Tài liệu Thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng

tai lieu, luan van1 of 98 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM THỊ HUYỀN TRANG THùC THI PHáP LUậT CHO VAY ĐầU TƯ BấT ĐộNG SảN TạI NGÂN HàNG NÔNG NGHIệP Và PHáT TRIểN NÔNG THÔN VIệT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2015 document, khoa luan1 of 98 tai lieu, luan van2 of 98 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM THỊ HUYỀN TRANG THùC THI PH¸P LUËT CHO VAY ĐầU TƯ BấT ĐộNG SảN TạI NGÂN HàNG NÔNG NGHIệP Và PHáT TRIểN NÔNG THÔN VIệT NAM Chuyờn ngnh: Luật Kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS LÊ THỊ THU THỦY HÀ NỘI - 2015 document, khoa luan2 of 98 tai lieu, luan van3 of 98 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khoa học khác Các trích dẫn ví dụ đưa đảm bảo xác, trung thực Vậy tơi viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật Đại học quốc gia Hà Nội xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! Ngƣời cam đoan Phạm Thị Huyền Trang document, khoa luan3 of 98 tai lieu, luan van4 of 98 MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt Danh mục bảng phụ lục MỞ ĐẦU Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc hoạt động cho vay đầu tƣ bất động sản 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản 1.1.2 Khái niệm đặc điểm hoạt động cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 13 1.1.3 Nguyên tắc cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 27 1.2 Những vấn đề thực thi pháp luật cho vay đầu tƣ bất động sản ngân hàng thƣơng mại 29 1.2.1 Quy định chủ thể điều kiện vay vốn đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 29 1.2.2 Quy định hình thức pháp lý quan hệ cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 33 1.2.3 Quy định phương thức cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 34 1.2.4 Quy định lãi suất cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 35 1.2.5 Quy định thời hạn cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 37 document, khoa luan4 of 98 tai lieu, luan van5 of 98 1.2.6 Quy định bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 39 Kết luận chƣơng 41 Chƣơng 2: THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT CHO VAY TRONG LĨNH VỰC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM .42 2.1 Khái quát lịch sử hình thành phát triển Ngân hàng Nơng nghiệp phát triển Nông thôn Việt Nam 42 2.2 Hệ thống văn điều chỉnh hoạt động cho vay Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam 43 2.3 Quy trình xét duyệt khoản vay đầu tƣ bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam 45 2.3.1 Thẩm quyền phê duyệt khoản vay .45 2.3.2 Hồ sơ xét duyệt cho vay 47 2.3.3 Quy trình thẩm tra hồ sơ cho vay 50 2.4 Quy trình xét duyệt tài sản bảo đảm .54 2.5 Hợp đồng tín dụng .58 2.5.1 Quy trình giao kết hợp đồng cho vay đầu tư bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam 58 2.5.2 Chấm dứt hợp đồng tín dụng .61 2.6 Đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tƣ bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nơng thơn Việt Nam 68 2.6.1 Tình hình cho vay đầu tư bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam 68 2.6.2 Những ưu điểm hạn chế việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam 74 Kết luận chƣơng 82 Chƣơng 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM 83 document, khoa luan5 of 98 tai lieu, luan van6 of 98 3.1 Hoàn thiện quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động cho vay đầu tƣ bất động sản 83 3.2 Hoàn thiện quy định đánh giá lực tài khách hàng vay vốn đầu tƣ bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam 84 3.3 Hồn thiện quy định quy trình cho vay đầu tƣ bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam 85 3.4 Hạn chế tình trạng chênh lệch kỳ hạn vay vốn đầu tƣ bất động sản kỳ hạn huy động vốn từ khách hàng ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam 90 3.5 Nâng cao chất lƣợng thông tin khách hàng vay vốn 91 3.6 Xây dựng hoàn thiện quy tắc ứng xử nội Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam 91 Kết luận chƣơng 92 KẾT LUẬN 93 TÀI LIỆU THAM KHẢO 94 PHỤ LỤC 99 document, khoa luan6 of 98 tai lieu, luan van7 of 98 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT TỪ ĐƯỢC VIẾT TẮT Agribank Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam BĐS Bất động sản Bộ luật Dân Việt Nam số: 33/2005/QH11 BLDS Quốc Hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thơng qua ngày 14/06/2005 Bộ hồ sơ cho vay Bộ hồ sơ vay vốn theo yêu cầu Agribank Công ty Thanh Công ty TNHH sản xuất xây dựng thương mại Phát Thanh PHát Doanh Nghiệp Doanh nghiệp, hợp tác xã vay vốn đầu tư bất động sản ĐS Động sản Luật Giao dịch điện tử Luật Giao dịch điện tử số: 51/2005/QH11 Quốc Hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thơng qua ngày 29/11/2005 Luật Kinh doanh bất động sản số: 66/2014/QH13 Luật KDBĐS Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 25/11/2014 Luật Các tổ chức tín dụng số: 47/2010/QH12 Quốc 10 Luật CTCTD hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 16 tháng năm 2010 11 Ngân hàng 12 Nghị định 163 Ngân hàng thương mại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm “Quy chế cho vay tổ chức tín dụng” ban hành kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 13 Quy Chế Cho Vay 31 tháng 12 năm 2001 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước việc ban hành Quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng document, khoa luan7 of 98 tai lieu, luan van8 of 98 Quy định cho vay khách hàng hệ thống Ngân 14 Quy chế cho vay hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam Agribank Hội đồng thành viên Agribank ban hành ngày 22/01/2014 kèm theo Quyết định số 66/QĐ-HĐTV-KHDN Quy định giao dịch bảo đảm cấp tín dụng hệ 15 Quy chế bảo đảm cấp tín dụng thống Ngân hàng Nơng nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam Hội đồng thành viên Agribank ban hành ngày 15/01/2014 kèm theo Quyết định số 35/QĐHĐTV-HSX Quy định phân cấp định cấp tín dụng hệ 16 Quy chế phân cấp cấp tín dụng thống Ngân hàng Nơng nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam Hội đồng thành viên Agribank ban hành ngày 15/01/2014 kèm theo Quyết định số 31/QĐHĐTV-KHDN document, khoa luan8 of 98 tai lieu, luan van9 of 98 DANH MỤC BẢNG PHỤ LỤC Số hiệu bảng Tên bảng Trang Bảng 1: Thẩm quyền định cấp tín dụng giám đốc sở giao dịch, chi nhánh loại I, loại II theo mức dư nợ cho vay 99 Bảng 2: Thẩm quyền định cấp tín dụng giám đốc chi nhánh loại III theo mức dư nợ cho vay document, khoa luan9 of 98 100 tai lieu, luan van10 of 98 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Trong năm năm trở lại không Việt Nam mà quốc gia phát triển giới bị ảnh hưởng khủng hoảng kinh tài suy thối kinh tế tồn cầu Các phủ đặt kế hoạch năm năm, kế hoạch mười năm để phục hồi kinh tế, để đưa đất nước thoát khỏi khủng hoảng Đảng Nhà nước Việt Nam đề mục tiêu nhiệm vụ Nghị Đại hội XI kế hoạch năm 2011 – 2015 Một số nhiệm vụ đặt là: Tiếp tục kiên trì kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, ổn định giá trị sức mua đồng tiền Thực sách tiền tệ với mục tiêu hàng đầu ổn định giá trị đồng tiền, kiểm sốt để bảo đảm tương thích tăng tổng phương tiện toán, tăng dư nợ tín dụng với tốc độ tăng trưởng kinh tế kiềm chế tăng số giá tiêu dùng Giảm dần tỷ lệ huy động vốn đầu tư từ tín dụng ngân hàng, đẩy mạnh kênh huy động vốn qua thị trường chứng khốn định chế tài khác [11] Qua ta thấy hoạt động tín dụng ngân hàng có ý nghĩa quan trọng tới kinh tế quốc gia có tác động lớn tới điều tiết kinh tế Hoạt động tín dụng định hướng đắn làm cho đồng tiền quốc gia có tính khoản cao từ tạo giá trị thặng dư cho kinh tế Một hoạt động quan trọng tín dụng ngân hàng cho vay đầu tư Nếu theo lĩnh vực đầu tư hoạt động cho vay đầu tư bao gồm: cho vay đầu tư lĩnh vực nông nghiệp, cho vay đầu tư lĩnh vực công nghiệp, cho vay đầu tư lĩnh vực tài – tiền tệ … cho vay đầu tư lĩnh vực bất động sản Bất động sản gắn liền với sống thành viên xã hội Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động… thị trường bất động sản thị trường đầu vào q trình sản xuất Có thể nói thị trường bất động sản thị trường giao dịch quan trọng kinh tế Trong kỷ 21, thời kỳ phát triển cực thịnh thị trường bất động đầu năm 2007 document, khoa luan10 of 98 tai lieu, luan van95 of 98 pháp luật Việt Nam hành, đề nghị Agribank sửa chữa kịp thời việc ban hành phụ lục nhằm sửa đổi, bổ sung số nội dung chưa tương thích với pháp luật hành nhằm tránh phát sinh rủi ro pháp lý trình thực hợp đồng tín dụng Về vấn đề xác định phân biệt khách hàng nhà đầu tư nước hay nhà đầu tư Việt Nam vay vốn, nay, Luật Đầu tư 2014 Luật Doanh nghiệp 2014 có thống Theo đó: Tổ chức kinh tế phải đáp ứng điều kiện thực thủ tục đầu tư theo quy định nhà đầu tư nước đầu tư thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp tổ chức kinh tế; đầu tư theo hợp đồng BCC thuộc trường hợp sau đây: a) Có nhà đầu tư nước ngồi nắm giữ từ 51% vốn điều lệ trở lên có đa số thành viên hợp danh cá nhân nước ngồi tổ chức kinh tế cơng ty hợp danh; b) Có tổ chức kinh tế quy định điểm a khoản nắm giữ từ 51% vốn điều lệ trở lên; c) Có nhà đầu tư nước tổ chức kinh tế quy định điểm a khoản nắm giữ từ 51 % vốn điều lệ trở lên [49, Điều 23] Như vậy, tỷ lệ nắm giữ vốn nhà đầu tư nước doanh nghiệp liên doanh thành lập Việt Nam phải lớn 51% doanh nghiệp cần đáp ứng điều kiện thủ tục đầu tư nhà đầu tư nước ngồi Cịn 51% áp dụng điều kiện thủ tục đầu tư nhà đầu tư nước Tuy nhiên, việc xem xét khách hàng doanh nghiệp liên doanh với nước phải nộp Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hay hai loại Giấy chưa có ý kiến đạo cụ thể quan Nhà nước có thẩm quyền Do vậy, pháp luật cần nhanh chóng hoàn thiện quy định cấp loại giấy phép cho tổ chức đầu tư để doanh nghiệp, ngân hàng thuận tiện trình chuẩn bị xét duyệt hồ sơ vay vốn Trong trường hợp cần 86 document, khoa luan95 of 98 tai lieu, luan van96 of 98 thiết pháp luật chưa có hướng dẫn cụ thể, Ngân hàng doanh nghiệp làm cơng văn, đệ trình lên quan Nhà nước có thẩm quyền để xin hướng dẫn chi tiết cho vấn đề (ii) Đối với việc thẩm định phê duyệt khoản vay Tình hình nợ xấu vi phạm pháp luật cán bộ, lãnh đạo Agribank thời gian vừa qua minh chứng cho việc cần cấp bách hoàn thiện quy định thẩm định phê duyệt khoản vay đào tạo nhân đảm bảo yêu cầu, tiêu chuẩn thẩm định Theo đó, việc hồn thiện quy định pháp luật, Agribank cần phân định rõ nhiệm vụ thẩm định khoản vay với chức định phê duyệt khoản vay Nhiệm vụ cán thẩm định khoản vay phải tìm điểm đáp ứng đủ điều kiện điểm chưa đáp ứng đủ điều kiện cho vay khách hàng dự án đầu tư BĐS mà khách hàng vay vốn Bởi thực tế, khơng có khách hàng có lịch sử tài “hồn hảo” khơng có dự án đầu tư BĐS mà khơng có vướng mắc vấn đề cần giải Do vậy, nhiệm vụ Người thẩm định, Người kiểm soát phải thiếu sót để phán đốn đưa nhận định xem có nên cho vay hay khơng Qua đó, Người phê duyệt cân đối mặt có lợi mặt có hại để phán cho vay Đối với khoản vay phải phê duyệt Hội đồng tín dụng họp Hội đồng tín dụng phải tiến hành nghiêm túc, minh bạch khách quan Như vậy, đảm bảo tính xác an tồn việc cho vay vốn Để làm điều đó, Agribank cần phải trọng vào việc đào tạo chọn lựa người có lực, kinh nghiệm chun mơn, nhiệt tình với cơng việc có đạo đức nghề nghiệp, bổ nhiệm vào làm vị trí thích hợp Bên cạnh đó, theo quy định điểm c, Khoản Điều 12 Quy chế cho vay Agribank, mức vốn tự có tối thiểu khách hàng đề nghị cho vay trung, dài hạn để thực dự án 20% tổng nhu cầu vốn Mức vốn thể mục “tiền khoản tương đương với tiền” báo cáo tài Vì vậy, thẩm định khoản vay, cán thẩm định lực tài khách hàng cần kiểm 87 document, khoa luan96 of 98 tai lieu, luan van97 of 98 tra, thẩm định khả đáp ứng vốn tối thiểu tự có dự án để nhằm hạn chế việc đầu tư ạt, chất lượng chủ đầu tư khơng có khả đáp ứng tài Hơn nữa, quan Nhà nước có thẩm quyền quy định dự án BĐS giao, khách hàng phải có vốn tự có cao mức cụ thể quan Nhà nước quy định khách hàng vay vốn Agribank phải thỏa mãn yêu cầu Những quy định khả tài Agribank có ý nghĩa lớn việc bảo đảm an toàn cho hoạt động tín dụng tồn hệ thống Agribank nói riêng hệ thống Ngân hàng nói chung Sự bảo đảm tài khách hàng tỷ lệ thuận với khả hoàn nợ Ngân hàng Điều điều kiện nên Agribank khách hàng thỏa thuận rõ hợp đồng tín dụng Ngồi ra, Agribank nơi cho vay cần phải thực quy trình thẩm định ban hành nội Nếu khoản vay vượt thẩm quyền phê duyệt Agribank nơi cho vay Agribank nơi có đủ thẩm quyền phải tiến hành tái thẩm định khoản vay theo trình tự tái thẩm định nêu Quy chế cho vay Agribank để định cho vay xác Tránh tình trạng rút gọn quy trình thẩm định tái thẩm định gây nên hậu nghiêm trọng trường hợp cho vay đầu tư BĐS Agribank Chi nhánh Công ty Thanh Phát (iii) Đối với việc thẩm định tài sản bảo đảm khoản vay Những rủi ro tiềm ẩn việc nhận tài sản bảo đảm đặt yêu cầu làm để giảm thiểu tối đa rủi ro hậu từ rủi ro cho Ngân hàng nói chung Agribank nói riêng Thơng thường có hai biện pháp là: biện pháp hoàn thiện quy định pháp luật biện pháp hoàn thiện người Về biện pháp hoàn thiện quy định bảo đảm tiền vay, Quy chế bảo đảm cấp tín dụng cho phép “Một tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ Agribank bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ Agribank bên nhận bảo đảm khác giá trị tài sản thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn tổng giá trị nghĩa vụ bảo đảm” [20, Điều 6] Tuy nhiên, thơng qua ví dụở trên, ta thấy, Cơng ty Thanh Phát sử dụng tài sản bảo đảm 25 quyền sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh để đảm bảo nợ vay Trong số này, có 88 document, khoa luan97 of 98 tai lieu, luan van98 of 98 tới 22 quyền sử dụng đất tài sản hình thành tương lai hình thành trực tiếp từ vốn vay Agribank Chi nhánh Sau đó, Cơng ty lại “mượn” lại 23 sổ đỏ chấp để vay Ngân hàng Phương Nam Như vậy, gián tiếp Agribank Chi nhánh cho khách hàng vay vốn để khách hàng làm tài sản bảo đảm vay vốn Ngân hàng khác Đồng thời, Agribank Chi nhánh có nguy quyền xử lý tài sản bảo đảm 22 quyền sử dụng tài sản hình thành tương lai tài sản chưa hình thành, sổ đỏ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp khách hàng khu đất Đây sai lầm nghiêm trọng công tác thẩm định tài sản bảo đảm, theo dõi, lưu giữ hồ sơ, giấy tờ tài sản đảm bảo gây hậu nghiêm trọng Mặc dù,quy định cho phép tài sản bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ, quan trọng Agribank phải biết rõ nghĩa vụ gì, có phù hợp với giá trị tài sản bảo đảmhay không Đồng thời, ký kết hợp đồng bảo đảm tài sản với khách hàng, Agribank phải nhanh chóng đăng ký giao dịch bảo đảm với quan Nhà nước có thẩm quyền để chiếm ưu tiến hành xử lý tài sản bảo đảm mà xảy tranh chấp, tránh trường hợp có tranh chấp đăng ký giao dịch bảo đảm để pháp luật bảo vệ lúc muộn Bên cạnh đó, Agribank nên phân định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cán thẩm định tín dụng cán định giá tài sản bảo đảm Cán thẩm định tín dụng khơng có thẩm quyền để thẩm định, định giá tài sản bảo đảm ngược lại Như bảo đảm tính khách quan, trung thực công tác thẩm định trước cho vay Mặt khác, Agirbank cần có thêm quy định thực nghiêm túc việc đánh giá lại giá trị tài sản bảo đảm, quý lần để kiểm tra giá trị thực tế tài sản bảo đảm Từ đó, có điều chỉnh hợp lý việc giải ngân thu hồi vốn Cuối cùng, việc trọng xây dựng hoàn thiện quy định nội cho vay đầu tư BĐS nói riêng quy định cho vay nói chung, Agribank cịn phải trọng nâng cao chất lượng nguồn nhân lực việc tuyển chọn cán có đủ đức, đủ tài vào làm việc Ngân hàng, cử cán đào tạo chuyên sâu 89 document, khoa luan98 of 98 tai lieu, luan van99 of 98 lĩnh vực thẩm định tài sản, đồng thời có chế độ đãi ngộ tốt để đảm bảo thu hút nguồn nhân lực có chất lượng cao, gắn bó với nghề v.v… 3.4 Hạn chế tình trạng chênh lệch kỳ hạn vay vốn đầu tƣ bất động sản kỳ hạn huy động vốn từ khách hàng ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nơng thơn Việt Nam Để tránh tình trạng chênh lệch kỳ hạn, lãi suất việc huy động vốn từ khách hàng việc cho vay đầu tư BĐS trung, dài hạn, Agribank cần tăng cường công tác huy động vốn từ tổ chức, cá nhân với kỳ hạn dài Thông thường nay, Ngân hàng huy động khách hàng gửi tiền theo hai loại kỳ hạn là: khơng kỳ hạn có kỳ hạn Theo nguồn vốn huy động có kỳ hạn có kỳ hạn dài giúp Agribank chủ động việc cân đối nguồn ngân sách trả nợ khách hàng cho vay dự án Do vậy, hạn chế rủi ro cho vay BĐS trung, dài hạn đồng thời hạn chế thiếu hụt khoản phụ thuộc vào thị trường liên ngân hàng Để khuyến khích khách hàng gửi tiền có kỳ hạn dài, Agribank cần đẩy mạnh công tác marketing thị trường tới khách hàng như: giới thiệu ưu điểm gửi tiền có kỳ hạn; cân đối điều chỉnh lãi suất gửi tiền có kỳ hạn mức cao gửi tiền không kỳ hạn, phù hợp với quy định pháp luật khả tài Agribank; tổ chức chương trình khuyến mãi, tặng quà cho khách hàng thân thiết, gửi tiền có kỳ hạn dài v.v… Bên cạnh đó, dịch vụ giao dịch qua thẻ ngân hàng ngày phát triển Nhiều công ty, quan, tổ chức lựa chọn phương thức trả tiền lương cho nhân viên hình thức Đây thực chất loại tiền gửi khơng kỳ hạn vậy, kênh huy động tiền gửi ngân hàng có hiệu Agribank biết tận dụng tiềm phương thức Thực tế cho thấy, lãi suất việc gửi tiền thẻ thấp, tính bảo mật thẻ ngân hàng lại không cao Điều làm cho khách hàng không “mặn mà” với việc để tiền lâu tài khoản thẻ Do vậy, Agribank cần có chiến lược để tăng lãi suất gửi tiền thẻ lên mức định, phù hợp với khả Ngân hàng đồng thời nâng cao chức bảo mật thẻ tín dụng an ninh mạng để khách hàng nhận thấy biện pháp gửi tiền nhanh chóng, an tồn hiệu 90 document, khoa luan99 of 98 tai lieu, luan van100 of 98 3.5 Nâng cao chất lƣợng thông tin khách hàng vay vốn Hạn chế thông tin khách hàng vay vốn nguyên nhân khiến cho việc hoạt động cho vay không đạt hiệu cao Ngân hàng không đánh giá lực tài chính, tình hình kinh doanh uy tín khách hàng thị trường Muốn giải triệt để vấn đề cần phối hợp nhiều tổ chức, quan như: CIC, Ngân hàng, doanh nghiệp quan quyền địa phương nơi doanh nghiệp đăng ký hoạt động kinh doanh Như vậy, hệ thống thông tin doanh nghiệp đầy đủ, khách quan trung thực Tuy nhiên, để xây dựng hệ thống thông tin cần hợp tác quan, đoàn thể nhiều thời gian Vì vậy, giải pháp trước mắt Agribank chủ động cơng tác tìm kiếm thơng tin doanh nghiệp, phải nắm rõ thông tin tình hình hoạt động doanh nghiệp phạm vi địa bàn hoạt động Sau tiếp tục tìm hiểu địa bàn lân cận khác Các thông tin thu thập có ích cơng tác thẩm định dự án, thẩm định tài sản bảo đảm sau 3.6 Xây dựng hoàn thiện quy tắc ứng xử nội Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam Việc xây dựng quy tắc ứng xử nội doanh nghiệp, tổ chức việc làm nhiều nhà quản lý quan tâm Nó bao gồm nguyên tắc, đạo đức nghề nghiệp, mô tả hành vi mang tính đặc trưng, chuẩn mực, ngành nghề Chính vậy, việc Agribank tự xây dựng cho quy tắc ứng xử phù hợp với đặc trưng ngành Ngân hàng vừa quảng bá danh tiếng đến với khách hàng vừa giải bất cập tồn chất lượng dịch vụ, đạo đức nghề nghiệp văn hóa cán bộ, nhân viên Agribank Bộ quy tắc ứng xử chứa đựng nội dung kỹ chun mơn, tính chun nghiệp, đạo đức nghề nghiệp, văn hóa ứng xử nhân viên, cán bộ, lãnh đạo Agribank với nhau, với khách hàng với thị trường liên ngân hàng như: bảo mật thông tin; không cố ý truyền bá tin đồn hay thông tin sai lệch nhằm gây hiểu nhầm cho nhân viên, cán bộ, lãnh 91 document, khoa luan100 of 98 tai lieu, luan van101 of 98 đạo Agribank cho Ngân hàng thị trường liên ngân hàng; ngăn ngừa hành vi lừa đảo việc cho vay ngoại tệ v.v… Tóm lại, để có thị trường cho vay an tồn, hiệu quả, Agribank cần nhanh chóng xây dựng hồn thiện quy tắc ứng xử nội mình, tiến tới xây dựng quy tắc ứng xử phạm vi liên ngân hàng Kết luận chƣơng Trong Chương luận văn, tác giả đưa số giải pháp cụ thể, chi tiết để giải vấn đề cịn thiếu sót, tồn quy định pháp luật người nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS Các giải pháp đưa dựa tình hình cho vay đầu tư dự án BĐS Agribank năm từ 2010 đến 2014, nguyên nhân tình trạng giảm sút dư nợ cho vay đầu tư lĩnh vực hướng đạo Ngân hàng Nhà nước việc cho vay đầu tư dự án BĐS Mong giải pháp có ích cho Agribank nói riêng Ngân hàng khác nói chung 92 document, khoa luan101 of 98 tai lieu, luan van102 of 98 KẾT LUẬN Pháp luật cho vay nói chung quy định cho vay đầu tư BĐS nói riêng đời với việc han hành BLDS, Luật CTCTD, Luật KDBĐS v.v…và văn pháp luật hướng dẫn kèm Việc đời hệ thống pháp luật cho vay góp phần điều chỉnh hoạt động cho vay Ngân hàng nói chung Agribank nói riêng làm cho hoạt động cho vay trở nên minh bạch, có trật tự có hiệu Agribank vận dụng triệt để hệ thống pháp luật cho vay vào việc thực thi hoạt động cho vay thực tế Tuy nhiên, q trình thực thi cịn gặp phải số vấn đề vướng mắc từ việc quy định pháp luật chưa phù hợp, việc phối hợp thực Ngân hàng khách hàng, khách hàng quan Nhà nước việc chuẩn bị hồ sơ tài liệu vay vốn chưa đồng Hơn nữa, nhiều cán bộ, nhân viên Agribank chưa nghiêm túc thực theo trình tự, thủ tục cho vay quy định văn bản, quy chế nội Ngân hàng Điều khiến cho việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS Agribank chưa đạt hiệu cao, thể rõ qua tình trạng nợ xấu, nợ khó địi nhiều chi nhánh toàn hệ thống mức cao; nhiều cán bộ, nhân viên Agribank cố tình lơ trách nhiệm, vi phạm pháp luật trình xét duyệt khoản vay thẩm định tài sản bảo đảm dẫn đến hậu nghiêm trọng Để cải thiện tình hình này, trước tiên, pháp luật cho vay cần phải có điều chỉnh hợp lý, kịp thời để phù hợp với yêu cầu thực tiễn Bên cạnh đó, Agribank cần nhanh chóng sửa đổi quy định chưa chặt chẽ, không phù hợp với thực tiễn cho vay Ngân hàng Đồng thời, nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ đạo đức nghề nghiệp lãnh đạo, cán nhân viên Agribank để góp phần tăng cường hiệu áp dụng pháp luật vào hoạt động cho vay nói chung cho vay đầu tư BĐS nói riêng 93 document, khoa luan102 of 98 tai lieu, luan van103 of 98 TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tài liệu tiếng Việt Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, Nxb Khoa học – Kỹ thuật Hà Nội, Hà Nội Bộ Kế hoạch Đầu tư (2009), Công văn số 1752/BKH-PC về việc thủ tục thành lập doanh nghiệp liên doanh trường hợp bên nước chiếm 49% vốn điều lệ, Hà Nội Bộ Tài (2010), Thơng tư số 131/2010/TT-BTC hướng dẫn Quy chế góp vốn, mua cổ phần nhà đầu tư nước doanh nghiệp Việt Nam, Hà Nội Bộ Tư pháp – Viện Khoa học Pháp lý (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ Điển Bách Khoa, NXB Tư Pháp, Hà Nội Nguyễn Đình Bơng, Nguyễn Thanh Trà (2004), Giáo trình Thị trường bất động sản, Trường Đại học Nông Nghiệp I Hà Nội, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định số 108/2006/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư 2005, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định số 43/2010/NĐ-CP đăng ký doanh nghiệp, Hà Nội Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1999), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, Hà Nội Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Nghị định số 141/2006/NĐ-CP ban hành danh mục mức vốn pháp định tổ chức tín dụng, Hà Nội 10 Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm, Hà Nội 11 Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2011), Nghị số 11/NQ-CP giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội, Hà Nội 12 Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi Nghị định số 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm, Hà Nội 94 document, khoa luan103 of 98 tai lieu, luan van104 of 98 13 Nguyễn Ngọc Điện (2009), Giáo trình luật La Mã, NXB Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 14 Phan Thị Thu Hà (2006), Giáo trình Ngân hàng thương mại, NXB Thống Kê, Hà Nội 15 Học viện Ngân Hàng (2005), Giáo trình lý thuyết tiền tệ ngân hàng, NXB Thống Kê, Hà Nội 16 Phạm Xn Hịe, Trần Ánh Q (2014), “Chính sách tín dụng nơng nghiệp – Thí điểm để đột phá”, Tạp chí Ngân hàng (14), tr.38-41 17 Hội đồng trưởng (1988), Nghị định số 53/HĐBT tổ chức máy Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Hà Nội 18 Hội đồng phối hợp phổ biến giáo dục pháp luật Trung Ương (2013), “Pháp luật kinh doanh bất động sản”, Đặc san tuyên truyền pháp luật, (5), Hà Nội 19 Hội đồng thành viên Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam (2014), Quyết định số 66/QĐ-HĐTV-KHDN việc ban hành Quy định cho vay khách hàng hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam, Hà Nội 20 Hội đồng thành viên Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam (2014), Quyết định số 35/QĐ-HĐTV-HSX việc ban hành Quy định giao dịch bảo đảm cấp tín dụng hệ thống Ngân hàng Nơng nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam, Hà Nội 21 Hội đồng thành viên Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam (2014), Quyết định số 31/QĐ-HĐTV-KHDN việc ban hành Quy định phân cấp định cấp tín dụng hệ thống Ngân hàng Nơng nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam, Hà Nội 22 Quang Hưng (2013), Cho vay nhà xã hội: Đến lượt Agribank tham chiến, www.baodautu.vn 23 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2001), Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN Quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành, Hà Nội 95 document, khoa luan104 of 98 tai lieu, luan van105 of 98 24 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2001), Quyết định số 652/2001/QĐ-NHNN quy định phương pháp tính hạch tốn thu, trả lãi Ngân hàng Nhà nước tổ chức tín dụng Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành, Hà Nội 25 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2003), Quyết định 1509/2003/QĐ-NHNN ban hành Quy chế cho vay Ngân hàng Nhà nước ngân hàng thương mại Nhà nước có bảo đảm cầm cố trái phiếu đặc biệt Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành, Hà Nội 26 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2005), Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN sửa đổi Quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng ban hành theo Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành, Hà Nội 27 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2010), Cho vay lĩnh vực bất động sản mười tháng đầu năm 2010, www.sbv.gov.vn 28 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2011), Quyết định số 214/QĐ-NHNN chuyển đổi Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam, Hà Nội 29 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2011), Thông tư số 11/2011/TT-NHNN chấm dứt huy động cho vay vốn vàng tổ chức tín dụng, Hà Nội 30 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2011), Thông tư số 33/2011/TT-NHNN sửa đổi Thông tư số 13/2010/TT-NHNN quy định tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng Quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng kèm theo Quyết định 1627/2011/QĐ-NHNN Ngân hàng Nhà nước ban hành, Hà Nội 31 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2013), Quyết định số 53/QĐ-NHNN việc phê duyệt Đề án tái cấu Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn Việt Nam giai đoạn 2013-2015, Hà Nội 32 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2013), Thông tư số 11/2013/TT-NHNN quy định cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị 02/NQ-CP, Hà Nội 33 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2014), Thông tư số 36/2014/TT-NHNN quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành, Hà Nội 96 document, khoa luan105 of 98 tai lieu, luan van106 of 98 34 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2014), Văn số 3529/NHNNo-KHDN cho vay lĩnh vực kinh doanh bất động sản theo Đề án tái cấu Agribank, Hà Nội 35 Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam (2011, 2012, 2013), Báo cáo thường niên, www.agribank.com.vn 36 Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam (2014), Quyết định số 68/NHNNo-KHDN việc ban hành Bảng tổng hợp thẩm quyền định cấp tín dụng Giám đốc Chi nhánh năm 2015, Hà Nội 37 Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam (2014), Văn số 3529/NHNo-KHDN, Hà Nội 38 Công Quang (2015), “Vụ lừa đảo hàng chục tỷ đồng Agribank Bình Chánh: Đổ trách nhiệm cho giám đốc chết”, www.dantri.com.vn 39 M.Quang (2014), Cho vay sai, Agribank Chi nhánh thiệt hại gần 1.000 tỷ Đồng, www.tuoitre.vn 40 Quốc Hội (2005), Luật Đầu tư, Hà Nội 41 Quốc Hội (2005), Luật Doanh nghiệp, Hà Nội 42 Quốc Hội (2014), Luật Doanh nghiệp, Hà Nội 43 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992), Hiến pháp, Hà Nội 44 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ Luật Dân số 33/2005/QH11, Hà Nội 45 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Giao dịch điện tử số 51/2005/QH11, Hà Nội 46 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2010), Luật Các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12, Hà Nội 47 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Hiến pháp, Hà Nội 48 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13, Hà Nội 49 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Đầu tư số 67/2014/QH13, Hà Nội 97 document, khoa luan106 of 98 tai lieu, luan van107 of 98 50 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13, Hà Nội 51 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2002), Quyết định số 571/2002/QĐ-NHNN việc chuẩn y điều lệ điều lệ tổ chức Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thơn Việt Nam, Hà Nội 52 Thủ tướng Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1994), Quyết định số 90/TTg việc tiếp tục xếp doanh nghiệp Nhà nước, Hà Nội 53 Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng, NXB Tư Pháp, Hà Nội 54 Nguyễn Văn Tiến (2014), “Bàn phương thức cho vay Ngân hàng”, Tạp chí Ngân hàng (17), tr.22-25 II Tài liệu tiếng Anh 55 Civil code of France (1804), www.legifrance.gouv.fr 56 Civil code of Japan, www.moj.go.jp 57 MC Kenzie & Betts (1996), Essential of Real estate economic, pp 58 Russian Civil code (2003), www.russian-civil-code.com III Tài liệu trang Web 59 www.agribank.com.vn 98 document, khoa luan107 of 98 tai lieu, luan van108 of 98 PHỤ LỤC Bảng 1: Thẩm quyền định cấp tín dụng giám đốc sở giao dịch, chi nhánh loại I, loại II theo mức dƣ nợ cho vay Đơn vị: Tỷ đồng STT SỞ GIAO DỊCH, CHI NHÁNH LOẠI I, LOẠI II THẨM QUYỀN QUYẾT ĐỊNH CẤP TÍN DỤNG THEO LOẠI HÌNH, HẠNG KHÁCH HÀNG HỘ GIA ĐÌNH, TỔ CHỨC CÁ NHÂN Hạng AAA, Hạng BBB, Hạng AAA, Hạng AA, A BB AA, A BBB, BB I Nhóm (5.000 < dƣ nợ cho vay) Đối với khách hàng 150 120 35 30 Đối với dự án đầu tư 100 80 25 20 II Nhóm (2.000 ≤ dƣ nợ cho vay ≤ 5.000) Đối với khách hàng 120 100 25 20 Đối với dự án đầu tư 85 70 20 15 III Nhóm (dƣ nợ cho vay < 2.000) Đối với khách hàng 90 70 20 15 Đối với dự án đầu tư 65 50 15 10 99 document, khoa luan108 of 98 tai lieu, luan van109 of 98 Bảng 2: Thẩm quyền định cấp tín dụng giám đốc loại III theo mức dƣ nợ cho vay Đơn vị: Tỷ đồng STT CHI NHÁNH LOẠI III THẨM QUYỀN QUYẾT ĐỊNH CẤP TÍN DỤNG THEO LOẠI HÌNH, HẠNG KHÁCH HÀNG HỘ GIA ĐÌNH, CÁ TỔ CHỨC NHÂN Hạng Hạng AAA, Hạng Hạng AAA, AA, AA, A BBB, BB BBB, BB A I Nhóm (dƣ nợ cho vay> 500) Đối với khách hàng 30 25 15 10 Đối với dự án đầu tư 20 15 II Nhóm (200 ≤ dƣ nợ cho vay ≤ 500) Đối với khách hàng 20 15 10 Đối với dự án đầu tư 15 10 III Nhóm (dƣ nợ cho vay < 200) Đối với khách hàng 10 8 Đối với dự án đầu tư Chú thích: Các Hạng AAA, AA, A, BBB, BB tổ chức, cá nhân, hộ gia đình xếp hạng tín nhiệm xếp hạng dựa tiêu chí nội Agribank Những tổ chức, cá nhân, hộ gia đình khơng xếp hạng tín nhiệm không Agribank tiếp tục cho vay 100 document, khoa luan109 of 98 ... 1: Những vấn đề cho vay đầu tư bất động sản pháp luật cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại Chương 2: Thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp... động cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 1.1.2.1 Khái niệm ngân hàng thương mại hoạt động cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại * Khái niệm ngân hàng thương mại Ngân hàng. .. này, hoạt động cho vay Ngân hàng dự án đầu tư BĐS xét đến hai loại là: cho vay đầu tư BĐS trung hạn cho vay đầu tư BĐS dài hạn (i) Cho vay đầu tư bất động sản trung hạn Cho vay đầu tư BĐS trung