Thế chấp QSDĐ cũng là một dạng của hợp đồng dõn sự. Vỡ vậy, việc chấm dứt quan hệ thế chấp QSDĐ cũng phải tuõn theo những quy định về chấm dứt hợp đồng dõn sự. Trong cơ chế thị trường, việc chấm dứt hợp đồng là điều khụng thể trỏnh khỏi, nú mang yếu tố khỏch quan, song điều này cần phải được thực hiện theo đỳng cỏc quy định của phỏp luật. Do đú, chấm dứt quan hệ thế chấp QSDĐ cũng phải thực hiện theo đỳng cỏc quy định của phỏp luật dõn sự và cỏc văn bản phỏp luật liờn quan.
Theo Điều 424 BLDS năm 2005 quy định về cỏc trường hợp chấm dứt hợp đồng dõn sự thỡ quan hệ thế chấp QSDĐ cũng chấm dứt trong cỏc trường hợp sau:
Thứ nhất, là do cỏc bờn trong hợp đồng thỏa thuận chấm dứt quan hệ thế chấp QSDĐ. Phỏp luật dõn sự luụn coi trọng nguyờn tắc thỏa thuận. Vỡ vậy, nếu cỏc bờn thỏa thuận được với nhau về sự chấm dứt quan hệ thế chấp QSDĐ mà khụng cú sự vi phạm phỏp luật thỡ việc chấm dứt quan hệ đú là đương nhiờn.
Đõy là một trong những hỡnh thức được phỏp luật khuyến khớch ỏp dụng và tạo điều kiện cho cỏc bờn thực hiện.
Thứ hai, là việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc thay thế biện phỏp bảo đảm khỏc. Trường hợp này cũng làm cho quan hệ thế chấp QSDĐ chấm dứt. Bởi lẽ lỳc này nú đó chuyển sang một hỡnh thức bảo đảm khỏc mà quyền và lợi ớch của cỏc bờn vẫn được bảo đảm.
Thứ ba, là bờn thế chấp QSDĐ chết mà khụng cú người thừa kế hoặc người thừa kế tuyờn bố từ chối nhận di sản thừa kế thỡ quan hệ thế chấp QSDĐ cũng đương nhiờn bị chấm dứt hiệu lực. Đõy là quy định mang tớnh mở rộng đối với cỏc bờn, tạo cho quan hệ này vận hành một cỏch hiệu quả nhất. Từ đú, giỳp cho bờn thế chấp khỏi lỳng tỳng khi chủ thể trong quan hệ thế chấp khụng cũn nữa nhưng bờn nhận thế chấp vẫn biết cỏch giải quyết hậu quả của mối quan hệ.
Thứ tư, là nghĩa vụ được bảo đảm bằng QSDĐ đó thế chấp chấm dứt. Mục đớch của thế chấp QSDĐ là bảo đảm cho nghĩa vụ dõn sự. Do vậy, khi nghĩa vụ dõn sự được bảo đảm bằng QSDĐ đó chấm dứt thỡ thế chấp QSDĐ cũng chấm dứt. Đõy là trường hợp cả hai bờn thực hiện xong quyền và nghĩa vụ của mỡnh.
Thứ năm, là tài sản thế chấp đó được xử lý. Trường hợp này xảy ra khi bờn thế chấp khụng thực hiện hoặc thực hiện khụng đỳng nghĩa vụ của mỡnh dẫn đến khụng cú khả năng trả nợ cho bờn nhận thế chấp. Khi đú việc xử lý
QSDĐ đó thế chấp được đặt ra. Sau khi đó hoàn thành xong việc xử lý QSDĐ đó thế chấp bờn nhận thế chấp đến văn phũng đăng ký nơi đó đăng ký giao dịch thế chấp để xúa đăng ký thế chấp, khi đú quan hệ thế chấp QSDĐ hoàn toàn chấm dứt.
Trờn đõy là những trường hợp làm cho quan hệ thế chấp QSDĐ chấm dứt. Tuy nhiờn, quan hệ thế chấp QSDĐ chỉ thực sự chấm dứt khi cỏc bờn xúa đăng ký thế chấp QSDĐ. Việc xúa đăng ký thế chấp được quy định cụ thể tại Điều 16 và Điều 20 Thụng tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT. Theo đú, người yờu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ xúa đăng ký đến nơi đó đăng ký thờ chấp. Như vậy, theo quy định này thỡ người nộp hồ sơ yờu cầu xúa đăng ký phải là người đó nộp hồ sơ yờu cầu đăng ký khi đăng ký thế chấp QSDĐ, trong trường hợp người nộp hồ sơ yờu cầu xúa đăng ký khụng phải là người đó yờu cầu đăng ký thỡ phải cú văn bản ủy quyền của người yờu cầu đăng ký. Thụng tư này khụng quy định cụ thể người yờu cầu đăng ký phải là bờn thế chấp hay bờn nhận thế chấp. Đõy là điểm mới so với quy định tại khoản 2 Điều 130 LĐĐ năm 2003 khi LĐĐ năm 2003 quy định người yờu cầu xúa đăng ký thế chấp phải là người đó thế chấp QSDĐ.
Núi túm lại, phỏp luật quy định rừ từng trường hợp cụ thể cho việc chấm dứt quan hệ thế chấp QSDĐ đó giỳp cho cỏc bờn xỏc định và thực hiện tốt quyền, nghĩa vụ của mỡnh trong từng thời điểm, trỏnh sự vi phạm phỏp luật. Cỏc quy định này vừa mang tớnh bắt buộc, vừa mang tớnh chất tụn trọng sự thỏa thuận của cỏc bờn. Điều này đó giỳp cho cỏc chủ thểsử dụng đất trong
những năm gần đõycú khả năng tiếp cận thờm nguồn vốn để đỏp ứng nhu cầu tối thiểu của cuộc sống, phỏt triển sản xuất kinh doanh cũng như phỏt triển trong lĩnh vực ngõn hàng.