Căn cứ để tính thu tiền sử dụng đất

25

Ý kiến thứ ba cho rằng thời điểm một trong các bên tranh chấp nộp đơn khởi kiện đến Tòa án hoặc Uỷ ban nhân dân cấp huyện yêu cầu giải quyết tranh chấp là thời điểm tranh chấp nảy sinh.

Tác giả ủng hộ ý kiến thứ hai do ý kiến thứ nhất và ý kiến thứ ba khơng thật sự chính xác vì theo ý kiến thứ nhất thì lúc này một trong hai bên tuyên bố quyền sử dụng đất thuộc về mình mà khơng có căn cứ, cơ sở để khẳng định hai bên thực sự có mâu thuẫn về quyền sử dụng đất; cịn theo ý kiến thứ ba thì thực chất tranh chấp giữa hai bên đã diễn ra từ trƣớc đó và đã đƣợc Ủy ban nhân dân cấp xã hòa giải nên mới nộp đơn đến Tòa án hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện để giải quyết.

Trong thực tiễn áp dụng nhiều trƣờng hợp chính quyền địa phƣơng khi thấy có sự xuất hiện đơn, thƣ của ngƣời dân là ngƣng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng thời có nhiều ngƣời lợi dụng việc này để ngăn cản quyền lợi hợp pháp của ngƣời đang sử dụng, từ đó khiến tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất diễn ra chậm trễ. Mặt khác trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai ngƣời dân phải chờ đợi rất lâu mới có thể nhận đƣợc kết luận cuối cùng để tiếp tục quá trình xin cấp giấy chứng nhận khiến cho quyền lợi chính đáng của ngƣời đang sử dụng đất hợp pháp bị thiệt hại nghiêm trọng.

Đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định, khơng có tranh chấp muốn đƣợc Nhà nƣớc cơng nhận quyền sử dụng đất thì cần phải có sự xác nhận của

Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng đất đƣợc sử dụng ổn định, khơng có tranh

chấp. Ủy ban nhân dân cấp xã là cơ quan Nhà nƣớc cấp cơ sở có thế nắm rõ mọi thơng tin tình hình sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và tranh chấp phát sinh liên quan đến thửa đất đang xem xét cấp giấy chứng nhận. Do đó tại Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 giao trách nhiệm cho Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất đang sử dụng ổn định, khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên pháp luật không quy định rõ các căn cứ pháp lý làm cơ sở cho việc xác nhận sự ổn định, thời điểm đất đƣợc đƣa vào sử dụng và thời điểm chủ sử dụng đất bắt đầu sử dụng đất. Ngồi ra thì việc xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã chỉ thơng qua cán bộ địa chính sau đó thì chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã ký vào, điều này dễ dẫn đến tình trạng cán bộ địa chính cấp xã làm việc khơng vơ tƣ, khách quan và do khối lƣợng công việc nhiều sẽ ảnh hƣởng đến việc cấp giấy chứng nhận. Ví dụ nhƣ trƣờng hợp chỉ cần chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã ký xác nhận đất sử dụng ổn định trƣớc ngày 15/10/1993 (dù thực tế sử dụng sau ngày 15/10/1993), khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì dù khơng có giấy tờ cũng khơng phải nộp tiền sử dụng đất theo Khoản 4 Điều 50 Luật Đất đai nếu đất ở trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

26

Khi thỏa mãn các điều kiện pháp lý nêu trên và nếu đất do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng chƣa có quyết định thu hồi đất của Nhà nƣớc mà có giấy tờ hợp lệ thì sẽ đủ điều kiện để đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có giấy tờ hợp lệ ngồi những điều kiện pháp lý nhƣ trên còn đòi hỏi thêm điều kiện là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nƣớc.

Trường hợp khơng có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất

Ngoài những điều kiện pháp lý giống nhƣ trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất cùng với việc chƣa có quyết định thu hồi đất của Nhà nƣớc thì trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà khơng có giấy tờ hợp lệ cịn phải đáp ứng điều kiện có xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã về đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc xét duyệt và phải nộp tiền sử dụng đất trong trƣờng hợp luật định.

Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt

Điều kiện này đƣợc áp dụng đối với trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 4 và Khoản 6 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003. Quy hoạch sử dụng đất là việc khoanh định mục đích sử dụng đất của từng khu vực dựa trên những tính tốn khoa học về số lƣợng, vị trí theo nhu cầu của đời sống kinh tế, xã hội. Đây là hoạt động phân phối đất đai của Nhà nƣớc ở tầm vĩ mơ nhằm mục đích sử dụng đất có hiệu quả. Nhà nƣớc quản lý đất đai thông qua quy hoạch sử dụng đất gắn liền với định hƣớng phát triển kinh tế, xã hội. Việc xác định hiện trạng đất phù hợp với quy hoạch là một trong những điều kiện để đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trƣớc đây theo quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP đối với trƣờng hợp khơng có giấy tờ hợp lệ thì đất “phải được sử dụng trước thời điểm quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được xét duyệt”22. Với quy định nhƣ vậy thì dẫn đến tình trạng là tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngƣời đang sử dụng đất theo mục đích nào đó nếu hình thành trƣớc quy hoạch mà hiện tại khơng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất ở thì vẫn đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Để tháo gỡ vƣớng mắc trên thì sau khi Nghị định số 84/2007/NĐ-CP đƣợc ban hành đã phân biệt mốc thời điểm quy hoạch chi tiết cho từng nhóm đối tƣợng theo quy định tại Điều 14 và Điều 15. Theo đó tại thời điểm xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã có quy hoạch sử dụng đất thì việc sử dụng đất phải phù hợp quy hoạch đó và chƣa có quyết định thu hồi, nếu sử dụng trƣớc thời

22

Điểm b Khoản 2 Điều 48 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.

27

điểm quy hoạch nhƣng tại thời điểm cấp giấy chứng nhận khơng phù hợp với quy hoạch và chƣa có quyết định thu hồi thì vẫn đƣợc cấp giấy chứng nhận, ngƣợc lại nếu đã có chủ trƣơng thu hồi đất bằng văn bản thì khơng đƣợc cấp giấy chứng nhận nhƣng vẫn đƣợc sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi có quyết định thu hồi. Đối với trƣờng hợp tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất vi phạm quy hoạch nhƣng nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận phù hợp với quy hoạch thì vẫn đƣợc cấp giấy chứng nhận theo Khoản 4 và Khoản 5 Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.

Việc xác định đất đang sử dụng có phù hợp quy hoạch hay khơng địi hỏi phải giải quyết những vấn đề sau: có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc xét duyệt hay chƣa, đã đƣợc duyệt ngày tháng năm nào, vị trí khu đất đang xin cấp giấy chứng nhận đƣợc sử dụng vào mục đích gì theo quy hoạch và theo hiện trạng sử dụng đất. Điều này rất khó khăn đối với cán bộ cấp cơ sở trong quá trình xác nhận phù hợp với quy hoạch. Hơn nữa việc quy hoạch còn chồng chéo, tồn tại nhiều loại quy hoạch nhƣ quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, tỷ lệ bản đồ quy hoạch không thống nhất với bản đồ địa phƣơng đang quản lý. Vì vậy khi áp dụng trong thực tiễn còn nhiều bất cập, cụ thể trƣờng hợp nguồn gốc đất do lấn chiếm xây dựng nhà ở nay phù hợp với quy hoạch thì đƣợc cấp giấy chứng nhận theo Khoản 4, Khoản 5 Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP nhƣng trƣờng hợp đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng do ông bà, cha mẹ để lại nhƣng nay không phù hợp quy hoạch thì khơng đƣợc cấp giấy chứng nhận.

Nộp tiền sử dụng đất

Khi tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thì ngồi những điều kiện kể trên thì hộ gia đình, cá nhân cịn phải đóng tiền sử dụng đất cho Nhà nƣớc nhằm hợp pháp hóa quyền sử dụng đất của mình. Điều kiện nộp tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ đƣợc làm rõ ở phần sau.

Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất

Một điều cần lƣu ý khi xem xét công nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời đang sử dụng đất là hạn mức công nhận quyền sử dụng đất trong đó vấn đề hạn mức cơng nhận quyền sử dụng đất ở cịn nhiều vƣớng mắc. Theo quy định tại Điều 87 Đuật Đất đai năm 2003 thì đất ở có vƣờn, ao đƣợc xác định là đất ở với điều kiện tiên quyết là phải cùng một thửa, trƣờng hợp thửa đất hình thành trƣớc ngày 18/12/1980 và có giấy tờ hợp lệ thì tồn bộ diện tích thửa đất là đất ở, trƣờng hợp giấy tờ không thể hiện rõ diện tích thì diện tích khơng q 5 lần hạn mức giao đất ở quy định tai Điều 83 và Điều 84 Luật Đất đai năm 2003. Trƣờng hợp thửa đất hình thành sau ngày 18/12/1980 nhƣng giấy tờ hợp lệ khơng ghi rõ diện tích thì theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trƣờng hợp khơng có giấy tờ hợp lệ thì hạn mức công nhận bằng hạn mức giao đất ở. Pháp luật quy định nhƣ vậy nhƣng

28

thực tế áp dụng gặp nhiều khó khăn do xác định thế nào là đất ở có vƣờn ao và trong cùng một thửa đất có nhà ở.

Thế nào là đất “vườn, ao”? liệu đất quanh nhà bỏ trống không trồng cây có phải là đất vƣờn hay khơng, điều này chƣa đƣợc làm rõ. Hay nhƣ trƣờng hợp một

ngƣời có một mảnh đất rộng hàng ngàn m2 nhƣng chỉ xây một căn nhà vài chục m2

thì tồn bộ đất bỏ trống đó đƣợc cơng nhận là đất ở mà khơng phải nộp tiền sử dụng đất nếu đất đó sử dụng trƣớc ngày 15/10/1993 theo quy định tại Khoản 4 Điều 50 Luật Đất đai, còn theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP sẽ phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vƣợt hạn mức. Trƣờng hợp có giấy tờ hợp lệ trƣớc ngày 18/12/1980 trong đó có những giấy tờ do chế độ cũ cấp từ trƣớc ngày 30/4/1975 có cách thức cơng nhận quyền sử dụng đất khác so với hiện tại. Việc xác định “cùng thửa đất” theo các bản đồ và các loại giấy tờ từ các thời kỳ trƣớc là điều rất khó khăn do bản đồ ở các thời kỳ khác nhau khơng có sự thống nhất đồng bộ về tỷ lệ và phƣơng pháp đo. Do đó khiến cho quá trình xác minh thửa đất gặp nhiều phức tạp và khó khăn.

Dẫu rằng cịn nhiều vƣớng mắc nhƣng việc quy định hạn mức công nhận quyền sử dụng đất là một hƣớng giải quyết hợp lý đối với trƣờng hợp có giấy tờ hợp lệ thì đƣợc cơng nhận diện tích rộng mà khơng phải nộp tiền sử dụng đất, với trƣờng hợp khơng có giấy tờ thì đƣợc cơng nhận theo hạn mức và phải nộp tiền sử dụng đất. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});

Ngoài các điều kiện mang tính pháp lý trên thì khi làm thủ tục công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phải tuân thủ những điều kiện mang tính nghiệp vụ kỹ thuật đó là bản vẽ đất, bản vẽ nhà đối với đất ở, nhà ở. Bản vẽ chính là cơng cụ để Nhà nƣớc quản lý đất đai tuy nhiên vấn đề bản vẽ ảnh hƣởng đến thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kéo dài thời gian và tốn kém, nhiều chi phí phát sinh do bản vẽ phải thể hiện tọa độ góc ranh, phải xác định các cạnh của thửa đất, hoặc cắt lộ giới, …trong khi thực tế đo mỗi lần cho kết quả khác nhau. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đơn giá đo, vẽ nhà đất nhƣng thực tế ngƣời dân khi thuê dịch vụ đo vẽ thì đơn giá thuê đo, vẽ tăng gấp nhiều lần đó là chƣa kể đến chất lƣợng đo, vẽ cịn nhiều điều phải nói.

Khi thỏa mãn các điều kiện trên do pháp luật quy định thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất sẽ đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất. Việc công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nhanh hay chậm một phần cũng phụ thuộc vào các điều kiện do pháp luật đƣa ra.

Căn cứ để tính thu tiền sử dụng đất

Nhƣ đã phân tích ở phần trên đối với trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định nếu muốn đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn phải nộp tiền sử dụng đất (trừ trƣờng hợp không phải nộp hoặc đƣợc miễn hoặc

29

đƣợc ghi nợ tiền sử dụng đất). Mức thu tiền sử dụng đất có ảnh hƣởng rất lớn đối với quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định. Vì vậy trƣớc khi đi tìm hiểu các trƣờng hợp nộp tiền sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc cơng nhận quyền sử dụng đất thì tác giả sẽ làm rõ các căn cứ tính tiền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP và Khoản 1 Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP thì có ba căn cứ để tính tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc trong trƣờng hợp đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất, ba căn cứ đó là: diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất.

Diện tích đất

Diện tích đất để tính thu tiền sử dụng đất trong trƣờng hợp đƣợc Nhà nƣớc cơng nhận quyền sử dụng đất chính là diện tích đất đủ điều kiện để đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất “diện tích đất để tính thu tiền sử dụng đất chính là

diện tích đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất23”. Một điều cần lƣu ý là không phải tất cả những diện tích đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định đều đủ điều kiện để đƣợc Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải tất cả diện tích đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều phải nộp tiền sử dụng đất. Để đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì phải tuân thủ những điều kiện do pháp luật đƣa ra. Trong trƣờng hợp đất do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể sẽ khơng phải nộp tiền sử dụng đất “

trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng khơng vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 70 luật đất đai và Khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP”24

.

Do loại đất đƣợc Nhà nƣớc cơng nhận có q trình sử dụng phức tạp cho nên vấn đề xác định diện tích đất chính xác gặp nhiều khó khăn. Để xác định diện tích đủ điều kiện đƣợc cơng nhận có thể căn cứ vào các giấy tờ mà hộ gia đình, cá nhân