- Khi thực hiện QCNQSDĐ các chủ thể sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật.
2.2Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.2Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bên cạnh những quy định để NSDĐ có QCNQSDĐ thì pháp luật cũng quy định những điều kiện để NSDĐ nhận được quyền này một cách hợp pháp thông qua các trường hợp được nhận và không được nhận QCNQSDĐ. Cụ thể là :
Những trường hợp được nhận chuyển nhượng QSDĐ là:
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký hộ khẩu thường trú, và tại địa phương khác (Khoản 3 Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) - Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được nhận chuyển nhượng QSDĐtại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương khác (Khoản 3 Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế (điểm a Khoản 1 Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) và được nhận chuyển nhượng QSDĐ khi mua Nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam (Điều 121 LĐĐ 2003)
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thành lập tại Việt Nam được nhận chuyển nhượng dự án gắn liền với đất của tổ chức kinh tế trong nước (Điều 24 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai-sau đây gọi tắt là Nghị định 84/2007/NĐ-CP)
- Tổ chức cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Khi nhận chuyển nhượng QSDĐ thì NSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra trong trường hợp đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán hoặc cho thuê mua thì phải kèm theo chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản.
Những trường hợp không được nhận chuyển nhượng QSDĐ:
Theo quy định tại Điều 103 Nghị định 181/2004/ NĐ- CP thì có những trường hợp sau đây:
- Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nông nghiệp không đươc nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
- Hộ gia đình, cá nhân khơng được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm nghặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phồng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phịng hộ đó.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
Với những quy định nêu ở trên thì người Việt Nam định cư ở nước ngồi, tổ chức, cá nhân nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ là rất hạn chế. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế nhưng ngay cả quy định này cũng thiếu sự nhất quán và mâu thuẫn. Cụ thể là tại Điều 90 LĐĐ 2003 khi quy định về đất khu công nghiệp chỉ cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được lựa chọn việc sử dụng đất của mình thơng qua việc "nhận giao đất có thu tiền sử dụng
đất, thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất, thuê lại đất gắn liền với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế, người Việt nam định cư ở nước ngoài khác đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp..." mà không hề đã động gì đến việc họ có
quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ, nhưng tại Khoản 1 Điều 120 LĐĐ 2003 thì lại cho phép họ có quyền này. Sự mâu thuẫn này được lặp lại tại Điều 84 và Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Đây là sự mâu thuẫn xảy ra ngay trong một văn bản pháp luật nên không thể dựa vào giá trị pháp lý để lựa chọn nên áp dụng điều nào. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngồi thì về ngun tắc là khơng được nhận chuyển nhượng QSDĐ mặc dù mới đây Nhà nước ta có cho phép chủ thể này được nhận chuyển nhượng dự án gắn liền với QSDĐ của tổ chức kinh tế trong nước theo đó có thể hiểu là tổ chức kinh tế trong nước có quyền chuyển nhượng dự án có đầu tư có sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân nước ngồi nhưng lại khơng quy định rỏ là phải
xây dựng xong kết cấu hạ tầng hay khơng do đó trong trường hợp mà tổ chức kinh tế chưa xây dựng xong kết cấu hạ tầng trên đất mà đã chuyển nhượng cho tổ chức cá nhân nước ngồi thì lại khơng có quy định pháp luật điều chỉnh. Bên cạnh đó xét về hình thức thì trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thành lập theo pháp luật Việt Nam được nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất cũng là trường hợp tổ chức kinh tế trong nước nhận chuyển nhượng QSDĐ bởi doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng dự án có QSDĐ được thành lập tại Việt nam. Việc Nhà nước ta hạn chế quyền chuyển nhượng QSDĐ của các chủ thể nói trên là khơng hợp lý vì các chủ thể này có thể nhận chuyển nhượng QSDĐ từ chủ thể khác những người khơng có khả năng hay điều kiện để khai thác, sử dụng đất để cải tạo, bồi bổ làm tăng giá trị của đất rồi chuyển nhượng cho chủ thể khác điều này không những làm cho việc sử dụng đất hiệu quả mà cịn kích thích được TTBĐS hoạt động sôi động. Hơn nữa, việc Nhà nước hạn chế quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ của người Việt nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngồi phải chăng đã hạn chế ln QCNQSDĐ của họ bởi họ sẽ chuyển nhượng cho ai khi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước khơng có nhu cầu hay khả năng cũng như khơng có điều kiện để nhận chuyển nhượng QSDĐ để tiếp tục thực hiện dự án đầu tư. Với những quy định hạn chế như thế trên thực tế đang cản trở việc thu hút đầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến việc một nguồn vốn lớn cho nền kinh tế bị mất đi và làm cho các giao dịch ngầm ngày càng gia tăng trên TTBĐS vì Nhà nước khơng thể quản lý được những giao dịch mà người nước ngoài nhờ người Việt Nam trong nước nhận chuyển nhượng QSDĐ trường hợp mà trên thực tế xảy ra khá phổ biến.
Thêm vào đó chính sự phân biệt khiên cưỡng, không rõ ràng của pháp luật đất dai về loại chủ thể trong và ngoài nước được tham gia vào giao dịch chuyển nhượng QSDĐ đã dẫn đến sự khập khiễng giữa pháp luật đất đai và pháp luật kinh tế. Việc phân loại chủ thể kinh tế trong hay ngồi nước thì pháp luật đất đai khơng dựa vào nguốn vốn đầu tư, mà hầu như chỉ dựa vào văn bản pháp luật điều chỉnh việc thành lập và hoạt động của chúng. Vì vậy những doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thành lập theo pháp luật Việt Nam, mặc dù là pháp nhân Việt nam nhưng vẫn bị coi là tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam9. Còn
theo pháp luật kinh tế cụ thể là theo quy định tại Điều 3, Điều 4 Nghị định 51/1999/NĐ-CP10 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài thường trú tại Việt Nam được lựa chọn pháp luật cho hoạt động đầu tư của mình và
9
Xem Điểm đ khoản 2 Điều 3 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21 tháng 7 năm 2006 ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
10
doanh nghiệp của họ có thể thành lập theo luật doanh nghiệp, Luật hợp tác xã. Như vậy nếu trên thực tế doanh nghiệp của các chủ thể này thành lập theo luật doanh nhiệp Việt Nam thì các doanh nhiệp này phải được đối xử như tổ chức kinh tế trong nước mà tổ chức kinh tế trong nước lại được nhận chuyển nhượng QSDĐ.
Ngoài ra, đối với điều kiện "hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất
nơng nghiệp thì khơng được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước" đã
phát sinh vấn đề là hiện nay chưa có một quy phạm nào quy định như thế nào là "trực tiếp sản xuất nơng nghiệp" vì thế mà có nhiều cách hiểu về vấn đề này, mà đây chính là điểu kiện quyết định hộ gia đình, cá nhân có điều kiện nhận chuyển nhượng QSDĐ hay không. Vấn đề đặt ra là có phải là người dân phải trực tiếp cày bừa, gieo cấy... suốt ngày "bán mặt cho đất, bán lưng cho trời" trên đồng ruộng thì mới được coi là trực tiếp sản xuất nông nghiệp hay khơng thì chưa thể xác định được. Nhưng thiết nghĩ trong nền kinh tế thị trường có định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay thì cần phải hiểu linh hoạt hơn về vấn đề này theo đó việc trực tiếp sản xuất nông nghiệp không chỉ được hiểu theo nghĩa đen của từ ngữ mà những người không trực tiếp sản xuất nơng nghiệp trên đồng ruộng nhưng họ có điều kiện tổ chức sản xuất, có điều kiện thuê mướn nhân công, áp dụng khoa học công nghệ vào sãn xuất nơng nghiệp làm tăng năng suất...thì vẫn thỏa mãn điều kiện là "trực tiếp sản xuất nơng nghiệp" từ đó mở rộng được đối tượng là hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước điều này khơng chỉ có ý nghĩa trong việc thúc đẩy nền sản xuất nông nghiệp phát triển mà còn tăng lượng hàng hố là QSDĐ nơng nghiệp tham gia vào TTBĐS.
Bên cạnh những quy định nêu trên thì hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích nơng nghiệp cịn phải đáp ứng điều kiện về hạn mức đất được phép nhận chuyển nhượng11 .
Trường hợp tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì cũng phải thoả mãn các điều kiện quy định tại Điều 100 Nghị định 181/2004/NĐ-CP đó là:
- Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
- Được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất; - Phải thực hiện nghĩa vụ tải chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất.
11
Đây là những quy định rất cần thiết tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể được nhận chuyển nhượng QSDĐ nhưng trên thực tế nó làm cho các chủ thể nói trên gặp rắc rối khi họ làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ vì họ phải làm một lúc hai thủ tục đó là thủ tục chuyển mục đích sử dụng đât và thủ tục chuyển nhượng QSDĐ thì mới nhận được QCNQSDĐ. Cho nên trên thực tế các doanh nghiệp thường liên hệ với NSDĐ nông nghiệp để thoả thuận bồi thường QSDĐ và tài sản gắn liền với đất nhưng thực chất đó là thoả thuận về việc nhận chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất rồi sau đó họ xin Nhà nước giao đất,cho thuê đất để họ thực hiện dự án đầu tư.
Từ thực trạng pháp luật về điều kiện nhận chuyển nhượng QSDĐ trên đây thì tác giả xin đề xuất một số kiến nghị sau: trước hết cần sữa đổi những quy định mâu thuẫn trong pháp luật đất đai về việc nhận chuyển nhượng QSDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngồi trong khu cơng nghiệp, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế tạo nên sự thống nhất trong quy định pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ. Bên cạnh đó cần có những quy định rỏ ràng, cụ thể hơn điều kiện nhận chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngồi. Góp phần thu hút được sự đầu tư của tổ chức, cá nhân nước ngoài vào TTBĐS Thơng qua đó góp phần thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của TTBĐS nước ta hiện nay và thời gian tới.