- Khó khăn vì pháp luật không cho phép thế chấp quyền sử dụng đất thuê.
2.1.3. Phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
Điều 319 BLDS 2005 quy định: “Nghĩa vụ dân sự có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật; nếu không có thoả thuận và pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại”.
Về vấn đề này, Điều 9 Nghị định 178/1999/NĐ-CP hƣớng dẫn riêng về lĩnh vực bảo đảm tiền vay nhƣ sau:
“Giá trị tài sản bảo đảm tiền vay phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm. Nghĩa vụ trả nợ ghi trong hợp đồng tín dụng có thể được bảo đảm bằng một hoặc nhiều tài sản; bằng một hoặc nhiều biện pháp bảo đảm bằng tài sản, với điều kiện tổng giá trị các tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm”.
Ở đây, pháp luật quy định giá trị tài sản bảo đảm phải lớn hơn nghĩa vụ đƣợc bảo đảm. Mà theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 178/1999/NĐ-CP, thì “tài sản bảo đảm tiền vay phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm”. Quy định này sẽ dẫn đến một vƣớng mắc khi áp dụng, đó là:
Nếu tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, giá trị tài sản bảo đảm (theo định giá) thấp hơn nghĩa vụ đƣợc bảo đảm thì các bên chỉ có thể ghi trong Hợp đồng bảo đảm là tài sản bảo đảm cho một phần nghĩa vụ trả nợ. Tuy nhiên, khi xử lý tài sản, giá trị thực tế bán đƣợc nhiều hơn so với giá trị định giá ban đầu. Khi đó, trong số tiền thu đƣợc từ bán tài sản bảo đảm, ngân hàng chỉ đƣợc trích một phần để thu hồi nợ, đúng bằng phần nghĩa vụ đƣợc bảo đảm đã thỏa thuận trong Hợp đồng bảo đảm, mà không thể thu hơn. Có thể xem xét ví dụ sau:
Công ty CP Đầu tƣ Thƣơng mại và Du lịch THG, Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh do Sở Kế hoạch và Đầu tƣ Hà Nội cấp, vay 2 tỷ đồng tại Hội sở chính - Ngân hàng QT, tài sản bảo đảm là nhà đất tại phố Phù Đổng Thiên Vƣơng, Hà Nội, thuộc sở hữu của ông Nguyễn Anh M - Tổng Giám đốc Công ty (Bên bảo lãnh). Tại
thời điểm ký kết Hợp đồng thế chấp, các bên thống nhất định giá tài sản nêu trên là 1,5 tỷ đồng. Theo đúng quy định của pháp luật, trong Điều 2 của Hợp đồng thế chấp tài sản, các bên thỏa thuận rằng tài sản thế chấp sẽ bảo đảm một phần (1,5 tỷ đồng) nghĩa vụ trả nợ theo Hợp đồng tín dụng (vì nếu ghi bảo đảm cho cả 2 tỷ đồng, Phòng Công chứng sẽ không đồng ý công chứng Hợp đồng thế chấp). Ba năm sau, Công ty CP Đầu tƣ Thƣơng mại và Du lịch THG không trả đƣợc nợ, Ngân hàng tiến hành bán đấu giá tài sản thế chấp, thu đƣợc số tiền là 2,8 tỷ đồng. Nghĩa vụ trả nợ của Công ty CP Đầu tƣ Thƣơng mại và Du lịch THG tại thời điểm đó đã lên đến 2,6 tỷ đồng (gồm gốc, lãi trong hạn, lãi quá hạn và các chi phí xử lý nợ). Ngân hàng QT dự định sẽ trích từ số tiền bán tài sản 2,6 tỷ đồng để thu hồi toàn bộ công nợ. Tuy nhiên, bên thế chấp là ông Nguyễn Anh M đã không đồng ý, cho rằng trong Hợp đồng thế chấp ghi rõ nghĩa vụ trả nợ chỉ đƣợc bảo đảm một phần, tƣơng đƣơng 1,5 tỷ đồng, do đó Ngân hàng chỉ đƣợc thu tối đa 1,5 tỷ đồng, phần còn lại phải hoàn trả cho ông M. Ngân hàng đã phải chấp nhận, mặc dù trên thực tế, khoản tiền dƣ ra vẫn còn 1,3 tỷ đồng.
Qua các ví dụ nêu trên, vấn đề đặt ra là: Trong điều kiện của nền kinh tế thị trƣờng nhƣ hiện nay, giá trị của tài sản chắc chắn sẽ có sự biến động, lên xuống thất thƣờng. Do vậy, cách quy định giá trị tài sản bảo đảm phải lớn hơn nghĩa vụ đƣợc bảo đảm nhƣ trên, có thể gây ra thiệt hại cho bên nhận bảo đảm, đặc biệt là các ngân hàng. Để khắc phục tình trạng này, một số ngân hàng đã chọn giải pháp là: Nếu tại thời điểm ký kết Hợp đồng, giá trị tài sản đƣợc định giá thấp hơn nghĩa vụ trả nợ, thì sẽ thay đổi định giá tài sản cao lên (cao hơn nghĩa vụ trả nợ), rồi ghi trong Hợp đồng bảo đảm là tài sản bảo đảm cho toàn bộ nghĩa vụ trả nợ theo Hợp đồng tín dụng. Cách làm này sẽ giải quyết đƣợc bài toán về phạm vi bảo đảm, nhƣng lại đƣa các ngân hàng, cụ thể là các cán bộ ngân hàng, đứng trƣớc nguy cơ bị xử lý trách nhiệm do định giá khống. Vì vậy, cần phải sửa đổi các văn bản pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và bảo đảm tiền vay nói riêng liên quan đến vấn đề này, để giải quyết vƣớng mắc cho các bên khi xác lập giao dịch bảo đảm tiền vay.