Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí – từ lý thuyết đến thực tiễn

lOMoARcPSD|17160101 Họ tên: Nguyễn Thị Kim Duyên Mã sinh viên: 2073402011146 Khóa/ Lớp: (tín chỉ) 09.02LT1 Niên chế: CQ58/09.03 STT: 11 ID phòng thi: 581-058-0046 Ngày thi: 25/09/2022 Giờ thi: 8h30p BÀI THI MƠN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Hình thức thi: Tiểu luận Thời gian thi: ngày Đề thi: Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp Chi phí – Từ lý thuyết đến thực tiễn Lời cam đoan Tôi xin cam đoan tiểu luận độc lập nghiên cứu lOMoARcPSD|17160101 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Phần Lý thuyết thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí 1.1 Khái niệm, đặc trưng thẩm định giá 1.2 Phương pháp chi phí thẩm định giá bất động sản 1.2.1 Khái niệm, sở lý luận .2 1.2.2 Các loại chi phí .2 1.2.2.1 Chi phí tái tạo 1.2.2.2 Chi phí thay .2 1.2.3 Các phương pháp ước tính chi phí 1.2.3.1 Phương pháp thống kê chi tiết nhà xây dựng 1.2.3.2 Phương pháp so sánh thị trường 1.2.4 Sự giảm giá tích lũy 1.2.4.1 Giảm giá tự nhiên 1.2.4.2 Giảm giá lỗi thời chức .3 1.2.4.3 Giảm giá lỗi thời bên 1.2.5 Các bước định giá 1.2.6 Điều kiện áp dụng 1.2.7 Ưu, nhược điểm 1.2.7.1 Ưu điểm: 1.2.7.2 Nhược điểm: Phần Thực tiễn thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí .6 2.1 Bài toán thực tiễn .6 2.2 Bài toán thực tiễn .7 Phần 3: Nhận xét, đánh giá KẾT LUẬN .10 TÀI LIỆU THAM KHẢO lOMoARcPSD|17160101 LỜI MỞ ĐẦU Kinh tế giới phát triển theo xu có tác động lớn đến kinh tế quốc gia kinh tế quốc gia phát triển cách riêng rẽ Việt Nam ta trình hội nhập kinh tế quốc tế với tốc độ ngàng nhanh chóng hơn, mạnh mẽ đạt nhiều thành tựu to lớn kinh tế quốc dân Các hoạt động kinh tế quốc tế diễn ngày phức tạp với nhiều hình thức biểu phong phú, đa dạng nên việc hội nhập kinh tế bên cạnh việc tạo điều kiện thuận lợi cho nước ta phát triển cịn thách thức cho kinh tế Việt Nam vấn đề cạnh tranh doanh nghiệp nước quốc tế Chính điều này, nhận thức nhu cầu dịch vụ thẩm định giá bất động sản trở nên thiết yếu doanh nghiệp, nhà đầu tư cá nhân Mà thực tế cho thấy trường hợp thẩm định giá bất động sản như: Bệnh viện, trường học, nhà thờ đặc biệt cơng trình cơng cộng gặp nhiều khó khăn xem xét chi phí thay cho cơng trình tương đương sở cho xác định giá trị Chính thế, em chọn đề tài: “Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp Chi phí – Từ lý thuyết đến thực tiễn” làm đề tài cho tiểu luận Phần Lý thuyết thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí 1.1 Khái niệm, đặc trưng thẩm định giá - Khái niệm: Thẩm định giá việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định - Đặc trưng thẩm định giá: + Thẩm định giá cơng việc ước tính + Thẩm định giá hoạt động địi hỏi tính chun mơn + Giá trị tài sản tính tiền + Xác định thời điểm cụ thể lOMoARcPSD|17160101 + Xác định cho mục đích định + Dữ liệu sử dụng trực tiếp gián tiếp liên quan đến thị trường 1.2 Phương pháp chi phí thẩm định giá bất động sản 1.2.1 Khái niệm, sở lý luận - Khái niệm: Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí việc ước tính giá trị bất động sản dựa chi phí hợp lý tạo bất động sản - Cơ sở lý luận: Dựa giả định giá trị bất động sản cần định giá tương đương với chi phí làm bất động sản tương tự coi vật thay 1.2.2 Các loại chi phí 1.2.2.1 Chi phí tái tạo - Khái niệm: Là chi chí hành để xây dựng cơng trình thay giống hệt cơng trình mục tiêu, bao gồm điểm lỗi thời - Ý nghĩa: Xét mặt lý luận, chi phí tái tạo cho giá trị xác hơn, thiếu tính thực, cơng trình thường đa dạng lỗi thời 1.2.2.2 Chi phí thay - Khái niệm: Là chi phí hành để xây dựng cơng trình có giá trị sử dụng tương đương vật liệu, phương pháp kỹ thuật đại sử dụng để xây dựng loại bỏ tất phận bị lỗi thời - Ý nghĩa: Có tính thực tiễn cao 1.2.3 Các phương pháp ước tính chi phí Chi phí xây dựng chia làm loại: - Chi phí trực tiếp, gồm: Chi phí lao động vật tư (tiền lương người lao động, ngun vật liệu, chi phí máy móc, thiết bị - Chi phí gián tiếp, gồm: Chi phí quản lý xây dựng quản lý tài sản, chi phí thiết kế giám sát, lãi vay lOMoARcPSD|17160101 1.2.3.1 Phương pháp thống kê chi tiết nhà xây dựng Theo phương pháp này, người ta tiến hành hạng mục hóa nội dung cơng việc tiến trình xây dựng từ móng tới trang trí cuối cùng, để ước tính chi phí chi tiết cho loại lao động, nguyên vật liệu thiết bị cho hạng mục Sau đó, cộng với mức phí thiết kế, chi phí quản lý lợi nhuận người xây dựng Khoản lợi nhuận ước tính dựa vào tỷ lệ phần trăm phổ biến chúng hoạt động xây dựng 1.2.3.2 Phương pháp so sánh thị trường Theo phương pháp so sánh thị trường, người ta lấy chi phí cho đơn vị kết cấu xây dựng cơng trình tương tự gần nhân với số đơn vị kết cấu xây dựng cơng trình mục tiêu Sau đó, tính thêm tỷ lệ phần trăm chi phí kiến trúc, chi phí quan rlys lãi hợp lý ngành xây dựng 1.2.4 Sự giảm giá tích lũy - Khái niệm: Sự giảm giá tích luỹ mát giá trị, lý nào, tạo khác chi phí thay (hoặc xây dựng lại mới) BĐS (bằng tiền) so với giá trị thị trường BĐS tương tự thời điểm thẩm định giá 1.2.4.1 Giảm giá tự nhiên Là tượng bất động sản bị giảm giá nguyên nhân cụ thể: - Bất động sản bị hư hỏng cường độ sử dụng - Bất động sản bị hư hỏng tác động yếu tố (thời gian sử dụng, nhiệt độ, độ ẩm ) - Bất động sản bị hư hỏng cách dùng, quản lý phá hoại 1.2.4.2 Giảm giá lỗi thời chức Là tượng bất động sản bị giảm giá nguyên nhân thiết kế sai, thừa, thiếu, thiết bị lỗi thời ảnh hưởng đến chức bất động sản phát huy tác dụng người sử dụng lOMoARcPSD|17160101 1.2.4.3 Giảm giá lỗi thời bên Đây giảm giá bất động sản nguyên nhân thay đổi môi trường, như: - Các mối nguy hiểm phiền tối xung quanh (khói, bụi, tiếng ồn ) - Các quy định xây dựng quy hoạch làm giảm tính hữu ích bất động sản - Sự thay đổi dân số, suy thoái kinh tế 1.2.5 Các bước định giá - Bước 1: Ước tính riêng giá trị lô đất thuộc bất động sản, cách coi đất trống sử dụng tốt hiệu - Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng hành cho cơng trình có đất - Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá tích lũy cơng trình - Bước 4: Ước tính - Bước 5: Tính  Các loại tuổi thọ cơng trình xây dựng: - Tuổi thọ kinh tế: Là thời gian sử dụng tối đa xét hiệu kinh tế - Tuổi thọ kinh tế lại: Là thời gian sử dụng lại phát huy hiệu kinh tế - Tuổi hiệu quả: Là thời gian sử dụng thực tế có hiệu 1.2.6 Điều kiện áp dụng - Là phương pháp thích hợp định giá nhiều loại BĐS sử dụng cho mục đích riêng biệt như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, sở lọc dầu đặc biệt cơng trình xây dựng cơng cộng có chứng thị trường để so sánh - Định giá để xác định mức bồi thường xây dựng hợp đồng bảo hiểm dạng bồi thường khác - Là phương pháp thông dụng người tham gia đấu thầu lOMoARcPSD|17160101 - Phương pháp vận dụng trường hợp mà người ta tin tưởng chi phí yếu tố khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo giá trị bất động sản - Phương pháp chi phí thường dùng có tính chất bổ sung kiểm tra phương pháp khác 1.2.7 Ưu, nhược điểm 1.2.7.1 Ưu điểm: - Được sử dụng khơng có chứng thị trường thích hợp để so sánh Sử dụng để đánh giá bất động sản thay đổi chủ sở hữu thiếu sở dự báo lợi ích tương lai - Là cứu cánh cuối phương pháp khác khơng thể sử dụng - Thích hợp định giá bất động sản dùng cho giao dịch mục đích riêng biệt Việc ước tính theo phương pháp phụ thuộc nhiều vào chuyên môn kinh nghiệm thẩm định viên Do nhà thẩm định có chun mơn cao, nhiều kinh nghiệm làm việc cách khách quan hạn chế sai sót cung cầu có biểu thái 1.2.7.2 Nhược điểm: - Phương pháp chi phí phải dựa vào liệu thị trường, nên hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp với phương pháp chi phí - Chi phí nói chung không với giá trị không tạo giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng nhiều phận chưa với gía trị tồn - Việc ước tính số khoản giảm giá trở nên chủ quan khó thực Trên thực tế chưa có phương pháp ước tính giảm giá cụ thể chấp nhận rộng rãi - Địi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, đặc biệt phải thành thạo kỹ thuật xây dựng lOMoARcPSD|17160101 Nhìn chung phương pháp dùng trường hợp quan trọng Phần Thực tiễn thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí 2.1 Bài tốn thực tiễn Bất động sản ngơi nhà xuống cấp, có diện tích đất 150, diện tích sàn xây dựng 400 Có chứng thị trường việc bán mảnh đất trống tương tự với giá 18 Chi phí thay ngơi nhà tính theo mặt giá thời điểm hành ước tính sàn xây dựng Ước tính giá trị bất động sản, biết tuổi thọ kinh tế nhà 30 năm, tuổi kinh tế lại 15 năm Lời giải: Giá trị thị trường đất trống là: Chi phí thay nhà là: Tuổi hiệu nhà là: Mức giảm giá nhà là: Giá trị ước tính cho ngơi nhà là: Giá trị thị trường bất động sản là: Kết luận: Giá trị bất động sản ước tính 3.300 trđ lOMoARcPSD|17160101 Bình qn 2.2 Bài tốn thực tiễn Ước tính giá trị Trụ sở C dựa thơng tin sau: Tài liệu trụ sở C: - Diện tích đất 800, có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất - Cơng trình xây dựng đất: Nhà tầng, kết cấu bê tông cốt thép, tổng diện tích sàn xây dựng 1500 - Hao mịn kết cấu chính: mái 30%, tường 70%, sàn 50%, móng 80% Các thơng tin có liên quan - Một lơ đất bên cạnh diện tích 920 có đầy đủ giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, vừa bán với giá 50 trđ/ - Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: mái 5%, tường 13%, sàn 16%, móng 18% - Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự trđ/ - Chi phí sửa chữa phòng họp 135 trđ Lời giải: Giá trị mảnh đất thuộc BĐS mục tiêu: Xác định chi phí thay cơng trình: Xác định giảm giá tích lũy: - Tỷ trọng giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: - Tỷ lệ hao mịn trung bình cơng trình: lOMoARcPSD|17160101 - Mức độ giảm giá tích lũy cơng trình xây dựng: Giá trị cơng trình xây dựng: Giá trị ước tính bất động sản mục tiêu: Kết luận: Giá trị bất động sản C ước tính 44.249,8 trđ Bình quân Phần 3: Nhận xét, đánh giá 3.1 Bài toán thực tiễn Phương pháp chi phí lựa chọn sử dụng tốn để thẩm định giá bất động sản hợp lý Vì bất động sản cần định giá ngơi nhà – bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt nhà xuống cấp nên tốn thực tiễn 1, chi phí yếu tố khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo giá trị bất động sản Sau nghiên cứu xem xét kỹ bất động sản nhà xuống cấp cần thẩm định giá, có chứng thị trường để so sánh mảnh đất trống tương tự có giá bán 18, thẩm định viên nhận thấy: - Bất động sản có giảm giá tích lũy thời gian sử dụng bất động sản dài, bị tác động yếu tố tự nhiên (nhiệt độ, độ ẩm ) dẫn đến ngơi nhà tình trạng xuống cấp - Thời gian dử dụng tối đa xét hiệu kinh tế bất động sản 30 năm, thời gian sử dụng lại phát huy hiệu kinh tế 15 năm Trong thời gian thực tế sử dụng bất động sản mang lại hiệu 15 năm lOMoARcPSD|17160101 - Cần tính chi phí thay để loại bỏ tất phận bị lỗi thời nhằm nâng cấp lại nhà bị xuống cấp Từ biết mức giảm giá tích lũy ngơi nhà Dựa vào ý mà thẩm định viên phân tích kết hợp với chứng thị trường để so sánh mảnh đất trống tương tự với bất động sản cần định giá thẩm định viên ước tính giá trị bất động sản 3.300 trđ 3.2 Bài toán thực tiễn Phương pháp chi phí lựa chọn sử dụng toán để thẩm định giá bất động sản hợp lý Vì bất động sản cần thẩm định giá trụ sở C – Bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt có thơng tin chi phí hao mịn bất động sản nên tốn thực tiễn 1, chi phí yếu tố khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo giá trị bất động sản Sau nghiên cứu xem xét kỹ bất động sản trụ sở C cần thẩm định giá, có chứng thị trường để so sánh lơ đất có diện tích 920 vừa bán với giá 50 trđ/, thẩm định viên nhận thấy: - Bất động sản có giảm giá tích lũy tác động yếu tố thời gian khiến cho bất động sản xuất hao mịn kết cấu (mái, tường, sàn, móng) tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình - Chi phí sửa chữa bất động sản, cụ thể phòng họp 135 trđ - Cần xác định chi phí thay cơng trình, từ xác định mức độ giảm giá tích lũy cơng trình xây dựng có bao gồm phần chi phí sửa chữa phòng họp Dựa vào ý mà thẩm định viên phân tích kết hợp với chứng thị trường để so sánh lô đất trống bên cạnh với bất động sản cần định giá thẩm định viên ước tính giá trị bất động sản 44.249,8 trđ KẾT LUẬN Thẩm định giá bất động sản yêu cầu phải có phương pháp thẩm định giá rõ ràng, có khả áp dụng phù hợp cho trường hợp khác Trên thực tế có nhiều bất động sản thiết kế sử dụng với mục đích lOMoARcPSD|17160101 riêng biệt Với loại bất động sản thị trường xảy tượng mua bán khó để định lượng có chứng thị trường để so sánh Để định giá bất động sản người ta dùng phương pháp chi phí – phương pháp xây dựng chủ yếu dựa vận dụng nguyên tắc thay Mặc dù phương pháp chi phí cịn tồn nhiều hạn chế việc chưa có phương pháp ước tính giảm giá cụ thể chấp nhận rộng rãi hay việc phương pháp chi phí địi hỏi kinh nghiệm thành thạo kỹ thuật xây dựng trình thẩm định giá tài sản Song phương pháp chi phí đóng vai trị quan trọng hệ thống phương pháp thẩm định giá, giúp cho thẩm định viên sử dụng trường hợp khơng có chứng thị trường thích hợp để so sánh số tình huống, phương pháp chi phí cứu cánh cuối phương pháp khác sử dụng TÀI LIỆU THAM KHẢO ... bất động sản theo phương pháp chi phí việc ước tính giá trị bất động sản dựa chi phí hợp lý tạo bất động sản - Cơ sở lý luận: Dựa giả định giá trị bất động sản cần định giá tương đương với chi phí. .. tính giá trị bất động sản 3.300 trđ 3.2 Bài toán thực tiễn Phương pháp chi phí lựa chọn sử dụng tốn để thẩm định giá bất động sản hợp lý Vì bất động sản cần thẩm định giá trụ sở C – Bất động sản. .. Phần Lý thuyết thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí 1.1 Khái niệm, đặc trưng thẩm định giá 1.2 Phương pháp chi phí thẩm định giá bất động sản 1.2.1