Tiểu Luận - Thị Trường Bất Động Sản - Đề Tài - Đầu Tư Kinh Doanh Bất Động Sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘIKHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

BỘ MÔN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

GIẢNG VIÊN: GVC.TS PHẠM PHƯƠNG NAMTIỂU LUẬN 2:

Nội dung cơ bản :

1.Sơ đồ tư duy chương III

ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

4.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤTĐỘNG SẢN

4.1.1 Các loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.* Khái niệm:

Đầu tư bất động sản là dùng lượng tiền, vàng để mua bất động sản và bán ra thị trường vào thời điểm khác với giá chênh lệch Gọi là đầu tư mua bán

Trường hợp đầu tư bằng cách sửa chữa, xây nhà để bán được gọi là đầu tư gia tăng giá trị bất động sản

Đầu tư xây dựng cao ốc hay căn hộ cho thuê, bán

Đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê như xây dựng tổ hợp biệt thự, khu dân cư …

Do nhu cầu mua nhà, đất của người dân càng ngày càng cao phụ thuộc vào tốc độ đô thị hoá, kinh tế ngày càng tăng trưởng, tốc độ tăng dân số … nên đầu tư bất động sản là một trong những loại hình đầu tư an toàn và lợi nhuận cao.

Lợi nhuận do đầu tư vào bất động sản tương đối lớn nên thu hút được rất nhiều người đầu tư và đây là một nguyên nhân quan trọng làm cho thị trường bất động sản sốt trong thời gian qua khiến cho giá bất động sản tăng vọt và đang ở mức cao Và cũng chính khi việc đầu tư không còn lợi nhuận những nhà đầu tư có xu hướng rút dần ra khỏi thị trường làm cho thị trường ngày càng yếu dần và dẫn đến hiện tượng đóng băng Chính vì vậy những nhà đầu tư khôn ngoan luôn chọn cho mình thời điểm cần thiết để rút ra khỏi thị trường.

Đầu tư bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh nhạy cảm phụ thụ rất lớn vào quyết định của nhà đầu tư.

Đầu tư Bất động sản là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là Bất động sản mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội.

* Các loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:

Dự án bất động sản:

- Khu tái định cư: là một khu quy hoạch có mục đích chỉnh trang đô thị, bố trí lại đất cho người dân bị giải toả

- Dự án bất động sản: dự án phân lô bán đất hoặc nhà; dự án được dùng để kinh doanh: như xây dựng khách sạn, cao ốc, resort … kết hợp giữa kinh doanh và bán bất động sản: như xây khu tổ hợp biệt thự để bán và khách sạn để kinh doanh, người mua biệt thự có thể kết hợp kinh doanh theo thoả thuận với chủ đầu tư.

Các loại dự án đầu tư kinh doanh BĐS

Đầu tư các khu dân cư: Ví dụ như nhà ở, chung cư, khu nghỉ dưỡng nơi mà

các cá nhân hay gia đình sẽ trả tiền cho bạn để được sống trong căn bất động sản đó Thời gian sống trong căn bất động sản dựa vào thỏa thuận thuê, mua của bạn và khách hàng.

Đầu tư bất động sản thương mại: Đầu tư vào các tòa nhà văn phòng Bạn

xây dựng một tòa nhà (quy mô phụ thuộc vài vốn của bạn) với các phòng riêng biệt thì bạn có thể cho các công ty thuê để sử dụng làm văn phòng.

Đầu tư theo ngành: Bạn có thể sử dụng bất động sản làm mặt bằng để mở

các nhà kho, nơi rửa xe hay bất kì loại ngành nào khác Doanh thu có được từ các ngành này hoặc đơn giản chỉ là phí thuê mặt bằng khi bạn sở hữu bất động sản và cho người khác thuê để kinh doanh Loại hình này có 2 đặc điểm là "phí" và "dịch vụ" "Phí" là tiền sử dụng mặt bằng, còn "dịch vụ" là những hình thức dịch vụ đi kèm mà bạn có thể cung cấp để làm tăng thêm thu nhập như dịch vụ hút bụi kèm tại các điểm rửa xe.

Đầu tư mặt bằng bán lẻ: Bao gồm các trung tâm mua sắm, các cửa hàng bán

lẻ Bạn sở hữu chúng và cho người khác thuê để kinh doanh bán lẻ Ngoài việc nhận được tiền thuê định kì, nhiều trường hợp bạn sẽ nhận được phần trăm hoa hồng theo doanh số của các cửa hàng khi luôn giữ cho bất động sản trở thành nơi kinh doanh uy tín.

Đầu tư bất động sản hỗn hợp: Bạn có thể kết hợp bất kì hình thức nào ở trên

vào một dự án duy nhất Tôi có quen một nhà đầu tư tại Califonia, người gần đây đã đầu tư mài triệu USD vào một thành phố tầm trung ở vùng Midwest Ông đã tiếp cận một ngân hàng xin tài trợ vốn để xây nên một tòa nhà đa chức năng Ngân hàng cho ông ấy vay và nhận được ưu đãi là sẽ được dùng tầng 1 để cho thuê, điều này đã tạo lợi nhuận đáng kể cho chủ sở hữu Một số tầng khác được sử dụng để cho các công ty bảo hiểm và các doanh nghiệp thuê làm văn phòng Những khu bán lẻ xung quanh khối văn phòng nhanh chóng được thuê bởi cửa hàng bánh mì Panera, một phòng tập thể dục thẩm mỹ, một cửa hàng bán lẻ cao cấp - Quiznos, một loạt các sân golf ảo và một salon tóc.

Sử dụng bất động sản hỗn hợp là hình thức đầu tư phổ biến với những nhà đầu tư có nguồn vốn đáng kể vì điều này đã giúp họ thực hiện đa dạng hóa, yếu tố thiết yếu để kiểm soát rủi ro.

4.1.2 Lựa chọn loại hình đầu tư kinh doanh bất động sản.

Hoạt động đầu tư bất động sản rất đa dạng, việc phân loại có nghĩa trong khâu thẩm định dự án, quản lý việc thực hiện các hoạt động đầu tư bất động sản.

Có thể phân loại theo các tiêu thức sau:

- Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đầu tư gián tiếp.

Đầu tư trực tiếp: là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư Điều 21, luật đầu tư quy định các hình thức đầu tư trực tiếp:

1 Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc 100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài.

2 Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài.

3 Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BT.

4 Đầu tư phát triển kinh doanh.

5 Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư 6 Đầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp.

7 Các hình thức đầu tư trực tiếp khác.

Đầu tư gián tiếp: là hình thức đầu tư thông qua việc mua cổ phần , cổ phiếu , trái phiếu, các loại giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư chứng khoán và thông qua các định chế tài chính trung gian khác mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia đầu tư Điều 26 Luật đầu tư quy định các hình thức đầu tư gián tiếp:

1 Nhà đầu tư thực hiện đầu tư gián tiếp tại Việt Nam theo các hình thức sau đây:

a) Mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu và các giấy tờ có giá khác; b) Thông qua quỹ đầu tư chứng khoán;

c) Thông qua các định chế tài chính trung gian khác.

2 Đầu tư thông qua mua, bán cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu và giấy tờ có giá khác của tổ chức, cá nhân và thủ tục thực hiện hoạt động đầu tư gián tiếp theo quy định của pháp luật về chứng khoán và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

- Theo nội dung kinh tế của đầu tư: đầu tư xây dựng cơ bản, đầu tư tài sản

lưu động, đầu tư lao động.

Đầu tư xây dựng cơ bản là việc cá nhân, tổ chức (cả khu vực nhà nước và tư nhân) bỏ vốn ra xây các công trình về giao thông, nhà ở, các công trình phúc lợi công cộng, hạ tầng cơ sở nói chung, sau khi các công trình hoàn thành được đưa vào sử dụng mới tiến hành thu hồi vốn theo hợp đồng quy phạm pháp luật.

Tài sản lưu động bao gồm tiền, tương đương tiền, tài khoản phải thu, kho, phần của các tài khoản trả trước đó sẽ được sử dụng trong vòng một năm, và đầu tư ngắn hạn.

- Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư theo chiều sâu, đầu tư mở rộng

các công trình hiện có.

Đầu tư mới: theo hình thức xây mới, tạo lập mới bất động sản.

Đầu tư theo chiều sâu: dịch vụ chăm sóc khách hàng hậu mãi, đó là những chiêu mà doanh nghiệp BĐS tung ra để câu khách hàng, như mua nhà tặng ô tô, hỗ trợ lãi suất, chiếu khấu theo nhóm mua…

Đầu tư mở rộng các công trình hiện có: sửa chữa, nâng cấp, cơi nới các bất động sản để bán.

- Theo thời hạn đầu tư: đầu tư dài hạn (trên 10 năm), đầu tư trung hạn (từ 5

năm – 10 năm), đầu tư ngắn hạn (5 năm trở xuống).

4.2 TRÌNH TỰ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤTĐỘNG SẢN.

4.2.1 Lựa chọn địa điểm đầu tư.

Khu đất kinh doanh bất động sản có 2 dạng:

1 Đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất của nhà nước 2 Mua đất của đối tác khác.

Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua… dựa trên sự phù hợp của khu đất với mục đích đầu tư.

Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí có thể phát triển kinh doanh và khả thi về mặt pháp lý.

Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địa phương.

Để biết được thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên và môi trường hoặc những chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý khu đất.

Sự phù hợp của khu đất được thể hiện trên các mặt: - Phù hợp với mục đích đầu tư.

- Phù hợp với khả năng tài chính - Phù hợp với điều kiện kinh doanh - Phù hợp với quy hoạch của địa phương - Phù hợp với tiện ích công cộng.

- …

Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu tư phải ký được hợp đồng cho thuê, mua đất từ đối tác và chấp thuận đầu tư của chính quyền địa phương.

4.2.2 Xây dựng ý tưởng kinh doanh

Nhà đầu tư quan tâm đến khu đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh và kinh doanh theo mô hình nào.

Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của mình để đề xuất ý tưởng kinh doanh.

Ý tưởng kinh doanh trên một khu đất có thể: + Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng; + Dự án căn hộ cho thuê;

+ Dự án trung tâm thương mại; + Dự án khách sạn, nhà hàng; + Dự án về dịch vụ nhà ở;

+ Dự án hạ tầng khu công nghiệp;

+ Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên; + Các loại mô hình khác.

Ý tưởng kinh doanh có thể có trước khi tìm được lô đất thích hợp.

Nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp thường có ý tưởng kinh doanh trước về loại hình kinh doanh.

4.2.3 Nghiên cứu thị trường.

Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang quyết định trong môi trường chắc chắn.

Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ.

Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và kiến nghị các hướng phát triển dự án.

Công tác nghiên cứu, đánh giá thị trường của doanh nghiệp Việt Nam chưa được đầu tư đúng mức Trong khi các doanh nghiệp nước ngoài lại đặc biệt coi trọng vấn đề này “Thị trường bất đọng sản cũng giống thị trường chứng khoán ở nguyên tắc đi ngược Khi chúng ta bước vào bàn đàm phán thì ngay lúc đó cũng phải nghĩ đến chiến lược rút lui ra sao nếu thỏa thuận không đạt được” VietRees(25/7/2008)

4.2.4 Thiết kế ý tưởng.

Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau: + Xác lập mô hình kinh doanh hiệu quả.

+ Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp.

+ Chứng minh được hiệu quả đầu tư.

+ Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng + Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuận.

Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đử những nội dung sau:

+ Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay.

+ Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc + Các đặc điểm kỹ thuật.

+ Thị trường mục tiêu.

+ Quản lý đầu tư và khai thác.

4.2.5 Phân tích tài chính

- Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ tiêu chủ yếu sau:

+ Ước tính toàn bộ chi phí dự án

+ Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh + Ước tính nguồn vốn vay

+ Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án -Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm:

+ Chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn thành vốn…

-Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến

4.2.6 Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự án, xin cấpphép, vay vốn và triển khai dự án

- Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối vốn của mình và quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án

- Trên thị trường tài chính hiện nay đã mở ra nhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu công ty hoặc vay

- Tuy nhiên, với các kênh huy động đó chỉ khả thi khi dự án đã được cấp phép, phê duyệt hoặc đã chi tiết đước các hạng mục đầu tư

- Để đạt được sự cấp phép chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính nên đòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước

- Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thong qua ký kết biên bản thỏa thuận hợp tác đầu tư với các nội dung sau:

+ Thỏa thuận về chi phí + Thỏa thuận về thời gian + Thỏa thuận về nhân lực

+ Thỏa thuận về cách làm

-Sau khi các bên tham giia góp vốn ký kết văn bản hợp tác đầu tư, họ tiến hành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau:

+ Đánh giá tiền khả thi

+ Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác + Báo cáo khả thi xây dựng, xác định dự án hoàn chỉnh

-Nhà thầu sử dụng hồ sơ dự án để thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư, thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án

4.2.7 Triển khai dự án

- Triển khai dự án gồm các công việc sau: + Thiết kế chi tiết

+ Đấu thầu và chọn thầu xây dựng + Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu + Phương án tổ chức giám sát, quản lý

-Phương án tổ chức giám sát, quản lý và khai thác dự án có thể do chủ đầu tư thực hiện

-Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư không đủ khả năng quản lý thì sử dụng đến dịch vụ tư vấn thực hiện các công việc sau:

+ Lập kế hoạch xây dựng và quản lý chất lượng + Bán và tiếp thị

+ Tư vấn và quản lý tài sản

4.3 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHÍNH CỦA HOẠT ĐỘNG KINH DOANHBĐS

4.3.1 Nghiên cứu thị trường :

Hiểu rõ thị trường, nhu cầu, đặc tính, hành vi và thái độ của khách hàng, của người mua hoặc thuê bất động sản là rất quan trọng dẫn đến thành công.

4.3.1.1, Nghiên cứu phát triển bất động sản

- Nghiên cứu tiền khả thi (PFS) - Nghiên cứu khả thi (FS)

Phân tích rõ 2 loại nghiên cứu này như sau:

* Sự giống nhau:

- Cả 2 đều là một trong những bước chuẩn bị của giai đoạn chuẩn bị đầu tư

- Nó giúp nhà quản trị đưa ra quyết định trong việc lựa chọn có làm bước tiếp theo hay không.

- Các thông tin cần thu thập hoàn thành báo cáo + Thị trường

+ XH, thể chế

+ Nguồn cung cấp yếu tố đầu vào + Công nghệ kỹ thuật

+ Điều kiện cơ bản của địa điểm xây dựng

- Phần mở đầu giới thiệu tóm tắt nội dung và các kết luận chủ yếu của báo cáo nhằm gây ấn tượng và khái niệm sơ bộ về dự án Gồm:

+ Tên dự án, tên và địa chỉ chủ đầu tư, cơ quan chủ quản đầu tư, thời hạn đầu tư.

+ Khu vực địa điểm dự kiến lựa chọn

+ Mục tiêu đầu tư, sản phẩm và công suất nhà máy

+ Công nghệ dự kiến lựa chọn và nguyên liệu chủ yếu cũng như nguồn cung cấp

+ Nhu cầu sử dụng về lao động

+ Ước tính tổng chi phí đầu tư và khả năng cung cấp tài chính cho dự án và lợi ích kinh tế mà dự án có thể đem lại

- Cả 2 báo cáo đều do các nhà chuyên môn (về kinh tế và kỹ thuật) lập ra

* Sự khác nhau:

- Vị trí:

+ Nghiên cứu tiền khả thi: là bước 2 của giai đoạn chuẩn bị đầu tư + Nghiên cứu khả thi: là bước cuối cùng của giai đoạn chuẩn bị đầu tư - Sản phẩm:

+ NCTKT: báo cáo đầu tư xây dựng công trình + NCKT: dự án đầu tư xây dựng công trình

- Phương pháp nghiên cứu:

+ NCTKT: chỉ lấy số liệu nghiên cứu trong 1 năm hoạt động của dự án + NCKT: lấy số liệu nghiên cứu suốt đời dự án

- Ý nghĩa pháp lý:

+ NCTKT: ko có ý nghĩa pháp lý + NCKT: có ý nghĩa pháp lý - Mức độ cần thiết:

+ NCTKT: chỉ có dự án quan trọng quốc gia mới bắt buộc phải có + NCKT: cần thiết đối với hầu hết các dự án đầu tư

- Chi phí:

+ NCKT: 1 thuyết minh dự án & 1 thiết kế cơ sở - Nội dung chi tiết

- Độ chính xác của thông tin - Phương pháp thu thập thông tin - Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả đầu tư + NCTKT: nhóm giản đơn

+ NCKT: nhóm chiết khấu dòng tiền, có bổ sung bằng nhóm giản đơn - Kết quả nghiên cứu:

+ NCTKT: phục vụ cho các nghiên cứu tiếp theo + NCKT: là cơ sở đưa ra các quyết định

- Kết luận:

+ NCTKT: chỉ có các kết luận sơ bộ + NCKT: đưa ra thêm kiến nghị

- Nghiên cứu mô hình phát triển dự án - Định vị loại hình bất động sản phát triển - Nghiên cứu cạnh tranh.

Báo cáo bao gồm các phân tích để hiểu rõ hơn về điều kiện phát triển, các nghiên cứu về dân số và mô hình nhân khẩu học để xác định khả năng hấp thụ của thị trường trong tương lai, các nghiên cứu về thị trường bán lẻ nhằm xác định xu hướng tiêu dùng trong tương lai, kế hoạch sử dụng đất và phát triển cơ sở hạ tầng, tiêu chuẩn và hiệu quả hoạt động trong khu vực

4.3.1.2, Nghiên cứu khách hàng

Khách hàng là trọng tâm

- Nghiên cứu định lượng nhu cầu thị trường

- Nghiên cứu đo lường độ phù hợp và chấp nhận của người mua - Nghiên cứu tâm lý, hành vi khách hàng

- Nghiên cứu và xác định giá bán

4.3.2, Nguồn vốn cho thi trường BĐS:

4.3.2.1, Tình hình nguồn vốn cho TTBĐS hiện nay:

* Thị trường BĐS tồn kho và thiếu vốn:

- Tìm nguồn vốn và những giải pháp “hâm nóng” thị trường là nội dung chính tại hội thảo “Giải pháp và cơ hội tiếp cận tín dụng cho thị trường bất động sản” vừa được Bộ Xây dựng tổ chức ngày 12-9, tại Hà Nội.

- Mặc dù các ngân hàng đã có những chính sách nới lỏng hạn chế tín dụng đối với thị trường bất động sản, nhưng đến thời điểm này, cơ hội tiếp cận tín dụng của các doanh nghiệp bất động sản vẫn ở “cửa hẹp”.

- Hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đều mang đến hội thảo một nỗi lo trĩu nặng, đó là số lượng hàng tồn quá lớn Theo thống kê sơ bộ của hơn 60 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán Hà Nội và TPHCM, hiện lượng hàng tồn trị giá hơn 84.000 tỷ đồng, chiếm tới xấp xỉ 46% tổng tài sản của các doanh nghiệp này Như tại Công ty CP Nhà Việt Nam, tỷ lệ hàng tồn đang chiếm tới 90% tổng tài sản, tương đương 636 tỷ đồng Những con số được đưa ra mới chỉ là bề nổi của tảng băng.

4.3.2.2, Giải pháp về nguồn vốn cho TTBĐS:

Bất động sản là lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn vững mạnh, kế hoạch tài chính dài hạn Tuy nhiên, hiện nay tình trạng thiếu vốn luôn là vấn đề khiến các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này phải trăn trở.

Nguồn vốn có tính quyết định và vai trò lớn nhất cung cấp cho thị trường bất động sản là từ hệ thống ngân hàng.

Các kênh cấp vốn cho doanh nghiệp bất động sản và thị trường bất động sản bao gồm: kênh tín dụng từ các ngân hàng thương mại, kênh thông qua hệ thống thế chấp và tái thế chấp trong hệ thống ngân hàng, kênh tiết kiệm bất động sản, kênh thông qua trái phiếu, cổ phiếu bất động sản, kênh thông qua các quỹ đầu tư, kênh đầu tư từ các nhà đầu tư tiềm năng, kênh đầu tư từ nước ngoài.

Giải pháp khơi nguồn vốn cho thị trường bất động sản: tăng cường tín nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản để thu hút vốn từ các nhà đầu tư tiềm năng Đẩy mạnh việc mua lại, sáp nhập và các loại hình liên doanh; tăng cường các hoạt động thu hút vốn trên thị trường cổ phiếu thông qua niêm yết doanh nghiệp lên sàn chứng khoán; tăng cường huy động các nhà đầu tư nước ngoài; hình thành hệ thống tài chính bất động sản theo mô hình của một số quốc gia phát triển đang vận hành rất thành công (đặc biệt là quỹ đầu tư tín thác bất động sản)

4.4 PHÂN TÍCH RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤTĐỘNG SẢN.

Đầu tư bất động sản có thể kiếm được lợi nhuận lớn nhưng cũng phải đối mặt với rất nhiều rủi ro Các rủi ro đó có thể gộp thành hai loại: những nhân tố ảnh hưởng đến toàn bộ các hạng mục đầu tư mà người đầu tư không thể khống chế, gọi là rủi ro hệ thống và những nhân tố chỉ ảnh hưởng đến một hạng mục mà thôi và người đầu tư có thể khống chế, gọi là rủi ro cá biệt

4.4.1 Rủi ro hệ thống

Người đầu tư rất khó phán đoán và đối phó với các rủi ro hệ thống như rủi ro do lạm phát, do cung cầu thị trường, rủi ro về chuyển đổi thành tiền, về lãi suất, về chính sách và do các tai họa gây ra.

- Do lạm phát: Vì chu kỳ đầu tư bất động sản đòi hỏi một thời gian nhất

định nên giá trị của đồng vốn bỏ ra đầu tư so với lúc thu hồi lại có thể bị giảm đi do lạm phát.

- Do cung cầu của thị trường: Cung và cầu trên thị trường bất động sản sở

tại luôn luôn biến động, do đó giá cả bất động sản cũng biến động không ngừng, làm cho lãi suất thu thực tế khác với lãi suất thu dự tính Để đối phó với rủi ro này, người đầu tư cần theo dõi sát kinh tế địa phương và tiến hành phấn tích tỉ mỉ kết quả đầu tư để đưa ra quyết định phù hợp và kịp thời.

4.4.2 Rủi ro cá biệt.

Phần lớn các rủi ro cá biệt liên quan đến sự phân tích đánh giá sai nhân tố nào đó của thị trường, chẳng hạn định giá sai, dự đoán sai thị hiếu người tiêu dung, chọn địa điểm thiếu chính xác… Ngoài ra còn có những biến động trên thị trường nói chung, chẳng hạn xuất hiện cơ may mới trên thị trường khác mà nhà đầu tư bất động sản lại bị buộc chặt vào dự án đã triển khai, không thể tận dụng được, hoặc là dòng vốn đầu tư chuyển hướng về đó làm cho khó huy động vốn vào thị trường bất động sản hoặc như do quản lý sơ suất, nhà đầu tư bị lừa đảo hoặc dính vào các vụ kiện cáo kéo dài tốn công tốn của mà bị thiệt hại lớn…

Người đầu tư bất động sản cần tìm mọi cách để né tránh, khống chế và chuyển hướng rủi ro, nói cách khác là phải giỏi nhận thức và quản lý rủi ro.

Thị trường bất động sản là thị trường động, rủi ro nhiều Khi phân tích đánh giá thị trường cần hết sức khách quan, không nên quá say sưa với các mặt lợi nhuận, đưa ra những kết luận khá lạc quan Nhưng cũng nên nhận thức rằng rủi ro lớn nhất là rủi ro do không hành động gì cả Người đầu tư bất động sản, nhất là đầu tư phát triển, thường được xem là người mạo hiểm Thực ra họ là những người mạo hiểm sau khi đã tính toán hết sức cẩn thận.

4.5 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNGSẢN

4.5.1.Giá trị hiện tại thuần (NPV)

* NPV: Net Present Value

Giá trị hiện tại thuần là chỉ tiêu là thể hiện số lời sau khi đã thực hiện hoàn vốn, có nghĩa là nó là hiệu số của tổng giá trị thu hồi trừ đi tổng giá vốn đã đầu tư Có thể nói NPV là một chỉ tiêu tốt nhất để đánh giá khả năng sinh lời của một dự án đầu tư kinh daonh bất động sản.

NPV: Giá trị hiện tại ròng

CF0: vốn bỏ ra ban đầu, giả định vốn đầu tư được bỏ ra một lần, vào đầu năm thứ t của dự án

CFt: dòng tiền xuất hiện tại năm thứ t của dự án N: số năm thực hiện dự án

r: lãi suất chiết khấu, giả định không đổi qua các năm

* Tiêu chuẩn lựa chọn dự án

Đối với chủ đầu tư, dự án chỉ được chấp nhận khi NPV ≥ 0, nếu phải lựa chọn giữa nhiều dự án thì dự án có NPV dương và lớn nhất sẽ được ưu tiên lựa chọn.

- Nếu NPV > 0 chứng tỏ dự án có lãi:

+ Trường hợp dự án đầu tư thuộc loại độc lập thì tất cả các dự án đầu tư đều có thể chấp nhận đầu tư.

+ Trường hợp dự án đàu tư thuộc loại xung khắc thì dự án đầu tư nào có NPV lớn nhất sẽ là dự án đầu tư tối ưu và được lựa chọn.

- Nếu NPV = 0, tuỳ thuộc vào tính chất quan trọng và tình hình của dự án mà doanh nghiệp có thể chấp nhận hay loại bỏ dự án.

- Nếu NPV < 0 chứng tỏ dự án đầu tư bị lỗ loại bỏ

* ý nghĩa

- NPV phản ánh giá trị tăng thêm cho chủ đầu tư

+ NPV dương: việc thực hiện dự án sẽ tạo ra giá trị tăng thêm cho chủ đầu tư, nói cách khác dự án không những bù đắp đủ vốn đầu tư bỏ ra mà còn tạo ra lợi nhuận, lợi nhuận này được xem xét trên cơ sở giá trị thời gian của tiền.

+ NPV âm: dự án không đủ bù đắp vốn đầu tư, đem lại thua lỗ cho chủ đầu tư.

- NPV chỉ mang ý nghĩa về tài chính, việc tính toán NPV cho các dự án xã hội, môi trường phức tạp hơn nhiều, phải lượng hoá các tác động xã hội hay môi trường lên dòng tiền của dự án Khi đó NPV mới phản ánh lợi ích tăng thêm từ việc thực hiện dự án xã hội đó.

* Ưu, nhược điểm:

- Ưu điểm:

+ Khi dự án có thời gian đầu tư dài thì NPV là một lựa chọn để đánh giá có hiệu quả nhất, vì khi thời gian đầu tư dài thì chỉ số lãi suất chiết khấu (i) sẽ thay đổi nên sẽ không dẫn đến sự sai lệch trong tính toán.

+ Cho phép đo lường trực tiếp giá trị tăng thêm do vốn đầu tư tạo ra, từ đó giúp cho việc đánh giá và lựa chọn phù hợp với mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận cucar doanh nghiệp

+ Có thể tính NPV của dự án đầu tư kết hợp bằng cách cộng giá trị hiện tại thuần của các dự án với nhau:

NPV(A+B) = NPVA + NPVB

- Nhược điểm:

+ Chưa thể hiện rõ mức độ sinh lời của dự án mà chúng ta đang thực hiện đánh giá

Ví dụ: Việc tính ra 2 chỉ số NPV của 2 phương án cần cân nhắc áp dụng cho dự án Nếu NVP (phương án 2) > NPV (phương án 1) thì điều này cũng chưa đảm bảo được là phương án 2 sẽ sinh lời nhiều hơn so với phương án 1

+ Mặc dù khi tính toán đã biết được dự án có NPV lớn hơn 0 thì sẽ sinh lời, tuy nhiên điều này chưa đảm bảo được là dự án sẽ có tính khả thi.

+ Việc xác định chỉ số lãi suất chiết khấu của dự án không đơn giản.

+ Không thể đưa ra kết quả lựa chọn nếu các dự án không đồng nhất về mặt thời gian cũng như khi xếp hạng ưu tiên trong việc lựa chọn các dự án đầu tư khi nguồn vốn của doanh nghiệp bị giớ hạn.

3.5.2 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)

* IRR: Internal Return Rate

Tỷ suất hoàn vốn nội bộ là lãi suất mà chiết khấu với mức lãi suất đó làm cho giá trị hiện tại của các khoản tiền thuần hàng năm trong tương lai do đầu tư mang lại bằng với vốn đầu tư ban đầu.

Nói cách khác, IRR là lãi suất mà chiết khấu với mức lãi suất dó làm cho giá trị hiện tại thuần (NPV) của khoản đầu tư bằng 0.

* Cách xác định

Thông thường IR được xác định bằng phương pháp nội suy, gồm 3 bước: - Bước 1: Chọn một mức lãi suất chiết khấu tuỳ ý r1 sau đó tính giá trị hiện tại thuần cuẩ dự án (NPV1) theo lãi suất r1

- Bước 2: Chọn tiếp mức lãi suất r2 thoả mãn điều kiện:

Nếu NPV1 > 0, chọn r2 > r1 sao cho với r2 sẽ làm cho NPV2 < 0 và ngược lại

Để đảm bảo độ chính xác hơn thì chênh lệch giữa r1 và r2 trong khoảng 5% - Bước 3: tìm tỷ suất doanh lợi nội bộ của dự án:

IRR=r1+ NPV1 NPV1−NPV2

(r2−r1)

IRR là chỉ tiêu cơ bản trong phân tích tài chính dự án Chỉ tiêu này phản ánh tỷ suất hoàn vốn của dự án, với giả định các dòng tiền thu được trong các năm được tái đầu tư với lãi suất bằng lãi suất chiết khấu.

* Tiêu chuẩn lựa chọn dự án

- TH1: Tỷ suất hoàn vốn nội bộ của dự án nhỏ hơn chi phí sử dụng vốn (IRR<r) thì loại bỏ dự án

- TH2: Tỷ suất hoàn vốn nội bộ của dự án bằng chi phí sử dụng vốn (IRR=r) thì tuỳ theo điều kiện cụ thể và sự cần thiết của dự án mà doanh nghiệp có thể chấp nhận hoặc loại bỏ dự án

- TH3: Tỷ suất hoàn vốn nội bộ của dự án lớn hơn chi phí sử dụng vốn (IRR>r) thì chấp nhận dự án Nếu dự án thuộc loại trừ nhau thì chọn dự án có tỷ suất doanh lợi nội bộ cao nhất

* Ý nghĩa

IRR đo lường tủ lệ hoàn vốn của một dự án đầu tư và cũng được sử dụng làm tiêu chuẩn để xem xét dự án IRR chính là khả năng sinh lời đích thực của bản thân dự án IRR chỉ thay đổ0 khi các yếu tố nội tại, tức giá trị các dòng ngân lưu thay đổi Như vậy khi NPV=0 không có nghĩa là dự án không mang lại hiệu quả nào mà là khi NPV=0 thì dự án đã mang lại cho đồng vốn của chủ đầu tư một suất sinh lời bằng IRR.

* Ưu, nhược điểm:

- Ưu điểm:

+ Cho phép đánh giá được mức sinh lời của dự án có tính đến giá trị thời gian của tiền

+ Cho phép dễ dàng so sánh mức sinh lời với chi phí sử dụng vốn, thấy được mối liên hệ giữa việc huy động vốn và hiệu quả sử dụng vốn trong việc thực hiện dự án đầu tư.

+ Cho phép đánh giá khả năng bù đắp chi phí sử dụng vốn của dự án đầu tư so với tính rủi ro của nó (trong khi phương pháp NPV không cung cấp cho ban lãnh đạo doanh nghiệp những thông tin như vậy)

- Nhược điểm:

+ Thu nhập của dự án được giả định tái đầu tư với lãi suất bằng với tỷ suất hoàn vốn nội bộ của dự án không phù hợp với thực tế, nhất là dự án có tỷ suất doanh lợi nội bộ ở mức cao.

+ Không chú trọng đến quy mô vốn đầu tư nên có thể dẫn đến trường hợp kết luận chưa thoả đáng khi đánh giá dự án, vì tỷ suất hoàn vốn nội bộ luôn cao đối với những dự án có quy mô nhỏ.

+ Áp dụng phương pháp này khó khăn trong đánh giá lựa chọn dự án có nhiều tỷ suất hoàn vốn nội bộ và có thể dẫn đến sai lầm trong việc lựa chọn dự án.

3.5.3 Chỉ số doanh lợi (PI)

* Khái niệm

PI: Profitability Index

Chỉ số doanh lợi là chỉ số phản ánh khả năng sinh lợi của dự án, được xác định bằng tỷ lệ giữa tổng giá trị hiện tại của các khoản thu nhập từ dự án và vốn đầu tư ban đầu của dự án.

PI: Chỉ số doanh lợi của dự án

CFt: Dòng tiền thuần của dự án đầu tư ở năm t CF0: Vốn đầu tư ban đầu của dự án

- PI càng cao thì dự án càng dễ được chấp nhận, nhưng tối thiểu phải bằng lãi suất chiết khấu.

- Thực chất chỉ tiêu này là chỉ tiêu mở rộng của chỉ tiêu NPV: + Nếu PI < 1, tức NPV < 0 : Loại bỏ dự án

+ Nếu PI = 1, tức NPV = 0: Tuỳ thuộc vào dự án có thể chấp thuận hay loại bỏ dự án

+ Nếu PI > 1, tức NPV > 0: Nếu đây là dự án độc lập thì lựa chọn tất cả Nếu đây là dự án xung khắc thì thông thường dự án có PI cao nhất sẽ được lựa chọn.

* Ưu, nhược điểm:

- Ưu điểm:

+ Cho phép đánh giá khả năng sinh lời của dự án đầu tư có tính đến yếu tố giá trị thời gian của tiền.

+ Cho thấy mối quan hệ giữa các khoản thu nhập do dự án đưa lại với số vốn đầu tư bỏ ra để hực hiện dự án.

+ Có thể sử dụng chỉ số này trong việc so sánh các dự án có số vốn đầu tư khác nhau để thấy được mức sinh lời giữa các dự án.

+ Trong trường hợp nguồn vốn bị giới hạn, nếu phải ưu tiên lựa chọn một số dự án trong nhiều dự án khác nhau thì phương pháp này tỏ ra hữu hiệu hơn.

- Nhược điểm:

+ Phải biết lãi suất chiết khấu trước mới tính được PI.

+ Cũng giống như phương pháp tỷ số hoàn vốn nội bộ, phương pháp chỉ số sinh lời không phản ánh trực tiếp giá trị tăng thêm của dự án đầu tư.

3.5.4 Thời gian hoàn vốn (PP)

a Khái niệm

PP: Payback Period

Thời gian hoàn vốn là khoảng thời gian cần thiết để thu hồi đủ số vốn đầu tư ban đầu của dự án.

Thời gian hoàn vốn càng ngắn thì dự án càng hấp dẫn

Chỉ tiêu này phù hợp với những dự án có tính rủi ro cao, yêu cầu hoàn vốn nhanh.

Xác định đúng thời gian hoàn vốn sẽ đảm bảo cho nhà đầu tư có thể luân chuyển được đồng vốn nhịp nhàng hơn, hạn chế việc để đồng tiền đứng yên hoặc không kịp cho kế hoạch đầu tư mới.

b Cách xác định

* Trường hợp 1: Nếu dự án đầu tư tạo ra dòng tiền thuần đều đặn hàng năm thì thời gian thu hồi vốn đầu tư được xác định như sau:

Thời gianhoàn vốn=Vốn đầu t ư ban đ ầu

Dòng tiềnthuần hàng nămcủa đầutư

* Trường hợp 2: Nếu dự án đầu tư tạo ra dòng tiền thuần không ổn định ở các năm Thời gian thu hồi vốn đầu tư được xác định như sau:

Xác định số năm thu hồi vốn đầu tư bằng cách tính số vốn đầu tư còn phải thu hồi ở cuối năm lần lượt theo thứ tự:

Vốn đầu t ư còn ph ảithu hồi ở cuối năm=Số vốn đầu t ư chưathu h ồiở cuối năm(t−1)−Dòng tiền thuầnđầu t ư năm t

Khí số vốn đầu tư còn phải thu hồi ở cuối năm nào đó nhỏ hơn dòng tiền thuần cuẩ đầu tư năm kế tiếp thì cần xác định thời gian (số tháng) thu hồi nốt vốn đầu tư trong năm kế tiếp:

Số tháng thuhồi vốn đầu t ư trong năm t=Số vốn đầu t ư chưa thu h ồicuối năm(t−1)Dòng tiền thuầncủa nămt× 12

Tổng số năm và số tháng thu hồi vốn đầu tư chính là thời gian thu hồi vốn đầu tư của dự án.

c Ý nghĩa

- PP phản ánh thời gian thu hồi vốn đầu tư vào dự án, nó cho biết sau bao lâu thì dự án thu hồi đủ vốn đầu tư Do vậy PP cho biết khả năng tạo thu nhập của dự án từ khi thực hiện cho đến khi thu hồi đủ vốn.

- PP giúp cho người thẩm định có một cái nhìn tương đối chính xác về mức độ rủi ro của dự án

d Ưu, nhược điểm

* Ưu điểm:

- Đơn giản, dễ tính toán

- Xác định được thời gian thu hồi vốn  giải pháp rút ngắn thời gian đó - Phù hợp với việc xem xét dự án đầu tư quy mô vừa và nhỏ hoặc với chiến lược thu hồi vốn nhanh, tăng vòng quay vốn.

* Nhược điểm:

- Không đề cập đến sự diễn biến của chi phí và lợi ích của dự án sau khi hoàn vốn Một dự án tuy có thời gian thu hồi vốn dài hơn song lợi ích tăng nhanh hơn thì vẫn là một dự án tốt.

- Dễ ngộ nhận phải chọn dự án có thời gian thu hồi vốn nhỏ nhất, do đó có thể bỏ qua các dự án có NPV lớn

- Chú trọng xem xét lợi ích ngắn hạn hơn là lợi ích dài hạn, ít chú trọng đến việc xem xét các khoản thus au thời gian hoàn vốn Do đó kỳ hoàn vốn ngắn chưa chắc là một sự hướng dẫn chính xác để lựa chọn dự án nầy hơn dự án kia, đặc biệt đối với dự án có mức sinh lời chậm

4.6 HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN4.6.1 Khái niệm về hợp đồng

Hợp đồng được hiểu theo nghĩa rộng là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều bên về một vấn đề nhất định trong xã hội nhằm làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của các bên đó.

Bộ Luật Dân sự 2005 đã đưa ra khái niệm về hợp đồng dân sự một cách khái quát như sau:

“Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi

hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.” (Điều 388 Bộ Luật dân sự.)

Để được coi là sự thỏa thuận thì hợp đồng phải thể hiện được sự tự do bày tỏ ý chí của các bên tham gia quan hệ hợp đồng Nguyên tắc tự do hợp đồng cho phép các cá nhân, tổ chức được tự do quyết định việc giao kết hợp đồng với ai, như thế nào, vào thời điểm nào Quan hệ hợp đồng này phải diễn ra trong những mối quan hệ xã hội nhất định và xuất phát từ lợi ích của mỗi bên.

Việc giao kết hợp đồng làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên trong quan hệ hợp đồng Tức là, thông qua hợp đồng, các bên xác lập được đối tượng nghĩa vụ của hợp đồng Hợp đồng sẽ không có hiệu lực pháp lý đối với những nghĩa vụ không thể thực hiện được.

4.6.2 Các loại hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Bao gồm các loại hợp đồng sau:

- Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng; - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+ Tên, địa chỉ của bên bán và bên mua;

+ Các thông tin về nhà, công trình xây dựng; + Giá mua bán;

+ Phương thức và thời hạn thanh toán;

+ Thời hạn giao, nhận nhà, công trình xây dựng và hồ sơ kèm theo; + Quyền và nghĩa vụ của các bên;

+ Bảo hành;

+ Giải quyết tranh chấp;

+ Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

b) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau

+ Tên, địa chỉ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; + Các thông tin về quyền sử dụng đất;

+ Giá chuyển nhượng;

+ Phương thức và thời hạn thanh toán;

+ Thời hạn giao, nhận đất và hồ sơ kèm theo; + Quyền và nghĩa vụ của các bên;

+ Giải quyết tranh chấp;

+ Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

c) Hợp đồng thuê bất động sản bao gồm các nội dung sau :

+ Tên, địa chỉ của bên cho thuê và bên thuê; + Các thông tin về bất động sản;

+ Giá thuê bất động sản;

+ Phương thức và thời hạn thanh toán;

+ Thời hạn cho thuê bất động sản; thời hạn giao, nhận bất động sản; + Giá thuê mua;

+ Phương thức và thời hạn thanh toán; + Thời hạn cho thuê mua;

+ Thỏa thuận về việc chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng trước khi hết hạn thuê mua (nếu có);

+ Thời điểm giao nhà, công trình xây dựng;

+ Thời điểm, điều kiện và thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng cho bên thuê mua;

+ Quyền và nghĩa vụ của các bên; + Giải quyết tranh chấp;

+ Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

d) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng bao gồm các nội dung

+ Tên, địa chỉ của bên cho thuê mua và bên thuê mua; + Các thông tin về nhà, công trình xây dựng;

+ Giá thuê mua;

+ Phương thức và thời hạn thanh toán; + Thời hạn cho thuê mua;

+ Thỏa thuận về việc chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng trước khi hết hạn thuê mua (nếu có);

+ Thời điểm giao nhà, công trình xây dựng;

+ Thời điểm, điều kiện và thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng cho bên thuê mua;

+ Quyền và nghĩa vụ của các bên; + Giải quyết tranh chấp;

+ Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

e) Hợp đồng môi giới bất động sản bao gồm các nội dung sau :

+ Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới; + Đối tượng và nội dung môi giới;

+ Yêu cầu và kết quả dịch vụ môi giới; + Thời hạn thực hiện môi giới;

+ Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới; + Phương thức, thời hạn thanh toán; + Quyền và nghĩa vụ của các bên; + Giải quyết tranh chấp;

+ Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

f) Hợp đồng định giá bất động sản bao gồm các nội dung sau :

+ Tên, địa chỉ của bên định giá và bên yêu cầu định giá; + Bất động sản được định giá;

+ Thời hạn và tiến độ thực hiện; + Giá dịch vụ định giá;

+ Phương thức, thời hạn thanh toán; + Quyền và nghĩa vụ của các bên; + Giải quyết tranh chấp;