Pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất thực trạng và hướng hoàn thiện

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI *** - LỮ NGỌC HÀ PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƯƠNG MẠI TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HỒN THIỆN SINH VIÊN THỰC HIỆN: KHĨA: 37 MSSV: LỮ NGỌC HÀ 1253801011574 GV HƯỚNG DẪN: Ths HỒNG THỊ BIÊN THÙY TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp cơng trình nghiên cứu riêng tơi, thực hướng dẫn khoa học Thạc sĩ Luật học Hoàng Thị Biên Thùy, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm lời cam đoan Sinh viên Lữ Ngọc Hà MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm cho thuê quyền sử dụng đất 1.1.1 Giao dịch quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm đặc điểm cho thuê quyền sử dụng đất 1.1.3 Phân biệt cho thuê quyền sử dụng đất với số khái niệm khác 12 1.1.4 Ý nghĩa cho thuê quyền sử dụng đất 14 1.2 Quy định pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất 15 1.2.1 Cơ sở xác định chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất 15 1.2.2 Chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất 17 1.2.3 Cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê hàng năm 24 1.2.4 Chủ thể thuê quyền sử dụng đất 25 1.2.5 Điều kiện để thực cho thuê quyền sử dụng đất 25 1.2.6 Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất 28 1.2.7 Trình tự, thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất 30 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1: 31 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 32 2.1 Về quyền sử dụng đất phép cho thuê 32 2.2.1 Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê hàng năm không phép cho thuê 32 2.1.2 Thực quyền cho thuê quyền sử dụng đất 38 2.2 Về điều kiện để thực cho thuê quyền sử dụng đất 41 2.3 Về chủ thể thuê quyền sử dụng đất 45 2.4 Về trình tự, thủ tục thực cho thuê quyền sử dụng đất 46 2.4.1 Về việc công chứng, chứng thực hợp đồng 46 2.4.2 Về việc đăng ký thực cho thuê quyền sử dụng đất 47 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2: 48 PHẦN KẾT LUẬN 49 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Từ xa xưa bây giờ, đất đai xem trọng không mặt kinh tế, sản xuất mà mặt tinh thần nhân dân ta Nước ta, với lịch sử phát triển lên từ làng xã, lũy tre, cánh đồng với kinh tế nông nghiệp gắn liền với ruộng đất, trải qua năm xây dựng lãnh đạo Đảng Nhà nước, dần chuyển thành nước với kinh tế hàng hóa, thị trường dần cởi mở hội nhập Chính mà nhu cầu đất, đặc biệt đất để đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp ngày lớn Tuy nhiên, đất đai hữu hạn, chí cịn ngày bị thu hẹp biến đổi khí hậu với tượng băng tan làm cho nhiều vùng đất bị nhấn chìm xuống biển Do đó, việc chủ thể xác lập cho quyền sử dụng đất đồng thời làm hạn chế hội sử dụng đất người khác Cũng lẽ mà ngày nay, khơng “tấc vàng” mà đất đai cịn có giá trị vàng Tình hình buộc Nhà nước nhân dân ta phải để sử dụng đất cách hợp lý, hiệu Để thể chế hóa phương thức sử dụng đất hiệu pháp luật công cụ hữu hiệu Việc xây dựng hồn thiện pháp luật đất đai góp phần to lớn hoạt động quản lý sử dụng đất hợp lý, đặc biệt chế định quyền người sử dụng đất Hầu hết đất đai chủ thể sử dụng đất khai thác nắm giữ quyền sử dụng nên nay, muốn xác lập quyền sử dụng đất cho chủ yếu từ người sử dụng đất thông qua giao dịch dân khó có trực tiếp từ phía Nhà nước Pháp luật quy định cho người sử dụng đất phép giao dịch quyền sử dụng đất với nhiều hình thức khác chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, chấp, góp vốn Là hình thức giao dịch, cho thuê quyền sử dụng đất góp phần san sẻ quyền khai thác công dụng đất, tặng vật tự nhiên, tư liệu sản xuất tiêu dùng thay Cho thuê quyền sử dụng đất hình thức giao dịch đơn giản đặc biệt so với hình thức khác Và thực tế việc nghiên cứu thực thi quyền người sử dụng bị xem nhẹ so với hình thức giao dịch khác Chắc hẳn nghĩ giao dịch đơn giản, bị ràng buộc mặt pháp lý xảy tranh chấp Nhưng thực với việc quy định nhiều loại chủ thể sử dụng đất, nhiều hình thức sử dụng đất quyền nghĩa vụ cho chủ thể khác pháp luật đất đai làm hình thức giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất trở nên rối có điều kiện, hạn chế định thực quyền Mặt khác, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thực thi thực tế khoảng 02 năm (từ ngày 01/07/2014) nên nhu cầu tìm hiểu nghiên cứu quy định cấp thiết để áp dụng cho phù hợp với thay đổi Chính vậy, chọn đề tài “Pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất – Thực trạng hướng hoàn thiện” để nghiên cứu khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất phần quy định pháp luật giao dịch quyền sử dụng đất người sử dụng đất Mặt khác, lại giao dịch tương đối đơn giản khơng có chuyển quyền sử dụng đất nên khơng nhiều cơng trình nghiên cứu đề tài Do đó, việc tiếp cận pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất thường nghiên cứu mảng, phần nghiên cứu giao dịch quyền sử dụng đất Tuy có cơng trình nghiên cứu đề tài như: Luận văn tốt nghiệp cử nhân luật tác giả Nguyễn Lê Bích Đào năm 2002 với đề tài: “Quyền cho thuê quyền sử dụng đất theo pháp luật hành hướng hoàn thiện” Luận văn sâu tìm hiểu vấn đề pháp lý quyền cho thuê quyền sử dụng đất, lần công nhận Luật Đất đai năm 1993 Qua đó, tác giả trình bày bất cập, hạn chế pháp luật hành thời điểm đưa phương hướng, đề xuất hoàn hoàn thiện pháp luật Đây cơng trình nghiên cứu cách bao quát đầy đủ cho thuê quyền sử dụng đất lại nghiên cứu khía cạnh Luật Đất đai 1993 Pháp luật đất đai có biến động định với đời Luật Đất đai 2003 Luật đất đai 2013 Do mà có nhiều nội dung khơng cịn phù hợp với pháp luật đất đai Ngồi cơng trình cịn có số cơng trình khác như: Trong Luận án tiến sĩ luật học (Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh) tác giả Lưu Quốc Thái năm 2009 với đề tài: “Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất- Thực trạng hướng hồn thiện” cho thuê quyền sử dụng đất nghiên cứu dạng hình thức giao dịch thị trường quyền sử dụng đất bên cạnh nhiều hình thức khác Trong cơng trình này, tác giả Lưu Quốc Thái đề cập đến cho thuê quyền sử dụng đất với tư cách hình thức giao dịch quyền sử dụng đất thị trường nên chưa nghiên cứu sâu sắc cách tổng thể toàn diện cho thuê quyền sử dụng đất Hơn cơng trình nghiên cứu sử dụng Luật Đất đai 2003 nên chưa cập nhật thay đổi Luật Trong sách chuyên khảo “Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất”, Nhà xuất Lao Động Tiến sĩ Đỗ Văn Đại chủ biên có đưa số vấn đề pháp lý cho thuê quyền sử dụng đất Ngồi cịn có viết “Quyền tiếp cận quyền sử dụng đất nhà đầu tư nước ngồi” đăng tạp chí Khoa học pháp lý số 1/2015 sách chuyên khảo “Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”, Nhà xuất Hồng Đức, năm 2016 tác giả Lưu Quốc Thái đề cập đến số vấn đề cho thuê quyền sử dụng đất Tóm lại, với đề tài chưa nhiều cơng trình nghiên cứu chuyên sâu nên việc nghiên cứu thêm cần thiết Mục đích nghiên cứu đề tài Khi nghiên cứu đề tài tác giả hướng tới mục đích làm rõ quy định pháp luật hành cho thuê quyền sử dụng đất, tìm hiểu vướng mắc pháp luật áp dụng quy định vào thực tiễn đời sống để thuận lợi cho việc thực thi pháp luật Qua trình bày tổng hợp ý kiến, góp ý nhà nghiên cứu khác thân để pháp luật đất đai nói chung pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất nói riêng ngày hoàn thiện Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Với đề tài đối tượng nghiên cứu khái niệm, đặc điểm ý nghĩa quyền cho thuê quyền sử dụng đất- quyền người sử dụng đất đem quyền sử dụng đất cho người khác thuê Đồng thời tác giả nghiên cứu quy định pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất áp dụng vào thực tế quy định có phù hợp hay khơng, có gây khó khăn cho người dân khơng, có đảm bảo quyền lợi ích đáng cho họ khơng Khi nghiên cứu quy định pháp luật, tác giả tập trung sâu vào nghiên cứu quy định chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất; chủ thể thuê quyền sử dụng đất; điều kiện phải đáp ứng thực quyền Còn quy định hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất trình tự, thủ tục phải thực tác giả nghiên cứu số vấn đề bản, cốt lõi mà Việc nghiên cứu tập trung văn quy phạm pháp luật đất đai có hiệu lực thi hành Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành…và nghiên cứu số quy định pháp luật đất đai trước Khi nghiên cứu đề tài, tác giả có sử dụng đến số quy định pháp luật dân Do Bộ luật Dân 2005 chưa hết hiệu lực thời điểm nghiên cứu mà phải đến ngày 01/01/2017 hết hiệu lực, đồng thời Bộ luật Dân 2015 phát sinh hiệu lực nên tác giả sử dụng so sánh tương quan hai Bộ luật để trình bày để cập nhật sử dụng tương lai Phương pháp tiến hành nghiên cứu Trong trình nghiên cứu, tác giả vận dụng phối hợp nhiều phương pháp khác phân tích, so sánh, chứng minh, tổng hợp, liệt kê Trong phương pháp phân tích tổng hợp hai phương pháp quan trọng dung xuyên suốt toàn luận văn Bố cục tổng quát khóa luận Nội dung khóa luận thiết kế làm 02 chương: Chương 1: Tổng quan pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất hướng hoàn thiện PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm cho thuê quyền sử dụng đất 1.1.1 Giao dịch quyền sử dụng đất 1.1.1.1 Khái niệm đặc điểm giao dịch quyền sử dụng đất Giao dịch theo quy định pháp luật dân sự, hiểu hợp đồng hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân Hợp đồng thỏa thuận hai hay nhiều bên chủ thể, hành vi pháp lý đơn phương hành vi chủ thể Cả hai dạng có mục đích pháp lý làm xác lập, thay đổi hay chấm dứt quyền nghĩa vụ dân chủ thể tham gia việc chuyển giao quyền sở hữu quyền chiếm hữu, sử dụng tài sản, lợi ích khác, làm hay khơng làm việc1 Quyền sử dụng đất loại tài sản đặc biệt Tính đặc biệt xuất phát từ chế độ sở hữu đất đai nước ta sở hữu toàn dân Hiến pháp Luật Đất đai hành khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý”2 Sở hữu, hiểu chất, mối quan hệ người với việc chiếm dụng, quản lý, định đoạt vật phẩm tự nhiên nhân tạo nhằm thỏa mãn nhu cầu, phục vụ lợi ích thân tồn xã hội Cịn pháp lý, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt tài sản chủ sở hữu theo quy định pháp luật Như để thực quyền đất đai chế độ sở hữu tồn dân, buộc phải thơng qua chủ thể cụ thể, Nhà nước Nhà nước với tư cách “bộ máy quyền lực đặc biệt, tổ chức chặt chẽ để thực thi chủ quyền quốc gia, tổ chức quản lý xã hội pháp luật, phục vụ lợi ích giai cấp, lợi ích xã hội thực thi cam kết quốc tế”5 thực quyền chủ sở hữu thực thụ Đất đai, khơng phủ nhận quan trọng Đất đai tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng thay mà thiên nhiên ban tặng Trong sản xuất, với sức lao động, tiền vốn đất đai tư liệu đầu vào Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng, Nhà xuất Hồng Đức, tr 125 Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013; Điều Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29-11-2013 Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nhà xuất Hồng Đức, tr Điều 164 Bộ luật Dân 2005 (tương ứng với Điều 158 Bộ luật Dân 2015) Trường đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Lý luận Nhà nước pháp luật, Nhà xuất Công an nhân dân, tr 35 bảo trung thực, tự nguyện, không bị lừa dối thực hợp đồng để bên thuê cân nhắc, đánh giá rủi ro pháp lý 2.1.2 Thực quyền cho thuê quyền sử dụng đất Khi quy định quyền cho thuê quyền sử dụng đất trường hợp phép cho thuê, Luật đất đai 2013 quy định theo hai hướng khác loại chủ thể sử dụng đất Đối với hộ gia đình, cá nhân Luật quy định cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam thuê quyền sử dụng đất Như vậy, hộ gia đình, cá nhân cho th quyền sử dụng đất khơng cần quan tâm đến việc có hay khơng có tài sản gắn liền với đất Còn tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư ngước ngồi Luật lại quy định cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất Khi quy định làm cho dẫn đến nhiều cách hiểu khác áp dụng khác Thứ nhất, hiểu, cho thuê cho thuê quyền sử dụng đất phải có tài sản gắn liền với đất Nếu khơng có tài sản đất khơng phép cho th Cách hiểu thứ hai chủ thể phép cho thuê quyền sử dụng đất, đồng thời cho thuê tài sản gắn liền với đất có việc có hay khơng có tài sản đất th khơng ảnh hưởng đến việc cho th quyền sử dụng đất Tuy nhiên, xuất phát từ mục đích hoạt động chủ thể mà cách hiểu thứ hợp lý áp dụng Khi tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực dự án đầu tư đất Khi thực dự án đầu tư hẳn phải tạo lập tài sản gắn liền với đất để phục vụ cho hoạt động kinh doanh Việc giao dịch quyền sử dụng đất chủ thể phải diễn sau hoạt động đầu tư hoàn thành Hoặc chưa hoàn thành mà thực giao dịch quyền sử dụng đất với chuyển giao phần toàn dự án trường hợp phép phải đáp ứng điều kiện xây dựng xong kết cấu hạ tầng, tức phải có tài sản đất Mặt khác, quy định phải có tài sản gắn liền với đất phép cho thuê hạn chế trường hợp chủ thể không muốn đầu tư sản xuất đất mà muốn kiếm lợi nhuận đất cách nhanh chóng, đơn giản Hơn nữa, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất phép cho thuê tài sản thuộc quyền sở hữu người sử dụng đất nên họ có tồn quyền việc cho thuê hay không mà pháp luật không cần phải quy định Do mà pháp luật đất đai cần quy định cách rõ ràng điều kiện cách quy định mục điều kiện thực quyền người sử dụng đất 38 Tuy điều kiện bắt buộc tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi quy đinh lại khơng khớp với quy định khác Cụ thể, tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất chủ thể khác mà bị giới hạn trường hợp không nhận quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hộ gia đình, cá nhân khơng chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch Do tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất mà không bị giới hạn hạn mức Khi tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất để làm tài sản cố định có phép cho thuê quyền sử dụng đất mà khơng có tài sản đất khơng? Ví dụ, tổ chức kinh tế công ty A nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng năm đất trồng lúa để đầu tư thực dự án trồng rau, củ, với diện tích 10 hecta Sau trồng nhiều vụ rau, củ, không đạt hiệu mong muốn nên tiếp tục dự án Do rau, củ, trồng hàng năm nên sau thu hoạch diện tích đất khơng có tài sản đất Doanh nghiệp A không đủ vốn đầu tư để thực dự án xây dựng công trình đất, khơng muốn chuyển quyền diện tích đất mà lại có doanh nghiệp khác muốn thuê khu đất Vậy công ty A có quyền cho th diện tích đất hay khơng? Từ tình thấy, việc quy định chưa rõ ràng Luật Đất đai làm cho người sử dụng đất khó thực hiệu quyền lợi Do cần quy định trường hợp cho thuê quyền sử dụng đất mà khơng cần phải đáp ứng điều kiện có tài sản gắn liền với đất Khi thực quyền cho thuê quyền sử dụng đất doanh nghiệp, tức tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi chủ thể kinh doanh, phải tuân theo quy định pháp luật lĩnh vực kinh doanh Về nguyên tắc, doanh nghiệp tự kinh doanh ngành, nghề mà pháp luật không cấm phải đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền Cho thuê quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hình thức kinh doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản ngành nghề kinh doanh có điều kiện Theo quy định Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Điều Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 Chính phủ quy định chi thiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản 2014 tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp có vốn pháp định khơng thấp 20 tỷ đồng Người sử dụng đất doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản theo quy định, tổ chức nước, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp 39 có vốn đầu tư nước kinh doanh với hình thức cho th quyền sử dụng đất có cơng trình xây dựng đất Cịn chủ thể sử dụng đất khác mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có cần phải bổ sụng ngành nghề kinh doanh thực quyền này? Trên thực tế có nhiều doanh nghiệp lý kinh tế nên buộc phải thu hẹp quy mô sản xuất dẫn đến việc dư thừa nhà xưởng văn phịng làm việc Nên họ có nhu cầu lớn việc cho thuê tạm thời nhà xưởng dư thừa để bù đắp chi phí nhu cầu đáng Nếu buộc họ phải bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản doanh nghiệp phải có vốn pháp định lên đến 20 tỷ đồng mặt khác, họ doanh nghiệp chuyên doanh bất động sản, việc cho thuê tạm thời lúc họ chưa sử dụng đến mà thơi Điều khó doanh nghiệp thực tế họ tình trạng khó khăn tài nên phải thu hẹp sản xuất Trước có Luật Kinh doanh bất động sản 2014 việc phải đăng ký thêm ngành nghề kinh doanh bất động sản hay không vấn đề mâu thuẫn quan nhà nước lung túng giải việc Nếu xem xét Công văn hướng dẫn trước vấn đề Công văn số 2533/BXD-QLN ngày 28/11/2007 Bộ Xây dựng, Công văn số 7269/BKHKCN&KCX ngày 05/10/2007, số 5620/BKHĐT-QLKKT năm 2011 Bộ Kế hoạch đầu tư khẳng định muốn thực việc cho thuê phải bổ sung nghành nghề kinh doanh bất động sản Đến năm 2013 Bộ Xây dựng có Cơng văn số 64/BXD-QLN thể việc cho thuê hoạt động tạm thời nhằm giải khó khăn cho doanh nghiệp khơng phải hoạt động kinh doanh liên tục để sinh lợi nên không cần phải đăng ký thêm bất ký nghành nghề kinh doanh nữa45 Đến Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thơng qua vấn đề tháo gỡ Theo quy định Luật trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê bất động sản với quy mơ nhỏ, khơng thường xun khơng khơng phải thành lập doanh nghiệp, bổ sung nghành nghề kinh doanh bất động sản Quy mô nhỏ hướng dẫn Điều Nghị định 76/2015, theo người sử dụng đất thuộc trường hợp cho thuê quyền sử dụng đất mà trở thành doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Tuy nhiên cho phép doanh nghiệp cho thuê quyền sử dụng đất tài sản đất mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản dễ xảy tình trạng doanh nghiệp cố tình xây dựng cơng trình lên khơng sản xuất mà lại đem cho thuê kiếm lời Hơn nữa, việc Luật đất đai quy định người sử dụng đất phép cho thuê đáp ứng đủ điều kiện mà không viện dẫn quy 45 http://luattriminh.vn/nhan-dinh-bat-cap-dieu-kien-cho-thue-van-phong-nha-xuong-du-thua.html truy cập 8/7/2016 40 định Luật Kinh doanh bất động sản dẫn đến cách hiểu sai đủ điều kiện người sử dụng đất phép cho thuê không cần phải đáp ứng điều kiện khác có Luật Kinh doanh bất động sản, làm cho việc áp dụng pháp luật không thống 2.2 Về điều kiện để thực cho thuê quyền sử dụng đất Khi thực giao dịch quyền sử dụng đất, gồm cho thuê quyền sử dụng đất trước hết người sử dụng đất phải đáp ứng đủ bốn điều kiện chung là: có Giấy chứng nhận; đất khơng có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bào đảm thi hành án thời hạn sử dụng đất Mỗi điều kiện pháp luật đặt mang hợp lý định Tuy nhiên có điều kiện mà thực thực tế phát sinh khơng vướng mắc Thứ nhất, việc pháp luật đặt điều kiện phải có Giấy chứng nhận phép giao dịch hợp lý Giấy chứng nhận làm rõ ràng vấn đề chủ thể có quyền giao dịch quyền sử dụng đất, làm rõ vị trí, tình trạng đất quyền người sử dụng đất Từ giúp cho giao dịch quyền sử dụng đất có hiệu lực thực hiện, tránh trường hợp vô hiệu xảy tranh chấp có sở rõ ràng cho việc giải Về phía Nhà nước, việc có Giấy chứng nhận phép giao dịch làm cho công tác quản lý đất đai minh bạch, thống dễ dàng việc thực thủ tục liên quan công chứng, chứng thực, đăng ký biến động Quy định thúc đẩy người dân thực quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất để phép thực giao dịch Được cấp giấy chứng nhận quyền chung tất người sử dụng đất Như nói, mối quan hệ Nhà nước người sử dụng đất có tính hành mệnh lệnh chất lại quan hệ tài sản Do mối quan hệ song vụ, quyền bên trở thành nghĩa vụ bên ngược lại Cho nên người sử dụng đất thực quyền cấp Giấy chứng nhận đổi lại, Nhà nước phải có nghĩa vụ đáp ứng quyền cho người sử dụng đất Việc thực nghĩa vụ Nhà nước trước người sử dụng đất quy định dạng thẩm quyền quan nhà nước, thực tế lúc quan nhận thức đắn thẩm quyền khía cạnh cơng việc mà họ phải thay mặt Nhà nước thực nghĩa vụ trước người sử dụng đất46 Việc người dân có cấp Giấy chứng nhận để thực quyền hay khơng cịn phụ thuộc vào hoạt động cấp giấy tờ quan Nhà 46 Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh, tlđd (6), tr 65 41 nước Nhà nước cần phải cải tiến quy trình cấp Giấy chứng nhận để bảo đảm kịp thời quyền lợi đáng cho người sử dụng đất Thực tế cho thuê quyền sử dụng đất không làm thay đổi người sử dụng đất nên xảy trường hợp chưa có Giấy chứng nhận tiến hành cho thuê Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất không bắt buộc công chứng, chứng thực; không cần phải thực thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên thuê (trừ trường hợp ngoại lệ) nên bên giao kết hợp đồng thực chúng mà không cần đến công nhận pháp lý Nhà nước Chỉ đến có tranh chấp hợp đồng xảy mà không tự giải được, bên phải cần đến Tòa án để giải Từ quan chức đánh giá xem liệu bên có đáp ứng điều kiện hay khơng, có Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa Các loại giao dịch khó để Nhà nước kiểm sốt nên điều kiện có Giấy chứng nhận khó áp dụng triệt để thực tế Theo đó, điều kiện Nhà nước cần quy định người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ quy định Điều 100 Luật Đất đai 2013 thực giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất Khi có giấy tờ chủ thể đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận, việc cấp Giấy chứng nhận cịn phụ thuộc vào phía quan nhà nước nên để đảm bảo quyền cho người sử dụng đất cần quy định Mặt khác, cho thuê quyền sử dụng đất phải thực thủ tục đăng ký văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nên việc kiểm soát giao dịch hồn tồn chặt chẽ, khơng phải lo ngại vấn đề tiêu cực phát sinh lý chưa có Giấy chứng nhận47 Thứ hai, điều kiện quyền sử dụng đất khơng có tranh chấp thực giao dịch Đây điều kiện cần thiết để chứng minh quyền sử dụng đất thuộc chủ thể định chủ thể phép định đoạt quyền sử dụng đất Tuy nhiên việc hiểu cho tranh chấp đất đai chưa thống Xuất phát từ quy định Luật Đất đai 2013 cho tranh chấp đất đai bao gồm tranh chấp quyền nghĩa vụ người sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai, nên hiểu tất tranh chấp quyền nghĩa vụ phát sinh suốt trình quản lý sử dụng đất người sử dụng đất xảy với chủ thể khác Từ dẫn đến hiểu sai tranh chấp đất đai bao gồm tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp tài sản đất tranh chấp hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất Thực chất pháp luật đặt điều kiện để nhằm khẳng định quyền sử dụng đất thuộc bên chủ thể định, đảm bảo cho 47 Lưu Quốc Thái, tlđd (39), tr 17 42 hợp đồng giao dịch không bị vô hiệu bên khơng có tư cách chủ thể lợi ích bên bảo tồn Do mà khái niệm tranh chấp đất đai theo luật rộng Tranh chấp tài sản đất tranh chấp quyền sở hữu loại tài sản gắn liền với đất Khi giải tranh chấp loại hệ liên quan đến tài sản đất, không làm cho quyền sử dụng đất thay đổi chủ sở hữu Phải khẳng định quyền sử dụng đất thuộc bên cho thuê nên đáp ứng điều kiện chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất Còn tranh chấp hợp đồng, giao dịch quyền sử dụng đất loại tranh chấp phát sinh người sử dụng đất tham gia vào giao dịch, trở thành bên hợp đồng Và đối tượng tranh chấp trường hợp quyền nghĩa vụ hợp đồng mà bên thỏa thuận Mặt khác, tham gia vào hợp đồng, giao dịch người sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện đất khơng có tranh chấp nên có tranh chấp trình thực hợp đồng, giao dịch hậu khơng làm thay đổi tư cách người sử dụng đất, không ảnh hưởng đến quyền người sử dụng đất Từ phân tích trên, cần thấy tranh chấp đất đai tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp làm cho quyền sử dụng đất chưa rõ ràng thuộc ai, dó khơng đủ tư cách thực giao dịch quyền sử dụng đất Việc Luật Đất đai 2013 quy định rộng, dẫn đến nhiều cách hiểu khác áp dụng không đồng bộ, thống dẫn đến làm hạn chế quyền quan trọng người sử dụng đất thực giao dịch Sau xác định đất có tranh chấp cần phải biết thời điểm phát sinh tranh chấp để có xác định lúc người sử dụng đất không phép thực giao dịch Luật Đất đai 2013 quy định rõ ràng quy định thời điểm phát sinh tranh chấp đất đai thực tế, quan nhà nước thường lấy thời điểm nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai Ủy ban nhân dân cấp xã làm thời điểm phát sinh tranh chấp Tranh chấp giải tranh chấp đất đai q trình ảnh hưởng đến quyền lợi người sử dụng đất Do phải tạo sở pháp lý rõ ràng việc pháp luật đất đai cần bổ sung quy định thời điểm để đảm bảo rõ ràng, mạch lạc thống áp dụng pháp luật48 Thứ ba, điều kiện quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án Quyền sử dụng đất bị kê biên tức dùng quyền sử dụng đất để đảm bảo thực nghĩa vụ tài sản khác người phải thi hành án 48 Nguyễn Thanh Phong (2015), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất- thực trạng hướng hoàn thiện, Luận văn tốt nghiệp cử nhân luật, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh,tr 42 43 định án có hiệu lực pháp luật tòa án Khi kê biên người sử dụng đất bị hạn chế quyền giao dịch quyền sử dụng đất, quyền khai thác tính đất thực bình thường Việc pháp luật quy định điều kiện nhằm tránh trường hợp tẩu tán tài sản đảm bảo việc thi hành án diễn dễ dàng Tuy nhiên, khơng có biện pháp kê biên làm hạn chế quyền giao dịch người sử dụng đất mà nhiều biện pháp khác biện pháp khẩn cấp tạm thời Tòa án trình giải vụ việc trường hợp chấp quyền sử dụng đất Cũng có chất hạn chế quyền định đoạt người sử dụng đất chấp, quyền sử dụng đất chấp cho th được, cịn kê biên lại khơng Theo quy định “bên chấp cho thuê, cho mượn tài sản chấp phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết việc tài sản cho thuê, cho mượn dùng để chấp phải thông báo cho bên nhận chấp biết”49 Do mà quyền sử dụng đất chấp, người sử dụng đất bị hạn chế số quyền phép cho thuê thực việc thông báo đầy đủ Khi cho thuê quyền sử dụng đất hợp đồng cho thuê chấm dứt quyền sử dụng đất bị xử lý để thực nghĩa vụ50 Hơn cho thuê quyền sử dụng đất khơng có dịch chuyển quyền cho người khác nên người thi hành án dùng giao dịch để tẩu tán tài sản, trốn tránh thực nghĩa vụ Khi người sử dụng đất bị kê biên tài sản quyền sử dụng đất họ bị hạn chế quyền dịch chuyển tài sản, cịn việc khai thác lợi ích đất thưc bình thường Cho thuê quyền sử dụng đất suy cho người sử dụng đất khai thác lợi ích từ đất hưởng hoa lợi, lợi tức tiền thuê mà Do đó, từ phân tích điều kiện quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án khơng thích hợp giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất Thứ tư, điều kiện thời hạn sử dụng đất Thời hạn sử dụng đất khoảng thời gian người sử dụng đất Nhà nước trao quyền sử dụng đất quyền Pháp luật đất đai quy định thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất phải không dài thời hạn sử dụng đất Khi hết thời hạn sử dụng đất, Nhà nước tiến hành thu hồi đất người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất xin gia hạn.Thực tế cho thuê quyền sử dụng đất, bên thỏa thuận thời hạn cho thuê dài thời hạn sử dụng đất51 Như vậy, không 49 Khoản Điều 321 Bộ luật Dân 2015 Khoản Điều 23 Văn hợp số 8019/VBHN- BTP ngày 10 tháng 12 năm 2013 51 Xem lại vụ tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất nêu cơng ty Hồng Việt có thời hạn thuê đất đến ngày 31/8/2016 cho công ty Conrock Australia.VN thuê lại quyền sử dụng đất thời hạn thuê đến tận ngày 31/8/2018 50 44 cần thiết thỏa thuận thời hạn thuê hợp đồng, bên buộc phải thỏa thận thời hạn ngắn thời hạn sử dụng đất mà dài gia hạn Nếu khơng gia hạn hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất buộc phải chấm dứt đối tượng hợp đồng khơng cịn nữa52 2.3 Về chủ thể thuê quyền sử dụng đất Pháp luật đất đai khơng cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Theo quy định điểm d khoản Điều 179 Luật Đất đai 2013 hộ gia đình, cá nhân cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam thuê quyền sử dụng đất Như doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, bao gồm doanh nghiệp 100% vốn nước ngồi doanh nghiệp liên doanh khơng phép trở thành bên thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Nếu xét theo quy định Luật Đất đai 2013 quyền nghĩa vụ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi doanh nghiệp liên doanh theo tỷ lệ vốn góp bên Việt Nam mà có trường hợp có quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất53 Nhưng thuê quyền sử dụng đất tất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, khơng vào tỷ lệ vốn góp khơng phép Đây quy định chưa hợp lý dẫn đến áp dụng vào thực tế làm hội tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước ngồi Khơng biết việc cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân có ảnh hưởng đến chế độ sở hữu tồn dân đất đai nước ta hay không đánh giá chủ quan nhà làm luật Như nói hộ gia đình, cá nhân hai chủ thể sử dụng đất phổ biến nắm giữ đa số quyền sử dụng đất Khi mà việc tiếp cận đất đai chủ yếu diễn thị trường việc cấm đốn hạn chế việc xác lập tư liệu sản xuất quan trọng đất đai nhà đầu tư nước thông qua giao dịch vừa đơn giản, vừa tiết kiệm thuê quyền sử dụng đất Điều không khuyến khích đầu tư thu hút vốn ngoại tệ vào Việt Nam kinh tế mở cửa hội nhập Vậy nên pháp luật đất đai cần có ghi nhận cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi doanh nghiệp có tiềm lực lớn tài công nghệ Khi thực dự án đầu tư Việt Nam http://congan.com.vn/an-ninh-kinh-te/thue-dat-nha-nuoc-bac-trieu-cho-thue-lai-kiem-tien-ty_15938.html truy cập ngày 28/6/2016 52 53 Khoản Điều 422 Bộ luật Dân 2015 Ví dụ Khoản Điều 184 Luật Đất đai 2013 45 thường dự án đầu tư lớn, quan trọng cần diện tích đất lớn Việc doanh nghiệp thuê đất hộ gia đình, cá nhân đem lại lợi ích hai bên Đối với doanh nghiệp, họ có thêm hội có đất để sản xuất với chi phí thấp dễ dàng Đối với hộ gia đình, cá nhân đa số sống họ dựa vào đất, đất nghiệp nên việc cho thuê quyền sử dụng đất chưa có nhu cầu sử dụng cần thiết Cho thuê khác với hình thức chuyển quyền sử dụng đất trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế Khi chuyển quyền sử dụng đất bị Nhà bước thu hồi đất, người dân cầm số tiền lớn Số tiền chưa người dân sử dụng cách hợp lý, to lớn trước mắt lâu dài, hết khơng biết trì Trong lại khơng cịn quyền sử dụng đất nên tương lai sống khó khăn Cịn cho th quyền sử dụng đất vừa sinh lợi từ đất, vừa trì quyền quyền sử dụng đất tạo ổn định tương đối sau Dó mà hộ gia đình, cá nhân cho doanh nghiệp thuê đất vừa đảm bảo lợi ích trước mắt, vừa đảm bảo trì quyền lợi lâu dài tương lai 2.4 Về trình tự, thủ tục thực cho thuê quyền sử dụng đất 2.4.1 Về việc công chứng, chứng thực hợp đồng Pháp luật đất đai trước quy định hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực Quy định bắt buộc nguyên nhân dẫn đến nhiều trường hợp hợp đồng bị tuyên bố vơ hiệu khơng tn thủ hình thức ý chí hai bên thể rõ ràng hoàn toàn tự nguyện Luật Đất đai 2013 bỏ quy định quy định bên có quyền định việc cơng chứng, chứng thực hợp đồng Tuy nhiên có ý kiến cho việc bỏ quy định có bảo vệ quyền lợi bên thuê hay không cho thuê quyền sử dụng đất thường có thời hạn thuê dài bên thuê lại đầu tư lớn vào đất Công chứng thực chất để xác nhận tính có thực tính hợp pháp giao dịch bảo đảm bên thực theo cam kết thỏa thuận hợp đồng Khi bỏ quy định tức làm giảm an toàn mặt pháp lý tham gia hợp đồng Mặt khác ký kết hợp đồng, bên cho thuê phải tuân thủ quy định pháp luật điều kiện chế đảm bảo bên thuê tuân thủ điều kiện Hơn nữa, bên th khó xác nhận tính hợp pháp thông tin mà bên cho thuê đưa cơng chứng viên Do bên th bị lừa dối phát sinh tranh chấp làm cho hợp đồng vô hiệu Mặc dù ảnh hưởng đến an toàn pháp lý giao dịch để chắn hơn, bên 46 yêu cầu công chứng, chứng thực, việc phải có rủi ro nên tham gia hợp đồng phải chịu rủi ro pháp lý đương nhiên 2.4.2 Về việc đăng ký thực cho thuê quyền sử dụng đất Pháp luật đất đai quy định cho thuê quyền sử dụng đất bắt buộc phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai quan nhà nước có thẩm quyền Việc đăng ký có ý nghĩa việc xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng Luật Đất đai 2013 quy định việc cho thuê quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa Quy định hợp lý để Nhà nước dễ dàng quản lý biến động trình sử dụng đất người sử dụng đất Tuy nhiên, việc thực đăng ký thực tế vấn nhiều hạn chế Thứ cho thuê quyền sử dụng đất không cần làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên thuê nên người dân cho rằng, việc đăng ký không cần thiêt phải thực hiện, không ảnh hưởng đến việc giao kết thực hợp đồng cho thuê Thứ hai việc không đăng ký khó bị quan Nhà nước phát hiện, có tra xảy tranh chấp hợp đồng phát việc không làm thủ tục đăng ký Mặt khác việc luật quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng thuê thời điểm đăng ký vào sổ địa khơng thống nhất, có mẫu thuẫn pháp luật Theo quy định pháp luật dân hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác54 việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định Luật đất đai55 Và cho thuê quyền sử dụng đất lại khơng phải giao dịch có chuyển quyền sử dụng đất Hơn nữa, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận ghi hợp đồng Trường hợp hợp đồng có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm công chứng, chứng thực Trường hợp bên khơng có thỏa thuận, khơng có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm bên ký kết hợp đồng 56 Luật Nhà 2014 có quy định tương tự Điều 122, tức hợp đồng nhà mà phải công chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực thời điểm cơng chứng, chứng thực, cịn trường hợp khơng phải thực cơng chứng, chứng thực có hiệu lực từ thời điểm ký kết hợp đồng Việc không thống quy định luật khác làm cho việc áp dụng chứng vào thực tế không đồng bộ, gây nhiều khó khăn, vướng mắc cho người dân Mặt khác chất thủ tục đăng ký 54 Điều 401 Bộ luật Dân 2015 Điều 503 Bộ luật Dân 2015 56 Khoản Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 55 47 thực giao dịch nhằm đảm bảo giá trị pháp lý bên thứ ba, nhằm công khai tồn giao dịch quyền sử dụng đất để Nhà nước dễ dàng công tác quản lý đất đai tạo hiệu lực hợp đồng Nếu không thực thủ tục đăng ký theo Nghị định 102/2014 bị phạt tiền không dẫn đến hợp đồng khơng có hiệu lực Do đó, việc Luật Đất đai 2013 quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm đăng ký vào sổ địa chưa phù hợp KẾT LUẬN CHƯƠNG 2: Luật Đất đai 2013 thi hành hai năm thể phù hợp với thực tiễn đáp ứng nhu cầu xã hội Bên cạnh cịn hạn chế định gây nhiều vướng mắc mà tồn đọng từ pháp luật trước chưa khắc phục Pháp luật có mở rộng quyền cho người sử dụng đất chưa triệt để, thể không cho phép quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm giao dịch cho thuê, kể tài sản gắn liền với đất đa số trường hợp Cùng với đó, khơng phù hợp việc đưa điều kiện mà chủ thể phải đáp ứng phép cho thuê, yêu cầu chủ thể thuê trình tự, thủ tục thực gây nhiều bất cập, không đảm bảo quyền lợi đáng người sử dụng đất chủ thể có liên quan 48 PHẦN KẾT LUẬN Cho thuê quyền sử dụng đất giao dịch quan trọng thiết yếu chủ thể sử dụng đất kinh tế thị trường mà nước ta theo chế độ sở hữu toàn dân đất đai Nhà nước thay mặt cho nhân dân thực quyền sở hữu đối quản lý đất đai Thực quyền sở hữu, Nhà nước tiến hành chuyển giao phần quyền quyền sử dụng đất cho nhân dân thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thu lợi từ đất để thực chức Nhà nước Đồng thời Nhà nước đưa ý chí dạng quy định pháp luật nội dung quyền sử dụng đất chủ thể trao quyền Theo đó, người sử dụng đất phải theo quyền nghĩa vụ mà pháp luật quy định Không phải người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất Mà chủ thể pháp luật quy định cho phép thuê, đáp ứng đủ điều kiện có quyền cho th sử dụng đất Khi cho thuê người sử dụng đất cho đối tượng phép thuê quyền sử dụng đất thuê mà Việc cho thuê quyền sử dụng đất phải thể hợp đồng với hình thức văn bản, khơng bắt buộc phải công chứng, chứng thực phải đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền Trong trình thi hành Luật Đất đai 2013 thực tế có nhiều điểm bất cập ảnh hưởng đến quyền cho thuê quyền sử dụng đất quy định hạn chế quyền người sử dụng đất thuê hàng năm; hạn chế điều kiện cho thuê ; chưa quy định rõ ràng cách thức thực quyền người sử dụng đất…Như Luận văn trình bày lý luận chung quyền sử dụng đất, giao dịch quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất Và cho thuê, phải đáp ứng điều kiện gì, lại phép trình bày cách rõ ràng khóa luận Ngồi ra, tác giả đưa phân tích điểm chưa hợp lý dẫn đến gây khó khăn, hạn chế quyền người sử dụng đất Từ nêu số ý kiến nhà nghiên khác thân để góp phần làm cho pháp luật lĩnh vực đất đai ngày hoàn thiệ 49 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn quy phạm pháp luật Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 sửa đổi, bổ sung theo Nghị số 51/2001/QH10 ngày 25/12/2001 Bộ luật Dân (Bộ luật số 33/2005/QH11) ngày 14/6/2005 Bộ luật Dân (Bộ luật số 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015 Bộ luật Tố tụng dân (Bộ luật số 24/2004/QH11) ngày 24/06/2004, sửa đổi, bổ sung năm 2011 Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013 Luật Đất đai (Luật số 13/2003/QH11) ngày 26/11/2003, sửa đổi, bổ sung năm 2009 Luật Nhà (Luật số 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014 Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 66/2014/QH13) ngày 25/11/2014 10 Luật Đầu tư (Luật số 67/2014/QH13) ngày 26/11/2014 11 Luật Doanh nghiệp (Luật số 68/2014/QH13) ngày 26/11/2014 12 Luật Quốc tịch Việt Nam (Luật số 24/2008/QH12) ngày 13/11/2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014 13 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Chính Phủ ngày 25/05/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất Đai 2013 14 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản 2014 15 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 10/11/2014 quy định xử phát vi phạm hành lĩnh vực đất đai 16 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà 2014 17 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 12/11/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư 2014 18 Văn hợp số 8019/VBHN-BTP Bộ Tư pháp ngày 10/12/2013 giao dịch bảo đảm hợp Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP 19 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường ngày 19/05/2014 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 20 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường ngày 19/05/2014 quy định hồ sơ địa 21 Thơng tư số 02/2015/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường ngày 27/01/2015 quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ B Tài liệu tham khảo 22 Trường đại học Luật Tp Hồ Chí Minh (2014), Giáo trình Luật đất đai, Nhà xuất Hồng Đức 23 Trường đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Lý luận Nhà nước Pháp luật, Nhà xuất Công an nhân dân 24 Trường đại học Luật Tp Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng, Nhà xuất Hồng Đức 25 C.Mác – Ph.Ănghen, Tuyển tập (1983), Tập 5, Nhà xuất Hà nội 26 Đỗ Văn Đại (Chủ biên) (2012), Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất, Nhà xuất Lao Động 27 Thái Thanh Hải (2007), vấn đề pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tỉnh Bình Dương hướng hồn thiện, Luận văn Thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 28 Đặng Thị Ngọc Hạnh (2010), Địa vị pháp lý người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Trường đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 29 Nguyễn Thanh Phong (2015), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất- Thực trạng hướng hoàn thiện, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Trường đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 30 Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nhà xuất Hồng Đức 31 Lưu Quốc Thái (2015), “Quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư thông qua giao dịch quyền sử dụng đất”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 1(86)/2015, tr 30- 36 32 Lưu Quốc Thái (2014), “Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều kiện kinh tế thị trường”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 4/2014, tr 14- 25 33 Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất- Thực trạng hướng hoàn thiện, Luận án tiến sĩ luật học, Trường đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 34 Nguyễn Thùy Trang (2016), “Quyền sử dụng đất, số quan điểm tiếp cận đề xuất hướng giải khoa học pháp lý Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 4(98)/2016, tr 57-64 35 Phạm Văn Võ (2009), Chế độ pháp lý sở hữu đất đai Việt Nam nay, Luận án tiến sĩ luật học, Trường đại học Luật Tp Hồ Chí Minh Tài liệu từ Internet: 36 http://luattriminh.vn/nhan-dinh-bat-cap-dieu-kien-cho-thue-van-phong-nhaxuong-du-thua.html truy cập ngày 08/07/2016 37 Huy Ngân, “Thuê đất Nhà nước bạc triệu, cho thuê lại kiếm tiền tỷ” http://congan.com.vn/an-ninh-kinh-te/thue-dat-nha-nuoc-bac-trieu-cho-thuelai-kiem-tien-ty_15938.html truy cập ngày 28/6/2016 38 http://www.thesaigontimes.vn/125368/He-luy-tu-mot-quy-dinh-trailuat.html truy cập ngày 01/07/2016 39 Phương Lê, “Thực Luật Đất đai 2013- Doanh nghiệp gặp vướng mắc” http://baobinhduong.vn/thuc-hien-luat-dat-dai-2013-doanh-nghiep-gapvuong-mac-a143200.html truy cập ngày 28/6 ... là: cho thuê quyền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất cho thuê lại đất Bản chất cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất không khác nhau, quyền người sử dụng đất đem quyền sử dụng đất. .. hạn quyền cho thuê quyền sử dụng đất người sử dụng đất mà khơng nói đến quyền cho th lại quyền sử dụng đất bên thuê quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất 1.1.4 Ý nghĩa cho thuê quyền sử dụng đất. .. sử dụng đất phải xóa đăng ký chấm dứt hợp đồng thuê 31 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 2.1 Về quyền sử dụng đất phép cho thuê 2.2.1 Quyền sử dụng đất,