Mục tiêu bài viết nhằm đánh giá nguồn vốn nước ngoài đầu tư vào BĐS tại Việt Nam nhìn trên các khía cạnh về chính sách thu hút và thực trạng nguồn vốn đầu tư trong bối cảnh hiện nay - khi thị trường BĐS nước ta bước vào giai đoạn phát triển mới, nền kinh tế Việt Nam ngày càng hội nhập sâu rộng trong khu vực và quốc tế.
NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRONG BỐI CẢNH HỘI NHẬP MỚI NCS.ThS Nguyễn Thanh Lân1 Tóm tắt Thị trường bất động sản (BĐS) yếu tố cấu thành quan trọng hệ thống thị trường đồng Việt Nam Trong năm gần (2011 - 2013), tình hình thị trường BĐS có nhiều diễn biến phức tạp chịu tác động suy thoái kinh tế toàn cầu suy giảm kinh tế nước Tuy nhiên, từ năm 2014 đến nay, tình hình thị trường cải thiện, phục hồi có bước phát triển rõ rệt Mục tiêu viết nhằm đánh giá nguồn vốn nước đầu tư vào BĐS Việt Nam nhìn khía cạnh sách thu hút thực trạng nguồn vốn đầu tư bối cảnh - thị trường BĐS nước ta bước vào giai đoạn phát triển mới, kinh tế Việt Nam ngày hội nhập sâu rộng khu vực quốc tế Qua đó, viết đưa số khuyến nghị mặt sách việc thu hút, quản lý nguồn vốn nước đầu tư BĐS, góp phần phát triển bền vững thị trường Từ khóa: Bất động sản, hội nhập quốc tế, nguồn vốn nước ngoài, thị trường bất động sản Bối cảnh phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Sau thời gian suy giảm sâu (2011 - 2013), tình hình thị trường BĐS Việt Nam có nhiều cải thiện, bước vào giai đoạn phát triển Năm 2015 khép lại với nhiều tín hiệu tích cực thị trường BĐS mảng giao dịch, chuyển dịch phân khúc, giải tồn kho, tốc độ giải ngân gói 30.000 tỷ đồng, tín dụng BĐS … Niềm tin vào thị trường tăng trở lại, người tiêu dùng khơng cịn chờ đợi giảm giá định mua theo nhu cầu sử dụng Các chứng ghi nhận từ thị trường BĐS cho thấy: khoản thị trường giá BĐS tăng khá, tồn kho BĐS giảm mạnh, dòng tiền trở lại thị trường, niềm tin vào thị trường củng cố vững chắc, vài dự án BĐS cá biệt xảy tình trạng “đầu cơ” sốt ảo Cụ thể: Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Email: lannt.neu@gmail.com 377 (i) Về khoản thị trường tăng đáng kể: Lượng giao dịch theo thống kê số sàn giao dịch BĐS Hà Nội, tháng 11 có khoảng 1.550 giao dịch thành công, giảm 5% so với tháng trước, tăng gần 11% so với thời điểm năm 2014 Tại Thành phố Hồ Chí Minh tháng 11 có khoảng 1.600 giao dịch BĐS thành cơng, tăng 23% so với thời điểm năm 2014 Tính chung, lượng giao dịch 11 tháng năm 2015 đạt khoảng 24.300 giao dịch, tăng khoảng 92% so với kỳ năm trước Đến cuối năm 2015, tổng lượng giao dịch tồn thị trường tăng gần gấp đơi so với kỳ năm 2014 với khoảng 19.350 giao dịch Hà Nội 18.700 giao dịch TP Hồ Chí Minh (Báo cáo cơng bố Bộ Xây dựng, 2015) Đáng ý, phân khúc BĐS nhà cao cấp có cải thiện tỷ lệ giao dịch sau quý đạt tỷ lệ khoảng 32% tổng lượng giao dịch thời điểm 31/12/2015 (CBRE, 2015) Tuy vậy, Quý I/ 2016, thị trường BĐS có dấu hiệu chững lại tác động yếu tố tâm lý (Dự thảo sửa đổi Thông tư số 36/2014/TT-NHNN) yếu tố mùa vụ (VEPR, 2016) (ii) Lượng tồn kho BĐS giảm mạnh lượng giá trị: Cụ thể, tồn kho nhà thấp tầng 7.787 (tương đương với 13.920 tỷ đồng); tồn kho hộ chung cư 8.817 (tương đương với 13.208 tỷ đồng); tồn kho đất thương mại 1.625.471m2 (tương đương với 4.478 tỷ đồng); tồn kho đất nhà 6.336.109m2 (tương đương với 21.639 tỷ đồng) Như vậy, giá trị hàng tồn kho BĐS giảm tới 50% vòng năm, cịn khoảng 53.245 tỷ đồng (tính đến cuối tháng 11/2015), giảm tuyệt đối giá trị tới 75.303 tỷ đồng (tương đương 58%) Đến 20/12/2015, tổng giá trị tồn kho BĐS nước khoảng 50.889 tỷ đồng Điều góp phần đưa mức nợ xấu lĩnh vực BĐS giảm đáng kể, 2,4% tổng dư nợ (Bộ xây dựng, 2015) Gần nhất, tính đến cuối tháng 4/2016, giá trị tồn kho BĐS tồn thị trường cịn gần khoảng 41.500 tỷ đồng tương ứng với tỷ lệ giảm 44% so với cuối năm 2014 (Bộ xây dựng 2016) Lượng tồn kho chủ yếu BĐS đất dự án tọa lạc xa khu vực trung tâm chưa hoàn thiện sở hạ tầng (iii) Giá BĐS tăng khá: Trong năm 2015, xu hướng giá BĐS tăng khơng cịn tượng giảm giá Giá mở bán dự án tăng khoảng - 5% so với năm trước, cá biệt số dự án cao cấp có mức tăng giá - 7% số đợt mở bán sau (CBRE, 2015) Chỉ số giá nhà tăng nhẹ qua quý năm 2015 (Savills, 2015) Mặc dù thị trường nhà có nguồn cung dồi tỷ lệ hấp thụ giá giao dịch cao Giá thuê phân khúc BĐS thương mại có dấu tăng chưa rõ nét 378 (iv) Dòng tiền quay trở lại thị trường: Dịng vốn đầu tư ngồi nước nước (dân cư) vào BĐS tiềm khả quan Tổng dư nợ tín dụng BĐS năm 2015 lên đến 342.000 tỷ đồng, tăng khoảng 1,8 lần so với thời điểm 2012, phân khúc nhà chiếm đến 39% Gói hỗ trợ tín dụng nhà 30.000 tỷ giải ngân 15.465 tỷ đồng, đạt 52% (Bộ xây dựng, 2015) Tuy nhiên, tác động Thông tư 06/2016/TT-NHNN việc sửa đổi, bổ sung số điều Thơng tư số 36/2014/TTNHNN, có quy định nâng hệ số rủi ro khoản vay BĐS từ 150% lên 200% quy định NHNN thời hạn kết thúc giải ngân gói hỗ trợ tín dụng nhà 30.000 tỷ đồng ảnh hưởng đáng kể đến dòng vốn đầu tư nước đến lĩnh vực BĐS Trong thời gian tới, bối cảnh phát triển thị trường BĐS có nhiều thay đổi tác động nhân tố trực tiếp gián tiếp, đánh giá số khía cạnh sau đây: Một là, bối cảnh phát triển kinh tế Việt Nam phục hồi cịn có dư địa để phát triển, mang lại tác động tích cực đến thị trường BĐS Trong năm 2015, kinh tế phục hồi rõ nét - tăng trưởng đạt 6,68%, tình hình doanh nghiệp cải thiện, lạm phát mức thấp đạt 0,6% thúc đẩy tiêu dùng đầu tư Tái cấu kinh tế đạt kết bước đầu, môi trường kinh doanh có cải thiện Năm 2016 dự báo tăng trưởng tiếp tục cải thiện mức độ cải thiện thấp năm 2015, đạt khoảng 6,7 - 6,8% Một số yếu tố góp phần tăng trưởng kinh tế năm 2016 như: Tổng cầu kinh tế dự báo tăng khá, giá hàng hóa giới tiếp tục giảm, kinh tế vĩ mơ trì ổn định năm trước góp phần ổn định tâm lý lạm phát (UBGSTCQG, 2015) Hai là, Hội nhập kinh tế quốc tế lực đẩy cho phát triển kinh tế thị trường BĐS Việt Nam Trong năm 2016 năm tới, triển vọng AEC TPP mang lại nhiều hội phát triển cho kinh tế thị trường BĐS Việt Nam Đối với thị trường BĐS, AEC TPP góp phần thu hút vốn FDI vào BĐS, gia tăng sức cầu BĐS nhà người nước khối ASEAN nước khác đến làm việc Việt Nam, đồng thời có tác dụng giải lượng BĐS nhà tồn kho phân khúc trung cao cấp, nâng cao tỷ lệ hấp thụ hàng hóa nhà tính khoản thị trường hộ trung dài hạn Bên cạnh đó, hội nhập kinh tế dự báo cải thiện phát triển thị trường BĐS thương mại văn phòng cho thuê, mặt bán lẻ, trung tâm thương mại, khách sạn BĐS công nghiệp (Vũ Thị Minh Nguyễn Thanh Lân, 2015a) 379 Ba là, thị trường BĐS hồi phục bước vào giai đoạn phát triển mới, cấp độ cao dần định hướng chuyên nghiệp Sau thời gian suy giảm, thị trường BĐS dần điều chỉnh, cấu lọc Các chủ thể tham gia thị trường dần chuyên nghiệp hơn, sức cạnh tranh tăng cường so với giai đoạn trước Bên cạnh đó, cấp độ phát triển thị trường bắt đầu có thay đổi bắt đầu chuyển sang giai đoạn tài hóa, cơng cụ tài đầu tư BĐS vận hành Thị trường có quỹ đầu tư tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm tương hỗ BĐS, hình thức “timeshare” nhân rộng (Trần Kim Chung Nguyễn Thị Hải Yến, 2015) Bốn là, sách phát triển thị trường BĐS thể chế liên quan đến BĐS dần hoàn thiện tiệm cận với xu hướng quốc tế Trong năm 2015, Việt Nam, đạo luật quan trọng tác động lớn đến thị trường BĐS như: Luật Doanh nghiệp 2014, Luật Xây dựng 2014, Luật Đầu tư 2014, Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thức có hiệu lực bước cụ thể thực tiễn sống Các luật tác động đến mặt đời sống kinh tế - xã hội Tuy nhiên, liên quan trực đến lĩnh vực BĐS, luật điểm lại thành 04 nhóm vấn đề sau: (i) quy định liên quan đến tạo lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS đầu tư xây dựng BĐS; (ii) quy định liên quan đến sở hữu BĐS; (iii) quy định liên quan đến giao dịch BĐS; (iv) quy định liên quan đến huy động vốn đầu tư BĐS (Vũ Thị Minh Nguyễn Thanh Lân, 2015b) Các quy định sách có nhiều tác động tích cực đến thị trường BĐS năm tới (Đặng Hùng Võ, 2014) Điểm lại vài nét thu hút nguồn vốn nước đầu tư vào lĩnh vực BĐS Việt Nam BĐS lĩnh vực đầu tư đòi hỏi lượng vốn lớn dài hạn kế hoạch tài ổn định (Phạm Quang Trung cộng sự, 2014) Bởi, BĐS loại tài sản hai yếu tố chủ yếu cấu thành đất đai công trình xây dựng Giá trị đất đai lớn, lại cộng thêm chi phí đầu tư xây dựng cao làm cho giá trị BĐS lớn (Hoàng Văn Cường, 2006) Giá BĐS thường cao nhiều so với giá loại hàng hóa tiêu dùng thơng thường khác Trong thị trường BĐS, có nhiều cách tiếp cận nguồn vốn khác Theo phạm vi lãnh thổ, chia nguồn vốn thị trường BĐS thành nguồn bản: (i) Nguồn vốn nước bao gồm: vốn tín dụng ngân hàng, vốn hoạt động kinh doanh doanh nghiệp BĐS, vốn đầu tư BĐS từ dân cư; (ii) Nguồn vốn nước bao gồm: vốn đầu tư trực tiếp nước (FDI), vốn đầu tư gián tiếp (FPI) kiều hối vào BĐS (Nguyễn Thanh Lân, 2014a) Ở mục 380 này, viết điểm lại nội dung sách thực trạng thu hút nguồn vốn nước đầu tư vào lĩnh vực BĐS Việt Nam thời gian qua 2.1 Chính sách liên quan đến nguồn vốn nước đầu tư vào lĩnh vực BĐS Ở Việt Nam, 20 năm qua, theo đánh giá nhiều nhà nghiên cứu thị trường BĐS Việt Nam trải qua sốt đóng băng Cơn sốt thứ diễn năm 1993 - 1994 đời Luật Đất đai 1993 đóng băng lần thứ năm 1995 - 1999 có Nghị định số 18/CP ngày13/2/1995 Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ với tác động khủng hoảng châu Á năm 1997 Cơn sốt thứ hai diễn năm 2001 - 2002 có chủ trương cho Việt kiều mua nhà với việc ban hành giá đất Nhà nước đóng băng lần thứ hai năm 2002 - 2006 tác động Luật Đất đai 2003 văn hướng dẫn thực Cơn sốt thứ ba diễn năm 2007 - 2008 nhờ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi (FDI), phát triển thị trường chứng khốn đời Luật kinh doanh Bất động sản đóng băng lần thứ ba giai đoạn 2009 - 2014 tác động sách tiền tệ kiểm sốt tín dụng chặt chẽ, Nghị định số 71/NĐ-CP ngày 23/06/2010, Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/08/2009, Nghị số 11/NQ-CP ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế giới (Đinh Văn Ân, 2010; Nguyễn Thanh Lân, 2013) Trong giai đoạn nay, thị trường BĐS bắt đầu bước vào giai đoạn phát triển (Đặng Hùng Võ, 2014) Chính sách thu hút vốn đầu tư nước cho phát triển kinh tế Việt Nam khẳng định lần Luật Đầu tư nước 1987 với quy định cho phép doanh nghiệp nhà nước góp vốn vào xí nghiệp liên doanh với nước ngồi quỹ đất Tuy nhiên, nguồn vốn nước thực thúc đẩy từ triển khai Luật Đất đai 2003, Luật Đầu tư năm 2005, Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 văn hướng dẫn luật Cụ thể, Luật Đầu tư năm 2005; Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006, Chỉ thị số 15/2007/CT-TTg ngày 22/6/2007 số giải pháp chủ yếu nhằm thúc đẩy đầu tư nước sở pháp lý quan trọng cho chủ thể kinh tế tham gia vào thị trường Bất động sản (Đinh Văn Ân, 2010) Trong quy định, hình thức đầu tư, bảo đảm đầu tư, quyền tự chủ đầu tư kinh doanh, bình đẳng tiếp cận sử dụng đất đai, chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với vay vốn thực dự án đầu tư; xây dựng, phát triển kết cấu hạ tầng, dự án quan trọng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế miễn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai pháp luật thuế Thêm vào đó, Luật Đầu tư cịn mở quyền góp 381 vốn, mua cổ phần, sát nhập, mua lại doanh nghiệp Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngồi Trong q trình doanh nghiệp nước thực đầu tư Việt Nam Nhà nước cung cấp miễn phí thơng tin quy hoạch xây dựng, phát triển dự án khu đô thị Hiện nay, sách phát triển thị trường BĐS nói chung sách thu hút vốn đầu tư nước lĩnh vực BĐS quy định Luật Đầu tư 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 số luật chuyên ngành khác Bảng Một số văn pháp luật tác động đến thị trường BĐS có hiệu lực năm 2015 TT Luật Các văn luật Nội dung Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 Nghị định 76/2015/NĐ-CP Quy định hoạt động kinh doanh BĐS Luật Nhà 2014 Nghị định 99/2015/NĐ-CP Quy định sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng giao dịch nhà Luật Doanh nghiệp 2014 Luật Đầu tư 2014 Nghị định 78/2015/NĐ-CP; Nghị định 95/2015/NĐ-CP Nghị định 30/2015/NĐ-CP; Nghị định 15/2015/NĐ-CP Quy định tạo lập, tổ chức hoạt động liên quan đến doanh nghiệp Quy định hoạt động đầu tư kinh doanh Việt Nam Nghị định 32/2015/NĐ-CP; Nghị định 37/2015/NĐ-CP; Luật Xây dựng 2014 Nghị định 44/2015/NĐ-CP; Quy định hoạt động đầu tư xây dựng Nghị định 46/2015/NĐ-CP; Nghị định 59/2015/NĐ-CP Nguồn: Vũ Thị Minh Nguyễn Thanh Lân, 2015b 382 Ngoài ra, xem xét góc độ luồng tiền, nguồn vốn ngồi nước vào lĩnh vực BĐS Việt Nam cịn thể qua nguồn kiều hối nguồn đầu tư gián tiếp (FPI) vào thị trường chứng khoán - đầu tư nhóm cổ phiếu ngành BĐS Đối với sách kiều hối Việt Nam: Sau năm 1990, Chính phủ bộ, ngành xây dựng nhiều văn quy định quản lý kiều hối nhằm khuyến khích, thu hút quản lý hiệu nguồn ngoại tệ thông qua văn như: Nghị định 63/1998/NĐ-CP Chính phủ ban hành quản lý ngoại hối bao gồm 10 chương 45 điều quy định cụ thể chi tiết từ đối tượng phạm vi điều chỉnh; quản lý nhà nước ngoại hối; mở tài khoản sử dụng ngoại tệ người cư trú người không cư trú; Quyết định số 170/1999/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ ban hành việc khuyến khích người Việt Nam sống định cư nước chuyển tiền nước Sau đó, NHNN ban hành Thơng tư số 02/2000/TT-NHNN ngày 24/02/2000 hướng dẫn thi hành Quyết định số 170/1999/QĐ-TTg Quyết định số 878/2002/QĐ-NHNN ngày 19/08/2002 sửa đổi bổ sung số điều Thông tư 02 với mục đích hồn thiện mạng lưới tổ chức nhận chi trả ngoại tệ; Thông tư liên tịch số 02/2005/TTLT/BKH-BTP-BCA hướng dẫn người Việt Nam định cư nước ngoài, người nước thường trú Việt Nam khuyến khích đầu tư phát triển kinh tế nước: Nhà đầu tư đầu tư qua hình thức mua cổ phần, góp vốn thành lập doanh nghiệp, tham gia quản lý, điều hành doanh nghiệp (Nguyễn Thị Ngọc Loan, 2014) Hiện tại, hành lang pháp lý quan trọng liên quan đến kiều hối hoàn thiện tập trung số văn là: Pháp lệnh số 28/2005/PL-UBTVQH11 Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngoại hối; Nghị định số 160/2006/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh Ngoại hối ngày 18/12/2006; Pháp lệnh số 06/2013/PL-UBTVQH13 ngày 18/3/2013 sửa đổi, bổ sung số điều Pháp lệnh Ngoại hối; Nghị định 70/2014/NĐ-CP ngày 17/7/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Pháp lệnh Ngoại hối Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung số điều Pháp lệnh Ngoại hối Đối với sách thu hút FPI: Năm 1999, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 145/1999/QĐ-TTg quy chế bán cổ phần cho nhà đầu tư nước ngoài, Quyết định cụ thể hóa Thơng tư số 132/1999/TT-BTC ngày15/11/1999 Sau đó, Quyết định 145/1999/QĐ-TTg thay thế, sửa đổi bổ sung văn như: Quyết định số 36/2003/QĐ-TTg quy định quy chế góp vốn, mua cổ phần nhà đầu tư nước doanh nghiệp Việt Nam; Quyết định số 88/2009/QĐ-TTg ngày 18/6/2009 việc ban hành quy chế góp vốn, mua cổ phần nhà đầu tư nước doanh nghiệp Việt Nam Bên cạnh đó, liên 383 quan đến việc quản lý ngoại hối việc góp vốn, mua cổ phần nhà đầu tư nước doanh nghiệp Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước ban hành thông tư như: Thông tư số 03/2004/TT-NHNN ngày 25/5/2004, Thông tư số 05/2014/TT-NHNN ngày 12/3/2014, Thông tư số 19/2014/TT-NHNN ngày 11/8/2014 Đáng ý, hoạt động đầu tư kinh doanh chứng khoán nhà đầu tư nước theo quy định pháp luật Việt Nam mở rộng đối tượng, phạm vi, hình thức đầu tư tỷ lệ sở hữu Trong đó, quy định pháp lý nhà đầu tư nước ngồi thị trường chứng khốn hồn thiện số văn như: Luật Chứng khoán số 62/2010/QH12 (sửa đổi, bổ sung Luật Chứng khoán số 70/2006/QH11) văn hướng dẫn luật như: Nghị định số 58/2012/NĐCP, nghị định số 60/2015/NĐ-CP, Thông tư số 123/2015/TT-BTC ngày 18/8/2015 Cụ thể, nhà đầu tư nước ngồi đầu tư gián tiếp vào Việt Nam thơng qua hình thức: Góp vốn, mua, bán cổ phần, phần vốn góp doanh nghiệp Việt Nam chưa niêm yết… Góp vốn, mua, bán cổ phần doanh nghiệp Việt Nam thị trường đăng ký giao dịch (UPCOM) thị trường chứng khoán niêm yết; mua, bán trái phiếu loại chứng khoán khác thị trường chứng khốn Việt Nam; mua, bán giấy tờ có giá khác Đồng Việt Nam người cư trú tổ chức phép phát hành lãnh thổ Việt Nam; ủy thác đầu tư Đồng Việt Nam thông qua cơng ty quản lý quỹ, cơng ty chứng khốn tổ chức phép thực nghiệp vụ ủy thác đầu tư; góp vốn, chuyển nhượng vốn góp nhà đầu tư nước ngồi… Bên cạnh đó, quy định thành lập phát triển quỹ đầu tư Việt Nam dần hoàn thiện cụ thể hóa theo nhu cầu thị trường Tóm lại, khung pháp lý sách liên quan đến thu hút nguồn vốn đầu tư nước phát triển kinh tế nói chung phát triển thị trường BĐS Việt Nam hình thành dần điều chỉnh phù hợp theo hướng tiệm cận so với yêu cầu phát triển bối cảnh quốc tế Tuy nhiên, điểm hạn chế lên sách thu hút nguồn vốn nước ngooài lĩnh vực BĐS, sau: Một là, sách liên quan đến đầu tư FDI vào lĩnh vực BĐS chưa đồng bộ, cịn có khác biệt yếu tố nước nước đầu tư kinh doanh BĐS làm ảnh hưởng đến việc thu hút FDI Cụ thể: Phạm vi kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước (NĐTNN) theo quy định “hẹp” so với chủ thể nước Theo đó, NĐTNN khơng phân lơ bán nền, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng Đồng thời, NĐTNN không 384 mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho thuê mua mà phép thuê bất động sản để tiến hành cho thuê lại (Luật Kinh doanh Bất động sản 2014) Ngoài ra, quy định pháp luật cịn có khác biệt giới hạn tối đa thu tiền trước mua bán BĐS hình thành tương lai NĐTNN nhà đầu tư nước Theo quy định, trước bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng, doanh nghiệp FDI phép thu tối đa 50% giá trị hợp đồng, tỷ lệ áp dụng cho nhà đầu tư nước lên đến 70% Một điểm đáng ý, khoảng trống pháp lý quy định chấp bất động sản (quyền sử dụng đất tài sản đất) doanh nghiệp FDI ngân hàng nước ngồi Bên cạnh đó, doanh nghiệp FDI băn khoăn tính minh bạch thị trường BĐS thủ tục hành đầu tư kinh doanh BĐS Việt Nam Hai là, sách phát triển cơng cụ tài đầu tư BĐS sản phẩm tài phái sinh liên quan đến BĐS Việt Nam chưa rõ nét Hiện tại, cơng cụ q trình manh nha Trong đó, quy định phát triển tài phái sinh ban hành chưa thực vào đời sống kinh doanh Do vậy, thị trường tài Việt Nam cịn thiếu sản phẩm phái sinh liên quan đến BĐS để thúc đẩy trình dịch chuyển vốn yếu tố nước ngồi Ba là, Chính sách điều tiết kiều hồi từ kênh phi thức để cơng khai hóa luồng tiền kiều hối chưa hiệu Trong tương lai, cần quan tâm hoàn thiện quy định pháp lý hoạt động 2.2 Thực trạng nguồn vốn nước đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam Thứ nhất, nguồn vốn FDI lĩnh vực BĐS: Trong năm qua, nguồn vốn FDI có đóng góp định cho thị trường BĐS Trong giai đoạn từ năm 1988 tới 2006, FDI cam kết vào lĩnh vực BĐS đạt 5,3 tỷ USD, với vốn thực đạt 2,1 tỷ USD Trong hai năm 2007 - 2008, vốn FDI đăng ký vào BĐS tăng đột biến (Hình 1) Tuy nhiên, vài năm gần đây, tác động khủng hoảng kinh tế giới, vốn FDI vào thị trường BĐS chững lại giảm xuống (giai đoạn 2009 - 2012) Trong giai đoạn 2013 - 2015, lượng vốn FDI vào Việt Nam có xu hướng tăng nhẹ (trung bình 21 tỷ USD) Trong đó, FDI vào BĐS chiếm tỷ trọng khoảng 10% 02 năm gần ln vị trí thứ - thu hút FDI so với lĩnh vực khác kinh tế quốc dân Trong năm 2015, FDI đăng ký vào BĐS đạt khoảng 2,39 tỷ USD (tương đương 10,5%) Như vậy, thấy rằng, quy mô tỷ lệ FDI đăng ký vào lĩnh vực BĐS qua năm có biến động mạnh mẽ 385 Hình Vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực BĐS giai đoạn từ 2005 - 2015 Nguồn: Tác giả tổng hợp theo báo cáo GSO FIA Ngồi ra, nguồn vốn FDI xuất thơng qua việc mua bán chuyển nhượng dự án BĐS Việt Nam (một hình thức M&A BĐS) Theo đánh giá Nguyễn Thanh Lân (2015) cho thấy, quy mô giá trị hoạt động mua bán chuyển nhượng dự án lĩnh vực BĐS ngày tăng, chiếm tỷ lệ lớn thương vụ liên quan đến M&A BĐS Tuy nhiên, thực tế cho thấy, lượng vốn FDI thực giải ngân thấp nhà đầu tư nước chủ yếu quan tâm đến dự án BĐS lớn với sản phẩm BĐS du lịch, văn phịng, khu thị Các sản phẩm hộ phục vụ nhu cầu nhà cho người dân, đặc biệt nhà thương mại giá rẻ nhà cho người có thu nhập thấp hạn chế (Nguyễn Thanh Lân, 2014a; Lê Quốc Hội cộng sự, 2015) Trong thời gian tới, BĐS Việt Nam lĩnh vực tăng trưởng đầy hứa hẹn cho tăng trưởng vốn FDI với khung thể chế dần hoàn thiện (các luật liên quan đến kinh doanh BĐS thực thi; Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) ký kết có hiệu lực Cộng đồng Kinh tế ASEAN (AEC) hình thành Thứ hai, nguồn vốn FPI vào lĩnh vực BĐS: Nguồn vốn FPI đóng vai trị quan trọng việc thúc đẩy phát triển thị trường tài FPI lĩnh vực BĐS nhìn qua hai khía cạnh là: FPI thơng qua hoạt động quỹ đầu tư BĐS FPI thơng qua hoạt động giao dịch chứng khốn liên quan đến cổ phiếu ngành BĐS 386 Ở Việt Nam, từ cuối năm 2010, có chừng 35 quỹ đầu tư nước chuyên đầu tư vào Việt Nam, kể quỹ thu nhập cố định, private equity (quỹ tư nhân), BĐS với tổng giá trị tài sản ròng khoảng 4,5 tỷ USD Trong đó, xuất số lượng quỹ BĐS đối tác nước, đóng góp vào nguồn cấp vốn cho thị trường BĐS Việt Nam thơng qua hoạt động đầu tư, M&A có liên quan đến chuyển nhượng cổ phần/hợp tác đầu tư sáp nhập BĐS (ngoài hoạt động mua bán chuyển nhượng dự án) quỹ: Dragon Capital’s Vietnam Resource Investments; VinaCapital’s Vietnam Infrastructure Limited (VNI); VinaCapital’s VinaLand Saigon Asset Management Corporation’s Vietnam Property Holding (VPH); Indochina Capital’s Indochina Land Holdings; JSM Capital Indochina’s JSM Indochina Ltd; Ireka Corporation Berhad’s Aseana Properties; Korea Investment Trust Management Co’s Vietnam Real-Estate Development Fund Bảng thể việc tham gia đối tác nước ngoài/các quỹ đầu tư giao dịch liên quan đến chuyển nhượng cổ phần BĐS giai đoạn 2011 - 2015 Có thể thấy rằng, phần lớn thương vụ, vai trò quỹ nước bên mua cổ phần (cung ứng vốn) Tuy nhiên, hai năm trở lại đây, vai trò doanh nghiệp nước dần thay đổi, có xuất nhà đầu nước nước mua lại BĐS/cổ phần BĐS nhà đầu tư nước quỹ đầu tư nước Bảng Các thương vụ chuyển nhượng cổ phần BĐS điển hình Bên mua Bên bán Tài sản Thời gian Giá trị (triệu USD) % cổ phần Ayala Corp and Satra N/A Dự án khu phức hợp 2011 30 100% Warburg Pincus VinGroup Vincom Retail 2013 200 20% Vina Capital Kinh Đô Sheraton Nha Trang Hotel & Spa 2013 42 53.0% Lotte Hotels & Resorts Vina Capital Khách sạn Legend 2013 62 70% Hanel Ltd., Co Daewoo E&C Khách sạn Daewoo 2013 100 70% Sovico Holdings Limitless Vietnam Dự án Halong Star 2013 N/A 51% 387 Bên mua Bên bán Tài sản Park City Hà Nội Giá trị (triệu USD) % cổ phần 2013 18.5 47% Thời gian Perdana Park City Vinaconex Hồng Thành ReCapital Cơng ty Ninh Vân Bay Indochina Land Nam Long Ehome3 Tây Sài Gòn 2013 - 35% Tung Shing Group, Hong Kong Vinaland Movenpick Sài Gòn 2014 16.1 53% Tập đoàn Lotte Posco Diamond Plaza 2015 - 70% Creed Group An Gia Investment Dự án nhà 2015 - 20% Ibeworth Pte Ltd CT Đầu tư Nam Long Dự án BĐS 2015 - - 2013 Nguồn: Tổng hợp tác giả Đối với hoạt động giao dịch liên quan đến cổ phiếu BĐS thông qua thị trường chứng khốn góp phần gia tăng lượng vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS Theo đánh giá Phạm Quang Trung cộng (2014) cơng cụ doanh nghiệp BĐS thực tốt, đặc biệt giai đoạn thị trường chứng khoán khởi sắc Kết nghiên cứu Nguyễn Thanh Lân (2015) cho thấy, mức độ quan tâm nhà đầu tư nước đến cổ phiếu nhóm ngành BĐS - xây dựng hữu hứa hẹn thêm tham gia nhà đầu tư Tính đến cuối năm 2014, thị trường chứng khốn có 73 doanh nghiệp niêm yết ngành BĐS, có 61 doanh nghiệp BĐS có sở hữu nước ngồi (trong có 15 doanh nghiệp có sở hữu nước ngồi chiếm 20%, doanh nghiệp có sở hữu nước ngồi chiếm 40%) Ngồi ra, quy định nới room sở hữu cho nhà đầu tư nước ngồi thị trường chứng khốn Việt Nam có hiệu lực kỳ vọng hút nhiều nguồn vốn cho BĐS qua kênh thị trường chứng khoán 388 Thứ ba, nguồn kiều hối vào lĩnh vực BĐS: Trong năm qua, kiều hối luồng tiền lớn, tăng trưởng ổn định vận hành vào kinh tế nguồn vốn đầu tư cho thị trường BĐS Việt Nam Từ năm 1991 - 2013, tổng lượng kiều hối đạt mức khoảng 80,4 tỷ USD Việt Nam trở thành quốc gia nhóm 10 nước đứng đầu tiếp nhận kiều hối với tốc độ tăng trưởng khoảng 10% Theo tính toán Ngân hàng Thế giới (2013) lượng kiều hối vào Việt Nam tăng gấp 10 lần, từ 1,1 tỷ USD năm 2001 tăng lên đạt 11 tỷ USD vào cuối năm 2013 Trong năm 2014 2015 (sơ bộ), Việt Nam nhận khoảng 12 tỷ USD 12,3 tỷ USD (Worldbank, 2016) Hình Giá trị kiều hối vào Việt Nam giai đoạn 2001 -2015 Nguồn: Tổng hợp tác giả từ nguồn Trong đó, lĩnh vực BĐS lĩnh vực thu hút kiều hối nhiều với tỷ lệ kiều hối chảy vào BĐS trung bình khoảng 20,7% (Trần Kim Chung Nguyễn Thị Hải Yến, 2015) Kết nghiên cứu Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (2015) rằng, kiều hối vào BĐS chiếm khoảng 17,3% Cụ thể, Trong giai đoạn 2007 2009, có tới 45 - 50% lượng kiều hối Việt Nam đầu tư vào thị trường BĐS năm 2011, BĐS lĩnh vực thu hút kiều hối nhiều với 4,7 tỷ USD, chiếm 52% tổng doanh số kiều hối (Nguyễn Thanh Lân, 2014a) Trong năm 2016, dòng kiều hối đánh giá điểm sáng kinh tế Việt Nam dự báo tiếp tục gia tăng Theo đánh giá nhiều chuyên gia, kiều hối nguồn vốn quan trọng có nhiều hội đóng góp vào trình phát triển thị 389 trường BĐS thời gian tới, lý sau: (i) Chính sách liên quan đến kiều hối nước ta “cởi mở”: Nhà nước chưa đánh thuế thu nhập nhận kiều hối, phí chuyển kiều hối thấp, nhà nước khuyến khích tăng cung nguồn kiều hối tiếp tục thực sách không truy suất nguồn gốc nguồn kiều hối); (ii) Vốn tư nhân nước kỳ vọng gia tăng với nhiều yếu tố kích thích đầu tư cá nhân tổ chức nước như: quy định sở hữu nhà đối tượng nước mở rộng hấp dẫn so với quốc gia khác khu vực, AEC thành lập Việt Nam thức gia nhập TPP thời gian tới… Tóm lại, qua phân tích đây, thấy rằng, triển vọng nguồn vốn nước đầu tư vào lĩnh vực BĐS cịn tiềm phát triển Tuy nhiên, cần nhìn nhận số thách thức nảy sinh nguồn vốn là: (i) Nguồn vốn FDI có biểu sụt giảm giá trị tuyệt đối đối mặt với cạnh tranh kinh tế khu vực ngày mạnh mẽ, tỷ lệ vốn giải ngân thực tế thấp so với đăng ký, chất lượng FDI chưa cao; (ii) Nguồn vốn FPI: Xu hướng thoái vốn quỹ đầu tư nước ngồi, dịng vốn từ thị trường chứng khốn chưa có mức tăng trưởng đột biến bất định; (iii) Nguồn kiều hối đánh giá chủ đạo kiều hối chuyển hướng sang lĩnh vực sản xuất khác lĩnh vực BĐS Một số trao đổi kiến nghị Từ nhận định nguồn vốn nước thị trường BĐS Việt Nam đây, thấy rằng, nguồn vốn FDI kiều hối có vai trị lớn thị trường BĐS Để phát triển nguồn vốn cho thị trường BĐS Việt Nam, thời gian tới cần quan tâm, ý đến số vấn đề sau: - Nâng cao chất lượng FDI tiến độ thực giải ngân dự án, trọng “nắn dòng” vốn FDI vào nhiều phân khúc loại hình BĐS hạ tầng khu công nghiệp, hệ thống kho bãi, hậu cần phục vụ cho phát triển hoạt động logistics… Huy động nguồn vốn FDI nội khối ASEAN đầu tư BĐS nhằm tận dụng hội AEC; - Nghiên cứu sửa đổi pháp luật để thu hẹp, tiến tới xóa bỏ dần khác biệt chủ thể đầu tư kinh doanh BĐS nước nước Nên thúc đẩy việc nghiên cứu chế sách tạo điều kiện cho phép chấp BĐS tài sản đất ngân hàng nước chủ thể kinh doanh BĐS Việt Nam; 390 - Duy trì, đa dạng hóa nguồn vốn FPI cách tăng cường tận dụng nguồn vốn từ thị trường chứng khoán sang lĩnh vực BĐS thơng qua vai trị quỹ đầu tư sản phẩm tài BĐS Hiện tại, thị trường chứng khốn Việt Nam có khung pháp lý phát triển chứng khoán phái sinh đặt vấn đề chứng khốn hóa khoản vay chấp BĐS Do đó, cần nhanh chóng hình thành đẩy mạnh phát triển mơ hình Quỹ tín thác BĐS (REIT - Real Estate Investment Trust); hồn thiện khung sách để phát triển hoạt động M&A lĩnh vực BĐS; - Tiếp tục thúc đẩy kiều hối vào BĐS việc trì ưu đãi cho người nhận kiều hối Tuy nhiên, dài hạn, cần có sách điều chỉnh cân đối, hạn chế chuyển dịch kiều hối kênh phi thức, hướng tới việc cơng khai hóa tận dụng tối đa nguồn vốn để phát triển kinh tế - xã hội; - Minh bạch hóa thị trường BĐS trình hội nhập: Khẩn trương xây dựng số đánh giá thị trường (REMI), công khai minh bạch quy trình thủ tục liên quan đến giao dịch, đăng ký sở hữu BĐS Thêm vào đó, trọng việc hình thành, chuẩn hóa tổ chức cung cấp dịch vụ cho thị trường BĐS Tài liệu tham khảo Báo cáo công bố quý năm 2015 CBRE, Savills… Bộ Xây dựng (2015, 2016), Báo cáo thị trường BĐS , Hà Nội Đặng Hùng Võ (2014), Dự báo thị trường BĐS 2015, TP Hồ Chí Minh Đinh Văn Ân (2010), Báo cáo đề tài KX.01.13/06-10 Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, Hà Nội Hoàng Văn Cường (2006), Thị trường bất động sản, Nxb Xây dựng Nguyễn Thanh Lân (2013), Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam 2011 2013 số khuyến nghị thời gian tới, Kỷ yếu hội thảo: Nhìn lại nửa chặng đường phát triển kinh tế xã hội năm 2011 - 2015 điều chỉnh chiến lược, Hà Nội Nguyễn Thanh Lân (2014a), Nguồn vốn thị trường bất động sản Việt Nam nay: Vấn đề giải pháp, Kỷ yếu hội thảo: Khơi thông nguồn vốn cho phát triển kinh tế Việt Nam giai đoạn nay, Hà Nội Nguyễn Thanh Lân (2014b), Đánh giá tổng quan hoạt động mua bán sáp nhập (M&A) lĩnh vực bất động sản Việt Nam, Kỷ yếu hội thảo: Kinh doanh bất động sản - Cơ hội thách thức bối cảnh thị trường có dấu hiệu phục hồi, Hà Nội 391 Nguyễn Thanh Lân (2015), Merger and acquisition activity in Vietnam’s real estate - View from the striking deals, Hội thảo Khoa học Quốc tế dành cho nhà nghiên cứu trẻ khối kinh tế kinh doanh chủ đề: “Kinh tế, quản lý quản trị kinh doanh bối cảnh tồn cầu hố” lần thứ năm 2015 (The 1st ICYREB), Hanoi 10 Phạm Quang Trung, Vũ Thị Minh Nguyễn Thanh Lân (2014), Nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng số giải pháp phát triển', Kỷ yếu hội thảo: Kinh doanh bất động sản - Cơ hội thách thức bối cảnh thị trường có dấu hiệu phục hồi, Hà Nội 11 Trần Kim Chung Nguyễn Thị Hải Yến (2015), Kiều hối bất động sản bối cảnh nguồn vốn Việt Nam nay, đăng tải cổng thông tin điện tử "Địa ốc Việt Nam" ngày 14/12/2015 12 Vũ Thị Minh Nguyễn Thanh Lân (2015a), Việt Nam gia nhập Cộng đồng Kinh tế ASEAN tác động đến phát triển thị trường BĐS Hà Nội, Hội thảo khoa học “Cộng đồng Kinh tế ASEAN tác động tới phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội”, Hà Nội, 2015 13 Vũ Thị Minh Nguyễn Thanh Lân (2015b), Những làm gió thổi vào thị trường bất động sản, Đặc san Báo đầu tư “Toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam 2015”, trang 54-55 14 UBGSTCQG (2015), Báo cáo Triển vọng kinh tế 2016, ngày 25/12/2015, Tài liệu phục vụ phiên họp Chính phủ tháng 12/2015, Hà Nội 15 Nguyễn Thị Ngọc Loan (2014), Chính sách kiều hối số nước châu Á học kinh nghiệm cho Việt Nam, Nxb Học viện Khoa học Xã hội Việt Nam 16 Lê Quốc Hội, Phạm Văn Hùng Hoàng Thị Xuyên (2015), Một số giải pháp cho đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực BĐS Việt Nam, Tạp chí Kinh tế Phát triển số 215 tháng 5/2015, trang – 17 Ngân hàng Thế giới (2013), Báo cáo Di dân Phát triển năm 2013, Hà Nội 18 Worldbank (2016), Migration and Remittances Factbook 2016, Third Edition, World Bank Publications 19 Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (2014), Nghiên cứu toàn cảnh kiều hối Việt Nam đóng góp cho phát triển kinh tế - xã hội đất nước, Hà Nội 20 VEPR (2016), Báo cáo kinh tế vĩ mô Việt Nam Quý 1/2016, truy cập địa chỉ: http://vepr.org.vn/533/news-detail/1774449/bao-cao-kinh-te-thuongky/vmm16q1-20160412-bao-cao-kinh-te-vi-mo-viet-nam-quy-1-2016.html 392 ... sách thực trạng thu hút nguồn vốn nước đầu tư vào lĩnh vực BĐS Việt Nam thời gian qua 2.1 Chính sách liên quan đến nguồn vốn nước đầu tư vào lĩnh vực BĐS Ở Việt Nam, 20 năm qua, theo đánh giá... Thêm vào đó, Luật Đầu tư cịn mở quyền góp 381 vốn, mua cổ phần, sát nhập, mua lại doanh nghiệp Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngồi Trong q trình doanh nghiệp nước ngồi thực đầu tư Việt Nam Nhà nước. .. hiệu Trong tư? ?ng lai, cần quan tâm hoàn thiện quy định pháp lý hoạt động 2.2 Thực trạng nguồn vốn nước đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam Thứ nhất, nguồn vốn FDI lĩnh vực BĐS: Trong năm qua, nguồn