Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI - - TRƯƠNG THỊ MỸ LỆ QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT Chuyên ngành Luật Thương mại TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2008 SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI  KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN SINH VIÊN THỰC HIỆN KHOÁ : 29 MSSV GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN : TRƯƠNG THỊ MỸ LỆ : 2920098 : ThS PHẠM VĂN VÕ TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2008 SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ LỜI CAM ĐOAN - - Tôi xin cam đoan luận văn "Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường bất động sản" công trình nghiên cứu riêng tơi Tồn nội dung trình bày kết đạt luận văn tơi thực hướng dẫn giáo viên, Thạc sỹ Phạm Văn Võ Tơi xin chịu hồn tồn lời cam đoan TP.HCM, ngày tháng Tác giả năm 2008 TRƯƠNG THỊ MỸ LỆ SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT - - BĐS CTSDĐ GNQSDĐ NSDĐ QSDĐ QCNQSDĐ TTBĐS Bất động sản Chủ thể sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất Quyền sử dụng đất Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thị trường bất động sản TTQSDĐ Thị trường quyền sử dụng đất SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU Trang Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Trang 1.1 Khái quát thị trường bất động sản Trang 1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản Trang 1.1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản Trang 1.1.3 Phân loại thị trường bất động sản Trang 10 1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trang 13 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trang 13 1.2.1.1 Khái niệm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trang 13 1.2.1.2 Đặc điểm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trang 15 1.2.2 Vai trò quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất với thị trường bất động sản Trang 19 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Trang 22 2.1 Điều kiện có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trang 22 2.2 Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trang 28 2.3 Điều kiện thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trang 32 2.3.1 Điều kiện chung Trang 32 2.3.2 Điều kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trang 43 2.4 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trang 49 KẾT LUẬN Trang 54 DANG MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ LỜI NÓI ĐẦU Lý chọn đề tài: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất yêu cầu thực tế khách quan kinh tế thị trường nói chung thị trường bất động sàn nói riêng Thị trường bất động sản nước ta năm qua có bước phát triển đáng kể, góp phần khơng nhỏ vào việc phát tiển kinh tế-xã hội đất nước Nhận thức điều Đảng nhà nước ta có chủ trương sách để phát triển thị trường bất động sản Nghị đại hội Đảng lần thứ IX xác định rõ: "chủ động tổ chức phát triển thị tường bất động sản cho phép chuyển quyền sử dụng đất thị trường theo quy định pháp luật Từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam nước người nước tham gia đầu tư" Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi nhận Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 Kế thừa quy định Luật Đất đai năm 1993 Luật Đất đai năm 2003 có quy định cụ thể vấn chuyển nhượng quyền sử dụng đất để phù hợp với phát triển kinh tế, xã hội Trong quyền chuyển quyền quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền thực phố biến nhất, quyền quan trọng người sử dụng đất Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất góp phần vào việc điều phối lại đất đai, tăng ngân sách nhà nước thông qua thuế chuyển quyền sử dụng đất, đảm bảo cho quyền sử dụng đất lưu thông thị trường bất động sản Mặc dù Pháp luật hành có điều chỉnh quy định tiến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Tuy nhiên quy định pháp luật hành khoảng cách lớn so với yêu cầu thực tiễn, chưa đáp ứng với đòi hỏi thực tế Có quy định chồng chéo, mâu thuẫn thiếu đồng pháp luật đất đai văn pháp luật khác điều chỉnh quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có vấn đề cần pháp luật quy định lại bị "thả nổi", có quy định khơng hợp lý làm cản trở người sử dụng đất trình họ thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chính giao dịch quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sôi thị trường bất động sản giao dịch "ngầm" nằm ngồi kiểm sốt nhà nước, gây tình trạng đầu đất đai tạo nên sốt giá đất thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến quan hệ cung-cầu bất động sản ảnh hưởng đến phát triển kinh tế xã hội đất nước SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ Đó lý tác giả chọn đề tài:"Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường bất động sản", làm Khố luận với mong muốn góp phần nhỏ vào việc hồn thiện quy định pháp luật quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạo sở pháp lý phục vụ cho việc hình thành phát triển thị trường bất động sản Mục đích nghiên cứu : Mục đích đề tài làm sáng tỏ vai trò quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường bất động sản, đánh giá quy định pháp luật hành điều chỉnh quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thực trạng pháp luật quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất với thị trường bất động sản Trên sở đề xuất số kiến nghị cho việc hoàn thiện quy định pháp luật quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phạm vi, đối tượng nghiên cứu: Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn thị trường bất động sản đa dạng phụ thuộc vào nhiều yếu tố với chủ thể sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, loại đất, hình thức sử dụng đất Không hoạt động lại liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác đất đai, kinh tế, dân Do đề tài tập trung nghiên cứu vần đề chung quyền chuyển nhượng QSDĐ thực trạng quy định pháp luật hành quyền chuyển nhượng Trong phần thực trang quy định pháp luật nghiên cứu vấn đề mà có nhiều bất cập, hạn chế áp dụng vào thực tiễn vấn đề điều kiện có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều kiện nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều kiện thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đối tượng nghiên cứu đề tài quy định pháp luật hành quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan điểm khoa học có liên quan, chủ đạo quy định pháp luật đất đai Phương pháp nghiên cứu: Trên sở vận dụng quan điểm Đảng Nhà nước ta việc xây dựng phát triển thị trường bất động sản kinh tế thị trường, phương pháp vật biện chứng vật lịch sử Trong q trình nghiên cứu trình bày khố luận người viết sử dụng phương pháp nghiên cứu phân tích, tổng hợp, so sánh để làm rỏ vấn đề Phương pháp phân tích áp dụng trường hợp cần làm rỏ vấn đề chung thị trường bất động sản quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy định pháp luật quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ Phương pháp tổng hợp áp dụng sau vấn đề lớn triển khai mục, chương Phương pháp so sánh áp dụng để tìm tương đồng khác biệt quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất với quyền chuyển quyền quyền sử dụng đất khác Ý nghĩa khoa học thực tiễn: Tác giả mong muốn đề tài mang đến kiến thức quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hy vọng đề tài trở thành tài liệu có giá trị tham khảo cho người muốn tìm hiểu tiếp tục nghiên cứu phát triển đề tài Đồng thời điểm bất cập kiến nghị mà tác giả đưa có ý nghĩa q trình xem xét hoàn thiện quy định pháp luật quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bố cục đề tài: Khoá luận gồm phần sau: Lời cam đoan Phần mở đầu Chương 1: Những vấn đề chung thị trường bất động sản quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật điều chỉnh quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Kết luận Danh mục tài liệu SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUYỂN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái quát thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản Trong hệ thống thị trường có nhiều loại thị trường Thị trường hàng hố, Thị trường tài chính, Thị trường sức lao động, Thị trường bất động sản TTBĐS thị trường có vai trị quan trọng kinh tế thị trường, phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường TTBĐS nơi thực giao dịch mua bán, chuyển nhượng trao đổi BĐS quyền BĐS Đối tượng giao dịch thị trường BĐS1 Vậy tài sản xem BĐS? Để có nhìn rỏ TTBĐS trước vào khái niệm TTBĐS cần phải làm rỏ khái niệm BĐS-đối tượng TTBĐS Tài sản quốc gia nguồn lực tiềm để phát triển kinh tế, xã hội quốc gia Tuỳ thuộc vào nhu cầu quản lý sử dụng người ta phân loại tài sản dựa nhiều tiêu chí khác theo hình thức sở hữu, theo tính chất tài sản tiêu chí dựa vào đặc tính di, dời (Di- dời chổ khác, dời- thay đổi làm thay đổi chổ tương đối cố định2) hay không tài sản mà người ta phân chia tài sản thành hai loại bất động sản động sản Việc phân chia tài sản thành bất động sản động sản có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo BĐS khơng đất đai, cải lòng đất mà tất tạo mảnh đất sức lao động người Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Đến cịn nhiều quan điểm khác BĐS, có nước cho tài sản BĐS nước khác cho tài sản khơng phải bất động sản mà động sản Tuy có điểm tương đồng thống hầu cho : "BĐS tài sản gắn liền với đất đai di dời được" Việt Nam ngoại lệ Theo quy định Điều 181 Bộ luật Dân năm 1995 bất động sản động sản xác định sau: "1 Bất động sản tài sản không di, dời bao gồm : a) Đất đai; Từ điển Luật học (2006), nhà xuất Từ điển Bách khoa nhà xuất Bộ Tư Pháp, tr.709 Từ điển Tiếng Việt (2006), nhà xuất Đà Nẵng, tr.246,255 SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ b) Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác pháp luật quy định Động sản tài sản bất động sản." Điều tiếp tục khẳng định Điều 174 Bộ luật Dân năm 2005 Như theo quy định để xác định tài sản BĐS phải dựa vào tiêu chí chung "tính chất khơng di, dời" tài sản, bên cạnh vào quy định điểm a, b, c, d khoản Điều 181 Bộ Luật dân 1995 thấy tài sản xem BĐS khơng dựa vào đặc tính di, dời tài sản mà dựa vào yếu tố công dụng giá trị tài sản, tài sản khác pháp luật quy định di dời ví dụ như: máy bay, tàu biển Tuy nhiên phạm vi đề tài luận văn đề cập đến BĐS gắn liền với tính chất "khơng di, dời" Cịn tài sản mà theo pháp luật quy định BĐS BĐS mang tính quy ước quốc gia nên không xem xét luận văn Bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai, từ thấy đất đai yếu tố đầu tiên, yếu tố có tính chất định để tài sản "gắn liền với đất" xem bất động sản - Về phương diện vật lý đất đai tài sản "không di, dời" được, đất đai phận quan trọng hình thành nên lãnh thổ với vùng trời, vùng biển tạo nên lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia Do đất đai quy định hiểu mảnh đất riêng biệt gắn liền với quyền sử dụng mảnh đất đó, chúng Nhà nước thừa nhận thông qua định giao đất, cho thuê đất, thông qua quy định pháp luật việc cho phép chuyển quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ Trong điều kiện "đất đai thuộc sở hữu toàn dân" Việt nam nay, đất đai với ý nghĩa khách thể quan hệ sở hữu đối tượng quan hệ chuyển dịch thị trường3, người sử dụng đất khơng có quyền sở hữu đất đai mà có QSDĐ, cịn Nhà nước người đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai bán đất đai tài sản khác thuộc sở hữu tồn dân Do mà giao dịch BĐS có yếu tố đất đai giao dịch QSDĐ - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai xem BĐS Đây BĐS phái sinh từ BĐS ban đầu đất đai tọa lạc nhà ở, cơng trình xây dựng Có thể xem đất đai vật cịn nhà ở, cơng trình xây dựng vật phụ Phạm Văn Võ (2005), "Về cấu trúc yếu tố cung - cầu - giá thị trường quyền sử dụng đất", Khoa học pháp lý, (01), tr.8 - 13 SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang 10 Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ Theo quy định Bộ luật dân năm 2005 (BLDS 2005) Điều 697 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ "sự thoả thuận bên, theo bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định Bộ luật pháp luật đất đai" Theo quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giao dịch dân bên với (người sử dụng đất), NSDĐ (bên chuyển nhượng) chuyển giao QSDĐ cho NSDĐ khác (bên nhận chuyển nhượng) để nhận khoản tiền, lúc bên chuyển nhượng QSDĐ chấm dứt quyền nghĩa vụ mảnh đất mà họ chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ giao tiền nhận quyền sử dụng mảnh đất mà bên chuyển nhượng chuyển giao Về nội dung, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải bao gồm nội dung sau: tên, địa bên; quyền, nghĩa vụ bên; loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới tình trạng đất; thời hạn sử dụng đất bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất lại bên nhận chuyển nhượng; giá chuyển nhượng; phương thức, thời hạn toán; quyền người thứ ba đất chuyển nhượng; thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất; trách nhiệm bên vi phạm hợp đồng (Điều 698 BLDS 2005) Về hình thức, theo quy định điểm b khoản Điều 127 Luật Đất dai năm 2003: hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải lập thành văn có chứng nhận cơng chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức chứng nhận công chứng nhà nước chứng thực Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giao dịch dân nên phải tuân thủ đầy đủ điều kiện có hiệu lực giao dịch dân quy định Điều 122 BLDS 2005 coi có hiệu lực pháp lý, điều kiện : - Người tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự; - Mục đích nội dung giao dịch khơng vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; - Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện Về mặt hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc phải lập thành văn có cơng chứng, chứng thực quan Nhà nước có thẩm quyền Như hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà không đáp ứng điều kiện nêu khơng có hiệu lực pháp lý Quy định pháp luật áp dụng thực tế pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lại có điểm hạn chế, bất cập liên quan SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang 49 Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ đến vấn đề ký kết hợp đồng, xử lý hợp đồng vi phạm hình thức hợp đồng, thời điểm có hiệu lực hợp đồng, thẩm quyền chứng nhận, chứng thực hợp đồng Cụ thể là: - Chúng ta biết việc cấp GCNQSDĐ cấp theo hệ thống đồ địa quy hoạch sử dụng đất chi tiết địa phương nhiều địa phương hệ thống đồ địa quy hoạch sử dụng đất có nhiều sai lệch lại không kiểm tra, đo đạc xác minh lại thực tế nhiều trường hợp diện tích vị trí mảnh đất ghi nhận GCNQSDĐ không với thực tế Trong việc giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trường hợp chuyển nhượng toàn mảnh đất NSDĐ thường dựa vào diện tích đất ghi nhận GCNQSDĐ giấy tờ hợp pháp khác mà chưa quan tâm đến diện tích đất thực tế Kết NSDĐ thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ dễ phát sinh tranh chấp, thực hợp đồng bên chuyển nhượng khơng có đủ diện tích đất thực tế để chuyển giao cho bên nhận chuyển nhượng bị "lỗ" có phần đất chuyển giao cho bên nhận chuyển nhượng dôi so với hợp đồng nên dẫn đến tranh chấp phần đất thừa thiếu ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi bên Do mà việc đo đạc, kiểm tra, xác minh lại tính xác diện tích mảnh đất ghi GCNQSDĐ trước chuyển nhượng QSDĐ việc làm quan trọng cần thiết pháp luật lại không quy định vấn đề này, NSDĐ quan Nhà nước có thẩm quyền lại chưa thực quan tâm đến vấn đề bên xảy tranh chấp lẽ lúc có "quan tâm" q muộn - Một bất cập điều kiện chưa có thống pháp luật đất đai BLDS việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình Cụ thể theo pháp luật đất đai hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thuộc quyền sử dụng chung hộ gia đình phải tất thành viên có đủ lực hành vi dân hộ gia đình thống ký tên có văn uỷ quyền theo quy định pháp luật dân (Khoản Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐCP) Và theo quy định Điều 18, 19 BLDS 2005 người có đủ lực hành vi dân người từ đủ 18 tuổi trở lên Người từ đủ 15 tuổi đến 18 tuổi coi có đủ lực hành vi dân giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi trường hợp họ có tài sản riêng bảo đảm thực nghĩa vụ (Điều 20 BLDS 2005) Thế QSDĐ tài sản chung hộ gia đình thành viên hộ gia đình từ đủ 15 tuổi đến 18 tuổi chưa đủ lực hành vi dân để ký kết hợp đồng Như thành viên từ đủ 18 tuổi trở lên xem người có đủ lực hành vi dân để ký tên vào hợp SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang 50 Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ đồng chuyển nhưọng QSDĐ Trong BLDS 2005 (Khoản Điều 109) lại quy định: việc định đoạt tài sản tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn hộ gia đình phải thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý Đây điểm mà pháp luật đất đai BLDS khơng có thống Thêm vào theo quy định pháp luật đất đai thành viên hộ gia đình uỷ quyền cho người khác ký vào hợp đồng thơng qua văn uỷ quyền có lý mà thành viên khơng thể trực tiếp ký tên vào hợp đồng Vấn đề khơng có đáng nói thành viên người từ đủ 18 tuổi trở lên thành viên chưa đủ 18 tuổi vấn đề trở nên khó khăn theo quy định pháp luật dân pháp luật cơng chứng văn ủy quyền thành viên chưa đủ 18 tuổi không cơng chứng chứng thực Ví dụ hộ gia đình có năm người có ba người 18 tuổi, người 17 tuổi, người 14 tuổi theo quy định pháp luật đất đai hộ gia đình chuyển nhượng QSDĐ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có ba thành viên 18 tuổi thống ký tên vào, theo quy định BLDS 2005 thành viên 17 tuổi trở lên bắt buộc với ba thành viên 18 tuổi thống ký tên vào hợp đồng thành viên không ký tên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hợp đồng bị xác định vơ hiệu chưa có đồng ý tất thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên hộ gia đình Mặt khác thành viên 17 tuổi trực tiếp ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà lập văn uỷ quyền17 văn theo quy định pháp luật dân không công chứng, chứng thực người uỷ quyền chưa đủ lực hanh vi dân , tài sản giao dịch QSDĐ tài sản riêng người uỷ quyền - Sư bất cập pháp luật liên quan đến điều kiện thể chổ chưa có thống việc quy định thẩm quyền chứng nhận, chứng thực quan Nhà nước có thẩm quyền Luật Đất đai quy định thẩm quyền thuộc công chứng Nhà nước Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất (điểm b, Khoản Điều 127 LĐĐ 2003) Nhưng theo quy định khoản 10 Điều Nghị định 17/2006/NĐ-CP thì: hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có chứng nhận cơng chứng Nhà nước chứng thực Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao trường hợp chuyển nhượng QSDĐ khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao Như ngồi quan cơng chứng Nhà nước Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất có thẩm quyền Nghị định 17/2006/NĐ-CP cịn quy định thêm thẩm quyền xác nhận Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao 17 Xem khoản Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang 51 Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ Vậy liệu xác nhận Ban quản lý có thật cần thiết có giá trị pháp lý chứng nhận công chứng Nhà nước hay việc chứng thực Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất hay khơng mà ban quản lý quan Nhà nước - Thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật không rõ ràng chưa phù hợp với thực tiễn Bộ luật dân năm 2005 quy định: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai" (Điều 692) Pháp luật đất đai quy định: hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký Văn phòng đăng ký QSDĐ (Khoản Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) Qua hai quy định nêu thấy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chưa có hiệu lực sau công chứng, chứng thực quan Nhà nước có thẩm quyền mà có hiệu kực kể từ thời điểm đăng ký Văn phịng đăng ký QSDĐ Điều có hợp lý khơng mà bên thực hợp đồng thực tế lẽ sau ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chứng nhận công chứng Nhà nước Ủy ban nhân dân cấp xã chứng thực bên tiến hành chuyển giao đất toán cho theo thỏa thuận, sau bên nhận chuyển nhượng QSDĐ thủ tục đăng ký QSDĐ Văn phòng đăng ký QSDĐ thực nghĩa vụ tài để cấp GCNQSDĐ Như theo quy định pháp luật hợp đồng chưa có hiệu lực bên thực hợp đồng thực tế điều làm ảnh hưởng đến quyền lợi bên trường hợp bên phát sinh tranh chấp Đây điểm khơng phù hợp với thực tiễn pháp luật quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Sự bất hợp lý thể chổ chứng nhận công chứng Nhà nước chứng thực Ủy ban nhân dân cấp xã có giá trị thủ tục bắt buộc18 Bên cạnh pháp luật không quy định thời điểm đăng ký Văn phòng đăng ký QSDĐ thời điểm khơng thể xác định cách xác thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Vì mà có nhiều quan điểm khác thời điểm có người cho thời điểm mà bên nậhn chuyển nhượng nộp hồ sơ chuyển nhượng Văn phịng đăng ký QSDĐ có người khác lại cho thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm Văn phòng đăng ký QSDĐ ghi QSDĐ người nhận chuyển nhượng QSDĐ vào hồ sơ địa 18 Xem điểm b khoản Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang 52 Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ - Theo BLDS 2005 Luật Đất đai 2003 Nghị 02/2004/NQHĐTP19 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải lập thành văn có cơng chứng chứng thực quan Nhà nước có thẩm quyền Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức chứng nhận cơng chứng nhà nước chứng thực Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất (điểm b Khoản Điều 127 LĐĐ 2003) Nhưng thực tế có nhiều trường hợp giao dịch chuyển nhượng QSDĐ diễn TTBĐS lại thực với phương thức chuyển nhượng giấy tay mà không qua hợp đồng có cơng chứng, chứng thực quan Nhà nước có thẩm quyền Do vào quy định trường hợp giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giấy tay bị vô hiệu vi phạm điều kiện hình thức giao dịch (Khoản Điều 122 BLDS 2005) Trong Nghị 02/2004/NQ-HĐTP lại quy định khác cụ thể điểm b.2 b.3, tiểu mục 2.3, mục 2, phần II quy định sau: + Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà thời điểm giao kết chưa quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ ( vi phạm điều kiện quy định điểm a.4, tiểu mục 2.3, mục phần II Nghị quyết) bên giao dịch với giấy tay (vi phạm điều kiện quy định điểm a.6, tiểu mục 2.3, mục phần II Nghị quyết), sau Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại giấy tờ quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp từ ngày 01/7/2004 có u cầu Tồ án giải quyết, khơng coi hợp đồng vô hiệu vi phạm điều kiện + Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện hướng dẫn điểm a.4 điểm a.6 , sau thực hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trồng lâu năm, làm nhà kiên cố Và bên chuyển nhượng không phản đối không bị quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành theo quy định Nhà nước xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai, Tồ án cơng nhận hợp đồng Nếu bên nhận chuyển nhượng làm nhà phần đất, Tồ án cơng nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà huỷ phần hợp đồng diện tích đất lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả khơng bảo đảm mục đích sử dụng cho hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc bên toán cho phần chênh lệch 19 Xem điểm a.6, tiểu mục 2.3, mục 2, phần II Nghị 02/2004/NQ-HĐTP SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang 53 Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ Như chưa có thống BLDS, Luật Đất đai hướng dẫn Nghị 02/2004/NQ-HĐTP việc xử lý hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà vi phạm hình thức Theo quy định Điều 122, Điều 127 BLDS 2005 điểm b khoản Điều 127 LĐĐ 2003 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xác lập hình thức giấy tay khơng có chứng nhận công chứng Nhà nước chứng thực Ủy ban nhân dân có thẩm quyền vơ hiệu theo hướng dẫn Nghị 02/2004/NQ-HĐTP bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giấy tay rơi vào hai trường hợp nêu hợp đồng có hiệu lực pháp lý Bên cạnh Nghị lại khơng giới hạn thời hạn sau việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà quy định chung chung hợp đồng chuyển nhượng xác lập từ sau ngày 15/10/1993 Chính điều tạo kẽ hở pháp lý làm cho giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giấy tay diễn TTBĐS ngày nhiều làm ảnh hưởng đến ổn định lành mạnh thị trường Do dó cần phải bải bỏ quy định điểm b, tiểu mục 2.3 mục phần II Nghị 02 để tạo hành lang pháp lý thực lành mạnh cho hoạt động chuyển nhượng QSDĐ TTBĐS 2.4 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cách thức để thực QCNQSDĐ pháp luật quy định Theo quy định Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 Điều 148 Nghị Định 181 trình tự thủ tục thực QCNQSDĐ quy định sau: Các CTSDĐ có đủ điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật ký với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hợp đồng công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật sau bên nhận chuyển nhượng QSDĐ nộp hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ Văn phòng đăng ký QSDĐ trực thuộc Sở Tài Ngun-Mơi Trường cấp tỉnh Phịng Tài NgunMơi Trường cấp huyện Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng thơn nộp Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Điều127 LĐĐ 2003) Hồ sơ gồm có: - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai (nếu có) Trong thời hạn không bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa đến quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp thực thủ tục SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang 54 Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp phải cấp giấy chứng nhận; Trong thời hạn không ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận thơng báo nghĩa vụ tài chính, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thơng báo cho bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng thực nghĩa vụ tài chính; Trong thời hạn khơng q ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng thực xong nghĩa vụ tài chính, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Điều148 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) Có thể nhận thấy thủ tục chuyển nhượng QSDĐ theo Luật Đất đai năm 2003 có nhiều quy định tiến so với Luật Đất đai năm 1993 Sự tiến thể việc Luật Đất đai năm 2003 loại bỏ chế "xin - cho" việc tiến hành thủ tục chuyển nhượng QSDĐ mà Luật Đất đai 1993 thời kỳ trước áp dụng Đồng thời Luật Đất đai năm 2003 quy định chế "một cửa" việc thực thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, quy định hồ sơ đơn giản, thời gian thực thủ tục rút ngắn tạo điều kiện thuận lợi cho NSDĐ thực quyền pháp lý họ, đáp ứng yêu cầu công cải cách hành Nhưng bên cạnh ưu điểm trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cịn điểm bất cập sau đây: Thứ nhất, theo quy định pháp luật hành người phải nộp hồ sơ làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ bên chuyển nhượng (Khoản Điều 148 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) trừ trường hợp Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thành lập Việt Nam nhận chuyển nhượng dự án gắn liền với đất tổ chức kinh tế nước trách nhiệm lại thuộc tổ chức kinh tế nước bên chuyển nhượng20 Vẫn biết quy định để bảo vệ quyền lợi bên nhận chuyển nhượng xét mặt pháp lý quan hệ chuyển nhượng QSDĐ quan hệ hợp đồng Trong quan hệ hợp đồng bên tự do, bình đẳng thỏa thuận điều khoản khn khổ pháp luật Chính mà bên thỏa thuận bên nộp hồ sơ làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ bên chuyển nhượng Như với quy định bên nhận chuyển nhượng người nộp hồ sơ làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ có phải Nhà nước can thiệp sâu vào quan hệ bên quan hệ chuyển nhượng QSDĐ hay không? Đi ngược lại 20 Xem tiểu mục 1.1 1.2 mục phần V Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 hướng dẫn thực số điều Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang 55 Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ với ý chí bên hợp đồng bên thỏa thuận người nộp hồ sơ bên chuyển nhượng hay không? Cho nên quy định cứng nhắc ảnh hưởng đến quyền tự do, thỏa thuận bên đơi cịn gây khó khăn cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ mà lý họ khơng thể đến Văn phịng đăng ký QSDĐ Ủy ban nhân dân cấp xã để nộp hồ sơ Hơn cịn làm thiệt hại đến quyền lợi ích bên chuyển nhượng mà bên nhận chuyển nhượng khơng tích cực việc nộp hồ sơ cố trì hỗn thời gian toán cho bên chuyển nhượng Như đến bên nhận chuyển nhượng QSDĐ làm xong thủ tục chuyển nhượng mà giá đất lại tăng lên rỏ ràng quyền lợi bên chuyển nhượng bị ảnh hưởng Chính nên sửa đổi theo hướng cho phép hai bên thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ, trường hợp bên khơng thỏa thuận khơng có thỏa thuận khác người nộp hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bên nhận chuyển nhượng qua tạo điều kiện thuận lợi cho bên việc làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ Thứ hai, thực tế thời gian tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ bị kéo dài, chưa tạo thuận lợi cho NSDĐ việc thực thủ tục chuyển nhượng QSDĐ pháp luật hành chưa quy định đầy đủ thời hạn hoàn thành trách nhiệm quan thuế việc thông báo thuế Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh việc cấp GCNQSDĐ cho NSDĐ Pháp luật quy định thời hạn hoàn thành trách nhiệm Văn phòng đăng ký QSDĐ Ủy ban nhân dân cấp xã Chính mà làm cho người dân phải lại nhiều lần đến Văn phịng đăng ký QSDĐ để hỏi xem có thơng báo thực nghĩa vụ tài quan thuế chưa Văn phòng đăng ký QSDĐ lại chủ động việc có thơng báo từ quan thuế pháp luật khơng quy định thời hạn cụ thể cho quan thuế việc hoàn thành trách nhiệm mình, Văn phịng đăng ký QSDĐ phải chờ để hồn thành trách nhiệm cịn NSDĐ phải chờ để hoàn thành nghĩa vụ Như thủ tục để thực QCNQSDĐ chưa thực rỏ ràng chưa tạo điều kiện tốt cho NSDĐ việc thực quyền họ Thứ ba, pháp luật hành quy định thời hạn hoàn thành trách nhiệm quan có thẩm quyền lại khơng có quy định để xử lý hay nói chưa có chế tài quan vi phạm thời hạn hồn thành trách nhiệm Theo thời hạn không bốn ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa đến quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ; SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang 56 Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ thời hạn không ba ngày làm việc kể từ ngày nhận thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng thực nghĩa vụ tài chính; thời hạn không ba ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng thực xong nghĩa vụ tài chính, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhưng lại khơng có quy định đảm bảo thời hạn nêu mà Văn phòng đăng ký QSDĐ Ủy ban nhân dân cấp xã không tiến hành cơng việc theo quy định pháp luật bị xử lý Chính mà quan khơng tích cực việc thực trách nhiệm dẫn đến quyền lợi đáng bên tham gia vào quan hệ chuyển nhượng QSDĐ khơng giải thoả đáng Do mà quy định thời hạn hoàn thành trách nhiệm quan nhà nước có thẩm quyền việc thực thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cho NSDĐ mang tính hình thức mà thơi Trong trường hợp NSDĐ khiếu nại hành vi hành quan làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ khơng tìm đâu chế tài để xử lý hành vi quan lẽ pháp luật khơng có quy định có bị khiếu nại quan phải thực trách nhiệm mà thơi cho dù quyền lợi NSDĐ bị xâm phạm Như thủ tục chuyển nhượng QSDĐ vẩn điểm hạn chế chưa khỏi chế hành trước gây phiền hà cho NSDĐ trình họ thực quyền Thứ tư, chưa có thống pháp luật đất đai Luật Nhà việc chứng thực hợp đồng liên quan đến việc thực quyền chuyển nhượng QSD Theo Luật Nhà hợp đồng mua bán nhà phải có công chứng chứng thực Ủy ban nhân dân cấp huyện nhà dô thị , chứng thực Ủy ban nhân dân cấp xã nhà nông thôn trừ trường hợp bên bán nhà tổ chức kinh doanh có chức kinh doanh nhà (Khoản Điều 93 Luật Nhà ở) Như tổ chức cá nhân sở hữu Nhà thị thực giao dịch mua bán nhà phải chứng thực Ủy ban nhân dân cấp Huyện, theo quy định Luật đất đai hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cá nhân quan có thẩm quyền chứng thực Ủy ban nhân dân cấp Xã Với bất cập mà NSDĐ nhiều trường hợp lờ việc thực thủ tục chuyển nhượng QSDĐ để tiến hành giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thị trường khơng thức khơng phải chịu ràng buộc quy định thủ tục pháp luật mà cịn diễn nhanh chóng chờ đợi SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang 57 Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ Chính mà cần quy định thời hạn hồn thành thủ tục chuyển nhượng QSDĐ đồng thời xác định rỏ chế tài quan Nhà nước có thẩm quyền quan khơng hồn thành trách nhiệm thời hạn quy định Cụ thể cần quy định xác thời hạn mà Ủy ban nhân dân xem xét cấp GCNQSDĐ thời hạn mà quan thuế phải thơng báo thuế Từ tạo quy trình khép kín q trình làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cho NSDĐ đồng thời tạo điều kiện cho Văn phịng đăng ký QSDĐ hồn thành trách nhiệm mình, quy định chế tài quan khơng hồn thành trách nhiệm Có quan tích cực hơn, có trách nhiệm việc thực thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cho NSDĐ, tạo điều kiện tốt cho NSDĐ thực quyền Thơng qua góp phần làm cho TTBĐS phát triển mạnh mẽ SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang 58 Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ KẾT LUẬN Hướng đến thị trường hoạt động lành mạnh, ổn định hiệu mục tiêu trình xây dựng phát triễn thị trường bất động sản Đảng Nhà nước ta Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhân tố góp phần khơng nhỏ vào q trình Chính việc nghiên cứu nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc làm cần thiết, tạo điều kiện cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp xác lập thực cách công khai minh bạch, khơng lẫn tránh kiểm sốt Nhà nước, hạn chế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm mục đích đầu cơ, đề tài "Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường bất động sản" thực nhằm mục đích Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất người sử dụng đất pháp luật thừa nhận từ có Luật Đất đai năm 1993 Theo thời gian, với phát triển kinh tế đất nước Nhà nước ta bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất qua quy định cho phép tổ chức kinh tế, tổ chức, cá nhân nước noài chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong khố luận tác giả trình bày khái niệm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vai trò quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường bất động sản tạo thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản, hình thành nên thị trường chấp quyền sử dụng đất, góp phần tạo nên đồng loại hình thị trường thị trường bất động sản Trên sở phân tích quy định pháp luật hành điều kiện có quyền, điều kiện nhận quyền, điều kiện thực quyền, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tác giả quy định bất cập chưa phù hợp với thực tiễn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy định khơng cịn phù hợp với tình hình Từ đưa số kiến nghị nhằm hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta, góp phần đưa đất đai tham gia vào quan hệ thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất họ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn đa dạng, lại liên quan đến nhiều văn pháp luật Bộ luật dân sự, Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, luật Nhà kiến thức tác giả lại hạn chế lần tiếp cận với việc nhiên cứu khoa học Chính q trình SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang 59 Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ nghiên cứu có nhiều vấn đề liên quan đến quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tác giả chưa thể làm rỏ Tuy nhiên tác giả hy vọng cung cấp kiến thức quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan tâm SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang 60 Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 Bộ luật dân nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995 Bộ luật dân nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005 Luật Đất đai năm 1993 sửa đổi bổ sung năm 1998 2001 Luật Đất đai năm 2003 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 Luật Nhà năm 2005 Nghị Quốc hội số 19//2008/NQ-QH12 ngày 03/06/2008 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua nhà sở hữu nhà Việt Nam Nghị Ủy ban thường vụ Quốc hội số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 ngày 21/06/2007 quy định hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nơng nghiệp 10 Nghị định Chính phủ số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 11 Nghị định Chính phủ số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 quy định chi tiết thi hành Luật Nhà 12 Nghị định Chính phủ số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 13 Nghị định Chính phủ số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 sửa đổi bổ sung số điều nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nước thành cơng ty cổ phần 14 Nghị định Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/ 2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 15 Nghị định Chính phủ số 164/2004/NĐ-CP ngày 14/09/2004 Chính phủ quy định kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án 16 Nghị định Chính phủ số 51/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999 quy định chi tiết thi hành Luật khuyến khích đầu tư nước (sửa đổi) số 03/1998/QH10 17 Nghị định Chính phủ số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 bồi thường, hổ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang 61 Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ 18 Thơng tư Bộ Tài Chính số 92/2007/TT-BTC ngày 31/07/2007 hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả có nguồn gốc ngân sách Nhà nước 19 Thơng tư liên tịch Bộ Tư pháp - Bộ Tài Nguyên Môi Trường số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất 20 Thông tư liên tịch Bộ Tài Chính-Bộ Tài Ngun Mơi Trường số14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày Hướng dẫn thực số điều Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự,thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đấtvà giải khiếu nại đất đai 21 Quyết định Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên Môi Trường số 08/2006/QĐBTNMT ngày 21/07/2006 ban hành Quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 22 Nghị Hội đồng thẩm phán Tòa an nhân dân tối cao số 02/2004/NQHĐTP ngày 10/08/2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, hôn nhân gia đình 23 TS Lê Xuân Bá (2003), "Sự hình thành phát triễn thị trường bất động sản công đổi Việt Nam", 24 Nguyễn Thị Cam (2005), "Một vài suy nghỉ quyền sử dụng đất - loại quyền tài sản đặc thù", Khoa học pháp lý, (01), tr 3-7 25 TS Hoàng Văn Cường, TS Nguyễn Minh Ngọc, TS Nguyễn Thế Phát (2006), "Thị trường bất động sản", NXB Xây Dựng 26 Nguyễn Thị Giang (2007), "Giải pháp hạn chế đầu đất đai thị trường bất động sản", Luận văn cử nhân luật, Trường đại học Luật TP.HCM 27 Lê Văn Hiển (2002), "Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất - thực trạng hướng hoàn thiện", Luận văn thạc sỹ luật học, Trường đại học Luật TP.HCM 28 Võ Minh Kha (2004), "Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản", Luận văn cử nhân luật, Trường đại học Luật TP.HCM 29 Nguyễn Thị Cẩm Lai (2006), "Pháp luật đất đai hình thành phát triển thị trường bất động sản", Luận văn cử nhân luật, Trường đại học Luật TP.HCM SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang 62 Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ 30 Bùi Thị Tuyết Mai (2005), "Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam", NXB Lao động - Xã hội 31 Nguyễn Thị Nga (2006), "Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam vài nhận định "bộ ba" giải pháp Bộ Tài Nguyên Môi Trường đưa ra", Nhà nước pháp luật, (12), tr.31-36 32 Trường đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình luật đất đai, NXB Tư pháp 33 Lưu Quốc Thái (2005), "Pháp luật đất đai vấn đề khung pháp lý cho thị trường bất động sản nước ta", Khoa học pháp lý, (01), tr 14-25 34 Lưu Quốc Thái (2006), "Về giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật hành", Nhà nước Pháp Luật, (07), tr 56-62 35 Lưu Quốc Thái (2007), "Yếu tố thị trường quan hệ đất đai Nhà nước người sử dụng đất "Thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp"", Nhà nước Pháp Luật, (11), tr 66-80 36 Hoàng Thị Thanh Thùy (2003), "Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thực trạng hướng hoàn thiện", Luận văn cử nhân luật, Trường đại học Luật TP.HCM 37 Phạm Văn Võ (2005), "Về cấu trúc Yếu tố cung - cầu - giá thị trường quyền sử dụng đất", Khoa học pháp lý, (01), tr.8-13 38 www.thongtinphapluatdansu.wordpress.com 39 www.vnn.vn 40 www.dantri.com.n 41 www.loadong.com.vn 42 www.vibonline.com.vn 43 www.tuoitre.vn 44 www.dangcongsan.org.vn 45 www.vienkinhtehochiminh.gov.vn 46 www.morne.gov.vn SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang 63 ... Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất Quyền sử dụng đất Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thị trường bất động sản TTQSDĐ Thị trường quyền sử dụng đất SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang... có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều kiện nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều kiện thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng. .. QUYỂN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái quát thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản Trong hệ thống thị trường có nhiều loại thị trường Thị trường hàng hố, Thị trường