- Khi thực hiện QCNQSDĐ các chủ thể sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật.
2.4Trình tự,thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.4Trình tự,thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thủ tục chuyển nhượng QSDĐ là cách thức để thực hiện QCNQSDĐ do pháp luật quy định. Theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 148 Nghị Định 181 thì trình tự thủ tục thực hiện QCNQSDĐ được quy định như sau:
Các CTSDĐ có đủ điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật ký với nhau một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và hợp đồng này đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật sau đó bên nhận chuyển nhượng QSDĐ nộp một bộ hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tại Văn phòng đăng ký QSDĐ trực thuộc Sở Tài Nguyên-Môi Trường cấp tỉnh hoặc Phòng Tài Ngun- Mơi Trường cấp huyện. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nơng thơn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Điều127 LĐĐ 2003). Hồ sơ gồm có:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thơng báo nghĩa vụ tài chính, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thơng báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính; Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Điều148 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)
Có thể nhận thấy rằng thủ tục chuyển nhượng QSDĐ theo Luật Đất đai năm 2003 có nhiều quy định tiến bộ hơn so với Luật Đất đai năm 1993. Sự tiến bộ được thể hiện ở việc Luật Đất đai năm 2003 đã loại bỏ cơ chế "xin - cho" trong việc tiến hành thủ tục chuyển nhượng QSDĐ mà Luật Đất đai 1993 và thời kỳ trước đó đã áp dụng. Đồng thời Luật Đất đai năm 2003 còn quy định cơ chế "một cửa" trong việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, quy định hồ sơ đơn giản, thời gian thực hiện thủ tục được rút ngắn hơn đã tạo điều kiện thuận lợi cho NSDĐ thực hiện quyền năng pháp lý của họ, đáp ứng yêu cầu của công cuộc cải cách hành chính. Nhưng bên cạnh những ưu điểm này thì trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cũng còn những điểm bất cập sau đây:
Thứ nhất, theo quy định của pháp luật hiện hành thì người phải nộp hồ sơ
làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ là bên chuyển nhượng (Khoản 1 Điều 148 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) trừ trường hợp Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thành lập tại Việt Nam được nhận chuyển nhượng dự án gắn liền với đất của tổ chức kinh tế trong nước thì trách nhiệm này lại thuộc về tổ chức kinh tế trong nước là bên chuyển nhượng20. Vẫn biết rằng quy định như vậy là để bảo vệ quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng nhưng xét về mặt pháp lý quan hệ chuyển nhượng QSDĐ là quan hệ hợp đồng. Trong quan hệ hợp đồng đó các bên được tự do, bình đẳng thỏa thuận mọi điều khoản trong khn khổ pháp luật. Chính vì thế mà các bên có thể thỏa thuận bên nộp hồ sơ làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ là bên chuyển nhượng. Như vậy với quy định là bên nhận chuyển nhượng là người nộp hồ sơ làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ thì có phải là Nhà nước đã can thiệp quá sâu vào quan hệ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ hay không? Đi ngược lại
20
Xem tiểu mục 1.1 và 1.2 mục 1 phần V Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
với ý chí của các bên khi trong hợp đồng các bên thỏa thuận người nộp hồ sơ là bên chuyển nhượng hay không? Cho nên đây là một quy định quá cứng nhắc không những đã ảnh hưởng đến quyền tự do, thỏa thuận giữa các bên và đơi khi cịn gây khó khăn cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi mà vì một lý do nào đó họ khơng thể đến Văn phịng đăng ký QSDĐ hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã để nộp hồ sơ. Hơn thế nữa cịn có thể làm thiệt hại đến quyền và lợi ích của bên chuyển nhượng khi mà bên nhận chuyển nhượng khơng tích cực trong việc nộp hồ sơ cố trì hỗn thời gian thanh toán cho bên chuyển nhượng. Như vậy nếu đến khi bên nhận chuyển nhượng QSDĐ làm xong thủ tục chuyển nhượng mà giá đất lại tăng lên thì rỏ ràng là quyền lợi của bên chuyển nhượng đã bị ảnh hưởng. Chính vì thế nên sửa đổi theo hướng là cho phép hai bên thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ, trường hợp các bên không thỏa thuận được hoặc khơng có thỏa thuận gì khác thì người nộp hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ là bên nhận chuyển nhượng qua đó sẽ tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các bên trong việc làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ.
Thứ hai, trên thực tế thời gian tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ
vẫn bị kéo dài, chưa tạo thuận lợi cho NSDĐ trong việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ bởi pháp luật hiện hành chưa quy định đầy đủ về thời hạn hoàn thành trách nhiệm đối với cơ quan thuế trong việc ra thông báo thuế và Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh trong việc cấp GCNQSDĐ cho NSDĐ. Pháp luật chỉ quy định thời hạn hoàn thành trách nhiệm của Văn phòng đăng ký QSDĐ và Ủy ban nhân dân cấp xã. Chính vì vậy mà làm cho người dân phải đi lại nhiều lần đến Văn phòng đăng ký QSDĐ để hỏi xem đã có thơng báo thực hiện nghĩa vụ tài chính của cơ quan thuế chưa trong khi Văn phòng đăng ký QSDĐ lại không thể chủ động trong việc này do khơng biết khi nào thì có thơng báo từ cơ quan thuế vì pháp luật không quy định thời hạn cụ thể cho cơ quan thuế trong việc hoàn thành trách nhiệm của mình, thế là Văn phịng đăng ký QSDĐ cũng phải chờ để hoàn thành trách nhiệm của mình cịn NSDĐ cũng phải chờ để hồn thành nghĩa vụ của mình. Như vậy là thủ tục để thực hiện QCNQSDĐ vẫn chưa thực sự là rỏ ràng chưa tạo điều kiện tốt nhất cho NSDĐ trong việc thực hiện quyền của họ.
Thứ ba, pháp luật hiện hành quy định thời hạn hoàn thành trách nhiệm đối
với các cơ quan có thẩm quyền nhưng lại khơng có quy định nào để xử lý hay nói đúng hơn là chưa có chế tài đối với những cơ quan vi phạm thời hạn hoàn thành trách nhiệm của mình. Theo đó trong thời hạn không quá bốn ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp...;
trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thơng báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính; trong thời hạn khơng quá ba ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng lại khơng có một quy định nào đảm bảo là nếu quá thời hạn nêu trên mà Văn phòng đăng ký QSDĐ hoặc là Ủy ban nhân dân cấp xã vẫn không tiến hành cơng việc theo quy định của pháp luật thì sẽ bị xử lý. Chính vì vậy mà các cơ quan này khơng tích cực trong việc thực hiện trách nhiệm của mình dẫn đến quyền lợi chính đáng của các bên tham gia vào quan hệ chuyển nhượng QSDĐ vẫn không được giải quyết thoả đáng. Do đó mà những quy định về thời hạn hoàn thành trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cho NSDĐ chỉ mang tính hình thức mà thơi. Trong trường hợp NSDĐ khiếu nại hành vi hành chính đối với các cơ quan làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ thì cũng khơng tìm đâu ra một chế tài để xử lý hành vi của các cơ quan này bởi lẽ pháp luật khơng có quy định có chăng thì khi bị khiếu nại các cơ quan này chỉ phải thực hiện trách nhiệm của mình mà thơi cho dù là quyền lợi của NSDĐ đã bị xâm phạm. Như vậy là thủ tục chuyển nhượng QSDĐ vẩn còn những điểm hạn chế chưa thốt khỏi cơ chế hành chính trước đây gây phiền hà cho NSDĐ trong quá trình họ thực hiện quyền của mình.
Thứ tư, là vẫn chưa có sự thống nhất giữa pháp luật đất đai và Luật Nhà ở về
việc chứng thực hợp đồng liên quan đến việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSD. Theo Luật Nhà ở thì hợp đồng mua bán nhà ở phải có cơng chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại dô thị , chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức kinh doanh có chức năng kinh doanh nhà ở (Khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở). Như vậy thì tổ chức cá nhân sở hữu Nhà ở tại đơ thị thì khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở phải chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp Huyện, trong khi đó theo quy định của Luật đất đai hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của cá nhân thì cơ quan có thẩm quyền chứng thực là Ủy ban nhân dân cấp Xã.
Với những bất cập trên đây mà NSDĐ trong rất nhiều trường hợp đã lờ đi việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ để tiến hành giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường khơng chính thức ở đó khơng phải chịu một sự ràng buộc nào về quy định thủ tục pháp luật mà cịn diễn ra nhanh chóng khơng phải chờ đợi.
Chính vì vậy mà cần quy định thời hạn hoàn thành thủ tục chuyển nhượng QSDĐ đồng thời xác định rỏ chế tài đối với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nếu các cơ quan này khơng hồn thành trách nhiệm trong thời hạn quy định. Cụ thể là cần quy định chính xác thời hạn mà Ủy ban nhân dân xem xét cấp GCNQSDĐ và thời hạn mà cơ quan thuế phải ra thông báo thuế. Từ đó tạo ra một quy trình khép kín trong q trình làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cho NSDĐ đồng thời tạo điều kiện cho Văn phòng đăng ký QSDĐ hoàn thành trách nhiệm của mình, quy định chế tài đối với những cơ quan khơng hồn thành trách nhiệm của mình. Có như vậy những cơ quan này sẽ tích cực hơn, có trách nhiệm hơn trong việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cho NSDĐ, tạo điều kiện tốt nhất cho NSDĐ thực hiện được quyền của mình. Thơng qua đó góp phần làm cho TTBĐS phát triển mạnh mẽ.
KẾT LUẬN
Hướng đến một thị trường hoạt động lành mạnh, ổn định và hiệu quả là mục tiêu trong quá trình xây dựng và phát triễn thị trường bất động sản của Đảng và Nhà nước ta. Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nhân tố góp phần khơng nhỏ vào q trình này. Chính vì thế việc nghiên cứu nhằm hồn thiện pháp luật điều chỉnh quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một việc làm hết sức cần thiết, tạo điều kiện cho những giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp được xác lập và thực hiện một cách công khai minh bạch, không lẫn tránh sự kiểm soát của Nhà nước, hạn chế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm mục đích đầu cơ, đề tài "Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thị trường bất động
sản" được thực hiện nhằm mục đích đó.
Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất mới chỉ được pháp luật thừa nhận từ khi có Luật Đất đai năm 1993. Theo thời gian, cùng với sự phát triển kinh tế đất nước Nhà nước ta đã từng bước mở rộng quyền năng này cho người sử dụng đất qua những quy định cho phép tổ chức kinh tế, tổ chức, cá nhân nước noài được chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trong khoá luận tác giả đã trình bày khái niệm về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng như vai trò của quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản đó là căn cứ tạo ra thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản, là căn cứ hình thành nên thị trường thế chấp quyền sử dụng đất, góp phần tạo nên sự đồng bộ giữa các loại hình thị trường trong thị trường bất động sản.
Trên cơ sở phân tích những quy định của pháp luật hiện hành về điều kiện có quyền, điều kiện nhận quyền, điều kiện thực hiện quyền, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tác giả đã chỉ ra được những quy định còn bất cập chưa phù hợp với thực tiễn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, những quy định không cịn phù hợp với tình hình hiện nay. Từ đó đưa ra một số kiến nghị nhằm hồn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta, góp phần đưa đất đai tham gia vào quan hệ thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của họ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ.
Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất được diễn ra rất đa dạng, lại liên quan đến nhiều văn bản pháp luật như Bộ luật dân sự, Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, luật Nhà ở...trong khi đó kiến thức của tác giả lại hạn chế và do
nghiên cứu có nhiều vấn đề liên quan đến quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tác giả chưa thể làm rỏ được. Tuy nhiên tác giả hy vọng đã cung cấp được kiến thức căn bản về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với những ai quan tâm.