III. Quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản
3. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản hiện nay
3.1. Nhân tố khách quan
Một là, ảnh hưởng từ nhân tố luật pháp. Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã công nhận hoạt động quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản là một nghề chính thức và quy định phải có chứng chỉ quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản khi kinh doanh dịch vụ quản lí và điều hành sàn. Thêm vào đó, Luật cũng quy định tất cả các bất động sản khi tham gia giao dịch trên thị trường đều phải thông qua sàn giao dịch (trừ các bất động sản xã hội), cùng với sự hỗ trợ tạo điều kiện của rất nhiều bộ luật và các văn bản pháp luật có liên quan như: Bộ Luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật đất đai, Luật Xây dựng … Bên cạnh các văn bản pháp luật điều chỉnh như Luật kinh doanh bất động sản 2006, Nghị định 153/2007/NĐ-CP, Thông tư 13/2008/TT-BXD thì mới đây nhất là sự ra đời của Nghị định 23/2009/NĐ-CP quy định về chế tài xử phạt đối với các sàn giao dịch và đối với các chủ thể vi phạm quy định pháp luật khi tham gia giao dịch trên sàn. Các văn bản pháp luật này là cơ sở pháp lí cho sự ra đời, tồn tại và phát triển của sàn giao dịch
bất động sản, có ảnh hưởng trực tiếp đến nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch, quyền lợi và nghĩa vụ của các tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn cũng như của những người tham gia giao dịch bất động sản qua sàn.
Hai là, ảnh hưởng từ nhân tố thị trường. Thực trạng cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ, nhu cầu về hàng hóa bất động sản ngày càng tăng cao cùng với sự gia tăng nhu cầu về dịch vụ môi giới bất động sản lẫn các dịch vụ hỗ trợ đi kèm cũng là một trong những yếu tố ảnh hưởng rất mạnh đến công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, vấn đề sử dụng đất đai của Nhà nước cũng như của các cơ quan hành chính sự nghiệp chưa mang lại hiệu quả cao đã gây khó khăn trực tiếp cho các doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đặc biệt là khi Việt Nam đang trong quá trình mở cửa hội nhập kinh tế quốc tế sau khi trở thành thành viên chính thức của WTO, thị trường nhà đất với những giao dịch diễn ra cũng chỉ rất nhỏ giọt.
Mặc dù nhu cầu về hàng hóa bất động sản trên thị trường vượt xa so với nguồn cung nhưng sau những cơn “sốt nóng”, giá nhà đất bất động sản ở nước ta lại tăng vọt quá cao khiến cho lượng khách có nhu cầu tham gia giao dịch không đủ khả năng thanh toán, buộc phải rút khỏi thị trường. Điều đó cũng ảnh hưởng không nhỏ đến các hoạt động đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, tạo nên sức ép cạnh tranh không lành mạnh cho các công ty đầu tư xây dựng trong nước, các giao dịch bất động sản cũng vì thế mà giảm xuống rất nhanh, công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch lại phải đối mặt với những khó khăn thách thức mới.
Ba là, ảnh hưởng từ nhân tố tâm lí khách hàng khi tham gia giao dịch bất động sản qua sàn. Vì bất động sản là một tài sản có giá trị rất lớn trong khi phần đông những người có nhu cầu mua bán bất động sản để tiêu dùng đều không thông thạo các cách tiếp cận với khách hàng mà mình muốn mua hoặc bán bất động sản. Thêm vào đó, các thủ tục hành chính pháp lí vô cùng phức tạp liên quan đến các hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản cũng là một trong những lí do khiến khách hàng tìm đến các sàn giao dịch. Một điều chắc chắn là họ sẽ yên tâm hơn với các dịch vụ hỗ trợ hoạt động giao dịch bất động sản chuyên nghiệp như: dịch vụ môi giới, định giá, tư vấn bất động sản và các dịch vụ khác liên quan tới việc hoàn thiện các thủ tục pháp lí ... Ngoài ra khách hàng còn có thể được tư vấn vay vốn ngân hàng với lãi xuất thấp hoặc có thể làm thủ tục thế chấp bất động sản
một cách đơn giản, gọn nhẹ, tiết kiệm được thời gian và chi phí. Nhu cầu và tâm lí tin tưởng của khách hàng khi tham gia giao dịch bất động sản qua sàn là một nhân tố có tính chất quyết định đến sự phát triển và hiệu quả hoạt động của hệ thống sàn giao dịch bất động sản hiện nay.
Bốn là, ảnh hưởng từ các nhân tố môi trường. Bên cạnh những nhân tố tác động tích cực đến hoạt động quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản, tồn tại một vài nhân tố ảnh hưởng xấu đến hoạt động của các sàn giao dịch hiện nay như: sự bùng nổ của công nghệ thông tin làm cho mạng lưới đăng tin rao bán bất động sản qua mạng bị lộn xộn, trùng lặp, các thông tin không đảm được bảo đủ độ chính xác và tin cậy. Bên cạnh đó, hoạt động “chộp giật” không chuyên nghiệp của một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc của một số sàn giao dịch bất động sản không tuân thủ pháp luật; hoặc cũng có thể kể đến những hoạt động mang tính chất “cò mồi” của các trung tâm môi giới không chuyên, lấy lợi nhuận làm mục đích kinh doanh, bỏ qua đạo đức nghề nghiệp của một nhà môi giới chuyên nghiệp … Tất cả những nhân tố đó làm ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lí khách hàng khi tham gia giao dịch bất động sản qua sàn và làm giảm chất lượng kiểm soát thị trường bất động sản của các cơ quan Nhà nước.