các bước tiến hành định giá BĐS theo phương pháp thặng dư Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt hiệu dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi điều kiện tài mang lại giá trị cao cho dự án Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển (doanh thu phát triển theo hướng SDTNVHQN) cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đường thẳng, chuyển tổng DT giá trị thời điểm cần thẩm định giá Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: + Chi phí quy hoạch + Chi phí giải phóng mặt + Chi phí khảo sát thiết kế + Chi phí đầu tư hạ tầng - kĩ thuật= S mảnh đát * đơn giá hạ tầng - kĩ thuật + Chi phí xây dựng chung cư = Số tầng* S1 nhà * đơn giá xây dựng nhà + Chi phí xây dựng nhà độc lập = Số nhà * S1 tầng * đơn giá xây dựng nhà + Chi phí lãi vay q trình xây dựng (chi phí tài trợ, chi phí lãi vay trình phát triển) + Lợi nhuận phát triển + Các chi phí khác… Bước 4: Xác định giá trị lại (giá trị thặng dư cho đất) = tổng giá trị phát triển tổng chi phí phát triển Bước 5: Xác định giá trị bất động sản mục tiêu 2.3 Điều kiện áp dụng - Phù hợp định giá bất động sản có yêu cầu phát triển khơng phức tạp Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê chi phí đạt độ tin cậy cao - Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm phát triển mở rộng đất đai để xác định hội SDTNVHQN Đối tượng bất động sản có phát triển có tiềm để phát triển Các bất động sản đất trống hay đất có kết cấu xây dựng lỗi thời tồn cần phải thay hay cải tạo - Để nâng cao khả ứng dụng cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với trợ giúp phương tiện đại đánh giá phương án phát triển bất động sản - Là phương pháp nhà thầu xây dựng, công ty kinh doanh bất động sản sử dụng cách thường xuyên đánh giá khả phát triển hội đầu tư vào bất động sản… Được người mua nhà riêng xem xét, đánh giá chi thêm tiền để cải thiện đại hố làm cho ngơi nhà có giá trị cao so với chi phí bỏ 2.4 Ưu điểm, hạn chế phương pháp thặng dư Ưu điểm: - Sử dụng để định giá BĐS có tiềm phát triển - Thích hợp để đưa mức giá tham giá thực đấu thầu - Phương pháp mô lại cách thức phân tích, đánh giá hội đầu tư vào BĐS Vì vậy, có tầm quan trọng để Tư vấn chi phí xây dựng tối đa tiền bán – cho thuê tối thiểu cần đạt thực dự án phát triển BĐS Hạn chế: - Khó khăn việc xác định phương án SDTNVHQN - Chi phí giá bán bị thay đổi tuỳ theo điều kiện thị trường - Giá trị cuối nhạy cảm tham số chi phí giá bán - Phương pháp khơng tính đến giá trị thời gian tiền 7 II Vận dụng phương pháp thặng để định giá bất động sản Tình cách giải với phương pháp thặng dư 1.1 Tình Chính quyền thành phố Bắc Ninh phê duyệt cho cơng ty TNHH Hoa Vinh xây dựng nhà, với diện tích sàn xây dựng ngơi nhà 250 m2, nhà sau xây dựng bán đấu giá thị trường Giá thị trường dự báo nhà bán 7.500 triệu đồng Các chi phí pháp lý liên quan đến việc bán nhà 180 triệu đồng Chi phí quảng cáo, đại lý mơi giới bán nhà 60 triệu đồng Yêu cầu: Giả sử với cương vị chuyên viên định giá công ty kinh doanh bất động sản, bạn đưa tư vấn giá trị đất bao nhiêu, biết: Thời gian tính từ khởi cơng đến hồn thành cơng việc xây dựng bán đấu giá năm Chi phí nguyên nhiên vật liệu, nhân cơng trực tiếp cho xây dựng tính bình quân 1m2 sàn xây dựng triệu đồng, chi phí chun mơn 10% chi phí trên, chi phí trang trải nửa thời gian phát triển nguồn vốn vay với lãi suất tiền vay 16%/năm Công ty xác định lợi nhuận việc xây dựng cần đạt 300 triệu đồng cho ngơi nhà 1.2 Giải tình định giá BĐS theo phương pháp thặng dư Bước 1: Chính quyền thành phố Bắc Ninh phê duyệt cho công ty TNHH Hoa Vinh xây dựng ngơi nhà mảnh đất có diện tích 1.000 m2 Bước 2: Ước tính doanh thu cơng trình xây dựng: Doanh thu từ việc bán nhà: 7.500 triệu đồng x nhà = 22.500 triệu đồng Chi phí pháp lý liên quan đến việc bán nhà 180 triệu đồng Chi phí quảng cáo, đại lý mơi giới bán nhà 60 triệu đồng Doanh thu bán nhà: 22.500 – 180 – 60 = 22.260 triệu đồng Bước 3: Ước tính chi phí hội cho cơng trình xây dựng: Chi phí ngun nhiên liệu, nhân công trực tiếp: x 250 x = 6.750 triêu đồng Chi phí chun mơn: 6.750 x 10% = 675 triêu đồng Chi phí vay vốn xây dựng: x 0,16 = 594 triêu đồng Lợi nhuận đòi hỏi: x 300 = 900 triệu đồng Tổng chi phí hội cho CTXD: 6.750 + 675 + 594 + 900 = 8.919 triệu đồng Bước 4: Ước tính giá trị đất dựa giá trị thặng dư cho đất GTTD cho đất = 22.260 - 8.919 = 13.341 triệu đồng Vậy, tư vấn: mua đất với giá tối đa 13.341 triệu đồng Tình cách giải với phương pháp thặng dư 2.1 Tình Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc Cát Tường - Thống Nhất lên kế hoạch đấu giá lô đất rộng 20.000m với tỷ lệ phép xây dựng 60% Nếu đấu giá thành công, doanh nghiệp dự định xây tồn diện tích phép xây dựng tồ nhà chung cư để bán, tồ có 15 hộ cao 20 tầng 9 Với cương vị thẩm định viên giá, Anh chị tư vấn cho doanh nghiệp Nam Việt mức giá cao mà họ trả cho lơ đất nói trên, biết: Thời gian phát triển dự tính năm Chi phí quy hoạch dự án: 2.000 triệu đồng Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 200 triệu đồng Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình qn: triệu đồng/m2 Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân: 12 triệu đồng/m2 Phí đấu giá đất: 40 triệu đồng Chi phí khác cho đất đai 2% giá đất đấu giá Các chi phí giá đất đấu giá trang trải nguồn vốn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm; riêng chi phí xây nhà vay làm lần, lần cách tháng (lãi suất tháng tính 1/2 lãi suất năm) Lợi nhuận cho doanh nghiệp đòi hỏi hoạt động xây dựng 12% tổng chi phí quy hoạch, chi phí dọn dẹp mặt bằng, chi phí hạ tầng, chi phí xây dựng chung cư tồn lơ đất 15% tổng chi phí cho việc mua giữ lô đất Giá bán ước tính hộ chung cư: từ tầng đến tầng 10 4.000 triệu đồng, từ tầng 11 đến tầng 20 5.000 triệu đồng Chi phí quảng cáo bán nhà: 500 triệu đồng 2.2 Giải tình định giá BĐS theo phương pháp thặng dư Diện tích dất phép xây dựng cơng trình: 20.000 x 60% = 12.000 Doanh thu từ bán lô đất - Doanh thu bán hộ từ đến 10: 15 x x 10 x 4.000 = 2.400.000 triệu đồng 10 - Doanh thu bán hộ từ 11 đến 20: 15 x x 10 x 5.000 = 3.000.000 triệu đồng Doanh thu từ việc bán hộ: 2.400.000 + 2.520.000 = 5.400.000 triệu đồng Chi phí quảng cáo bán nhà: 500 triệu đồng Doanh thu từ việc bán hộ: 5.400.000 - 500= 5.399.500 triệu - đồng Chi phí phát triển: Chi phí quy hoạch dự án: 2.000 triệu đồng Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 200 triệu đồng Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng: x 20.000 = 40.000 triệu đồng Chi phí xây dựng nhà: 12.000 x 20 x 12 = 2.880.000 triệu đồng Chi phí lãi vay: triệu đồng Lợi nhuận đòi hỏi doanh nghiệp: = 350.664 triệu đồng Tổng chi phí phát triển: = 3.493.084 triệu đồng Giá trị thặng dư đất: 5.399.500 - 3.493.084 = 1.906.416 triệu đồng Gọi giá trị đất đấu giá X (triệu đồng) Chi phí đấu giá đất 40 triệu đồng Chi phí khác cho đất: 0.02X (triệu đồng) Chi phí lãi vay: 10% × (X + 40 + 0.02X) = 0,102X + triệu đồng Tổng chi phí đầu tư vào đất: X + 40 + 0.02X + 0,102X + = 1.122X + 44 triệu đồng Lợi nhuận địi hỏi: 15% × (1.122X + 44) = 0.1683X + 6,6 triệu đồng Giá trị đầu tư vào đất trống: 1.122X + 44 + 0.1683X + 6,6= 1.2903X + 50,6 triệu đồng Giá trị ước tính đất trống: 1.2903X + 50,6 = 1.906.416 triệu đồng X = 1.477.460 triệu đồng bình quân 1m2: 73.87 triệu đồng/m2 nhà đầu tư nên mua đất với giá cao 1.477.460 triệu đồng 11 III Những hạn chế định giá BĐS theo phương pháp thặng dư tình đề xuất giải pháp Hạn chế Định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư chủ yếu mang tính chất chủ quan thân thẩm định viên định, việc tính tốn doanh thu chi phí xuất chệnh lệch, nên kết khác sau lần thẩm định giá Việc xác định xác phương án sử dụng tốt hiệu điều khó khăn, Phương án chọn phương án tốt hiệu xét thực tế tính khả thi lại chưa cao, đánh giá cao dễ dấn đến giá trị phát triển cao khiến cho giá trị quyền sử dụng đất chưa sát thực tế Chi phí giá bán giá trị cuối bị thay đổi tùy theo điều kiện thị trường Ví dụ, tỷ lệ lạm phát tăng cao dự tính, đồng tiền giá dẫn đến lãi suất tiền vay tăng lãi suất tiền gửi ngân hàng tăng để thu hút người dân gửi tiền Bên cạnh đó, giá nguyên vật liệu, giá th nhân cơng xây dựng tăng lên Tất điều đẩy chi phí lên cao dự tính khiến cho việc thẩm định giá khơng cịn ý nghĩa Hoặc giả định công tác thẩm định giá diễn lúc thị trường bất động sản có cầu lớn cung, dẫn đến giá bán bất động sản tăng ngược lại Đặc biệt tình hình dịch Covid-19 diễn phức tạp nước ta, tiền chi phí quảng cáo mơi giới khơng 60 500 triệu đồng tình 2, mà cịn cao Các chi phí phát triển bất động sản vậy, thời buổi khó lường nay, chi phí tăng lên Giá bán nhà giảm nhu cầu người dân giảm, mà dịch Covid-19 tác động làm cho thu nhập người dân giảm đi, dẫn đến nhu cầu chi tiêu lớn họ giảm sút Và từ đó, lợi nhuận mà cơng ty thu từ xây dựng nhà để bán bị giảm Nên việc thẩm định giá cho mảnh đất khơng cịn ý nghĩa Cơ sở thơng tin liệu hạn chế, chưa đầy đủ thật xác, với thơng tin tìm kiếm internet, đòi hỏi thẩm định viên phải xác nhận lại 12 cách khảo sát thực tế thơng tin hơm qua khơng cịn thật xác với hơm Phương pháp thặng dư khơng tính đến giá trị thời gian đồng tiền Việc ước tính giá trị bất động sản mục tiêu 13.341 1.477.460 triệu đồng tình 2, đến tận năm sau bắt đầu thực đấu giá cơng trình thực dự án giá trị đồng tiền bị giảm sút, việc ước tính gây bất lợi cho công ty, ảnh hưởng đến lợi nhuận mà việc đầu tư vào mảnh đất mang lại Đề xuất giải pháp Tuân thủ theo pháp luật thẩm định giá BĐS: Trong trình thẩm định giá, thẩm định viên cần phải tuân thủ nghiêm túc quy định pháp luật thẩm định giá; tuân thủ thực hợp đồng kí kết với khách hàng Khi thẩm định loại chi phí, ưu tiên tìm hiểu đơn giá xây dựng quy định tỉnh sau đến quy định mang tính tổng thể cho nước Nâng cao độ xác đánh giá phương án sử dụng tốt hiệu Nhìn chung phương án xem sử dụng tốt hiệu phải thỏa mãn yếu tố: Tài sản sử dụng bối cảnh tự nhiên: giả định sử dụng điều kiện có thực, có độ tin cậy thời điểm ước tính; Tài sản sử dụng phải phép mặt pháp lý, phù hợp với thông lệ, tập quán xã hội; Tài sản phải đặt điều kiện khả thi mặt tài Nâng cao tính khả thi giả định phương pháp thặng dư Để tăng tính khả thi dự án thẩm định viên cần: Nghiên cứu kĩ thị trường, xem xét hoạt động phát triển dự án khứ, tương lai; Đảm bảo tính khả thi mặt tài dự án; Ước tính độ tin cậy cao hiệu sử dụng BĐS để xác định doanh thu dự án Nâng cao hiệu công tác thu thập thông tin liệu phục vụ trình thẩm định giá Để thơng tin sử dụng có độ tin cậy cao, thẩm định viên cần ý: Thu thập thông tin BĐS mục tiêu phải mô tả chi tiết; Thu thập cần quan tâm đến thời gian xảy giao dịch biến động thị trường; Chú ý phân tích vấn đề, tình hình kinh tế - xã hội có liên quan ảnh hưởng đến giá trị 13 ước tính; Thu thập văn pháp lý Nhà nước, địa phương có ảnh hưởng đến quyền khai thác lợi ích BĐS Nêu rõ cách lựa chọn tỷ suất chiết khấu sử dụng Để báo cáo có độ tin cậy cao, thẩm định viên phải nêu rõ cách lựa chọn tỷ suất chiết khấu, tỷ suất chiết khấu có ảnh hưởng lớn đến kết thẩm định giá Chỉ cần thay đổi phần trăm làm kết cuối thay đổi tương đối so với kết ban đầu Hoàn thiện phương pháp bổ trợ để nâng cao độ xác bước tính tốn từ giúp nâng cao tính xác kết Bên cạnh việc sử dụng phương pháp thặng dư, cần phải hoàn thiện phương pháp bổ trợ khác để tăng tính xác doanh thu chi phí, từ góp phần làm cho kết định giá có độ tin cậy cao Các quan Nhà nước có thẩm quyền hồn chỉnh hệ thống văn pháp lý có liên quan đến hoạt động thẩm định giá BĐS Nhà nước quan ban ngành cần hoàn thiện hệ thống pháp luật, xây dựng thị trường BĐS minh bạch, hoạt động theo chế thị trường Bên cạnh cần đẩy mạnh đào tạo nguồn nhân lực cho ngành định giá kĩ chuyên môn nghiệp vụ Kết luận Như vậy, thấy thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học đánh giá giá trị hàng hóa dịch vụ Hoạt động thẩm định giá dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết vận hành kinh tế thị trường nhà chun mơn đào tạo có kiến thức, có kinh nghiệm có tính trung thực cao nghề nghiệp thực Thẩm định giá coi trung tâm hoạt động kinh tế việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh chịu tác động khái niệm giá trị mà việc thẩm định giá để xác định giá tài sản thị trường Thẩm định giá đóng vai trị quan trọng tất loại định liên quan đến việc mua bán tài chính, quản lý, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố kinh doanh tài sản ... dư - từ lý thuyết đến thực tiễn? ?? 4 I Lý luận chung định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư Tổng quan định giá bất động sản 1.1 Giá trị bất động sản yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động. .. Lý luận chung định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư Tổng quan định giá bất động sản 1.1 Giá trị bất động sản yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản .4 1.2 Định giá bất động. .. Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư), phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư? ?? Định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư 2.1 Phương pháp thặng dư Phương