3.2.1.1. Hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai
Hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai là nhiệm vụ hàng đầu trong hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai. Việc xây dựng một hệ thống các biện pháp được thể hiện dưới dạng quy phạm pháp luật về đất đai, gồm Luật Đất đai và các văn bản dưới Luật trong chỉ đạo, hướng dẫn quản lý, sử dụng hợp lý, tiết kiệm và bảo vệ tài nguyên đất.
Sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003, trong đó cần sửa đổi một số vấn đề cụ thể: - Quy định đối với doanh nghiệp, nhà đầu tư sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế phải tự thỏa thuận với người đang sử dụng đất nhằm đảm bảo quyền lợi được thỏa đáng hơn giữa nhà đầu tư với người sử dụng đất trong khi nhà nước vẫn được đảm bảo lợi ích thông qua hệ thống thuế.
- Quy định cơ chế khuyến khích người sử dụng đất có đất bị thu hồi tham gia góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào các dự án đầu tư phát triển kinh tế.
- Quy định trong chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: “chi trả tiền bồi thường về đất cho người có đất bị thu hồi, đối với các khoản hỗ trợ (hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo nghề...)” nhà nước sẽ giữ lại dưới hình thức ghi sổ tiết kiệm dùng để chi trả trực tiếp cho công tác đào tạo nghề theo yêu cầu hoặc sẽ chi trả vào học phí cho con em họ sau khi vào đại học tại các trường Đại học, cao đẳng, các trường dạy nghề...
63
3.2.1.2. Hình thành cơ chế định giá, hạch toán trong việc chuyển nhượng cho thuê đất trên nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân
Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được củng cố, vai trò của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai được xác lập rõ ràng hơn về quyền chiếm dụng, quyền sử dụng và quyền định đoạt, nguồn thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước ngày càng tăng lên rõ rệt.
Để thực hiện cơ chế này, cần làm rõ một số nội dung sau:
Thứ nhất, Nhà nước có thể xây dựng quy định khung về định giá và hạch toán đối với các trường hợp chuyển nhượng và cho thuê đất đai, trong đó quy định bắt buộc phái có đối với mỗi giao dịch chuyển nhượng, cho thuê đất.
Thứ hai, hình thành các tổ chức có chuyên môn đảm nhận chức năng định giá, hạch toán độc lập đối với các trường hợp chuyển nhượng, cho thuê đất, đồng thời cho phép các tổ chức, DN bên ngoài có đủ điều kiện chuyên môn, nghiệp vụ tham gia hoạt động trong lĩnh vực này.
Thứ ba, cơ chế định giá, hạch toán theo nguyên tắc tự do tuân thủ quy luật giá trị, quy luật thị trường. Giá đất có thể lấy theo giá thực tế trên thị trường hay giá đấu giá thay bằng lấy giá sàn do UBND tỉnh quy định như hiện nay.
Thứ tư, xem xét lại phương pháp định giá đất nông nghiệp khi đã có quy hoạch chuyển đổi mục đích vì hiện nay giá đất nông nghiệp lấy căn cứ từ sản lượng, thu nhập từ sản xuất nông nghiệp là quá thấp so với giá chuyển nhượng thực tế.
3.2.1.3. Đổi mới chính sách quản lý vĩ mô của Nhà nước trong quá trình phát triển hàng hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
Nhà nước cần nghiên cứu kỹ trước khi ban hành những qui định hành chính, nên để các hoạt động diễn ra theo các quy luật giá trị, quy luật cung cầu, cạnh tranh, bảo đảm nguyên tắc thị trường “tự điều chỉnh”. Mặt khác, do thị trường trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa không phải là thị trường tự điều tiết hoàn toàn, mà còn phải phục vụ các mục tiêu kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng của đất nước
64
trong từng thời kỳ, do đó nó còn phải chịu sự quản lý của Nhà nước xã hội chủ nghĩa. Do vậy không thể xem các quan hệ thị trường hoạt động theo quy luật kinh tế khách quan một cách biệt lập với sự điều tiết của Nhà nước bằng các chính sách kinh tế của mình, Nhà nước thực hiện chức năng kiểm tra, kiểm soát nhằm thiết lập kỷ cương trong hoạt động của thị trường, phát hiện và ngăn chặn các hiện tượng vi phạm pháp luật và làm sai chính sách, bảo vệ tài sản, tài nguyên quốc gia và lợi ích của nhân dân, góp phần tăng trưởng kinh tế và từng bước thực hiện công bằng xã hội.
Trong giai đoạn phát triển như hiện nay, quản lý của Nhà nước đối với đất đai phải được đặt trong môi trường kinh tế thị trường là chủ đạo. Không thể sử dụng phương pháp quản lý hành chính mệnh lệnh hay quyền uy một phía như trong điều kiện nền kinh tế chỉ tập trung quan liêu bao cấp. Đất đai trong nền kinh tế thị trường là một loại hàng hóa đặc biệt, thị trường đất đai là một thị trường quan trọng nhất của thị trường bất động sản. Vì vậy cơ chế hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai phải thể hiện được tính chất Nhà nước vừa phải là chủ thể quản lý, vừa là một bên trực tiếp tham gia vận hành thị trường. Do vậy, đòi hỏi hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai cần phải đổi mới cho phù hợp, theo phương hướng Nhà nước điều hành, giám sát các quan hệ đất đai trong xã hội bằng pháp luật và là trọng tài giải quyết các quan hệ đất đai trong thị trường.
Một số nội dung cụ thể cần được triển khai để thực hiện giải pháp này:
Thứ nhất, tách biệt các cơ quan hoạt động sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực đất đai, bất động sản ra khỏi hoạt động quản lý Nhà nước; hình thành và phát triển rộng rãi hệ thống dịch vụ đất đai, hệ thống kinh doanh dịch vụ bất động sản (trong đó, đất đai là hàng hóa có giá trị giao dịch lớn nhất) hoạt động theo Luật Kinh doanh bất động sản.
Thứ hai, hình thành giá giao đất, cho thuê đất theo giá thị trường thông qua đấu giá đất và các tổ chức định giá độc lập nhằm đảm bảo công bằng xã hội, phòng chống tham nhũng về đất đai.
65
Thứ ba, nâng cao quản lý và điều tiết của Nhà nước, tăng cường tính cạnh tranh, khai thông ách tắc để thị trường hoạt động lành mạnh.