hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
35
phân biệt rõ ràng cụ thể đối với từng loại đất trong việc công nhận quyền sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.
Trƣờng hợp đất có nhà ở, cơng trình xây dựng thì khi đáp ứng đủ điều kiện để đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất với diện tích đất ở đang sử dụng nhƣng diện tích khơng phải nộp tiền sử dụng đất không vƣợt quá hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại Khoản 2 Điều 83 và Khoản 5 Điều 84 tại thời điểm cấp giấy chứng nhận; đối với diện tích đất ở vƣợt hạn mức (nếu có) thì nộp tiền sử dụng đất theo mức thu bằng 50% tiền sử dụng đất (điểm a, Khoản 1 Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP và điểm a Khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP). Cịn đối với diện tích đất có cơng trình xây dựng( khơng phải là đất ở) thì khơng phải nộp tiền sử dụng đất.
Đối với đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp thì đƣợc cơng nhận và sử dụng dƣới hình thức giao nhƣng khơng phải nộp tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 70 Luật Đất đai năm 2003, diện tích đất nơng nghiệp cịn lại (nếu có) chuyển sang hình thức thuê đất của Nhà nƣớc.
Đất sử dụng trƣớc ngày 15/10/1993 mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất có các hành vi vi phạm quy định tại Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP nhƣng tại thời điểm xin cấp giấy chứng nhận phù hợp quy hoạch thì vẫn đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nộp tiền sử dụng đất theo mức thu bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất có nhà ở trong hạn mức giao đất ở, với diện tích ngồi hạn mức thu bằng 100% tiền sử dụng đất.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất sau ngày 15/101993 mà khơng có một trong những giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003
Cũng nhƣ trƣờng hợp trên khi đáp ứng đủ điều kiện để đƣợc công nhận quyền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 83 và Khoản 5 Điều 84 Luật Đất đai tại thời điểm cấp giấy chứng nhận, đối với diện tích vƣợt hạn mức thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất. Đối với đất có cơng trình xây đựng (khơng phải nhà ở) thì nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất phi nơng nghiệp. Cịn đối với diện tích đất nơng nghiệp cũng giống nhƣ trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trƣớc ngày 15/10/1993 mà khơng có giấy tờ hợp lệ. Nhƣ vậy với việc lấy mốc 15/10/1993 để phân chia ra hai trƣờng hợp thu tiền sử dụng đất khi Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất phần nào tạo ra sự cơng bằng đối với các trƣờng hợp cùng khơng có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất. Nếu nhƣ đối với một diện tích đất ở trong hạn mức nhất định đƣợc sử dụng ổn định trƣớc ngày 15/10/1993 thì sẽ khơng phải nộp
36
tiền sử dụng đất nhƣng nếu sử dụng từ sau ngày 15/10/1993 thì mức thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất.
Trường hợp đất đã được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng người đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất
Đối với trƣờng hợp này thì ngƣời giao đất là cán bộ cơng chức nhà nƣớc nhƣng khơng có thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân. Nếu ngƣời sử dụng đất có giấy tờ chứng minh việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để đƣợc sử dụng nhƣng phải trƣớc ngày 1 tháng 7 năm 2004 và nay Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì ngƣời đang sử dụng đất đƣợc cấp giấy chứng nhận.
Giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức quy định là một trong các giấy tờ sau:
“Biên lai (phiếu thu, hóa đơn) thu tiền để được sử dụng đất, thu tiền đền bù
theo Quyết định số 186/HĐ-BT ngày 31 tháng 5 năm 1990 của Hội đồng Bộ trưởng về đền bù thiệt hại đất nơng nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác
Biên lai thu tiền theo Thông tư số 60/TC-TCT ngày 16 tháng 7 năm 1993 của Bộ Tài chính về hướng dẫn bổ sung việc giảm thuế, miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp
Biên lai theo quy định về thu tiền đất của Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp xã của cơ quan, tổ chức giao đất không đúng thẩm quyền đã được các cơ quan, tổ chức đó cấp cho hộ gia đình, cá nhân”31
.
Nếu đất sử dụng ổn định trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì sẽ khơng phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đã đƣợc giao. Nếu đất đƣợc sử dụng ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trƣớc ngày 1 tháng 7 năm 2004 thì sẽ khơng phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đƣợc giao thuộc nhóm đất nơng nghiệp hoặc đất phi nơng nghiệp nhƣng khơng phải là đất ở. Cịn đối với diện tích đất đƣợc giao làm đất ở trong hạn mức giao đất ở thì khơng phải nộp tiền sử dụng đất, với diện tích đất cịn lại có nhà ở (nếu có) thì nộp tiền sử dụng đất bằng 50% đối với diện tích đất ở trong hạn mức, diện tích đất cịn lại khơng có nhà ở đƣợc xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở do tổ chức sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, tự chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở và đã phân phối cho cán bộ, công nhân viên của tổ chức đó
31 Mục III Thộng tƣ số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT hƣớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hổ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
37
Trong trƣờng hợp này nếu nhƣ việc phân phối đất đai diễn ra trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến ngày 24/12/2004, ngày Nghị định số 198/NĐ-CP có hiệu lực thì khi đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở, tuy nhiên chỉ đƣợc thực hiện một lần đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất cho nên nếu lần giao đất sau thì thu bằng 100% tiền sử dụng đất. Điều đó có nghĩa là đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở nếu đƣợc tổ chức sử dụng đất phân phối trái thẩm quyền hai lần trở lên thì từ lần giao đất thứ hai trở đi đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở sẽ thu bằng 100% tiền sử dụng đất. Cịn với diện tích đất vƣợt hạn mức giao đất ở sẽ thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất.
Nghị định số 120/2010/NĐ-CP đã bổ sung thêm trƣờng hợp tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất nhƣng đã phân phối trái thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, cơng nhân viên của tổ chức đó làm nhà ở trƣớc ngày 15/10/1993, khi đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thu tiền sử dụng đất bằng 40% theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhƣ trƣờng hợp bán nhà thuộc sở hữu Nhà nƣớc cho ngƣời đang thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 07 nam9 1994 của Chính phủ đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; thu bằng 100% theo giá đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành nhƣng phù hợp với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng đối với diện tích vƣợt hạn mức giao đất ở.
Trường hợp công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng do lấn chiếm xây dựng nhà ở
Đây cũng là quy định mới của pháp luật quy định cụ thể đối với trƣờng hợp đất lấn chiếm xây dựng nhà ở. Theo Nghị định mới thì trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà lấn chiếm đƣợc để xây dựng nhà ở nếu phù hợp quy hoạch khu dân cƣ và đáp ứng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, khi đó nếu đất sử dụng trƣớc ngày 15/10/1993 thu tiền sử dụng đất bằng 50% theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở mới, thu bằng 100% theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất ở vƣợt hạn mức giao đất ở.
Trƣờng hợp sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trƣớc ngày 1/7/2004 thì thu bằng 100% đối với diện tích đất trong hay ngồi hạn mức giao đất ở mới, tuy nhiên giá đất làm căn cứ thu tiền sử dụng đất là khác nhau. Đối với diện tích đất ở trong hạn mức là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo bảng giá đất công bố ngày 1 tháng 1 hàng năm, nhƣng đối với diện tích đất ngồi hạn mức thì giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định trên cơ sở phù hợp với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng.
38
Đây là quy định bổ sung trƣờng hợp phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất do lấn chiếm mà có đƣợc. Tuy nhiên chỉ thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng do lấn chiếm xây dựng nhà ở vì lúc này diện tích đó đƣợc sử dụng với thời hạn ổn định, lâu dài và dƣới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Trƣớc đây trong Nghị định số 84/2007/NĐ-CP cũng khơng có quy định rõ mà chỉ phân chia ra các trƣờng hợp sử dụng đất căn cứ theo mốc thời gian trƣớc hay sau ngày 15/10/1993 để tính tiền sử dụng đất. Và trong trƣờng hợp này thì đất sử dụng do lấn chiếm nhƣng tại thời điểm cấp giấy chứng nhận phù hợp quy hoạch thì dù sử dụng trƣớc hay sau 15/10/1993 mức thu tiền sử dụng đất cũng nhƣ nhau, tức là 50% đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở và 100% đối với diện tích ngồi hạn mức giao đất ở. Nghị định số 120/2010/NĐ-CP đã có sự phân biệt rõ về thu tiền sử dụng đất đối với trƣờng hợp sử dụng đất do lấn chiếm xây dựng nhà ở trƣớc và sau ngày 15/10/1993 căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất và thời gian sử dụng để tính thu tiền sử dụng đất.
Trên đây là các trƣờng hợp nộp tiền sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc công
nhận quyền sử dụng đất, mỗi trƣờng hợp khác nhau thì mức thu có sự khác nhau
dựa trên thời điểm sử dụng đất trƣớc hoặc sau mốc thời gian ngày 15/10/1993. Phần
lớn các trƣờng hợp đất hộ gia đình cá nhân đang sử dụng vƣợt hạn mức đều phải
tính với mức giá đất là 100% theo giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trƣờng.
Thủ tục nộp tiền sử dụng đất
Để đẩy nhanh q trình giải quyết thủ tục hành chính trong đó có thủ tục nộp tiền sử dụng đất thì các văn bản pháp luật đất đai đã quy định rõ thủ tục nộp tiền sử dụng đất tạo điều kiện cho ngƣời dân dễ tiếp thu quy trình giải quyết hồ sơ nộp tiền sử dụng đất và thực hiện theo. Thủ tục nộp tiền sử dụng đất càng đơn giản, gọn nhẹ thì càng giúp cho ngƣời sử dụng đất nhanh chóng đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng thời hạn chế đƣợc tình trạng nhũng nhiễu cửa quyền của các cán bộ nhà nƣớc, góp phần vào q trình cải cách nền hành chính quốc gia
Theo các quy định tại các Điều 14 và Điều 15 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP, Mục I, Mục II phần D Thông tƣ số 117/2004/TT-BTC, Thông tƣ liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 hƣớng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính thì việc nộp tiền sử dụng đất gồm các bƣớc chính sau:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nộp bộ hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có mẫu sẵn). Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên môi trƣờng cấp phát đầy đủ “tờ khai tiền sử dụng đất” cho hộ gia đình, cá nhân và hƣớng dẫn họ kê khai theo đúng mẫu tờ khai
39
Ngƣời sử dụng đất kê khai theo đúng mẫu tờ khai và nộp hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài ngun mơi trƣờng
Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên môi trƣờng kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của bộ hồ sơ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp,
xác nhận và ghi đầy đủ các chỉ tiêu vào “ Phiếu chuyển thơng tin địa chính để xác
định nghĩa vụ tài chính”, sau đó chuyển giao cho cơ quan thuế một (01) bộ hồ sơ
của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ khi nhận đƣợc hồ sơ địa chính do Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trƣờng gửi đến, Cơ quan thuế thực hiện kiểm tra hồ sơ địa chính, xác định số tiền sử dụng đất phải nộp; trƣờng hợp chƣa đủ cơ sở để tính số thu tiền sử dụng đất thì phải thơng báo bằng văn bản cho cơ quan gửi hồ sơ để bổ sung, sau đó thơng báo tiền sử dụng đất phải nộp đến cơ quan gửi hồ sơ địa chính.
Thơng báo tiền sử dụng đất phải nộp đến cơ quan gửi hồ sơ địa chính (Thơng báo phải ghi rõ tên hộ gia đình, cá nhân phải nộp, số tiền phải nộp của từng khoản, địa điểm nộp (Kho bạc nhà nƣớc), thời gian nộp và các khoản phải nộp khác do Bộ Tài chính quy định).
Trong thời hạn 03 ngày làm việc sau khi nhận đƣợc thông báo nộp các khoản nghĩa vụ tài chính do cơ quan thuế chuyển đến, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên môi trƣờng trao “Thông báo nộp tiền” cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để thực hiện nộp tiền vào ngân sách nhà nƣớc
Trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đƣợc thông báo nộp tiền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân phải nộp đủ số tiền sử dụng đất tại địa điểm nộp tiền theo thông báo.
Nhƣ vậy thủ tục nộp tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đã phần nào đƣợc quy định rất rõ ràng; hộ gia đình, cá nhân chỉ cần làm bộ hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp tại cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền, cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc phịng Tài ngun và mơi trƣờng. Tất cả các cơng việc cịn lại nhƣ kiểm tra hồ sơ, bản vẽ hiện trạng sử dụng
