- Khó khăn vì pháp luật không cho phép thế chấp quyền sử dụng đất thuê.
2.1.4. Một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ
BLDS 2005 cho phép “một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”. Liên quan đến quy định này, thực tế hoạt động bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thƣơng mại phát sinh một số khó khăn sau đây:
Thứ nhất, theo tinh thần của BLDS, thì các bên có thể thỏa thuận giá trị tài sản bảo đảm nhỏ hơn tổng các nghĩa vụ đƣợc bảo đảm. Tuy nhiên, nội dung này chƣa đƣợc hƣớng dẫn rõ ràng, nên nhiều trƣờng hợp các cơ quan chức năng nhƣ cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm không chấp nhận.
Thứ hai, pháp luật quy định “trong trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác”. Thực ra, việc thông báo không mang nhiều ý nghĩa trên thực tế. Vấn đề đặt ra là liệu bên nhận bảo đảm đầu tiên có đƣợc quyền từ chối, không cho phép bên có tài sản đƣợc đƣa tài sản đi bảo đảm cho nghĩa vụ khác hay không. Các ngân hàng khi đã nhận bảo đảm bằng một tài sản, điển hình là quyền sử dụng đất, đã giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì sẽ ít khi đồng ý cho phép bên thứ ba tiếp tục nhận bảo đảm bằng tài sản đó nữa (ngân hàng sẽ không giải chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cho bên thứ ba đi thực hiện các thủ tục nhƣ công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm). Nghị định 178/1999/NĐ-CP (hiện vẫn còn hiệu lực) hƣớng dẫn rằng trƣờng hợp tài sản đƣợc dùng để bảo đảm cho các nghĩa vụ trả nợ tại nhiều tổ chức tín dụng, thì các tổ chức tín dụng cùng nhận một tài sản bảo đảm phải thoả thuận với nhau bằng văn bản cử đại diện giữ bản chính giấy tờ liên quan đến tài sản bảo đảm và việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ nếu khách hàng không trả đƣợc nợ. Tuy nhiên, trên thực tế rất khó để các bên có thể làm đƣợc điều này.
Do đó, pháp luật cần phải quy định rõ ràng cơ chế bảo đảm trong trƣờng hợp phát sinh giao dịch một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ tại nhiều tổ chức tín dụng khác nhau.