Tỡm hiểu phỏp luật thế chấp QSDĐ, chỳng ta thấy rằng lĩnh vực phỏp luật này cú một số đặc điểm cơ bản sau đõy:
Thứ nhất, thế chấp QSDĐ được điều chỉnh bởi nhiều lĩnh vực phỏp luật khỏc nhau: dõn sự, đất đai, ngõn hàng, cụng chứng v.v…
Nghiờn cứu sự điều chỉnh phỏp luật về BĐSnúi chung và thế chấp đất đai của đa số cỏc quốc gia trờn thế giới cho thấy rằng, cỏc nước khỏc nhau, với điều kiện kinh tế - xó hội khỏc nhau và đặc biệt với hỡnh thức sở hữu khỏc
nhau thỡ cú những cỏch thức điều chỉnh phỏp luật khỏc nhau đối với quan hệ thế chấp. Theo đú, cú quốc gia điều chỉnh quan hệ thế chấp đất đai trong một văn bản phỏp luật riờng, tại văn bản phỏp luật này quy định tất cả cỏc nội dung cú liờn quan đến thế chấp QSDĐ. Song, ở một số quốc gia khỏc, việc
điều chỉnh cỏc quan hệ thế chấp đất đai được thể hiện trong nhiều văn bản phỏp luật, thuộc nhiều chuyờn ngành, lĩnh vực khỏc nhau. Ở Việt Nam, thế chấpQSDĐ được điều chỉnh theo cỏch thứ hai này. Theo đú, thế chấp QSDĐ được điều chỉnh ở cỏc lĩnh vực phỏp luật cơ bản như: Phỏp luật dõn sự, PLĐĐ và phỏp luật liờn quan đến lĩnh vực tớn dụng, ngõn hàng. Cụ thể, phỏp luật dõn sự với tư cỏch là lĩnh vực phỏp luật chung, điều chỉnh cỏc quan hệ về tài sản, trong đú cú tài sản là QSDĐ đó được xõy dựng với những nguyờn lý chung, cơ bản, tạo ra những đảm bảo và khả năng thiết yếu cho giao dịch thế chấp tài sản núi chung và giao dịch thế chấp QSDĐ núi riờng được vận hành theo một
thể thức chung thống nhất.
Bờn cạnh đú, PLĐĐ với ý nghĩa là lĩnh vực phỏp luật chuyờn ngành
về quản lý và sử dụng đất đai vừa cú nhiệm vụ cụ thể húa những điều kiện, những yờu cầu mang tớnh nguyờn tắc đó quy định trong BLDS, vừa cú nhiệm vụ cụ thể húa những nội dung mang tớnh đặc thự của đối tượng QSDĐ trong quan hệ thế chấp trờn cơ sở đảm bảo sự hài hũa và thống nhất giữa luật chung và luật riờng, giữa những nội dung mang tớnh chất nguyờn tắc với những nội dung mang tớnh cụ thể, chuyờn biệt. Theo đú, PLĐĐ chủ yếu điều chỉnh những nội dung cụ thể, trực tiếp liờn quan đến điều kiện, phạm vi, cỏch thức thực hiện giao dịch thế chấp QSDĐ v.v…
Cựng với sự điều chỉnh của phỏp luật dõn sự, PLĐĐ thỡ phỏp luật trong lĩnh vực tớn dụng ngõn hàng cũng cú nhiều chế định quan trọng điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ. Cụ thể, Luật cỏc TCTD năm 2010 quy định những điều kiện, nguyờn tắc trong tổ chức và hoạt động của TCTD núi chung và hoạt động cho vay thụng qua thế chấp núi riờng. Bờn cạnh đú, cỏc văn bản hướng dẫn như: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm, Nghị định số 11/2011/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm và cỏc Thụng tư, cỏc Thụng tư liờn tịch của cỏc Bộ, Ngành đó quy
định khỏ cụ thể, chi tiết quy trỡnh và thủ tục cần thiết mà cỏc bờn cần tiến hành kể từkhi thiết lập quan hệ, trong quỏ trỡnh thực hiện và cho đến khi quan
hệ thế chấp QSDĐ chấm dứt.
Thứ hai, phỏp luật điều chỉnh về thế chấp QSDĐ bao gồm bốn nhúm quy phạm cơ bản, bao gồm: nhúm quy phạm điều chỉnh chủ thể của quan hệ thế chấp QSDĐ; nhúm quy phạm điều chỉnh về đối tượng QSDĐ trong quan hệ thế chấp; nhúm quy phạm điều chỉnh về hỡnh thức và hiệu lực của giao dịch thế chấp QSDĐ; nhúm quy phạm điều chỉnh về chấm dứt giao dịch thế chấp QSDĐ và xử lý QSDĐ.
- Đối với nhúm quy phạm điều chỉnh về chủ thể của quan hệ thế chấp cho thấy: Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ là cỏc bờn trong quan hệ thế chấp, bao gồm: bờn thế chấp và bờn nhận thế chấp.
(i) Bờn thế chấp: khỏc với phỏp luật của hầu hết cỏc quốc gia khỏc, ở Việt Nam, khụng phải mọi chủ thể cú QSDĐ đều được quyền thế chấp QSDĐ để vay vốn. Nhà nước cú quyền quyết định việc phõn bổ, điều chỉnh đất đai, xỏc định cỏc quyền lợi, nghĩa vụ cho từng chủ thể sử dụng đất.
(ii) Bờn nhận thế chấp: là những chủ thể cú nguồn vốn và thực hiện hoạt động cho vay đối với chủ thể cú nhu cầu thụng qua việc yờu cầu người vay cú tài sản đảm bảo cho nguồn vốn vay. Theo quy định của phỏp luật hiện hành thỡ chủ thể nhận thế chấp chủ yếu là cỏc TCTD trong nước, cỏc TCTD nước ngoài được phộp hoạt động tại Việt Nam theo Luật cỏc TCTD.
- Nhúm quy phạm điều chỉnh về đối tượng QSDĐ trong quan hệ thế chấp: Điều 320 BLDS năm 2005 quy định về điều kiện chung của vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dõn sự: "Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dõn sự phải thuộc quyền sở hữu của bờn bảo đảm và được phộp giao dịch" [33]. Đối với đối tượng tài sản là QSDĐ trong giao dịch thế chấp thỡ điều kiện này được cụ thể húa tại Điều 188 LĐĐ năm 2013. Theo đú, chỉ cú QSDĐ của cỏc chủ thể sử dụng đất được phỏpluật cho phộp thực hiện cỏc giao dịch chuyển QSDĐ thỡ mới là đối
tượng tài sản trong quan hệ thế chấp. Mặt khỏc, QSDĐ phải thuộc quyền sửdụng hợp phỏp của người đi thế chấp thụng qua việc quy định điều kiện về GCNQSDĐ.
- Nhúm quy phạm điều chỉnh về hỡnh thức và hiệu lực của giao dịch thế chấp QSDĐ: Theo quy định của phỏp luật hiện hành, đối với cỏc giao dịch dõn sự về QSDĐ núi chung và giao dịch thế chấp QSDĐ núi riờng thỡ cả BLDS năm 2005 (Điều 689) và LĐĐ năm 2013 (khoản 3 Điều 167) đều quy định giao dịch phải thụng qua hỡnh thức hợp đồng bằng văn bản. Đõy cũng là quy định phự hợp với xu hướng chung của thế giới.
- Nhúm quy phạm điều chỉnh về chấm dứt giao dịch thế chấp QSDĐ và xử lý QSDĐ: Trong trường hợp này, phỏp luật điều chỉnh ở hai khớa cạnh cơ bản, đú là: (i) Cỏc trường hợp chấm dứt giao dịch thế chấp QSDĐ và (ii) Những thủ tục phỏp lý cần thiết để giải trừ thế chấp. Phỏp luật Việt Nam cũng như phỏp luật củacỏc nước khỏc trờn thế giới đều tụn trọng tối đa sự thỏa thuận của cỏ bờn ngay từ khi xỏc lập quan hệ thế chấp. Vỡ vậy, trong trường hợp đến hạn mà bờn thế chấp khụng thực hiện hoặc thực hiện khụng đỳng nghĩa vụ trả nợ thỡ phỏp luật tụn trong quyền tự thỏa thuận của cỏc bờn trong việc xử lý đối với tài sản thế chấp. Chỉ khi cỏc bờn khụng cú sự thỏa thuận thỡ việc xử lý QSDĐ được thực hiện theo một trong cỏc phương thức mà phỏp luật đó quy định.