3.2.2.1. Mô hình “Biên chỉnh trang” - Cơ sở của mô hình:
Trong quá trình đô thị hóa, các công trình hạ tầng thường được xây dựng qua hai nguồn: Nguồn do nhà nước đầu tư và nguồn do người sử dụng trực tiếp đầu tư. Ở nguồn đầu tư thứ hai, các lợi ích mang lại từ công trình đầu tư hạ tầng đều được truyền tải vào giá trị đất đai gia tăng tại khu vực dự án, do vậy hầu hết đều do nhà đầu tư trực tiếp hưởng lợi và Nhà nước thì có các khoản thuế phí để điều tiết. Tuy nhiên ở dạng Nhà nước đầu tư, mặc dù ngân sách nhà nước thường bỏ ra đầu tư công trình là rất lớn, giá trị gia tăng đất đai sau khi có công trình hạ tầng lại không được phân bổ hợp lý, chủ yếu rơi vào tay các hộ dân và nhà đầu tư có vị trí đất đai sát cạnh hạ tầng đầu tư. Trong khi lợi ích này lẽ ra phải được phân bổ cho các hộ dân bị giải tỏa dời đi cam chịu thiệt thòi, cũng như phân bổ lại cho nhà nước để tạo ra nguồn vốn bổ sung, qua đó tiếp tục đầu tư cho các công trình khác. Chính do sự phân bố lợi ích sau khi có công trình hạ tầng do Nhà nước đầu tư như vậy đã đặt ra một vấn đề là làm thế nào để điều tiết nguồn giá trị gia tăng từ đất này một cách hợp lý nhất? Nói cách khác là phải tìm ra một phương thức nào đó để tạo ra nguồn thu nhằm tái tại vốn ngân sách, đền bù tương xứng cho người dân có đất bị thu hồi. Mô hình biên chỉnh trang sẽ là một trong những giải pháp được đặt ra nhằm giải quyết trong trường hợp này.
- Ý tưởng mô hình:
Ý tưởng mô hình biên chỉnh trang là tiến hành giải tỏa rộng thêm diện tích hai bên phần đất dự kiến thu hồi để xây dựng các công trình hạ tầng. Mô hình Biên chỉnh trang được áp dụng đối với công trình xây dựng tuyến đường mới hay chỉnh trang mở rộng thêm từ con đường hiện hữu.
66 Biên chỉnh trang
Đường bộ
Biên chỉnh trang
Như vậy, thay vì giải tỏa đủ diện tích để làm đường, Nhà nước sẽ giải tỏa rộng ra diện tích hai bên dọc theo trục đường mới hình thành, tạo ra một quỹ đất dữ trữ, vì đây là khu vực có giá trị gia tăng cao nhất. Quy mô phần diện tích thu hồi thêm này sẽ được thay đổi tùy theo thực trạng sử dụng đất ở khu vực thu hồi, tùy theo khả năng nguồn vốn cũng như số lượng hộ sẽ bị di dời, qua đó đảm bảo tiến độ thực thi hợp lý không kéo dài thời gian của dự án.
- Lợi ích từ mô hình:
Mô hình sẽ tạo ra một quỹ đất dự trữ ở hai bên đường, phần diện tích hai bên đường sẽ được chia lô để thực hiện bán đấu giá (hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất) qua đó tạo ra nguồn kinh phí bù đắp một phần nguồn vốn do Nhà nước bỏ ra đầu tư xây dựng, nâng cao mức bồi thường cho những người bị giải tỏa 100% diện tích đất, đồng thời cũng tạo ra được một quỹ đất cần thiết để tái định cư tại chỗ cho những người bị di dời chỗ ở hay sử dụng cho các chương trình nhà ở xã hội. Một điều quan trọng nữa là kiến trúc xây dựng ở Biên chỉnh trang cũng sẽ trở nên khang trang, hiện đại theo quy hoạch đồng nhất. Với mô hình này, công trình hạ tầng giao thông vẫn có thể được đầu tư mới mà không sử dụng quá nhiều ngân sách, đồng thời sẽ điều tiết và phân bổ hợp lý nguồn giá trị tăng thêm từ đất đem lại hiệu quả bền vững cho xã hội.
- Hạn chế của mô hình:
Mô hình này chỉ áp dụng được đối với các dự án xây dựng hạ tầng đường bộ do Nhà nước làm chủ đầu tư, không áp dụng được với dự án tư nhân làm chủ đầu tư vì như vậy thì phần chênh lệch địa tô tăng lên sẽ chảy hết vào “túi” của nhà đầu tư tư
67
nhân, Nhà nước chỉ thu lại được từ tiền thuế còn người dân thì chỉ nhận được tiền bồi thường phần đất bị thu hồi.
Mô hình này rất khó áp dụng đối với các khu nội thị đông dân cư. Áp dụng mô hình này ở khu đông dân cư sẽ đòi hỏi một nguồn kinh phí cho đền bù, giải tỏa rất lớn và có thể làm ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư.
Do phải giải tỏa thêm diện tích dọc hai bên đường nên trước tiên cần phải chuẩn bị nguồn vốn giải tỏa bồi thường đầy đủ ngay từ đầu.
Cần phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt pháp lý khi áp dụng mô hình biên chỉnh trang vì vừa thu hồi đất phục vụ công ích, vừa thu hồi đất dự trữ dễ gây hiểu lầm trong dân. Cần phải đặt yếu tố công khai minh bạch lên hàng đầu, đồng thời phải giải thích, tuyên truyền để người dân hiểu.
3.2.2.2. Mô hình “Người dân góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất” - Cơ sở của mô hình:
Quy hoạch và đầu tư phát triển các khu đô thị mới là xu hướng tất yếu trong tiến trình đô thị hóa, hiện đại hóa đất nước. Quá trình đô thị hóa đã tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế, tạo thêm việc làm và các giá trị gia tăng mới; các dự án phát triển đã làm thay đổi diện mạo của đô thị, chuyển nông thôn thành đô thị, làm tăng giá trị của đất lên nhiều lần.
Những dự án đầu tư khu đô thị thường mang lại lợi nhuận rất lớn. (Điển hình như dự án Khu đô thị Minh Phương). Điều này cho thấy lợi nhuận từ việc đầu tư vào đất, chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng đất từ đó làm tăng giá trị của đất là một nguồn lợi nhuận rất đáng kể đang thu hút các nhà đầu tư.
Về phía người dân khu vực dự án, thông thường khi tiến hành thực hiện các quy hoạch, người dân ở khu vực này phải được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất dưới hai hình thức là bồi thường bằng tiền hoặc bằng đất (nếu có đất ở bị thu hồi). Nhờ đó, một bộ phận người dân có cơ hội nắm giữ một số vốn lớn và nếu biết làm ăn có thể tạo dựng được một cuộc sống tốt hơn. Nếu không biết làm ăn, tiêu dung hoang phí thì khi
68
đó sẽ có một bộ phận người dân sẽ trở nên bần cùng hóa, cuộc sống sau khi giải tỏa không những không bằng mà còn tệ hơn trước khi có dự án quy hoạch.
Về phía nhà đầu tư, đền bù giải tỏa là giai đoạn khó khăn, càng kéo dài càng làm giảm lợi nhuận kinh doanh. Đối với những dự án lớn việc đền bù một lần đòi hỏi phải huy động một nguồn vốn rất lớn, tạo ra một gánh nặng về tài chính cho dự án, nên các nhà đầu tư phải thực hiện phương án phân kỳ đầu tư để giảm áp lực tài chính. Chính điều này lại càng tăng thêm những mâu thuẫn về lợi ích khi có sự biến động giá đền bù. Trên quan điểm kinh doanh, sau khi đã đền bù thì nhà đầu tư không có trách nhiệm ràng buộc gì với người dân khu vực dự án. Từ đó mỗi đối tượng chạy theo lợi ích của riêng mình, làm cho mâu thuẫn về lợi ích giữa hai nhóm đối tượng ngày càng tăng.
Xung đột của hai nhóm lợi ích trên nếu không giải quyết được sẽ gây cản trở sự phát triển của nền kinh tế, gây mất ổn định xã hội. Mô hình Người dân góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất có thể giải quyết được vấn đề trên.
- Ý tưởng mô hình:
Người dân trong khu vực dự án, thay vì nhận một số tiền lớn thì cần khuyến khích góp phần giá trị đã nhận được từ đền bù vào vốn của nhà đầu tư dự án, lúc đó thay vì nhận tiền họ sẽ mua cổ phần hay trái phiếu chuyển đổi của nhà đầu tư kinh doanh.
Người dân nhận tiền đền bù giá trị quyền sử dụng đất
Mua cổ phần ưu đãi của doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng
Mua trái phiếu chuyển đổi của doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng
Nhận lãi suất, cổ tức kinh doanh.
69
- Lợi ích của mô hình:
Về lâu dài khi doanh nghiệp làm ăn có hiệu quả thì người dân góp vốn cũng sẽ nhận được phần lợi tức chia theo số cổ phần họ đã mua. Điều này sẽ hạn chế được việc sử dụng đồng tiền không hiệu quả của người dân không có kiến thức về kinh doanh. Do đó về cơ bản lợi ích của người dân đã được giải quyết.
Đối với nhà đầu tư, khi không phải bỏ ra một số tiền lớn để đền bù sẽ giảm thiểu tác động gánh nặng tài chính và chi phí sử dụng vốn. Lúc này lợi ích của người dân cũng chính là lợi ích của nhà đầu tư do đó sẽ có sự hợp tác của người dân trong công tác GPMB dẫn đến thời gian dự án hoàn thành sớm, mang lại lợi nhuận cao. Hay nói cách khác, lợi ích của nhà đầu tư đã được đảm bảo.
- Hạn chế của mô hình:
Đây là mô hình mới, cho đến thời điểm hiện nay chưa có bất kỳ dự án nào được triển khai theo mô hình này, nên việc triển khai không dễ dàng. Ngoài những vướng mắc về cơ chế, các quy định liên quan của các cấp bộ ngành có liên quan, mô hình còn gặp phải vấn đề hết sức thực tế như: người nông dân thường ít kiến thức về kinh doanh liệu có sẵn sàng tham gia góp vốn; doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng vài năm đầu không có lợi nhuận thì người dân sẽ sinh sống như thế nào khi không có đất cũng như không có vốn.
70
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận
Công nghiệp hóa- hiện đại hóa là con đường tất yếu để đưa đất nước ta phát triển. Việc thu hồi đất, giải quyết việc làm, thu nhập ổn định đời sống vật chất và tinh thần cho người dân có đất bị thu hồi luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm, chú trọng. Từ những nghiên cứu trên có thể rút ra một số kết luận sau:
1. Việc thu hồi đất phục vụ phát triển đô thị đã làm diện tích đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố giảm mạnh ảnh hưởng đến đời sống của người nông dân với hoàn cảnh thiếu tư liệu sản xuất, không có việc làm.
2. Giá đất và đơn giá tính bồi thường vẫn là những vướng mắc cơ bản trong công tác bồi thường, GPMB do giá bồi thường luôn thấp hơn giá trên thị trường, tạo sự chênh lệch quá lớn về giá, ảnh hưởng đến tiến độ GPMB, phát sinh khiếu nại kéo dài. Hơn nữa bảng giá đất hàng năm của UBND tỉnh ban hành có chiều hướng tăng, trong khi thời gian thực hiện dự án thường kéo dài vài năm dẫn đến trong cùng một dự án giá bồi thường khác nhau.
3. Bình quân trên 1hecta đất đầu tư hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê tại một số dự án điều tra, khảo sát cho thấy thu ngân sách nhà nước đạt 0.96 tỷ đồng/ha, người dân có đất bị thu hồi (tiền bồi thường, hỗ trợ) đạt 0.84 tỷ đồng/ha, doanh nghiệp thu lợi nhuận sau khi đã trừ chi phí đạt 4.49 tỷ đồng/ha. Xác định cơ cấu tỷ lệ lợi nhuận giữa doanh nghiệp, nhà nước và người dân bị thu hồi đất theo tỷ lệ 5:1:1.
4. Kết quả cho thấy giá trị gia tăng từ đất trong quá trình đô thị hóa chưa được phân bổ hợp lý giữa Nhà nước, nhà đầu tư và nhà nông, trong đó doanh nghiệp thường được hưởng lợi nhiều. Hiện nay trên địa bàn thành phố mới chỉ có một số dự án mà UBND tỉnh Phú Thọ có những biện pháp điều tiết phần giá trị gia tăng từ đất một cách hài hòa đảm bảo lợi ích cho người dân và Nhà nước, tuy nhiên những số dự án này không nhiều và chủ yếu do UBND tỉnh, thành phố là chủ đầu tư. Các doanh nghiệp
71
kinh doanh hạ tầng vẫn có được sự ưu đãi của UBND tỉnh, do đó lợi nhuận thu về càng chênh lệch so với Nhà nước và người dân có đất bị thu hồi.
5. Để góp phần điều tiết nguồn lợi từ đất đai nhằm bảo đảm ổn định và công bằng xã hội cần chú trọng đến một số giải pháp cơ bản như:
- Về cơ chế chính sách: Hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai. Hình thành cơ chế định giá, hạch toán trong việc chuyển nhượng cho thuê đất trên nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Đổi mới chính sách quản lý vĩ mô của Nhà nước trong quá trình phát triển hàng hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
- Về mô hình: Mô hình biên chỉnh trang và mô hình người dân góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
2. Kiến nghị
1. Phân chia lợi ích cho doanh nghiệp, nhà nước và người dân có đất bị thu hồi trên cơ sở hài hòa với nguyên tắc Nhà nước là trung tâm để điều tiết các mối quan hệ bằng hệ thống chính sách cụ thể.
2. Hạn chế và tiến tới không giao đất trực tiếp cho các nhà đầu tư, Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ cho người dân sau đó trao trả mặt bằng cho nhà đầu tư theo giá đất mà Nhà nước tính toán hợp lý để phân chia lợi ích một cách hài hòa giữa 3 bên: Nhà nước, nhà đầu tư và người dân có đất bị thu hồi.
3. Lợi nhuận của các doanh nghiệp thu được tại một số dự án ở thành phố Việt Trì là rất lớn, gấp 5 lần so với Nhà nước và người dân có đất bị thu hồi, cần có biện pháp phân chia lại theo tỷ lệ giữa Nhà nước, doanh nghiệp, người dân là 5:3:2.
4. Sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003, trong đó cần sửa đổi một số vấn đề: - Có những quy định, hướng dẫn cụ thể đối với UBND các tỉnh trong việc xác định giá đất sát với giá thị thường trong điều kiện bình thường.
- Quy định cơ chế khuyến khích người sử dụng đất có đất bị thu hồi tham gia góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào các dự án đầu tư kinh doanh phát triển kinh tế.
72
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Ban bồi thường giải phóng mặt bằng thành phố Việt Trì (2011), Báo cáo tình hình bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án trên địa bàn thành phố 6 tháng đầu năm và phương hướng nhiệm vụ 6 tháng cuối năm 2011.
2. Bộ Tài chính (1998), Thông tư số 195/TT-BTC ngày 04/01/1998 của bộ tài chính: Về việc hướng dẫn thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ: Về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
3. Bộ Tài chính (2004), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính: Về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
4. Bộ Tài chính (2004), Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính: Về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
5. Bộ Tài chính (2004), Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính: Về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP.
6. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2007), Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Về hướng dẫn thực hiện Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ.
7. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2009), Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Về hướng dẫn thực hiện Nghị