Pháp luật về nộp tiền sử dụng đất khi đƣợc nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI ĐINH THỊ NGÂN PHÁP LUẬT VỀ NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI ĐƢỢC NHÀ NƢỚC CƠNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT Chuyên ngành Luật Thƣơng Mại TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT VỀ NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI ĐƢỢC NHÀ NƢỚC CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT SINH VIÊN THỰC HIỆN: Đinh Thị Ngân Khóa: 32 MSSV: 3220123 GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN: Th.s Hoàng Thị Biên Thùy TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011 LỜI CAM ĐOAN Tác giả xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp: “Pháp luật nộp tiền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc cơng nhận quyền sử dụng đất” cơng trình nghiên cứu riêng tác giả Mọi tài liệu, dẫn chứng, tham khảo khóa luận có trích dẫn cụ thể, rõ ràng Mọi chép không hợp lệ, vi phạm quy định pháp luật tác giả xin hoàn toàn chịu trách nhiệm Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 31 tháng 07 năm 2011 Tác giả khóa luận Đinh Thị Ngân MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU NỘI DUNG CHƢƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NGHĨA VỤ NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI ĐƢỢC NHÀ NƢỚC CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm tiền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm tiền sử dụng đất .4 1.1.2 Đặc điểm tiền sử dụng đất .7 1.2 Công nhận quyền sử dụng đất .10 1.3 Bản chất việc nộp tiền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất 13 1.4 Ý nghĩa việc nộp tiền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất 15 1.5 Sơ lƣợc lịch sử quy định pháp luật nộp tiền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất 18 CHƢƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI ĐƢỢC NHÀ NƢỚC CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỰC TRẠNG VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN 22 2.1 Quy định pháp luật nộp tiền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất .22 2.1.1 Điều kiện để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất 22 2.1.2 Căn để tính thu tiền sử dụng đất 28 2.1.3 Các trường hợp nộp tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất 33 2.1.4 Thủ tục nộp tiền sử dụng đất 38 2.2 Thực trạng hƣớng hoàn thiện 39 2.2.1 Giá đất tính thu tiền sử dụng đất 40 2.2.2 Pháp luật đất đai thu tiền sử dụng đất có cào người nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật với người không nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật 44 2.2.3 Tiến độ nộp tiền sử dụng đất cơng nhận quyền sử dụng đất cịn chậm 46 2.2.4 Nộp tiền sử dụng đất ghi nợ bị ách tắc 47 KẾT LUẬN 49 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên quan trọng quốc gia, tự liệu sản xuất, địa bàn sinh sống ngƣời, đồng thời phận cấu thành nên lãnh thổ quốc gia Vì tặng vật thiên nhiên nên đất đai không thuộc sở hữu cá nhân hay tổ chức mà thuộc tồn thể nhân dân mà Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu Chế độ sở hữu toàn dân đất đai nƣớc ta lần đƣợc ghi nhận Hiến pháp năm 1980 tiếp tục đƣợc khẳng định Hiến pháp sau Trƣớc thời kỳ năm 80 kỷ trƣớc kinh tế nƣớc ta kinh tế kế hoạch hóa tập trung bao cấp đất đai khơng có giá, khơng đƣợc xem hàng hóa Nhà nƣớc giao đất cho ngƣời sử dụng đất mà không thu khoản thu khơng phản ánh đƣợc thuộc tính sinh lời đất đai việc sử dụng đất chƣa hiệu quả, lãng phí khơng tạo đƣợc động lực cho phát triển Sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ năm 1986 xác định đƣờng lối phát triển kinh tế nƣớc ta chuyển từ kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chũ nghĩa, đất đai đƣợc coi hàng hóa đặc biệt điều đƣợc cụ thể hóa Luật Đất đai năm 1993 lần sửa đổi, bổ sung sau Xuất phát từ tính chất đặc biệt hàng hóa đất đai với việc thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân đất đai mà Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu Nhà nƣớc có quyền đặt nghĩa vụ tài ngƣời sử dụng đất có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất Tuy nhiên vấn đề nộp tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật hành cịn có nhiều điều bất cập nhƣ vấn đề giá đất, mâu thuẫn quy định pháp luật …cùng với nhiêu khê, rƣờm rà thủ tục hành cơng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất việc áp dụng vào thực tiễn quy định pháp luật nộp tiền sử dụng đất ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc cơng nhận quyền sử dụng đất gặp khơng khó khăn, gây thiệt hại cho ngƣời sử dụng đất cho Nhà nƣớc Từ thực trạng việc nghiên cứu vấn đề pháp lý nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất để thấy đƣợc bất cập đề giải pháp hoàn thiện vấn đề cần thiết Do tơi chọn đề tài “Pháp luật nộp tiền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp Đối tƣợng nghiên cứu Đề tài nghiên cứu tập trung vấn đề liên quan đến nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất nhƣ: Khái niệm tiền sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất Ý nghĩa việc nộp tiền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất Các quy định pháp luật nộp tiền sử dụng đất; điều kiện để đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sừ dụng đất; xác định tiền sử dụng đất trƣờng hợp phải nộp tiền sử dụng đất Thực trạng pháp luật nộp tiền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất hƣớng hoàn thiện Phạm vi nghiên cứu Do vấn đề nộp tiền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất vấn đề phức tạp với kiến thức hạn chế thời gian có hạn nên đề tài khơng thể sâu nghiên cứu hết tất vấn đề liên quan đến mà tập trung nghiên cứu vấn đề pháp lý nộp tiền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Phƣơng pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phƣơng pháp phân tích, so sánh, tổng hợp dựa quan điểm chủ nghĩa vật biện chứng lý thuyết địa tô khoa học MácLênin Ý nghĩa khoa học Việc nghiên cứu pháp luật nộp tiền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất giúp nắm đƣợc rõ quy định pháp luật nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất Thông qua việc phát bất cập tồn quy định pháp luật hành để đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật nộp tiền sử dụng đất ngƣời sử dụng đất, nhằm đảm bảo hiệu hoạt động quản lý đất đai Nhà nƣớc đƣa đất đai trở thành động lực to lớn để phát triển đất nƣớc Tình hình nghiên cứu Qua tham khảo tài liệu luận văn thạc sỹ, khóa luận cử nhân viết tạp chí tơi thấy có nhiều tác giả đề cập đến vấn đề nộp tiền sử dụng đất ngƣời sử dụng đất nhƣng chƣa có đề tài nghiên cứu hay viết đề cập cách cụ thể, chuyên sâu vấn đề nộp tiền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất mà tập trung nghiên cứu vấn đề giá đất liên quan đến việc tính tiền sử dụng đất, hay việc nộp tiền sử dụng đất doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Nhà nƣớc giao đất đề cập đến tiền sử dụng đất tƣơng quan so sánh với nghĩa vụ tài khác Cụ thể: Đinh Dũng Sỹ (2008), “Tài đất đai – số vấn đề cần quan tâm”, Nghiên cứu lập pháp, (21), tr.30-35 Đặng Anh Quân (2006), “Bàn giá đất Nhà nƣớc”, Khoa học pháp lý, (05), tr.18-24 Hồ Thị Mỹ Duyên (2010), Pháp luật nghĩa vụ tài doanh nghiệp sử dụng đất kinh doanh bất động sản, luận văn thạc sỹ luật học Lƣu Quốc Thái (2006), “Bàn vấn đề đầu đất đai thị trƣờng bất động sản nƣớc ta”, Khoa học pháp lý (01),tr.22-27 Lƣu Quốc Thái (2009), “Hồn thiện hệ thống tài đất đai vấn đề lành mạnh hóa thị trƣờng quyền sử dụng đất”, Khoa học pháp lý, (04), tr.14-18 Nguyễn Nữ Tƣờng Oanh (2002), Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất- thực trạng thành phố Hồ Chí Minh hướng hồn thiện, khóa luận cử nhân luật Nguyễn Tấn Phát (2006), “Chính sách đất đai Việt Nam thời kì đổi mới”, Nghiên cứu kinh tế, (01), tr 25-29 Bố cục Với đối tƣợng phạm vi nghiên cứu nhƣ bố cục đề tài gồm phần sau: Phần mở đầu Nội dung: Chƣơng 1: Khái quát chung tiền sử dụng đất nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất Chƣơng 2: Quy định pháp luật nộp tiền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất Thực trạng giải pháp hồn thiện Kết luận Trong q trình làm đề tài khóa luận tốt nghiệp với kiến thức cịn hạn chế vấn đề đất đai vấn đề phức tạp pháp luật hành đề tài không tránh khỏi sai sót, mong đƣợc đóng góp quý báu quý thầy cô bạn bè CHƢƠNG KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NGHĨA VỤ NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI ĐƢỢC NHÀ NƢỚC CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Khái niệm, đặc điểm tiền sử dụng đất Khái niệm tiền sử dụng đất Đã từ lâu đất đai vấn đề quan tâm quốc gia đất đai có vị trí quan trọng ngƣời, mơi trƣờng sống hàng đầu ngƣời, tảng để xây dựng cơng trình kiến trúc, yếu tố đầu vào trình sản xuất, tƣ liệu sản xuất quan trọng ngành nông, lâm, ngƣ nghiệp, đặc biệt ngày trở thành nguồn lực quan trọng, kênh huy động vốn có hiệu trình phát triển kinh tế đất nƣớc Đất đai với lao động tiền đề sản sinh cải vật chất cho xã hội, nhƣ Các Mác nói: “Lao động cha, đất mẹ sản sinh loại cải vật chất”1 Xuất phát từ tầm quan trọng đất đai mà việc xác định vấn đề sở hữu đất đai có ý nghĩa cần thiết để bảo vệ, sử dụng tiết kiệm, hợp lý, hiệu đất đai để góp phần biến nguồn tài nguyên đất trở thành động lực cho phát triển Nhƣ Các Mác nói: “Sở hữu ruộng đất, nguồn gốc cải trở thành vấn đề lớn mà việc giải định tương lai giai cấp cơng nhân”2 Tuy nhiên việc xác định chế độ sở hữu đất đai tùy thuộc vào chất chế độ kinh tế xã hội quốc gia giai đoạn lịch sử khác Trong trình phát triển nhân loại trải qua nhiều hình thức sở hữu khác ruộng đất, sở hữu nhà nƣớc, sở hữu tƣ nhân, sở hữu tập thể nhƣng điều cốt lõi cần quan tâm làm rõ chất sở hữu đất đai khía cạnh pháp lý kinh tế Trƣớc tiên xét khía cạnh pháp lý sở hữu tùy thuộc vào điều kiện, hồn cảnh quốc gia mà pháp luật quốc gia ghi nhận chủ sở hữu đất đai quyền pháp lý mà chủ thể có đƣợc nhƣ quyền sử dụng, chiếm hữu, định đoạt đất đai Xét khía cạnh kinh tế sở hữu dĩ nhiên chủ sở hữu đất đai mặt pháp lý họ có toàn quyền định đến số phận pháp lý mảnh đất Do đất đai có thuộc tính riêng biệt, khơng phải sản phẩm ngƣời tạo mà tặng vật tự nhiên, có tính cố định, giới hạn khơng gian Các Mác, Ph.Ăngghen (1979), Tuyển tập, tập 3, NXB Sự thật, Hà Nội, tr.189 Các Mác, Ph.Ăngghen (1979), Tuyển tập, tập 3, NXB Sự thât, Hà Nội, tr.265 vô hạn thời gian sử dụng đất đai phát huy vai trị có tác động tích cực ngƣời, tức có kết tinh sức lao động ngƣời “Tuy có thuộc tính tự nhiên đám đất canh tác có giá trị đám đất bỏ hoang3” Bản thân đất đai khơng có giá trị nhƣ khơng có đầu tƣ lao động ngƣời Chỉ có tác động ngƣời vấn đề sở hữu đất đai mặt kinh tế chủ sở hữu đƣợc biểu Là chủ sở hữu đất đai nhƣng đất đai không đƣợc khai thác, sử dụng khơng đem lại hiệu kinh tế sở hữu tồn mặt hình thức “Quyền lực mặt pháp lý chủ sở hữu cho phép họ sử dụng lạm dụng phần trái đất chưa giải vấn đề Vấn đề phải thực quyền sở hữu nào, tức phải làm rõ mặt kinh tế sở hữu ruộng đất”4 Mặt kinh tế sở hữu ruộng đất chủ sở hữu đƣợc hƣởng lợi ích từ khả sinh lời đất, chủ sở hữu đƣợc hƣởng mà lợi ích vật chất đất đem lại Tuy nhiên đất đai tài sản thông thƣờng nhƣ tài sản khác thuộc tính đặc biệt đất vấn đề thực quyền sở hữu đất đai khác, chủ sở hữu đất đai thƣờng khơng tự trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai mà thƣờng gián tiếp thông qua chủ thể khác chủ sở hữu đƣợc hƣởng lợi ích vật chất đất việc chủ thể trực tiếp sử dụng đất nộp cho chủ sở hữu khoản lợi nhuận đƣợc biểu dƣới dạng địa tơ5 Chính nhờ khoản địa tô thu đƣợc mà sở hữu đất đai chủ sở hữu có ý nghĩa thiết thực Nhƣ nhờ sở hữu mặt pháp lý đất đai mà chủ sở hữu thực đƣợc quyền sở hữu mặt kinh tế tài sản thuộc quyền sở hữu “ Dưới hình thức địa tô quyền sở hữu thực hiện”6 Ở nƣớc ta trƣớc năm 1980 chế độ sở hữu đất đai đa cấp gồm nhiều hình thức sở hữu đất đai khác nhƣ sở hữu tập thể, sở hữu tƣ nhân… nhiên đến năm 1980 lần Hiến pháp thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân đất đai “đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên lòng đất, vùng biển thềm lục địa… Nhà nước – thuộc sở hữu toàn dân”7, điều đánh dấu bƣớc chuyển biến quan trọng việc xây dựng chế độ sở hữu đất đai nƣớc ta, dấu chấm hết hình thức sở hữu khác khơng phải sở hữu Nhà nƣớc “Sự đời Hiến pháp 1980 cáo chung hình thức sở hữu khơng phải tồn dân đất đai”8 Hiến pháp quy định: “ Nhà nước thống quản lý đất đai theo quy hoạch chung nhằm đảm bảo đất đai Các Mác, Ph.Ăngghen (1979), Tuyển tập, tập 23, NXB Sự thật, Hà Nội, tr.198 Các Mác, Ph.Ăngghen (1994), Tồn tập, tập 25, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội tr.321 Địa tơ phần hoa lợi tiền mà ngƣời mƣớn ruộng phải trả cho chủ ruộng Viện Ngôn ngữ học (2004), Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, tr.315 Các Mác, Ph.Ăngghen (1979), Tuyển tập, tập 23, NXB Sự thật, Hà Nội, tr.205 Điều 19, Hiến pháp năm 1980 Phạm Văn Võ (2009), chế độ pháp lý sở hữu đất đai Việt Nam nay, luận án tiến sỹ luật học, tr.78 sử dụng tiết kiệm hợp lý9” Với quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu đồng thời ngƣời quản lý toàn quỹ đất đai quốc gia Từ chế độ sở hữu toàn dân đất đai nƣớc ta nhất, Nhà nƣớc khơng cịn khác có đủ tƣ cách sở hữu đất đai Để cụ thể hóa quy định Hiến pháp năm 1980 vấn đề đất đai Luật Đất đai sau đất nƣớc thống đƣợc ban hành năm 1987 tiếp tục khẳng định chế độ sở hữu tồn dân đất đai Tuy nhiên lúc đất đai chƣa đƣợc coi hàng hóa từ năm 1986 Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ Đảng Nhà nƣớc ta xác định đƣờng lối đổi kinh tế, trị, xóa bỏ kinh tế tập trung bao cấp, chuyển sang kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa Luật Đất đai năm 1987 quy định: “Nhà nước giao đất cho nông trường, lâm truờng, hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp gọi chung người sử dụng đất ổn định lâu dài”10, lúc đất đai đƣợc xem toàn dân nên Nhà nƣớc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng mà lại thu khoản thu từ họ Sở dĩ nhƣ Luật Đất đai đƣợc ban hành năm 1987 nhƣng thực tế đƣợc soạn thảo từ năm 60 kỷ trƣớc miền Bắc xây dựng chủ nghĩa xã hội miền Nam đấu tranh chống đế quốc Mỹ miền Nam đƣợc giải phóng nhà lãnh đạo Đảng Nhà nƣớc xuất phát từ ý chí chủ quan cho chủ nghĩa xã hội đơn giản chế độ xã hội khơng cịn việc ngƣời bóc lột ngƣời tất chung hết không thuộc cá nhân Đồng thời cho dễ dàng xây dựng thành công chủ nghĩa xã hội toàn đất nƣớc xác định kinh tế đất nƣớc chuyển sang kinh tế hàng hóa nhiều thành phần Nhà nƣớc cấp phát đất đai cho ngƣời sử dụng đất nhƣ khoản phúc lợi xã hội mà không thu khoản thu từ ngƣời sử dụng đất Bƣớc sang đầu năm 90 tình hình kinh tế, trị giới có nhiều biến động với sụp đổ mơ hình chủ nghĩa xã hội Liên Xơ nƣớc Đông Âu đặc biệt xuất phát từ tình hình kinh tế, trị đất nƣớc trƣớc biến chuyển quan hệ đất đai mà thực tế trình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất diễn mạnh mẽ nhu cầu đất nhà đầu tƣ nƣớc nhƣ nƣớc sau đất nƣớc mở cửa kinh tế lớn, đồng thời khắc phục hạn chế tình trạng đất đai bị bỏ hoang lãng phí mà Nhà nƣớc ta nhận thức lúc cần phải trả lại thuộc tính vốn có đất đai, cần phải thừa nhận giá trị kinh tế đất đai thông qua việc quy định giá đất để đất đai vận hành theo chế thị trƣờng Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất cho thuê đất, tính giá Điều Luật Đất đai năm 1987 Điều Luật Đất đai năm 1987 10 Ngƣời sử dụng đất kê khai theo mẫu tờ khai nộp hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quan tài ngun mơi trƣờng Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất quan tài ngun mơi trƣờng kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ hồ sơ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp, xác nhận ghi đầy đủ tiêu vào “ Phiếu chuyển thông tin địa để xác định nghĩa vụ tài chính”, sau chuyển giao cho quan thuế (01) hồ sơ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thực nghĩa vụ tài Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ nhận đƣợc hồ sơ địa Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất quan tài nguyên môi trƣờng gửi đến, Cơ quan thuế thực kiểm tra hồ sơ địa chính, xác định số tiền sử dụng đất phải nộp; trƣờng hợp chƣa đủ sở để tính số thu tiền sử dụng đất phải thơng báo văn cho quan gửi hồ sơ để bổ sung, sau thơng báo tiền sử dụng đất phải nộp đến quan gửi hồ sơ địa Thơng báo tiền sử dụng đất phải nộp đến quan gửi hồ sơ địa (Thơng báo phải ghi rõ tên hộ gia đình, cá nhân phải nộp, số tiền phải nộp khoản, địa điểm nộp (Kho bạc nhà nƣớc), thời gian nộp khoản phải nộp khác Bộ Tài quy định) Trong thời hạn 03 ngày làm việc sau nhận đƣợc thông báo nộp khoản nghĩa vụ tài quan thuế chuyển đến, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quan tài nguyên môi trƣờng trao “Thông báo nộp tiền” cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để thực nộp tiền vào ngân sách nhà nƣớc Trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đƣợc thông báo nộp tiền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân phải nộp đủ số tiền sử dụng đất địa điểm nộp tiền theo thông báo Nhƣ thủ tục nộp tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần đƣợc quy định rõ ràng; hộ gia đình, cá nhân cần làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp quan nhà nƣớc có thẩm quyền, cụ thể Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện phòng Tài nguyên môi trƣờng Tất công việc lại nhƣ kiểm tra hồ sơ, vẽ trạng sử dụng đất hay việc tính tiền sử dụng đất phải nộp… quan tiếp nhận hồ sơ phối hợp quan thuế thực Sau hộ gia đình, cá nhân việc nộp tiền sử dụng đất theo nhƣ thông báo quan thuế hồn tất thủ tục hành khác đƣợc nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 39 Thực trạng hƣớng hoàn thiện Vấn đề đất đai nói chung vấn đề thu tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định đƣợc Nhà nƣớc cộng nhận quyền sử dụng đất nói riêng cịn tồn nhiều bất cập hệ thống văn pháp luật đất đai nhiều mà quy định mâu thuẫn, chồng chéo “văn pháp luật đất đai ban hành nhiều chồng chéo, thiếu đồng bộ, nhiều sách ban hành chưa tổ chức đạo, hướng dẫn thực thi nghiêm túc”32 “trong khoảng thời gian gần câu chuyện đất đai trở thành vấn đề rắc rối thật nóng bỏng”33, tác giả xin đề cập đến số bất cập quy định pháp luật thu tiền sử dụng đất hƣớng hoàn thiện Giá đất tính thu tiền sử dụng đất Theo quy định pháp luật giá đất tính thu tiền sử dụng đất trƣờng hợp đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng hạn mức giao đất giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định đƣợc ban hành vào ngày tháng hàng năm, diện tích đất vƣợt hạn mức thu theo giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định phù hợp với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế thị trƣờng điều kiện bình thƣờng Việc quy định giá đất thu tiền sử dụng đất diện tích đất hạn mức đất giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố hàng năm hồn tồn hợp lý giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành làm thu nghĩa vụ tài ngƣời sử dụng đất thƣờng thấp giá đất thực tế thị trƣờng nhiều Theo giáo sƣ Đặng Hùng Võ “do tư nhà quản lý mong muốn giá đất thấp thuận lợi cho đầu tư, phát triển nên quan nhà nước có thẩm quyền thường quy định giá đất thấp 10% đến 30% giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường”34 Tại thành phố Hồ Chí Minh, theo khảo sát đơn vị tƣ vấn, giá đất Nhà nƣớc ban hành giá chuyển nhƣợng thực tế chênh lệch đến lần 35, cụ thể nhƣ sau: 10 quận số, quận Phú Nhuận, Tân Bình, Bình Tân, Cần Giờ, Hóc Mơn (22%), Quận 8, Thủ Đức (23%), Quận 9, Gị Vấp (24%), Củ Chi, Nhà Bè (25%), Bình Thạnh (26%), Tân Phú (27%), Bình Chánh (28,6%) Mục đích Nhà nƣớc tiến hành cơng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nhằm thống quản lý đất đai, giải vấn đề lịch sử chế cũ để lại, đảm bảo quan hệ sử dụng 32 Đảng cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ Ban chấp hành TW Đảng khóa IX, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.60 33 Trần Khuyết Nghị (2005), “Mấy suy nghiệm đất quyền sử dụng đất”, Phát triển kinh tê, (11), tr.23 34 Đặng Hùng Võ (2009), “Cần sửa đổi, bổ sung cho Luật Đất đai năm 2003”, Nghiên cứu lập pháp, (11), tr.32 35 http://land.cafef.vn/20110609065156773CA44/tp-hcm-de-xuat-tien-su-dung-dat-gap-ba-den-bon-lan-banggia-dat.chn 40 đất đai không bị xáo trộn nên áp dụng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích đất hạn mức khuyến khích ngƣời dân tích cực hồn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Mức thu tiền sử dụng đất hợp lý cơng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân diễn nhanh chóng Giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thấp giá thị trƣờng có lợi cho ngƣời phải thực nghĩa vụ tài Nhà nƣớc nhƣng ngƣời có đất bị Nhà nƣớc thu hồi lại gặp bất lợi giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố hàng năm để tính tiền bồi thƣờng cho ngƣời có đất bị thu hồi Do để đảm bảo cân lợi ích ngƣời phải thực nghĩa vụ tài với Nhà nƣớc ngƣời có đất bị thu hồi vấn đề khơng đơn giản Nếu nhƣ giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định bảng giá đất ban hành hàng năm vào ngày tháng áp dụng chung theo mục đích sử dụng, vị trí giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định lại giá cá biệt Giá đƣợc áp dụng cho lô đất cụ thể đƣợc xác định vào giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thị trƣờng (hay giá thị trƣờng) điều kiện bình thƣờng, đƣợc áp dụng riêng với trƣờng hợp cơng nhận diện tích đất vƣợt ngồi hạn mức đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng Tuy nhiên bất cập vấn đề xác định giá đất sát giá thị trƣờng điều kiện bình thƣờng Thế “sát giá thị trường”, “sát” sát đến đâu thân giá thị trƣờng luôn thay đổi, xác định đƣợc giá thị trƣờng giá sát giá thị trƣờng giá cao giá thị trƣờng hay giá thấp giá thị trƣờng Mặt khác lại giá thị trƣờng “điều kiện bình thường”, điều kiện bình thƣờng nhƣ mà giá đất nƣớc ta chịu ảnh hƣởng mạnh mẽ quy luật cung - cầu, sức mua đồng tiền, tƣợng đầu Có lúc giá thị trƣờng tăng, giảm, nóng, lạnh bất thƣờng khơng theo quy luật có thời điểm giá đất giao dịch thị trƣờng cao nhƣng không dám khẳng định giá giao dịch phổ biến giá thị trƣờng mà giá đầu Theo số chuyên gia “giá đất thị trường nước ta không phản ánh giá trị thực đất đai mà thường thổi phồng lên tượng đầu nhà đất gây nên”36 “ giá đất nước ta vượt xa khả kinh tế”37 Việc đƣa thứ khó xác định ln biến động để làm chuẩn xác định tiền sử dụng đất thực khơng có khả thi chút “giá đất Nhà nước tình trạng ổn định, nghĩa mang yếu tố tĩnh Trong lúc đó, giá đất thực tế 36 Hồ Thị Mỹ Duyên (2010), Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất doanh nghiệp kinh doanh bất động sản”, luận văn thạc sỹ luật học, tr.57 37 Lƣ u Quốc Thái (2010), “Hoàn thiện hệ thống tài đất đai vấn đề lành mạnh hóa thị trƣờng quyền sử dụng đất”, Khoa học pháp lý,(01), tr.10 41 thị trường lại mang yếu tố động Vì vậy, việc chúng khó sát hợp với lẽ đương nhiên”38.Quá trình xác định giá thị trƣờng không đơn giản thiếu thông tin giao dịch nhà đất thị trƣờng, nhƣ tiêu chí để xác định “trong điều kiện bình thường” mà chƣa có đủ công cụ hệ thống cập nhật đầy đủ thông tin rộng khắp giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thị trƣờng dĩ nhiên điều kiện bình thƣờng ngƣời này, vị trí bất thƣờng ngƣời khác, vị trí khác Ngồi để xác định giá tính tiền sử dụng đất theo giá thị trƣờng tốn nhân lực, vật lực với hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có diện tích đất vƣợt hạn mức lại phải khảo sát, thẩm định giá thị trƣờng định, nhƣ khơng thể có máy có đủ nhân lực để ơm đồm cơng việc Ngày 29 tháng năm 2011 Bộ Tài ban hành Thơng tƣ số 93/2011/TTBTC hƣớng dẫn nộp tiền sử dụng đất thức có hiệu lực từ ngày 15 tháng năm 2011 Thơng tƣ quy định “đối với diện tích hạn mức sử dụng đất ở, chi cục thuế giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm nộp đủ hồ sơ để xác định; diện tích vượt hạn mức sử dụng đất chi cục thuế giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để xác định”39 Với quy định nhƣ tính tiền sử dụng đất phần diện tích vƣợt hạn mức đất hộ gia đình, cá nhân khơng phải thẩm định hồ sơ để xác định giá thị trƣờng Hệ số điều chỉnh giá đất Sở Tài chủ trì, phối hợp với Sở Tài ngun Môi trƣờng, Cục Thuế quan liên quan xác định, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định; đƣợc xác định tỷ lệ phần trăm giá đất chuyển nhƣợng thực tế (mang tính phổ biến) thị trƣờng điều kiện bình thƣờng thời điểm xác định với giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Cách làm hợp lý bối cảnh nhân lực, vật lực cịn nhiều khó khăn, yếu Tuy nhiên Thông tƣ chƣa nêu hệ số điều chỉnh giá đất mà điều Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố định Tại thành phố Hồ Chí Minh Sở Tài thành phố kiến nghị với sở, ban ngành hệ số điều chỉnh giá đất gấp đến lần bảng giá đất Ủy ban nhân dân thành phố ban hành sau rút xuống đến lần, hệ số điều chỉnh giá đất chia thành khu vực: khu vực gồm: quận mang tên số từ đến 12, quận Tân Bình, Bình Tân, Thủ Đức, Phú Nhuận, Gị vấp, Hóc mơn, Củ chi, Nhà Bè, Cần hệ số điều chỉnh giá đất lần; quận, huyện lại hệ số điều chỉnh giá đất lần 38 Đặng Anh Quân (2006), “Bàn giá đất Nhà nƣớc”, Khoa học pháp lý, (05), tr.20 Điểm a Mục 1.5.1 Điều Thông tƣ số 93/2011/TT-BTC ngày 29 tháng năm 2011 sửa đổi, bổ sung Thông tƣ số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 Bộ Tài hƣớng dẫn thực Nghị định số 198/2004/ND0-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 39 42 Ví dụ: Bà A có mảnh đất rộng 170 m2 mặt tiền đƣờng Hà Tôn Quyền, quận 11 xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo quy định hạn mức đất quận 11 không 160m2 Nhƣ Bà A nộp tiền sử dụng đất cho phần đất hạn mức theo bảng giá đất mà Ủy ban nhân dân thành phố ban hành năm 2011 ( 9.500.000 đồng/m2), 10m2 vƣợt hạn mức thuộc khu vực có hệ số điều chỉnh giá đất lần nên tiền sử dụng đất mà bà A phải nộp là: 9.500.000 x 10 x = 380 triệu đồng Việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất góp phần giải nhanh chóng hàng ngàn hồ sơ nhà đất ngƣời dân bị ách tắc, nhƣ thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 4000 hồ sơ nhà đất chƣa đƣợc giải Tuy nhiên đƣa hệ số điều chỉnh giá đất cao gấp đến lần giá nhà nƣớc nhƣ dự thảo Sở tài thành phố Hồ Chí Minh chƣa thật thuyết phục thực tế ngƣời dân phải đối diện với khó khăn giao dịch chuyển nhƣợng họ đóng tiền sử dụng đất cao nên họ chuyển nhƣợng miếng đất theo quy luật kinh tế thị trƣờng giá chuyển nhƣợng cao hơn, vơ tình đẩy giá bất động sản lên cao mục đích sách đất đai phải kéo giá bất động sản xuống thấp Mặt khác quy định hệ số điều chỉnh đất cao nhƣ chƣa hợp lý không phân biệt rõ nguồn gốc đất đánh đồng trƣờng hợp đất lấn chiếm đất cha, mẹ để lại nhận chuyển nhƣợng “nếu không phân biệt nguồn gốc đất mà bổ đồng theo giá thị trường dễ dẫn đến so bì đối tượng”40 Một thực tế cịn nhiều bất cập trƣờng hợp đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng vƣợt hạn mức đất có vài m2 nhƣng khơng thể tiến hành hợp pháp hóa quyền sử dụng đất phải chờ xác định giá thị trƣờng Nếu hệ số điều chỉnh giá đất cao mức tiền ngƣời dân phải nộp tăng cao khơng khuyến khích ngƣời dân hợp thức hóa họ đối phó cách tách thành nhiều đất để hợp pháp hóa quyền sử dụng đất tránh đóng tiền sử dụng đất cao, nhƣ Nhà nƣớc thất thu ngân sách mỹ quan đô thị, cảnh quan nông thơn bị ảnh hƣởng Bên cạnh có nhiều trƣờng hợp đất mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vƣờn, đất xây dựng cơng trình phụ, đất gia đình, tổ tiên để lại mà phần lớn ngƣời chƣa làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngƣởi nghèo nên chƣa có khả đóng tiền sử dụng đất, mức thu cao khiến họ khơng muốn hợp pháp hóa quyền sử dụng đất họ tình trạng mua bán đất bất hợp pháp diễn làm phức tạp thêm tình hình quản lý đất đai Vì nên quy định hệ số điều chỉnh giá đất 1.5 đến lần bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để khuyến khích ngƣời sử dụng đất tiến hành 40 http://diaoc24g.com/tinchitiet-dia-oc/ban-nha-dat/2/11926/tien-su-dung-dat-ngoai-han-muc-dan-nop-tienchinh-quyen-so-thu.aspx 43 hợp pháp hóa quyền sử dụng đất chất việc ngƣời dân đóng tiền sử dụng đất cho Nhà nƣớc để Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho họ Nhà nƣớc công nhận quyền sở hữu đất cho họ hệ số điều chỉnh giá đất không cần cao Pháp luật đất đai thu tiền sử dụng đất có cào người nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật với người không nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật Theo quy định Luật Đất đai năm 1993 Nghị định số 38/2000/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất trƣờng hợp sử dụng đất ổn định giấy tờ hợp lệ từ ngày 18/12/1980 đến trƣớc ngày 15/10/1993 phải nộp 20% tiền sử dụng đất nhƣng theo quy định Khoản Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất ổn định từ trƣớc ngày 15/10/1993 khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất nhƣng đủ điều kiện đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng phải nộp tiền sử dụng đất Nhƣ ngƣời chấp hành pháp luật nghiêm chỉnh lại bị thiệt hại họ nộp tiền sử dụng đất rồi, ngƣời cố tình trây ỳ khơng nộp tiền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành khơng phải nộp tiền sử dụng đất Do pháp luật cào ngƣời chấp hành nghiêm chỉnh quy định pháp luật với ngƣời cố tình khơng thực nghiêm chỉnh pháp luật Luật Đất đai năm 2003 quy định trƣờng hợp sử dụng đất ổn định khơng có giấy tờ trƣớc ngày 15/10/1993 nộp tiền sử dụng đất nhƣng nghị định 84/2007/NĐ-CP hƣớng dẫn lại quy định khác, có mâu thuẫn văn luật văn dƣới luật, trƣờng hợp sử dụng đất ổn định trƣớc ngày 15/10/1993 nộp tiền sử dụng đất diện tích đất sử dụng hạn mức đất giao, cịn diện tích đất vƣợt ngồi hạn mức đất giao phải nộp tiền sử dụng đất Do ngƣời sử dụng đất trƣớc ngày 15/10/1993 nhƣng làm thủ tục xin Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất trƣớc ngày Nghị định số 84/2007/NĐCP có hiệu lực thi hành nộp tiền sử dụng đất dù diện tích đất thực tế họ sử dụng rộng nhƣ diện tích họ lấn chiếm đất cơng trƣớc đƣợc cơng nhận tồn mà khơng phải nộp tiền sử dụng đất Nhƣ sách thu tiền sử dụng đất qua giai đoạn thay đổi nhanh gây tƣợng đầu đất đai “chính sách tài đất đai thiếu quán qua giai đoạn ngày dễ dãi hành vi đầu đất đai”41 Pháp luật khơng có công số tiền sử dụng đất đƣợc miễn giảm: trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất trƣớc ngày 15/10/1993 đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhƣng cịn nợ tiền sử dụng đất đƣợc miễn tiền sử dụng đất 41 Lƣu Quốc Thái (2006), “Bàn vấn đề đầu đất đai thị trƣờng bất động sản nƣớc ta”, Khoa học pháp lý, (01), tr.22 44 ngƣời nộp tiền sử dụng đất khơng đƣợc hồn trả Ngồi pháp luật cịn thể khơng cơng số tiền sử dụng đất đƣợc miễn giảm trƣờng hợp đất đƣợc sử dụng trƣớc ngày 15/10/1993 với đất đƣợc sử dụng sau ngày 15/10/1993 Theo Luật Đất đai năm 1993 ngƣời sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến ngày 15/10/1993 đƣợc Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp 20% tiền sử dụng đất nhƣng theo quy định Luật Đất đai năm 2003 khơng thu tiền sử dụng đất đến Nghị định số 84/2007/NĐ-CP không thu diện tích hạn mức giao đất ở, vƣợt ngồi hạn mức thu 50% tiền sử dụng đất Đối với đất sử dụng sau ngày 15/10/1993 theo Luật Đất đai năm 1993 đƣợc chứng nhận quyền sử dụng đất thu 100% theo giá đất quy định nhƣng theo Luật Đất đai năm 2003 phải nộp 50% diện tích đất hạn mức, hạn mức phải nộp 100% tiền sử dụng đất Một thời gian dài Nhà nƣớc không quy định rõ trƣờng hợp đất mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất cho thuê đất mà phân phối trái thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân cán bộ, cơng nhân viên tổ chức để làm nhà trƣớc ngày 15/10/1993 thực tiễn quy định trƣờng hợp nộp tiền nhƣ trƣờng hợp đất khơng có giấy tờ hợp lệ sử dụng trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 nhƣ họ phải nộp tiền sử dụng đất với mức Có thể nói thay đổi sách nộp tiền sử dụng đất đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định theo hƣớng ngày có lợi cho ngƣời sử dụng đất chƣa tiến hành hợp pháp hóa quyền sử dụng đất Tuy nhiên nhƣ không công ngƣời chấp hành nghiêm chỉnh việc nộp tiền sử dụng đất trƣớc trƣờng hợp định với nguồn gốc đất sử dụng nhƣ nhƣng ngƣời sử dụng đất chƣa chấp hành nghiêm pháp luật lại có lợi khơng phải nộp tiền sử dụng đất thời điểm sách đất đai đƣợc ban hành Điều đặt vấn đề lẽ công pháp luật, pháp luật khơng tạo tính cơng dẫn đến ngƣời dân xem thƣờng pháp luật nhiều ngƣời tiếp tục khơng hợp pháp hóa quyền sử dụng đất để chờ đợi sách tài đất đai có lợi cho tiến hành hợp pháp hóa Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhƣng ngun nhân đất đai có ảnh hƣởng lớn đến đời sống kinh tế, xã hội, Nhà nƣớc buộc phải thay đổi sách đất đai để có lợi cho ngƣời sử dụng đất, khuyến khích họ làm thủ tục hợp pháp hóa quyền sử dụng đất nhằm tạo ổn định, tránh xáo trộn việc quản lý, sử dụng đất đai 45 Tiến độ nộp tiền sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất chậm Việc nộp tiền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất chậm trễ khó khăn điều kiện cơng nhận nhƣ nguồn gốc đất phức tạp, tồn nhiều loại giấy tờ khác nhau, đồ sơ không thống nhất, việc lập hồ sơ xét duyệt cấp giấy chứng nhận nhiều thời gian thẩm định, thủ tục xin cấp giấy trải qua nhiều khâu “việc người SDĐ quan thuế chấp nhận cho thực nghĩa vụ tài (là điều kiện) để cấp GCNQSDĐ chuyện dễ dàng”42 Trong q trình thực để đƣợc cơng nhận quyền sử dụng đất cần phải có vẽ nhà, đất đất có nhà mà chi phí đo đạc chi phí khác phát sinh khơng nhỏ gây tốn cho ngƣời sử dụng đất Hơn điều kiện để đƣợc công nhận quyền sử dụng đất đất sử dụng ổn định, khơng có tranh chấp nhƣng vấn đề xác định đất sử dụng ổn định, lâu dài cịn nhiều khó khăn ngƣời sử dụng đất khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất hợp pháp họ nhƣ khơng có giấy tờ xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định, điều khiến cho Ủy ban nhân dân cấp xã nhiều công sức cho việc điều tra, xác minh nguồn gốc đất, diễn biến trình sử dụng đất Khái niệm đất sử dụng “ổn định” nhƣ quy định Điều Nghị định số 84/2007/NĐ-CP chƣa thật xác vào thời gian sử dụng liên tục cho mục đích định thời điểm bắt đầu sử dụng đất trình sử dụng đất có nhiều biến động mục đích sử dụng đất Nếu nhƣ A nhận quyền sử dụng đất nơng nghiệp từ cha mẹ để lại sau A bán giấy tay cho B B xây dựng nhà đất đó, liệu mục đích từ A nhận từ cha mẹ để lại đến thời điệm B xây dựng nhà B làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trình sử dụng đất A B khơng có tranh chấp đất đai đất mà B xây nhà có phải đất ổn định khơng Do thực tiễn quan nhà nƣớc có thẩm quyền có cách hiểu khác áp dụng khác Thời điểm đất đƣợc coi có tranh chấp, sở xác định đất có tranh chấp thời gian đất đƣợc coi có tranh chấp, đƣợc xác định tranh chấp chƣa đƣợc quy định rõ thực tế tranh chấp đất đai đƣợc Ủy ban nhân dân cấp xã hịa giải khơng thành, bên không đồng ý mà khơng bên tiếp tục gửi đơn đến Tịa án Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để giải tranh chấp đất đai đất có đƣợc xác định có tranh chấp hay khơng Vì nên quy định khoảng thời gian từ đơn yêu cầu giải tranh chấp nguyên đơn đƣợc Ủy 42 Lƣu Quốc Thái (2006), “Bàn vấn đề đầu đất đai thị trƣờng bất động sản nƣớc ta”, Khoa học pháp lý, (01), tr.23 46 ban nhân dân cấp xã thụ lý để hòa giải việc hòa giải đƣợc tiến hành, từ đơn khởi kiện nộp Tòa án án định Tòa án giải việc tranh chấp có hiệu lực pháp luật, từ đơn yêu cầu giải tranh chấp quyền sử dụng đất đƣợc nộp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền đến có định giải tranh chấp đất đai Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có hiệu lực pháp luật khoảng thời gian có xảy tranh chấp; ngồi khoảng thời gian khơng phải thời gian đất có tranh chấp Nộp tiền sử dụng đất ghi nợ bị ách tắc Theo quy định Khoản Điều Nghị định số 120/2010/NĐ-CP hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất mà chƣa có khả tài để nộp tiền sử dụng đất đƣợc ghi “ nợ tiền sử dụng đất” giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây quy định tiến văn pháp luật đất đai nộp tiền sử dụng đất phần đơng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà chƣa làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc diện khó khăn tài Khi mà có điều kiện để tốn nợ tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất thời điểm cấp giấy chứng nhận đƣợc trả nợ dần có khả tài thời hạn tối đa năm, sau năm mà chƣa trả hết nợ tiền sử dụng đất ngƣời sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất thời điểm trả nợ Quy định nhƣ thể rõ mặt tối ƣu sách đất đai có xét đến khả tài ngƣời sử dụng đất nhƣng bất cập chỗ xác định giá đất thời điểm trả nợ Nghị định không nói rõ giá đất thời điểm trả nợ giá nào, giá Ủy ban nhân dân cấp cấp tỉnh ban hành hàng năm hay giá thị trƣờng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định Và trƣờng hợp đƣợc ghi nợ tiền sử dụng đất trƣớc ngày tháng năm 2011 mà thời hạn tối đa năm kể từ ngày tháng năm 2011 ngƣời sử dụng đất đƣợc toán nợ theo giá đất thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhƣng khơng nói rõ giá đất thời điểm cấp giấy giá nào, giá Nhà nƣớc hay giá thị trƣờng Do nhiều trƣờng hợp xác định đƣợc nợ nhƣng mà thu theo giá Chỉ đến Thông tƣ số 93/2011/TT-BTC đƣợc ban hành có hiệu lực pháp luật vấn đề đƣợc giải Theo thơng tƣ số tiền sử dụng đất nợ sau năm năm toán chƣa toán hết thời hạn năm năm đƣợc quy đổi tỷ lệ phần trăm chƣa hồn thành nghĩa vụ tài (giữa tiền sử dụng đất nợ tổng số tiền phải nộp thời điểm cấp giấy) nhân với tiền sử dụng đất xác định thời điểm trả nợ Giá đất tính thu tiền sử dụng đất thời điểm trả nợ giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích đất hạn mức Cịn phần diện 47 tích vƣợt hạn mức phải nộp theo giá thị trƣờng mà giá thị trƣờng nhƣ phân tích phần khó xác định, mấu chốt vấn đề gây xúc giá thị trƣờng để tính tiền sử dụng đất vƣợt hạn mức KẾT LUẬN CHƢƠNG Qua việc nghiên cứu tìm hiểu quy định pháp luật với thực trạng hƣớng hoàn thiện nộp tiền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc cơng nhận quyền sử dụng đất ta rút kết luận sau: Điều kiện để đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ngày dễ dàng so với quy định trƣớc nhƣng vấn đề nhận thức pháp luật nhƣ áp dụng thực tiễn việc xác định điều kiện để đƣợc cấp giấy chứng nhận cịn có nhiều cách hiểu khác ảnh hƣởng đến tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất việc nộp tiền sử dụng đất ngƣời sử dụng đất Các quy định pháp luật nộp tiền sử dụng đất có nhiều điểm tiến phân chia trƣờng hợp cụ thể nộp tiền sử dụng đất có vào thời điểm sử dụng đất nguồn gốc sử dụng đất nhiên cịn có nhiều điểm chƣa hơp lý có khơng cơng ngƣời sử dụng đất chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật với ngƣời không chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật Thủ tục nộp tiền sử dụng đất đƣợc quy định rõ ràng theo hƣớng đơn giản hóa thủ tục hành tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân nộp tiền sử dụng đất nhanh chóng Việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất theo giá thị trƣờng hƣớng giải hợp lý mà thực tế giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hàng năm thƣờng thấp giá thị trƣờng nhƣng tạo khó khăn, vƣớng mắc xác định giá thị trƣờng Vấn đề ghi nợ tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân cịn gặp khó khăn tài điểm tiến pháp luật đất đai nhƣng việc nộp tiền sử dụng đất đƣợc ghi nợ lại nhiều khó khăn pháp luật khơng quy định rõ giá đất thời điểm trả nợ giá đất nào, dù Thông tƣ thu tiền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật có quy định nhƣng xác định giá thị trƣờng để tính tiền sử dụng đất vƣợt hạn mức vấn đề mấu chốt 48 KẾT LUẬN Cùng với trình chuyển biến kinh tế sang kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa việc Nhà nƣớc thừa nhận đất đai có giá vận hành theo chế thị trƣờng phản ánh đƣợc quy luật vận động khách quan đất đai, biến đất đai thành động lực quan trọng để đẩy nhanh công cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nƣớc Và việc Nhà nƣớc xác lập nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất quy định pháp luật đất đai phản ánh bƣớc tiến quan trọng trình hồn thiện chế độ sở hữu tồn dân đất đai nƣớc ta Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất ngƣời sử dụng đất cụ thể hóa tƣ tƣởng đổi Đảng Nhà nƣớc ta quan hệ đất đai trình mở cửa hội nhập với kinh tế giới Tiền sử dụng đất cơng cụ quản lý đất đai có hiệu Nhà nƣớc để góp phần sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu đồng thời nguồn thu ngân sách lớn Nhà nƣớc để thực sách phát triển kinh tế, an sinh xã hội Và việc hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc cơng nhận quyền sử dụng đất việc thực nghĩa vụ tài ngƣời sử dụng đất chủ sở hữu đất đai tối cao Nhà nƣớc Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc đƣợc Nhà nƣớc giao khơng có nguồn gốc đƣợc Nhà nƣớc giao nhƣ đất lấn chiếm, đƣợc thừa kế, tặng cho…mà đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất thỏa mãn điều kiện pháp luật đƣa tạo điều kiện cho quan hệ sử dụng đất đai ổn định, không gây ổn định trật tự xã hội lĩnh vực đất đai, giải đƣợc tồn đọng lịch sử để lại Trong năm qua với việc đẩy nhanh tiến độ công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định nên quy định pháp luật điều kiện để đƣợc cơng nhận quyền sử dụng đất có phần thơng thoáng quy định pháp luật đất đai trƣớc nhiên vấn đề nhận thức áp dụng thực tiễn quy định điều kiện đƣợc công nhận quyền sử dụng đất nhƣ điều kiện đất sử dụng “ổn định”, “khơng có tranh chấp” lại chƣa có thống địa phƣơng gây ảnh hƣởng đến q trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất Đất đai vấn đề phức tạp nên cần phải có nhận thức đắn quy định pháp luật để thống nhận thức áp dụng thực tiễn Các quy định pháp luật đất đai nộp tiền sử dụng đất trƣờng hợp đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất gặp nhiều vƣớng mắc vấn đề giá đất dùng để tính tiền sử dụng đất mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh định trƣờng hợp cụ thể Việc xác định giá đất sát giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế thị trƣờng không đơn giản chút mà giá chuyển 49 nhƣợng quyền sử dụng đất ln ln có biến động nhanh chóng chịu ảnh hƣởng mạnh mẽ tƣợng đầu đất đai Thơng tƣ số 93/2011/TT-BTC Bộ Tài hƣớng dẫn thu tiền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật giải đƣợc vấn đề xác định giá đất tính tiền sử dụng đất diện tích đất vƣợt hạn mức vào hệ số điều chỉnh giá đất, nhiên vấn đề xác định hệ số điều chỉnh giá đất lại vấn đề cần đƣợc quy định rõ ràng cụ thể có tính đến hợp lý tƣơng quan quyền lợi ích hợp pháp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phát huy đƣợc vai trò việc thực nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất Thực tiễn điều kiện kinh tế trị xã hội có nhiều chuyển biến nhanh chóng với hậu việc buông lỏng quản lý vấn đề sử dụng đất đai trƣớc nên pháp luật đất đai nộp tiền sử dụng đất khơng tránh khỏi hạn chế thiếu sót Tuy nhiên điều cốt yếu giải khó khăn vƣớng mắc liên quan đến nộp tiền sử dụng đất để hoàn thiện quy định pháp luật đất đai, đảm bảo đƣợc hài hòa lợi ích Nhà nƣớc ngƣời sử dụng đất Phần lớn hộ gia đình cá nhân sử dụng đất mà chƣa đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất gặp khó khăn tài nên cần linh hoạt giá đất tính tiền sử dụng đất để họ đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có nhƣ giải triệt để tồn lịch sử chế quản lý cũ để lại, đồng thời góp phần vào việc ổn định trật tự quan hệ sử dụng đất đai 50 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật 10 11 12 13 14 15 16 Hiến pháp năm 1980 Hiến pháp năm 1992 đƣợc sửa đổi, bổ sung năm 2001 Luật Đất đai năm 1987 Luật Đất đai năm 1993 Luật Đất đai năm 2003 đƣợc sửa đổi, bổ sung năm 2009 Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23 tháng 08 năm 2000 Chính phủ thu tiền sử dụng đất Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 07 năm 1994 Chính phủ mua bán kinh doanh nhà Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định số 198/2004/ND0-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, thu hồi đất, thực sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ nhà nƣớc thu hồi đất giải khiếu nại đất đai Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09 tháng 04 năm 2008 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 thu tiền sử dụng đất Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 Chính phủ vể sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 thu tiền sử dụng đất Thông tƣ số 117/2004/TT-BTC ngày 17 tháng 12 năm 2004 Chính phủ hƣớng dẫn thực số điều cùa Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 thu tiền sử dụng đất Thông tƣ liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18 tháng 04 năm 2005 hƣớng dẫn việc luân chuyển hồ sơ ngƣời sử dụng đất thực nghĩa vụ tài Thơng tƣ số 70/2006/TT-BTC ngày 02 tháng năm 2006 hƣớng dẫn sửa đổi, bổ sung thông tƣ số 117/2004/TT-BTC ngày 17 tháng 12 năm 2004 Bộ Tài hƣớng dẫn thực Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 thu tiền sử dụng đất Thông tƣ liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 hƣớng dẫn thực số điều Nghị định số 84/2007/NĐ-CP 51 ngày 25 tháng năm 2007 quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, thu hồi đất, thực sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ nhà nƣớc thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 17 Thông tƣ số 93/2011/TT-BTC ngày 29 tháng năm 2011 sửa đổi, bổ sung Thông tƣ số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 Bộ Tài hƣớng dẫn thực Sách, giáo trình CácMác, Ph.Ăngghen (1979), Tuyển tập, tập 3, NXB Sự thật, Hà Nội Các Mác, Ph.Ăngghen (1979), Tồn tập, tập 25, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội Đảng cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ Ban chấp hành TW Đảng khóa IX, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội Viện Ngôn ngữ học (2004), Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, Đà Nẵng Đại học luật TP.Hồ Chí Minh (2009), Tập giảng Luật Đất đai Khóa luận cử nhân, Luận văn thạc sỹ, Luận án tiến sỹ Hồ Thị Mỹ Duyên (2010), Pháp luật nghĩa vụ tài doanh nghiệp sử dụng đất kinh doanh bất động sản, luận văn thạc sỹ luật học Nguyễn Nữ Tƣờng Oanh (2002), Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất- thực trạng thành phố Hồ Chí Minh hướng hồn thiện, khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật Phạm Văn Võ (2009), chế độ pháp lý sở hữu đất đai Việt Nam nay, luận án tiến sỹ luật học Nguyễn Văn Hồng (2007), Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nước ta Lý luận thực tiễn, luận văn thạc sỹ luật học Bài viết tạp chí Đặng Anh Quân (2006), “Bàn giá đất Nhà nƣớc”, Khoa học pháp lý, (05), tr.18-24 Đặng Hùng Võ (2009), “Cần sửa đổi, bổ sung cho Luật đất đai năm 2003”, Nghiên cứu lập pháp, (11), tr.32-39 Lƣu Quốc Thái (2006), “Bàn vấn đề đầu đất đai thị trƣờng bất động sản nƣớc ta”, Khoa học pháp lý (01), tr.22-27 Lƣu Quốc Thái (2009), “Hồn thiện hệ thống tài đất đai vấn đề lành mạnh hóa thị trƣờng quyền sử dụng đất”, Khoa học pháp lý, (04), tr.22-27 Nguyễn Tấn Phát (2006), “Chính sách đất đai Việt Nam thời kì đổi mới”, Nghiên cứu kinh tế, (01), tr.25-29 52 Nguyễn Quang Tuyến (2006), “Một số suy nghĩ pháp luật thuế sử dụng đất đề xuất kiến nghị hoàn thiện”, Nhà nƣớc pháp luật, (12), tr.45-47 Trần Khuyết Nghị (2005), “Mấy suy nghiệm đất quyền sử dụng đất”, Phát triển kinh tế, (11), tr.22-26 Website: http://www.land.cafef.vn http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/ www.diaoc24g.com 53 ... niệm tiền sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất Ý nghĩa việc nộp tiền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất Các quy định pháp luật nộp tiền sử dụng đất; điều kiện để đƣợc Nhà. .. quát chung tiền sử dụng đất nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất Chƣơng 2: Quy định pháp luật nộp tiền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất Thực... phải nộp tiền sử dụng đất Tiền sử dụng đất phải trả lần để có đƣợc quyền sử dụng đất tức ngƣời sử dụng đất nhận quyền sử dụng đất trực tiếp từ ngƣời sử dụng đất trả tiền sử dụng đất cho Nhà nƣớc