- Khi thực hiện QCNQSDĐ các chủ thể sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật.
2.3.2Điều kiện về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.3.2Điều kiện về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ngồi các điều kiện nêu ở trên thì khi thực hiện QCNQSDĐ người sử dụng đất còn phải tuân thủ điều kiện về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật.
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 (BLDS 2005) tại Điều 697 thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là "sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai". Theo như quy định này thì hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch dân sự giữa các bên với nhau (người sử dụng đất), trong đó NSDĐ này (bên chuyển nhượng) chuyển giao QSDĐ của mình cho NSDĐ khác (bên nhận chuyển nhượng) để nhận được một khoản tiền, lúc này bên chuyển nhượng QSDĐ sẽ chấm dứt quyền và nghĩa vụ đối với mảnh đất mà họ đã chuyển nhượng, cịn bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ giao tiền và nhận quyền sử dụng đối với mảnh đất mà bên chuyển nhượng đã chuyển giao.
Về nội dung, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải bao gồm các nội dung sau: tên, địa chỉ của các bên; quyền, nghĩa vụ của các bên; loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng; giá chuyển nhượng; phương thức, thời hạn thanh toán; quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất; trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng (Điều 698 BLDS 2005)
Về hình thức, thì theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất dai năm 2003: hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải lập thành văn bản và có chứng nhận của cơng chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của cơng chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng là một giao dịch dân sự nên nó cũng phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 122 BLDS 2005 thì mới coi là có hiệu lực pháp lý, các điều kiện đó là :
- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
- Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
- Người tham gia giao dịch hồn tồn tự nguyện.
Về mặt hình thức thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc phải lập thành văn bản và có cơng chứng, chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Như vậy nếu như một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà không đáp ứng các điều kiện nêu ở trên thì khơng có hiệu lực pháp lý.
Quy định pháp luật là như vậy nhưng khi áp dụng trên thực tế thì pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lại có những điểm hạn chế, bất cập liên quan
đến vấn đề ký kết hợp đồng, xử lý hợp đồng do vi phạm hình thức của hợp đồng, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, thẩm quyền chứng nhận, chứng thực đối với hợp đồng. Cụ thể là:
- Chúng ta biết rằng việc cấp GCNQSDĐ cấp theo hệ thống bản đồ địa chính và quy hoạch sử dụng đất chi tiết của từng địa phương thế nhưng ở nhiều địa phương hệ thống bản đồ địa chính cũng như quy hoạch sử dụng đất có rất nhiều sai lệch nhưng lại không được kiểm tra, đo đạc xác minh lại trên thực tế cho nên rất nhiều trường hợp diện tích và vị trí mảnh đất được ghi nhận trên GCNQSDĐ khơng đúng với thực tế. Trong khi đó việc giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nhất là trường hợp chuyển nhượng toàn bộ mảnh đất NSDĐ thường dựa vào diện tích đất được ghi nhận trên GCNQSDĐ hoặc các giấy tờ hợp pháp khác mà chưa quan tâm đến diện tích đất trên thực tế. Kết quả là khi NSDĐ thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì rất dễ phát sinh tranh chấp, bởi khi thực hiện hợp đồng bên chuyển nhượng hoặc là khơng có đủ diện tích đất thực tế để chuyển giao cho bên nhận chuyển nhượng hoặc là sẽ bị "lỗ" khi có một phần đất đã chuyển giao cho bên nhận chuyển nhượng dôi ra so với hợp đồng nên dẫn đến tranh chấp về phần đất thừa hoặc thiếu này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên. Do đó mà việc đo đạc, kiểm tra, xác minh lại tính chính xác diện tích mảnh đất ghi trên GCNQSDĐ trước khi chuyển nhượng QSDĐ là một việc làm hết sức quan trọng và cần thiết thế nhưng pháp luật lại không quy định vấn đề này, NSDĐ và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lại chưa thực sự quan tâm đến vấn đề này chỉ khi các bên xảy ra tranh chấp thì mới vở lẽ lúc đó mới có sự "quan tâm" thì đã q muộn.
- Một bất cập nữa trong điều kiện này nữa đó là chưa có thống nhất giữa pháp luật đất đai và BLDS về việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình. Cụ thể là theo pháp luật đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự (Khoản 2 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ- CP). Và theo quy định tại Điều 18, 19 BLDS 2005 thì người có đủ năng lực hành vi dân sự là người từ đủ 18 tuổi trở lên. Người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi chỉ được coi là có đủ năng lực hành vi dân sự trong các giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi hoặc là trong trường hợp họ có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (Điều 20 BLDS 2005). Thế nhưng QSDĐ là tài sản chung của hộ gia đình cho nên thành viên hộ gia đình từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi chưa đủ năng lực hành vi dân sự để ký kết hợp đồng. Như vậy thành viên từ đủ 18 tuổi trở lên mới được xem là người có đủ năng lực hành vi dân sự để ký tên vào hợp
đồng chuyển nhưọng QSDĐ. Trong khi đó BLDS 2005 (Khoản 2 Điều 109) lại quy định: việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý. Đây chính là điểm mà pháp luật đất đai và BLDS đã khơng có sự thống nhất. Thêm vào đó theo quy định của pháp luật đất đai thì thành viên hộ gia đình có thể uỷ quyền cho người khác ký vào hợp đồng thông qua văn bản uỷ quyền khi có lý do nào đó mà thành viên đó khơng thể trực tiếp ký tên vào hợp đồng. Vấn đề không có gì đáng nói nếu thành viên đó là người từ đủ 18 tuổi trở lên nhưng nếu thành viên đó chưa đủ 18 tuổi thì vấn đề trở nên khó khăn hơn vì theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về cơng chứng thì văn bản ủy quyền của thành viên chưa đủ 18 tuổi sẽ khơng được cơng chứng chứng thực. Ví dụ hộ gia đình có năm người trong đó có ba người trên 18 tuổi, một người 17 tuổi, một người 14 tuổi thì theo quy định của pháp luật đất đai khi hộ gia đình này chuyển nhượng QSDĐ thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chỉ có ba thành viên trên 18 tuổi cùng thống nhất và ký tên vào, còn nếu theo quy định của BLDS 2005 thì thành viên 17 tuổi trở lên cũng bắt buộc cùng với ba thành viên trên 18 tuổi thống nhất và ký tên vào hợp đồng nếu thành viên này không ký tên trên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì hợp đồng này có thể bị xác định vơ hiệu vì chưa có sự đồng ý của tất cả thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình. Mặt khác nếu thành viên 17 tuổi này không thể trực tiếp ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà lập văn bản uỷ quyền17 thì văn bản này theo quy định của pháp luật dân sự sẽ không được công chứng, chứng thực vì người uỷ quyền chưa đủ năng lực hanh vi dân sự , tài sản giao dịch là QSDĐ không phải là tài sản riêng của người uỷ quyền.
- Sư bất cập của pháp luật liên quan đến điều kiện này còn được thể hiện ở chổ là chưa có sự thống nhất trong việc quy định thẩm quyền chứng nhận, chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Luật Đất đai thì quy định thẩm quyền này thuộc về công chứng Nhà nước hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất (điểm b, Khoản 1 Điều 127 LĐĐ 2003). Nhưng theo quy định tại khoản 10 Điều 2 Nghị định 17/2006/NĐ-CP thì: hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có chứng nhận của cơng chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoặc xác nhận của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao trong trường hợp chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao. Như vậy là ngồi cơ quan cơng chứng Nhà nước và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất có thẩm quyền thì Nghị định 17/2006/NĐ-CP cịn quy định thêm thẩm quyền xác nhận của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
Vậy liệu rằng sự xác nhận của Ban quản lý có thật sự là cần thiết và có giá trị pháp lý như sự chứng nhận của công chứng Nhà nước hay việc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất hay khơng khi mà ban quản lý không phải là cơ quan Nhà nước.
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật không rõ ràng và chưa phù hợp với thực tiễn. Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai" (Điều 692). Pháp luật đất
đai quy định: hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDĐ (Khoản 4 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP). Qua hai quy định nêu ở trên thì chúng ta thấy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vẫn chưa có hiệu lực sau khi được cơng chứng, hoặc chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà có hiệu kực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phịng đăng ký QSDĐ. Điều này có hợp lý khơng khi mà các bên đã thực hiện hợp đồng trên thực tế bởi lẽ sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và đã được chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc là được Ủy ban nhân dân cấp xã chứng thực thì các bên sẽ tiến hành chuyển giao đất và thanh toán cho nhau theo thỏa thuận, sau đó bên nhận chuyển nhượng QSDĐ sẽ là thủ tục đăng ký QSDĐ tại Văn phòng đăng ký QSDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính để được cấp GCNQSDĐ mới. Như vậy là theo quy định của pháp luật thì hợp đồng chưa có hiệu lực nhưng các bên đã thực hiện hợp đồng trên thực tế điều này sẽ làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên trong trường hợp các bên phát sinh tranh chấp. Đây chính là điểm khơng phù hợp với thực tiễn của pháp luật quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Sự bất hợp lý còn thể hiện ở chổ là sự chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã có giá trị gì trong khi nó là thủ tục bắt buộc18. Bên cạnh đó pháp luật cũng khơng quy định thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDĐ là thời điểm nào cho nên không thể xác định một cách chính xác thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Vì vậy mà có rất nhiều quan điểm khác nhau về thời điểm này có người cho rằng đó là thời điểm mà bên nậhn chuyển nhượng nộp hồ sơ chuyển nhượng tại Văn phịng đăng ký QSDĐ nhưng có người khác lại cho rằng thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm Văn phòng đăng ký QSDĐ ghi QSDĐ của người nhận chuyển nhượng QSDĐ vào hồ sơ địa chính.
- Theo BLDS 2005 và Luật Đất đai 2003 cũng như tại Nghị quyết 02/2004/NQ- HĐTP19 thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải lập thành văn bản và có cơng chứng chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của cơng chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất (điểm b Khoản 1 Điều 127 LĐĐ 2003). Nhưng trên thực tế có rất nhiều trường hợp giao dịch chuyển nhượng QSDĐ diễn ra trên TTBĐS lại được thực hiện với phương thức chuyển nhượng bằng giấy tay mà khơng qua hợp đồng có cơng chứng, chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Do đó nếu căn cứ vào quy định ở trên thì trong trường hợp này thì giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy tay sẽ bị vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức của giao dịch (Khoản 2 Điều 122 BLDS 2005). Trong khi đó Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP lại quy định khác cụ thể là tại điểm b.2 và b.3, tiểu mục 2.3, mục 2, phần II quy định như sau:
+ Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ ( vi phạm điều kiện quy định tại điểm a.4, tiểu mục 2.3, mục 2 phần II của Nghị quyết) và các bên giao dịch với nhau bằng giấy tay (vi phạm điều kiện quy định tại điểm a.6, tiểu mục 2.3, mục 2 phần II của Nghị quyết), nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có u cầu Tồ án giải quyết, thì khơng coi là hợp đồng vơ hiệu do vi phạm điều kiện này.
+ Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 , nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... Và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Tồ án cơng nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Tồ án cơng nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả khơng bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.
Như vậy là chưa có sự thống nhất giữa BLDS, Luật Đất đai và hướng dẫn tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP về việc xử lý đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà vi phạm hình thức. Theo quy định tại Điều 122, Điều 127 BLDS 2005 và điểm b khoản 1 Điều 127 LĐĐ 2003 thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xác lập bằng hình thức giấy tay khơng có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân có thẩm quyền là vơ hiệu nhưng theo hướng dẫn của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP mặc dù là các bên xác lập hợp đồng chuyển