III. Đánh giá về công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản An Lạc
1.2. Hạn chế và nguyên nhân
Bên cạnh những kết quả đã đạt được trong công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản, sàn giao dịch bất động sản An Lạc vẫn còn tồn tại một số hạn chế nhất định. Tuy nhiên cần phải khẳng định rằng mô hình sàn giao dịch bất động sản là một mô hình hoàn toàn mới. Mà đặc thù của thị trường bất động sản là tính vùng và tính khu vực sâu sắc, thị trường bất động sản vùng này không giống với thị trường bất động sản vùng khác, thị trường bất động sản nước này không giống với thị trường bất động sản nước khác, nên khả năng áp dụng một cách rập khuôn mô hình sàn giao dịch bất động sản giữa vùng này với vùng khác, giữa quốc gia này với quốc gia khác là không khả thi. Chính vì vậy trong thời điểm mới hình thành như hiện nay, sàn giao dịch bất động sản còn tồn tại nhiều khó khăn, bất cập là điều không thể tránh khỏi.
Thứ nhất là hạn chế về nhân sự. Mặc dù số lượng cán bộ nhân viên, các bộ phận phòng ban chức năng trong sàn là tương đối nhiều và được bố trí một cách khá phù hợp
với các hoạt động dịch vụ mà sàn kinh doanh nhưng khả năng làm việc kết hợp theo nhóm, hoạt động có sự bổ sung hỗ trợ cho nhau giữa các bộ phận không cao. Việc hoạt động độc lập của một số nhân viên môi giới và nhân viên nghiên cứu thị trường còn mang nặng tính lí thuyết, rập khuôn, chưa thực sự linh hoạt xử lí các tình huống thực tế phát sinh nên nhiều lúc còn lúng túng dè dặt trong giao tiếp với khách hàng.
Nguyên nhân chủ yếu là do hầu hết các nghiệp vụ về bất động sản như môi giới, định giá, quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản … đều đòi hỏi cần phải có trình độ chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp cao. Vậy mà các chứng chỉ đào tạo nhân viên kinh doanh các dịch vụ bất động sản đó hiện nay lại chỉ dừng lại ở một mức độ nhất định. Vì thế mà tiến trình thực hiện giao dịch rất dễ xảy ra nhiều tranh chấp phức tạp, cộng thêm tại thời điểm hiện tại hầu hết các sàn giao dịch bất động sản đều thiếu nhân lực có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm quản lý và điều hành sàn giao dịch dẫn đến hầu hết hoạt động của các sàn giao dịch vẫn đang ở dạng thử nghiệm, chưa có một tiêu chí chuẩn cho các hoạt động đó và do đó lượng khách hàng đến với sàn giao dịch chưa thật nhiều.
Thứ hai là hạn chế trong khả năng giao dịch với khách hàng. Khách hàng đến giao dịch bất động sản tại sàn không phân biệt tuổi tác, giới tính, trình độ nhận thức, tầng lớp dân cư hay địa vị xã hội. Chính vì thế phong cách làm việc và khả năng đàm phán giao dịch của khách hàng là vô cùng phong phú, đa dạng và phức tạp. Nhân viên hoạt động của sàn hầu hết mới chỉ có trình độ chuyên môn nghiệp vụ của một mảng dịch vụ nào đó, chưa được tiếp xúc nhiều với thực tế và với tất cả các đối tượng khách hàng có thể gặp phải trong giao dịch. Vì lẽ đó, khi giao dịch với những khách hàng « khó tính » và không « phổ biến » trong thị trường, những nhân viên kinh doanh dịch vụ của sàn không thể tránh khỏi những xung đột, mâu thuẫn xảy ra, thậm chí đôi khi phải hủy bỏ hợp đồng giao dịch, thiệt hại doanh thu và gây ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu của sàn.
Thứ ba là hạn chế về mặt tiếp nhận thông tin. Trong quá trình làm việc dài hạn sàn chưa coi trọng thực sự những thông tin từ phía khách hàng cung cấp khi khảo sát thị trường và tìm hiểu, thu thập thông tin liên quan đến bất động sản đang giao dịch. Lí do xuất phát từ ý thức chủ quan quá đề cao khả năng thu thập, xử lí thông tin của đội
ngũ nhân viên môi giới trong sàn trong khi bản thân nhân viên môi giới không phải lúc nào cũng có khả năng điều tra kỹ về những thông tin liên quan đến khách hàng và bất động sản trên thị trường. Vì vậy, những tranh chấp xảy ra trong quá trình giao dịch đặc biệt là tranh chấp giữa những người đồng sở hữu bất động sản vẫn có thể xảy ra trong các hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản mà sàn đảm nhận.
Thêm vào đó, việc khai thác thông tin từ một số kênh thông tin quan trọng như các bản tin bất động sản thường ngày chưa thật hiệu quả. Cách phân loại, chọn lọc các thông tin về bất động sản cần giao dịch nhiều khi còn lúng túng và trùng lặp, gây khó khăn cho tiến trình giao dịch, đôi lúc không đáp ứng đầy đủ nhu cầu cần thiết của khách hàng.
Thứ tư là hạn chế về trình độ am hiểu luật pháp và cách xử lí những tình huống mang tính chất pháp luật của các các cán bộ nhân viên tư vấn bất động sản. Nguyên nhân xuất phát chủ yếu từ yếu tố khách quan, đó là vấn đề hành lang pháp luật trong kinh doanh bất động sản. Thực tế hiện nay cho thấy hệ thống các văn bản pháp luật về kinh doanh bất động sản ở nước ta đã có đến hàng trăm văn bản, ngoài Luật còn có các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, Chỉ thị, Nghị quyết của các Ban ngành trong 63 tỉnh thành trên cả nước. Chính điều này, đã tạo nên một thực tế “lộn xộn”, nhiều văn bản trùng lắp, mâu thuẫn, văn bản cấp dưới không thống nhất, thậm chí trái với luật, nghị định cấp trên ban hành ... Thêm vào đó, việc liên tục bổ sung, sửa đổi luật quá nhiều đã khiến cho những người thực thi nó luôn rơi vào tình trạng rối, không thể nắm bắt, đôi khi dẫn tới tình trạng lách né, làm trái luật. Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, cho hay: dù cơ quan quản lý đã nỗ lực rất nhiều, song thị trường bất động sản vẫn là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo do nguồn thông tin bất đối xứng, bên mua có ít thông tin hơn bên bán dẫn đến luôn bị yếu thế hơn trong phần lớn các giao dịch.
Thứ năm là hạn chế trong các mối quan hệ xã hội. Dù sàn giao dịch bất động sản An Lạc đã cố gắng tạo dựng các mối quan hệ và liên kết hợp tác với các phòng ban chức năng, các cơ quan quản lí nhà nước và các tổ chức tín dụng, ngân hàng, bảo hiểm ... song không phải lúc nào các mối quan hệ này cũng đảm bảo nhận được sự hợp tác, nhất quán. Sự đa dạng, phức tạp của mỗi thương vụ giao dịch bất động sản tạo nên
những khác biệt nhất định trong quy trình hoàn tất các thủ tục pháp lí liên quan đến thương vụ đó. Nó đòi hỏi những người tham gia giao dịch và những người giải quyết các thủ tục pháp lí phải có sự khéo léo, linh động và sáng tạo. Mặt khác, cơ cấu nhân sự và quy chế hoạt động của các tổ chức, cơ quan chức năng cũng như của sàn giao dịch bất động sản An Lạc luôn có sự luân chuyển, thay đổi, bổ sung nên cách tiếp cận công việc trong từng thời kì, từng giai đoạn có thể có nhiều biến đổi. Những lí do đó ít nhiều là nguyên nhân gây nên những hạn chế trong các hoạt động kinh doanh dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản An Lạc.
CHƯƠNG III