Trong những năm gần đõy, nước ta chuyển sang nền kinh tế theo cơ chế thị trường thỡ rủi ro trong hoạt động cho vay lại càng cao. Nhận thức rừ
điều này nờn khi cỏc TCTD cho vay phần lớn đều phải cú tài sản thế chấp trong đú cú thế chấp QSDĐ. Mục đớch của hai bờn chủ thể khi tham gia vào quan hệ này chủ yếu xuất phỏt từ lợi nhuận. Nhưng trờn thực tế, hoạt động sản xuất kinh doanh khụng phải lỳc nào cũng mang lại lợi ớch cho họ mà cú thể xảy ra trường hợp rủi ro, thua lỗ. Trong trường hợp đú, bờn thế chấp khú cú khả năng thanh toỏn đầy đủ cỏc khoản vay đến hạn cho bờn nhận thế chấp. Đõy chớnh là nguyờn nhõn dẫn đến việc phải xử lý tài sản thế chấp. Vấn đề xử lý tàisản thế chấp hiện rất phức tạp, ở mỗi vụ việc lại cú cỏch xử lý khỏc nhau.
Trong hệ thống phỏp luật dõn sự hiện hành, cú nhiều văn bản phỏp luật cựng điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ như BLDS năm 2005, LĐĐ năm 2013 và cỏc văn bản dưới luật khỏc liờn quan. Tuy nhiờn, LĐĐ năm 2013 lại khụng cú một quy định nào về việc xử lý QSDĐ thế chấp. Cũn BLDS năm 2005 và cỏc văn bản dưới luật khỏc liờn quan thỡ lại khụng cú sự điều chỉnh thống nhất, do đú, vấn đề xử lý QSDĐ thế chấp vẫn cũn tồn tại những hạn chế nhất định:
Thứ nhất, quyền thỏa thuận của cỏc chủ thể trong hợp đồng thế chấp về xử lý QSDĐ được thế chấp thụng qua cỏc quy định tại Điều 721 BLDS năm 2005, Điều 58 Nghị định 163/2006/NĐ-CP chưa được tụn trọng một cỏch triệt để. Cỏc quy định trờn đó đưa ra phương thức xử lý tài sản thế chấp khi tài sản thế chấp khụng xử lý được theo thỏa thuận đó ghi trong hợp đồng.
Một nguyờn tắc cơ bản của phỏp luật hợp đồng là khi hợp đồng cú hiệu lực thỡ cú giỏ trị như phỏp luật đối với cỏc bờn. Chỉ khi nào sự thỏa thuận của bờn bị tuyờn bố là vụ hiệu thỡ mới ỏp dụng quy định của phỏp luật.
Thứ hai, phương thức xử lý QSDĐ thế chấp trong trường hợp khụng cú sự thỏa thuận của cỏc bờn được phỏp luật quy định khụng thống nhất. Theo Điều 721 BLDS năm 2005 thỡ phương thức xử lý là "bờn nhận thế chấp cú quyền khởi kiện tại Tũa ỏn" [33]; cũn theo quy định tại khoản 1 Điều 58 Nghị định 163/2006/NĐ-CP thỡ "nếu khụng cú thỏa thuận thỡ tài sản được bỏn đấu
giỏ theo quy định của phỏp luật" [6]. Như vậy, cựng một tài sản là QSDĐ được thế chấp nhưng cỏch xử lý lại khỏc nhau và đó đẩy cỏc chủ thể vào tỡnh thế lỳng tỳng khụng biết nờn ỏp dụng phương thức nào là hợp lý.
Thứ ba, phương thức xử lý QSDĐ thế chấp trong trường hợp cú thỏa thuận của cỏc bờn theo quy định tại Điều 59 Nghị định 163/2006/NĐ-CP cũng cũn nhiều bất cập, cụ thể:
Một là, về phương thức bỏn tài sản: quy định chưa làm rừ những trường hợp nào thỡ việc bỏn tài sản cần đặt dưới sự kiểm soỏt của Tũa ỏn. Nếu bờn nhận thế chấp được quyền bỏn tài sản thỡ cần phải tuõn thủ cỏc nghĩa vụ gỡ, để trỏnh lạm quyền, xõm phạm đến lợi ớch của bờn thế chấp hay của cỏc chủ thể khỏc. Vụ ỏn mua bỏn nhà đất đang thế chấp được xột xử theo thủ tục giỏm đốc thẩm số 41/2010/DS-GĐT tại Uụng Bớ, Quảng Ninh sau đõy là một
minh chứng cụ thể cho những bất cập của hệ thống phỏp luật:
Ngày 21/8/1994, ụng Trần Đỡnh Chiến cú đơn xin vay, kiờm khế ước nhận nợ gửi Chi nhỏnh Ngõn hàng Cụng thương Uụng Bớ với số tiền
80.000.000 đồng, lói suất 2,6%/thỏng, thời hạn vay 12 thỏng. Kốm theo đơn xin vay cũn cú Hợp đồng thế chấp, cầm cố, bảo lónh tài sản ngày 06/8/1994 của cỏc con ụng Chiến là chị Trần Thị Tuyờn và chị Trần Thị Mận về việc bảo lónh/thế chấp cho ụng Chiến vay tiền của Ngõn hàng Cụng Thương Uụng Bớ. Hết thời hạn, ụng Chiến khụng trả được nợ cho Ngõn hàng, tớnh đến ngày 21/8/1999 ụng Chiến cũn nợ Ngõn hàng Cụng Thương Uụng Bớ là 52.750.000 đồng và khụng cú khả năng thanh toỏn. Do đú, ngày 20/3/1999 và ngày
29/3/1999, ụng Chiến đó cú đơn gửi Ngõn hàng Cụng Thương Uụng Bớ đề nghị cho bỏn tài sản bảo lónh là nhà và đất của chị Trần Thị Tuyờn để trả nợ. Cũng trong thời gian trờn, chị Trần Thị Nguyệt đó cú đơn gửi Ngõn hàng Cụng Thương Uụng Bớ xin mua nhàcủa chị Tuyờn nhưng khụng được sự phờ duyệt của Ngõn hàng. Tuy nhiờn, ngày 30/3/1999 chị Nguyệt đó nộp 45.000.000 đồng cho Ngõn hàng Cụng Thương Uụng Bớ để trả nợ cho khế
ước vay tiền của ụng Chiến. Cựng ngày ụng Chiến đó viết giấy bỏn nhà và đất (mà chịTuyờn bảo lónh/thế chấp tại Ngõn hàng) cho vợ chồng chị Nguyệt.
Nhận xột của Hội đồng thẩm phỏn Tũa ỏn nhõn dõn tối cao về nội dung vụ việc: Thứ nhất, hợp đồng mua bỏn nhà đất giữa ụng Chiến với vợ chồng chị Nguyệt đó vi phạm cả về hỡnh thức và nội dung. Về hỡnh thức: hợp đồng chưa được cụng chứng hoặc chứng thực; về nội dung: ụng Chiến lấy tài sản là nhà và đất của chị Tuyờn để bỏn cho vợ chồng chị Nguyệt khi khụng cú sự đồng ý của chủ sở hữu của tài sản là chị Tuyờn. Do đú, tũa ỏn cấp sơthẩm và cấp phỳc thẩm đó quyết định hợp đồng trờn vụ hiệu là cú căn cứ và đỳng phỏp luật. Tuy nhiờn, khi giải quyết vụ ỏn, cỏc tũa trờn đó khụng xem xột lỗi của cỏc bờn để giải quyết hậu quả phỏp lý của hợp đồng vụ hiệu mà lại xỏc định hoàn toàn lỗi do ụng Chiến là chưa đủ cơ sở. Bởi lẽ, khi mua nhà đất từ ụng Chiến thỡ vợ chồng chị Nguyệt đều biết tài sản thuộc quyền sở hữu của chị Tuyờn nờn cũng cú một phần lỗi; Thứ hai, đối với Ngõn hàng Cụng thương Uụng Bớ thỡ tại điểm c khoản 1 Điều 2 của Hợp đồng thế chấp, cầm cố, bảo lónh tài sản và vay vốn Ngõn hàng quy định: "Ngõn hàng cú trỏch nhiệm bảo quản hồ sơ tài sản thế chấp đối với loại tài sản do Ngõn hàng nhận bảo đảm và trả lại giấy tờ chứng minh nhận quyền sở hữu tài sản cho bờn thế chấp". Theo đú, việc Ngõn hàng trả lại giấy tờ về tài sản của chị Tuyờn cho ụng Chiến là khụng đỳng theo hợp đồng. Hơn nữa, hợp đồng bảo lónh/thế chấp giữa Ngõn hàng với chị Tuyờn cũng chưa được thanh lý. Do đú, Ngõn hàng đó cú lỗi vỡ trả lại giấy tờ về tài sản khụng trả cho đỳng chủ sở hữu của tài sản.
Hai là, về phương thức bỏn đấu giỏ tài sản thế chấp: Ưu điểm của phương thức này là đảm bảo được tớnh cụng khai minh bạch của quỏ trỡnh xử lý thụng qua việc cung cấp đầy đủ cỏc thụng tin liờn quan đến tài sản và phiờn bỏn đấu giỏ tài sản đú; giỏ bỏn của tài sản cao hơn hoặc ớt nhất là bằng giỏ khởi điểm đó xỏc định; cỏc thủ tục bỏn tài sản được tiến hành một cỏch
chuyờn nghiệp. Tuy nhiờn, bất cập của chỳng lại bắt nguồn từ những quy định của phỏp luật về bỏn đấu giỏ tài sản cũng như từ thực tiễn vận dụng cỏc quy định về bỏn đấu giỏ tài sản. Hỡnh thức bỏn tài sản thế chấp cụng khai cú thể gõy bất lợi đến uy tớn và hoạt động kinh doanh của bờn thế chấp, chi phớ tổ chức bỏn đấu giỏ tài sản khỏ cao, cú hiện tượng thụng đồng, ộp giỏ giữa những người đăng ký mua tài sản đấu giỏ… Do chủ thể bỏn đấu giỏ tài sản khụng cú chức năng cưỡng chế, thu giữ tài sản thế chấp nờn nhiều khi phiờn đấu giỏ đó hoàn tất nhưng lại khụng thu được tiền vỡ bờn thế chấp khụng chịu giao tài sản cho bờn mua. Trờn thực tế, muốn xử lý được thỡ bờn nhận thế chấp lại phải khởi kiện ra Tũa, sau đú cơ quan thi hành ỏn thu giữ tài sản và giao cho tổ chức đấu giỏ tiến hành bỏn đấu giỏ tài sản.
Ba là, về phương thức nhận chớnh tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ: Cỏc quy định của phỏp luật hiện hành về phương thức này chưa làm rừ được sự khỏc nhau giữa việc nhận chớnh tài sản bảo đảm (cú tớnh chất như bờn nhận thế chấp mua lại tài sản thế chấp và phải thanh toỏn giỏ trị chờnh lệch của tài sản với giỏ trị của nghĩa vụ được bảo đảm) với phương thức dựng tài sản thế chấp để "gỏn nợ" (khụng cú sự thanh toỏn giỏ trị chờnh lệch). Quan tham khảo ý kiến của cỏc thẩm phỏn giải quyết cỏc tranh chấp về xử lý tài sản thế chấp, họ đều khụng ủng hộ phương thức này và cho rằng đõy là một cỏch xử lý hoàn toàn bất lợi đối với bờn thế chấp. Cho dự phỏp luật của chỳng ta cho phộp ỏp dụng phương thức xử lý tài sản thế chấp theo cỏch này nhưng hầu hết cỏc thẩm phỏn đều núi rằng đõy là điều khoản lạm dụng và họ khụng thừa nhận giỏ trị của nú [24, tr. 58].
Thứ tư, tại khoản 2 Điều 716 BLDS năm 2005 cú quy định cỏc tài sản gắn liền với đất khụng thuộc vào tài sản thế chấp trừ trường hợp cỏc bờn cú thỏa thuận. Do đú, cú thể xảy ra trường hợp, người sử dụng đất chỉ thế chấp QSDĐ mà khụng thế chấp tài sản gắn liền với đất tại TCTD này và đem tài sản gắn liền với đất đi thế chấp tại một TCTD khỏc. Mà tài sản gắn liền với
đất và QSDĐ cú quan hệ đặc thự, luụn gắn liền với nhau. Tài sản gắn liền với đất chỉ cú giỏ trị khi nú được chuyển nhượng cựng với đất. Như vậy, việc xử lý tài sản thế chấp sẽ diễn ra như thế nào? Đõy là vấn đề đang tồn tại trong thực tế mà phỏp luật hiện hành vẫn chưa giải quyết được.
Thứ năm, LĐĐ năm 2013 chưa bảo vệ hiệu quả quyền của bờn nhận thế chấp QSDĐ thế chấp khi QSDĐ thế chấp bị thu hồi bởi cơ quan nhà nước cú thẩm quyền. Khoản 2 Điều 74 LĐĐ năm 2013 quy định số tiền đền bự được trả cho người cú QSDĐ (bờn thế chấp). Sau đú, bờn thế chấp sẽ chuyển số tiền đú cho bờn nhận thế chấp để khấu trừ cho giỏ trị phần nghĩa vụ được bảo đảm, nhưng khụng cú một cơ sở phỏp lý nào để đảm bảo chắc chắn rằng bờn thế chấp sẽ giao lại số tiền đú. Quy định này sẽ tạo ra nhiều rủi ro tiềm ẩn đối với bờn nhận thế chấp khi QSDĐ thế chấp cú quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền.
Thứ sỏu, hạn chế trong trường hợp bờn nhận thế chấp khởi kiện tại Tũa ỏn. Cỏc thủ tục hành chớnh để khởi kiện ra Tũa ỏn cũn rất rườm rà, phức tạp gõy mất nhiều thời gian, chi phớ làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bờn nhận thế chấp. Dẫn đến tõm lý của mọi người là khụng muốn liờn quan đến cụng quyền. Bờn cạnh đú, cụng tỏc thi hành ỏn cũn chậm. Trờn thực tế, cú nhiều bản ỏn, quyết định của Toàn ỏn đó cú hiệu lực thi hành và đó cú đơn yờu cầu thi hành ỏn, nhưng cơ quan thi hành ỏn vẫn chưa thi hành ỏn được với nhiều lý do khỏc nhau như bản ỏn chưa rừ ràng hay lý do khỏc. Những trường hợp đú, người khởi kiện phải chờ cơ quan thi hành ỏn làm việc lại với Tũa ỏn. Thời gian chờ đợi này thường kộo dài hàng thỏng thậm chớ nửa năm người khởi kiện mới nhận được văn bản trả lời của cơquan thi hành ỏn.
Thứ bảy, quy định của phỏp luật hiện hành về phỏ sản chưa bảo vệ triệt để quyền lợi của bờn nhận thế chấp khi bờn thế chấp bị lõm vào tỡnh trạng phỏ sản. Điều này được thể hiện ở cỏc khớa cạnh sau đõy:
- Vị trớ, vai trũ của bờn nhận thế chấp trong quỏ trỡnh phục hồi hoạt động của doanh nghiệp là chưa phự hợp khi quy định thành viờn của Tổ quản lý, thanh lý nợ khụng bao gồm chủ nợ cú thế chấp (chỉ gồm một người đại diện cú số nợ lớn nhất).
- Thời gian tạm đỡnh chỉ xử lý tài sản thế chấp chưa giới hạn tối đa là bao lõu. Điều này là trỏi với tớnh "cấp bỏch" của xử lý tài sản thế chấp vỡ khụng biết đến bao giờ thỡ chấm dứt tạm đỡnh chỉ theo phỏp luật về phỏ sản.
- Những quy định cho phộp xử lý tài sản thế chấp trong quóng thời gian tạm đỡnh chỉ như: "khụng ảnh hưởng lớn" đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp; và yờu cầu xử lý tài sản bảo đảm "là cần thiết" là những thuật ngữ vừa mơ hồ và rất khú chứng minh đối với bờn nhận thế chấp. Điều này dẫn đến hệ quả là: ý chớ của bờn nhận thế chấp bị vụ hiệu húa và quyền quyết định cho phộp xử lý tài sản thế chấp hoàn toàn phụ thuộc vào thẩm phỏn giải quyết vụ việc tuyờn bố phỏ sản đú.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2
Với việc LĐĐ năm 2013 được ban hành và cú hiệu lực, cựng với đú là sự sửa đổi, bổ sung một cỏch thường xuyờn và kịp thời trong thời gian qua, phỏp luật thế chấp QSDĐ đó và đang dần được hoàn thiện hơn, phự hợp hơn với những nhu cầu và nguyện vọngcủa cỏc chủ thể tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ. Nội dung tiến bộ nổi bật của phỏp luật hiện hành phải được kể đến như: mở rộngphạm vi chủ thể tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ; ghi nhận sự phong phỳ và đa dạng của cỏc loại QSDĐ là đối tượng trong quan hệ thế chấp; quyền chủ động và linh hoạt cho cỏc chủ thể tham gia quan hệ thế chấp trong việc xỏc định giỏ trị thế chấp và định mức cho vay, tự chủ trong việc xỏc lập quyền và nghĩa vụ… được khẳng định hơn. Đặc biệt, phỏp luật đang dần từ bỏ sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước vào quan hệ xử lý QSDĐ để thu hồi nợ của cỏc TCTD. Bờn cạnh những thành tựu nờu trờn, phỏp luật về thế chấp QSDĐ hiện hành cũng đó và đang bộc lộ nhiều bất cập và hạn chế, gõy
nờn những khú khăn, vướng mắc và những rào cản lớn cho quỏ trỡnh xỏc lập và thực hiện giao dịch thế chấp QSDĐ trong thực tế. Cụ thể: hệ thống cỏc văn bản phỏp luậtđiều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ đang khụng cú được sự liờn thụng và gắn kết cần thiết; về chủ thể của quan hệ thế chấp QSDĐ, cỏc quy định hiện hành vẫn chưa thể hiện sự thụng thoỏng và tạo điều kiện tối đa cho cỏc chủ thể cú QSDĐ. Bờn cạnh đú, chủ thể nhận thế chấp QSDĐ vẫn bị hạn chế và khụng phự hợp với cam kết gia nhập WTO của Việt Nam; cỏc lĩnh vực phỏp luật về cụng chứng, chứng thực, đăng ký thế chấp QSDĐ cũng như xử lý tài sản thế chấp cũn nhiều bất cập và chồng chộo, nhiều quy định tỏ ra gũ bú, khiờn cưỡng và xa rời thực tế, làm giảm hiệu quả của việc thực thi trờn thực tế; quỏ trỡnh xỏc lập, thực hiện sự hỗ trợ và phối hợp tớch cực từ phớa cỏc cơ quan chức năng, làm cho cụng tỏc thực thi phỏp luật vừa khú khăn, vừa giảm hiệu quả.
Chương 3
(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});