* Cho thuê đất.
Cho thuê đất của Nhà nước đã tạo một tiền đề (trong các tiền đề) để người thuê đất cho thuê QSDĐ (thuê) của mình, nhất là đối với các chủ thể có yếu tố nước ngoài. Do đó, chúng tôi đề cập đến cho thuê đất như một ngoại lệ, vai trò làm tiền đề cho một số giao dịch khác. Có thể thấy rằng, cho thuê đất sẽ đạt được ít nhất ba đặc điểm sau: (i) vừa bảo đảm tính kinh tế cho quyền sở hữu toàn dân về ĐĐ, vừa bảo đảm quyền lợi cho những người có nhu cầu sử dụng đất thuê; (ii) thông qua hợp đồng thuê đất, quyền hưởng dụng đất của người thuê được xác định rõ ràng bằng các quyền và nghĩa vụ, có ý nghĩa tích cực kích thích người thuê đạt được mục tiêu phát triển và bảo tồn đất trong thời hạn thuê, từ đó làm tăng của cải cho xã hội; (iii) giao đất sử dụng tạm thời trên cơ sở hợp đồng ngắn hạn hoặc trung hạn cho đến khi có nhu cầu sử dụng dài hạn, làm cho ĐĐ – tài sản quý hiếm được sử dụng và khai thác liên tục, khi đó có lợi ích của Nhà nước và người sử dụng đất đồng thời được thỏa mãn.
* Khái niệm cho thuê quyền sử dụng đất
Cho thuê QSDĐ được hiểu là người sử dụng đất đem tài sản QSDĐ của mình chuyển giao cho những người khác có nhu cầu sử dụng trong một thời gian nhất định trên cơ sở hợp đồng có đền bù.
* Quy chế pháp lý cho thuê quyền sử dụng đất.
- Đối với tổ chức kinh tế: LĐĐ 2003 quy định rằng chủ thể này được cho thuê QSDĐ trong các trường hợp sau: (i) QSDĐ do Nhà nước giao có thu tiền hoặc được chuyển mục đích sử dụng đất mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ NSNN (điểm b khoản 2 Điều 110, điểm a khoản 3 Điều 112); (ii) QSDĐ do nhận chuyển nhượng mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng có nguồn gốc từ NSNN (khoản 2 Điều 112). Như vậy, tổ chức kinh tế chỉ được cho thuê QSDĐ khi tài sản này thuộc quyền sở hữu của chính tổ chức đó. QSDĐ của tổ chức kinh tế do Nhà nước giao không thu tiền hoặc do nhận
chuyển nhượng mà tiền đã trả có nguồn gốc từ NSNN không được cho thuê, bởi đây là các tài sản thuộc sở hữu toàn dân theo quy định của Điều 17 Hiến pháp 1992 và các đạo luật khác.
- Đối với hộ gia đình và cá nhân: LĐĐ 2003 (Điều 113) quy định rằng chủ thể này được cho thuê QSDĐ trong các trường hợp sau: (i) đất đang sử dụng không phải là đất thuê ( khoản 4); (ii) được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà đã chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất (điểm a khoản 2 Điều 115). Chủ thể được thuê đất trong trường hợp này là hộ gia đình, cá nhân và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Như vậy khác với LĐĐ 1993 và BLDS 1995, LĐĐ 2003 đã không dựa vào tiêu chí phân loại đất để quy định quy chế pháp lý, thay vào đó là luật đã chọn tiêu chí nguồn gốc của QSDĐ. Nêu trước đây, luật quy định việc cho thuê QSDĐ nông nghiệp (Điều 751 BLDS 1995) và các loại đất khác (khoản 2 Điều 15 NĐ 17/1999/NĐ- CP) phải thỏa mãn các điều kiện khác nhau, thì nay, LĐĐ và BLDS 2005 cho phép người có QSDĐ không phải là đất thuê thì được cho thuê QSDĐ mà không đưa ra điều kiện khác. Bên cạnh đó, LĐĐ 2003 đã mở rộng hơn chủ thể bên cầu bằng quy định rằng: người Việt Nam định cư ở nước ngoài được trực tiếp thuê QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trong nước (khoản 4 Điều 113 và điểm a khoản 2 Điều 115). Theo chúng tôi, đây là một bước tiến đáng ghi nhận của LĐĐ 2003, là sự thể chế kịp thời chủ trương của Đảng về mở rộng thị trường BĐS để người Việt Nam ở nước ngoài được tham gia vào các loại giao dịch khác nhau.
- Đối với người Việt Nam ở nước ngoài: tiến bộ và mạnh dạn hơn các quy định trong BLDS 1995; LĐĐ 1993; 1998; 2001, LĐĐ 2003 quy định rằng: (i) người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì được cho thuê QSDĐ (khoản 1 Điều 119), (ii) điểm b khoản 1 Điều 120 quy định rằng người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận quyền nhượng QSDĐ trong KCN, KCNC, KKT có quyền lợi cho thuê
QSDĐ. Bên nhận thuê QSDĐ trong quan hệ này là hộ gia đình, cá nhân và người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Về cơ bản, LĐĐ 2003 đã quy định khá hợp lý để QSDĐ dễ dàng trở thành hàng hóa trong các giao dịch thuê mướn.