Giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường tòa án qua thực tiễn tại thành phố đà nẵng (luận văn thạc sỹ luật)

1 Bộ giáo dục đào tạo Trường đại học luật Hồ chí minh Mai Thị Tú Oanh Giải tranh chấp đất Đai đường tòa án qua thực tiễn thành phố đà nẵng Luận văn thạc sĩ luật học Chuyên ngành: Luật Kinh tế - M· sè: 60.38.50 Ng­êi h­íng dÉn khoa häc: PGS.TS ph¹m hữu nghị TP Hồ Chí Minh, năm 2008 Lời cam đoan Tôi cam đoan công trình nghiên cứu riêng Các kết nêu luận văn trung thực chưa công bố công trình khác Những quan điểm nêu luận văn ý kiến riêng hay truyền tải ý kiến Tác giả xin chịu trách nhiệm hoàn toàn ý kiến, đề xuất khoa học Mở ĐầU Tính cấp thiết đề tài Kể từ Hiến pháp 1980 đời, theo quy định hiến pháp này, nước ta hình thức sở hữu đất đai - sở hữu toàn dân đất đai Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý đất đai phạm vi nước Nhìn chung, thời gian qua quy định pháp luật đất đai đà bước vào sống, phát huy hiệu điều chỉnh, bảo vệ có hiệu chế độ sở hữu toàn dân đất đai, góp phần đáng kể vào việc đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp, khai thác đất đai ngày có hiệu tiết kiệm Bộ luật Dân năm 1995 đà bước đầu thiết lập chế pháp lý để người sử dụng đất thực quyền Luật Đất đai năm 2003 thay cho Luật Đất đai năm 1993 Bộ luật Dân năm 2005 thay cho Bộ luật Dân năm1995 đà phần khắc phục hạn chế việc đảm bảo thực quyền người sử dụng đất quyền mang tính đặc thù điều chỉnh Bộ luật Dân Luật Đất đai, góp phần ổn định trật tự, an toàn xà hội, thúc đẩy trình phát triển kinh tế - xà hội, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Trong năm qua nhiều nguyên nhân khác nhau, tranh chấp đất đai Đà Nẵng ngày gia tăng Toà án nhân dân quan nhà nước giao thẩm quyền xét xử vụ tranh chấp đất đai Mỗi năm án nhân dân cấp thành phố Đà Nẵng thụ lý giải hàng trăm vụ tranh chấp đất đai Nhìn chung, Toà án nhân dân thành phố Đà Nẵng tòa án quận, huyện đà giải số lượng lớn vụ tranh chấp quyền sử dụng đất, chất lượng xét xử ngày cao, phần bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp tổ chức công dân Tuy nhiên, phải thừa nhận nhiều lý khác nhau, nhiều lúc, nhiều nơi hoạt động giải tranh chấp đất đai chưa thực đem lại hiệu mong muốn, có yếu tố như: pháp luật chưa thực đồng bộ; nhiều quy định pháp luật không phù hợp với đời sống xà hội, có mâu thuẫn, chồng chéo lại chậm sửa đổi, bổ sung Bên cạnh đó, có yếu tố khác đội ngũ người tiến hành tố tụng chưa thực nhận thức đầy đủ tính chất đặc thù vụ tranh chấp đất đai; chậm khắc phục tồn tại, vướng mắc trình giải vụ tranh chấp đất đai; trình độ chuyên môn số thẩm phán hạn chế Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài Giải tranh chấp đất đai đường tòa án qua thực tiễn thành phố Đà Nẵng cần thiết tình hình Tình hình nghiên cứu đề tài Cho đến nay, chung quanh đề tài Giải tranh chấp đất đai đường tòa án qua thực tiễn thành phố Đà Nẵng chưa có công trình chuyên khảo Năm 2001 Toà án nhân dân tối cao có công trình nghiên cứu khoa học cấp bộ: "Cơ sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp quyền sử dụng đất án nhân dân" cử nhân Nguyễn Văn Luật làm chủ nhiệm đề tài Tuy nhiên, năm 2003 Luật Đất đai đà sửa đổi năm 2005 Bộ luật Dân đà sửa đổi nên nhiều luận điểm công trình không phù hợp với tình hình Liên quan đến giải tranh chấp quyền sử dụng đất đường tòa án có luận văn thạc sĩ luật học Lý Thị Ngọc Hiệp (2006) "Giải tranh chấp quyền sử dụng đất án Việt Nam" luận văn thạc sĩ luật học Trần Văn Hà (2007) "Giải tranh chấp đất đai đường án" Tuy nhiên luận văn nghiên cứu phạm vi rộng nước không nhằm vào địa phương cụ thể Ngoài ra, có số viết báo, tạp chí chuyên ngành pháp lý nhìn chung, phần viết tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai phần nhỏ công trình nghiên cứu Vì vậy, cần có công trình chuyên nghiên cứu Giải tranh chấp đất đai tòa án từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng để từ đưa giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chế áp dụng pháp lt vỊ gi¶i qut tranh chÊp vỊ qun sư dơng đất án cấp thành phố Đà Nẵng, góp phần tháo gỡ số vướng mắc gặp phải trình giải tranh chấp Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mục đích việc nghiên cứu đề tài làm sáng tỏ sở lý luận thực tiễn pháp luật giải tranh chấp đất đai thông qua việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá quy định luật thực định, thực tiễn áp dụng quy định pháp luật để giải tranh chấp đất đai án nhân dân cấp thành phố Đà Nẵng Từ đưa phương hướng, giải pháp cụ thể hoàn thiện pháp luật chế áp dụng pháp luật giải tranh chấp đất đai án cấp thành phố Đà Nẵng, góp phần làm cho quy định pháp luật thực phù hợp với thực tiễn sống nhằm đảm bảo ngày tốt quyền lợi ích hợp pháp tổ chức công dân địa bàn thành phố Đà Nẵng Để đạt mục đích nêu nghiên cứu đề tài học viên phải thực nhiệm vụ chủ yếu sau đây: - Nghiên cứu vấn đề lý luận quyền sử dụng đất, tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai tòa án - Đánh giá thực trạng pháp luật giải tranh chấp đất đai thực tiễn áp dụng pháp luật để giải tranh chấp đất đai tòa án thành phố Đà Nẵng, từ khó khăn, vướng mắc trình giải tranh chấp đất đai nói chung thành phố Đà Nẵng nói riêng - Từ việc phân tích, đánh giá nói luận văn nêu phương hướng đề xuất giải pháp cụ thể, thích hợp góp phần hoàn thiện quy định pháp luật giải tranh chấp đất đai, giúp quan chức địa bàn thành phố Đà Nẵng giải tranh chấp cách có hiệu quả, tránh việc khiếu kiện kéo dài gây ảnh hưởng đến nhiều mặt đời sống xà hội Phương pháp nghiên cứu Phương pháp luận phương pháp sử dụng nghiên cứu đề tài gồm: Phương pháp biện chứng: Theo quan điểm khoa học chủ nghĩa MácLênin tồn xà hội định ý thức xà hội, đồng thời chóng cã mèi quan hƯ biƯn chøng víi nhau, t¸c động qua lại lẫn nhau, thúc đẩy phát triển Vậy, pháp luật phận kiến trúc thượng tầng, hình thành sở hạ tầng phù hợp Các quy định pháp luật phù hợp với phát triển điều kiện kinh tế - xà hội có tính khả thi trình thực áp dụng pháp luật Phương pháp lôgic lịch sử sử dụng để tìm hiểu, lý giải đổi thay quy định pháp luật quyền sử dụng đất giải tranh chấp đất đai qua thời kỳ Phương pháp phân tích tổng hợp sử dụng phân tích vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai Phương pháp thống kê phân tích số liệu sử dụng trình khảo sát thực tế để đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật giải tranh chấp đất đai tòa án thành phố Đà Nẵng nhằm xem xét tính hiệu ý nghĩa việc nghiên cứu Các kết nghiên cứu số kiến nghị đề tài sử dụng làm tài liệu tham khảo sở đào tạo nghiên cứu luật học, đồng thời có giá trị tham khảo quan, tổ chức hữu quan, người làm công tác xét xử tòa án nhân dân cấp thành phố Đà Nẵng việc giải tranh chấp đất đai Kết cấu luận văn Ngoài phần Mở đầu, Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm có chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận tranh chấp đất đai pháp luật giải tranh chấp đất đai tòa án Chương 2: Thực trạng pháp luật giải tranh chấp đất đai thực tiễn giải tranh chấp đất đai án thành phố Đà Nẵng Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chế thực pháp luật giải tranh chấp đất đai nhìn từ góc độ áp dụng pháp luật CHƯƠNG 1: NHữNG VấN Đề Lý LUậN Về TRANH CHấP ĐấT đai Và pháp luật GIảI QUYếT TRANH CHấp ĐấT đai tòa án 1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại tranh chấp đất đai Khái niệm tranh chấp đất đai Ngày đất đai tư liệu sản xuất thay ngành nông - lâm - ngư nghiệp số nghành khác mà đất đai nơi đặt kho tàng, bến bÃi, nhà xưởng, xây dựng khu công nghiệp, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng công trình kiến trúc văn hoá, xà hội, an ninh quốc phòng Dưới góc độ môi trường, đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng, yếu tố tạo nên môi trường sống cho người, sở để trì, bảo tồn phát triển hệ sinh vật, đảm bảo trì sống người Tranh chấp đất đai tượng thường xảy đời sống xà hội tồn thời kỳ lịch sử Trong chế độ sở hữu nay, Nhà nước đại điện cho toàn thể nhân dân lao động thực quyền sở hữu đất đai Các tranh chấp đất đai hiƯn mang néi dung kinh tÕ cịng nh­ cã ý nghĩa trị khác với tranh chấp đất ®ai x· héi cã giai cÊp ®èi kh¸ng ë Việt Nam, có lẽ lĩnh vực đời sống xà hội lại khiếu kiện, tranh chấp nhiều lĩnh vực đất đai Ngày nay, đất đai đà trở thành tài sản có giá trị lớn nên tranh chấp liên quan đến đất đai nảy sinh nhiều tượng lý giải Các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai lúc trí với tất vấn đề quan hệ pháp luật đó, xuất ý kiến khác nhau, mâu thuẫn, bất đồng định, thể thực tế hành động cụ thể người ta gọi tượng tranh chấp Tranh chấp đất đai tranh chấp phát sinh chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai quyền nghĩa vụ trình quản lý sử dụng đất đai Đặc trưng chế độ sở hữu đất đai đà định tính chất khác biệt tranh chÊp ®Êt ®ai hiƯn so víi tr­íc Tranh chấp đất đai tranh chấp quyền nghĩa vụ người sử dụng đất hai hay nhiều bên tham gia vào quan hệ đất đai Tranh chấp đất đai thực tế đời sèng x· héi VËy chóng ta hiĨu nh­ thÕ nµo tranh chấp đất đai? Tranh chấp đất đai bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột mặt lợi ích, quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai trình quản lý sử dụng đất đai Để có sở hiểu rõ tranh chấp đất đai trước hết hÃy tìm hiểu đặc điểm Đặc điểm tranh chấp đất đai Tranh chấp đất đai có đặc điểm chung tranh chấp kinh tế, dân sự, đồng thời có đặc điểm riêng có để phân biệt với loại tranh chấp khác cụ thể sau: Thứ nhất, sau Hiến pháp năm 1980 thông qua, Nhà nước trở thành chủ sở hữu toàn đất đai nước, có tranh chấp quyền sở hữu đất đai Đối tượng tranh chấp đất đai quyền quản lý, quyền sử dụng số lợi ích vật chất khác phát sinh từ quyền quản lý, sử dụng loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu toàn dân Thứ hai, chủ thể quan hệ tranh chấp đất đai chủ thể trình quản lý sử dụng đất đai Các bên tham gia tranh chấp chủ sở hữu đất đai Họ có quyền quản lý, sử dụng Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng, thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Như vậy, chủ thể tranh chấp đất đai cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, cộng đồng dân cư hay đơn vị hành Thứ ba, tranh chấp đất đai xảy hậu nguyên nhân định, biểu cụ thể mâu thuẫn, bất đồng lợi ích kinh tế chủ thể sử dụng đất với Tranh chấp đất đai không ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích bên tham gia tranh chấp mà ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước, gây ảnh hưởng xấu đến nhiều mặt đời sống kinh tế xà hội như: tác động không tốt đến tâm lý, tinh thần bên, gây nên căng thẳng, đoàn kết, ổn định nội nhân dân; làm cho quy định pháp luật đất đai đường lối sách Đảng Nhà nước không thực cách triệt để Thứ tư, điều kiện kinh tế thị trường tranh chấp đất đai trở nên đa dạng, đất đai không đơn tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng thay mà đà trở thành thứ hàng hoá đặc biệt Do tác động quy luật thị trường nên giá đất thường xuyên biến động, việc quản lý sử dụng đất không việc khai thác giá trị quyền sử dụng đất mà phần giá trị sinh lời Phân loại tranh chấp đất đai Xuất phát từ yếu tố đất đai loại tài sản đặc biệt, không thuộc quyền sở hữu bên tranh chấp vào tính chất pháp lý của tranh chấp đất đai, chia tranh chấp đất đai thành lo¹i sau Thø nhÊt, tranh chÊp qun sư dơng đất: Đây loại tranh chấp xảy trình bên thực việc quản lý sử dụng đất, bao gồm dạng sau Một là, tranh chấp ranh giới đất phép quản lý sử dụng Loại tranh chấp thường bên sử dụng đất không thoả thuận với bên tự ý thay đổi ranh giới sử dụng trình ®Êt ®ai ®­ỵc chun nh­ỵng qua tay nhiỊu ng­êi, cho thuê, cho thuê lại, sai sót từ phía quan nhà nước trình ®o ®¹c, cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt Hai là, tranh chấp quyền sử dụng đất quan hệ thừa kế Loại tranh chấp phát sinh trường hợp người chết có quyền sử dụng đất đai chết không để lại di chúc có để lại di chúc di chúc không hợp pháp phần hay toàn mà đồng thừa kế lại không tự thoả thuận với nên khởi kiện Loại tranh chấp thường có tài sản gắn liền với đất Ba là, tranh chấp quyền sử dụng đất vợ chồng ly hôn Quyền sử dụng đất có thời kỳ hôn nhân nhận chuyển nhượng, Nhà nước giao đất, tặng cho, thừa kế Khi ly hôn hai người không tự thoả thuận với nên phát sinh tranh chấp Loại tranh chấp thường có tài sản gắn liền với đất Bốn là, tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất Loại tranh chấp phát sinh trường hợp trước người có quyền sử dụng đất đà cho mượn, cho thuê nhà đất, cho nhờ người mượn, thuê, nhờ không chịu trả theo theo sách pháp luật Nhà nước đất đà chia, cấp cho người khác nên họ khởi kiện để đòi lại Đây loại tranh chấp thường gắn với tài sản đất Năm là, tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền đất dòng họ, nhà thờ, thánh thất, chùa chiền Do hoàn cảnh đất nước, yếu tố lịch sử để lại, sở Nhà Nước mượn, trưng dụng vào mục đích khác không trả, họ đòi lại Sáu là, tranh chấp đơn vị hành cấp tỉnh, huyện, xà với Đây thường tranh chấp diễn khu vực có vị trí thuận lợi cho phát triển kinh tế địa phương phân chia ranh giới hành chưa rõ ràng dẫn đến tranh chấp phát sinh Thứ hai, tranh chấp quyền nghĩa vụ phát sinh trình sử dụng đất: Đây việc bên có hành vi vi phạm làm cản trở đến việc thực quyền sử dụng đất gây thiệt hại đến quyền lợi ích bên bên không thực quyền nghĩa vụ dẫn đến tranh chấp phát sinh Loại tranh chấp có dạng sau: 10 Một là, tranh chấp việc thực quyền sử dụng đất bị cản trở Loại tranh chấp phát sinh bên Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất lại sử dụng bị người khác cản trở Hai là, tranh chấp trình thực giao dịch đất đai Hiện loại tranh chấp phổ biến có số lượng nhiều nhất, mức độ phức tạp lớn nhất, đáng kể tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ba là, tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất Thông thường tranh chấp liên quan đến mức độ diện tích bồi thường người sử dụng đất không thoả mÃn với mức bồi thường Loại tranh chấp loại tranh chấp điển hình gay gắt Thø ba, tranh chÊp vỊ mơc ®Ých sư dơng ®Êt: Các tranh chấp diễn phổ biến, tranh chấp việc sử dụng ®Êt vµo viƯc trång lóa víi viƯc dïng ®Êt vµo việc nuôi trồng thuỷ sản, dùng đất đất trồng hàng năm với dùng đất trồng lâu năm, sử dụng đất nông nghiệp đất trồng lâu năm với đất thổ cư trình phân bổ sử dụng đất 1.2 Nguyên nhân tác động tranh chấp đất đai 1.2.1 Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai Tranh chấp đất đai xảy hậu nguyên nhân định Nó biểu cụ thể mâu thuẫn bất đồng lợi ích kinh tế chủ thể sử dụng đất với Trong năm vừa qua tranh chấp đất đai đà diễn hầu hết địa phương nước Tuy mức độ, tính chất phạm vi khác nhìn chung tranh chấp đất đai đà gây hậu nặng nề ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xà hội Vì phải vào thực trạng sử dụng đất, vào đường lối sách Nhà nước, vào văn pháp luật để tìm nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai, từ có biện pháp giải tranh chấp cách thoả đáng, góp phần ngăn ngừa hạn chế tới mức thấp tranh chấp đất đai xảy Từ thực tế tượng tranh chấp đất đai, rút số nguyên nhân chủ yếu sau đây: Thứ nhất, lịch sử để lại: Chiến tranh, thay đổi chế độ sở hữu đất đai, đổi sách kinh tế, vấn đề lịch sử để lại hậu ngày hôm phải giải nhiều tranh chấp đất đai với tính chất phức tạp, mức độ gay gắt, có tranh chấp khó giải Chiến tranh ®· lµm thay ®ỉi vỊ chđ thĨ sư dơng ®Êt, ranh giới đất đai gây dạng tranh chấp như: tranh chấp chủ sử dụng trước (đi chiến đấu lâu trở về, chạy nạn v.v ) với người chiếm hữu bất hợp pháp, tranh chấp ranh giới đất đai sơ tán, chạy loạn v.v Việc thay đổi chế độ sở hữu ®Êt ®ai (tõ ®Êt ®ai thc nhiỊu h×nh thøc së hữu, có sở hữu tư nhân trước Hiến pháp năm 1980, đến đất đai thuộc sở hữu toàn dân - từ sau Hiến pháp năm 1980) đà khiến nhiều tranh 74 Thứ ba, vi trng hp đất tranh chấp hai bên không kê khai, không đứng tên sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng có loại giấy tờ quy định khoản 1, 2, ®iều 50 Luật Đất đai năm 2003 theo quy định ti khon điu 136 Lut Đt nm 2003, tranh chấp thuộc thẩm quyền giải đy ban nhân dân Thø t­, ®ối với trường hợp chủ đất cũ thừa kế họ xuất trình loại giấy tờ quy định ti khon 1, 2, điu 50 Lut Đt năm 2003 để kiện đòi lại đất, trước thụ lý vụ án tịa án có tài liệu (như văn bản, định thu hồi đất, giao đất cho người khác sử dụng) để chứng minh rõ việc đất tranh chấp giao cho người khác sử dụng theo sách cải tạo Nhà nước tòa án nơi nhận đơn đương vào điểm e ®iều 168 Bộ luật Tố tụng Dân để trả lại đơn khởi kiện Nếu sau thụ lý tịa án có đủ tài liệu để chứng minh đất tranh chấp Nhà nước giao cho người khác sử dụng theo sách cải tạo Nhà nước tịa án điểm e ®iều 168, khoản ®iều 192, khoản ®iều 193 Bộ luật Tố tụng Dân định đình giải vụ án, tuyên bố trả lại đơn tiền đóng tạm ứng án phí cho người ó np tin tm ng ỏn phớ Thứ năm, với trường hợp nguyên đơn chủ đất cũ người thừa kế họ có đơn khởi kiện địi lại quyền sử dụng đất xuất trình giấy tờ theo quy định khoản 1, 2, ®iều 50 Luật §ất đai năm 2003; bị đơn người sử dụng đất trình bày đất họ sử dụng Nhà nước giao thực sách cải tạo Xã hội chủ nghĩa tặng cho, mua bán, chuyển nhượng từ người Nhà nước giao thực sách cải tạo, song hai bên khơng xuất trình tịa án khơng thu thập văn bản, định tài liệu, chứng khác thể việc Nhà nước giao đất thực sách cải tạo tịa án vào quy định pháp luật đất đai, Bộ luật Dân để xét xử tùy trường hợp, có đủ rõ ràng, đầy đủ chứng minh đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp chủ đất cũ, chấp nhận yêu cầu nguyên đơn; ngược lại, tòa án bác yêu cầu chủ đất cũ theo sách luật đất đai đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp người sử dụng đất Thø s¸u, trước nguyên đơn khởi kiện đến tòa án, nguyên đơn khiếu nại đến ñy ban nhân dân tranh chấp quyền sử dụng đất với người sử dụng đất ñy ban nhân dân giải quyết định giải tranh chấp định đy ban nhân dân có hiệu lực pháp luật tịa án khơng thụ lý vụ án, đồng thời điểm c khoản ®iều 168 Bộ luật Tố tụng Dân 75 để trả lại đơn khởi kiện; trường hợp thụ lý vụ án, vào điểm c khoản ®iều 168 khoản ®iều 192 để định đình giải vụ án 3.2.5 H­íng dÉn gi¶i tranh chấp đất đai có liên quan đến việc người Việt Nam định cư nước mua nhà đất nhờ người khác đứng tên hộ Đối với loại tranh chấp tòa án gặp nhiều khó khăn lúng túng, thiếu thống việc giải quyết, nên có hướng dẫn sau: Thø nhÊt, ®ối với người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam: §ối với đối tượng thời điểm họ gửi tiền để mua nhà nhờ người khác đứng tên hộ họ chưa thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam, tranh chấp xảy họ thuộc diện có quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam, giải việc tranh chấp họ với người Việt Nam nước đứng tên mua nhà hộ họ, Tịa án cần cơng nhận cho người Việt Nam định cư nước thuộc diện nói sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mà họ bỏ tiền mua nhờ người khác đứng tên Thø hai, ®ối với người Việt Nam định cư nước ngồi mà theo pháp luật khơng thuộc diện sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam: Đối với trường hợp người Việt Nam định cư nước ngồi khơng thuộc diện sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam gửi tiền nhờ bạn bè, người thân mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhờ họ đứng tên hộ hợp đồng mua bán nhà gắn liền với quyền sử dụng đất đứng tên hộ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất xảy tranh chấp người Việt Nam định cư nước với người đứng tên hộ giấy tờ nhà đất, tòa án áp dụng Bộ luật Dân năm 2005, Luật §ất đai năm 2003, Luật Nhà cần xử lý sau: Mét lµ, giao dịch người Việt Nam định cư nước với người Việt Nam nước việc mua đứng tên hộ hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đứng tên hộ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất giao dịch vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật Vì vậy, giải tranh chấp đòi lại nhà đất người khác đứng tên hộ tịa án khơng cơng nhận cho người Việt Nam định cư nước gửi tiền nhờ bạn bè, người thân đứng tên mua nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà, sử dụng đất Việt Nam Tuy nhiên, ®iều 128, ®iều 137 Bộ luật Dân năm 2005 không quy định phải tịch thu tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu từ giao dịch khơng hợp pháp, trừ trường hợp pháp luật có quy định phải tịch thu Cho đến chưa có văn pháp luật quy định phải tịch thu tài sản giao dịch, 76 hoa lợi, lợi tức từ giao dịch bị tuyên bố vô hiệu Do trường hợp phải định giá giá trị quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất người đứng tên hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất có nhu cầu sở hữu nhà, quyền sử dụng đất cơng nhận cho họ sở hữu nhà, sử dụng đất, đồng thời buộc họ toán cho người Việt Nam định cư nước ngồi số tiền họ bỏ mua nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất; sau tốn cịn dư (trong trường hợp giá trị nhà, quyền sử dụng đất thời điểm xét xử cao giá lúc mua) người Việt Nam định cư nước ngồi hưởng 1/2 số tiền chênh lệch đó, cịn lại 1/2 số tiền chênh lệch người đứng tên hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đứng tên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất đồng ý nhận sử dụng nhà, đất hưởng Vấn đề có án lệ Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao Trong trường hợp giá trị quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất thời điểm xét xử lại số tiền mà người Việt Nam định cư nước bỏ mua nhà, đất trước đây, người nhận nhà đất phải tốn cho người Việt Nam định cư nước ngồi theo giá trị theo định giá thời im xột x Hai là, vi cỏc i tng không thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam sở hữu hạn chế số lượng nhà Việt Nam họ sở hữu đủ số lượng cho phép, họ lại tặng cho nhà ở, thừa kế nhà Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở, điểm 6, ®iều 65, ®iều 68 Nghị định số 90/2006/NĐCP ngày 09/6/2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà họ nhận giá trị mà khơng nhận vật 3.2.6 H­íng dẫn giải tranh chấp đất đai trường hợp đòi lại đất cho mượn, cho nhờ Việc giải tranh chấp đất đai trường hợp khó khăn phức tạp, vừa có tính chất giao dịch dân sự, vừa bị chi phối sách, pháp luật đất đai Trong sách, pháp luật đất đai thời kỳ lại có thay đổi khác nhau, nhà nước văn pháp luật quy định hướng xử lý loại quan hệ đà hình thành giai đoạn Vì vậy, có vụ ủy ban nh©n d©n cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng đất cho chủ đất cũ, có trường hợp lại cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất có trường hợp chưa cấp giấy chứng nhận cho bên v.v Nên có tranh chấp xảy tòa án cấp gặp nhiều khó khăn lúng túng thu thập, đánh giá chứng cứ, vận dụng quy định pháp luật (áp dụng pháp luật lúc giao dịch trường hợp hai bên thừa nhận cho mượn, cho nhờ? v.v hay áp dụng sách, pháp luật đất đai giai đoạn 1975-1980 hay vào Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Bộ 77 luật Dân 1995 hay Luật Đất đai năm 2003 Bộ luật Dân năm 2005 để giải quyết?) pháp luật thời điểm khác nhau, dẫn đến ®­êng lèi xư lý rÊt kh¸c nhau; cã vơ ¸n tòa án vào hình thức giấy tờ thấy bên có giấy tờ gốc khoán điền thổ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để kết luận đất bên đó, buộc người sử dụng đất trả lại đất, trả lại giá trị quyền sử dụng đất; có trường hợp tòa án bác yêu cầu chủ đất, có trường hợp công nhận cho người sử dụng đất sử dụng phần đất, trả lại phần đất cho chủ đất cũ v.v Trước tình hình khó khăn phức tạp hướng xử lý trường hợp nói trên, xin mạnh dạn có kiến nghị hướng dẫn nh­ sau: Thø nhÊt, quan điểm, nhận thức thu thập chứng cứ: Cần phải nhận thức đầy đủ đối tượng tranh chấp quyền sử dụng đất, loại tài sản đặc biệt, trước có Hiến pháp năm 1992 Luật Đất đai năm 1993 có giai đoạn Nhà nước cấm cơng dân mua, bán, cho thuê, lấn, chiếm đất, phát canh thu tơ hình thức Do đó, giao dịch mua, bán, cho thuê, cầm cố đất thời điểm nguyên tắc bị coi vô hiệu Cũng giai đoạn trước năm 1980 sau năm 1980, nhà nước có nhiều văn ghi rõ người có đất khơng sử dụng đất tháng liền mà khơng quan nhà nước có thẩm quyền định giao đất cho phép Nhà nước thu hồi phần tồn đất Tại khoản ®iều 14 Luật Đất đai năm 1987 quy định rõ Nhà nước thu hồi toàn phần đất giao sử dụng trường hợp sau đây: Ng­êi sư dơng ®Êt không sử dụng đất giao tháng liền mà không quan Nhà nước có thẩm quyền định giao đất cho phép iu ú thể thái độ Nhà nước trường hợp người có đất khơng sử dụng đất Vì vậy, đất tranh chấp bên sử dụng trước thời gian Luật Đất đai năm 1987 có hiệu lực thời gian dài khơng có tranh chấp, chủ đất cũ địi lại đất phải xem xét kỹ đến quyền lợi người lao động trực tiếp quản lý, canh tác, sử dụng đất liên tục thời gian dài, thực sách pháp luật đất đai (trừ trường hợp chủ đất cũ gặp tình bất khả kháng) nhằm ổn định sản xuất, đời sống cho nhân dân Đặc biệt cần lưu ý với đối tượng người dân nghèo khổ có nhiều khó khăn, buộc trả đất họ lâm vào tình trạng khơng có đất canh tác, phải dời nhà, trả đất dẫn đến khơng có nhà v.v Mặt khác, phải nghiên cứu vận dụng trường hợp quy định ®iều 247 Bộ luật Dân năm 2005, việc xác lập quyền sử dụng đất theo thời hiệu Khi giải tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên kê khai, đứng tên sổ đăng ký 78 ruộng đất, sổ địa chính…, tồ án phải yêu cầu đương thực nghĩa vụ chứng minh Đối với nguyên đơn đòi đất phải chứng minh nguồn gốc đất, trình sử dụng, kê khai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa? v.v Bị đơn phải chứng minh việc bị đơn sử dụng đất dựa nào, sử dụng từ bao giờ, có kê khai, có cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng?…Tịa án phải kiểm tra xác minh trình sử dụng đất, việc đứng tên sổ địa chính, sổ đăng ký ruộng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… làm trình tự, thủ tục quy định pháp luật đất đai hay khơng; phải hỏi đy ban nhân dân nơi quản lý sổ địa chính, sổ đăng ký ruộng đất ñy ban nhân dân nơi có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc ghi tên sổ địa chính, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có pháp luật khơng, có hợp pháp khơng Từ tồ án đánh giá tài liệu, chứng mà đương xuất trình, tài liệu thu thập trình xác minh sở vào quy định pháp luật xác định người có quyền sử dụng đất hợp pháp Thø hai, hướng xử lý: Mét lµ, trường hợp chủ đất cũ khơng kê khai, không đứng tên sổ đăng ký ruộng đất sổ địa chính, khơng thực quyền quản lý, sử dụng chủ sử dụng đất; người sử dụng đất kê khai, đăng ký đứng tên sổ đăng ký ruộng đất sổ địa chính; quan Nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục việc kê khai, đăng ký việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có pháp luật, thực quy định Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 văn pháp luật khác có liên quan; quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có văn khẳng định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng, tồ án cần bác u cầu địi đất chủ cũ công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho người cấp giấy chứng nhận quyền sử dng t Hai là, vi trng hp c hai bên (chủ đất cũ người sử dụng đất) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 Luật Đất đai năm 2003 (cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trùng) bên tranh chấp quyền sử dụng đất, tồ án thời gian sử dụng đất; đồng thời thu thập tài liệu, chứng việc bên thực thủ tục kê khai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nào? pháp lý để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ý kiến quan cấp giấy chứng 79 nhận quyền sử dụng đất v.v để từ cơng nhận quyền sử dụng đất cho bên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp với phỏp lut t Ba là, vi trng hp chưa bên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình sử dụng, người sử dụng đất có kê khai, đứng tên sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa họ quản lý, sử dụng đất liên tục từ có Luật Đất đai năm 1987 đến nay, chủ đất cũ kê khai đất khác khơng kê khai đất có tranh chấp tồ án bác u cầu địi lại đất chủ đất cũ, nhằm bảo đảm ổn định sống, sản xuất cho bên sử dụng đất 3.2.7 Hướng dẫn giải tranh chấp đất đai có liên quan đến việc tặng cho quyền sử dụng đất Việc giải tranh chấp hợp đồng tặng cho với tư cách quan hệ độc lập, vụ án dân dù có khó khăn, phức tạp luật gia, luật sư, Thẩm phán thống với hợp đồng tặng cho phải thoả mÃn yêu cầu hợp đồng đà hoàn thành công nhận; việc giải tranh chấp tài sản quan hệ hôn nhân có liên quan đến việc xác định cho hay chưa cho vô khó khăn, làm để xử lý tranh chấp vừa có tình, vừa có lý điều không đơn giản Chính vậy, mà hàng chục năm qua Tòa án nhân dân tối cao đà có nhiều cố gắng để hướng dẫn vấn đề này, chưa có hướng dẫn đầy đủ, có hệ thống, quán xét xử tòa án gặp nhiều lúng túng dẫn đến xét xử khác Xuất phát từ tình hình thực tế, sở vận dụng quy định pháp luật hợp đồng tặng cho, luật hôn nhân gia đình, đặc điểm tâm lý, xà hội người dân xin kiến nghị hướng dÉn nh­ sau: Thø nhÊt, nÕu ®Êt bè mĐ mua vợ chồng đứng tên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho vợ chồng sử dụng thời gian dài, trình sử dụng vợ chồng đà kê khai, đứng tên sổ địa có trường hợp đà cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bố mẹ không kê khai, không đăng ký đến ngày vợ chồng người ly hôn bố mẹ khai đất bố mẹ chưa cho có trường hợp khai vợ chồng hoà thuận cho, vợ chồng ly hôn đòi lại Nếu chứng khác chứng minh ngược lại, phải công nhận bố mẹ đà cho vợ chồng diện tích đất ®ã Thø hai, tr­êng hỵp ®Êt bè mĐ mua đứng tên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau mua đà giao cho vợ chồng sử dụng, bố mẹ không kê khai, không đứng tên sổ sách địa chính, vợ chồng đà kê khai, đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bố mẹ biết không phản 80 đối, ly hôn đòi lại, bác yêu cầu bố mẹ Nếu bố mẹ đứng kê khai đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định đất bố mẹ, chưa cho vợ chồng Thứ ba, trường hợp đất cã ngn gèc lµ cđa bè mĐ, sau xây dựng gia đình bố mẹ giao cho sử dụng Vợ chồng đà xây dựng nhà kiên cố có khuôn viên riêng, quản lý, sử dụng liên tục, đà kê khai đứng tên sổ địa chính, đà cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên vợ chồng người con, bố mẹ biết ý kiến bố mẹ kê khai ghi tên vợ chồng Chỉ đến vợ chồng người mâu thuẫn dẫn đến ly hôn, bố mẹ đòi lại với lý chưa cho, phải bác yêu cầu bố mẹ, xác định nhà đất tài sản chung vợ chồng Thứ tư, trường hợp bố mẹ vợ chồng bỏ tiền mua, hợp đồng chuyển nhượng đứng tên vợ chồng, có trường hợp đà cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau vợ chồng người đà làm nhà ăn ổn định Đến bố mẹ ý kiến khoản tiền bè mĐ bá cïng víi mua ®Êt, chØ đến ly hôn người chồng (hoặc vợ) khai khoản tiền bố mẹ cho vay, không đưa chứng khác phải coi số tiền bố mẹ đà cho vợ chồng, nhà đất vợ chồng Trường hợp bố mẹ sống khai cho vợ chồng vay, người vợ chồng khai thống bố mẹ họ, chứng khác phải xác định số tiền bố mẹ cho vay, vợ chồng ly hôn phải toán lại khoản vay cho bố mẹ Trường hợp việc cho vay không xác định lÃi, không xác định thời hạn trả nên phải toán lại số tiền xác định cho vay, trả lÃi Thứ năm, đất bố mẹ bỏ tiền mua toàn đất gia đình có từ trước, sau bố mẹ vợ chồng bỏ tiền làm nhà, chung coi phần giá trị xây dựng sở hữu chung bố, mẹ vợ chồng con, đất bố mẹ, trừ trường hợp có chứng khác chứng minh bố mẹ đà cho vợ chồng Nếu bố mẹ vợ chồng bỏ tiền mua đất, góp tiền, công sức làm nhà, chung nhà đất đứng tên hay bố mẹ đứng tên phải coi nhà đất sở hữu chung Để xác định phần quyền sở hữu bên án yêu cầu bên đương xuất trình, tài liệu, chứng cứ, chứng minh, cho yêu cầu làm rõ công sức, tiền bên bỏ ra, chia theo công sức, tiền bên đà đóng góp Phần vợ chồng đóng góp coi tài sản chung đem chia ly hôn Trừ trường hợp chứng chứng minh bố mẹ đà cho vợ chồng con, nên để vợ chồng đứng tên giấy tờ Trong trình giải tranh chấp cần ý trường hợp bố mẹ cho tài sản, có lập văn bản, ghi rõ cho người vợ người chồng, dù hợp đồng tặng cho diễn thời gian quan hệ hôn nhân tồn 81 không coi tài sản chung vợ chồng, phải xác định tài sản riêng, cho riêng người định hợp đồng tặng cho Tuy nhiên, sau người tặng cho riêng đà nhập vào khối tài sản chung vợ chồng phải coi tài sản tài sản chung, xem xét, đánh giá công sức đóng góp phải coi họ có công sức đóng góp nhiều Đối với trường hợp có đủ kết luận bố mẹ đà cho vợ chồng phải xác định tài sản chung, vợ chồng hai bên vợ chồng tự nguyện trả lại bố mẹ công nhận tự nguyện họ phần quyền lợi họ đà tự nguyện trả (ví dụ có người chồng tự nguyện trả công nhận phần người chồng trả lại bố mẹ, phần người vợ thuộc quyền sở hữu người vợ) 3.2.8 Hướng dẫn giải tranh chấp đất đai trường hợp khác Ngoài trường hợp nêu có số tranh chấp khác liên quan đến đất đai Tác giả xin kiến nghị hướng dẫn sau: Thứ nhất, giải tranh chÊp qun sư dơng ®Êt cã sù lÊn chiÕm: Thêi gian qua, cã mét sè vơ ¸n ThÈm phán không ý thu thập, xác minh, kiểm tra kỹ vấn đề liên quan đến việc giải tranh chấp dẫn đến sai sót Vì vậy, giải tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất mà bên lấn chiếm không thuộc trường hợp áp dụng thời hiệu theo quy định điều 247 Bộ luật Dân năm 2005 không thuộc trường hợp bị điều chỉnh theo Luật Đất đai Thẩm phán lưu ý cần phải thu thập tài liệu sổ sách địa chính, sổ đăng ký ruộng đất, sổ mục kê đồ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất v.v Các tài liệu thể trạng đất trước có việc mua bán chuyển nhượng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài liệu thể mốc giới, tứ cận đất sau đà chuyển nhượng Nếu đất chuyển nhượng cho nhiều người phải xem xét kỹ hợp đồng chuyển nhượng người có liên quan đến phần đất tranh chấp, người chuyển nhượng trước, mốc giới thực tế sử dụng, thêi gian sư dơng; diƯn tÝch, mèc giíi thĨ hiƯn tài liệu bên kê khai v.v để làm xác định quyền sử dụng đất hợp pháp bên đến đâu, từ yêu cầu quan chuyên môn đo đạc, xác định diện tích thực tế bên sử dụng Nếu số liệu tài liệu mâu thuẫn nhau, cần giải thích cho đương phải yêu cầu giám định tái giám định, đo đạc lại diện tích thực tế hai bên sử dụng, giám định ch÷ sè nghi ngê cã sù tÈy xãa, sưa ch÷a v.v, từ có sở để xác định bên có lấn chiếm đất hay không? Chỉ rút số liệu chuẩn xác mốc giới làm sở xác định ranh giới đất hai bên có khả giải việc tranh chấp Đối với phần đất lấn chiếm đà xây nhà kiên cố xử lý sau: 82 Đối với trường hợp xác định có lấn chiếm đất, bên lấn chiếm đà xây dựng nhà kiên cố đập bỏ gây đổ sụp nhà, hai bên xây dựng liền sát tường vào v.v có tòa án tuyên buộc tháo dỡ dẫn đến không thi hành án Vì vậy, gặp trường hợp tòa án cần cân nhắc kỹ buộc bên lấn chiếm trả phần đất đà lấn chiếm có khả thi hành thực tế mà không gây thiệt hại nghiêm trọng đến tài sản bên, trừ trường hợp xây dựng phần đất lấn chiếm bên đà có tranh chấp, quan có thẩm quyền đà định cấm xây dựng, bên lấn chiếm cố tình xây dựng Trong trường hợp xét thấy buộc bên lấn chiếm trả lại phần đất không gian đà lấn buộc họ phải toán cho bên giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường bồi thường thiệt hại phần đất không gian mà chủ đất không sử dơng Thø hai, gi¶i qut tranh chÊp qun sư dơng đất mà người sử dụng đất chiếm hữu tình: Khi giải tranh chấp quyền sử dụng đất nói chung yêu cầu bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp nói riêng cần ý Bộ luật Dân năm 2005 có quy định nhằm bảo vệ không quyền lợi ích chủ sở hữu, người có quyền sử dụng đất hợp pháp mà bảo vệ quyền lợi ích người chiếm hữu tình cách thích đáng Ví dụ Điều 258 Bộ luật Dân đà quy định: Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu bất động sản từ người chiếm hữu tình: Chủ sở hữu đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu bất động sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu tình nhận tài sản thông qua bán đấu giá giao dịch với người mà theo án, định quan nhà nước có thẩm quyền chủ sở hữu tài sản sau người chủ sở hũu tài sản án, định bị hủy, sửa Như vậy, trước sau án có hiệu lực pháp luật mà người án xác định họ chủ tài sản tranh chấp, người đà bán tài sản cho người khác theo quy định pháp luật, quan thi hành án cho tiến hành bán đấu giá tài sản quy định pháp luật người mua tình tình trạng không pháp luật công nhận hợp đồng mua bán bị hủy bỏ, phải có nhận thức theo quy định điều 258 Bộ luật Dân Đó án xác định người có tài sản quyền sử dụng đất hợp pháp sau án có hiệu lực pháp luật, người đà chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác; việc chuyển nhượng đà làm theo quy định pháp luật Hoặc người đà mua tài sản đấu giá quyền sử dụng đất, việc mua bán thẳng, họ chiếm hữu tình dù án sau bị kháng nghị hủy bỏ chủ sở hữu không đòi lại tài sản mà bồi thường thiệt hại Thứ ba, áp dụng quy định Bộ luật dân trường hợp có yêu cầu bảo vệ quyền sư dơng ®Êt: Trong thêi gian qua cã nhiỊu vơ án đương yêu cầu tòa 83 án bảo vệ quyền sử dụng đất như: đòi lại quyền sử dụng đất người khác lấn chiếm, đòi bồi thường thiệt hại v.v nhiều Thẩm phán, Luật sư, Kiểm sát viên lúng túng viện dẫn điều luật nào, dẫn đến tình trạng có trường hợp viết: vào pháp luật dân pháp luật đất đai, song không viện dẫn điều luật cụ thể viện dẫn điều pháp luật đất đai; có trường hợp viện dẫn điều Bộ luật Dân viện dẫn không v.v từ thực tế tác giả xin kiến nghị sau: Như đà phân tích đất đai thuộc sở hữu Nhà n­íc, ng­êi sư dơng ®Êt cã m­êi qun nh­ quy định Điều 106 Luật Đất đai năm 2003, quyền tương tự quyền chủ sở hữu Vì việc bảo vệ quyền người sử dụng đất hợp pháp pháp luật bảo vệ giống việc Nhà nước bảo vệ quyền sở hữu tài sản thuộc sở hữu công dân, pháp nhân, tổ chức Do đó, giải tranh chấp mà bên đương yêu cầu bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp tùy trường hợp tòa án viện dẫn điều từ điều 255, điều 256, điều 257, ®iỊu 258, ®iỊu 259, ®iỊu 260 ch­¬ng XV Bé luật Dân năm 2005 quy định tài sản quyền sở hữu quy định pháp luật đất đai để làm cho phán tòa án 3.3 Giải pháp tổ chức thực chế phối hợp 3.3.1 Về tổ chức thực Thứ nhất, xây dựng qui trình thủ tục cụ thể thống phổ biến công khai tạo điều kiện khuyến khích người dân thực quyền sử dụng đất mình: Phải xác định quan điểm trình tự, thủ tục hành dạng dịch vụ công mà Nhà nước có nghĩa vụ cung cấp Mọi người dân có quyền yêu cầu Nhà nước cung cấp dịch vụ công tối thiểu Quy định trách nhiệm, nghĩa vụ cung cấp loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, hộ tịch, hộ quan hữu quan Hiện đại hóa phương thức phương tiện hoạt động công sở, khai thác ứng dụng tối đa lĩnh vực công nghệ thông tin đặc biệt trung tâm, phận lu trữ hồ sơ liệu cung cấp thông tin Thứ hai, đẩy mạnh hoạt động cấp giấy chứng nhËn qun sư dơng ®Êt ®Ĩ tiÕn tíi viƯc giao phần lớn tranh chấp đất đai cho Tòa án nhân dân giải quyết: Theo quy định khoản 1, điều 36, Luật Đất đai 2003, tòa án giải tranh chấp đất đai mà người sử dụng ®Êt ®· ®­ỵc cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng đất Cũng theo kế hoạch Bộ Tài nguyên Môi trường cố gắng tổ chức thực kê khai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nước Tuy nhiên, đến giai đoạn nay, viƯc cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt cho người sử dụng chưa hoàn tất, vấn đề có nhiều nguyên nhân khác song với vai trò quan quản lý đất đai cao trung ương Xét thấy, Bộ Tài nguyên Môi trường cần tập trung cao độ nguồn nhân lực, kinh phí, trang thiết bị phương tiện, có 84 biện pháp thiết thực để đẩy nhanh trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thứ ba, nay, ngành tòa án nhân dân chưa có trang thông tin điện tử Việc thiết lập trang thông tin điện tử nhằm đăng tải văn pháp luật đặc biệt ngành, tạo diễn đàn phổ biến trao đổi nghiệp vụ xét xử, áp dụng pháp luật lĩnh vực có ®Êt ®ai ë ViƯt Nam, c¸c n­íc khu vùc giới cần thiết giai đoạn để đảm báo qui chế dân chủ, tính công khai, minh bạch, tính độc lập tuân theo pháp luật ngành Thứ tư, tổ chức bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ cho đội ngũ cán tòa án nhân dân: Việc bồi dưỡng nghiệp vụ cho đội ngũ cán án nhân dân, đặc biệt đội ngũ Thẩm phán khâu then chốt để bảo đảm công tác giải tranh chấp đất đai đạt hiệu cao Trong thời gian qua Trường cán án - Toà án nh©n d©n tèi cao cã tỉ chøc mét sè líp tËp hn, båi d­ìng nghiƯp vơ cho c¸c ThÈm phán, Thẩm tra viên, Thư ký án số chuyên đề cụ thể, song chưa có chuyên đề sâu loại việc tranh chấp đất đai Mặt khác loại việc có xu hướng ngày gia tăng số lượng, phức tạp tính chất, chiếm tỷ lệ tương đối lớn tổng số vụ việc dân nói chung mà án nhân dân thụ lý, giải hàng năm Do nhiều lý khác nhau, nên án nhân dân tối cao chưa tiến hành việc tổng kết công tác xét xử loại việc nêu cách đầy đủ làm sở cho việc xây dựng đường lối giải loại việc tranh chấp đất đai xây dựng sở cho việc bồi dưỡng, tập huấn chuyên đề quan trọng Tác giả xin đề xuất biện pháp cần thiết cho việc tổ chức thực viƯc båi d­ìng, tËp hn vỊ nghiƯp vơ cho ®éi ngũ cán Toà án nhân dân, đặc biệt đội ngũ Thẩm phán sau: Một là, trường cán án tổ chức lớp bồi dưỡng tập huấn, có công việc cụ thể như: Lên kế hoạch chi tiết thực kế hoạch chung đà lÃnh đạo Toà án nhân dân tối cao phê duyệt, mời giảng viên để thống nội dung giảng cụ thể; chuẩn bị tài liệu, điều kiện vật chất khác cho bồi dưỡng, tập huấn; thông báo cho án nhân dân địa phương biết thời gian, địa điểm, đối tượng, nội dung bồi dưỡng, tập huấn để án nhân dân địa phương cử cán tham gia lớp båi d­ìng tËp hn Hai lµ, viƯn Khoa häc xÐt xử tổ chức việc lấy ý kiến án nhân dân địa phương vấn đề vướng mắc công tác giải tranh chấp quyền sử dụng đất, tổng hợp có đề xuất bồi dưỡng, tập huấn, tổ chức việc nghiên cứu phạm vi quan Toà án nhân dân tối cao với quan có liên quan quy định pháp luật để đề xuất vấn đề cần tập huấn Ba là, Toà Dân sự, Tòa kinh tế Toà án nhân dân tối cao tổng kết công tác giải tranh chấp quyền sử dụng đất thông qua công tác giám đốc thẩm loại việc 85 để rút sai lầm mà án nhân dân địa phương thường gặp công tác xét xử tranh chấp quyền sử dụng đất, đồng thời phân tích nguyên nhân sai lầm đó, đề biện pháp khắc phục ®Ĩ x©y dùng néi dung båi d­ìng, tËp hn nghiƯp vụ Bốn là, văn phòng Toà án nhân dân tối cao chịu trách nhiệm lo kinh phí hỗ trợ khác bảo đảm cho việc bồi dưỡng tập huấn nghiệp vụ có kết tốt, thiết thực Trong báo cáo tổng kết hàng năm Toà án nhân dân tối cao, lÃnh đạo Toà án nhân dân tối cao phải có kiểm điểm, đánh giá mặt làm được, chưa làm công tác Phải đề kế hoạch chương trình cho năm tiếp theo; để sở đơn vị có liên quan cụ thể hoá thành chương trình làm việc Năm là, xây dựng nội dung bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ có chất lượng, thiết thực người tham gia lớp tập huấn khâu trọng tâm có ý nghĩa định đến kết công tác Việc bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ phải có trọng tâm, trọng điểm, nội dung cụ thể phải đáp ứng yêu cầu sau đây: - Làm rõ tính chất đặc thù việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất: Nội dung cần thiết giúp cho Thẩm phán cán án nhân dân qua đợt bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ nhận thức tính chất đặc thù trình giải tranh chấp quyền sử dụng đất để từ người nắm vững nguyên tắc đạo, áp dụng quy định pháp luật đất đai, quy định pháp luật tố tụng dân nhằm giải vụ việc có hiệu chất lượng cao - Bồi dưỡng, tập huấn kỹ nghề nghiệp việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất, cụ thể như: Kỹ xây dựng hồ sơ vụ án; kỹ tiến hành điều tra, thu thập chứng cứ, giám định, định giá quyền sử dụng đất, lấy ý kiến quyền, quan địa chính, nhà đất nơi xảy tranh chấp; kỹ tiến hành hoà giải Đây công việc quan trọng phức tạp phần lớn vơ tranh chÊp vỊ qun sư dơng ®Êt ®Ịu cã mức độ liệt cao Để hoà giải có kết đòi hỏi Thẩm phán phải kiên trì có nghệ thuật hoà giải, phải đầu tư nhiều thời gian, công sức, tránh làm hình thức, chiếu lệ - Bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ phải đạt mục tiêu bước tạo đội ngũ cán án chuyên sâu lĩnh vực đất đai (xu hướng chuyên môn hoá), đội ngũ chuyên gia có đầy đủ lực phẩm chất để hoàn thành tốt nhiệm vụ giao 3.3.2 Về chế phối hợp Thứ nhất, công tác hướng dẫn áp dụng pháp luật: Tòa án nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tỉnh thường xuyên tổ chức bồi dưỡng nghiệp vụ, kỹ năng, cập nhật văn pháp luật mà trước hết pháp luật đất đai việc ban hành thông tư hướng dẫn nên thường xuyên tổ chức buổi tập huấn, trao đổi nghiệp vụ nên mở rộng thành phần tham gia Kiểm sát viên, Chấp 86 hành viên quan thi hành án, chuyên viên địa chính, Tư pháp, quan bổ trợ Tư pháp Lt s­, Lt gia, C«ng chøng Thø hai, hiƯn nay, số ủy ban nhân dân tỉnh, huyện đà thành lập Hội đồng Tư vấn giải khiếu nại, tố cáo, tranh chấp ban hành quy chế hoạt động, quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn Hội đồng Tư vấn, quy định phối hợp quan thành viên Hội đồng Tư vấn trách nhiệm quan, đơn vị có liên quan việc cung cấp hồ sơ nh­ c¸c t¸c nghiƯp kü tht kh¸c nh»m phơc vơ công tác giải khiếu nại, tố cáo, tranh chấp trình Hội đồng Tư vấn hoạt động Thành viên Hội đồng tư vấn hoạt động theo hình thức kiêm nhiệm, bao gồm văn phòng ủy ban nhân dân tỉnh, tra tỉnh Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Tư pháp Các thành viên Hội đồng Tư vấn sử dụng cán bộ, viên chức quan trình chn bÞ cịng nh­ thùc hiƯn nhiƯm vơ cđa Hội đồng Tư vấn Đây mô hình cần nhân rộng nước thiết nghĩ, phần quy chế hoạt động Hội đồng tư vấn nên quy định thêm thời hạn, trách nhiệm cung cấp giấy tờ hồ sơ, chứng liên quan cho tòa án, viện kiểm sát quan thành viên nhằm xác minh chứng làm rõ nội dung vụ án tranh chấp Đồng thời xác định rõ cán bộ, công chức cụ thể có nghĩa vụ cung cấp mức độ chịu trách nhiệm tính xác thực, đầy đủ cố tình trì hoÃn, không thực nghĩa vụ Mặt khác, phía tòa án vụ việc phức tạp cần phải liên hệ nhiều quan để xác minh, thu thập chứng thực tác nghiệp kỹ thuật khác nên phối hợp thông qua Hội đồng tư vấn tỉnh, huyện 87 KếT LUậN Trong loại tranh chấp mà tòa án cấp thường giải tranh chấp đất đai loại việc có nhiỊu u tè phøc t¹p nhÊt HiƯn tranh chÊp ®Êt ®ai ®ang lµ vÊn ®Ị bøc xóc cđa toµn xà hội Giải tranh chấp đất đai lĩnh vực thu hút nhiều quan tâm nhiều đối tượng xà hội xu hướng tìm đến tòa án nhân dân để yêu cầu giải tranh chấp đất đai xu huớng tất yếu xà hội công dân Nhà nước pháp quyền Trong pháp luật đất đai lại có nhiều ®ỉi thay qu¸ lín, qu¸ nhanh tõ sau HiÕn ph¸p 1980 đến Luật Đất đai năm 2003 đà thông qua ngày 26/11/2003 kỳ họp thứ tư Quốc héi hãa XI vµ cã hiƯu lùc thi hµnh tõ 01/7/2004 đà tạo bước đột phá quy định giải tranh chấp đất đai So với Luật Đất đai năm 1993, luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 1998, 2001 Luật Đất đai năm 2003 có nhiều điểm mới, điểm khác thẩm quyền giải tranh chấp với thiên hướng trọng đến phương thức giải tranh chấp đất đai tòa án nhân dân, bộc lộ rõ xu hướng tiến tới giao hầu hết tranh chấp đất đai cho tòa án nhân dân giải Tuy nhiên, thùc tÕ hƯ thèng ph¸p lt cđa chóng ta tính thống chưa cao; có mâu thuẫn, chồng chéo lẫn hệ thống văn hướng dẫn thực Luật Đất đai chưa đầy đủ không tránh khỏi lúng túng áp dụng pháp luật đất đai vào giải tranh chấp đất đai đường tòa án nhân dân Khi nghiên cứu đề tài này, mong muốn thông qua việc phân tích, đánh giá quy định pháp luật đất đai hành giải tranh chấp đất đai; đánh giá số sai lầm, vướng mắc việc giải tranh chấp đất đai tòa án nhân dân cấp thành phố Đà Nẵng thời gian qua nguyên nhân nó; xem xét yếu tố định hiệu việc giải tranh chấp đất đai tòa án nhân dân kiến nghị phương án, giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp đất đai tòa án nhân dân, Tôi nhận thức rằng, nâng cao hiệu việc giải tranh chấp đất đai tòa án nhân dân đòi hỏi tất yếu khách quan ngành tòa án nhân dân nói chung tòa án nhân dân cấp thành phố Đà Nẵng nói riêng việc nghiên cứu làm rõ quy định giải tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai năm 2003 Bộ luật Dân năm 2005 tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật giải tranh chấp vấn đề cã mét ý nghÜa quan träng viƯc t¹o tiỊn đề cho việc xây dựng hoàn thiện chế giải tranh chấp đất đai có hiệu Mặt khác, phần nhận khó khăn, vướng mắc vể mặt pháp lý để định hướng hoàn thiện pháp luật không lĩnh vực đất đai, giải tranh chấp đất đai mà lĩnh vực pháp luật liên quan, đặc biệt bối cảnh Việt Nam đà gia nhập Tổ chức 88 Thương mại giới Quốc hội giao cho Chính phủ, Tòa án nhân dân tối cao, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao rà soát cam kết Việt Nam với WTO; rà soát văn qui phạm pháp luật để trình Quốc hội, ủy ban Thường vụ Quốc hội sửa đổi, bổ sung ban hành mới; xây dựng chương trình, kế hoạch hành động cụ thể tổ chức triển khai thực cam kết Việt Nam với WTO Trên sở đó, góp phần đạt mục tiêu "Về chiến lược xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020" mà Nghị 48NQ/TW ngày 24 tháng năm 2005 Bộ Chính trị đà đề Các kết nghiên cứu luận văn góp phần nhỏ từ góc nhìn người hoạt động thực tiễn tòa án nhân dân vào công việc to lớn Luận văn không tránh khỏi hạn chế, thiếu sót, mong nhận góp ý chân thành thầy, cô, đồng nghiệp bè bạn ... dụng đất, tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai tòa án - Đánh giá thực trạng pháp luật giải tranh chấp đất đai thực tiễn áp dụng pháp luật để giải tranh chấp đất đai tòa án thành phố Đà Nẵng, ... tài Giải tranh chấp đất đai đường tòa án qua thực tiễn thành phố Đà Nẵng cần thiết tình hình 4 Tình hình nghiên cứu đề tài Cho đến nay, chung quanh đề tài Giải tranh chấp đất đai đường tòa án qua. .. qua hòa giải; giải quan hành chính; giải án nhân dân 23 CHƯƠNG 2: THựC TRạNG PHáP LUậT Về GIảI QUYếT tranh chấp đất Đai thực tiễn GIảI QUYếT tranh chấp đất đai tòa án thành phố Đà Nẵng 2.1 Các