ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ ▄Nhóm 8+9▄ 1. Khái niệm của phương pháp chi phí Định giá BĐS bằng phương pháp chi phí là việc ước tính giá trị BĐS dựa trên chi phí hợp lý tạo ra bất động sản đó. Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh. 2. Cơ sở lý luận Dựa trên giả định rằng giá trị BĐS cần được định giá có thể đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự và coi đây là một vật thay thế. Dựa trên cơ sở lý luận: người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin thì không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự. Chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế: giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vợt quá chi phí để có một tài sản tương đương +Nội dung nguyên tắc thay thế: giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có một tài sản tương. +Theo nguyên tắc này: giá trị BĐS cần được định giá có thể đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự và coi đây là một vật thay thế.Người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin thì không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự. 3. Nội dung của phương pháp 3.1 Các loại chi phí Gồm hai loại: Chi phí tái tạo và chi phí thay thế Các khoản mục chi phí tái tạo và chi phí thay thế gồm: +Các chi phí trực tiếp: Nguyên vật liệu, nhân công, chi phí sử dụng máy thi công và các chi phí trực tiếp khác. +Các chi phí chung: chi phí phục vụ thi công, chi phí điều hành sản xuất tại công trường, chi phí quản lí doanh nghiệp và các chi phí gián tiếp khác. +Lợi nhuận và các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật. Lợi nhuận mà nhà thầu trong phương pháp chi phí mang tính chất như chi phí bù đắp rủi ro, chi phí cơ hội của nhà thầu xây dựng.
Trang 1ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
▄Nhóm 8+9▄
1 Khái niệm của phương pháp chi phí
Định giá BĐS bằng phương pháp chi phí là việc ước tính giá trị BĐS dựa trên chi phí hợp lý tạo ra bất động sản đó
Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng,
ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ
điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh
2 Cơ sở lý luận
Dựa trên giả định rằng giá trị BĐS cần được định giá có thể đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự và coi đây là một vật thay thế
Dựa trên cơ sở lý luận: người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin thì không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự
Chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế: giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vợt quá chi phí để có một tài sản tương đương
+Nội dung nguyên tắc thay thế: giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có một tài sản tương
+Theo nguyên tắc này: giá trị BĐS cần được định giá có thể đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự và coi đây là một vật thay thế.Người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin thì không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự
3 Nội dung của phương pháp
3.1 Các loại chi phí
Gồm hai loại: Chi phí tái tạo và chi phí thay thế
Các khoản mục chi phí tái tạo và chi phí thay thế gồm:
+Các chi phí trực tiếp: Nguyên vật liệu, nhân công, chi phí sử dụng máy thi công và các chi phí trực tiếp khác
+Các chi phí chung: chi phí phục vụ thi công, chi phí điều hành sản xuất tại công trường, chi phí quản lí doanh nghiệp và các chi phí gián tiếp khác
+Lợi nhuận và các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật Lợi nhuận mà nhà thầu trong phương pháp chi phí mang tính chất như chi phí bù đắp rủi ro, chi phí cơ hội của nhà thầu xây dựng
Chi phí tái tạo
K/n: là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt công trình mục tiêu, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của nó
Nghĩa là, công trình tái tạo là bản sao chính xác của công trình mục tiêu về: thiết kế, cách trang trí, nguyên vật liệu và kể cả những sai lầm về mặt thiết kế, về tính không hiệu quả hoặc sự lỗi thời của nó
Ý nghĩa:+Chi phí chế tạo cho kết quả chính xác hơn nhưng thiếu tính hiện thực vì các công trình rất đa dạng về sự lỗi thời
+Trên thực tế, rất khó tìm được nguồn tài trợ và các định mức chi phí cho những công việc tái tạo sự lỗi thời và không hiệu quả.Vì vậy mà thiếu những căn cứ hợp lý để ước tính một cách đúng đắn chi phí tái tạo
Chi phí thay thế
K/n: là chi phí hiện hành để xây dựng mới môt công trình có giá trị sử dụng tương đương, nhưng vật liệu, phương pháp và kĩ thuật hiện đại sẽ được sử dụng để xây dựng và được loại bỏ tất cả các bộ phận lỗi thời
Trang 2 Ý nghĩa:+Chi phí thay thế cho giá trị thấp hơn chi phí tái tạo do không tính đến chi phí tạo ra các
bộ phận lỗi thời và được tính toán dựa trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại
+Chi phí thay thế mang tính thực tiễn cao nên trong thực tế được sử dụng nhiều hơn so với chi phí tái tạo
3.2 Hao mòn và sự mất giá của bất động sản
K/n: Hao mòn đối với BĐS là hiện tượng mất giá và giảm sút các tính năng sử dụng sau 1 thời gian nhất định
Cơ sở để phân biệt các loại hao mòn:
Hao mòn hữu hình: là hao mòn vật lí gây ra do các yếu tố tự nhiên (thời tiết, khí hậu) và do cương độ sử dụng làm giảm giá trị tài sản
Hao mòn vô hình: là loại hao mòn phát sinh do tiến bộ KH-KT, do sự thay đổi nhu cầu của thị trường về sản phẩm, dich vụ làm giảm giá trị của tài sản
Giá trị hao mòn: là mức độ mất giá của tài sản do tham gia vào HĐSXKD, do được sử dụng theo mục đích của tài sản, do bào mòn tự nhiên, do tiến bộ khoa học kĩ thuật…trong quá trình hoạt động của nó
Giá trị hao mòn lũy kế: là tổng mức giảm giá của tài sản do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình tính đến thời điểm cần thẩm định giá
Các loại hao mòn BĐS:
Hao mòn tự nhiên
- Là hiện tượng BĐS bị giảm giá do:
+ BĐS bị hư hỏng do cường độ sử dụng: cường độ sử dụng càng cao thì BĐS mất giá càng nhanh
+ BĐS bị hư hỏng do tác động của yếu tố như: thời gian sử dụng, sự phá hủy của mối mọt, nhiệt
độ, độ ẩm… Đây là những hư hỏng do những nguyên nhân trực tiếp có liên quan đến độ bền vật liệu, xảy ra ngay khi BĐS không được sử dụng
+ BĐS bị hư hỏng do không biết cách dùng, do quản lý kém hoặc do sự phá hoại
- Hao mòn tự nhiên gồm 2 loại
+ Hao mòn tự nhiên có thể sửa chữa được: hỏng mái, ống nước, đường đi nội bộ…
+ Hao mòn tự nhiên không thể sửa chữa được: rạn nứt hoặc hư hỏng móng, hỏng các bộ phận chịu sức nặng của mái, của tường chịu lực
Hao mòn do lỗi thời chức năng:
- Là hiện tượng BĐS bị giảm giá do các nguyên nhân: thiết kế sai, thừa, thiếu, thiết bị lỗi ảnh hưởng đến chức năng BĐS có thể phát huy đối với người sử dụng
+ Do sai sót trong thiết kế, như: trần nhà quá cao hoặc quá thấp… không thích hợp hoặc lãng phí diện tích
+ Do thiếu sót trong kết cấu như: tường và trần không có cách âm, không có đủ dây điện, ống nước, gây hạn chế việc sử dụng BĐS một cách có hiệu quả
+ Do thừa quá mức các kết cấu, như: hệ thống sưởi hoặc hệ thống làm lạnh, ống nước và dây điện quá cỡ, các phòng tắm phòng bếp quá nhiều
+ Các thiết bị đã lỗi thời không có điều khiển tự động hoặc thiếu các chức năng cần thiết
- Hao mòn do lỗi thời gồm 2 loại:
+ Hao mòn do lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được xét về hiệu quả kinh tế, như: mái yếu
và nhỏ, thiếu hệ thống thông gió, các thiết bị điện lạc hậu, không đầy đủ
+ Hao mòn do lỗi thời chức năng không thể sửa chữa được như: móng, cột quá lớn hoặc nhỏ, tường, sàn dầy quá mức, trần thấp hoặc quá dầy…
Hao mòn do tác động từ bên ngoài
- Là sự giảm giá BĐS do các nguyên nhân thay đổi về môi trường, như:
+ Các mối nguy hiểm và phiền toãi xung quanh: khói bụi, tiếng ồn
+ Các quy định mới về xây dựng và quy hoạch làm giảm tính hữu ích của BĐS +Sự thay đổi dân số, suy thoái kinh tế, hoặc các yếu tố khác làm giảm giá trị BĐS
Trang 3- Loại hao mòn này xếp vào loại hao mòn không thể sửa chữa được
- Ngoài ra thẩm định viên cần phân biệt hao mòn, giảm giá và khấu hao:
+ Khấu hao tài sản cố định là biểu hiện bằng tiền về mức độ hao mòn của tài sản cố định được hoạch toán trong quá trình kinh doanh Với mục đích để hoàn vốn bỏ ra ban đầu
+ Giảm giá BĐS là hiện tượng mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào dẫn đến sự khác nhau giữa giá thị trường và chi phí thay thế mới của một BĐS tại thời điểm thẩm định Với mục đích để xác định giá trị hiện hành của các quyền nhận được thu nhập tạo ra trong tương lai từ BĐS, giúp cho việc ước tính GTTT của BĐS
3.3 Các bước tiến hành
Phương pháp bao gồm 4 bước:
Bước 1: Ước tính giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi miếng đất trống đang sử dụng trong
điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để chế tạo, thay thế công trình hiện có trên đất
Ước tính giá trị để xây mới, để chế tạo thay thế công trình cũ = đơn giá xây dựng * diện tích xây dựng Bao gồm: lợi nhuận cho nhà đầu tư và thuế, chi phí phải nộp theo quy định của pháp luật
Thẩm định lựa chọn hai phương pháp chủ yếu:
Phương pháp 1: Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng.
Nội dung:
+ Người ta tiến hành hạng mục hóa các nội dung của công trình từ nền móng đên khâu trang trí cuối cùng để ước tính chi phí cho mỗi loại lao động, NVL và thiết bị cho mỗi hạng mục
+ Sau đó cộng với các mức phí thiết kế, chi phí quản lí, lợi nhuận cảu người xây dựng + Khoản lợi nhuận được ước tính dựa vào tỷ lệ phần trăm phổ biến trong hoạt động xây dựng
Ưu điểm: Phương pháp cho kết quả khá chính xác.
Nhược điểm:
+Tốn thời gian và công sức +Đòi hỏi cần có các chuyên gia có kinh nghiệm nhưng trong thực tế nhà thẩm định gia không được đào tạo chuyên sâu về kĩ thuật hay không đủ trình độ để tiến hành phân tích một cách tỉ mỉ và chi tiết
ĐK áp dụng: ước tính chi phí cho công trình có quy mô lớn, công việc được hoàn thành
phù hợp với các kế hoạch và chi tiết kỹ thuật xây dựng
Phương pháp 2 : phương pháp so sánh thị trường
Nội dung:
+ Người ta lấy chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu xây dựng của công trình tương tự gần nhất nhân với số đơn vị kết cấu xây dựng của công trình mục tiêu
+ Sau đó tính thêm một tỷ lệ phần trăm chi phí về kiến trúc, chi phí quản lí và lãi hợp lí của ngành xây dựng
Ưu điểm: cho kết quả nhanh và dùng để kiểm tra các phương pháp khác.
Nhược điểm: trong thực tế có rất ít công trình giống nhau về kiến trúc và chất lượng để so
sánh
ĐK áp dụng: cần tính chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu tiêu chuẩn Và chi phí tiêu chuẩn này
sẽ dùng làm cơ sở để điều chỉnh đối với công trình mục tiêu
Ngoài hai phương pháp trên ta còn có phương pháp khảo sát số lượng chi phí các nhà thầu và cách tập hợp chi phí ch mỗi đơn vị kết cấu hạ tầng nhưng ít được dùng
Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của công trình
xây dựng hiện đang có trên đất.(Xét trên mọi nguyên nhân)
Có hai phương pháp xác định
Phương pháp 1: phương pháp đo mang tính kĩ thuật
Ban đầu người ta sẽ thực hiện việc điều tra, quan sát nhằm phân loại hiện tượng hỏng theo từng nguyên nhân, sau đó xác định các mức giảm giá tương ứng với mỗi nguyên nhân đó
Trang 4Một số loại:
Hao mòn tự nhiên có thể sửa chữa được:
+ Ban đầu điều tra chi tiết về công trình xây dựng, lập danh mục các hư hỏng có thể sửa chữa và bảo dưỡng được
+ Tiến hành ước tính chi phí sửa chữa, tính theo mặt bằng giá sửa chữa tại thời điểm hiện hành
+ Chi phí này ứng với phần giảm giá BĐS
Hao mòn tự nhiên không sửa chữa được
+ Do những hư hỏng mà việc sửa chữa là phi kinh tế nên thiếu cơ sở để lập dự toán hay chi phí sửa chữa hư hỏng này
+ Vì vậy để ước tính mức độ giảm giá đối với những hư hỏng này ta cần phân tích chi phí thay thế toàn bộ công trình và tỉ lệ giữa tuổi hiệu quả và tuổi thọ của kinh tế của công trình theo tỉ lệ nhất định
+ Việc ước tính dựa trên lập luận: BĐS đã sử dụng trong thời gian dài
+ Tùy thuộc vào thời gian sử dụng của BĐS có mang lại hiệu quả kinh tế hay không Mức giảm giá BĐS được ước tính dựa vào tuổi thọ kinh tế của nó: được tính theo năm và như sau:
Tuổi thực: là thời gian đã sử dụng đến ngày định giá
Tuổi hiệu quả: là thời gian sử dụng thực tế đã có hiệu quả
Tuổi thọ kĩ thuật: là thời gian sử dụng tối đa về mặt kỹ thuật
Tuổi thọ kinh tế; là thời gian sử dụng tối đa xét về hiệu quả kinh tế
Tuổi thọ kinh tế còn lại: là thời gian sử dụng còn lại phát huy hiệu quả
Cách 1: Trên thực tế, để đơn giản cho việc xác định,không phân biệt nguyên nhân, hao mòn tự nhiên
thường được tính toán căn cứ vào tỷ lệ hư hỏng,hao mòn tự nhiên thường được tính toán căn cứ vào tỷ lệ hư hỏng, hao mòn các kết cấu chính của công trình xây dựng:
H =
∑
i=1
n
HkixTki
∑
i=1
n
Tki
Trong đó:
H : Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %;
Hki : Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %;
Tki : Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình;
n : Số kết cấu chính trong công trình
Cách 2: căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình để tính sự hao mòn từ đó tính
giảm giá của công trình
Tuổi đời hiệu quả
Công thức: % khấu hao = - x 100
Tuổi đời kinh tế
Hao mòn do lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được.
+ Việc xác định mức giảm giá giống với hao mòn tự nhiên có thể sửa chữa được
Trang 5+ Hạng mục thường bị lỗi thời như: các thiết bị và cách bố trí đối với phòng tắm, bếp, cách âm, cấp nhiệt…
+ Yêu cầu đối với thẩm định viên:
Cần có sự thận trọng, không có sự trùng lặp giữa: chi phí cho việc hiện đại hóa với chi phí khắc phục những hư hỏng tự nhiên có thể sử chữa được
Sự khác biệt này là cần thiết để giảm thiểu sai số khi ước tính các mức giảm giá
Hao mòn yếu tố bên ngoài không thể sửa chữa được
+ Sự lỗi thời của BĐS do ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngoài, là yếu tố mà chủ sở hữu không thể kiểm soát được nên mức giảm giá này được xếp vào loại không sửa chữa được + Mức giảm giá được ấn định bằng tỷ lệ phần trăm nhất định
Phương pháp 2:
Áp dụng để tính mức giảm giá của BĐS không phân biệt nguyên nhân khác nhau
Nó phù hợp khi ước tính giá trị của BĐS xung quanh đã có nhiều BĐS tương tự được đánh giá
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ đi giá trị hao mòn lũy kế khỏi chi
phí xây dựng mới hiện hành của công trình
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS cần thẩm định bằng cách cộng kết quả bước 1 với bước 4.
4 Ưu, nhược điểm, điều kiện áp dụng của phương pháp chi phí
Ưu điểm:
Được sử dụng khi không có bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh
Sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai Trong 1 số tình huống,nó là cứu cánh cuối cùng khi không sử dụng được các phương pháp khác
Thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt: phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù
Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy, nếu nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc 1 cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thái quá
Nhược điểm
Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng dựa vào các dữ liệu thị trường, cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chi phí:
+Hệ thống thông tin còn kém phát triển, thông tin còn thiếu minh bạch,khó tiếp cận, phụ thuộc nhiều vào bên bán dẫn đến người mua thường bị chịu thiệt.Thông tin thu thập được thường mang tính lịch sử.Nếu thị trường biến động, thông tin sẽ lạc hậu.Khi đó, tính chính xác sẽ thấp
+Thị trường BĐS phụ thuộc lớn vào quy hoạch
+Thị trường BĐS còn phụ thuộc nhiều vào nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại (Hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu cung cấp nguồn vốn ngắn hạn trong khi thị trường bất động sản cần nguồn vốn trung và dài hạn Hệ quả là, thị trường bất động sản luôn lâm vào trạng thái thiếu hụt vốn ngay cả khi khi hệ thống ngân hàng thương mại không giảm cung cấp tín dụng,)…
Chi phí của BĐS không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị của BĐS Chính vì thế, định giá dựa trên chi phí nhiều khi không phản ánh đúng giá trị thị trường Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ
Việc ước tính một khoản phải giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện Trên thực
tế, chưa có một phương pháp cụ thể nào chính xác trong việc ước tính hao mòn
Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là thành thạo
về kĩ thuật xây dựng
Điều kiện áp dụng:
Trang 6 BĐS sử dụng với mục đích riêng biệt như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, nhà máy điện… đặc biệt là những công trình công cộng có rất ít chứng cứ thị trường để so sánh
Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác
Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu
Được vận dụng trong trường hợp người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS
Thường được dùng có tính chất để kiểm tra đối với các phương pháp khác
5 Thực trạng sử dụng phương pháp chi phí ở Việt Nam:
Vài nét về thực trạng thị trường bất động sản ở Việt Nam:
o Năm 2004-2007: thị trường bất động sản phát triển quá nóng cho đến năm 2010
o Năm 2011-2013: ngân hàng siết chặt cho vay, quy mô thị trường bất động sản thu hẹp.Thị trường không có khả năng thanh khoản.Bất động sản bị đặt vào nhóm phi sản xuất
o Năm 2014:thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi
Thực trạng sử dụng định giá bất động sản ở Việt Nam :
o Trong việc mua – bán BĐS ,mua bán doanh nghiệp và kể cả các loại tài sản khác… thì định giá được xem là một khâu quan trọng Thế nhưng, ở Việt Nam hiện nay, nghề thẩm định giá vẫn chưa thực sự phát triển Bởi nhiều người vẫn chưa đặt khâu thẩm định giá lên hàng đầu trong quá trình giao dịch, nhất là với những khách hàng cá nhân
o Thực tế, trong mua – bán BĐS, nhiều người vẫn quên khâu thẩm định giá trước khi đưa ra quyết định giao dịch đã dẫn đến mức giá thỏa thuận chưa sát với giá thị trường , dẫn đến mức giá thỏa thuận chưa sát với giá thị trường , dẫn đến thiệt thòi cho người bán hoặc người mua
o Trên thế giới hiện nay, ngoài việc kiểm toán thì mỗi năm các phải đánh giá lại giá doanh nghiệp phải giá lại giá trị tài sản ít nhất một lần Tuy nhiên, ở Việt Nam vẫn chưa có thông
lệ đó Ở nước ngoài, ngành thẩm định giá đã phát tiển hàng răm năm nay, trong khi Việt Nam mới phát triển ngành thẩm định giá hơn 10 năm qua Tính đến nay, cả nước có 36 công ty thẩm định giá đã đăng ký hành nghề với Cục quản lý giá – Bộ tài chính theo quy định của pháp luật Việt Nam
o Đội ngũ giảng viên chuyên nghành thẩm định giá còn mỏng, chưa được đào tạo chuyên sâu
về chuyên gia thẩm định giá
o Việt Nam chưa xây dựng được trung tâm cơ sở dữ liệu thông tin thị trường cho hoạt đọng thẩm định giá
o Thông tin giá cả ,cung cầu , thị trường tài sản sử dụng trong hoạt động nghiệp vụ thẩm định giá còn hạn chế về nguồn thông tin, độ tin cậy chưa cao, ảnh hưởng nhất định đến độ chính xác của mức giá bất động sản cần thẩm định
Thực trạng sử dụng phương pháp thẩm định giá ở Việt Nam :
o Trong thực tế có nhiều phương pháp khác nhau để định giá tài sản Tuy nhiên, một phương pháp định giá tài sản nói chung , định giá BĐS nói riêng được thừa nhận là một phương pháp cơ bản, có cơ sở lý luận chặt chẽ, có cơ sở khoa học là phương pháp được xây dựng và đặc biệt là phải tuân thủ một cách đầy đủ và tuyệt đối các nguyên tắc định giá
đã nêu
o Mỗi phương pháp định giá BĐS đều có những ưu thế và hạn chế nhất định Việc lụa chọn một phương pháp thích hợp nhất để định giá một BĐS cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản :
- Thuộc tính BĐS : chịu tác động bởi các yếu tố nào
- Độ tin cậy và khả năng sử dụng của cải tài liệu thị trường
- Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá
Trong đó áp dụng phương pháp chi phí trong thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng được xem như một phương pháp đặc biệt hữu ích cho việc thẩm định các ngôi nhà nhỏ thông thường ở ngoại ô, phù hợp với một số kiểu nhà, tòa nhà
Trang 7trong nhà máy, tòa nhà công cộng, ngân hàng, trường học, bệnh viện… và là một phương pháp đặc biệt có giá trị khi áp dụng như là một kỹ thuật phân tích để nhận ra ảnh hưởng của từng yếu tố khấu hao của BĐS và là một cách kiểm tra cho một yếu tố của phương pháp thẩm định giá
o Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và có lúc chi phí không tạo ra giá trị
o Giống phương pháp so sánh: do phải dựa trên số liệu lấy trên thị trường nên cần có thông tin đầy đủ và chính xác về giá thành xây dựng
Biện pháp:
o Xây dựng chương trình cụ thể để đào tạo và nâng cao trình độ thẩm định viên
o Xây dựng một ngân hàng dự trữ về giá , về các thông tin cần thiết và chính xác nhất để làm
cơ sở thẩm định
6 Thông tư, nghị định:
6.1 Tiêu chuẩn số 08
HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn số 08 -Phương pháp chi phí
HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
Tiêu chuẩn số 08
Phương pháp chi phí
(Ký hiệu: TĐGVN 08) (Ban hành kèm theo Quyết định số 129/ 2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)
QUY ĐỊNH CHUNG
01 - Mục đích của tiêu chuẩn này là quy định phương pháp chi phí và hướng dẫn thực hiện phương pháp
trong quá trình thẩm định giá tài sản
02 - Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá phải tuân thủ những quy định
của tiêu chuẩn này trong quá trình thẩm định giá tài sản
Khách hàng và bên thứ ba sử dụng chứng thư thẩm định giá có trách nhiệm tuân thủ quy định của tiêu chuẩn này để việc hợp tác giữa các bên trong quá trình thẩm định giá tài sản đạt hiệu quả cao nhất
03 - Các thuật ngữ trong tiêu chuẩn này được hiểu như sau:
Chi phí là số tiền cần thiết đã chi ra để mua, sản xuất, chế tạo hoặc xây dựng nên tài sản.
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản
cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá
Hao mòn hữu hình là hao mòn vật lý gây ra do các yếu tố tự nhiên (thời tiết, khí hậu…) làm giảm giá
trị của tài sản trong quá trình sử dụng
Hao mòn vô hình làloại hao mòn phát sinh do tiến bộ kỹ thuật, do thay đổi, cải tiến dây chuyền công nghệ
hoặc do sự thay đổi nhu cầu của thị trường về sản phẩm, dịch vụ làm giảm giá trị của tài sản trong quá trình
sử dụng
Giá trị hao mòn của tài sản là sự giảm dần giá trị sử dụng và giá trị của tài sản do tham gia vào hoạt
động sản xuất kinh doanh, do được sử dụng theo mục đích sử dụng của tài sản, do bào mòn của các yếu tố tự nhiên, do tiến bộ kỹ thuật… trong quá trình hoạt động của tài sản
Giá trị hao mòn luỹ kế của tài sản là tổng mức giảm giá của tài sản gây ra do hao mòn hữu hình và hao mòn
vô hình, tính đến thời điểm cần thẩm định giá
Tuổi đời kinh tế là thời gian sử dụng tài sản tối đa xét về hiệu quả kinh tế:
- Tuổi đời kinh tế của máy, thiết bị là số năm dự tính sử dụng máy, thiết bị vào hoạt động sản xuất, kinh
doanh theo quy định hiện hành, ở điều kiện bình thường, phù hợp với các thông số kinh tế - kỹ thuật của tài sản
- Tuổi đời kinh tế của bất động sản là số năm công trình kiến trúc trên đất đóng góp làm tăng giá trị của toàn
bộ bất động sản
Tuổi đời kinh tế còn lại là thời gian sử dụng còn lại của tài sản phát huy được hiệu quả.
Tuổi đời thực tế là số năm đã trôi qua tính từ khi hoàn thành sản xuất, chế tạo, xây dựng tài sản mới
100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thẩm định giá
Trang 8Tuổi đời hiệu quả là số năm mà tài sản được sử dụng thực tế phát huy được tác dụng và mang lại hiệu
quả trong sử dụng Tuổi đời hiệu quả có thể ngắn hơn hoặc dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản tùy thuộc vào tình trạng duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa tài sản Cụ thể:
Tuổi đời hiệu quả ngắn hơn tuổi đời thực tế của tài sản nếu chủ tài sản tiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ, đúng quy trình
Tuổi đời hiệu quả dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản nếu chủ tài sản không tiến hành bảo dưỡng, nâng
cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ, đúng quy trình
Lợi nhuận nhà thầu là sự chênh lệch giữa giá trị thị trường của công trình trừ đi (-) tổng chi phí (bao
gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp), trừ đi (-) các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật
Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay thế giống nguyên
mẫu với tài sản cần thẩm định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản cần thẩm định giá Chi phí tái tạo được tính căn cứ vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu đã được sử dụng theo đúng nguyên bản nhân (x) giá tại thời điểm cần thẩm định
Chi phí thay thế là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay thế tài sản cần
thẩm định giá, có loại trừ các bộ phận có chức năng lỗi thời, nhưng có tính đến tiến bộ khoa học, công nghệ tại thời điểm cần thẩm định giá để tạo ra sản phẩm thay thế có tính năng ưu việt hơn so với tài sản cần thẩm định giá Chi phí thay thế được tính căn cứ vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu có thể thay thế nhân (x) giá tại thời điểm thẩm định
NỘI DUNG TIÊU CHUẨN
04 - Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong:
- Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh
- Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù
- Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác
05 - Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp chi phí:
a) Đối với bất động sản
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang được
sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai
và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật
Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4
b) Đối với máy, thiết bị
Bước 1: Đánh giá toàn diện về tình trạng máy, thiết bị cần thẩm định giá
Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa máy, thiết bị vào sử dụng, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà sản xuất, thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật
Bước 3: Ước tính hao mòn hữu hình, hao mòn vô hình và giá trị hao mòn lũy kế của máy, thiết bị Bước 4: Ước tính giá trị của máy, thiết bị bằng cách lấy kết quả bước 2 trừ (-) kết quả bước 3
06 - Tính toán chi phí sản xuất, chế tạo hoặc xây dựng nên tài sản
a) Đối với công trình xây dựng
- Chi phí xây dựng công trình bao gồm:
Trang 9+ Các chi phí trực tiếp, bao gồm: các chi phí nguyên vật liệu, nhân công, chi phí sử dụng máy thi công, các chi phí trực tiếp khác
+ Các chi phí chung, bao gồm: chi phí phục vụ thi công, chi phí điều hành sản xuất tại công trường, chi phí quản lý của doanh nghiệp, các chi phí gián tiếp khác
+ Lợi nhuận, các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật
Việc tính toán chi phí xây dựng công trình phải căn cứ vào mặt bằng giá giá thị trường của nguyên, nhiên vật liệu tại thời điểm thẩm định giá; các quy định của cơ quan có thẩm quyền về định mức kinh tế kỹ thuật, định mức tiêu hao nguyên, nhiên vật liệu và các hướng dẫn về xác lập đơn giá xây dựng
- Các phương pháp phổ thông tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế công trình xây dựng:
+ Phương pháp so sánh theo đơn vị;
+ Phương pháp ước tính theo hạng mục công trình;
+ Phương pháp khảo sát số lượng (m2 xây dựng, m3 xây dựng…);
Thẩm định viên căn cứ vào loại hình công trình, thông tin có được để lựa chọn phương pháp áp dụng phù hợp
b) Đối với máy, thiết bị
Việc ước tính chi phí tái tạo hoặc thay thế máy, thiết bị mới cần căn cứ vào định mức tiêu hao nguyên vật liệu, nhân công, mặt bằng giá nguyên vật liệu, nhân công trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá, các quy định của cơ quan có thẩm quyền về hạch toán chi phí sản xuất
07- Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế.
Mức độ hao mòn, tuổi đời và giá trị hao mòn lũy kế của tài sản cần thẩm định giá được xác định dựa
trên hiện trạng thực tế của tài sản tại thời điểm cần thẩm định giá, hồ sơ kỹ thuật của nhà sản xuất và các quy định về mức độ hao mòn, thời gian khấu hao của các cơ quan có thẩm quyền
a) Đối với công trình xây dựng
Hao mòn của công trình xây dựng bao gồm hao mòn tự nhiên, hao mòn do lỗi thời chức năng, hao mòn
do tác động từ yếu tố bên ngoài tài sản (hao mòn kinh tế)
a1) Hao mòn tự nhiên là hao mòn do thời gian sử dụng, do tác động của thời tiết, việc bảo quản công trình trong quá trình sử dụng
Việc ước tính hao mòn tự nhiên có thể theo 3 cách:
Cách 1: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ.
Lựa chọn các bất động sản so sánh có đặc điểm cải tạo tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trên thị trường và và áp dụng quá trình chiết trừ để tìm ra tổng mức hao mòn, theo các bước sau:
Bước 1: Chọn các bất động sản trên thị trường đã được cải tạo có đặc điểm tương đồng về mức độ hao mòn với bất động sản cần thẩm định giá; ước tính giá các bất động sản tương đồng (bất động sản so sánh) Bước 2: Chiết trừ giá đất ra khỏi giá bán của các bất động sản so sánh để tìm ra giá trị đã hao mòn của công trình trên đất
Bước 3: Ước tính chi phí (thay thế hoặc tái tạo) của công trình tương tự, mới 100%
Bước 4: Giá trị hao mòn lũy kế của công trình tại thời điểm thẩm định giá (bước 3 trừ (-) bước 2) Bước 5: Xác định tỷ lệ hao mòn lũy kế (bước 4: bước 3)
Bước 6: Xác định tuổi đời hiệu quả (năm) của công trình so sánh
Bước 7: Xác định tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của công trình (bước 5: bước 6)
Bước 8: Xác định tỷ lệ hao mòn của công trình cần thẩm định căn cứ vào các công trình so sánh
Cách 2: căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình để tính sự hao mòn từ đó tính giảm
giá của công trình
Tuổi đời hiệu quả
Công thức: % khấu hao = - x 100
Tuổi đời kinh tế
Cách 3: căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính hao mòn của công trình.
Công thức tính như sau:
H =
∑
i=1
n
HkixTki
∑
i=1
n
Tki
Trong đó:
H : Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %;
Trang 10Hki : Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %;
Tki : Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình;
n : Số kết cấu chính trong công trình
Ví dụ về phương pháp xác định tuổi đời hiệu quả; phương pháp tính toán hao mòn về giá trị công trình xây dựng tại phụ lục số 01 kèm theo Tiêu chuẩn này
a2) Hao mòn do lỗi thời chức năng là hao mòn do giá trị sử dụng của công trình bị giảm do thiết bị không phù hợp hay thiết kế công trình có lỗi (như trần nhà quá cao hoặc quá thấp, phòng ngủ, phòng tắm không thích hợp, lỗi thời về thiết bị…) dẫn đến việc sử dụng tài sản không đáp ứng được yêu cầu sử dụng tốt nhất
Giá trị hao mòn do lỗi thời về chức năng được ước tính căn cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗi thời chức năng công trình để tính giá trị hao mòn Nói cách khác, đó là những chi phí vượt trội phải bỏ ra để sửa chữa, khắc phục sự lạc hậu đó so với chi phí nếu thiết kế hợp lý ngay từ ban đầu
Ví dụ về phương pháp xác định hao mòn do lỗi thời chức năng của công trình xây dựng tại phụ lục số 01 kèm theo Tiêu chuẩn này
a3) Hao mòn kinh tế (còn gọi là hao mòn do tác nhân bên ngoài) là hao mòn do giá trị của công trình bị giảm vì các yếu tố bên ngoài tài sản như ô nhiễm (không khí, tiếng ồn, rác thải…), sử dụng đất không tương thích, suy thoái kinh tế
Giá trị hao mòn kinh tế được tính như sau:
- Trường hợp các quy định mới về tiêu chuẩn xây dựng, thiết kế công trình, bảo vệ môi trường…của cơ quan có thẩm quyền cao hơn, khắt khe hơn trước, từ đó làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu công trình thì thẩm định viên về giá cần xem xét mức độ giảm sút này để tính sự giảm giá
- Trường hợp giá trị tài sản bị giảm vì các yếu tố bên ngoài như ô nhiễm (không khí, tiếng ồn, rác thải), sử dụng đất không tương thích, do suy thoái kinh tế thì thẩm định viên về giá căn cứ vào tình hình thị trường để tính sự giảm giá
b) Đối với máy, thiết bị:bao gồm hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình
b1) Việc ước tính hao mòn hữu hình của máy, thiết bị tương tự như ước tính hao mòn tự nhiên của công trình xây dựng và có thể theo 2 cách:
- Cách 1: căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của máy, thiết bị để tính sự hao mòn từ đó tính
giảm giá của tài sản
Tuổi đời hiệu quả
Hao mòn của tài sản = - x 100%
Tuổi đời kinh tế
- Cách 2: căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các bộ phận chính của máy, thiết bị.Công thức:
H = H =
∑
i=1
n
Hi× Ti
∑
i=1
n
Ti
Trong đó :
H : Hao mòn của máy, thiết bị tính theo tỷ lệ %
Hi: Hao mòn của bộ phận kỹ thuật chủ yếu thứ i
Ti: Tỷ trọng giá trị của bộ phận i trong tổng giá trị máy, thiết bị
n : Số lượng bộ phận kỹ thuật chủ yếu trong máy, thiết bị
Ví dụ về phương pháp tính toán hao mòn về giá trị máy thiết bị tại phụ lục số 01 kèm theo Tiêu chuẩn này b2) Việc ước tính hao mòn vô hình của máy, thiết bị căn cứ vào thực tế giá bán trên thị trường gắn liền với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của máy thiết bị
Ví dụ về áp dụng phương pháp chi phí tại phụ lục số 02 kèm theo Tiêu chuẩn này
b2) Việc ước tính hao mòn vô hình của máy, thiết bị căn cứ vào thực tế giá bán trên thị trường gắn liền với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của máy thiết bị
Ví dụ về áp dụng phương pháp chi phí tại phụ lục số 02 kèm theo Tiêu chuẩn này
6.2 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT
Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất,xây dựng điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá.
o Chương II : Phương pháp định giá đất
Điều 4: Phương pháp chiết trừ (PP chi phí)
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo quy định sau đây: