III. Quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản
3.2.Nhân tố chủ quan
3. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản hiện nay
3.2.Nhân tố chủ quan
Thứ nhất, ảnh hưởng từ nhân tố con người. Nhận thức và trình độ chuyên môn nghiệp vụ của bản thân mỗi cán bộ nhân viên trong sàn là yếu tố cơ bản quyết định tới sự thành công của một sàn giao dịch bất động sản. Để sàn hoạt động có quy củ và chuyên nghiệp thì mỗi nhân viên trong sàn ngoài việc được trang bị đầy đủ các kiến thức chuyên ngành, được đào tạo đúng kĩ năng nghiệp vụ hoạt động, được cung cấp đầy đủ trang thiết bị máy móc thì cần phải có đạo đức nghề nghiệp khi tham gia giao dịch với khách hàng. Đạo đức nghề nghiệp ở đây chính là tính trung thực, thẳng thắn, nhiệt tình trong công tác của người môi giới, định giá hay tư vấn bất động sản. Họ là những cán bộ, nhân viên ngoài việc thành thạo kiến thức chuyên môn nghiệp vụ của mình, còn phải am hiểu pháp luật và các quy tắc sử sự trong giao tiếp với khách hàng vì bất động sản là một tài sản có giá trị rất lớn, quy trình mua bán, chuyển nhượng và thủ tục pháp lí liên quan rất phức tạp nên việc thuyết phục khách hàng đồng ý giao dịch và sử dụng các dịch vụ hỗ trợ của sàn là một việc làm không đơn giản.
Cũng ảnh hưởng từ nhân tố con người, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản còn chịu sự chi phối rất lớn của quan điểm của người quản lí và điều hành sàn, bởi họ là người trực tiếp đưa ra các chiến lược, mô hình và các dịch vụ về bất động sản mà sàn sẽ kinh doanh. Bên cạnh đó, bản thân người quản lí và điều hành sàn phải là người hội tụ đầy đủ các nhân tố cần thiết trong hoạt động kinh doanh bất động sản như trình độ, kiến thức, chuyên môn, nghiệp vụ, đạo đức, có khả năng lãnh đạo và đàm phán giao dịch, am hiểu pháp luật, thị trường, nắm bắt cơ hội và tận dụng tối đa các mối quan hệ xã hội. Người quản lí và điều hành sàn thường phải là người thành thạo hầu hết các “ngón nghề” trong kinh doanh dịch vụ bất động sản. Họ vừa là một nhà môi giới chuyên nghiệp, vừa là một nhà định giá thực thụ, cũng là một nhà tư vấn bất động sản và tư vấn luật thành thạo. Quan điểm quản lí và điều hành của người quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản chính là mục tiêu hoạt động xuyên suốt quá trình tồn tại, phát triển của sàn.
Thứ hai, ảnh hưởng từ nhân tố cơ sở vật chất. Bản chất hoạt động của sàn giao dịch bất động sản là kinh doanh các dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật bao gồm: dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ định giá bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ quản li bất động sản, dịch vụ đấu giá bất động sản, dịch vụ quảng cáo bất động sản và các dịch vụ khác. Vì lẽ đó, sàn giao dịch bất động sản cần phải có một văn phòng làm việc với các trang thiết bị máy móc phù hợp với các dịch vụ mà sàn kinh doanh. Một văn phòng giao dịch với đầy đủ các trang thiết bị hiện đại, đầy đủ phương tiện làm việc, liên lạc, đi lại bản thân các cán bộ nhân viên trong sàn sẽ có điều kiện phát huy năng lực hoạt động của mình, không bị lúng túng và luôn chủ động trong các tình huống giao dịch với khách hàng, hoàn thành công việc một cách tốt nhất, chuyên nghiệp nhất. Khách hàng đến giao dịch cũng có thể thực hiện các thao tác cần thiết, có liên quan đến hoạt động giao dịch bất động sản của mình tại sàn như kiểm tra lại các thông tin về bất động sản, cập nhập thực trạng thị trường ... và chắc chắn sẽ thấy yên tâm hơn với cơ sở vật chất trang thiết bị máy móc hiện đại mà sàn sử dụng trong quá trình thực hiện giao dịch.
Có thể nói việc lựa chọn một địa điểm đặt sàn giao dịch và trang bị cơ sở vật chất phù hợp với hoạt động giao dịch của sàn là một trong những điều kiện tiên quyết quyết định thành công của các sàn giao dịch bất động sản. Đó là những yếu tố vật chất tác động đầu tiên tới cảm giác, tâm lí của những người tham gia giao dịch
bất động sản qua sàn. Sẽ thật không yên tâm và chủ động khi phải thực hiện giao dịch một tài sản có giá trị khổng lồ như bất động sản tại một địa điểm ít ai biết tới, những phương tiện máy móc cần thiết như máy tính bàn có kết nối mạng internet để tra cứu thông tin trên các website hay các trang mạng xã hội cũng không có hoặc hoạt động trục trặc, không có đầy đủ máy in, máy ảnh, la bàn, các loại bản đồ, bản vẽ kĩ thuật, các loại hồ sơ, hợp đồng hay sổ sách ghi chép ... Một thương vụ thực hiện trong điều kiện giao dịch như thế sẽ không thể có xác suất thành công cao được.
Thị trường bất động sản Việt Nam là một trong những thị trường có nhiều biến động và chưa thực sự phát triển ổn định. Bất động sản lại là một tài sản có giá trị rất lớn và có tính khan hiếm cao, nguồn lợi nhuận mà các tổ chức, cá nhân thu được từ hoạt động kinh doanh bất động sản hay kinh doanh dịch vụ bất động sản là tương đối lớn, cho nên những thông tin về bất động sản mang ra giao dịch trên thị trường là rất quan trọng. Những người làm nghề kinh doanh bất động sản hay kinh doanh dịch vụ bất động sản thành công không chỉ ở khả năng chuyên môn, nghiệp vụ mà quan trọng là ở việc thu thập, xử lí thông tin và khả năng “biến tấu” các thông tin đó sao cho có thể mang lại lợi ích cao nhất cho mình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường với sự phát triển bùng nổ của công nghệ thông tin và các phương tiện máy móc hiện đại, thì cơ sở vật chất đối với một doanh nghiệp hoạt động sản xuất kinh doanh thương mại, đặc biệt là sàn giao dịch bất động sản hoạt động kinh doanh dịch vụ lại càng cần thiết và quan trọng, ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản.
Thứ ba, ảnh hưởng từ các mối quan hệ xã hội. Sàn giao dịch bất động sản thường có mối quan hệ chặt chẽ, liên kết với các cơ quan pháp luật và các phòng ban chức năng giải quyết những vấn đề về đất đai, quy hoạch. Một trong những tiêu chuẩn của bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch là phải có đầy đủ thông tin về quy hoạch và các loại giấy tờ pháp lí. Sau khi giao dịch hoàn thành, các thủ tục pháp lí chuyển nhượng, sang tên các loại giấy tờ đó cũng phải được hoàn thành tại các cơ quan chức năng theo quy định của pháp luật. Hoạt động của sàn giao dịch hiện nay đang tiến tới theo đúng quy trình “một cửa khép kín”, tức là mọi hoạt động có liên quan tới quá trình giao dịch bất động sản đều có thể được thực hiện tại sàn hoặc được sàn đứng ra làm cầu nối giữa khách hàng đến giao dịch và các cơ quan, phòng ban chức năng đó. Để làm được như vậy, sàn phải liên kết tạo lập được những mối
quan hệ cần thiết với Cục quản lí quy hoạch sử dụng đất, phòng Địa chính, phòng công chứng ... các tổ chức tín dụng, kho bạc Nhà nước, ngân hàng, bảo hiểm và các mối quan hệ xã hội khác. Sự liên kết hợp tác đó không những giúp sàn có thể bảo đảm các hoạt động giao dịch diễn ra thuận lợi hơn, đạt hiệu quả hơn và thu hút khách hàng đến giao dịch qua sàn yên tâm hơn, mà bên cạnh đó sàn cũng gián tiếp góp phần giúp đỡ các cơ quan, phòng ban chức năng và các tổ chức xã hội thực hiện các thủ tục pháp lí, các loại hồ sơ giấy tờ một cách dễ dàng, nhanh chóng hơn, qua đó trực tiếp phản ánh các thông tin thị trường và các hoạt động giao dịch bất động sản qua sàn tới Nhà nước một cách đầy đủ và chính xác nhất.
Nói tóm lại, bên cạnh những nhân tố về con người, về cơ sở vật chất, thì nhân tố về các mối quan hệ xã hội cũng có ảnh hưởng không nhỏ đến công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản. Người quản lí và điều hành sàn phải biết cách lợi dụng những tác động tích cực của các nhân tố này để hoạt động của sàn đi đúng hướng và đạt hiệu quả cao.
CHƯƠNG II