Tại Singapore, đất đai được sở hữu bởi 2 hình thức (nhà nước và tư nhân), trong đó đất sở hữu nhà nước chiếm 98%. Tùy theo từng dự án, từng loại đất và quy hoạch thì đầu tư được thuê thời hạn 20, 30, 50 và 99 năm. Hết thời hạn, người thuê đất phải tháo dỡ công trình, trả lại đất cho nhà nước vô điều kiện.
Trong trường hợp còn thời hạn thuê mà nhà nước thu hồi thì hai bên thương lượng giá bồi thường, nếu vẫn không thương lượng được thì đưa ra tòa án hoặc khiếu nại đến chính phủ. Nếu phán quyết cuối cùng cũng không thành thì nhà nước cưỡng chế thu hồi đất.
Về phương pháp xác định giá đất, Singapore cũng thực hiện như ở Việt Nam là sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp tính giá trị thặng dư của nhà đầu tư. Tuy nhiên, trường hợp đất và tài sản thuộc sở hữu nhà nước đưa ra đấu giá thì Singapore thực hiện theo quy trình: Nhà nước định giá và người tham gia đấu giá (hoặc nhà đầu tư) cũng đưa ra giá của mình (thông tin giá được bảo mật). Khi công bố giá, giá nhà đầu tư nào cao hơn 85% giá nhà nước đưa ra thì nằm trong khung trúng giá và giá nhà đầu tư nào bỏ cao nhất thì trúng đấu giá (khác với Việt Nam là nhà nước định giá rồi công bố giá và tiến hành đấu giá). [16]
23
Trường hợp sau thời điểm chỉ định thầu hoặc trúng đấu giá và khu đất điều chỉnh quy hoạch làm tăng hệ số sử dụng đất (hoặc có những thông tin làm tăng lợi nhuận đối với khu đất) thì nhà nước tiến hành điều chỉnh thu thêm 70% của lợi nhuận phát sinh và nhà đầu tư hưởng 30% của lợi nhuận phát sinh.
Thị trường BĐS ở Singapore đã chuyển qua thời kỳ ổn định từ nhiều năm nay, không còn lúc nóng như lửa lúc lạnh như băng giống như thị trường nước ta. Chính sự ổn định này đã bắt đầu thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài. Từ năm 2007, nhiều người nước ngoài đã bỏ ra hàng triệu đôla để mua những căn hộ cao cấp ở Singapore (kể cả người Việt Nam). Bốn khu vực gần trung tâm: Orchard Road, vịnh Marina, Bukit Timah và East Coast là những nơi có giá cho thuê rất cao và rất tốt cho việc đầu tư. Thủ tục mua bán nhà, văn phòng rất nhanh gọn, trong khoảng thời gian hai giờ đồng hồ là hoàn tất thủ tục. Ngoài ra, chính sách của Singapore rất thông thoáng. Người nước ngoài được quyền chuyển tiền vào hoặc rút khỏi Singapore một cách tự do và không bị đánh thuế khi chuyển nhượng (chỉ đóng một khoản duy nhất là thuế trước bạ và phí luật sư). Lãi suất vay ngân hàng cũng khá hấp dẫn, người mua nhà chỉ phải trả từ 2,8-3%/năm, thời gian trả có thể kéo dài tới 40 năm.
Thị trường BĐS ở Singapore bao gồm hai mảng chính, chia theo chủ đầu tư. Mảng nhà ở do nhà nước xây (thường gọi là nhà của HDB - cơ quan phát triển nhà của Singapore). Loại này chiếm đến khoảng 80% lượng giao dịch nhưng chỉ có người Singapore và những người nước ngoài có thẻ thường trú PR được mua bán. Khu vực nhà đất tư nhân (do các nhà thầu tư nhân xây và bán) chiếm khoảng 20% lượng giao dịch. Loại này ai cũng được quyền mua bán, kể cả người nước ngoài. Giữa người Singapore và người nước ngoài chỉ có một khác biệt nhỏ: người Singapore được vay tới 90% giá trị căn nhà trong khi người nước ngoài chỉ được vay tối đa 70%.[16]
Hiện ở Singapore có hơn 40 tập đoàn phát triển bất động sản đến từ nhiều quốc gia và khu vực trên thế giới đã có mặt để giới thiệu những dự án đầu tư của mình, nhắm vào đối tượng khách hàng là những người Singapore. 12 đơn vị đến từ Thái Lan, 8 từ
24
Malaysia, 4 từ Anh, 4 từ Úc, 3 từ Indonesia và nhiều tập đoàn khác từ Trung Đông, New Zealand, Bắc Mỹ cũng như các quốc đảo du lịch trong vùng Thái Bình Dương.
Nhận xét chung:
Trung Quốc và Singapore dù quy định chế độ sở hữu đối với đất đai khác nhau nhưng đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai và xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo toàn cầu hóa hiện nay. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phục vụ đầu tư phát triển, thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa luôn là trọng tâm trong chính sách đất đai ở các quốc gia. Đối với những quốc gia phát triển thì phương thức chuyển đổi mục đích sử dụng đất được thực hiện với sự đồng thuận của tất cả các bên (bên bị thu hồi đất và bên được giao đất, cho thuê đất) về việc chia sẻ lợi ích giữa các bên trong quá trình đầu tư phát triển. Việc chia sẻ lợi ích này không chỉ được chia sẻ một lần khi chuyển giao đất đai mà phải được thực hiện dài hạn, chia sẻ lợi ích bằng tiền và những lợi ích không thể tính bằng tiền đã tạo nên sự đồng thuận cao trong xã hội trên cơ sở lợi ích được đảm bảo hài hòa.
25
Chương 2:
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐIỀU TIẾT PHẦN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT KHÔNG DO NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT MANG LẠI TẠI MỘT
SỐ DỰ ÁN Ở THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ 2.1. Tổng quan về địa bàn nghiên cứu
2.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội
2.1.1.1. Điều kiện tự nhiên
Thành phố Việt Trì là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, công nghiệp, du lịch của tỉnh Phú Thọ; là thành phố lễ hội về với cội nguồn của dân tộc Việt Nam; là đầu mối giao thông quan trọng nối các tỉnh miền núi phía Bắc với các tỉnh đồng bằng Bắc Bộ; có vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của vùng liên tỉnh; có vị trí quan trọng về an ninh, quốc phòng. Ranh giới được xác định như sau:
- Phía Bắc giáp thị trấn Phong Châu và xã An Đạo, huyện Phù Ninh;
- Phía Đông giáp sông Lô và xã Vĩnh Phú, huyện Phù Ninh;
- Phía Nam giáp sông Hồng;
- Phía Tây giáp xã Thạch Sơn và thị trấn Hùng Sơn, huyện Lâm Thao. Thành phố Việt Trì có 23 đơn vị hành chính trực thuộc với diện tích 11.175,11 ha, tổng số nhân khẩu là 270.000 người (6/2011).
Thành phố có hệ thống giao thông thuận tiện cho việc giao lưu hàng hóa phát triển kinh tế với đầy đủ 3 hệ thống đường: Đường bộ, đường sắt, đường thủy. Thành phố Việt Trì có địa hình đa dạng bao gồm vùng núi, vùng đồi bát úp và vùng ruộng thấp
26
trũng. Địa hình có hướng thấp dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam nhưng không đều với độ dốc từ 0,4% đến 5%.
2.1.1.2. Tình hình phát triển kinh tế- xã hội
Với ưu thế về vị trí là cửa ngõ phía Tây của Thủ đô Hà Nội và phía Bắc của đồng bằng sông Hồng; là cầu nối giữa các tỉnh đồng bằng Bắc Bộ (Hà Nội, Hải Phòng) với các tỉnh phía Tây- Đông Bắc Bộ và trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học- công nghệ của tỉnh Phú Thọ; trong những năm qua kinh tế của thành phố phát triển khá, tốc độ tăng trưởng đạt 13,6%/năm; cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng giảm tỷ trọng nông nghiệp, tăng tỷ trọng dịch vụ; quan hệ sản xuất được củng cố, các thành phần kinh tế được quan tâm, tạo điều kiện phát triển.
3.5%
64.5%
32.0% Nông lâm-Thủy sản
Công nghiệp- xây dựng Thương mại- dịch vụ
Biểu đồ 2.1. Cơ cấu các ngành kinh tế
Ngành nông lâm- thủy sản:
Sản xuất nông lâm- thủy sản trong điều kiện thời tiết có nhiền diễn biến bất thường, diện tích bị thu hẹp trong quá trình đô thị hóa, song vẫn có mức tăng trưởng bình quân 1,8%/ năm. Các hoạt động sản xuất nông nghiệp ở đây chủ yếu là trồng trọt (hoa, rau an toàn) và nuôi trồng thủy sản. Trong tương lai xu hướng chung của ngành là giảm dần do diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp dần để phục vụ phát triển đô thị.
27
Ngành công nghiệp - xây dựng:
Giá trị sản xuất công nghiệp- xây dựng đạt mức tăng trưởng cao, bình quân đạt 14,5%/năm; kinh tế ngoài nhà nước phát triển mạnh góp phần quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, giải quyết việc làm cho người lao động. Tính đến nay trên địa bàn thành phố đã có 1.600 doanh nghiệp các loại (năm 2005 có 512 doanh nghiệp). Thành phố đã phối hợp chỉ đạo, thúc đẩy việc hoàn thành đổi mới, sắp xếp các doanh nghiệp nhà nước địa phương và trung ương trên địa bàn. Các doanh nghiệp sau khi cổ phần hóa đã có những bước tiến trong công tác quản lý, chủ động hơn trong hoạt động sản xuất và kinh doanh, sản xuất đã gắn với thị trường, hiệu quả sản xuất kinh doanh tăng trưởng khá.
Ngành thương mại - dịch vụ:
Các ngành dịch vụ tiếp tục phát triển đa dạng, chất lượng từng bước được nâng lên, cơ bản đáp ứng được nhu cầu sản xuất và tiêu dùng của nhân dân. Giá trị sản xuất các ngành dịch vụ tăng bình quân 17,8%/năm. Số hộ sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tăng từ 6274 hộ (năm 2005) lên 8962 hộ (năm 2010), tăng 7,4%. Dịch vụ khách sạn, nhà nghỉ, nhà hàng tăng bình quân 37,2%, cơ bản đáp ứng được nhu cầu ăn, nghỉ cho khách tham quan du lịch. Lượng khách đến thăm quan và du lịch trên địa bàn đạt gần 4 triệu lượt người/ năm, khách lưu trú đạt trên 300.000 người/năm.
2.1.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất thành phố Việt Trì
Theo số liệu kiểm kê đất đai năm 2010 của Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố, tổng diện tích đất tự nhiên của toàn thành phố là 11.175,11ha. Trong đó, diện tích đất nông nghiệp là 5.319,67 ha, chiếm 47,6% tổng diện tích đất tự nhiên, diện tích đất phi nông nghiệp là 5.534,05 ha, chiếm 49,52% diện tích đất tự nhiên, diện tích đất chưa sử dụng hiện là 321,39 ha, chiếm 2,88% tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố.
28
Bảng 2.1: Diện tích và cơ cấu các loại đất năm 2010 của thành phố Việt Trì TT
Loại đất Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Tổng diện tích đất tự nhiên 11.175,11 100
1 Diện tích đất đang sử dụng 10.853,72 97,12
1.1 Đất nông nghiệp 5319,67 47,6
1.2 Đất phi nông nghiệp 5534,05 49,52
2 Diện tích đất chưa sử dụng 321,39 2,88
Nguồn: Phòng TNMT thành phố Việt Trì
Trong năm 2010, về quản lý đất đai, thành phố đã cấp 4.812 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ trên địa bàn; 1.340 hộ được giao đất ở và đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó cấp đất tái định cư cho 434 hộ. Công tác thu hồi và giao đất cho các công trình dự án, thu hồi đất đến từng hộ dân với tổng diện tích thu hồi là hơn 222,4 ha. Ngoài ra, thành phố đã hoàn thành công tác thẩm định 192 phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư với tổng số tiền 299,15 tỷ đồng.
Công tác xây dựng cơ sở hạ tầng được chú trọng, 5 năm qua thành phố đã triển khai xây dựng 116 công trình, trong đó có nhiều công trình lớn như đường Nguyễn Tất Thành, Trung tâm văn hóa- thể thao thành phố. Trong năm 2010, thành phố đang triển khai các bước đầu tư xây dựng hàng loạt các công trình trọng điểm như: Quảng trường Hùng Vương, đường Vũ Thê Lang, đường từ xã Thụy Vân đi Thanh Đình, Chu Hoá; đồng thời lập thủ tục dự án đường Trường Chinh, đường Phù Đổng để tiếp nhận nguồn vốn vay của Ngân hàng phát triển Châu Á…
Công tác kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố đã được thực hiện đầy đủ. 23 phường, xã của thành phố đã chủ động tổng hợp số liệu và vào biểu, khoanh vẽ chỉnh lý biến động trên bản đồ của địa phương để làm cơ sở cho việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp và xây dựng dự án phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn. Bên cạnh đó, các xã, phường đã chủ động trong việc
29
nắm chắc quỹ đất đang sử dụng, quỹ đất chưa sử dụng và khả năng khai thác để sử dụng đất vào các mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp để từng bước xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý đất đai ở các cấp ngày càng chính xác… Đặc biệt, trong kỳ kiểm kê đất đai năm qua, thành phố đã điều tra, kiểm kê chi tiết về lĩnh vực đất đai ở các nội dung: Kiểm kê chi tiết đối với đất trồng lúa, xác định rõ diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị thu hồi, chuyển mục đích sử dụng cho các dự án, công trình; tiếp tục đánh giá và đề xuất các biện pháp tăng cường quản lý sử dụng đất trồng lúa nhằm đảm bảo an ninh lương thực; thống kê đầy đủ, chính xác hiện trạng tình hình đo đạc, lập bản đồ, hồ sơ địa chính; cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho các hộ trên địa bàn…
Để có được những kết quả như trên, trong những năm qua, thành phố đã ban hành các văn bản hướng dẫn thực về quản lý, sử dụng đất đai. Việc thống kê, kiểm kê đất đai hàng năm và 5 năm một lần được tiến hành thường xuyên. Thành phố cũng đã thực hiện chế độ “một cửa” phục vụ việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập sổ mục kê và sổ địa chính; thực hiện đầy đủ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quản lý chặt chẽ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giám sát việc thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất. Công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm và trả lời đơn thư khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai đã được cán bộ chuyên môn giải quyết theo đúng quy định của pháp luật đai và hợp tình hợp lý.
Khó khăn hiện nay về vấn đề quản lý đất đai trên địa bàn là thành phố vẫn còn 4 xã chưa hoàn thành việc việc cấp giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính chính quy (Hy Cương, Chu Hóa, Tân Đức, Kim Đức) nên gặp khó khăn trong công tác kiểm tra số liệu và rà soát tại thực địa. Tuy vẫn còn khó khăn như vậy, song từ việc làm tốt công tác thu thập số liệu của các xã, phường, nên việc quản lý nhà nước về đất đai tại các xã, phường đã dần đi vào nề nếp, đúng pháp luật. Vai trò quản lý nhà nước về đất đai ở cơ sở đã được tăng cường. Các tập thể và cá nhân trên địa bàn thành phố đã dần sử dụng đất theo đúng quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt, tận dụng được nguồn lực cho phát triển kinh tế- xã hội từ tài nguyên đất.
30
Đánh giá chung
* Thuận lợi:
Thành phố Việt Trì có vị trí thuận lợi để phát triển kinh tế: là cửa ngõ phía Tây của Thủ đô Hà Nội và phía Bắc của đồng bằng sông Hồng; là cầu nối giữa các tỉnh đồng bằng Bắc Bộ, Hà Nội, Hải Phòng với các tỉnh phía tây- Đông Bắc Bộ và trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, của tỉnh Phú Thọ. Hơn nữa, thành phố cũng có một cơ sở hạ tầng vững chắc đã được hình thành lâu dài và ngày càng được củng cố phát triển. Những điều kiện như vậy tạo thuận lợi cho sự phát triển bền vững của thành phố hiện tại và trong tương lai.
* Khó khăn:
Hiện nay, thành phố Việt Trì còn tồn tại một số khó khăn sau:
Thứ nhất: Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ở nhiều điểm dân cư còn chưa hoàn thiện, thiếu đồng bộ hoặc quá cũ gây khó khăn cho việc tổ chức sản xuất và đời sống của người dân.
Thứ hai: Nhiều dự án triển khai trên địa bàn còn chậm tiến độ so với kế hoạch do vướng mắc ở công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, thiếu vốn đầu tư… gây nhiều bức xúc cho người dân.
Thứ ba: Vấn đề ô nhiễm môi trường trên địa bàn thành phố chưa được quan tâm giải quyết đúng mức. Điều này xuất phát từ việc phối hợp thiếu chặt chẽ giữa chính quyền và các doanh nghiệp đóng trên địa bàn.