- Khi thực hiện QCNQSDĐ các chủ thể sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật.
2.3.1Điều kiện chung
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.3.1Điều kiện chung
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 và Khoản 2 Điều 7 Luật kinh doanh Bất động sản thì NSDĐ phải đáp ứng đủ bốn (04) điều kiện sau đây thì họ mới được thực hiện QCNQSDĐ đó là:
Đất khơng có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đât.
Như vậy theo quy định thì nếu NSDĐ khơng hội tủ đủ cả 04 điều kiện nêu ở trên thì khơng được chuyển nhượng QSDĐ. Nếu NSDĐ chuyển nhượng QSDĐ mà chưa thỏa mãn cả 04 điều kiện thì được coi là trái quy định của pháp luật. Tuy nhiên trên thực tế thì khi áp dụng các điều kiện này thì NSDĐ cịn gặp phải những khó khăn, vướng mắc nhất định gây cản trở cho NSDĐ trong việc thực hiện QCNQSDĐ của mình.
Điều kiện phải có giấy chứng nhận QSDĐ:
Đây là điều kiện khơng có gì mới so với quy định trước đây, là sự kế thừa Luật Đất đai năm 1993. Trước hết chúng ta phải hiểu như thế nào là GCNQSDĐ. Theo quy định của pháp luật đất đai thì GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với NSDĐ, do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho NSDĐ thơng qua đó Nhà nước kiểm sốt được tình hình sử dụng đất đai một cách thuận lợi hơn mặt khác bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của NSDĐ. Việc cấp GCNQSDĐ không phải là hoạt động xác lập QSDĐ mà là khâu cuối cùng của quá trình này qua đó NSDĐ có QSDĐ hợp pháp. Người sử dụng đất khi được cấp GNCQSDĐ thì có thể xem như họ có "giấy thơng hành" cho việc thực hiện quyền năng pháp lý của mình trong đó có QCNQSDĐ một cách hợp pháp ngoài những điều kiện cụ thể khác. Có thể nói GCNQSDĐ quyết định "số phận" một số lượng lớn các BĐS được tham giao vào TTBĐS chính thức hay khơng. Bởi vì đất đai (QSDĐ) và các BĐS là tài sản gắn liền với đất nói chung là cố định về vị trí, vì thế mặc dù là hàng hóa trên thị trường nhưng chúng khơng thể mang đi hay đem ra giao dịch trên thị trường được mà cái đem ra giao dịch trên TTBĐS chính là các chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với các BĐS được dem ra giao dịch trên thị trường. Cho nên vì một lý do nào đó mà các chứng thư pháp lý này không được xác lập cho người có quyền sử dụng (đối với QSDĐ) và người có quyền sở hữu (đối với các BĐS là các tài sản gắn liền với đất) thì rất có khả năng là NSDĐ sẽ thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ theo phương thức thỏa thuận trao tay có nghĩa là họ tiến hành giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy tay điều này làm cho TTBĐS phi chính thức ngày càng phát triển. Ở nước ta hiện nay các giao dịch chủ yếu được thực hiện qua "kênh ngầm" chiếm đến 70% trên tổng số các giao dịch trên thị trường12 điều này làm ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển lành
mạnh của TTBĐS. Nguyên nhân thì có nhiều nhưng chủ yếu là do chúng ta quá chậm trể trong việc cấp GCNQSDĐ.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 146 Luật Đất đai năm 2003 thì chính phủ quy định thời hạn hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ cho người đang sử dụng đất trong phạm vi cả nước. Trong thời hạn này, người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003 mà chưa được cấp GNCQSDĐ thì cũng được thực hiện các quyền của NSDĐ theo quy định của pháp luật
Và tại Điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP thì quy định: kể từ ngày 01/01/2008, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận QSDĐ mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp trước ngày 01 tháng 11 năm 2007 người sử dụng đất đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận và người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì vẫn được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Qua các quy định trên đây thì chúng ta thấy Nhà nước cho phép NSDĐ sử dụng các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai 2003 để thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên do các loại giấy tờ này đã được Nhà nước ta cấp từ lâu cho nên đến thời điểm mà NSDĐ thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thì nhiều trường hợp diện tích và vị trí thửa đất được giao dịch khơng cịn chính xác trên thực tế làm cho đối tượng giao dịch-quyền sử dụng thửa đất đó trong giao dịch khơng được rõ ràng chính xác nữa. Điều này làm phát sinh tranh chấp khi NSDĐ thực hiện QCNQSDĐ vì trong nhiều trường hợp NSDĐ đang sử dụng một diện tích lớn hơn hoặc nhỏ hơn diện tích đã ghi trên các giấy tờ này cho nên khi giao dịch nếu lấy diện tích đã ghi trên các loại giấy đó để giao dịch mà chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc các bên kiểm tra, đo đạc, xác minh lại thì sẽ dẫn đến những tranh chấp. Bên cạnh đó khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành đo đạc, xác minh lại diện tích thửa đất được ghi trên các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 mà trên thực tế là có sai lệch thì NSDĐ phải làm thủ tục đăng ký cấp GCNQSDĐ mới để bổ sung thêm phần diện tích tăng hay điều chỉnh lại phần diện tích mất đi trên thực tế. Như vậy thì đến cuối cùng NSDĐ cũng phải làm thủ tục đăng ký cấp GCNQSDĐ rồi mới thực hiện được
QCNQSDĐ của mình một cách hợp pháp. Chính vì thế mà các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đât đai cũng được thực hiện QCNQSDĐ trên thị trường chính thức vẫn khơng mấy khả thi trên thực tế nó chỉ ý nghĩa về mặt pháp lý mà thơi.
Cịn đối với giao dịch chuyển nhượng QSDĐ mà bắt buộc phải có GCNQSDĐ mới được thực hiện thì lại càng gặp khó khăn hơn khi mà cơng tác cấp GCNQSDĐ cho NSDĐ còn chậm nhất là các loại đất chuyên dùng, đất ở đô thị. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên - Môi trường, từ năm 2005 đến 2007 cả nước đã cấp đạt 82,1% đất nông nghiệp, 62,2% đất ở tại đô thị, 76,5% đất ở nông thôn, 37,4% đất chuyên dùng... 13. Trong khi đó từ ngày 01/01/2008 thì pháp luật bắt buộc người sử dụng đất phải có GCNQSDĐ thì mới được chuyển nhượng QSDĐ. Nhưng khoảng thời gian này có thể kéo dài đến năm 2010 bởi mục tiêu của nước ta về cơ bản là sẽ hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ. Để thực hiện được mục tiêu này thì thật sự là rất khó bởi trong thời gian qua chưa có sự thống nhất trong việc cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất giữa Bộ Tài Nguyên- Môi Trường, Bộ Tư Pháp và Bộ Xây Dựng, cả ba cơ quan trên đều có ba loại giấy chứng nhận của riêng mình. Bộ Tài nguyên và Môi trường gom công việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở vốn dĩ trước đây thuộc ngành xây dựng vào lĩnh vực quản lý của mình. Bộ Xây dựng thì tìm mọi cách giữ lại cơng việc đó. Bộ Tư pháp là người thứ ba, bất chấp sự tranh chấp đang diễn ra, cũng tìm cách ơm việc. Ba cơ quan trên không mấy quan tâm đến việc phối hợp với nhau trong việc cùng giải quyết một vấn đề cấp GCNQSDĐ cho người dân, cơ quan nào cũng có lý lẽ của riêng để bảo vệ lợi ích của mình cuối cùng thì người chịu khổ vẫn là người dân. Bên cạnh đó điều kiện để cấp GCNQSDĐ là việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, có bản đồ địa chính nhưng cả quy hoạch sư dụng đất chi tiết và bản đồ địa chính ở các địa phương hầu như chưa hoàn thiện và đúng với thực tế. Chính vì việc cấp giấy chứng nhận chậm như vậy cho nên đã tác động rất lớn đến việc thực hiện QCNQSDĐ của NSDĐ họ khơng có cơ sở pháp lý chứng minh QSDĐ là tài sản hợp pháp của mình cho nên khơng thể thực hiện QCNQSDĐ một cách hợp pháp được do đó NSDĐ trên thực tế đã thực hiện các giao dịch mà khơng có GCNQSDĐ. Chính điều này làm ảnh hưởng đến quyền lợi của NSDĐ tham gia vào giao dịch chuyển nhượng này, cũng như làm gia tăng thêm các giao dịch ngầm trên TTBĐS nhưng do nhu cầu của cấp thiết của sản xuất và đời sống cho nên họ phải chuyển nhượng QSDĐ chấp nhận rủi ro và thiệt hại có thể xảy ra.
13
Bên cạnh đó khi khơng có bất kỳ một loại giấy tờ hợp pháp nào theo quy định của pháp luật để chứng minh được QSDĐ thuộc về mình thì NSDĐ vẫn tiến hành hoạt động chuyển nhượng QSDĐ. Rõ ràng, việc giao dịch như vậy là trái với quy định của pháp luật, vi phạm điều kiện thực hiện chuyển nhượng QSDĐ và đương nhiên là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong trường hợp này sẽ khơng có hiệu lực pháp lý. Nhưng do pháp luật điều chỉnh về hoạt động chuyển nhượng QSDĐ chưa có sự thống nhất cho nên trong một số trường hợp NSDĐ khi chuyển nhượng QSDĐ mà khơng có giấy tờ nào thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vẫn có hiệu lực đó là các trường hợp quy định tại tiểu mục 2.3, mục 2, phần II Nghị Quyết 02/2004/NQ- HĐTP ngày 10/08/2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hơn nhân gia đình (gọi tắt là Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP) cụ thể là: Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết hợp đồng, đất chuyển nhượng QSDĐ chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, các bên giao dịch với nhau bằng giấy tay nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Tồ án giải quyết, thì khơng coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này. Hoặc trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện về GCNQSDĐ nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... Và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì hợp đồng đó vẫn được cơng nhận là có hiệu lực pháp lý. Trong những trường hợp này NSDĐ dù khơng có giấy tờ nào chứng minh QSDĐ hợp pháp của mình vẫn cứ tiến hành giao dịch chuyển nhượng QSDĐ và theo họ pháp luật điều chỉnh giao dịch này là Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP chứ không phải là Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật dân sự những văn bản pháp luật có hiệu lực pháp lý cao hơn Nghị quyết này. Chính điều này đã làm cho các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ không hợp pháp vẫn diễn ra trên TTBĐS và ngày càng phổ biến và phức tạp hơn.
Điều kiện đất khơng có tranh chấp:
Điều kiện tiếp theo mà NSDĐ phải đáp ứng khi thực hiện QCNQSDĐ của mình đó là đất khơng có tranh chấp. Trước tiên phải khẳng định tranh chấp đất đai là hiện tượng xã hội tiêu cực gây ảnh hưởng xấu đến các quan hệ dân sự, kinh tế. Nói đến tranh chấp là người ta hiểu ngay đến sự bất đồng, mâu thuẫn gay gắt đã lên tới đỉnh
điểm khi quyền lợi của các bên đi theo hai chiều hướng trái ngược nhau. Đất dang có tranh chấp nghĩa là trên mảnh đất ấy ta chưa xác định được CTSDĐ hợp pháp của mảnh đất. Và chỉ khi nào xác định được đất khơng có tranh chấp tức là trên mảnh đất đó chúng ta xác định được CTSDĐ hợp pháp cũng như khơng có tranh chấp nào về quyền và nghĩa vụ giữa NSDĐ với nhau thì lúc đó NSDĐ mới được thực hiện quyền của mình hay là lúc này NSDĐ mới thực hiện được QCNQSDĐ của mình. Vấn đề là thời điểm tranh chấp được tính từ khi nào và cơ sở nào xác định các bên đang có tranh chấp. Việc xác định thời điểm đất có tranh chấp có ý nghĩa rất lớn trong việc xác định thời điểm mà NSDĐ không được thực hiện QCNQSDĐ. Từ đó bảo vệ được quyền lợi chính đáng của các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Đây là vấn đề mà pháp luật hiện hành chưa có quy định rõ ràng nên có nhiều quan điểm khác nhau và có nhiều cách vận dụng pháp luật khác nhau. Cụ thể thì có quan điểm cho rằng thời điểm mà các bên đều cho rằng QSDĐ thuộc về mình là thời điểm phát sinh tranh chấp, còn thời điểm nộp đơn yêu cầu giải quyết chỉ là thủ tục khâu đầu tiên trong quá trình tố tụng yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định ai là người có QSDĐ chứ không phải là thời điểm để xác định có tranh chấp hay khơng. Một quan điểm khác cho rằng thời điểm có tranh chấp là thời điểm mà một trong các bên tranh chấp nộp đơn khởi hiện đến toà án hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện yêu cầu giải quyết. Theo tác giả thì cho rằng cả hai quan điểm ở trên đều khơng đúng bởi trong quan điểm đầu tiên thì vấn đề chỉ dừng lại ở cả hai bên đều cho rằng mảnh đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình tức là lúc này bên thứ ba hay cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chưa biết đến vụ việc này mà chỉ có các bên tranh chấp biết mà thơi, chính vì thế mà chưa cơ sở khẳng định về việc tranh chấp của các bên là có thực hay nói đúng hơn là chưa có căn cứ nào để chính quyền biết được giữa hai bên có sự mâu thuẫn về QSDĐ nên chưa thể xác định được là đất có tranh chấp hay khơng. Với quan điểm sau thì thời điểm xác định có tranh chấp trong trường hợp này là quá muộn và khơng chính xác vì tranh chấp đã xảy ra trước đó và đã được hồ giải ở Ủy ban nhân dân cấp xã14 rồi nhưng họ không đồng ý với kết quả hoà giải nên mới nộp đơn đến toà án hoặc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để được giải quyết.
Qua sự phân tích ở trên thì thời điểm xác định có tranh chấp là thời điểm mà một trong các bên tranh chấp nộp đơn yêu cầu tổ chức hòa giải ở cơ sở hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã hòa giải tranh chấp và đã được cơ quan này thụ lý. Bởi tại thời điểm việc tranh chấp có cơ sở để khẳng định thơng qua đơn u cầu hịa giải tranh chấp đất. Tranh chấp lúc này khơng cịn là việc riêng của hai bên biết nữa mà người
thứ ba và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã biết. Đây là thời điểm hợp lý nhất để xác định có tranh chấp từ đó góp phần làm rỏ kể từ thời điểm này NSDĐ không được thực hiện QCNQSDĐ bởi đất đã có tranh chấp.
Một vướng mắc nữa trong điều kiện này là công tác giải quyết tranh chấp đất đai chưa được thực hiện tốt tốn nhiều thời gian, qua nhiều cơ quan, nhiều cấp.