- Khi thực hiện QCNQSDĐ các chủ thể sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật.
2.1Điều kiện có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1Điều kiện có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để tham gia vào giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong TTBĐS thì điều kiện trước hết mà NSDĐ phải đáp ứng là họ phải có QCNQSDĐ. Theo quy định của pháp luật thì đó điều kiện này lại dựa vào hình thức sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất cụ thể như sau:
Đối với CTSDĐ là Hộ gia đình, cá nhân
- Sử dụng đất dưới hình thức giao khơng phân biệt giao khơng thu tiền hay có thu tiền sử dụng đất trừ trường hợp chuyển nhượng có điều kiện theo quy định tại Đ104 NĐ181( Khoản 3 Điều 113 LĐĐ 2003).
- Hộ gia đình, cá nhân thuê đất của Nhà nước trước ngày 01/07/2004 mà đã trả tiền thuê đất (thuê lại đất) cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền cịn lại ít nhất là 05 năm thì có quyền trong thời hạn đã trả tiền thuê đất (Khoản 2 Điều 114 LĐĐ 2003).
- Hộ gia đình, cá nhân th lại đất trong khu cơng nghiệp trước ngày 01/07/2004 mà đã trả tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền cịn lại ít nhất là 05 năm thì có quyền trong thời hạn đã trả tiền thuê đất.
Đối với CTSDĐ là tổ chức kinh tế
- Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (điểm a Khoản 2 Điều 110 LĐĐ 2003).
- Tổ chức kinh tế thuê đất của Nhà nước trước ngày 01/07/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền cịn lại ít nhất là 05 năm thì có quyền trong thời hạn đã trả tiền thuê đất (điểm đ Khoản 1 Điều 111 LĐĐ 2003).
- Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp trước ngày 01/07/2004 mà đã trả tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền cịn lại ít nhất là 05 năm thì có quyền trong thời hạn đã trả tiền thuê đất (Khoản 2 Điều 111 LĐĐ 2003).
- Đất do nhận chuyển nhượng QSDĐ từ người khác mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (Khoản 2 Điều 112 LĐĐ 2003).
- Tổ chức kinh tế là pháp nhân sử dụng đất mới được hình thành do góp vốn bằng QSDĐ (Khoản 1 Điều 107 Nghị định 181/2004/NĐ-CP).
- Tổ chức kinh tế chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất (Khoản 3 Điều 112 LĐĐ 2003).
Đối với CTSDĐ là người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất đầu tư tại Việt Nam
- Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất ( điểm b Khoản 1 Điều 119 LĐĐ 2003).
- Đất được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (điểm b Khoản 3 Điều 119 LĐĐ 2003).
- Đất nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp (đất nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao theo quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 120 LĐĐ 2003 và trường hợp được mua nhà ở gắn liền với đất ở quy định tại Đ121 LĐĐ 2003).
- Thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao (điểm c Khoản 2 Điều 120 LĐĐ 2003).
Đối với CTSDĐ là tổ chức, cá nhân nước ngoài
- Đất được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đât một lần cho cả thời gian thuê (điểm b Khoản 3 Điều 119 LĐĐ 2003).
- Thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao (điểm c, Khoản 2 Điều 120 LĐĐ 2003).
- Tổ chức cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Điều 2, Nghị Quyết 19/2008/NQ-QH12 ngày 03/06/2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở và sở hữu nhà ở tại Việt Nam-gọi tắt là Nghị Quyết 19/2008/NQ-QH12).
Trong số các chủ thể trên chỉ trừ Hộ gia đình, cá nhân trong nước cịn lại các chủ thể khác khi chuyển nhượng QSDĐ phải chuyển nhượng cùng tài sản gắn liền với đất.
Bên cạnh đó cơ sở tơn giáo cũng có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 10 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai (sau đây gọi tắt là Nghị định 84/2007/NĐ- CP ).
hành thì đối tượng có QCNQSDĐ đã mở rộng hơn đặc biệt là đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài và quy định rõ ràng hơn, phù hợp với yêu cầu thực tiễn và yêu cầu của thời kỳ hội nhập kinh tế hiện nay khi mà nước ta đã gia nhập vào tổ chức kinh tế thế giới -WTO, góp phần thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS. Tuy nhiên quy định của pháp luật vẫn cịn nhiều bất cập, hạn chế và khơng mang tính thì trường. Cụ thể:
Thứ nhất, Quy định của pháp luật hiện hành có sự khơng bình đẳng giữa
các CTSDĐ trong việc có QCNQSDĐ:
- Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành kể từ ngày 01/07/2004 - ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, những CTSDĐ là Người Việt Nam định cư ở nước ngồi, tổ chức, cá nhân nước ngồi thì được lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả một lần, cịn chủ thể là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ được trả tiền thuê đất hàng năm (Điều 35, Điều 108 LĐĐ 2003). Như vậy là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước được Nhà nước cho thuê đất kể từ ngày 01/07/2004 sẽ không được chuyển nhượng QSDĐ như Luật Đất đai năm 1993 nữa. Nếu muốn có QCNQSDĐ th của mình thì họ phải chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất. Quy định này rỏ ràng là làm khó các CTSDĐ trong nước bởi tiền sử dụng đất phải trả theo quy định hiện nay luôn cao hơn tiền thuê đất rất nhiều lần4, trong khi đó khả năng về tài chính của các chủ thể trong nước là rất hạn chế.
- Với quy định tổ chức được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm nếu bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, hoặc giãm nhu cầu sử dụng đất thì Nhà nước sẽ thu hồi đất (Khoản 2 Điều 38 LĐĐ 2003) đã làm tăng thêm sự bất bình đẳng giữa các CTSDĐ, không đảm bảo được lợi ích chính đáng của NSDĐ thuê. Hơn thế nữa pháp luật đất đai quy định đối với trường hợp thu hồi đất nêu trên thì NSDĐ sẽ không được Nhà nước bồi thường thiệt hại ( điểm a Khoản 1 Điều 43 LĐĐ 2003)5. Quy định này đã tạo ra sức ép buộc các CTSDĐ nhất là các chủ thể sử dụng đất cho hoạt động sản xuất kinh doanh phải lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất một hình thức sử dụng đất mà nghĩa vụ tài chính nặng hơn so với trường hợp họ thuê đất.
- Nhà nước đã căn cứ vào phương thức trả tiền thuê đất để xác định NSDĐ có QCNQSDĐ hay không. Nếu là thuê đất mà trả tiền thuê đất một lần thì được QCNQSDĐ còn nếu thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì khơng có QCNQSDĐ. QSDĐ thuê dù là trả tiền thuê đất hàng năm thì vẫn được xem là hàng
4
Lưu Quốc Thái (2006), "Về giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành", Nhà nước và Pháp luật, (07), tr.56-62.
5
hoá trong giao dịch thuê đất giữa Nhà nước và NSDĐ (quan hệ trong TTQSDĐ sơ cấp). Tuy nhiên khi nó được Nhà nước trao cho NSDĐ thì nó đã là tài sản thuộc quyền sử dụng của NSDĐ nhưng NSDĐ lại không được chuyển nhượng QSDĐ cho người khác nghĩa là ở TTQSDĐ thứ cấp QSDĐ thuê mà trả tiền thuê đất hàng năm sẽ khơng được coi là hàng hố nữa. Chúng ta thấy rằng giá trị QSDĐ không chỉ là khoản tiền mà NSDĐ đã trả trước cho Nhà nước mà nó cịn là sự nhất thể hóa của nhiều giá trị bao gồm cả khoản tiền mà NSDĐ đã đầu tư vào đất như chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng...trong quá trình họ sử dụng đất. Những khoản này buộc phải tính vào giá trị QSDĐ thuê sau khi NSDĐ được Nhà nước cho thuê đất. Thêm vào đó giá trị QSDĐ tại thời điểm Nhà nước trao cho NSDĐ xét trên bình diện chung thì khơng thể bằng với giá trị QSDĐ sau đó khi mà đời sống kinh tế - xã hội ln có sự thay đổi và phát triển, cầu về đất đai ngày càng lớn hơn so với cung về đất đai. Điều này có nghĩa là giá trị QSDĐ sẽ tăng theo thời gian. Chính vì thế NSDĐ dù trả tiền thuê đất theo phương thức nào thì cũng nên cho họ có QCNQSDĐ. Việc Nhà nước căn cứ vào phương thức trả tiền thuê đất để xác định NSDĐ có QCQSDĐ hay khơng là quy định không công bằng, thỏa đáng. Cho nên quy định không cho NSDĐ được thực hiên giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thuê hàng năm đã hàm chứa trong nó sự bất hợp lý, là quy định mang tính quyền lực nhiều hơn, và khơng hề mang tính thị trường. Điều này là khơng phù hợp cho việc xây dựng và phát triển TTQSDĐ nói riêng và TTTBĐS nói chung trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay.
- Sự bất bình đẳng cịn được thể hiện ở chổ có trường hợp QSDĐ là hàng hóa được chuyển nhượng của NSDĐ này nhưng đối với NSDĐ khác thì nó khơng được coi là hàng hóa và khơng được phép chuyển nhượng trên TTBĐS. Cụ thể là theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì chỉ những tổ chức sử dụng đất được coi là có nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ thường xuyên thì mới được Nhà nước trao cho QCNQSDĐ, trong trường hợp này là tổ chức kinh tế còn các tổ chức khác mặc dù QSDĐ của họ có được một cách hợp pháp thì QSDĐ đó vẫn khơng được coi là hàng hóa và khơng được phép chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường. Ví dụ như: một tổ chức từ thiện được cá nhân tặng cho QSDĐ ở, giả sử tổ chức từ thiện này muốn chuyển nhượng QSDĐ cho chủ thể khác để lấy số tiền có được từ việc chuyển nhượng này phục vụ cho các hoạt động của mình thì cũng khơng được vì pháp luật khơng cho phép họ được chuyển nhượng QSDĐ. Điều này dù thế nào đi nữa cũng khơng xuất phát từ lý do chính đáng và rõ ràng là có thể làm khác đi được nếu cá nhân có ý định tặng cho QSDĐ ở của mình cho tổ chức từ thiện thì trước khi tặng cho cá nhân đó có thể chuyển nhượng QSDĐ của mình cho người khác rồi lấy
số tiền có được tặng cho tổ chức từ thiện. Vì thế đây là quy định thể hiện sự can thiệp quá mức cần thiết của Nhà nước vào việc NSDĐ thực hiện quyền tài sản thuộc quyền sử dụng của họ chứ khơng mang lại lợi ích gì cho cả Nhà nước, NSDĐ và xã hội. Khơng những vậy với quy định này thì NSDĐ có thể lách luật, lấy lại ví dụ nêu ở trên cá nhân có ý định tặng cho biết được rằng pháp luật không cho tổ chức từ thiện được chuyển nhượng QSDĐ nên cá nhân này lách luật bằng cách thay vì tặng cho tổ chức từ thiện QSDĐ ở thì cá nhân này lại tặng cho cá nhân đứng đầu tổ chức từ thiện đó. Điều này sẽ đem lại kết quả khơng tốt đẹp gì nếu như người đứng đầu tổ chức từ thiện này có mưu đồ tư lợi. Hạn chế này cho thấy có những chủ thề có quyền tài sản (QSDĐ) nhưng không thể giao dịch tài sản của mình - điều chỉ có trong lĩnh vực đất đai6. Hạn chế nêu trên không những quy định cho tổ chức không phải là tổ chức kinh tế mà còn cho cả cộng đồng dân cư (Khoản 2 Điều 117 LĐĐ 2003). Hậu quả là QSDĐ trong một số trường hợp bị loại bỏ khỏi TTQSDĐ, làm giãm lượng hàng hóa trên TTQSDĐ chính thức, gia tăng các giao dịch trá hình điều này làm ảnh hưởng đến sự lành mạnh của TTQSDĐ ở nước ta.
Bên cạnh đó pháp luật cũng còn quy định tổ chức kinh tế sử dụng đất do nhận chuyển nhượng QSDĐ từ người khác mà tiền trả cho việc chuyển nhượng khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì được chuyển nhượng QSDĐ đó. Điều này có nghĩa là nếu số tiền mà tổ chức kinh tế trả cho việc chuyển nhượng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước7 thì họ khơng có QCNQSDĐ nhưng pháp luật lại khơng cấm chủ thể này nhận chuyển QSDĐ dưới hình thức khác như là nhận thừa kế, nhận góp vốn bằng QSDĐ...và tất nhiên là lúc này QSDĐ trở thành tài sản của tổ chức kinh tế và họ có quyền chuyển nhượng đối với QSDĐ thuộc quyền tài sản của mình. Đây chính là điểm hạn chế của pháp luật đất đai hiện hành nó làm ảnh hưởng đến đến hoạt động của TTBĐS vì pháp luật khơng đặt ra quy phạm điều chỉnh các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế phát sinh khi nhận chuyển QSDĐ thông qua việc nhận thừa kế, nhận góp vốn..điều này sẽ làm cho Nhà nước mất các khoản thu từ giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vào ngân sách Nhà nước mặc dù Nhà nước có thể kiểm sốt được đối với giao dịch này.
Thứ hai, có trường hợp CTSDĐ có nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ nhưng
pháp luật lại không cho phép họ chuyển nhượng QSDĐ nhưng lại cho phép NSDĐ được giao dịch các tài sản thuộc sở hữu của họ gắn liền với đất. Đó là trường hợp NSDĐ sử dụng đất thuê mà trả tiền th đất hàng năm khơng có QCNQSDĐ nhưng lại có quyền giao dịch tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Người
6
Lưu Quốc Thái, tlđd, tr.58.
7
nhận tài sản gắn liền với đất thuê sẽ được Nhà nước cho thuê đất đối với diện tích đất có tài sản gắn liền đã được giao dịch và tất nhiên lúc này họ trở thành CTSDĐ mới. Với quy định này thì Luật Đất đai năm 2003 đã lặp lại quy định của Luật Đất đai năm 1987 khi đó pháp luật cấm mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức nhưng lại cho phép NSDĐ được phép giao dịch tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của mình. Điều này làm phát sinh các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trá hình trên TTBĐS dưới hình thức mua bán tài sản gắn liến với đất, làm cho TTBĐS thiếu minh bạch và không lành mạnh. Trong trường hợp này Nhà nước không thể điều tiết và kiểm soát được các khoản thu từ việc chuyển nhượng QSDĐ thuê vào ngân sách Nhà nước cho dù khi giao dịch tài sản gắn liền với đất NSDĐ đã tính ln giá trị QSDĐ thuê vào giá trị tài sản được mang ra giao dịch. Quy định này đã hạn chế lượng hàng hóa BĐS là QSDĐ được tham gia vào TTBĐS, làm ảnh hưởng đến hoạt động của TTBĐS
Từ sự phân tích những điểm hạn chế và bất cập trên đây thì người viết xin đưa ra kiến nghị sau: thứ nhất là Nhà nước cần có quy định cho phép CTSDĐ dưới hình thức th đất hàng năm có QCNQSDĐ bởi xét cho cùng thì việc thuê đất trả tiền thuê đất một hay thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ khác nhau ở phương