Hoàn thiện chính sách giá đất ở việt nam đề tài nghiên cứu khoa học cấp học viện

BỘ TÀI CHÍNH BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN TÀI CHÍNH - * * * ĐỀ TÀI KHOA HỌC CẤP HỌC VIỆN HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM Chủ nhiệm đề tài: PGS,TS Vũ Văn Ninh ThS Lâm Thị Thanh Huyền HÀ NỘI – 2021 BỘ TÀI CHÍNH BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN TÀI CHÍNH - * * * ĐỀ TÀI KHOA HỌC CẤP HỌC VIỆN HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM Chủ nhiệm đề tài: PGS,TS Vũ Văn Ninh ThS Lâm Thị Thanh Huyền Các thành viên: TS Nguyễn Minh Hoàng TS Trần Thị Thanh Hà TS Nguyễn Hồ Phi Hà TS Vương Minh Phương Ths Nguyễn Thị Tuyết Mai ThS.NCS Vũ Thị Lan Nhung HÀ NỘI – 2021 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài Mục tiêu nghiên cứu 4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu: Kết cấu đề tài CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHÍNH SÁCH GIÁ ĐẤT 1.1 Giá đất 1.1.1 Đất đai 1.1.2 Giá đất 1.2 Chính sách giá đất 1.2.1 Khái niệm sách giá đất 1.2.2 Các cơng cụ sách giá đất 1.2.2.1 Phương pháp định giá đất 1.2.2.2 Khung giá đất 11 1.2.2.3 Bảng giá đất 11 1.2.2.4 Giá đất cụ thể 12 1.2.3 Đặc điểm sách giá đất 12 1.2.4 Mục tiêu sách giá đất: 15 1.2.5 Vai trị sách giá đất 16 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến sách giá đất 18 1.3.1 Nhóm nhân tố khách quan 18 1.3.2 Nhóm nhân tố chủ quan 19 1.4 Kinh nghiệm quốc tế sách giá đất học cho Việt Nam 21 1.4.1 Kinh nghiệm quốc tế 21 1.4.1.1 Về quan định giá đất 21 1.4.1.2 Về sở giá trị phương pháp định giá đất 22 1.4.1.3 Về ứng dụng thẩm định giá hàng loạt 24 1.4.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 29 KẾT LUẬN CHƯƠNG I 31 CHƯƠNG THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 32 2.1 Tổng quan quy định pháp lý liên quan đến sách giá đất Việt Nam32 2.1.1 Giai đoạn Luật đất đai 1993 số 24-L/CTN 32 2.1.2 Giai đoạn Luật đất đai sửa đổi số 13/2003/QH11 33 2.1.3 Các văn quy định giá đất hành 34 2.2 Thực trạng sách giá đất Việt Nam 35 2.2.1 Về phương pháp định giá đất 36 2.2.1.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 36 2.2.1.2 Phương pháp chiết trừ 39 2.2.1.3 Phương pháp thu nhập 42 2.2.1.4 Phương pháp thặng dư 44 2.2.1.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất 47 2.2.2 Về xây dựng, điều chỉnh khung giá đất 50 2.2.2.1 Về thẩm quyền việc xây dựng điều chỉnh khung giá đất 50 2.2.2.2 Về xây dựng khung giá đất 51 2.2.2.3 Về điều chỉnh khung giá đất 51 2.2.2.4 Về trách nhiệm thi hành 52 2.2.2.5 Về áp dụng khung giá đất 52 2.2.3 Về xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất 53 2.2.3.1 Về thẩm quyền việc xây dựng điều chỉnh bảng giá đất 53 2.2.3.2 Về xây dựng bảng giá đất 54 2.2.3.3 Về điều chỉnh bảng giá đất 55 2.2.4 Về giá đất cụ thể 56 2.2.5 Tư vấn định giá đất 57 2.3 Đánh giá sách giá đất Việt Nam 59 2.3.1 Kết đạt nguyên nhân 59 2.3.1.1 Kết đạt 59 2.3.1.2 Nguyên nhân: 64 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân: 64 2.3.2.1.Hạn chế 64 2.3.2.2 Nguyên nhân hạn chế 71 KẾT LUẬN CHƯƠNG 73 CHƯƠNG MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM THỜI GIAN TỚI 74 3.1 Định hướng phát triển quan điểm, mục tiêu cụ thể việc hồn thiện sách giá đất 74 3.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện sách giá đất Việt Nam thời gian tới 75 3.2.1 Nhóm giải pháp hồn thiện phương pháp định giá đất phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế điều kiện kinh tế - xã hội Việt Nam 75 3.2.2 Nhóm giải pháp hồn thiện khung pháp lý giá đất, khung giá đất, bảng giá đất 76 3.2.3 Nhóm giải pháp hoàn thiện khung pháp lý giá đất cụ thể định giá đất cụ thể 80 3.2.4 Nhóm giải pháp tư vấn giá đất: 80 3.2.5 Các giải pháp khác 82 KẾT LUẬN CHƯƠNG III 83 KẾT LUẬN 84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TT Chữ viết tắt Giải nghĩa BĐS Bất động sản CNH-HĐH Cơng nghiệp hóa- Hiện đại hóa HĐND Hội đồng nhân dân KTTT Kinh tế thị trường KTXH Kinh tế xã hội NSNN Ngân sách nhà nước QSDĐ Quyền sử dụng đất TW Trung Ương UBND Ủy ban nhân dân 10 XHCN Xã hội chủ nghĩa DANH MỤC CÁC BẢNG, SƠ ĐỒ Tên Trang Bảng 1.1 Các loại giá tính thuế đất áp dụng số quốc gia 23 giới Sơ đồ 1.1 Các bước định giá đất hàng loạt Úc 26 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Chính sách tài đất đai công cụ quan trọng để quản lý nâng cao hiệu sử dụng đất đai Việt Nam, sách tác động trực tiếp đến lợi ích kinh tế chủ thể kinh tế, đồng thời định tới kết quả, hiệu thực nội dung lại định hướng, rộng tới phát triển bền vững kinh tế - xã hội đất nước Việc xây dựng, thiết lập sách tài đất đai hợp lý, đảm bảo hài hòa lợi ích chủ thể kinh tế, giúp khai thác sử dụng nguồn lực đất quý giá cách hiệu nhất, hạn chế tối đa xung đột xã hội Trong đó, sách giá đất xem sách tài đất đai quan trọng, góp phần nâng cao hiệu sử dụng đất, tạo chuyển biến tích cực việc khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội đất nước Sau gần 10 năm thực NQ19/TW, có nhiều thành cơng triển khai, thực sách tài đất đai Việt nam, có sách giá đất Theo đó, sách giá đất phù hợp với chế thị trường, đảm bảo lợi ích chủ thể: Nhà nước - doanh nghiệp - cá nhân Luật Đất đai ban hành 2013 quy định rõ ràng việc định giá đất phải gắn với mục đích sử dụng thời hạn sử dụng, quy định khung giá đất kế hoạch điều chỉnh có biến động lớn… nhằm đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, quyền lợi Nhà nước, chủ đầu tư đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với trình thực nghiệp CNH-HĐH đất nước Tuy nhiên, bên cạnh đó, sách giá đất cịn nhiều bất cập Đơn cử, bảng giá đất quy định Luật Đất đai 2013, xác định giá đất làm xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất trường hợp cụ thể Tuy nhiên thực tế, bảng giá đất Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành thấp nhiều so với thực tế, dẫn đến loay hoay áp dụng gây thất thu cho ngân sách Nhà nước Việc định giá đất thị trường thực đất đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp chưa có phương pháp định giá phù hợp Thậm chí, nhiều địa phương cịn vào giá đất để tính giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Thời gian điều chỉnh khung giá đất năm năm lần theo Luật Đất đai 2013 thực không phù hợp với tốc độ phát triển thị hóa địa phương, làm cho mức giá khung quy định nhanh chóng lỗi thời Công tác tư vấn định giá đất chưa thực hiệu quả, chưa chuyên nghiệp, mang nặng tính chủ quan Điều bất lợi cho phát triển kinh tế, chuyển dịch đất đai phục vụ công nghiệp hóa, thị hóa Hậu phát sinh mâu thuẫn, khiếu kiện dân; tiềm ẩn nguy đầu cơ, đẩy giá BĐS lên cao so với giá trị thực, gây ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư; giảm nguồn thu ngân sách nhà nước; tác động xấu tới tâm lý đời sống xã hội… Chính vậy, việc nghiên cứu “Hồn thiện sách giá đất Việt Nam” đảm bảo tính cấp thiết thời trình sửa đổi Luật đất đai 2013 Tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài 2.1 Các nghiên cứu giới Các nghiên cứu giới thường tập trung vào vấn đề sau: - Xây dựng mơ hình dự báo giá đất: nhiều nghiên cứu sử dụng mơ hình hồi quy khác để dự báo giá đất số quốc gia Hồng Kong (Tan cộng sự, 2017), Thổ Nhĩ Kỳ (Selim, 2009)…Những mơ hình thường sử dụng ARIMA, ANN, GREY…; Năm 2005, hai tác giả Wallece Williamson công bố kết nghiên cứu, đưa mô hình thị trường BĐS phức hợp gồm yếu tố (1) đăng ký, định giá đất; (2) lực nhận thức (sự minh bạch, tính sáng tạo); (3) dịch vụ tài chính; (4) phối hợp quan quản lý Nhà nước tư nhân quản lý đất đai - Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất: số nghiên cứu tập trung nhận diện phân tích yếu tố ảnh hưởng tới giá đất Portnov cộng (2005), Lewis (2010); Theo Lewis (2010), giá nhà thành phố thuộc Liên Xơ cũ dự báo từ GDP, nguồn kiều hối nguồn tài bên ngồi Một số nghiên cứu rằng: giá nhà đất chịu tác động số số kinh tế vĩ mô điều kiện thị trường tăng trưởng kinh tế, lạm phát, lãi suất, tín dụng ngân hàng (Tsatsaronis Zhu, 2004)… - Quản lý giá đất: số nghiên cứu Nhà nước nên can thiệp vào hoạt động quản lý vĩ mơ thị trường BĐS, cịn yếu tố khác thị trường BĐS nên để khu vực tư nhân tự đảm nhận (Wallece Williamson, 2005) - Chính sách thuế thị trường BĐS: nghiên cứu cần thiết thiết kế sách thuế để kích thích phát triển thị trường BĐS (Berlianto, 2009; Roy, 2006) Chính sách thuế có tác động trực tiếp tới giá nhà giá nhà cho thuê (Portnov, 2005)… 2.2 Các nghiên cứu nước Tại Việt Nam, nghiên cứu sách giá đất thường tiếp cận dựa vào khía cạnh sau: - Quản lý Nhà nước giá đất: nghiên cứu thường tập trung vào phân tích, đánh giá đề xuất khuyến nghị chế quản lý Nhà nước đất đai để nâng cao hiệu sử dụng đất, thực nghĩa vụ thuế Như nghiên cứu TS.Trần Kim Chung (2012); đề tài NCKH cấp Bộ TS Ngô Văn Hiền (2013), TS.Trần Đức Thắng (2014), PGS.TS Trần Nguyễn Ngọc Anh Thư (2015)… - Chính sách thuế BĐS: nghiên cứu thường tập trung vào sách thuế công cụ để điều tiết vĩ mô kinh tế thúc đẩy thị trường BĐS phát triển (Quách Đức Pháp,1999; Hoàng Văn Bằng, 2009; Thái Bá Cẩn, 2004) Một số đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện sắc thuế, phí lệ phí đưa cải cách thuế nhà, đất sở tính thuế giá trị thị trường đất giá trị cơng trình đất… - Ban Phát triển Thị trường Tài (2018), “Giá đất thị trường khung giá đất số thành phố lớn - Những vấn đề đặt ra”- Chương trình nghiên cứu khảo sát cấp viện Xuất phát từ hạn chế, bất cập, nguyên nhân mặt nhỏ nên tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thấp Trong chi phí cho xác định giá đất thường lớn 2% tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định, chủ đầu tư khơng có sở tốn phần chi phí chênh lệch (Bắc Kạn).3 2.3.2.2 Nguyên nhân hạn chế - BĐS nói chung, đất nói riêng có đặc trưng tính khác biệt nên việc so sánh đất không dễ dàng - Thị trường thị trường bất động sản nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nói riêng nước ta cịn thiếu tính ổn định, biến động lớn, độ minh bạch chưa cao gây khó khăn cho việc thu thập thơng tin giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mức giá thu thập dễ bị lạc hậu so với thời điểm định giá Thị trường BĐS tiềm ẩn nhân tố bất ổn có tác động định đến hoạt động định giá Thị trường bất động sản có giai đoạn sốt nóng, có giai đoạn khoản số phân khúc, giao dịch nên khó thu thập thơng tin bất động sản so sánh Thông tin thị trường bất động sản cịn thiếu tính minh bạch gây khó khăn lớn cho qua trình điều tra, thu thập thơng tin người định giá Mặc dù sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đời vào hoạt động từ cuối năm 2009 nhiên nhiều bất động sản giao dịch thị trường không đăng ký nên khó kiểm sốt, nhiều bất động sản khơng giao dịch qua sàn giao dịch, khó thu thập mức giao dịch thành công thị trường Do đó, việc thu thập chứng thị trường để so sánh để xây dựng sở liệu hạn chế - Các thông tin thiếu sở khẳng định tính trung thực khách quan gây khó khăn cho người định giá Thơng tin từ tổ chức nghiên cứu thị trường Hơn nữa, mức bên tham gia giao dịch bất động sản khai báo thường thấp mức giá giao dịch thực tế nhằm tránh thuế việc thu thập thơng tin BĐS dễ dàng 71 Khi thực thẩm định giá theo phương pháp phải thu thập thông tin giá bất động sản thực tế chuyển nhượng thị trường, mức giá chuyển nhượng phải mang tính phổ biến người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng không bị ảnh hưởng yếu tố gây tăng giảm giá đột biến không hợp lý Trong đất thành phố lớn, giá đất cụ thể phụ thuộc nhiều vào yếu tố cơng trình đất mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tỷ lệ diện tích sàn sử dụng sàn xây dựng, mục đích sử dụng đất…Khi yếu tố thay đổi khu đất có vị trí tương đồng có mức giá đất cụ thể khác nhau, dẫn đến có nhiều khác biệt đất so sánh với đất cần định giá, việc so sánh mang tính chủ quan nhân tổ chức định giá đất, từ ảnh hưởng đến kết định giá Ngoài ra, việc thu thập, phân tích xử lý thơng tin giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường địa phương cịn nhiều hạn chế khơng có số liệu thống kê có hệ thống - Tổ chức máy nhà nước đất đai bất cập, số cán phụ trách cơng tác định giá đất ít, phải kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ khác nhau, khối lượng công việc nhiều nguyên nhân gây ảnh hưởng đến công tác xây dựng giá đất Một phận cán trực tiếp làm công tác quản lý nhà nước đất đai lực hạn chế - Công tác quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất chưa kiểm sốt chặt chẽ Thơng tin thị trường bất động sản khơng đầy đủ, thiếu minh bạch, khó tiếp cận, nên hoạt động thị trường nhiều bất cập Tại số địa phương, tình trạng đầu nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn phổ biến - Nhận thức pháp luật đất đai phận nhân dân hạn chế dẫn đến việc sử dụng đất tùy tiện, sai mục đích, xảy tình trạng khiếu kiện địi lại ruộng đất cũ Một phận không nhỏ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa nhận thức đầy đủ quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất; cố tình khơng thực quy định pháp luật đất đai, không tự giác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không thực di chuyển 72 Nhà nước thu hồi đất, sử dụng đất không mục đích, thực quyền khiếu nại, tố cáo không theo quy định pháp luật làm ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai - Hệ thống pháp luật đất đai sửa đổi, bổ sung nhiều lần, dẫn đến khó khăn thực Một số quy định pháp luật chưa cụ thể, có trường hợp cịn chồng chéo, quy định lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt tái định cư, định giá đất, thu tiền sử dụng đất - Việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa chính, sở liệu địa cịn chậm Kết đo đạc đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận chưa kịp thời đưa vào sở liệu đất đai để quản lý, vận hành khai thác sử dụng Việc xây dựng sở liệu đất đai phân tán, thiếu đồng dẫn đến sở liệu đất đai cấp huyện chưa kết nối với cấp tỉnh, chí địa bàn tỉnh sử dụng nhiều phần mềm khác để xây dựng sở liệu đất đai nên chưa đồng (Cần Thơ số tỉnh thành) *** KẾT LUẬN CHƯƠNG Chương phân tích thực trạng sách giá đất Việt Nam thông qua việc nghiên cứu văn pháp luật hành có liên quan Đặc biệt, chương có đánh giá sách giá đất Việt Nam hai khía cạnh thành cơng hạn chế, nguyên nhân dẫn tới hạn chế Việc nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan quan trọng việc đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện sách giá đất Việt Nam thời gian tới 73 CHƯƠNG MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM THỜI GIAN TỚI 3.1 Định hướng phát triển quan điểm, mục tiêu cụ thể việc hoàn thiện sách giá đất Theo chiến lược phát triển kinh tế-xã hội 10 năm 2021-2030 mà Đại hội Đảng XIII đề ra, thời gian tới cần “Hoàn thiện pháp luật để huy động, phân bổ sử dụng hiệu đất đai, tài nguyên, bảo đảm công khai, minh bạch khắc phục tình trạng tranh chấp, khiếu kiện, tham nhũng, lãng phí Đổi sách quản lý đất đai để khuyến khích tạo điều kiện tích tụ đất nơng nghiệp, phát triển mạnh thị trường quyền sử dụng đất Đổi thực chế độ quản lý mục đích sử dụng đất nơng nghiệp cách linh hoạt hơn; bãi bỏ giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, tăng thời hạn giao đất, cho thuê đất nông nghiệp Công khai, minh bạch việc quản lý, sử dụng đất công; tăng cường giám sát, quản lý chặt chẽ, nâng cao hiệu qua sử dụng đất giao cho cộng đồng doanh nghiệp nhà nước” Chính vậy, để nâng cao lực quản lý đất đai giá đất, cần hồn thiện sách giá đất góp phần phát triển KTXH, hội nhập với kinh tế giới Quan điểm xuyên suốt mấu chốt công tác quản lý đất đai nguyên tắc định giá đất Trong thời gian tới cần tiếp tục thực quán hoàn thiện nguyên tắc định giá đất: “phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất” (Điều 112 Luật Đất đai 2013) Tuy nhiên, sở điều kiện nước ta, việc định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến thị trường đã, gặp khó khăn thị trường Việt Nam mang tính chất ngầm bất ổn định Trước mắt, để thống việc định giá đất bảo đảm thực nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến thị trường”, phải quy định rõ giá đất quy định phù hợp với giá thị trường: Khái niệm 74 giá thị trường phải đồng với khái niệm giá thị trường Luật giá 2012: “Giá thị trường giá hàng hóa, dịch vụ hình thành nhân tố chi phối vận động thị trường định thời điểm, địa điểm định” Từ quan điểm xác định giá trị đất đai phù hợp nguyên tắc thị trường, việc xây dựng mục tiêu đạt mục tiêu quan trọng Các mục tiêu trước mắt dài hạn bao gồm: - Đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế- xã hội thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước; đồng thời tăng cường vai trò quan quản lý Nhà nước đất đai từ TW đến sở; đảm bảo ổn định trị- xã hội - Đảm bảo quyền lợi hài hòa lợi ích tổ chức, cá nhân, hộ gia đình với quan quản lý Nhà nước, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình với - Hạn chế khiếu nại, tố cáo công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu tiền sử dụng đất, thuê đất Nhà nước thu hồi đất; tăng cường giám sát, tra, kiểm tra xử lý vi phạm, đồng thời nâng cao trách nhiệm xử lý trách nhiệm người đứng đầu quan, tổ chức có liên quan đến cơng tác giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai - Khai thác, sử dụng tiết kiệm có hiệu quả, phát huy tói đa tiềm năng, nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế- xã hội - Xây dựng hệ thống thông tin đất đai sở liệu đất đai theo mơ hình tập trung, thống phạm vi nước, phục vụ đa mục tiêu 3.2 Một số kiến nghị nhằm hồn thiện sách giá đất Việt Nam thời gian tới 3.2.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện phương pháp định giá đất phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế điều kiện kinh tế - xã hội Việt Nam - Thứ nhất: giải pháp cho vấn đề định giá đất phải vừa sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013, vừa sửa đổi, bổ sung Nghị định ban hành, đồng thời xây dựng Nghị định, Thông tư cho việc chưa hướng dẫn thi hành Nhanh chóng khắc phục tình trạng mâu thuẫn Luật văn Luật Bên cạnh đó, quy định việc ước tính tiêu, tham số 75 phương pháp định giá cần có thay đổi theo hướng tiệm cần gần với tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam để phán ánh sát với giá trị thị trường phải có hướng dẫn rõ ràng, cụ thể xác định tiêu, tham số tạo thuận lợi đảm bảo tính thống cho việc triển khai định giá đất - Thứ hai: xây dựng kiện toàn hệ thống lữu trữ thông tin giải pháp quan trọng cần thiết trình định giá đất triển khai thực công tác định giá đất không mong muốn sát với giá thị trường thông số đầu vào để xác định chưa có cứ, đủ mức độ tin cậy có chuẩn mực, nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất gần tương đồng với thông lệ, chuẩn mực quốc tế, Cùng với kiện tồn hệ thống lưu trữ thơng tin cần xây dựng quy trình đọc quản lý thơng tin cách hiệu quả, nhanh chóng bảo mật cao Xây dựng hệ thống thông tin liệu định giá đất phải thường xuyên cập nhật biến động giá đất nước theo vùng, miền, địa phương để làm sở thực tiễn, làm khoa học cho lần xây dựng lại (điều chỉnh) khung giá đất, tránh tình trạng ước lệ, chừng - Thứ ba: cần nghiên cứu sử dụng phương pháp định giá đại sử dụng mơ hình, áp dụng tiến khoa học công nghệ bên cạnh việc hoàn thiện phương pháp định giá đất truyền thống ban hành, bối cảnh cách mạng công nghiệp 4.0 xu tất yếu Đây cơng cụ hữu ích giúp quan có thẩm quyền tiến tới áp dụng định giá đất hàng loạt 3.2.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện khung pháp lý giá đất, khung giá đất, bảng giá đất - Thứ nhất, xem xét bãi bỏ khung giá đất, điều chỉnh rút ngắn kỳ công bố Bảng giá đất nhằm đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến thị trường Theo quy định hành, khung giá đất Chính phủ xác định với chu kỳ năm dài, không theo kịp biến động giá thị trường quyền sử dụng đất Khung giá đất cố định, không phù hợp với nguyên tắc giá phổ biến 76 thị trường, làm giảm tính chủ động, linh hoạt xây dựng bảng giá đất địa phương Vì vậy, nên bãi bỏ nội dung Chính phủ quy định khung giá đất Điều 113 Luật Đất đai mà thay vào tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tự xác định giá đất phù hợp với giá thị trường theo quy định pháp luật nhằm đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến thị trường quy định điểm c Khoản Điều 112 Luật Đất đai; Kỳ công bố Bảng giá đất cần xem xét rút ngắn nhằm đảm bảo phù hợp với thị trường, nhằm tránh thất thu ngân sách nhà nước Trong điều kiện nay, kỳ ban hành bảng giá đất nên rút ngắn lại với thời gian từ 02- 03 năm số quốc gia thay 05 năm Trong tương lai, cách thức định giá hàng loạt Việt Nam nghiên cứu triển khai thành công, rút ngắn thời gian định giá đất kỳ ban hành bảng giá đất tiến hành hàng năm - Thứ hai, thu hẹp phạm vi trường hợp áp dụng bảng giá đất mở rộng trường hợp áp dụng mức giá theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Theo mội dung sửa đổi sau: + Sửa đổi Khoản Điều 114 Luật Đất đai theo hướng thu hẹp phạm vi trường hợp bảng giá đất Bảng giá đất sử dụng để làm trường hợp sau đây: (a) Tính tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; (b) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; (c) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước trường hợp đất trả lại đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê + Bổ sung trường hợp áp dụng Bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh bảng giá đất Điều 114 Luật Đất đai: 77 Bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh bảng giá đất sử dụng để làm trường hợp sau đây: (a) Tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân; (b) Tính thuế sử dụng đất; (c) Tính phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai Vì Bảng giá đất trì kỳ công bố dài mà chưa đủ điều kiện điều chỉnh theo quy định nên để phù hợp với thị trường, việc mở rộng phạm vi trường hợp áp dụng bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giải pháp đảm bảo mức giá áp dụng sát với thị trường - Thứ ba, cần có chế giám sát việc xây dựng bảng giá đất, cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất; nâng cao lực đội ngũ cán làm công tác định giá đất, nâng cao lực quan Nhà nước làm nhiệm vụ xây dựng Bảng giá đất, thẩm định giá đất, theo dõi, cập nhật giá đất thị trường - Thứ tư, cần xem xét sửa đổi Luật Đất đai, Luật giá theo hướng thống thẩm quyền quản lý lĩnh vực giá đất, đảm bảo liên thông với Luật khác có liên quan Luật Đất đai quy định Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành Thông tư hướng dẫn phương pháp xác định giá đất Tuy nhiên, quy định cần xem xét sửa đổi theo hướng quy định Bộ Tài ban hành Thơng tư hướng dẫn phương pháp xác định giá đất, điều đảm bảo thống quản lý nhà nước lĩnh vực giá thẩm định giá, phương pháp định giá đất tiếp cận với hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Việt Nam - Thứ năm, Nghiên cứu, đẩy mạnh áp dụng định giá hàng loạt Việt Nam nhằm rút ngắn thời gian định giá, hướng tới hệ thống quản lý đất đai đại, đưa hướng dẫn phương pháp, kỹ thuật định giá đất hàng loạt nhằm tháo gỡ khó 78 khăn cho thẩm định viên tư vấn xây dựng bảng giá đất tỉnh, thành phố Để tổ chức thẩm định giá hàng loạt, cần nghiên cứu mơ hình định giá hàng loạt phù hợp với điều kiện Việt Nam, hình thành hành lang pháp lý hệ thống ngân hàng liệu để thực đào tạo đội ngũ thẩm định giá hàng loạt Hệ thống liệu, thông tin ban đầu phải đầy đủ, xác đồng thời đảm bảo tính cập nhật hệ thống liệu thông qua hệ thống giải pháp đồng giám sát thị trường BĐS nói chung thị trường QSDĐ nói riêng Bên cạnh đó, sở thơng tin phải xác dễ tiếp cận Ngoài ra, hệ thống thẩm định giá hàng loạt cần cập nhật thay đổi thuộc tính BĐS để phản ánh giá hợp lý loại BĐS Thời gian qua, dự án Tăng cường lực định giá đất hệ thống thông tin giá đất dựa VietLIS triển khai dựa thỏa thuận hợp tác lãnh đạo hai nước Hàn Quốc Việt Nam ký từ tháng 9/2013 Cơ quan KOICA Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên Môi trường) thực xây dựng hệ thống quản lý tổng hợp thông tin đất đai Việt Nam từ năm 2012 đến năm 2015 Dự án áp dụng phương pháp tính tốn giá đất hệ thống tính tốn dựa mơ hình định giá đất đai Hàn Quốc Dự án chuyển giao cho Việt Nam phương pháp, mô hình, quy trình định giá đất mới, phương pháp định giá đất hàng loạt với chiến lược phát triển định giá đất thời gian tới Hướng dẫn địa phương xây dựng bảng giá đất theo mô hình (vùng giá trị, giá đất chuẩn định giá đất hàng loạt) Với phương pháp, mơ hình định giá đất quy trình định giá đất hàng loạt phù hợp với điều kiện Việt Nam, hệ thống với tảng công nghệ tiên tiến, bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật hành, mơ hình định giá đất hàng loạt áp dụng cho Việt Nam thời gian tới với phần mềm hệ thống thông tin giá đất quản lý, cập nhật cung cấp thông tin đất đai, đáp ứng tốt yêu cầu quản lý đất đai nhu cầu người dân, doanh nghiệp 79 3.2.3 Nhóm giải pháp hồn thiện khung pháp lý giá đất cụ thể định giá đất cụ thể Cần ban hành quy định hướng dẫn chi tiết phương pháp định giá cụ thể: Các phương pháp xác định giá đất Nhà nước quy định có bất cập, mâu thuẫn Phương pháp xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất chưa phù hợp với thực tế, nhiều nội dung khơng rõ ràng, việc thực cịn nhiều vướng mắc, dẫn đến tình trạng xác định giá đất địa phương có sai sót, gây thất cho ngân sách hàng ngàn tỷ đồng Các phương pháp định giá đất cụ thể quy định hướng dẫn cịn chung chung, khó áp dụng Cần có nghiên cứu, ban hành cụ thể cách áp dụng phương pháp, cách tính tiêu, tham số phương pháp như: Tỷ lệ điều chỉnh khác biệt đất so sánh với đất cần định giá (Tỷ lệ tính nào, Cơ sở để tìm tỷ lệ); cách lựa chọn mức giá đại diện phương pháp so sánh; cách ước tính thu nhập, chi phí phương pháp thu nhập; tỷ suất chiết khấu phù hợp phản ánh giá trị quyền sử dụng đất phương pháp thu nhập phương pháp thặng dư; doanh thu phát triển; chi phí phát triển cụ thể theo dự án theo phương pháp thặng dư; Cách xử lý chênh lệch kết định giá phương pháp… Trước bất cập việc xác định giá đất cơng tác quy hoạch sách thu hồi đất, công tác tổ chức thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Bộ Tài nguyên Môi trường bộ, ngành có liên quan cần tiếp tục nghiên cứu đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành theo hướng đổi nội dung, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất cụ thể để bảo đảm quyền lợi cho người có đất thu hồi 3.2.4 Nhóm giải pháp tư vấn giá đất: - Bộ Tài nghiên cứu nâng cao điều kiện thành lập doanh nghiệp thẩm định giá chất lượng thẩm định viên giá; tăng cường vai trò Hội đồng thẩm định giá nhà nước, địa phương 80 - Các tổ chức có chức tư vấn định giá đất cần đảm bảo tính độc lập, khách quan chuyên môn nghiệp vụ, phù hợp với thông lệ quốc tế Kết định giá tổ chức tư vấn giá đất độc lập để quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phê duyệt xây dựng bảng giá đất - Cần có quy định cụ thể chế hoạt động Hội đồng thẩm định giá đất sử dụng tư vấn giá đất để xác định giá cụ thể Theo quy định Luật Đất đai năm 2013, quan quản lý đất đai cấp tỉnh thuê tổ chức có chức tư vấn định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể kết tư vấn giá đất, quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước trình UBND cấp định Tư vấn giá đất có vai trị định q trình định giá đất Nhà nước Về bản, tham gia quan định giá độc lập góp phần làm cho việc định giá khách quan Tuy nhiên, quy định Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất lại chủ tịch UBND cấp tỉnh UBND cấp tỉnh định giá cụ thể Do đó, cần phải có chế đảm bảm Hội đồng phải hoạt động thực chất, khơng phải hình thức để giá đất xác định khách quan, công khai, minh bạch - Bổ sung quy định cho phép UBND cấp tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện định giá đất cụ thể trường hợp giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất thuộc thẩm quyền UBND cấp huyện Khi ủy quyền, UBND cấp huyện định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cấp huyện Hội đồng thẩm định giá đất gồm đại diện lãnh đạo UBND cấp tỉnh đại diện lãnh đạo UBND cấp huyện (trong trường hợp ủy quyền) làm Chủ tịch; đại điện quan, tổ chức có liên quan; đại diện Hội đồng nhân dân cấp; đại diện tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất; chuyên gia giá đất Quy định nhằm giảm tải khối lượng công việc cho UBND cấp tỉnh, thúc đẩy tiến độ xác định giá đất cụ thể phục vụ mục đích quản lý nhà nước 81 3.2.5 Các giải pháp khác - Đẩy mạnh xây dựng đưa hệ thống sở liệu đất đai quốc gia vào quản lý vận hành thống từ TW đến địa phương, tảng công nghệ tiên tiến, phù hợp với tiêu chuẩn kỹ thuật hành, cập nhật thường xuyên, đáp ứng yêu cầu nâng cao hiệu quả, hiệu lực công tác quản lý nhà nước Trung ương địa phương đất đai, đáp ứng nhu cầu khai thác thông tin đất đai quan nhà nước, tổ chức, cá nhân phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an ninh, quốc phòng Hiện nay, sở liệu đất đai đề cập đến Luật Đất đai 2013, nhiên việc triển khai nội dung cụ thể cần phải quy định cụ thể văn hướng dẫn quy định thời gian sớm Cụ thể như: (i)Việc xây dựng hệ thống sở liệu phục vụ cho công tác quản lý đất đai định giá đất địi hỏi có đầu tư lớn để xây dựng hệ thống thơng tin tích hợp đất đai có khả lưu trữ phân tích thơng tin giao dịch đất đai phạm vi nước; tương ứng với cấp hành quản lý đất đai (Hệ thống thông tin đất đai cấp trung ương; Hệ thống thông tin đất đai cấp tỉnh; Hệ thống thông tin đất đai cấp huyện; Hệ thống thông tin đất đai cấp xã) Đồng thời phải có quy định cho quan có chức địa phương thực yêu cầu sau đây: Phải quy định mẫu chuẩn liệu để sử dụng chung cho tỉnh để địa phương phải lưu giữ liệu thị trường phần mềm chung, đồng bộ; Xây dựng cập nhật thường xuyên hệ thống sở liệu đầy đủ, hiệu quả, tin cậy giao dịch bất động sản nói chung thị trường quyền sử dụng đất nói riêng địa phương Các loại liệu như: giá giao dịch thành công, thời điểm mua bán, thông tin kinh tế, xã hội, pháp luật, môi trường điều kiện tài chính, điều kiện thị trường giao dịch… - Bộ Tài nguyên Môi trường phối hợp Bộ Tài xem xét, hướng dẫn thực việc quản lý chi phí thuê tư vấn xác định giá đất để tạo điều kiện thuận lợi cho Sở Tài nguyên Môi trường việc ký kết hợp đồng tốn chi phí th tư vấn xác định giá đất theo quy định Thông tư số 82 36/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường Quy định rõ ràng nguồn kinh phí để bố trí xác định giá đất cụ thể chi trả cho hợp đồng tư vấn xác định giá đất thực thời gian qua, hợp đồng thực hợp đồng thực thời gian tới để địa trả cho đơn vị tư vấn, đồng thời có thêm nhiều lựa chọn đơn vị tư vấn, đẩy nhanh tiến độ thực nhiệm vụ định giá đất cụ thể địa bàn tỉnh ***** KẾT LUẬN CHƯƠNG III Chương trình bày định hướng mục tiêu hồn thiện sách giá đất Việt Nam thời gian tới Căn vào đó, chương đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện sách giá đất Việt Nam thời gian tới, giải pháp chia thành bốn nhóm, cụ thể: (1) Nhóm giải pháp hoàn thiện phương pháp định giá đất phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế điều kiện kinh tế - xã hội Việt Nam; (2) Nhóm giải pháp hoàn thiện khung pháp lý giá đất, khung giá đất, bảng giá đất; (3) Nhóm giải pháp giá đất cụ thể định giá đất cụ thể; (4) Giải pháp tư vấn giá đất Bên cạnh giải pháp trực tiếp trên, đề tài đưa số kiến nghị quan Nhà nước tổ chức có liên quan góp phần hồn thiện sách giá đất Việt Nam thời gian tới 83 KẾT LUẬN Xuất phát từ vai trò tầm quan trọng sách giá đất phát triển KT-XH bất cập tồn thực tiễn vận dụng nước ta, cần phải có giải pháp nhằm hồn thiện hồn thiện sách giá đất Việt Nam thời gian tới Để đạt mục đích trên, phạm vi nghiên cứu mình, đề tài thực nội dung sau đây: Thứ nhất: mặt lý luận, đề tài nghiên cứu cách toàn diện có hệ thống vấn đề có liên quan đến sách giá đất Trong đó, đề tài tập trung làm rõ nội dung sách giá đất bao gồm: khái niệm, công cụ, đặc điểm, mục tiêu Đặc biệt, đề tài phân tích rõ nhân tố có ảnh hưởng tới sách giá đất bao gồm nhân tố khách quan chủ quan Thứ hai: đề tài nghiên cứu kinh nghiệm việc xây dựng triển khai sách giá đất quốc gia giới khu vực Từ đó, đề tài rút sáu học áp dụng cho Việt Nam Thứ ba: đề tài phản ánh đầy đủ, trung thực khách quan sách giá đất Việt Nam giai đoạn từ năm 2014-2020 Qua đó, đề tài có đánh giá quan trọng thành công hạn chế tồn Đặc biệt, đề tài vào phân tích nguyên nhân dẫn tới hạn chế Đây sở để đưa hệ thống giải pháp nhằm hồn thiện sách giá đất Việt Nam thời gian tới Thứ tư, sở định hướng, quan điểm mục tiêu hồn thiện sách giá đất Việt Nam thời gian tới, đề tài đề xuất hệ thống gồm bốn nhóm giải pháp 01 giải pháp hỗ trợ khác Các giải pháp xây dựng cách có cứ, dựa lý luận, thông lệ quốc tế gắn với điều kiện kinh tế- xã hội Việt Nam 84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban Phát triển Thị trường Tài (2018), “Giá đất thị trường khung giá đất số thành phố lớn - Những vấn đề đặt ra”- Chương trình nghiên cứu khảo sát cấp viện Báo Tổng kết thi hành Luật Đất đai 2013 quan trung ương; Báo Tổng kết thi hành Luật Đất đai 2013 địa phương; Bird.M and Slack, E (2005) Land and propery taxation in 25 countries: A comparative review, Rearsch Reports Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định khung giá đất Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2017), Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2013; Nguyễn Quỳnh Hoa (2015), “Ứng dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt quản lý nhà nước đất đai”, Tạp chí Phát triển Hội nhập số 22(32) T5+6/2015 10 IAAO (2013), Standard on Mass Appraisal of Real Property 11 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13; 12.Trần Đức Thắng (2013), Hoàn thiện chế xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài đất đai nhằm khai thác có hiệu nguồn lực từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế xã hội, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ 13 Hồ Thị Lam Trà (2005), Giáo trình Định giá đất, Trường đại học Nơng nghiệp I 14 Lê Quang Trí (2005), “Giáo trình Quy hoạch sử dụng đất đai” 15.https://www.iaao.org/ 85 ...BỘ TÀI CHÍNH BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN TÀI CHÍNH - * * * ĐỀ TÀI KHOA HỌC CẤP HỌC VIỆN HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM Chủ nhiệm đề tài: PGS,TS Vũ Văn... qua; - Đề xuất số kiến nghị nhằm hồn thiện sách giá đất Việt Nam thời gian tới Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: đề tài nghiên cứu sách giá đất Việt Nam thể thông qua Luật đất. .. chung sách giá đất Chương 2: Thực trạng sách giá đất Việt Nam Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hồn thiện sách giá đất Việt Nam thời gian tới CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHÍNH SÁCH GIÁ ĐẤT 1.1 Giá đất